Decisión nº 9344 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 10 de Junio de 2005

EXP-E- 6190 SENT- 9344

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,

J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por NULIDAD DE CONVOCATORIA, ACTO Y ACTA DE ASAMBLEA intentó el ciudadano O.A., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-141.023, domiciliado en esta ciudad y municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por el abogado en ejercicio y de este domicilio N.L.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 47.805, contra el CONDOMINIO DEL CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTÍN, en la persona de su Presidente ciudadano R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-1.932.244, y de este domicilio, para que se declarara la Nulidad Absoluta de la Convocatoria publicada en el Diario La Verdad, en fecha 29 de enero de 2002 y del Acto y del Acta Asamblea General Extraordinaria de fecha 06 de febrero de 2002, del Centro Residencial Integral Martín, cuyo Documento de Condominio se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, de fecha 10 de enero de 1978, registrado bajo el N°. 05, Tomo 18, Protocolo 1°. La demanda fue estimada por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00).

Dicha demanda fue legalmente distribuida por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 26 de febrero de 2002, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, el cual le dio entrada a la demanda con sus respectivos anexos, en fecha 14 de marzo de 2002, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTÍN en la persona de su Presidente ciudadano R.A., ya identificado, para que compareciera por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente al día en que constara en actas su citación, a dar contestación de la demanda incoada en su contra.

Cumplidos los trámites para la citación del demandado, ésta se practicó el día 02 de abril de 2002. El tribunal le dio entrada a la Boleta y la agregó al Expediente.

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, en fecha 05 de abril de 2002, el Presidente del CONDOMINIO DEL CENTRO RESIDENCIAL INTEGRAL MARTÍN, ciudadano R.A., ya identificado, facultado según Acta registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 04 de enero de 2002, anotada bajo el N°. 35, Protocolo 1°, Tomo 18, y asistido por el abogado en ejercicio A.C.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 28.915, presentó escrito de contestación de la demanda con sus respectivos anexos, al cual se le dio entrada y se agregó al Expediente.

En fecha 22 de abril de 2002, la parte demandante en el presente juicio, ciudadano O.A., debidamente asistido, presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos, al cual se le dio entrada y se agregó a las actas. En la misma fecha se admitieron parcialmente las pruebas promovidas, negando la admisión de la prueba de exhibición de documentos, por no cumplir con los extremos establecidos en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06 de mayo de 2003, la parte demandante diligenció solicitando la sentencia en la presente causa.

Siendo la oportunidad legal corresponderte para dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Se evidencia de actas que la parte actora consignó conjuntamente con su escrito libelar, los siguientes medios probatorios:

1- Inserto en los folios 5 al 7, se encuentra copia fotostática simple de Contrato de Venta de un apartamento, suscrito por los ciudadanos: J.D.C. y O.A.C., registrado en la Oficina Subalterna el Primer Circuito De Registro del Municipio Maracaibo, en fecha 10-09-2001, bajo el N°. 28, Protocolo 1°, tomo 20°.

Por cuanto dicha copia no fue atacada por la contraparte en la presente causa, a tenor de lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del vigente Código de Procedimiento Civil (en el cual se infiere el permiso de sustituir los documentos auténticos mediante copia fotostática no certificadas al no ser impugnadas por el adversario), por lo cual este Juzgador al observar la presencia de esta clase de instrumento lo considera fidedigno y suficiente, otorgándole así a dicho instrumento todo el valor probatorio que del mismo dimana. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Corre inserta al folio 8 de este expediente, Circular en la que consta el sello húmedo de “Residencias Martín”, donde se informa a los copropietarios las decisiones dictadas en Asamblea General de fecha 06-02-2002.

Observa este Juzgador que dicha Circular no fue en forma alguna atacada por el adversario, sin embargo, en la misma no se observa rúbrica alguna que sustente y le de fuerza para constatar hechos mencionados en la misma, por lo tanto se desecha y no se le otorga valor probatorio alguno. Y ASÍ SE DECIDE.

