Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Enero de 2007

Se inició el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por los ciudadanos O.J.D.R.V. de DA SILVA y G.G.D.S., éste último representado judicialmente por la primera mencionada de profesión abogado e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 97.938 en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 1899, C.A. por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Luego del sorteo respectivo, le correspondió a este juzgado conocer de la presente causa, siendo admitida mediante auto publicado el 29 de septiembre de 2004.

La parte actora afirmó haber celebrado con la demandada dos (2) contratos, el primero de ellos se denominó contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el día 20 de agosto de 2.002, anotado bajo el Nº 12, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue renovado a los 20 días del mes de julio de 2003 por el período de un año fijo no prorrogable, contado a partir del 20 de agosto de 2003. La sociedad mercantil demandada les dio en arrendamiento a los actores “Un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en la Urbanización Campo A.d.M.C.d.E.M., entre calle Segunda y Tercera Transversal, Edificio Residencias ESPOPARQUE 2000, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra Uno-B (1-B), de la Torre B, en el nivel planta piso uno (1), el cual tiene una superficie aproximada de Ciento Noventa y Un Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Centímetros Cuadrados (191,38 Mts2). A dicho inmueble le corresponden tres (3) puestos de estacionamiento ubicados en la planta Sótano dos (2), distinguidos con los números cuarenta y uno (41), cuarenta y dos (42) y cuarenta y tres (43), cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran en dicho documento.”

El canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de dos mil setecientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (U.S.$ 2,750.ºº), el cual podría ser pagado por los arrendatarios en moneda de curso legal aplicando la tasa oficial establecida por el Banco Central de Venezuela que al momento de la celebración del contrato se encontraba fijada en la cantidad de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,ºº) por dólar (U.S.$ 1,ºº).

Alegan que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se dejó constancia que los arrendatarios debían dar por concepto de depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, la cantidad de ocho mil doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de Norte América (U.S.$ 8,250.ºº) equivalente a tres meses de canon de arrendamiento, suma esta que sería reintegrada a los arrendatarios dentro de los treinta días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que estos hubieren cumplido sus obligaciones arrendaticias.

El segundo se denominó, contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el día 29 de enero de 2.004, anotado bajo el Nº 64, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. A través del mencionado instrumento, se les dio en opción de compra a los demandantes el referido inmueble, estableciendo que el precio de la opción era la cantidad de trescientos ochenta y cuatro mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (U.S.$ 384,000.ºº) pagaderos en moneda efectiva de pago, dejando expresamente establecido que los opcionados no se liberarían de su obligación, sino con la cancelación del precio convenido en esa divisa. Alegan los actores que el precio de la venta es la cantidad de seiscientos catorce millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 614.400.000,ºº), resultante de aplicar la tasa de cambio vigente al momento de la celebración del contrato.

En la cláusula quinta del referido contrato se convino que: “A partir del día veinte (20) de julio de 2004, comenzará a correr el lapso de treinta (30) días continuos, para que “LOS OPCIONADOS” ejerzan la presente opción, mediante el pago del precio de venta, en la oportunidad en la cual se deba otorgar el documento público de venta del inmueble objeto de esta opción. A tales efectos, “LA OPCIONANTE”, una vez notificada de la intención de “LOS OPCIONADOS” de ejercer la opción de compra aquí otorgada, se obliga frente a ellos, a hacer entrega durante los primeros quince (15) días continuos al día 20 de julio de 2004, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa (…) Los restantes quince (15) días del lapso, es el tiempo otorgado a LA OPCIONANTE para redactar el documento de venta del inmueble, así como, para su tramitación y presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, quedando en el entendido, que ésta última deberá notificar a LOS OPCIONADOS, con por lo menos cuarenta y ocho horas de anticipación el lugar, día y hora en la cual se protocolizará el documento de venta.”

En la cláusula octava, la opcionante declara haber recibido de los opcionados la cantidad de tres mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (U.S.$ 3,000.ºº) por concepto de arras, cantidad que sería imputable al precio de la venta en caso de que ésta se verificase. Asimismo, en la cláusula cuarta se dejó establecido que en el caso de materializarse la opción de compra en los términos convenidos, la opcionante reconocería un descuento sobre el precio convenido de sesenta y tres mil doscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de Norte América (U.S.$ 63,250.ºº), el cual sería aplicable siempre y cuando los opcionados hubieren cancelado hasta la fecha en que se hiciera efectiva la opción todos los cánones de arrendamiento.

Los demandantes alegan que el 16 de julio de 2004 notificaron a la demandada su voluntad de ejercer la opción de compra, por lo que adujo que la oferta al haber sido aceptada por ellos, derivó en la perfección del contrato.

Sin embargo, sostienen que los demandados han incumplido con las principales obligaciones del contrato de opción de compraventa, es decir, otorgar el instrumento de propiedad, así como la entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. En consecuencia, demandan a la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. para que convenga o en su defecto sea declarado y condenado por el Tribunal en que el contrato de opción de compraventa se perfeccionó el 16 de julio de 2004, transmitiéndose la propiedad del inmueble antes descrito a los actores. Que se declare que el precio de la venta es la cantidad de seiscientos catorce millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 614.400.000,ºº), de los cuales los compradores tienen el beneficio de un descuento por la cantidad de ciento un millón doscientos mil bolívares (Bs. 101.200.000,ºº), por encontrarse al día en el pago de los cánones de arrendamiento; nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 9.600.000,ºº) de conformidad con la cláusula séptima y octava del contrato de opción de compraventa; trece millones doscientos mil bolívares (Bs. 13.200.000,ºº) equivalentes a la cantidad entregada por los actores en depósito para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento; cinco millones doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 5.280.000,ºº) pagados por concepto de cánones de arrendamiento del 20 de julio al 20 de agosto de 2004 y diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,ºº) por concepto de pago del precio de venta, todo lo cual asciende a la cantidad total de ciento cuarenta y seis millones doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 146.280.000,ºº). Que los demandantes quedan a deber la cantidad de cuatrocientos sesenta y siete mil quinientos veinte mil bolívares (Bs. 467.520.000,ºº).

Que sea declarado que a partir del 16 de julio de 2004, fecha en la cual se perfeccionó el contrato de opción de compraventa, los demandantes ya no se encontraban ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios por lo que no se encontraban obligados a pagar cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, y que se declare el derecho al reembolso de la cantidad de cinco millones doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 5.280.000,ºº).

Que la demandada sea condenada a otorgar el instrumento de propiedad, previa presentación de los documentos previstos en la cláusula quinta del contrato que fueren necesarios para el otorgamiento del respectivo documento, o en su defecto, que la sentencia definitiva que así lo condene sirva de título constitutivo de propiedad.

Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad para contestar la demandan ejercieron este derecho e, igualmente, formularon reconvención.

Admiten los demandados que celebraron los contratos descritos por la parte actora en su libelo de demanda y que el contrato de arrendamiento fue objeto de prórroga convencional la cual regiría a partir del 20 de julio de 2003.

Sin embargo, contradicen que la carta enviada a la demandada en fecha 16 de julio de 2004 constituyera una manifestación de voluntad de ejercer la opción de compra del inmueble.

