Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 28 de Abril de 2009
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Fernando José Marín Mosquera |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL
VISTOS, Con Informes.
I
Los abogados en ejercicio de este domicilio J.C.P., C.A.P. y R.L.C.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.527, 8.067 y 14.036, respectivamente, procediendo en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano O.L.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No.E- 81.663.389, arrendatario de los locales 1, 2 y 3 (unidos) (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “BALINGER”, ubicado en la Avenida Principal, Urbanización Bolívar, Municipio Chacao del Estado Miranda, intentaron recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011401, de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil siete (2007), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble. Solicitó el restablecimiento de la situación jurídica lesionada.
Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil ocho (2008), se citó a la ciudadana Procuradora General de la República y se notificó al ciudadano Fiscal General de la República, y mediante boleta a la Sociedad Mercantil PELUQUERÍA RICHELIEU, C.A., en su condición de propietaria del citado inmueble; y se emplazó a los interesados conforme al artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, mediante cartel publicado en el Diario “EL NACIONAL”, de fecha treinta (30) de mayo de dos mil ocho (2008).
En fecha diecinueve (19) de junio de dos mil ocho (2008), se abrió a pruebas la causa, y durante dicho lapso comparecieron los abogados C.A.P., R.L.C.M. y W.R.V., actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano O.L.R. y, el abogado R.S., apoderado judicial de la empresa PELUQUERÍA RICHELIE, C.A., respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas, entre ellos el apoderado de la parte propietaria del inmueble de que trata el presente procedimiento, promovió prueba de experticia. El día veintiuno (21) de julio de dos mil ocho (2008), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la representante de la propietaria del inmueble, la cual se evacuó a fin de determinar el valor del mismo y sus resultas corren insertas a los folios 83 al 111 de estos autos, así como la aclaratoria a la misma la cual quedó inserta al folio ciento veinte (120).
Se siguió la normativa procesal prevista en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
La parte recurrente denunció que se le violentó el debido proceso, derecho a la información y derecho a la defensa; por cuanto la notificación del inicio del procedimiento no se efectuó en un diario de mayor circulación de la localidad donde se encuentra asentado el inmueble, ya que el mismo fue publicado en el Diario Panorama, tal y como lo dispone el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Denuncia que la Resolución impugnada, incurre en el vicio de ilegalidad en la causa y/o motivo de falso supuesto de hecho y abuso de poder, al proceder a fijar un exagerado canon de arrendamiento y a determinar el valor del inmueble, violentando el principio de proporcionalidad y bajo el falso supuesto de que el inmueble arrendado por su mandatario, se constituye en tres (3) locales, cuando en realidad se trata de un solo local, configurándose una contradicción en su apreciación para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual.
Igualmente denunció como infringido el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo.
OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO
En la oportunidad del acto de Informes, la abogada M.D.C. ESCOBAR MARTÍNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, actuando en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, procedió a exponer en forma oral y pública sus alegatos acerca del presente asunto, y solicitó sea declarado con lugar el recurso interpuesto, y en el caso concreto, se desaplique el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna y de acuerdo con lo previsto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, procediéndose a restablecer la situación jurídica infringida fijando el canon de arrendamiento máximo al inmueble en cuestión.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Para decidir, este Tribunal observa que la parte actora recurre contra la Resolución Nº 0011401, de fecha 27 de septiembre de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó máximo de arrendamiento mensual para comercio en la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 7.786.800,00) ahora –SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 7.786,80)-.
Ahora bien, como punto previo ha de pronunciarse este Tribunal acerca del alegato formulado por la actora referido a que el inicio del procedimiento fue notificado por medio del Diario Panorama, en virtud de ser infructuosa la notificación personal. Al respecto se observa que la parte recurrente tiene una confusión al señalar los Diarios en que fueron publicados los actos administrativos, a fin de su notificación, pues, el inicio del procedimiento en sede administrativa, luego de resultar infructuosa la notificación personal, se realizó en el Diario Últimas Noticias y no en el Diario El Panorama, y el acto administrativo contenido en la Resolución impugnada, se realizó en el Diario El Panorama y no en el Diario Últimas Noticias, realizada la anterior aclaratoria, se señala que la publicación por carteles tiene la finalidad específica de notificar y, en tal sentido poner en conocimiento de la persona a quien se dirige el acto de su contenido.
Así las cosas, la notificación por carteles no puede quedar al libre criterio del interesado, por cuanto la Ley establece normas y requisitos específicos para entender que la notificación ha sido válida, exigiendo que el aviso se publique “(…) en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble (…)”, la publicación del cartel de notificación en prensa que no cumpla los requisitos de Ley, y tal como lo señala el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios corresponde a que sea “diario”, incidiendo ello en la periodicidad de la publicación (diariamente), que sea de los de mayor circulación (referido al tiraje diario) y que corresponda a la localidad del inmueble. Así, independientemente que sea parte de la prensa escrita de periodicidad diaria, si no corresponde a los de mayor circulación o de la localidad, no debe ser aceptado a los fines del cumplimiento de la Ley. De este modo corresponde a la Dirección de Inquilinato revisar cuales medios de prensa escrito cumplen los requisitos exigidos en la Ley, publicar un aviso en las carteleras de la Dirección indicando que la publicación ha de realizarse en dichos medios, lo cual garantiza la efectividad de la notificación y el estricto cumplimiento de la Ley.
Ahora bien, en el caso concreto se observa que la notificación del acto administrativo contenido en la Resolución No. 0011401, de fecha 27 septiembre de 2007, la cual es objeto del presente recurso, efectuada mediante el Diario Panorama, se encuentra ajustada a derecho, por cuanto dicho Diario es el segundo de mayor circulación a nivel nacional, así se refleja de la página web, www.panorama.com.ve, aunado al hecho que dicha publicación cumplió la finalidad a la que estaba dirigida, poniendo en conocimiento del interesado el contenido del acto, al extremo que fue impugnado de manera temporánea, por consiguiente el alegato formulado en cuanto a la violación al debido proceso, derecho a la información y derecho a la defensa, debe ser declarado improcedente y, así se decide.
En cuanto al fondo de lo discutido se tiene que la parte actora alega que el acto administrativo infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el mismo contiene vicios en los motivos de hecho y derecho, al respecto se observa:
Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ochenta y tres (83) al ciento once (111), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos, Arq. R.C., Arq. EURIDISIS MORENO e Ing. N.B., y su posterior aclaratoria la cual corre inserta al folio ciento veinte (120).
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos -de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.
Por su parte el artículo 21 aparte 17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa
.
Asimismo, el artículo 26 de la Carta Magna establece:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles
.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente
.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo
.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve restablecer la situación jurídica lesionada y procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F. 777.806,60), equivalentes a 16.908,84 unidades tributarias a razón de Bs.F 46,00, la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio de los locales 1, 2 y 3 (unidos) perteneciente al Edificio denominado “BALINGER”, en la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F. 5.833,55).
D E C I S I Ó N
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los abogados en ejercicio de este domicilio J.C.P., C.A.P. y R.L.C.M., ya identificados, procediendo en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano O.L.R., también identificado, arrendatario de los locales 1, 2 y 3 (unidos) (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “BALINGER”, ubicado en la Avenida Principal, Urbanización Bolívar, Municipio Chacao del Estado Miranda, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011401, de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil siete (2007), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble, cuya nulidad se declara.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F. 5.833,55).
Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil nueve (2009). Años 195º y 150º.
EL JUEZ PROVISORIO,
F.M.M.L.S.,
Y.V.
En el mismo día, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, 28 de abril de 2009.
LA SECRETARIA,
Y.V.
ags.
