Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2014-000158.

En el día de hoy, 02 de abril de 2014, siendo las diez (10:00a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana alguacil de éste tribunal, dejándose constancia de la comparecencia de la parte demandante ciudadano A.E.R.D.S. identificado con la cédula de identidad No. V-16.888.631, así como de su apoderada judicial abogada O.M. FEBRES CORDERO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 26.614; asimismo se deja constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandada abogado R.J.P.G. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 110.273.Se abrió la sesión presidida por la Jueza Titular Dra. R.D.S.G. y se constituyó en la Sala del Despacho, se procedió a dar inicio a la Audiencia fijada en el juicio que por Desalojo interpusieran los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M.; en virtud de los recursos de apelación interpuestos tanto por la representación judicial de la parte demandante como por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 22 de enero de 2014, dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta. La Jueza comunicó a las partes el tiempo de que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandante abogada O.M. FEBRES CORDERO quien expuso: Que a pesar de que la demanda fue declarada parcialmente con lugar no todo lo pedido fue concedido, que alegaron la necesidad del ciudadano A.E.R.D.S. de ocupar el inmueble arrendado; que no van a llevar el inmueble a un nuevo arrendamiento sino que lo va a ocupar el mencionado ciudadano con su pareja, que el tribunal de la recurrida al momento de valorar las pruebas simplemente enunció los medios probatorios y no le dio el valor de documentos públicos y que demuestran la causal de la necesidad alegada, que el demandante vive con su mamá que se demostró que su mamá también vive en ese inmueble, que no se valoraron las pruebas con el apego a la sana crítica, que en el presente caso la necesidad está probada, que solicita la nulidad de la sentencia y que éste tribunal revise las pruebas que no fueron debidamamente valoradas. De seguidas pasó a exponer la representación judicial de la parte demandada abogado R.J.P.G., quien señaló: La demanda versa sobre un desalojo por necesidad de ocupar el inmueble , que su representado está en la prórroga legal, que se trata de un contrato a tiempo determinado, que uno de los requisitos para que proceda una acción de desalojo es que se trate de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, que se debe declarar inadmisible la demanda in limine litis porque la demandante ha debido incoar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, que sobre el fondo no se demostró la necesidad de ocupar el inmueble y que con relación al deterioro de la cosa la inspección judicial evacuada no fue acompañada de un experto o práctico fotógrafo, que para que proceda la causal de deterioro el mismo debe ser grave, urgente y que requiera de reparación por poner en riesgo la vida, que en el presente asunto los deterioros son muy leves, que la única obligación del arrendatario es devolver el inmueble en el mismo estado en que fue recibido salvo el deterioro por vetustez; que solicita la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por las razones antes expuestas. En este estado la representación judicial de la parte demandante hizo uso de su derecho a réplica señalando que no fue un punto controvertido en la causa la indeterminación del contrato, que se invocan normas que ya no están vigentes para el caso de autos que en la nueva normativa no hay consideraciones respecto a la naturaleza del contrato y las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya no están vigentes para este caso; que respecto del deterioro se demostró en la inspección como el inquilino mantiene la puerta principal del inmueble enmendada con cartón y cinta de embalaje, que el inquilino al momento de la inspección señaló que la puerta fue forzada por un atraco hace diez años; que el inquilino no sólo tiene la obligación de entregar el inmueble en buen estado al momento de la terminación del contrato, sino mantenerlo en buen estado durante el tiempo de su permanencia en él, que el inquilino no mantiene una conducta de buen padre de familia respecto del inmueble arrendado. En este estado hizo uso de su derecho a réplica la parte demandada señalando que en materia de arrendamiento de vivienda sí opera la prórroga legal que la acción correcta es la resolución de contrato de arrendamiento que para incoar desalojo se debe tratar de un arrendamiento a tiempo indeterminado o verbal, que el a quo no se pronunció al respecto, que con relación al deterioro de la puerta principal del inmueble arrendado el inquilino no podía cambiar la puerta porque no constituía un daño mayor que con relación a las baldosas levantadas en la sala del inmueble, el inquilino no consiguió las mismas baldosas por cuanto las mismas se pusieron hace treinta o cuarenta años que con base a esa inspección no se constataron deterioros graves ni intencionales. En este estado siendo las 11:00a.m., el tribunal solicitó un lapso prudencial a los efectos de dictar el fallo.

LA JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

LA SECRETARIA,

ABG. A.J. MATA LÓPEZ

LA PARTE ACTORA

LA PARTE DEMANDADA

Siendo las 03:00 P.M., estando en presencia de todas las partes actuantes en éste procedimiento, se reanudó la audiencia a los fines de dictar el fallo respectivo, lo cual se pasa a hacer en los siguientes términos:

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones (vto.f.152), procedentes del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando asignado con el No. AP71-R-2014-000158, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud de los recursos de apelación interpuestos tanto por la parte demandada como por la parte demandante mediante diligencias de fechas 29/01/2014 y 31/01/2014 en el mismo orden, contra la sentencia dictada en fecha 22 de enero de 2014 por el precitado Tribunal, en la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

Por auto de fecha 13 de febrero de 2014 se le dio entrada al expediente y se ordenó la notificación de las partes –librándose a tal efecto las respectivas boletas de notificación(F. 153 al 157 ambos inclusive).

