Decisión nº 387 de Juzgado Decimo Quinto de Municipio de Caracas, de 22 de Enero de 2014
| Fecha de Resolución | 22 de Enero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Decimo Quinto de Municipio |
| Ponente | Renan Gonzalez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA CARACAS
PARTE ACTORA: ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.888.632 y 16.888.631.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: O.M. FEBRES-CORDERO y E.R.S., abogados en ejercicio Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.614 y 73.558, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: M.M.V.S.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 13.136.417.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: R.J.P.G., M.A.R.A., B.A.P.C., D.A.P.A. y M.G.R., abogados en ejercicio, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.273, 107.058, 107.003, 144.709 y 144.169, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: AP31-V-2013-001197
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) fue interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V., la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal. Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que sus representados son propietarios de un bien inmueble constituido por un apartamento signado con las letras PB-B, ubicado en el Edificio Residencias Los Parques (Torre Norte), Avenida Principal de la Urbanización Sebucán, Municipio Sucre del Estado Miranda, siendo el caso que el mismo se encuentra ocupado en calidad de arrendatario por el ciudadano M.M.V.S., desde mediados del año 2004 aproximadamente, cancelando un canon de arrendamiento de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 5.500,00). Que sus representados han realizado la solicitud de entrega del inmueble en reiteradas oportunidades en virtud de la necesidad de uno, A.E.R.D.S., de ellos de habitar la vivienda con su cónyuge, ello debido a que se encuentran viviendo en la casa de la madre de éste y presentan la necesidad de tener un espacio privado e íntimo en el cual desenvolverse. Igualmente, han solicitado la entrega del inmueble de su propiedad debido al deterioro que el mismo ha sufrido, demostrándose de esta manera la negligencia y descuido por parte del arrendatario. Que su representado presenta la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, no sólo porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo para convivir con su pareja, sino también por la gravedad de los deterioros sufridos por el inmueble a falta del cuidado de un buen padre de familia que debió tener el arrendatario, evidenciando negligencia en su comportamiento.
Este Tribunal mediante auto de fecha 05/08/2013 admitió la demanda conforme a lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, de igual forma, ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, ello con el objeto que asistiera a la Audiencia de Mediación a las 10:00 a.m. (Folio 37).-
Mediante diligencia de fecha 13/08/2013, compareció la abogada O.M. FEBRES-CORDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 26.614 y dejó constancia de haber cancelado los emolumentos necesarios a los fines que se realizara la citación a la parte demandada (Folio 39).-
Mediante diligencia de fecha 13/08/2013, compareció la abogada O.M. FEBRES-CORDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo No. 26.614, quien actúa como parte actora y en representación de los ciudadanos Odry C.R.D.S. y A.E.R.D.S. y consigna los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa (Folio 41).-
Mediante diligencia de fecha 09/10/2013, compareció el ciudadano M.H.P., en su carácter de Alguacil Titular de la Coordinación de Alguacilazgo y consigna compulsa debidamente firmada por la parte demandada (Folios 43 y 44).-
Llegada la oportunidad en fecha 18/10/2013 para que tuviera lugar la Audiencia de Mediación en el presente Juicio, se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, encontrándose presente la abogada O.M. FEBRES-CORDERO, ut supra identificada, asimismo, se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada, motivo por el cual se difirió la oportunidad para que tuviera lugar dicha Audiencia para el tercer (3er) día despacho siguiente a esa fecha.
De esta manera, en fecha 23/10/2013 tuvo lugar la Audiencia de Mediación, se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, encontrándose presente la abogada O.M. FEBRES-CORDERO, ut supra identificada, asimismo, se verificó la comparecencia de la abogada en ejercicio M.G.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 114.169, consignando copia simple del Instrumento Poder otorgado por el ciudadano demandado en esa misma fecha.
Expuso la parte demandada:
Ratificó la solicitud de entrega del inmueble, al igual que ratificó la oferta realizada al demandado en la cual se le reconocían los gastos del traslado del inmueble y se le otorgaban seis meses de prórroga
Mediante escrito de fecha 05/11/2013, el abogado R.J.P.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.273, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación de la demanda (Folios 56 al 62), la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:
Que es falso que los demandantes hayan solicitado a su mandante la entrega del inmueble. Igualmente niegan, rechazan y contradicen la necesidad del ciudadano A.E.R.D.S. para habitar el inmueble con su cónyuge, así como niegan, rechazan y contradicen la existencia de deterioros en el bien inmueble.
Que según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a su representado le corresponden dos años de prórroga legal de dos años.
Que el artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece que una de las causales para solicitar el desalojo es precisamente la necesidad de ocupar el inmueble, sin embargo, para ello se deberá cumplir con tres requisitos, los cuales son: a) indeterminación del contrato de arrendamiento; b) cualidad de propietario del inmueble; y c) comprobar la necesidad que tenga dicho propietario o un pariente consanguíneo hasta el segundo grado. Siendo el caso que su contraparte no cumple con dos de los requisitos, como lo es la indeterminación del contrato y en virtud de lo previsto en el artículo 1579 del Código Civil el deber de la actora, a su decir, era esperar el transcurso de la prórroga a los fines de interponer su pretensión. Respecto al segundo requisito, la necesidad de ocupar el inmueble, expuso que ha sido doctrina judicial reiterada que es imperioso demostrar dicha necesidad, sin limitarse únicamente a su mención, por ello el simple hecho de mencionar el actor que vive con su madre no resulta suficiente.
Finalmente, en relación con los deterioros alegados consignando como prueba de los mismos diez fotografías, la parte demandada procedió a impugnar las mismas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de documentos privados y por cuanto dichas imágenes no corresponden al bien inmueble en cuestión, siendo imposible que los arrendadores tomaran fotos del inmueble por cuanto tienen mucho tiempo sin entrar a la vivienda.
