Decisión nº 188 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 3 de Abril de 2007

La presente causa versa sobre la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la SUCESIÓN ODOLINDA MAMMARELLA DE MAGGI contra M.J.G.Q., todos arriba identificados, referido a un inmueble constituido por un edificio denominado “DE MAGGI” y su parcela de terreno propio, el cual tiene una superficie aproximada de QUINIENTOS VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON DIEZ DECÍMETROS CUADRADOS (521,10 M2), situado en el cruce de la carrera 19 con la calle 26 de esta ciudad y alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con carrera 18 que es su frente; SUR: con inmueble que es o fue propiedad de la Sucesión Camping ESTE: con inmueble que es o fue de C.G. y OESTE: con la calle 26, conforme consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha nueve (9) de Septiembre de 1959, bajo el Nro. 139, Protocolo Primero, Tomo 2.

Señala la parte actora que dicho inmueble se encuentra integrado por seis locales comerciales, de los cuales tres de estos, distinguidos con los Nros. 4-18/91, 5-19/91 y 6-25/86, se encuentran ocupados por el ciudadano M.J.G.Q., arriba identificado, donde funciona actualmente una tienda de ropa para damas, caballeros y niños.

Aduce el demandante, que celebró por ante Notaría Pública dos contratos de arrendamiento sobre los locales de marras con la parte aquí demandada, los cuales eran a término fijo y cuya duración fue convenida en 1 año cada uno, prorrogable automáticamente, a menos que una de las partes notificare a la otra su voluntad en contrario. El primero se firmó el 29.07.1983 y el último en fecha 02.03.1984.

Alega que en fecha 2 de Mayo del año 2003, conforme a telegrama enviado en fecha 28.04.2003, fue notificado el accionado de la voluntad de su representada de no continuar la relación inquilinaria, por lo que debía desocupar el inmueble en cuestión al vencimiento de la última prórroga.

Destaca que sobre esta relación inquilinaria a tiempo determinado existe pronunciamiento judicial, por sentencias dictadas por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara y su alzada, Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, donde se declaró que el arrendatario fue notificado de la voluntad del arrendador de dar por concluida el vínculo contractual en referencia y que la prórroga legal estaba vigente hasta el 30.06.2006.

Continua la parte accionante exponiendo la subsunción entre los hechos narrados y los requisitos legales de procedencia del derecho de prórroga legal.

Puntualiza la parte actora que vencida la prórroga legal, exige el cumplimiento del Contrato señalado y consecuencialmente la entrega al accionante del inmueble objeto del mismo, libre de personas y cosas, fundamentando su pretensión en las disposiciones contenidas en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 33, 38.d del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima su pretensión en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).

En tiempo oportuno el abogado J.A.C.R., actuando en su carácter de representante judicial de M.J.D.G.Q., todos arriba identificados, da contestación a la demanda.

En primer lugar, niega, rechaza y contradice en forma categórica y absoluta la demanda incoada, asegurando que el demandado no tiene cualidad de arrendatario ni es ocupante de los locales alquilados, por lo que carece de legitimidad pasiva, ya que la demandante mantiene relación locativa con otra persona distinta.

También asegura que los contratos alegados por la parte actora vencieron en las fechas correspondientes, sin uso de la prórroga legal, pues en el año de 1989 el inmueble fue entregado a un nuevo inquilino, lo cual fue aceptado por la arrendadora, terminándose de hecho y de derecho la relación arrendataria entre las partes aquí contendientes. Especifica que la intención de la demandante es modificar la realidad de los hechos, en un intento de fraude procesal, para irrespetar los derechos de ocupación y mejoras realizadas por la persona que actualmente ocupa el inmueble.

Ratifica que no tiene el deber de entregar los locales de marras, por haber hecho uso de la prórroga legal establecida en un extracto de la sentencia de fecha 12.05.2004, proferida por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara, y confirmada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.

