Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 1 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 1 de Junio de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2007-000073

PARTE ACTORA: Ciudadana N.F.G.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.321.093.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.L.A.F., R.A.S., D.C. y BELKYS C.A.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.608, 12.967, 496 y 117.141, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana A.M.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-23.693.624.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.A.E.A., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.700.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE ANTIGUO: 07-9393.

- I –

SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 27 de julio de 2007, el abogado J.L.A., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana N.F.G.B., presenta por ante el Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta Circunscripción Judicial demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa en contra de la ciudadana A.M.P.R., la cual, previo sorteo de ley, correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que procedió a admitirla en fecha 07 de agosto de 2007, ordenando tramitarla por el procedimiento ordinario.

En fecha 29 de octubre de 2007, el ciudadano J.R., en su carácter de Alguacil Titular de este Juzgado, dejó constancia de haberse entrevistado con la demandada quien recibió la compulsa y firmó el recibo respectivo.

En fecha 23 de noviembre de 2007, la parte demandada procedió a darle contestación a la demanda.

En fechas 18 y 19 de diciembre de 2007, las partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 14 de enero de 2008.

En fecha 31 de marzo de 2008, la parte actora solicitó se dicte auto para mejor proveer.

En fecha 14 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.

En fecha 20 de abril de 2010, la parte actora solicitó sentencia en el presente asunto.

- II -

ALEGATOS DE LOS PARTES

Alegó la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1) Que en fecha 31 de octubre de 2006, celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana A.M.P.R., el cual fuera autenticado por ante l notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital.

2) Que en virtud de dicho contrato, la demandada se comprometió a venderle un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 08, situado en la segunda (2da) planta del Edificio Cabrini, ubicado en la avenida Eraso de la Urbanización San Bernardino, manzana E-C, parcela E-C-A, de la jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.L.d.D.C..

3) Que el precio de venta del inmueble fue pactado en la cantidad de Bs. 160.000.000,00 hoy día la cantidad de Bs. 160.000,00, de los cuales fue entregada la cantidad de Bs. 30.000.000,00, hoy día la cantidad de Bs. 30.000,00, la cual sería imputada al precio de venta.

4) Que la cantidad restante sería pagada al momento de la protocolización del documento de compraventa.

5) Que la demandada se comprometió a otorgar el documento de compraventa en un plazo máximo de 90 días consecutivos contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa.

6) Que la demandada se comprometió a liberar cualquier gravamen constituido sobre el inmueble.

7) Que la ciudadana A.M.P. no cumplió con su obligación de liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT.

8) Que la demandada no entregó los recaudos determinados en la cláusula sexta del contrato, referente a los comprobantes de pago de condominio e impuestos, tasas y demás contribuciones, los cuales debió entregar a la empresa intermediaria INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A.

9) Que tenía aprobado un crédito hipotecario por ante la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hasta por la cantidad de Bs. 105.000.000.00, hoy día la cantidad de Bs. 105.000,00.

10) Que mediante telegrama de fecha 23 de marzo de 2007, la demandada decidió dar por cancelada la negociación pactada.

Por otra parte, el demandado se excepcionó alegando lo siguiente:

1) Alegó que en el presente caso se verificó la perención de la instancia, toda vez que el demandante no le consignó las expensas al Alguacil 51 días después de admitida la demanda.

2) Que es cierto que firmó en fecha 31 de octubre de 2006 un contrato de opción de compraventa con la ciudadana N.F.G..

3) Que es cierto que el apartamento objeto de la negociación le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.

4) Convino en el precio de venta del inmueble, el cual fue pactado en la cantidad de Bs. 160.000.000,00.

5) Que entregó todos los recaudos y solvencias exigidas por el Registrador Inmobiliario.

6) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado.

7) Negó, rechazó y contradijo el hecho de que no haya liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble.

8) Que se iban a efectuar tres operaciones en la misma oportunidad, las cuales eran: la cancelación de la hipoteca, la venta del inmueble y la constitución de una nueva hipoteca.

9) Que la demandante solicitó una prórroga para la protocolización del documento de compraventa, toda vez que la aprobación del crédito presentaba demora.

10) Negó, rechazó y contradijo el hecho de que no haya entregado los comprobantes de pago y solvencias durante el plazo fijado en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa.

11) Que le notificó a la INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A, la decisión de considerar expirado el término del contrato por causas imputables a la compradora.

- III –

PUNTO PREVIO

DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA

Es de precisar por este sentenciador, que en fecha 6 de julio de 2004 el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, dictó sentencia con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la cual se estableció lo siguiente:

...que si es procedente la perención de la instancia en todos aquellos procedimientos informados por el principio de la gratuidad, ya que las obligaciones a que se refiere el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 1º destinadas al logro de la citación, NO SON SOLAMENTE DE ORDEN ECONOMICO.

