Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de Falcon (Extensión Coro), de 27 de Abril de 2010

-EN SU NOMBRE-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.-

CORO, 27 DE ABRIL DE 2010.-

AÑOS: 198 Y 150

EXPEDIENTE Nro. 14.823/2009.-

DEMANDANTE: M.O.F.D.S., comerciante titular de la cédula de identidad Nro. E-110.719, de este domicilio.-

ABOGADA ASISTENTE: M.J.F.V., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 119.859.-

DEMANDADO: ISHAQ MOUSA MOHAMMAD, titular de la cédula de identidad Nro. E-84.291.395, d este domicilio.-

ABOGADA ASISTENTE: M.D.V.T.C., inscrita en el inprebogado bajo el Nro. 114.750.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO.-

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

Este Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Verbal, incoado por la ciudadana M.O.F.D.S. en contra del ciudadano I.M.M..

La parte actora expone en su escrito libelar lo siguiente:

Que desde hace aproximadamente 02 años ocupó un local comercial de su propiedad, ocupó un local de su propiedad ciudadano I.M.M., Titular de la cédula de identidad Nro. E-84.291.395, como se evidencia de documento privado que reproduce, dicho ciudadano cancelaba la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BF. 1.600,oo) , que se obligó a cancelarle sin falta mensualmente, pero a partir del mes de julio de 2008 dejó de cancelarle dichas cuotas, por lo que se vio en la obligación de desocuparlo del inmueble, que además de todo dejó en condiciones deplorable, derrumbando paredes y muchos otros desperfectos que dejaron al local inutilizable. Para garantizar el cumplimiento de dicha obligación, el deudor tenia un deposito por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 3.000,oo), que no devolvió al término del contrato por la falta de pago de seis (06) mensualidades , demandando de conformidad con lo establecido en el artículo 640 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, por lo cual demanda al ciudadano I.M.M., por la cantidad de DIESCISEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARESFUERTES (BF 156.600,oo), que corresponde a seis meses de cánones de arrendamiento sin cancelar y a su vez demanda también el pago de todos los gastos que se le acarreen por la presente demanda……………………………………………….

La parte demandante fundamenta su acción de conformidad con lo establecido en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 01 de abril de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que compareciera al vigésimo día (20) de despacho siguiente de constar en autos la citación.-

En fecha 29 de julio de 2009, la parte demandada dio contestación de la demanda. El tribunal vencidos los lapsos establecidos en los artículos 396, 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil, procedió a admitir las pruebas promovidas por las partes. Vencido el lapso establecido en el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal procedió a fijar el lapso establecido en el artículo 511 ejusdem.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Juzgadora, que la demandante demanda un cobro de seis meses de cánones de arrendamiento, basado en el artículo 640 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, y los daños al local arrendado, alegando que existió una relación arrendaticia y el demandado quedó adeudado DIECISEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTE (BF. 16.600,oo), el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda en razón de no existir razón de deuda y que le haya causado algún daño.

En relación a este punto, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias existentes entre la acción de desalojo y la acción por resolución de contrato, explica:……………………

DIFERENCIAS

A.-Según la duración del contrato la acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem………………………………………………

B.- Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).

C.-. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) En el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cuAlquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador…………………………………….

D.-Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)…………………………………………………

E.- Con vista al pago por consignación El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem)……………………………………………………………

En su escrito de contestación de la demanda tal como lo establece el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil en la cual:

Negó, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en razón de no existir con relación a esta deuda por concepto alguno que deba cancelar, asimismo no existe una relación de causa efecto en la que se vea involucrado o donde le haya causado algún daño a la demandante, por lo que niega, rechaza y contradice que deba cancelar la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES BF. 16.600,oo)…………………………………………………………….

El la oportunidad de promover probanzas tal como lo establece el artículo 396 ejusdem.-

En cuanto a la parte demandada promovió las siguientes testimoniales:

1. R.U.D..-

2. Carmona Brenyer Smith……………………………………………………..-.

3. Audelis A.A. Quero……………………………………………….

La parte demandante lo hizo de la siguiente manera:…………………..

• Reprodujo el mérito favorable de los autos……………………………….

• Promovió los testimoniales de los siguientes ciudadano:

1. V.J.D.M..-

2. C.E.M..-

3. M.J.C.A. ………………………………………….

De al análisis y observando que determinado como se encuentran ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo (aún cuando se tramiten por el mismo procedimiento breve) y que igualmente hacen inadmisible demandar el desalojo en los contratos a tiempo determinado o por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y también hace inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, con vista a lo demandado en auto, se observa que la parte actora, demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de tipo verbal, dado que el demandado desde mes de junio de 2008, dejo de pagar el arrendamiento, que le dejó el local inservible, que el deudor tenia tres mil bolívares fuertes (BF. 3.000,oo) como deposito el cual no entregó, debido a la falta de pago.