Promueven la excepción contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en que la demanda ejercida por los actores comprende pretensiones de naturaleza mero declarativa, al pretender que se le reconozcan a los actores la titularidad sobre el inmueble objeto de los contratos, que se declare como precio de la venta la cantidad de Bs. 614.400.000,ºº y que se reconozca que los actores han pagado la cantidad de Bs. 146.880.000,ºº. Que se declare que los demandantes no estaban obligados a continuar en el pago del canon de arrendamiento después del 16 de julio de 2004, por haberse subrogado en la posición de propietarios del inmueble, por lo que tendrían derecho al reembolso de las cantidades pagadas por dicho concepto con posterioridad al 16 de julio de 2004; que la sentencia le sirva de documento traslativo de propiedad, previa la presentación por parte de la demandada de todos los requisitos necesarios para el Registro Inmobiliario. Que todas las pretensiones mero declarativas de la parte actora, pueden ser sustituidas por la única pretensión de cumplimiento de contrato, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, alegando que con esta pretensión distinta, los actores pudieran obtener la satisfacción completa de su interés, y su acción resultaría inadmisible de conformidad con el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

Niegan, rechazan y contradicen en todas sus partes la demanda incoada en su contra.

Contradice la demandada que se encuentre obligada a efectuar la transferencia de la propiedad del inmueble, por cuanto no hubo una manifestación de la voluntad de los opcionados a ejercer la opción de compra, ya que la misma consistía en una notificación dirigida a la demandada dentro de los quince (15) días continuos anteriores al día veinte (20) de julio de 2004, es decir, entre el día 5 y 19 de julio de 2004, pudiendo los opcionados ejercer la opción de compra dentro de los treinta (30) días continuos al día veinte (20) de julio de 2004. Alegaron que el 15 de julio de 2004, sólo recibieron una carta firmada por O.D.R.V., de la cual desdice que se trate de una manifestación de voluntad de su intención de ejercer la opción de compraventa, afirmando que de ella sólo se evidencia la imposibilidad de la parte actora en ejercerla al pedirle a la constructora la extensión del plazo de la opción por carecer de fondos y tener que pedirle dinero prestado a un banco. Alegó que al no haber sido suscrita la referida carta por ambos contratantes, la manifestación contenida en ella no puede hacerse extensible a la persona de G.G.D.S..

Que el contrato de opción de compra no constituye una oferta, que su naturaleza es la de un contrato preparatorio o preliminar de una futura negociación de compraventa, en virtud que la demandada se reservó el derecho de manifestar su voluntad de vender al momento de protocolizar el documento público de venta, lo cual se evidencia de la cláusula segunda. En este sentido, hacen valer que el contrato no tenía efectos traslativos de la propiedad.

En su defecto, alegan la nulidad del contrato de opción de compra, con fundamento en que la condición suspensiva que afectaba el consentimiento de la demandada, es hoy de imposible cumplimiento, por cuanto los opcionados no utilizaron recursos provenientes del extranjero y el régimen de control de cambio limita la libre convertibilidad de la moneda, lo cual de conformidad con la cláusula tercera del contrato la obligación de pago se entendería como de imposible cumplimiento, quedando la opcionante obligada a restituir las arras recibidas a la fecha en la misma moneda en que le fueron entregadas, exclusión hecha de cualquier rédito, sin que hubiere lugar a indemnización alguna por daños y perjuicios. Por lo que la condición suspensiva de pagar el precio en moneda extranjera exclusivamente, constituiría una causal de nulidad en caso de darse las situaciones contempladas en la referida cláusula, por tenerse como de imposible ejecución la obligación de pago del precio de la compra. Insiste la demandada en señalar que constituye una condición suspensiva la manifestación de su voluntad de querer otorgar el contrato de opción de compraventa, el hecho de que el precio de la venta sea pagadero únicamente en dólares de los Estados Unidos de Norte América. Luego, se establece que de darse las condiciones señaladas en la cláusula tercera, esto es, que implantándose un régimen de control de cambio, que a su vez limitara la libre convertibilidad de la moneda nacional o se prohibiera legalmente a los opcionados cumplir con la obligación de pago en esa moneda, y siempre que los opcionados optaran por pagar en moneda de curso legal, la obligación de pago se tendría como de aquellas que son de imposible ejecución y por ende el contrato se tendría como no celebrado.

En un segundo lugar, alega la nulidad del contrato de opción a compra basado en que el objeto de la obligación de los opcionados quedó fuera del comercio, que hubo pérdida de la cosa debida, que se ha hecho ilícita la adquisición de divisas, por lo que el objeto de la obligación (las divisas) quedaron fuera de comercio, producto de un hecho del príncipe.

Adujo que su voluntad de vender no está contenida en el contrato de opción de compra, de modo que en caso de ejercer los actores la opción, la sociedad mercantil sólo estaría obligada al pago de la cantidad prevista en la cláusula penal. Que no puede haber venta por cuanto no ha sido expresado el consentimiento por parte de la demandada. Que en la cláusula segunda se estableció lo siguiente: “(…) LA OPCIONANTE se reserva el derecho de hacer tal manifestación para la oportunidad en la cual se deba protocolizar el documento público de venta del inmueble antes referido, ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente; y una vez que haya recibido el precio de venta(…).” En consecuencia, la demandada manifestó su negativa de vender el inmueble.

La demandada reconviene por resolución de contrato de opción de compra, con fundamento en que los actores no manifestaron su voluntad de ejercer la opción en el plazo convenido, considerando que las obligaciones asumidas por la demandada estaban sometidas a un término de naturaleza extintiva, las mismas quedaron extinguidas. De conformidad con la cláusula séptima del contrato, en caso de que los opcionados no ejercieran la opción, la demandada reconviniente tendría derecho a retener las cantidades entregadas por concepto de arras, quedando resuelto el contrato de opción de compra, como única indemnización por los daños y perjuicios. Adujo que en virtud de la falta de notificación por parte de los opcionados, debía producirse la consecuencia prevista en la cláusula en comento. En consecuencia, demanda que sea declarado que las obligaciones de la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. quedaron extinguidas, por la falta de notificación de los opcionados dentro del término pactado y que tiene derecho a la retención de las cantidades recibidas por concepto de arras, las cuales ascienden a la cantidad de tres mil dólares de los Estado Unidos de Norte América (U.S.$ 3,000.ºº) equivalentes a la cantidad de cinco millones setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 5.760.000,ºº) a razón de mil novecientos veinte bolívares (Bs. 1.920,ºº) por cada dólar de los Estados Unidos de Norte América (U.S.$ 1,ºº).

La parte actora, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra. Adujo que la reconvención no cumplía con los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por carecer de objeto la pretensión, se omitió la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, así como las conclusiones y los instrumentos en los que pretende fundamentar su pretensión de los cuales se derive el derecho deducido.

Los demandantes insistieron en que sí notificaron a la demandada su voluntad de ejercer la opción de compra, dentro del plazo pactado, en consecuencia, sostienen que se perfeccionó el contrato por el cual devino su titularidad sobre el inmueble objeto de la opción de compra. Hace valer que la demandada admitió haber recibido la carta de fecha 15 de julio de 2004. Que la negociación se perfeccionó, siendo que las cantidades otorgada por concepto de arras deben ser imputadas al precio de la venta. Adujo que el representante de la demandada se negó a recibir el pago en moneda nacional.