(...)

Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación del demandado.

(...)

...en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero, jamás mediante liquidación de recibos o planillas, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención.

(...)

Estas obligaciones son las contempladas en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, relativas al suministro de vehículos para el traslado de los funcionarios y auxiliares de justicia que intervengan en actos o en diligencias atinentes a asuntos que cursen ante Tribunales, Notarías o Registros, y que deban evacuarse fuera de sus respectivos recintos, incluyendo – además de los vehículos para la transportación o los gastos que ella ocasione – los gastos de manutención y hospedaje que ocasione la evacuación del acta o diligencia, siempre y cuando dicha actuación haya de practicarse en lugares que disten más de quinientos metros del lugar o recinto del Tribunal, Notaría Pública o Registro.

(...)

... los pagos destinados a satisfacer las necesidades de transporte, manutención y hospedaje de los funcionarios o auxiliares que deban evacuar diligencias fuera de la sede el (SIC) Tribunal, son del único y exclusivo interés del peticionante o demandante – según el caso – ya que se repite, no responde al concepto de ingreso público de carácter tributario, y cuyos montos ingresan al patrimonio del transportista, hotelero o proveedor de estos servicios. No ingresaban al patrimonio nacional que administraba la extinta Oficina Nacional de Arancel. De allí que, tales obligaciones a cargo del demandante para la obtención de la citación, como se indicó, tienen plena vigencia en todos los procedimientos que hoy están exentos de la obligación tributaria (ingreso público) que estaba prevista en la Ley de Arancel Judicial, en razón de la Justicia gratuita garantizada por el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

(...)

De manera, pues, que existía una marcada y notoria diferencia en la naturaleza jurídica de ambas relaciones, pero que coincidían en que ambas estaban impuestas o previstas por la Ley para el logro de la citación, las cuales debían ser cumplidas dentro de los 30 días siguientes a la fecha de admisión de la demanda por la parte del demandante interesado, so pena de que operara la perención de la instancia o extinción del proceso. Con lo dicho no debe entenderse que la citación debe ser practicada dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de su reforma. NO. Por el contrario, lo que debe cumplirse dentro de ese lapso de 30 días, son las obligaciones previstas en la Ley destinadas a lograr la citación, importando poco que ésta se practique efectivamente después de esos 30 días.

No obstante, dado en principio constitucional actual respecto a la gratuidad de la Justicia y de la naturaleza que había entre las obligaciones (previstas en la Ley para el logro de la citación cuando ésta haya de practicarse en un sitio que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal), se robustece la tesis planteada argumentando que los ingresos públicos o tributos se satisfacían dinerariamente, vale decir, pagando con dinero al monto de la obligación tributaria, no siendo posible pagarla en especie o de otra forma, entre tanto que la obligación que aun subsiste de transportación de los funcionarios o auxiliares de Justicia que impone el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, puede satisfacerse poniendo a disposición del funcionario o auxiliar de justicia los vehículos necesarios para la transportación, satisfaciéndose de esta manera la obligación legal, mediante una forma diferente a la del dinero, lo cual deviene jurídicamente imposible en materia tributaria o de ingreso público.

Siendo así esta Sala establece que la obligación Arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha Ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del Alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste mas de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la Ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Visto lo anterior, este Tribunal acoge el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia antes transcrita parcialmente, en el sentido de la existencia de tres obligaciones contenidas en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, cuyo incumplimiento deriva la perención de la instancia. Dichas obligaciones pueden ser sintetizadas de la siguiente forma:

1. La indicación por parte del demandante de la dirección donde se ha de citar.

2. La consignación de las copias del libelo a ser compulsadas.

3. El transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal.

   Delimitadas las obligaciones legales a las que se refiere el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, es necesario determinar como será computado el plazo de 30 días que la Ley le otorga a la parte demandante para el cumplimiento de su carga procesal. A estos fines, resultan útiles los lineamientos establecidos en la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de noviembre de 2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, la cual establece lo siguiente:

   …De donde se desprende, que para la fecha en que se realizaron las actuaciones en esta causa, (segundo trimestre año 2004) la doctrina y jurisprudencia de esta Sala, establecían como exigencia para el demandante, dentro de los treinta (30) días contínuos siguientes a la admisión de la demanda, a los fines de evitar la ocurrencia de la perención breve de la instancia, el cumplir tan solo con una de las obligaciones que para el momento eran requeridas, a los fines de practicar la citación. (…)

   Por lo cual es claro determinar, que al no haber actuado el apoderado judicial de la parte demandante el día 25 de junio de 2004, se verificó el cumplimiento del lapso necesario de treinta (30) días continuos sin actividad que generara el impulso procesal necesario por parte de la demandante para evitar que se verificara la perención de la instancia.