Observa esta Sentenciadora que la parte demandante acompaña su libelo de demanda de: 1. Copia certificada de expediente que en apelación llevó el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, sobre el asunto KP02-V-2003-001965, según la nomenclatura del Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara. 2. Copia de poder otorgado por la actora a los abogados señalados más arriba.

Con respecto a estas pruebas esta Sentenciadora observa que por tratarse de documentos públicos y no haber sido tachados de manera alguna, tienen todo su valor probatorio. Y así se decide.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante hace uso de tal facultad, promoviendo: El mérito favorable de autos, especialmente: a. Los contratos suscrito en fechas 29 de julio de 1983 y 02 de marzo de 1984 cada uno, por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, los cuales se encuentran anotados bajo los números 131, Tomo 40 y el 51, Tomo 2 de los libros de Autenticaciones respectivos, que rielan en el expediente que en copia certificada acompañó al libelo. b. El valor probatorio de la confesión judicial del demandado en el escrito de contestación de fecha 26.03.2006, que consta también en el expediente recién señalado, donde asegura indicó que el inquilino de los locales que ocupa es su persona, lo que contradice lo expuesto en este proceso, donde pretende atribuir a otra la condición de arrendataria. c. Sentencia de fecha 12.05.2004 proferida por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, confirmada por la alzada en decisión de fecha 26.01.2005, que se encuentra también contenida en las copias certificada anexadas, el inicio de la litis.

Estas pruebas, son parte de los instrumentos valorados más arriba, por lo que es innecesario otro pronunciamiento adicional, y así se establece.

Sin embargo es perentorio analizar la confesión aducida. Sobre ésta, observa quien juzga que el artículo 1.401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Por su lado, H.B.L., “La Prueba y su Técnica”, pág. 123, dice que la confesión se le puede considerar: “...como una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante y tomándola en el sentido netamente judicial, en cuanto a sus efectos, como el reconocimiento que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera afecta su patrimonio”. Por su parte, A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, pág. 31, señala: “...la confesión es la declaración que hace una parte, de la verdad de los hechos a ella desfavorable afirmados por su adversario, a lo cual la ley atribuye el valor de plena prueba.”

Así las cosas, quien aquí sentencia observa que de la Doctrina y de la Jurisprudencia emanada de nuestro M.T., se deduce que no toda declaración puede constituir una confesión, si de esta puede ser interpretada con un alcance distinto al de confesar, y ello responde al carácter de intencionalidad o voluntariedad o animus conficenti. Por lo que es impretermitible analizar la existencia de tal ánimo en lo dicho por el demandado en marzo de 2004.

La actora destaca que el demandado en su contestación confiesa ser el inquilino de los locales de marras. Leída tal contestación en las copias traídas a los autos, se confirma que el nuevamente demandado aseguró el 26.03.2004, folio 62 y su vuelto, “que el contrato de arrendamiento vigente para el día de hoy, para la presente fecha, se encuentra contenido en el instrumento RECONOCIDO EN FECHA DOS (2) DE MARZO DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO (1984) por ante la Notaría Pública de Barquisimeto” (sic). Es decir, aunque el accionado en este expediente asevera en su contestación no tener relación inquilinaria actual con la demandante, señalando que desde 1989 es otro el inquilino, el 26 de marzo de 2004, aseguró de forma meridiana ser el actual arrendatario. Es decir con clara intencionalidad de establecerlo de esa manera. Es por ello que para esta Juzgadora, se configura la prueba de la confesión, pues no es algo que quería develar el accionado en esta litis, pero quedó al descubierto por sus claros e intencionados dichos ante el Tribunal el 26.03.2004. Y así se decide.