En el análisis de las pruebas tenemos, que la parte actora en primer lugar promovió el merito favorable. Es criterio de quien suscribe que cuando se invoca como prueba “el mérito favorable de los autos”, es indudable que aquí no se está trayendo nada nuevo al expediente, es simplemente una forma clásica de encabezar mediante un escrito, una promoción probatoria, pues el Juez debe decidir conforme a las actas existentes en el expediente, lo cual es su obligación tomar en cuenta, para dictar el fallo, siempre que esas actas guarden relación con la causa y aporten claridad en los hechos; y en razón a tales consideraciones, el Capítulo Primero de las pruebas promovidas por la actora, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio y asi se decide.-

En cuanto a los testimoniales a saber de los ciudadanos U.D.R.A., Carmona P.B. y Audelis Aguilar, por la parte demandada y los de la parte demandante V.D.C.M., por la parte demandante, antes de analizarlos se deja constancia que los testigos Carmona P.B. de la parte demandada y M.D. no comparecieron a rendir sus declaraciones por lo que en su oportunidad se declararon desiertos.-

En cuanto a los testigos presentados por la parte demandada, se observa en sus declaraciones lo siguiente:

R.A.U.D., Se observa: que en sus declaraciones se puede demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, que conoce al demandado, que tiene una relación laboral con el mismo y que el local se encontraba en malas condiciones.-

En cuanto al testigo Audelis A.A., en sus dichos expresa la misma, Que conoce al demandado, que tiene una relación laboral, que existía el contrato verbal.-

A.l.t., esta juzgadora determina que los testigos presentan divagaciones en sus dichos, que no ofrecen al Juzgador, los hechos que fundamentan la presente acción, que conlleven a una convicción efectiva por lo que no les da valor probatorio y así se decide.-

En cuanto a la parte demandante, el testigo promovido ciudadano V.D., se observa que el mismo en sus dichos expresa los siguiente: Que conoce de vista, trato y comunicación al demandado de autos, que el demandado estuvo ocupando el local objeto de arrendamiento verbal, que el demandado quedó adeudando a la demandante una cantidad de dinero por arrendamiento porque la demandante le dijo.-

En cuanto al testigo C.M., el mismo en su declaración expresa Que conoce al demandado, que el demandado ocupó el local comercial y que el demandado adeudó dinero a la demandante.-

En cuanto a los testigos promovidos por la demandante, se hace evidente que los mismos en sus dichos establece la existencia de una relación arrendaticia de tipo verbal, que no es un punto de controversia en la presente acción, asimismo que los testigos en cuestión no demuestran a quien aquí juzga sobre los pagos insolutos, ya que existen en el medio legal manera de demostrar la existencia de cuotas vencidas sin cancelar y cualquier daño al local arrendando, razones por las cuales se desechan las declaraciones testifícales y asi se decide.-

Ahora bien, analizadas las pruebas presentadas, esta juzgadora observa:

Que estamos en presencia de una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento de tipo verbal .

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…………………………………………………………………………..

Ahora bien, el Código Civil establece en su articulo 1.579, lo siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”

Asimismo, el articulo 1.592 ejusdem establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales……………………………………………………………….:

1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias……………………………………….

2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Estas disposiciones establecen de forma clara cuales son las obligaciones del arrendatario, siendo la principal el pago del canon de arrendamiento.

Siendo así, el arrendatario no puede eludir su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos.

Pero es el caso que, la parte actora no probó la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que no se indica desde que fecha nació el contrato de arrendamiento verbal y trae a los autos recibo de falta de pago pero alega en su escrito libelar que el demandado entregó deposito por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 3000,oo), que no devolvió al termino del contrato debido a la falta del pago de seis meses y las condiones deplorables en que dejo el local, quedando cancelada con el deposito el pago, ya que tampoco se estableció ni se demuestra la cantidad de meses que pudiere adeudarle la parte demandada, razón por la cual no es procedente la solicitud de pagos insolutos. Y así se decide.

El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece:

Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado y en igualdad de circunstancia, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma……………………………………………..

En el caso de marras, la parte demandante no logra demostrar les exigencias establecidas en su libelo de demanda, no cumple con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil relacionado a la carga de la prueba, por lo que llevan a quién aquí juzga, considera que se debe declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, tal y como quedará explanado en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

En consecuencia, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

1. SIN LUGAR, la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana M.O.F.D.S. en contra del ciudadano I.M.M..-

2. Se deja establecido en la presente sentencia que el demandado nada adeuda a la parte actora ciudadana M.O.F.D.S..-

3. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

4. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem, se ordena dejar copia certificada para el archivo del tribunal.-

5. De conformidad con lo pautado en el artículo 251 ejusdem, se ordena la notificación de las partes.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este tribunal con sede en Coro Estado Falcón.-

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

AB. N.C.G.

LA SECRETARIA TITULAR

AB. C.H.

NOTA: La anterior decisión se dictó y publico en su fecha, siendo las (11:30 A.M.)).- Conste Coro fecha Ut-supra.-

LA SECRETARIA TITULAR

AB. CECEILIA HANSEN