3- Corre inserto al folio 9, ejemplar del Diario “La Verdad”, de fecha 29-01-2002, donde aparece la Convocatoria efectuada a los co-propietarios del CRI Martín a una Asamblea General Extraordinaria a efectuarse el día martes 06 de febrero de 2002, a las 7:00 pm- 7:30 pm - 8:00 pm.

Verificado como ha sido el Diario consignado, se observa la Convocatoria antes descrita y por cuanto el primer aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal autoriza expresamente este tipo de convocatoria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la aprecia como fidedigna y en consecuencia, le otorga todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

4- Riela a los folios 10 al 17, copia fotostática de dos comunicaciones dirigidas a la Junta de Condominio del Centro Residencial Integral Martín, acompañadas de firmas originales de propietarios de dicho Conjunto Residencial.

Por cuanto dichas comunicaciones fueron consignadas en original, además no fueron atacadas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, y por cuanto guardan relación directa con los hechos controvertidos en la presente causa, esta Sentenciadora considera que debe apreciarlas a los efectos de dilucidar tanto las pretensiones como las defensas opuestas. En consecuencia, se les otorga todo el valor probatorio que de las mismas se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Corre inserta a los folios 18 al 21, copia reproducida por fax de acta de Asamblea de la Junta de Propietarios del Centro Residencial Integral Martín, celebrada el 20-11-2000.

Para la valoración de dicho medio probatorio, esta Juzgadora toma en consideración lo preceptuado en el primer aparte del artículo 429 del vigente Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza: “Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas…omisiss…” (Resaltado del Tribunal); y por cuanto dicha copia reproducida por fax adolece del carácter “claramente inteligible”, los caracteres y grafías que contiene no son totalmente legibles, aún y cuando no haya sido atacado por el adversario, no se le puede otorgar valor probatorio, en consecuencia se desecha de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

6- Inserto a los folios 22 al 55, se evidencia copia fotostática del Documento de Condominio del Centro Residencial Integral Martín.

Observa esta Juzgadora que dicho documento no fue en modo alguno impugnado por el demandado, además por constituir éste un instrumento que induce directamente a dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa sustentada esta afirmación por el hecho de que tanto la actora como la demandada invocan y mencionan las normas establecidas en el Documento de Condominio del Centro Residencial Integral Martín, determinándose de tal invocación que es una aceptación del contenido de las normas allí establecidas, produciendo esta reciprocidad el convencimiento a esta sentenciadora para determinar concretamente la decisión de fondo en esta causa, otorgándole en consecuencia todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa procesal de Promoción y Evacuación de Pruebas, la parte actora, promovió los siguientes medios probatorios:

1- Insertas a los folios 122 al 127, se encuentran seis (06) fotografías que presuntamente corresponden a las áreas comunes del Centro Residencial Integral Martín.

Corresponde a esta Juzgadora determinar el valor probatorio de los medios de prueba antes expuestos, y al respecto considera pertinente acotar que como bien lo expresa la doctrina y jurisprudencia reiterada, la parte promovente de las fotografías debió exponer a este Tribunal cómo obtuvo las mismas, el tipo de máquina fotográfica utilizada, modelo, serial, así como la fecha en la cual fueron tomadas, y por cuanto del recorrido efectuado a las actas procesales no se evidencian tales menciones, estas deben ser desechadas por carecer de valor probatorio para demostrar los hechos controvertidos en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Rielan a los folios 128 al 137, copia simple de diez (10) Planillas de Depósito Bancario, por Bs. 20.000,oo a favor del Conjunto Residencial Integral Martín, depositadas por O.A..

Al analizar estos instrumentos, y tomando en consideración lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Sentenciadora que aún y cuando la parte demandada no los atacó, los mismos por constituir documentos privados sujetos a ratificación mediante informes suministrados por las entidades financieras de las cuales supuestamente emanaron, no le d.f. a esta juzgadora, por lo que consecuentemente, se desechan del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Del recorrido efectuado a las actas procesales, esta Juzgadora evidencia que la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación de demanda, presentó los siguientes medios de prueba:

1- Inserto al folio 68, se encuentra copia simple de Convocatoria efectuada a los co-propietarios del CRI Martín a una Asamblea General Extraordinaria a efectuarse el día martes 06 de febrero de 2002.