Por su lado, la parte demandada, hace uso de su facultad, y promueve: A. Reproduce el mérito favorable de los autos, en especial: 1. Diligencia del 24.10.2003, donde el Alguacil informa en el expediente KP02-V-200-1965 que en el inmueble cuyo arrendamiento se controvierte funciona la tienda KONCRETO. 2. Constancia suscrita el 20.01.2004 por la Secretaria de este Juzgado, donde expresa en el expediente recién nombrado, que allí funciona la tienda KONCRETO. 3. Sentencia dictada por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 12.05.2004 donde en su narrativa se expresa que en el inmueble de marras funciona la tienda KONCRETO. B. Factura N° 51-320981 de fecha 04.11.1997 emitida por la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela, (CANTV) en contra de Boutique KONCRETO C.A. C. Factura N° 02007FCO486663 de fecha 02.03.2007 emitida por HIDROLARA, a nombre de C.Q., de quien asegura es director Gerente de BOUTIQUE KONCRETO, por consumo de agua. D. Copia del escrito presentado por Boutique KONCRETO DEL ESTE C.A., en expediente KN03-S-2000-000005 llevado por ante este Tribunal, así como de comprobante de depósito a favor de la aquí accionante.

Observa quien juzga que los documentos englobados en la prueba marcada A tienen todo su valor probatorio por ser documentos públicos y no haber sido tachados. Y así se determina.

|Similar razonamiento es el aplicable a la copia del escrito presentado por Boutique KONCRETO DEL ESTE C.A., en expediente KN03-S-2000-000005 llevado por ante este Tribunal, así como de comprobante de depósito a favor de la aquí accionante. Y así se establece.

En lo relativo a las Facturas enumeradas B. y C., advierte quien esto decide que la emanada de la CANTV, es proveniente de un tercero a la causa, razón por la cual debió haber sido ratificada a través de prueba testimonial como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera debe pronunciarse esta Juzgadora respecto a la factura emitida por HIDROLARA, la cual aparece a nombre de C.Q., quien es un tercero a la causa. Razón por la cual ambos instrumentos son desechados del proceso. Y así se determina.

De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

La parte accionante asevera que la relación arrendaticia llegó a su término, el 30 de junio de 2006, por lo cual exige el cumplimiento del contrato en virtud de que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble libre de personas y bienes.

Por su lado, la demandada afirma que no tiene obligación contractual alguna con la accionante, ya que desde 1989 el inmueble le fue entregado a un nuevo inquilino, lo cual asegura fue aceptado por la sucesión Odolinda Mammarella de Maggi.

Planteada la trabazón de la controversia de esta manera, advierte esta Juzgadora que correspondía a la parte demandada demostrar que su relación inquilinaria había fenecido, por haber nacido otra, con distinto sujeto pasivo.

En este orden de ideas, demuestra la parte demandada que tanto el Alguacil como la Secretaria hicieron constar el 24.10.2003 y el 20.01.2004 que en los locales cuyo arrendamiento se discute, se encuentra funcionando la tienda KONCRETO, lo cual se evidencia de las actas del expediente N° KP02-V-2003-1965, valorado ut supra. Y así se determina.

Ahora bien, a los fines de apoyar que la tienda KONCRETO está en los locales arrendados invoca el accionado la sentencia proferida el 12 de mayo de 2004, la cual no se pronunció sobre que dicha tienda se encuentra en los locales arrendados, siendo que la única referencia al respecto se hizo cuando se narró lo aseverado por el actor. De igual manera, que Boutique KONCRETO del Este, haya consignado a la actora en diciembre de 2006, nada aporta a lo aquí debatido, pues los expedientes de consignación son de los llamados “de jurisdicción graciosa” y aquí no se discute la falta de pago. Y así se señala.

No obstante ello, lo esencial a esta causa es que no logra comprobar el demandado su principal defensa: que la relación inquilinaria, contentiva de derechos y obligaciones para ambas partes, finalizó cuando en 1989 la arrendadora aceptó a un nuevo inquilino, cuyo nombre por lo demás no es señalado en su contestación por el demandado. Y así se decide.