Ambas partes ejercieron su derecho a promover pruebas en el presente juicio.

PUNTOS PREVIOS

DEFENSA PREVIA DEL NUMERAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL C.P.C.

Sostiene la parte demandada que la acción ejercida por los actores comprende pretensiones de naturaleza mero declarativa, en consecuencia, las mismas pudieron hacerse valer mediante la correspondiente demanda de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil. En virtud de ello, hacen valer la excepción contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, en concordancia con el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

De la lectura que hiciere este juzgador al contenido del petitorio de la demanda presentada, tomando como punto de referencia el contrato de opción de compra celebrado entre las partes el 29 de enero de 2004, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, anotado bajo el Nº 64, Tomo 6, se puede colegir que, la primera de las pretensiones es que se declare perfeccionado el contrato de opción de compra a partir del 16 de julio de 2004, operando la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la venta por efecto de la manifestación de voluntad de los actores notificada en la referida fecha a la demandada. Estima este juzgador, que dicha pretensión está dirigida a que se cumpla la obligación prevista en las cláusulas segundas y quinta del contrato, dirigida a la adquisición del inmueble, y al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, basado en la afirmación de haber notificado a la demandada su intención de ejercer la opción de compra.

La segunda de las pretensiones expuestas converge en que el contenido de la cláusula tercera, referido al precio de la venta se tenga como parcialmente pagado por los actores, en los términos expuestos por éstos. Se observa que la pretensión va dirigida al cumplimiento del contrato de opción de compra, independientemente que las condiciones estipuladas para el pago del precio, sean objeto del contradictorio.

La tercera pretensión está estrechamente vinculada a la primera, es decir, a la transmisión de la propiedad del inmueble y a la consecuencia prevista en la cláusula cuarta del contrato, es decir, que los actores se encontraban obligados a cancelar los cánones de arrendamiento hasta la fecha en que debiera hacerse efectiva el ejercicio de la opción. En consecuencia, este juzgador estima que se encuentra igualmente dirigida a la hacer valer una pretensión de cumplimiento del contrato.

Continua la actora refiriendo una pretensión de cumplimiento de contrato cuando demanda que sea otorgado el respectivo instrumento por la parte demandada de conformidad con la cláusula quinta, y en su defecto, la sentencia que declare con lugar su pretensión de cumplimiento sirva de título constitutivo de propiedad, en caso de que la demandada no cumpla voluntariamente con su obligación. Finalmente, pretende el cumplimiento de la cláusula quinta referida a los actos consecuentes al ejercicio de la opción, dentro de los cuales se desprende la obligación de la optante de entregar a los opcionados los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.

Habida cuenta del contenido de las pretensiones formuladas por la parte actora, se puede colegir que éstas se dirigen en su totalidad al cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra. En consecuencia de lo anterior, y con fundamento en el principio iura novit curia, este juzgador concluye que la pretensión ejercida por la actora no es más que el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, acción que se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil.

Por las consideraciones antes expuestas, este juzgador desestima la defensa formulada por la contraparte, relativa a la identificación de la pretensión de la actora como una acumulación de acciones mero declarativas y, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta con fundamento en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LA DEMANDA PRINCIPAL

La controversia planteada tiene su fundamento en la existencia de una relación contractual que vincula a las partes de este juicio, y en virtud de la cual los demandantes alegan haber adquirido el derecho de propiedad sobre el inmueble ya descrito en el presente fallo. Afirma la parte actora que se encontraba obligada a efectuar una notificación dirigida a la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. donde manifestara su intención de ejercer la opción de compra suscrita por las partes el 29 de enero de 2004. En este sentido, alegó haber cumplido dicha obligación a través de carta enviada y recibida por la demandada en fecha 15 de julio de 2004, suscrita por O.D.R.V.. Quedando, a partir de dicha fecha, abierto el plazo estipulado para ejercer la opción de compra, que era de treinta (30) días continuos al día 20 de julio de 2004. Como contrapartida, dentro de los quince (15) días continuos a la referida fecha, la demandada se encontraba obligada a entregar todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta y; en los restantes quince (15) días, a redactar el documento antes mencionado, sin que hasta la presente fecha hubiere dado cumplimiento a alguna de esas obligaciones. Por su parte, la representación judicial de la demandada, contradijo los hechos antes expuestos. Si bien admitió haber recibido la misiva del 15 de julio de 2004, no obstante contradijo que de la misma se pueda interpretar que hubo una manifestación de la intención de los actores en ejercer la opción de compra. A su vez, alegó que al no estar suscrita por ambos contratantes, la misma no podía surtir ningún efecto respecto al ciudadano G.G.D.S.. Contradijo que el contrato suscrito entre las partes se trate de una compraventa, sostuvo que era un contrato preliminar o preparatorio, mediante el cual no podía operar la transmisión de la propiedad, pues la demandada se reservó el derecho de manifestar su voluntad de vender al momento de protocolizar el documento público de venta.

Insiste la demandada en señalar que constituye una condición suspensiva que la manifestación de su voluntad de querer otorgar el contrato de compraventa, dependía de que el precio de la venta se pagara únicamente en dólares de los Estados Unidos de Norte América. Luego, de darse las condiciones señaladas en la cláusula tercera, esto es, un régimen de control de cambio, la limitación a la libre convertibilidad de la moneda nacional o la prohibición legal de cumplir con la obligación de pago en esa moneda, y siempre que los actores optaran por pagar en moneda nacional, la obligación de pago del precio de la venta se entendería como de imposible ejecución y por ende el contrato se tendría como no celebrado. Aunado a ello, contradice la demanda señalando que el contrato carece de objeto por cuanto la obligación de los opcionados quedó fuera del comercio, que hubo pérdida de la cosa debida, que se ha hecho ilícita la adquisición de divisas, en virtud de lo cual alegan la nulidad del contrato.

Expuestos así los términos como quedó planteada la controversia a que se refiere la demanda principal, este juzgador observa que, en primer lugar se debe analizar la naturaleza de los contratos suscritos por las partes, a los fines de determinar si estamos frente a un contrato preliminar, un contrato de opción de compra o un contrato de compraventa. Debe advertirse que las partes celebraron originalmente un contrato de fecha 20 de agosto de 2002, autenticado ante la Notaría pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, bajo el Nº 13, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual aparece modificado en virtud de un segundo contrato autenticado ante la Notaría pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, de fecha 29 de enero de 2004, bajo el Nº 64, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. De una revisión exhaustiva al contenido de ambos instrumentos se pudo constatar que el primero de ellos comprendía un contrato de opción de compra, en virtud del cual durante el término de un (1) año a partir de su autenticación, los denominados “OFERIDOS” (demandantes) se les otorgaba la posibilidad de adquirir un inmueble constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el número y letra uno-B (1-B) de la Torre B, en el nivel Planta, piso 1, del edificio Residencias Espoparque 2000, ubicado en la Urbanización Campo A.d.M.C.d.E.M., entre calle Segunda y Tercera Transversal y tres (3) puestos de estacionamiento ubicados en la planta Sótano 2, distinguidos con los números 41, 42 y 43. El precio fijado por la “OFERENTE” para la “opción de venta” fue la cantidad de U.S.$ 384,000.ºº, que los demandantes se obligaban a pagar al momento de suscribirse el documento definitivo de compraventa del inmueble ante la Oficina de Registro Inmobiliario. En ése contrato se estableció que en caso de efectuarse la notificación por parte de los actores de su voluntad de ejercer su derecho a adquirir el inmueble, dentro del término, comenzaría a correr un segundo lapso de 30 días, dentro de los primeros 15 días continuos la demandada debía entregarle a los actores los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta en el Registro Inmobiliario y los restantes 15 días, la demandada debía elaborar el documento y presentarlo ante la oficina de Registro para su firma, quedando obligados a notificar a los actores con 48 horas de anticipación el día, hora y lugar de su protocolización.