Se observa de actas que dicha Convocatoria no fue atacada por el adversario, aunado al hecho que la misma parte actora también la produjo en original (periódico), por lo tanto avala dicha copia fotostática, siendo necesario apreciarla por esta Juzgadora en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Corre a los folios 69 al 95, copia fotostática simple del Documento de Condominio del Centro Residencial Integral Martín.

Observa esta Juzgadora que dicho documento no fue en modo alguno impugnado por el demandado, además por constituir éste un instrumento que induce directamente a dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, y sustentada esta afirmación por el hecho de que tanto la actora como la demandada invocan y mencionan las normas establecidas en el Documento de Condominio del Centro Residencial Integral Martín, determinándose de tal invocación que es una aceptación del contenido de las normas allí establecidas, produciendo esta reciprocidad el convencimiento a esta sentenciadora para determinar concretamente la decisión de fondo en esta causa, otorgándole en consecuencia pleno valor probatorio por lo determinante del efecto que produce al momento de decidir los hechos pretendidos y excepcionados en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

3- Inserto a los folios 96 y 97, se encuentran copias simples de comprobantes de cheques, a favor de ENELVEN.

4- Rielan a los folios 98 al 100 de este expediente, copia fotostática de Estados de Cuenta del Conjunto Residencial Integral Martín, de fechas 31-12-2001, 31-01-2002 y febrero 2002.

Observa esta juzgadora que los documentos antes especificados son copias simples de instrumentos privados, pero igualmente evidencia de actas que los mismos no fueron en modo alguno atacados por el adversario en el transcurso del debate procesal, por lo cual, se les otorga valor probatorio, haciendo la salvedad de que el valor probatorio dado no incide en la decisión que ha de tomarse sobre los hechos controvertidos en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

5- Inserto a folio 101, se encuentra copia simple de Aviso de Cobro de Hidrolago, por Bs.1.349.810, a nombre del Condominio Residencias Martín, correspondiente al periodo marzo 2002.

6- Corre inserto al folio 102, copia simple de Acta de Corte de Hidrolago, a nombre del Condominio Residencias Martín, de fecha 09-01-2002.

7- Inserto a los folios 103 al 106, se encuentran Comprobantes de Pago a favor de HIdrolago.

Con respecto a los medios de prueba descritos en los numerales 5, 6 y 7, observa esta Juzgadora que los mismos no fueron ratificados con los respectivos informes rendidos por la compañía HIDROLAGO, lo cual es requerido a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, los mismos no d.f. a este sentenciador para constituir prueba de lo alegado por el demandado, desechándolos del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

8- Corren insertos a los folios 107 a 113, Comprobantes de Egreso, correspondiente a Nómina y Adelanto de Prestaciones de los obreros y empleados del Condominio.

Analizadas como han sido las actas procesales, observa este Juzgador que los aludidos comprobantes no fueron atacados por la contraparte a lo largo del debate procesal, por lo que se les otorga todo el valor probatorio que de los mismos se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

9- Inserta a los folios 114 al 118, copia simple de folios del Libro de Actas de Junta de Propietarios del Conjunto Residencial Integral Martín, debidamente autenticado, donde constan las reuniones de junta de propietarios de fechas 01-03-2001, 31-03-2001 y 24-05-2001.

Al analizar esta Juzgadora las actas antes nombradas, así como la actividad desplegada por la contraparte durante el debate procesal, observa que la parte actora no impugnó en forma alguna dicho documento, por lo cual se tienen como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE MOTIVA

Alega el actor en su escrito libelar que, en fecha 29 de enero de 2002 fue publicada en el Diario “La Verdad” una Convocatoria para una asamblea de copropietarios del Centro Residencial Integral Martín a efectuarse el día 06 de febrero de 2002. En atención a lo expuesto, demandó la nulidad absoluta de: 1) la Convocatoria de fecha 29-01-2002, por cuanto en una sola convocatoria con intervalo de horas se constituyó la asamblea que se llevó a cabo con un mínimo de propietarios, violando así lo establecido en los artículos 6.3 y 6.5 del Documento de Condominio; y 2) del acto y acta de asamblea de fecha 06-02-2002, pues en una Asamblea se discute la aprobación o no de las cuotas de condominio, más no se ratifican y en dicha asamblea, entre otros puntos, se acordó ratificar el aumento de la cuota de condominio “que se ha venido imponiendo desde el mes de marzo de 2001 en una forma ilegal…”, la cual asciende a la suma de Bs. 40.000,oo y Bs. 70.000,oo para apartamentos tipo y penthouse respectivamente; además de “la manipulación” a que se prestan los llamados “Puntos Varios” de la agenda.