Mediante diligencia de fecha 06/03/2014, la alguacil de este tribunal, dejó constancia de la infructuosidad de la notificación de la parte demandada (F. 158 al 160).

Por diligencia de fecha 07/03/2014, la representación judicial de la parte demandante solicitó se librará cartel de notificación a la parte demandada, en vista de que no se había podido lograr su notificación (F. 161).

En fecha 12/03/2014, éste tribunal acordó librar cartel de notificación a la parte demandada para ser publicado en el diario Ultimas Noticias (F. 162 al 164 ambos inclusive).

Mediante diligencia de fecha 24/03/2014, la representación judicial de la parte demandante dejó constancia de haber recibido el cartel de notificación a ser publicado (F. 165).

Por diligencia de fecha 26/03/2014, la representación judicial de la parte demandante consignó cartel de notificación debidamente publicado, y en esa misma fecha se dejó constancia por secretaría del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil(F. 166 al 167).

En la misma fecha -26/03/2014- la representación judicial de la parte demandada en el presente asunto diligenció dándose por notificado de las actuaciones cursantes en autos (F. 168).

Mediante auto de fecha 27/03/2014, éste tribunal dejó constancia que por cuanto las partes se encontraban a derecho se procedía a fijar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para que tuviera lugar al tercer (3º) día de despacho siguiente a la fecha del auto en comentario a las 10:00a.m. (F.169).

En fecha 31/03/2014, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de alegatos (F. 170 y su vuelto al 171).

DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda por DESALOJO, por libelo y anexos presentados en fecha 25 de julio de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.01 al 36, ambos inclusive); luego del proceso de distribución respectivo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 05 de agosto de 2013, el Tribunal de la causa procedió a admitir la demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado y se fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de mediación prevista en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (F. 37).

Por diligencia de fecha 13/08/2013, la representación judicial de la parte demandante dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada (F. 38 al 39 ambos inclusive).

Mediante diligencia de la misma fecha -13/08/2013-, la representación judicial de la parte demandante consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y la orden de comparecencia (F.40 al 41 ambos inclusive).

En fecha 09/10/2013, el alguacil del a quo consignó citación debidamente entregada a la parte demandada en el presente asunto (F. 42 al 44 ambos inclusive).

Al folio 45, se evidencia actuación del a quo de fecha 18/10/2013, dejando constancia de la no comparecencia de la parte demandada a la audiencia de mediación fijada en el presente asunto, por lo que difirió la oportunidad de su celebración para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la precitada fecha (F. 45).

A los folios 46 al 47 ambos inclusive riela acta levantada por el a quo en fecha 23/10/2013 durante la celebración de la audiencia de mediación, donde se dejó constancia de que no se logró acuerdo entre las partes, por lo que fijó el acto de contestación de la demanda para que tuviera lugar dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la precitada fecha -23/10/2013-.

Mediante escrito de fecha 05/11/2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda y anexó recaudos (F. 56 al 67 ambos inclusive).

Por auto de fecha 18/11/2013, el a quo fijó los puntos controvertidos en la presente causa (F. 68 al 69 ambos inclusive).

A los folios 72 al 117 cursa escrito de promoción de pruebas y anexos de la parte demandante en el presente asunto.

Mediante escrito de fecha 06/12/2013 la representación judicial de la parte demandada se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandante (F. 119 al 120 y sus vueltos).

Por auto de fecha 08/01/2014, el a quo procedió a pronunciarse sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante ( F. 121 al 122 ambos inclusive).

En fecha 10/01/2014, el tribunal de la causa fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en el presente asunto (F. 123).

Por actuaciones cursantes a los folios 124 al 127 ambos inclusive el a quo declaró desierto los actos de declaración de los testigos promovidos por la parte demandante ciudadanos M.M.D., C.J.G.A., DEYLIN Z.A.A. y J.M.M. respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 13/01/2014, la representación judicial de la parte demandante solicitó al a quo fijar nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos por esa representación judicial (F. 128 al 129 ambos inclusive).

Se evidencia a los folios 130 al 132 ambos inclusive acta de inspección llevada a cabo por el a quo con ocasión de la evacuación de la prueba de inspección promovida por la parte demandante sobre el inmueble objeto del presente juicio.

En fecha 17/01/2014, se llevó a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto (F. 133 al 137 ambos inclusive).

A los folios 138 al 144 cursa la decisión recurrida de fecha 22/01/2014 mediante la cual el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

Al folio 146 cursa diligencia de apelación de la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia de fecha 22/01/2014 proferida por el a quo.

Al folio 148 cursa diligencia de apelación de la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 22/01/2014 proferida por el a quo.