No obstante, en fecha 29 de enero de 2004 se suscribió un segundo contrato, en virtud del cual no sólo se cambió la denominación de los contratantes en “LA OPCIONANTE” (Constructora 1.899, C.A.) y “LOS OPCIONADOS” (O.D.R.V. de Da Silva y G.G.D.S.), sino que en su cláusula primera se estableció: “LA OPCIONANTE, otorga en este acto a LOS OPCIONADOS, opción de compra para que estos puedan adquirir de la primera un inmueble (…)”. Ahora bien, si bien en el primer contrato se estipuló un plazo de un año para ejercer la opción, en el segundo se estableció en la cláusula segunda: “LOS OPCIONADOS podrán ejercer la opción de compra antes referida dentro de los treinta (30) días continuos al día 20 de julio de 2004. A estos efectos, LOS OPCIONADOS deberán notificar por escrito a LA OPCIONANTE (…) dentro de los quince (15) días continuos anteriores al día 20 de julio de 2004, su intención de ejercer la opción de compra (…).” Mientras que en la cláusula quinta se estableció que: “A partir del día veinte (20) de julio de 2004, comenzará a correr el plazo de 30 días continuos, para que LOS OPCIONADOS ejerzan la presente opción, mediante el pago del precio de la venta, en la oportunidad en la cual se deba otorgar el documento público de venta del inmueble (…) A tales efectos, LA OPCIONANTE, una vez notificada de la intención de LOS OPCIONADOS de ejercer la opción de compra, se obliga frente a ellos a hacer entrega durante los primeros 15 días continuos al día 20 de julio de 2004, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa (…) Los restantes 15 días del lapso, es el tiempo otorgado a LA OPCIONANTE para redactar el documento de venta del inmueble, así como para su tramitación y presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario (…) deberá notificar a LOS OPCIONADOS, con por lo menos 48 horas de anticipación el lugar, día y hora en el cual se protocolizará el documento de venta.” Asimismo, se modificó la regulación en cuanto a la cantidad entregada en arras, pues mientras que en el primer contrato se estipuló que ascendían a la cantidad de U.S.$ 10,000.ºº, y serían pagadas por cuotas, en el segundo contrato se reducen a U.S.$ 3,000.ºº las cuales declaró la demandada haber recibido de los opcionantes. Por otro lado se efectuó una adición que no estaba planteada en el primero de los contratos, y que aparece mencionado en la cláusula segunda, en su parte final donde expresamente señala: “Queda expresamente entendido entre las partes que, el otorgamiento de este documento, no implica bajo ninguna circunstancia manifestación de voluntad de vender por parte de LA OPCIONANTE, quien se reserva el derecho de hacer tal manifestación, para la oportunidad en la cual se deba protocolizar el documento público de venta del inmueble antes referido, ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente; y una vez como haya recibido el precio de venta más adelante convenido.” No obstante que, el resto de las cláusulas contenidas en ambos contratos tiene una similar redacción, este juzgador estima que el convenio autenticado el 29 de enero de 2004 se trata de un nuevo contrato, que deja sin efectos el documento autenticado en fecha 20 de agosto de 2002, por lo que a partir de la presente declaratoria es el segundo contrato celebrado entre las partes el que rige la relación existente entre ellas, teniéndose el primero de ellos como inexistente y sin ningún efecto, en virtud que por vía de la manifestación de la voluntad de las partes, éstas dieron vida una nueva relación contractual que cambió las condiciones principales del contrato originario por lo que debe tenerse como sustituido en todas sus partes. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecian en todo su valor probatorio las copias certificadas que rielan a los folios 238 al 245 del expediente contentivas de dicho convenio, y así se decide.

Determinado así el documento que comprende las obligaciones y derechos asumidos por las partes, estima este juzgador que luego de una lectura al contenido de las mismas se evidencian algunas ambigüedades que constituyen, a su vez, la causa de la controversia planteada, por lo que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual compele al juez a interpretar los contratos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, este juzgador comprende que el contrato denominado de opción de compra suscrito entre las partes, evidencia la intención de éstas de celebrar un negocio de compraventa. La conclusión a la que arribó este Tribunal tiene su causa en el propio contenido del contrato, pues si bien en la cláusula segunda la demandada se reservó manifestar su voluntad de vender “una vez que hubiere recibido el precio de la venta” y en la oportunidad de que se protocolizara el “documento público de venta del inmueble”, en las cláusulas primera y segunda, se destaca que la demandada otorga a los actores la opción de compra del inmueble –ya descrito- y; que la oportunidad para pagar el precio fijado de la venta comprende un lapso de treinta días, con la única condición de que se notifique a la demandada en un plazo anterior que quiere ejercer esa opción, que no es más que ratificar su voluntad de comprar, ya manifestada con la firma de ese contrato, pues no se prevé otra ratificación de los demandantes de su consentimiento en querer comprar. Igualmente, el contrato denominado de opción de compra expresa que ésta se materializa con el pago del precio de la venta convenido, es decir, que realmente conlleva la voluntad de vender y comprar. La cláusula tercera fija el precio de la venta, con una serie de condicionamientos que más adelante se analizarán. A su vez, de la cláusula quinta se desprende que los opcionados ejercerían la opción, mediante el pago del precio de la venta, dentro de los treinta días siguientes al 20 de julio de 2004, y la demandada estaba obligada a entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa definitivo y tramitar todo lo concerniente a la presentación y fijación de la oportunidad en que tendría lugar dicho acto, siendo su carga notificar a los demandantes de la misma. En estricto sentido, la demandada sólo requería de la notificación efectuada con quince días de anticipación al 20 de julio de 2004, en la cual los actores le manifestaran que iban a comprar el inmueble.

Visto lo anterior, debe atenderse al contenido del artículo 1.474 del Código Civil que define al contrato de venta como aquel mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio; mientras que un contrato preliminar o preparatorio, constituye la manifestación de voluntad de dos o mas personas que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato, puede ser unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrar el contrato una o ambas partes, pero se requiere el consentimiento de ambas partes. En el caso de marras el documento denominado opción de compra, prevé la necesidad que los opcionados manifiesten su voluntad de comprar –que es lo mismo que ejercer la opción de compra- en los mismos términos pactados, que comprenden las prestaciones previstas en la norma citada ut supra, esto es, transferir la propiedad y pagar el precio. Una vez cumplida la notificación, la demandada se obligó a efectuar todas las actuaciones conducentes a la protocolización de la venta.