Por su parte, el demandado en su escrito de contestación a la demanda, establece como defensa de fondo que la asamblea convocada en fecha 29-01-2002 es perfectamente legal, “por cuanto nosotros nos limitamos a ratificar una decisión tomada por la Directiva de la Junta de Condominio anterior, celebrada el día 01 de marzo del 2001…” donde se aprobó el aumento de la cuota de condominio a Bs. 40.000,oo y Bs. 70.000,oo correspondientes para apartamentos tipo y penthouse, por cuanto el artículo 5.3 del Documento de Condominio, faculta para aumentar las cuotas de condominio y por ende, a ratificarlas; además expresa que el demandante adeuda para la fecha la cantidad de Bs. 650.000, oo por concepto de cuotas de condominio y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 6.5 del referido Documento de Condominio, el quórum establecido en dicha Asamblea es válido. En la contestación al fondo, el demandado niega, rechaza y contradice los alegatos del actor, amparándose en el Documento de Condominio del referido Conjunto Residencial.

De seguidas esta sentenciadora pasa a decidir al fondo de la presente causa, en virtud de lo cual considera pertinente en primer lugar, analizar el derecho invocado por el actor, tomando como referencia la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio.

Ley de Propiedad Horizontal. “Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”.

La voluntad de los propietarios se manifiesta a través de la consulta o de la asamblea, y así el referido artículo remite al Documento de Condominio que es la máxima autoridad que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de los propietarios y sólo cuando este Documento no expresa dichas normas o remite a la Ley es cuando se puede recurrir a los artículos 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ley de Propiedad Horizontal. “Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes”. (Destacado del Tribunal)

Ley de Propiedad Horizontal. “Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

E1 recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves”. (Destacado del Tribunal).

Según las norma antes transcritas, el administrador puede convocar a la asamblea de propietarios en lugar de seguir el sistema de consulta individual. También la Junta de Condominio tiene la propiedad de convocar a asamblea, siempre que haya urgencia. Igualmente se autoriza a los propietarios a movilizarse para que se convoque a asamblea cuando representen un tercio del total del condominio.

En opinión del autor J.G., en asuntos de conservación y administración de la comunidad, el artículo 24 establece normas precisas para que la asamblea sea válida. La convocatoria puede hacerse individualmente y la asamblea será válida si consta que todos los propietarios fueron convocados, constancia que deberá aparecer firmada por los propietarios, pues si no, no sería una constancia fehaciente. Lo más practico, suele ser publicar la convocatoria en un periódico y a la entrada del edificio, tal como lo autoriza el artículo 24 mismo, con tres días de anticipación por lo menos. Si se cumple este requisito, la asamblea será valida aun para aquellos propietarios que no se han enterado.

De acuerdo con este artículo 24, si no concurriere a la asamblea un número de propietarios suficientes (dos tercios del total del inmueble o de los apartamentos interesados), se tendrá la asamblea como nula y entonces el administrador deberá hacer una consulta a los propietarios y con las respuestas que le lleguen, se tomará el acuerdo. Si por el contrario, hubieran concurrido a la asamblea propietarios que representen por lo menos dos tercios del valor del inmueble, el acuerdo se tomará por mayoría de los asistentes.

Tratándose de asambleas sobre asuntos de conservación y administración, el quórum son dos tercios del valor total del inmueble. Si acude menos gente, no se puede celebrar la asamblea y hay que ir a la consulta individual, salvo naturalmente, que el Documento de Condominio o el Reglamento de Condominio disponga otra forma de establecer el quórum o de funcionar las asambleas.