Que su representado hará entrega del bien una vez vencido el lapso de prórroga legal, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda
.
Mediante auto de fecha 18/11/2013 este Tribunal dictó auto mediante en cual fijó los hechos controvertidos en el presente juicio (Folios 68 y 69).-
CAPÍTULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Pruebas Promovidas por la Parte Actora:
DOCUMENTALES:
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- Documentos Públicos:
Copia Fotostática del Documento de Propiedad, Copia Fotostática del Acta de Registro de Unión Estable de Hecho, Copia Fotostática del Acta de Nacimiento del ciudadano A.E.R.D.S., Original de Carta de Residencia emitida por el C.C.d.L. del Ávila y Original de la Resolución Administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Se les otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud de tratarse de documentos públicos que hacen plena fe.
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- Documentos Privados:
Copia Fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana J.D.N. de Ramos y el ciudadano M.M.V.. Se le otorga valor probatorio Se les otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado o desconocido por la parte demandada.
TESTIMONIALES:
Prueba Testimonial de los ciudadanos M.D., C.G., Deylin Aguirre y J.M.. Se observa de actas que dichos actos fueron declarados desiertos, por lo que mal podría este Tribunal otorgarles valor probatorio.
INSPECCIÓN JUDICIAL:
Inspección realizada al inmueble objeto de este juicio, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán, Edificio Residencias Los Parques, Apartamento PB-B, Municipio Sucre, Estado Bolivariano Miranda. Se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil.
Vistas y analizadas las pruebas promovidas por las partes pasa seguidamente este Tribunal a pronunciarse sobre el mérito de la causa.
CAPÍTULO III
MOTIVA
Observa este tribunal que la presente acción de Desalojo fue fundamentada en Los numerales 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, siendo el primero la Necesidad Justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble y el segundo el Deterioro Grave del mismo. Dicho artículo establece lo siguiente:
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…omissis…
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
…omissis…
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
…omissis…
Ahora bien, así planteada la controversia correspondía a la parte actora demostrar: la necesidad que tenía de ocupar el inmueble. Al respecto, establece el parágrafo único del artículo 91 eiusdem lo siguiente:
…omissis…
...Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años…
…omissis…
(Resaltado de este Juzgado).
Pues bien, vistos los documentos presentados de manera conjunta con el libelo de la demanda, así como la Inspección Judicial del inmueble ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Lomas del Ávila, destinados a probar dicha necesidad, sin embargo, documentos no resultaron ser prueba contundente necesaria y respecto a la inspección, se observa que la misma fue desechada debido a que la accionante no expuso lo que quería probar con la misma, por lo cual este medio probatorio tampoco demostró la necesidad invocada. Siendo ello así, no puede prosperar la acción propuesta en cuanto a este particular y así se decide.
Por otra parte, también correspondía a la parte actora demostrar el deterioro del inmueble, lo cual quedó demostrado con la Inspección Ocular realizada en fecha 15/01/2014 por este Juzgado Décimo Quinto de Municipio levantándose acta de inspección en el cual se expresó lo siguiente:
- Que el inmueble inspeccionado presenta un estado regular de aseo, mantenimiento y conservación, salvo la pared derecha de la entrada al inmueble en la cual se observó deterioro.
- Que la cerradura de la puerta principal se encuentra evidentemente fracturada con una especie de enmienda realizada con cartulina y cinta adhesiva.
- Que se observó desprendimiento de algunas baldosas, así como ausencia de otras, en el área de la sala, la cual abarca un espacio aproximado de un (1) metro en forma lineal.
- Que si bien las ventanas del inmueble se encuentran íntegras, se observó una fractura de aparente vieja data en uno de los vidrios.
- Que la brequera, ubicada en el lavandero del inmueble, se encuentra en un estado regular de conservación.
- Que los marcos de las puertas y las cerraduras se encuentran en buen estado, ello a excepción de la puerta principal y la del primer cuarto, las cuales sí se encuentran deterioradas.
De manera que, tales daños o deterioros deben imputarse al detentador de la vivienda, ello en virtud que dicho ciudadano no cumplió con el deber de un buen padre de familia que tiene todo arrendatario, es decir, velar por el buen mantenimiento y conservación del bien inmueble dado en arrendamiento. Al respecto, establecen los artículos 43 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y 1.592 numeral 1º del Código Civil lo siguiente:
Artículo 43 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez. Es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.
Artículo 1.592 del Código Civil. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias...
(Resaltado de este Tribunal).
Por lo tanto, ha quedado demostrado con el acta de Inspección Judicial, realizada por este Juzgado Décimo Quinto de Municipio, el deterioro del inmueble y en consecuencia resulta procedente la acción de desalojo en cuanto a este particular y así se decide.
CAPITULO IV
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 91 numerales 2º y 4º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, así como el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) siguen los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.888.632 y V-16.888.631 contra el ciudadano M.M.V.S.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-13.136.417, en virtud de encontrarse procedente la acción incoada fundamentada en el deterioro del inmueble por daños causados por el arrendatario según lo previsto en el articulo 91 numeral 4º de la Ley Para La Regularización Y Control de Arrendamientos De Viviendas.- SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la demanda ubicado en la Avenida Principal de Sebucán, Edificio Residencias Los Parques (Torre Norte), signado bajo el No. PB-B, Municipio Sucre, Estado Bolivariano de Miranda.- TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.-
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
En esta misma fecha siendo las 03:20 P.M.- se publicó y registró esta decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( 22 ) días del mes de Enero de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ TITULAR
R.J.G.E.S.
ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ
EXP. AP31-V-2013-001197
RJG/EJM/mil*