Habida cuenta de lo anterior, este juzgador estima que el contrato de marras no puede calificarse de acuerdo preparatorio o preliminar, pues en él ya están contenidas las condiciones definitivas para efectuar una venta y la intención se ve dirigida a materializar dicha obligación, tanto más cuando se expresa que la opción se materializa con el pago del precio de la venta. A juicio de quien aquí decide, el contrato bajo estudio comprende una promesa bilateral de compraventa sometida a un plazo de quince días, dentro del cual los opcionados debían notificar su voluntad de comprar. Con fundamento en el principio de buena fe, es decir, partiendo del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir las premisas dirigidas a expresar con claridad el íntimo querer de cada una, este juzgador interpreta que la voluntad interna estaba dirigida a efectuar un negocio de compraventa, sin que la reserva hecha por la Constructora 1.899, C.A. pueda desvirtuar por sí sola, todas las demás estipulaciones contenidas en el contrato que llevan a concluir que hubo una cierta y clara intención de comprar y vender el bien inmueble. En consecuencia, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo a la intención de las partes y tendiendo en miras las exigencias de la buena fe, de la ley y de la verdad estima que el contrato de marras es de compraventa a plazo, por lo que debe entenderse que entre las partes operó la transmisión de la propiedad del bien por efecto de la manifestación de voluntad de querer vender y comprar el inmueble de marras por el precio fijado entre los contratantes, con independencia de lo establecido en la cláusula segunda, en su parte in fine, la cual es a todas luces contradictoria con el resto de las cláusulas que conforman el contrato, cuya interpretación fue hecha por este juzgador de forma íntegra y ajustada al principio de la buena fe contractual y no aisladamente. En virtud de lo anterior, es forzoso concluir que en el caso de marras hubo transmisión de la propiedad del inmueble, cuyos efectos son únicamente interpartes por haberse realizado mediante documento autenticado. Como consecuencia de los argumentos expuestos, este juzgador declara que el contrato celebrado por las partes en fecha 29 de enero de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública, es un contrato de compraventa, y así se decide.

En segundo lugar procede este tribunal a analizar el contenido de la cláusula tercera relativa al precio de la venta. Se observa que si bien es cierto que el precio fue fijado en dólares de los Estados Unidos de América como moneda de pago exclusiva, no obstante para la fecha de la celebración del contrato, ya había sido objeto de publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 37.625 del 5 de febrero de 2003 los dos convenios cambiarios cuyo objeto fue restringir el mercado de venta y compra de divisas. Es decir, que el contrato se celebró más de 11 meses después de haberse decretado la limitación a la libre convertibilidad de la moneda. No obstante, se estipuló que en éste supuesto o en el caso de que se prohíba cumplir a los compradores el pago en moneda extranjera se entendería -al vencimiento de los 30 días- que la obligación de pagar era de imposible cumplimiento acarreando la nulidad del contrato.

Visto lo anterior, este juzgador estima que los supuestos antes mencionados pretendían el establecimiento de verdaderas condiciones resolutorias, entendiendo que la condición resolutoria es aquella que al verificarse, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído. Debe precisarse que para que un determinado hecho pueda reputarse como una condición, debe referirse a un acontecimiento futuro e incierto. Sin embargo, en el caso de marras no se podía tratar como condición resolutoria la limitación a la libre convertibilidad de la moneda en virtud de alguna normativa nacional, pues ése era un hecho pasado, cierto y conocido por las partes al momento de suscribir el convenio. En consecuencia, no pueden surtir los efectos pretendidos por la demandada respecto a que la obligación se tenga como las de imposible ejecución, ya que la condición ya estaba vigente para el momento de celebrar el contrato. Por consiguiente, este juzgador considera que la condición antes expuesta se debe tener como no hecha, pues la misma no cumple con los requisitos para ser considerada una condición resolutoria, y es contraria al principio de buena fe que debe imperar en la ejecución de todos los contractos, y así se decide.

Con relación a que la manifestación de voluntad de la demandada dependía de una denominada “condición suspensiva”, este juzgador interpreta que la manifestación de voluntad de celebrar el contrato no constituye una obligación per sé, sino el ejercicio de la autonomía de la voluntad de la parte que operó en el mismo momento en que suscribió el contrato. La condición suspensiva es entendida por nuestro legislador como aquella que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto. La obligación sometida a condición suspensiva nace cuando se verifica la condición. En este sentido, si la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. manifiesta que su voluntad de celebrar el contrato de marras constituía un acontecimiento futuro e incierto, del cual dependía el perfeccionamiento de la venta; ella no hace más que incurrir en una contradicción ya que en el mismo contrato sostiene que la reserva se mantendrá “una vez que haya recibido el precio de la venta” o que los compradores paguen el precio de la venta en dólares de los Estados Unidos de América. No es cónsona la intención de la vendedora contenida en el cuerpo del contrato respecto de la cláusula segunda del mismo, analizado a la luz del principio de la buena fe que debe privar en todo negocio jurídico. Del contenido íntegro del contrato y sus demás cláusulas se desprende que cada parte tenía al momento de la suscripción la expectativa de celebrar un contrato de compraventa y llevarlo a su ejecución definitiva, por lo que mal podría la demandada sostener que su voluntad sólo sería manifestada una vez que los compradores pagaran el precio de la venta en la referida divisa, más aún cuando ya tenía conocimiento del establecimiento de un control del cambio por parte del Ejecutivo Nacional.

La cláusula tercera del contrato en virtud de la cual se convino en que de no optar los compradores por cancelar el precio con recursos en el exterior, se tendría como de imposible ejecución la obligación del pago del precio, es a juicio de este juzgador, contraria a la ley y la buena fe, pues la vendedora estaba en conocimiento de la ocurrencia de una de las condiciones pactadas en el contrato que impedirían a los compradores obtener las cantidades deseadas en un lapso perentorio de treinta (30) días, quedando prácticamente obligados a acudir a mercados paralelos para la obtención de dichas divisas si no querían incurrir en la abusiva consecuencia contenida en la cláusula tercera. No obstante haber sido aceptada esa “condición” (que no tenía tal carácter ya que se conocía al momento de la celebración del contrato) por los compradores, debe atenderse a la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, conforme a la cual, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven del mismo contrato, según la equidad, el uso o la ley.

En este sentido, la Ley del Banco Central de Venezuela, establece en su artículo 115 que los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de fecha de pago. Adicionalmente, la actual Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 3 de enero de 2005, Nº 38.098, en cuyos artículos 1º y 23 consagra expresamente: “Artículo 1: La presente ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…omissis…Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro. Artículo 23: Los créditos hipotecarios, los contratos de venta con financiamientos u operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en bolívares, conforme con lo previsto en el artículo 318 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. La contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela.” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

Si bien la norma contenida en el artículo 23, transcrita ut supra, es objeto de recursos de nulidad y de interpretación, no obstante los mismos no han sido resueltos, manteniendo así la vigencia y eficacia de la norma. En este sentido, estima este juzgador que existe una laguna normativa, que debe ser solventada mediante la aplicación de los principios de interpretación de la ley. Ahora, de las normas transcritas se desprende que las operaciones de compraventa, destinados a la adquisición de vivienda sólo podrán otorgarse en bolívares, señalando que la contratación en moneda extranjera es ilegal por lo que los créditos otorgados en moneda extranjera deben tenerse como otorgados en bolívares al tipo de cambio vigente, para la fecha del convenio, publicado por el Banco Central de Venezuela. Ahora bien, en la operación de compraventa efectuada entre las partes de este juicio no medió el otorgamiento de crédito hipotecario. Sin embargo, el negocio jurídico se limita a una operación de compraventa, sin financiamiento, entre particulares, pero realizada en moneda extranjera. Habida cuenta de la naturaleza de la negociación celebrada para la adquisición de vivienda, la fijación del monto del precio de la venta en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, contraría el imperativo dispuesto en el artículo 23 de la referida ley, no siendo ésta inconstitucional por cuanto es cónsona con propósito de protección del deudor en resguardo de los derechos constitucionales a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social.