La Ley no prevé una segunda asamblea de propietarios por falta de asistentes a la primera, sino una consulta (artículo 24), lo cual es un error. Tiene el grave inconveniente que es imposible notificar a todos y hasta ni a la mayoría de propietarios por la sencilla razón de que el administrador a veces no sabe dónde viven y si lo sabe, es imposible obtener una constancia de que se les entregó la consulta. Y como “imposibilia nemo tenetur” (no se puede obligar a lo imposible), se considera que el administrador puede en tal caso, convocar a una asamblea expresando que es la segunda y última convocatoria. De otra forma, el edificio se quedaría paralizado.

Si como ocurre a menudo, la asamblea se celebra sin el quórum necesario, esta falla queda convalidada automáticamente si en el término de 30 días siguientes a la celebración nadie ha presentado un recurso de nulidad ante el Juez (art. 25). Otra cosa diferente es si hubo falla en la convocatoria: en este caso, el plazo de 30 días se empieza a contar no desde el día de la asamblea, sino desde que el propietario reclamante tuvo conocimiento de la tal asamblea. Por tal razón, los propietarios pueden saltarse el quórum, pues pasados 30 días nadie puede reclamar, pero no pueden saltarse la convocatoria (en prensa y en el portal del edificio) pues en este caso se exponen los asambleístas a que cualquier propietario meses después, diga que justo se acaba de enterar y que va a pedir al juez la nulidad de la asamblea. Garay, Juan. (2000). Ley de Propiedad Horizontal. Caracas: Ediciones J.G..

Ahora bien, para establecer con claridad los hechos pretendidos y excepcionados en la presente causa, considera pertinente esta sentenciadora concordar las normas up supra comentadas con las normas derivadas del Documento de Condominio aplicables al caso facti specie.

Documento de Condominio. “Artículo 6.3. ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS. CONVOCATORIAS.“Las Asambleas Extraordinarias podrán celebrarse en cualquier oportunidad cuando sea requerido en interés de la comunidad. Las convocatorias serán efectuadas por el Presidente de la Junta Directiva…El texto de las convocatorias será fijado en la entrada principal del edificio e indicarán el objeto, el lugar, el día y la hora en que se celebrará la reunión. La fijación de la convocatoria deberá hacerse con cinco (5) días de anticipación por lo menos a la fecha señalada para la reunión…”

Documento de Condominio. “Artículo 6.5.: DEL QUORUM. Para la validez de las deliberaciones, acuerdos y resoluciones de la asamblea se requerirá la presencia o representación de un conjunto de propietarios cuyo porcentaje de dominio en los bienes comunes no sean nunca inferior a los dos tercios del valor de los mismos, si en la primera reunión no hubiese quórum efectuará una segunda convocatoria llenando las mismas condiciones expuestas en este mismo capítulo, si a esta segunda reunión no asistiere un mínimo de propietarios que represente al menos el 50% del condominio, se procederá a una tercera y última convocatoria llenando las mismas condiciones de la cual resultarán perfectamente válidas las decisiones que se tomarán en esa asamblea, cualquiera que sea el número de asistentes por simple mayoría” (Resaltado del tribunal).

De acuerdo a lo contemplado en las normas antes señaladas, esta sentenciadora considera necesario y pertinente el señalar que la parte actora válidamente ha actuado con la cualidad suficiente, por cuanto así lo ha demostrado en actas, y lo mismo se desprende de lo observado en la convocatoria para la celebración de la asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Integral Martín, que fue para el día 06 de febrero de 2002. así mismo, se constata de actas que en fecha 26 de febrero de 2002 fue recibida por el Juzgado Distribuidor la demanda de nulidad de dicha convocatoria, la cual fue intentada por la parte actora, cumpliendo así los parámetros establecidos en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, del análisis efectuado por esta Juzgadora a las normas up supra referidas, de lo expresado en el artículo 6.3 del Documento de Condominio, concatenado con lo establecido en el 6.5 del mismo Instrumento, se infiere que efectivamente cuando no hay quórum suficiente para llevar a efecto la Asamblea, debe entonces efectuarse una segunda convocatoria cuya “fijación de la convocatoria deberá hacerse con cinco (5) días de anticipación por lo menos a la fecha señalada para la reunión”, o sea, de la misma forma en la cual se convoca a asamblea por primera vez, previsión ésta igual a la establecida en la ley de la materia. En virtud a lo expuesto, observa esta sentenciadora que se evidencia claramente de actas que la atacada convocatoria para la celebración de la asamblea, fue efectuada para un solo acto y como única convocatoria, siendo esto un hecho notorio de incumplimiento a lo contemplado en las normas establecidas en el Documento de Condominio para su celebración, por cuanto la segunda y la tercera Convocatoria no se cumplieron de acuerdo a lo estipulado en el referido Documento de Condominio que es el que rige la actividad de decisiones del Conjunto Residencial Integral Martín, produciéndose de esta manera la invalidez de esa única convocatoria porque en ella se observa la falta de formalidad antes señalada, porque se pretendieron agotar las tres oportunidades señaladas en el Documento de Condominio, en un solo acto, con intervalos de tiempo muy cortos. Consecuencialmente y de manera forzosa debe declararse la NULIDAD de la Convocatoria a la Asamblea de fecha 06-02-2002. Y ASÍ SE DECIDE.