Aquí cabe señalar que la relación contractual, a menos que ocurra una de las formas de terminación anticipada del contrato, cuando es pactada a un tiempo fijo, sólo culmina en ese momento, (y muchas veces, aun transcurrido ese período convenido, continúa su vigencia hasta que finalmente se cumplen la totalidad de las obligaciones, como es el caso del convenio inquilinario donde se incluye el pago de recibos de teléfono, los cuales se emiten tiempo después de la real utilización del mismo, por lo que finalizada la ocupación por parte del locatario, persiste el deber de cancelar dicho servicio).

Pero en el caso analizado el demandado asegura que su relación culminó en 1989, por la presencia de otro inquilino aceptado por la arrendadora. Pero de tal aceptación, como se indicó más arriba y se resalta ahora, nada probó.

Por el contrario, la actora demostró que al menos hasta el 20.03.2004 era el demandado responsable contractualmente por el inmueble en cuestión, como se deduce de la confesión realizada en esa fecha, analizada más arriba, junto con el resto del acervo probatorio, fulminando los dichos que se demostraron falaces de la parte accionada. Y así se establece.

De tal manera, que aunque exista otra persona utilizando el inmueble, es el arrendatario el responsable de tal uso. Siendo de destacar que en esta contienda no se discute el subarrendamiento como posible causal de incumplimiento.

Así, desechada la defensa de la parte demandada, corresponde a esta Sentenciadora determinar si efectivamente transcurrió el tiempo alegado de la prórroga legal, para que sea procedente la exigencia de la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato.

El contrato aceptado por ambas partes, es el del 02 de marzo de 1984, valorado más arriba. Allí se observa que la voluntad de las partes con respecto a la continuidad del contrato se encuentra estipulada en la cláusula tercera respectiva, folio 64, la cual expresa “el término de duración de este contrato será de un (1) año, contado a partir del día 01 de julio de 1984, el mismo se prorrogará automáticamente y sucesivamente por lapsos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra de su voluntad en contrario, por escrito, con treinta (30) días antes del vencimiento del plazo original o de alguna de sus prórrogas”. De tal manera que dicha convención es escrita y a tiempo determinado, pues claramente se estableció allí que habría prórrogas sucesivas de un año de duración.

La actora, a través de sus representantes judiciales, expresa en el libelo, folio 03, que notificó el 02 de mayo del año 2003 al arrendatario su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, conforme a telegrama de fecha 28.04.2003. Por otro lado, el inquilino nada dice sobre esta notificación en su contestación, aceptando en consecuencia lo aseverado al respecto por la parte actora. Y así se determina.

Ahora bien, establece el artículo 38, en su ordinal d, de la Ley adjetiva especial que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso máximo de tres (3) años, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más.

De tal suerte que a partir de la notificación le correspondía por ley, por ser de orden público según el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal arriba señalada, es decir, una prórroga de tres años que terminó el 30 de junio de 2006. Y así se decide.

-III-

Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la SUCESIÓN ODOLINDA MAMMARELLA DE MAGGI, representada por M.T.F.d.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.539.734 CONTRA M.J.G.Q., hábil, titular de la Cédula de Identidad N° 10.846.440 y de este domicilio.

2. SE ORDENA a la parte demandada la entrega libre de bienes y personas del inmueble integrado por tres locales comerciales, distinguidos con los Nros. 4-18/91, 5-19/91 y 6-25/86, parte de un edificio denominado “DE MAGGI”, situado en el cruce de la carrera 19 con la calle 26 de esta ciudad y alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con carrera 18 que es su frente; SUR: con inmueble que es o fue propiedad de la Sucesión Camping ESTE: con inmueble que es o fue de C.G. y OESTE: con la calle 26, conforme consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha nueve (9) de Septiembre de 1959, bajo el Nro. 139, Protocolo Primero, Tomo 2.

3. SE CONDENA en costas, a la demandada por haber sido totalmente vencida de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, al cuarto día del mes de abril de dos mil siete. AÑOS: 196° Y 147°.

La Juez

Abg. Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza

La Secretaria

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:50 pm.

La Secretaria.