De conformidad con lo anterior, estima este juzgador que en el caso de marras, si bien los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe, obligando a las partes a cumplir lo expresado en ellos, y a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, no obstante, la cláusula tercera del contrato de marras establece claramente que el precio para la compraventa fue fijado en la cantidad de U.S.$ 384,000.ºº comprometiéndose los compradores a efectuar el pago en moneda de los Estados Unidos de Norte América, lo cual es considerado por el legislador como ilegal. En consecuencia, considera este juzgador que, al prohibirse que las operaciones de compraventa para adquisición de vivienda se efectúen en moneda extranjera, de conformidad con el artículo 23 eiusdem, debe forzosamente aplicarse la consecuencia jurídica prevista en la norma, esto es, reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela, con la libertad en cabeza de los compradores de efectuar el pago en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente para la fecha de la celebración del contrato, es decir, a Bs. 1.600,ºº por cada $ USA 1,ºº de los Estados Unidos de Norteamérica.

Sin embargo, el legislador al señalar que se debe reponer a su estado original en bolívares no precisa cuáles son los alcances de dicha reposición, es decir, si se debe entender que se repone a su estado original en bolívares con aplicación de los efectos de la norma a partir de la publicación de la ley, hacia el futuro, o, si dicha reposición opera inclusive sobre las cantidades ya pagadas por el deudor con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley. Sin embargo, este juzgador, atendiendo a los principios que conforman nuestro ordenamiento jurídico, y teniendo por norte que la ley es obligatoria desde su publicación en Gaceta Oficial o desde la fecha que ésta indique, estima conducente y ajustado a derecho que los pagos ya realizados, independientemente de la fecha en que se efectuaron, así como las cantidades imputables al precio de la venta según lo pautado en el contrato, no son susceptibles de recálculo conforme a lo establecido en el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda. En consecuencia, el monto adeudado por los compradores para la fecha de la entrada en vigencia de la Ley, es sobre el cual recae la consecuencia prevista en la norma citada, en virtud de la cual deberá calcularse el monto adeudado en dólares de los Estados Unidos de América a la tasa de cambio vigente para la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y así se decide.

Asimismo, considera este juzgador que las condiciones estipuladas respecto a la nulidad de la cláusula de pago por el devenir de alguno de los hechos aquí planteados, deben tenerse como no hechas, por aplicación del principio de buena fe que ha de servir para la interpretación integral del contrato bajo examen, aunado a que la prohibición expresa contemplada en la ley no sanciona con la nulidad el contrato celebrado en moneda extranjera.

La conclusión a la que arriba este juzgador no debe entenderse como una confirmación al alegato formulado por la demanda para pedir la nulidad del contrato, según el cual carece de objeto por cuanto la obligación de los opcionados quedó fuera del comercio, y que se ha hecho ilícita la adquisición de divisas. El régimen de control de cambio y la limitación a la libre convertibilidad de la moneda nacional no establece que la adquisición de divisas sea ilícita, per sé, o que no puedan ser objeto de tráfico. Las divisas se han convertido en un bien de tráfico restringido por motivos socio-económicos, por lo que se mantiene la posibilidad de ser objeto de derechos y obligaciones, pero en condiciones determinadas por el organismo encargado de la administración de divisas, y fuera de estas condiciones, es cuando su adquisición y tráfico, constituyen un ilícito. El artículo 6 de la Ley contra Ilícitos Cambiarios sanciona a quien en contravención a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ésa Ley, los convenios suscritos por la República, o cualquier otra norma que regule el régimen de administración cambiaria vigente a la fecha de la comisión del ilícito, en una o varias operaciones ocurridas en un año calendario, compre, venda o de cualquier modo ofrezca, enajene, transfiera o reciba divisas superiores a la cantidad de diez mil un dólares (U.S.$ 10,001.ºº). Este supuesto no impide el tráfico de divisas, sino que las restringe y somete a las normativas que en materia de administración cambiara ha dictado el Poder Ejecutivo y Legislativo de la Nación a través del ente regulador. Por su parte, si la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda prohíbe los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, no obstante obliga a reponerlos al estado original en bolívares al tipo de cambio vigente para el momento de la celebración del contrato, más no con la nulidad del contrato o la declaratoria de ilicitud del objeto de la obligación. Por tanto, si bien se trata de una compraventa de vivienda sin financiamiento, la misma al ser realizada en moneda extranjera y estar contemplado dicho supuesto en el primer párrafo del artículo, resulta procedente la consecuencia jurídica prevista en el primer aparte de la misma norma. Con fundamento en lo anterior, este juzgador desecha la defensa de la parte demandada referida a la nulidad del contrato por carecer de objeto la obligación principal de los compradores, y así se decide. En el orden de los razonamientos expuestos, se reputan como inexistentes la condición suspensiva de la manifestación de voluntad de la compradora y las condiciones resolutorias de la obligación de pago en moneda extranjera contenidas en la cláusula tercera del contrato, y así se decide.

La demandada hizo valer, por el principio de comunidad de la prueba, la misiva consignada por la parte actora junto con su libelo de demanda, de fecha 16 de julio de 2004, por medio de la cual pretende objetar que se hubiera efectuado la notificación a que alude la cláusula segunda del contrato. Quien suscribe manifiesta que la finalidad de dicha misiva consistía en “(…) manifestar y ratificarle que mantengo lo convenido con su persona respecto la opción de compra del apartamento que estoy ocupando actualmente en calidad de inquilino (…) ratifico nuevamente el derecho que tengo a solicitarle la opción de compraventa (…) ruego que me sostenga lo convenido en oportunidades anteriores (…) yo estaba en trámites con las instituciones bancarias para que me otorgara el crédito hipotecario (…) siendo su respuesta que sí seguía en su propuesta de mantener su palabra de opción a compraventa , incluso dentro de la prórroga legal hasta el último día en que se termine el lapso que determina la ley, que es de un año, o sea hasta el 20 de agosto de 2005 (…).”

La demandada, deduce del contenido de la misiva un ruego de prorrogar el lapso para el ejercicio de la opción de compra, por carecer de fondos la parte actora, que además esta suscrita por uno sólo de los cónyuges. Sin embargo, este juzgador, estima que también se cumplió con lo pautado en la cláusula contractual, es decir, O.D.R.V. manifestó su voluntad de querer ejercer la opción de compraventa, lo que debe interpretarse como la manifestación de querer comprar el inmueble, ello se desprende de las frases citadas ut supra. De conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra pueden hacerse valer en juicio cuando traten de la existencia o extinción de una obligación o cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. En el caso de marras, la demandada reconoció haber recibido el documento y haber conocido su contenido en la fecha indicada, por lo que este juzgador aprecia en todo su valor probatorio las declaraciones en él contenidas, y así se declara.