Así mismo, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente y analizar el artículo 5.3 del Reglamento de Condominio:

Documento de Condominio. “Artículo 5.3. LA JUNTA DIRECTIVA: “La Junta Directiva del Condominio...sus decisiones serán perfectamente legítimas si cuentan con la aprobación de la mitad más uno de sus miembros quienes deberán constituirse en Junta con la regularidad que lo exija la buena marcha del Condominio y como mínimo una vez por semana…Sus facultades principales son las siguientes: a) Tiene facultad reglamentaria, b) Debe elaborar cada año el presupuesto de gastos de Condominio que una vez aprobado por la Junta de Propietarios será de obligatorio cumplimiento especialmente en lo que respecta a la determinación de la cuota mensual de condominio que deberá ser pagada por cada propietario. A los fines del cálculo y pago de dichas cuotas la Administración determinará anualmente el monto de los costos totales de las cargas comunes, a la cantidad resultante se agregará el diez por ciento (10%) de la misma y la cantidad definitiva se repartirá para su pago…c)…establecer el procedimiento a seguir ante el propietario indeseable, d) Convocar la Junta de Propietarios y/o Asamblea de Propietarios…, e) Seleccionar, contratar, promover el personal de administración del Condominio, f) Designar apoderados judiciales de la comunidad

Una vez analizado exhaustivamente el contenido de las actas procesales, las normas del Documento de Condominio y de la Ley de Propiedad Horizontal, esta juzgadora debe determinar si la consecuencia inmediata de la Convocatoria írrita es la nulidad del acto y del acta levantada en la Asamblea demandada. Al respecto, es menester extraer el contenido del Documento de Condominio en el artículo 5.3, antes transcrito, en el cual se establece: “La Junta Directiva del Condominio…. sus decisiones serán perfectamente legítimas si cuentan con la aprobación de la mitad más uno de sus miembros quienes deberán constituirse en Junta con la regularidad que lo exija la buena marcha del Condominio…”. (Destacado del Tribunal).

La norma habla por sí sola cuando establece la validez de las decisiones tomadas en asamblea, siempre y cuando cuenten con la aprobación de la mitad más uno de sus miembros. De esto se deduce que si la Convocatoria a la Asamblea es nula, en consecuencia, los miembros que asisten a dicha Asamblea no se encuentran legalmente convocados para la misma y mal puede entonces la Junta Directiva avalar sus decisiones con la aprobación de tales miembros. Siendo así, una vez analizados los hechos plasmados en las actas, esta juzgadora debe necesariamente concluir que por cuanto la Convocatoria fue declarada nula por este Tribunal en la presente sentencia de mérito, en consecuencia, tanto el acto como el Acta de la asamblea efectuada el día Martes 06 de febrero de 2002, por la Junta de Condominio del Centro Residencial Integral Martín, deben ser declaradas nulas, así como también los efectos derivados de la Asamblea efectuada en la fecha up supra. Y ASÍ SE DECIDE.

Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil cinco (2005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZA

ABG. H.N.D.U., MSc.

EL SECRETARIO

REINALDO RONDÓN

Siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 9344. EL SECRETARIO,