   En este sentido, al no cumplir el demandante con alguna de las obligaciones necesarias que tenía para citar a la demandada en el lapso previsto por la ley, y en atención al criterio jurisprudencial antes transcrito, se concluye que en el presente juicio operó la perención de la instancia. Y así se establece. (…)

   (Resaltado de este Tribunal)

   Visto el criterio jurisprudencial transcrito anteriormente, se desprende la interpretación que debe servirnos para extraer el verdadero significado propuesto por el legislador, al momento de establecer el intervalo de 30 días contados a partir de la admisión de la demanda, como el lapso consagrado para que el demandante de cumplimiento de su carga procesal. En consecuencia, se entenderá que el demandante tiene un lapso de 30 días consecutivos, para cancelar los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil a los fines de cumplir con la citación de la parte demandada, de lo contrario se declarará la perención de la instancia.

   Esgrimidos los anteriores razonamientos, y de una revisión de autos, se desprende que este proceso se inició por demanda admitida en fecha 07 de agosto de 2007.

   Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2007, la parte actora consignó los fotostatos necesarios para que sea librada la compulsa.

   Asimismo, se evidencia que en fecha 25 de septiembre de 2007 el ciudadano J.R. en su carácter de Alguacil Titular de este Juzgado dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios a los fines de proceder a la práctica de la citación personal de la parte demandada.

   Debe advertir quien aquí decide que en el lapso comprendido entre los días 15 de agosto de 2007 y 15 de septiembre de 2007, ambos inclusive, no corrió lapso procesal alguno, por cuanto dicho período corresponde a las vacaciones judiciales.

   Hecha la anterior salvedad, este Tribunal observa que desde la fecha del auto de admisión exclusive hasta la constancia efectuada por el Alguacil referente al pago de los emolumentos transcurrieron únicamente diecisiete (17) días calendarios. En consecuencia, este sentenciador considera improcedente la defensa esgrimida por la parte demandada relativa a la perención de la instancia. Y así se decide.-

   - IV –

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Promovió copias certificadas de contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 31 de octubre de 2006 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

   2. Promovió copias simples de documento mediante el cual el demandado adquiere la propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este sentenciador la considera fidedigna de su original toda vez que la misma no fue impugnada por la contraparte de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

   3. Promovió originales de certificaciones de gravámenes del inmueble objeto de este litigio, las cuales fueran expedidas en fechas 31 de octubre de 2006 y 15 de junio de 2007 por el Registrador Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia en ambas certificaciones que sobre el inmueble pesa hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat hasta por la cantidad de Bs. 70.000.000,00. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

   4. Promovió comunicación mediante la cual se le participa a la actora que venció el plazo contenido en el contrato de opción de compraventa para protocolizar la venta, la cual no se efectuó por causas ajenas a la vendedora. Al respecto, este sentenciador observa que dicho instrumento carece de firma autógrafa de quien lo suscribe, siendo que en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se prohíbe el anonimato, por lo tanto, debe negársele el valor probatorio. Así se establece.-

   5. Promovió proyecto de documento de compraventa, así como comunicación emitida por la Gerente de División de Crédito de Hipotecario de Banesco al Ministerio de Interior y Justicia, mediante la cual le informan que a la ciudadana N.F.G. le ha sido aprobado un crédito hipotecario por esa institución. Al respecto, este sentenciador considera que tales instrumentos constituyen documentos emanados de terceros, los cuales debieron ser ratificados por el tercero del cual emanan de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se les niega el valor probatorio. Así se establece.-

   6. Promovió inspección judicial efectuada en la sede de Banesco Banco Universal, ubicada en el Centro Comercial El Recreo, la cual no aportó ningún elemento de convicción, pues no se encontró la información requerida por el promovente. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-

      PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Promovió copias simples del contrato de opción de compraventa celebrado con la parte demandante. Al respecto, este sentenciador la considera fidedigna de su original toda vez que la misma no fue impugnada por la contraparte de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

   2. Promovió copias simples de documento privado mediante el cual la ciudadana N.G. requiere de una prórroga a los fines de tramitar el crédito hipotecario. Asimismo, promovió copia simple de nota de entrega de documentos y notificación efectuada a la actora mediante la cual se le participó el vencimiento del plazo establecido en el contrato de opción de compraventa para protocolizar el documento de venta. Al respecto, este Tribunal les niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir copias simples de documentos privados. Así se establece.-

   3. Promovió copias simples de contrato de opción de compraventa mediante el cual la demandada le ofreció el inmueble en promesa de venta a la ciudadana LISE GUACACHE. Promovió constancia de entrega de documento de préstamo otorgado a la ciudadana LISE GUACACHE, así como el proyecto de documento de compraventa emitido por el Banco Provincial. Al respecto, este sentenciador considera impertinente la presente probanza, toda vez que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se establece.-

   4. Promovió original de solicitud de prórroga formulada por la ciudadana N.G. a la ciudadana A.P.. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

      En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez a.t.p. aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

   1. Son hechos admitidos en este juicio y fuera del controvertido: (i) la existencia del contrato de opción de compraventa, (ii) el precio de la venta y (iii) que el demandado recibió al momento de la autenticación del contrato la cantidad de BsF. 30.000,00.