Con relación a la defensa opuesta por las demandada, relativa a que la notificación sólo estaba suscrita por uno de los cónyuges, estima este juzgador que al estar suscrito el contrato de marras por ambos cónyuges la venta se perfeccionó para ambos, la notificación hecha por uno sólo de ellos no anula el pacto celebrado, a menos que las partes así lo hubieren estipulado en el contrato, lo cual no se evidencia de autos. En consecuencia, se desecha la defensa formulada por la parte demandada, y así se decide.

Ahora bien, de un simple cálculo se pudo verificar que la notificación se efectuó dentro del lapso convenido, por lo que este juzgador considera que a partir de esa misma fecha se venció el lapso al cual estaba sometido el contrato de compraventa y, quedó abierto el plazo estipulado para ejercer la opción de compra, que era de treinta (30) días continuos al día 20 de julio de 2004

No obstante, dentro de los quince (15) días continuos a la referida fecha, la demandada se encontraba obligada a entregar todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta y; en los restantes quince (15) días, se obligó a redactar el documento antes mencionado. Mientras que los actores, de conformidad con la cláusula segunda, deberían pagar el precio de la venta en la oportunidad que tuviera lugar el otorgamiento del documento público ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.

De las actas que conforman el presente expediente no se desprende el cumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones antes referidas, es decir, la entrega de los recaudos necesarios para la inscripción del documento de compraventa definitivo ni su redacción y fijación de la oportunidad para su protocolización.

Con relación a la defensa formulada por la demandada relativa a la insolvencia o incapacidad de los compradores para adquirir el bien, este juzgador estima que la misma no implica que la opción no hubiese sido ejercida; ya que es expresa la voluntad de los actores de comprar. Los demandantes se encontraban obligados a pagar el precio de la venta en la oportunidad fijada para la protocolización del inmueble, lo cual dependía del cumplimiento de prestaciones previas por parte de la demandada, en caso de no entregar el monto del precio pactado sí estarían incursos en el incumplimiento de su obligación, pudiendo la vendedora negarse a suscribir el contrato definitivo de compraventa; pero ese supuesto no se verificó en el presente caso y no quedó fehacientemente demostrado, por lo que se desestima la defensa sostenida por la parte demandada, y así se decide.

A los fines de determinar si los demandantes tienen derecho o no al descuento estipulado en el contrato y si se encuentran o no obligados a pagar los cánones de arrendamiento a que hace referencia la cláusula cuarta del contrato y la determinación del alcance de dicha obligación, este tribunal observa que las partes expresamente convinieron en lo siguiente: “El descuento previsto en esta cláusula se hará exigible y deberá aplicarse siempre y cuando LOS OPCIONADOS hayan cancelado a LA OPCIONANTE, hasta la fecha en que deba hacerse efectiva el ejercicio de la presente opción, todos y cada uno de los cánones de arrendamiento líquidos y exigibles, pactados por ambos en virtud de la relación arrendaticia (…)”. La fecha en que debía ejercerse la opción comprendía un lapso de quince (15) días continuos anteriores al día 20 de julio de 2004. De allí que, los compradores-arrendatarios, estarían obligados a pagar los cánones de arrendamiento generados hasta el 5 de julio de 2004 para poder optar al descuento previsto en el contrato. Ahora bien, de las pruebas producidas por la actora que rielan a los folios 135 al 157 se evidencian los recibos emitidos por la demandada por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2002 al 20 de julio de 2004. De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte contra quien se hace valer un instrumento privado como emanado de ella debe manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, en caso de omisión, se tendrá como reconocido. En el caso de marras, la demandada no desconoció el contenido y formas de dichos instrumentos, por lo que este juzgador los tiene por reconocidos y los aprecia en todo su valor probatorio. En consecuencia, se tiene por cumplida la condición prevista en la cláusula en comento, y por consiguiente debe operar el descuento a cuyo reconocimiento se obligó la demandada, es decir, la suma de SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.& 63,250.ºº), y así se decide. Asimismo, por cuanto de la cláusula octava se desprende que la demandada declaró haber recibido la cantidad de U.S.$ 3,000.ºº, la cual sería imputable al precio de la venta sobre el inmueble objeto del contrato, dicha cantidad deberá deducirse del monto total a pagar, al igual que el descuento previsto en la cláusula cuarta.

La parte actora consignó originales de cheque librado contra el Banco Caroní a la orden de la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. de fecha 14/8/2002, por la cantidad de ONCE MIL DÓLARES ($ 11,000.ºº) y copia de la solicitud de cheque en moneda extranjera presentada por O.D.R.. Habida cuenta que dicha prueba no fue impugnada por la parte demandada, este juzgador la aprecia en todo su valor probatorio, por lo que se tiene demostrado el pago de la cantidad referida e imputable al precio de la venta, y así se declara.

La parte actora pretende que la indemnización prevista en la cláusula séptima del contrato sea aplicable como consecuencia de su incumplimiento, y se impute, la cantidad en ella prevista, al pago del precio de la venta. No obstante, observa este juzgador que se trata de la cláusula penal aplicable como sustituta del cumplimiento del contrato, en los casos en que una de las partes no haya acatado sus obligaciones contractuales y deviene en un interés contrario al manifestado por los actores, esto es, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora. En este sentido, si la actora pretende el cumplimiento del contrato, mal podría pretender incluir adicionalmente la indemnización sustitutiva del cumplimiento, por cuanto constituyen pretensiones incompatibles, en consecuencia, se niega la indemnización prevista en la cláusula séptima, y así se decide.

Cursa a los folios 23 al 25 del expediente convenio privado de renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de julio de 2002, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 12, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. En la cláusula cuarta del dicho convenio se estipuló lo siguiente: “LA ARRENDADORA declara y así lo convienen LOS ARRENDATARIOS, que conservará los OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (U.S.$ 8,250.ºº) equivalentes a tres (3) meses de canon de arrendamiento (…) Siendo que dicha cantidad permanecerá como garantía dada por LOS ARRENDATARIOS (…). LA ARRENDADORA reintegrará a LOS ARRENDATARIOS el referido monto, dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que LOS ARRENDATARIOS estuvieren solventes respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.” De lo anterior no se desprende que la cantidad dada en calidad de depósito sea imputable al precio de la venta. Reitera este juzgador el argumento sostenido ut supra, relativo a que el perfeccionamiento del contrato de compraventa no conlleva implícitamente la extinción del contrato de arrendamiento, el cual sólo puede revocarse por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. En consecuencia, mal puede pretenderse que la demandada reintegre el monto otorgado en depósito y este sea imputado al precio de la venta, se desecha de esta forma la pretensión de los demandantes, y así se decide. En igual sentido se resuelve respecto a la deducción de la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.280.000,ºº) pagados por los compradores por concepto de cánones de arrendamiento del lapso comprendido entre el 20 de julio al 20 de agosto del 2004, es decir, no está previsto imputar dichos pagos al precio de la venta, por cuanto en el presente caso no se ha resuelto sobre la terminación de la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se decide.

Ahora bien, por cuanto la presente controversia no versa sobre el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, y toda vez que en el contrato de marras no se estipula que la compra haga cesar o extinguir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, mal podría este juzgador declarar que no existe obligación de continuar en el pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia, al no ser objeto del thema decidendum la vigencia de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, este juzgador declara sin lugar la pretendida liberación de los demandantes de la misma, y así se decide.

Definida así la naturaleza de la acción que originó este proceso, este tribunal observa que la acción por cumplimiento de contrato encuentra su fundamento normativo en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual copiado textualmente, señala: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

En este proceso, luego de haber sido valorado el instrumento contentivo del contrato suscrito por las partes, reconocido por la parte demandada; y cuyo cumplimiento exige la parte actora en la presente demanda, este Juzgador estima que la parte actora ha cumplido con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que en este proceso ha quedado probada la existencia del indicado contrato de compraventa, quedando así satisfecha la primera exigencia del artículo 1.167 eiusdem para que resulte procedente toda acción de cumplimiento de contrato.

Ahora bien, el presente contrato, por su naturaleza, impone que ambas partes cumplan con sus obligaciones, en este caso, los compradores deberán cumplir con el pago del precio restante luego de efectuarse las deducciones declaradas procedentes por este Tribunal sobre el precio de la compraventa. Por su parte, el vendedor debe cumplir con hacer el otorgamiento del documento de compraventa definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y a la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del mismo, dentro del plazo que fije el tribunal para el cumplimiento de la respectiva sentencia de conformidad con el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Habida cuenta que la parte actora demostró haber cumplido con su obligación de notificar a la vendedora la intención de querer comprar el inmueble, correspondía a la parte demandada entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa definitivo y notificar dentro de los 30 días siguientes al 20 de julio de 2004, con 48 horas de anticipación, el lugar día y hora en que se protocolizaría dicho instrumento. Ante tal incumplimiento por parte de la vendedora, y como quiera que ello derivó en la interposición de la presente demanda en el mes de septiembre de 2004, el pago del precio de la compraventa se hace exigible por medio de la presente sentencia.

En consecuencia, al considerar imputable al precio de la venta las siguientes cantidades: $ USA 3,000; $ USA 63,250 y $ USA 11,000, por concepto de arras, descuento convenido y pago parcial del precio de la venta, éste quedó reducido a la cantidad de $ USA 306,750. El pago de ese remanente deberá efectuarse de conformidad con artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, correspondiendo a los compradores pagar el equivalente en bolívares del monto del precio adeudado para la fecha de la interposición de la demanda, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ USA 306,750.ºº) que a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha de celebración del contrato, es decir, el 29 de enero de 2004, era de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,ºº) por cada dólar de los Estados Unidos de Norteamérica ($ USA 1.ºº). En consecuencia, la parte actora podrá liberarse pagando la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 490.800.000,ºº), y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos, este tribunal declara parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa suscrito entre las partes, en los términos en el presente fallo. En consecuencia, se declara procedente la aplicación del descuento sobre el monto del precio de la venta, de la suma de SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.& 63,250.ºº). Se tiene por demostrado el pago de la cantidad de TRES MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.$ 3,000.ºº) imputable al precio de la venta, recibidos al momento de la celebración del contrato. Igualmente, se tiene por demostrado el abono de la cantidad de ONCE MIL DÓLARES ($ 11,000.ºº) para el pago del precio de la venta. Ergo, la parte demandada deberá pagar la diferencia, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.$ 306,750.ºº), los cuales equivalen a la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 490.800.000,ºº), calculados al tipo de cambio vigente para la fecha de celebración del contrato, es decir a UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,ºº) por DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.$ 1,ºº), y así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

La demandada reconviene por resolución de contrato de opción de compra, con fundamento en que los actores no manifestaron su voluntad de ejercer la opción en el plazo convenido, es decir, dentro de los quince (15) días calendario anteriores al 20 de julio de 2004, lo que trae como consecuencia que las obligaciones asumidas por la demandada estaban sometidas a un término de naturaleza extintiva, por lo que sus obligaciones quedaron extinguidas. La parte actora, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra.

Vistos los términos en que quedó planteada la reconvención, este juzgador ratifica el argumento sostenido para la solución de la demanda principal, en cuanto a estimar que la notificación efectuada por la co-demandante O.D.R.V.d.D.S. sí contiene la manifestación de su voluntad de comprar el inmueble objeto del contrato, así como el hecho que la misma fue efectuada dentro del lapso previsto en la cláusula segunda del contrato, es decir, el 15 de julio de 2004, fecha en la cual la demandada admitió haber recibido la carta, tal y como se desprende del escrito de contestación y reconvención, folio 174, cuyo contenido fue reproducido en la páginas 7 y 8 del mismo.

De conformidad con lo anterior, la pretensión de la demandada reconviniente concerniente al derecho de retener las cantidades entregadas por concepto de arras, quedando resuelto el contrato, forzosamente debe ser declarada sin lugar, por cuanto el presupuesto previsto en el artículo 1.167 del Código Civil para que opere la consecuencia jurídica relativa a la resolución del contrato, no se cumple en el presente caso, en virtud que fue debidamente demostrado que los compradores cumplieron con las obligaciones previstas en el contrato, manifestando oportunamente su voluntad de ejercer la opción de compra. En consecuencia, se desecha la pretensión de declarar resuelto el contrato suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 29 de enero de 2004, bajo el Nº 64, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, así como la liberación de la sociedad mercantil Constructora 1.899, C.A. de sus obligaciones, y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, interpuesta por los abogados J.C.T., M.T., M.S.G. y R.M.W., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 1.899, C.A. en contra de O.J.D.R.V. de DA SILVA y G.G.D.S., ya identificados.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA interpuesta por la abogado O.J.D.R.V. de DA SILVA, actuando en su propio nombre y representación suya y del co-demandante G.G.D.S. en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 1.899, C.A., ya identificados.

En consecuencia, se declara: Parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 29 de enero de 2004, bajo el Nº 64, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Se ordena a la parte demandada protocolizar, junto con la parte actora, el documento de compraventa definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, quedando obligados al mismo tiempo los compradores a entregar al vendedor la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 490.800.000,ºº), los cuales equivalen a la suma de TRESCIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.$ 306,750.ºº), calculados al tipo de cambio vigente para la fecha de celebración del contrato, es decir a UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,ºº) por DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (U.S.$ 1,ºº). Se declara sin lugar la pretensión de los demandantes de imputar al precio de la venta las cantidades pagadas por concepto de depósito y de canon de arrendamiento a la demandada. Igualmente, se declara sin lugar la pretensión de imputar al precio de la venta la indemnización por incumplimiento prevista en la cláusula penal. Se declara sin lugar la pretensión de extinguir las obligaciones de los demandantes derivadas del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada.

En caso de incumplimiento por parte del demandado en el otorgamiento del documento de compraventa definitivo, se tendrá esta sentencia como documento constitutivo de propiedad ordenándose su respectiva inscripción en el Registro Inmobiliario, previa constatación del cumplimiento de la parte actora de su prestación de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En éste último caso, quedará obligada la parte actora a depositar en la cuenta del Tribunal la cantidad adeudada al vendedor, en el plazo que se indique al momento de la ejecución forzosa.

No hay condenatoria en costas derivadas de la demanda principal.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la reconvención.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciocho (18) días del mes de enero de dos mil siete (2007). Años: 196º de la independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 3:30 p.m.

LA SECRETARIA,

HJAS/LGG/mapj