   2. Que en la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, no aportó información relacionadas con el crédito hipotecario supuestamente solicitado por la ciudadana N.G..

   3. Que a las fechas 31 de octubre de 2006 y 15 de junio de 2007, sobre el inmueble objeto de este litigio pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat hasta por la cantidad de Bs. 70.000.000,00, hoy Bs.f. 70.000,00.

      - V -

      MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

      Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

      En primer lugar, este sentenciador observa que la parte demandante en la oportunidad de presentar informes, solicitó la práctica de una nueva inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 514 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

      Al respecto, es sabido que cada acto procesal tiene su forma demarcada por la ley, ello desde su inicio hasta su culminación, estando estos actos regulados por el tiempo, por lo que, debe entenderse que la regla general es su improrrogabilidad.

      No obstante a ello, cabe señalar que tanto la doctrina como la jurisprudencia, están en armonía, en el sentido de que no puede acordarse la prórroga o reapertura de un lapso sino cuando la solicitud sea hecha antes de su vencimiento o que aún después de concluido su lapso, su no evacuación sea no imputable a las partes, pues de lo contrario sería colocar en indefensión a la contraparte y consecuencialmente, menoscabar su derecho a la defensa. Sin embargo, discrecionalmente, en algunos casos, la misma ley, le concede al juez, la facultad de regular estas formas procesales, tal y como lo permite en el caso de los artículos 401 y 514, antes señalados, en los llamados autos para mejor promover, claro está, que debe hacerlo en obsequio de la justicia y de la imparcialidad.

      Así las cosas, en el caso bajo estudio, si bien es cierto que la parte demandante solicitó la práctica de una nueva inspección judicial, a través de un auto para mejor proveer, no es menos cierto que lo que se pretendía conseguir a través de dicho medio, pudo satisfacerse por medio de la prueba de informes reglada en el artículo 433 del Código Adjetivo Civil.-

      Por las razones que anteceden, este operador de justicia tomando en consideración que los jueces mantendrán a las partes en los derechos y en las facultades que les sean comunes, sin preferencias ni desigualdades, y comoquiera que,-se reitera-, dicha parte pudo haber promovido oportunamente la prueba de informes a tenor de lo previsto en el artículo 433 del Coitado Código, es por lo que, se niega la solicitud de auto para mejor proveer.-

      En vista de lo anterior, se pasa a dictar sentencia en base a los razonamientos que a continuación se esbozan.

      Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tienen los demandados, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.

      Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

      Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

      (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

      (Resaltado Tribunal)

      De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

      “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

      Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

      (Omissis)

      Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

      El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

      Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

      (Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

      (Resaltado Tribunal)

      Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de conseguir la aprobación de un crédito hipotecario. En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:

   Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

   Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro y de acuerdo con la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa la tramitación y aprobación del crédito hipotecario. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar tales hechos.

   En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor H.D.E. ha considerado lo siguiente:

   REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.

   (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

   Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

   ... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.

   (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por O.P.T., 1987, N° 6, pág. 156).

   Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de tramitar el crédito hipotecario en el lapso convencionalmente pactado, lo cual constituye un hecho negativo absoluto revirtiéndose de esta manera la carga probatoria en cabeza del demandante.

   En ese sentido, es de precisarse que la parte actora no demostró haber cumplido con tales obligaciones. Y así se decide.-

   Por otra parte, no puede dejar pasar por alto este sentenciador el hecho de que la parte actora en el libelo de la demanda no ofreció cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la operación, es decir, la cantidad de Bs. 130.000.000,00, hoy día la cantidad de Bs. 130.000,00.

   En consecuencia, este Tribunal debe declarar la improcedencia de la acción que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana N.G. en contra de la ciudadana A.P., toda vez que no se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción, los cuales de acreditarse de modo concurrentes. Y así se decide.-

   - VI –

   DISPOSITIVA

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la solicitud de la parte demandada referente a la perención de la instancia.

SEGUNDO

Se NIEGA la solicitud de la parte actora referente a la práctica de una nueva inspección judicial mediante el decreto de un auto para mejor proveer.

TERCERO

SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana N.G. en contra de la ciudadana A.P..

No hay condenatoria en costas por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida en esta controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer día del mes de junio de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

EL SECRETARIO ACC.,

J.P.M.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

EL SECRETARIO ACC.,

LRHG/Henry HF.-