Por auto de fecha 04/02/2014, el a quo oyó las apelaciones ejercidas tanto por la parte demandada como por la parte demandante en ambos efectos (F. 149).

En fecha 10 de febrero de 2014, el presente expediente fue recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial a los fines de su distribución, correspondiéndole su conocimiento a éste Juzgado Superior Sexto (f.151 y 152).

DE LA RECURRIDA

En fecha 23 de abril de 2013, el Tribunal de la causa dictó sentencia, conforme a las siguientes consideraciones:

(…omissis…)

Observa este tribunal que la presente acción de Desalojo fue fundamentada en Los numerales 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, siendo el primero la Necesidad Justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble y el segundo el Deterioro Grave del mismo. Dicho artículo establece lo siguiente:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…omissis…

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

…omissis…

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

…omissis…

Ahora bien, así planteada la controversia correspondía a la parte actora demostrar: la necesidad que tenía de ocupar el inmueble. Al respecto, establece el parágrafo único del artículo 91 eiusdem lo siguiente:

…omissis…

...Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años…

…omissis…

(Resaltado de este Juzgado).

Pues bien, vistos los documentos presentados de manera conjunta con el libelo de la demanda, así como la Inspección Judicial del inmueble ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Lomas del Ávila, destinados a probar dicha necesidad, sin embargo, documentos no resultaron ser prueba contundente necesaria y respecto a la inspección, se observa que la misma fue desechada debido a que la accionante no expuso lo que quería probar con la misma, por lo cual este medio probatorio tampoco demostró la necesidad invocada. Siendo ello así, no puede prosperar la acción propuesta en cuanto a este particular y así se decide.

Por otra parte, también correspondía a la parte actora demostrar el deterioro del inmueble, lo cual quedó demostrado con la Inspección Ocular realizada en fecha 15/01/2014 por este Juzgado Décimo Quinto de Municipio levantándose acta de inspección en el cual se expresó lo siguiente:

- Que el inmueble inspeccionado presenta un estado regular de aseo, mantenimiento y conservación, salvo la pared derecha de la entrada al inmueble en la cual se observó deterioro.

- Que la cerradura de la puerta principal se encuentra evidentemente fracturada con una especie de enmienda realizada con cartulina y cinta adhesiva.

- Que se observó desprendimiento de algunas baldosas, así como ausencia de otras, en el área de la sala, la cual abarca un espacio aproximado de un (1) metro en forma lineal.

- Que si bien las ventanas del inmueble se encuentran íntegras, se observó una fractura de aparente vieja data en uno de los vidrios.

- Que la brequera, ubicada en el lavandero del inmueble, se encuentra en un estado regular de conservación.

- Que los marcos de las puertas y las cerraduras se encuentran en buen estado, ello a excepción de la puerta principal y la del primer cuarto, las cuales sí se encuentran deterioradas.

De manera que, tales daños o deterioros deben imputarse al detentador de la vivienda, ello en virtud que dicho ciudadano no cumplió con el deber de un buen padre de familia que tiene todo arrendatario, es decir, velar por el buen mantenimiento y conservación del bien inmueble dado en arrendamiento. Al respecto, establecen los artículos 43 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y 1.592 numeral 1º del Código Civil lo siguiente:

Artículo 43 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. El arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez. Es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.

Artículo 1.592 del Código Civil. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias...

(Resaltado de este Tribunal).

Por lo tanto, ha quedado demostrado con el acta de Inspección Judicial, realizada por este Juzgado Décimo Quinto de Municipio, el deterioro del inmueble y en consecuencia resulta procedente la acción de desalojo en cuanto a este particular y así se decide.

DE LA NULIDAD DE LA DECISION RECURRIDA

Los recursos de apelación bajo estudio se circunscriben a la revisión de la decisión de fecha 22/01/2014 (folios 138 al 144 ambos inclusive), dictada por el JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS que declaró Parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M., al considerar demostrada la causal de desalojo contenida en el artículo 91 numeral 4º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Respecto la decisión recurrida señala la parte demandante que solicita la nulidad de la misma por cuanto el a quo no apreció en su justo valor todas las probanzas producidas por esa representación judicial.

Mientras que por su parte el demandado señala que el a quo no se pronunció ni analizó su defensa de que en el presente asunto el arrendatario se encontraba haciendo uso de su prórroga legal.

Ahora bien, respecto los requisitos de toda sentencia, dispone el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Art. 243. Toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2. La indicación de las partes y sus apoderados.

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

En el caso bajo análisis se observa que la recurrida incurrió en omisión absoluta respecto del análisis sobre las defensas opuestas por el demandado en la contestación de la demanda con relación a que el inquilino se encontraba haciendo uso de su prórroga legal, por tanto, la sentencia recurrida no dio cumplimiento a la regla que le ordena dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), pues en ella no consta pronunciamiento alguno respecto de la defensa del demandado con relación a que el inquilino estaba en uso de su prórroga legal.

Por tanto, de acuerdo con lo antes establecido, la recurrida infringió el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en la sanción de nulidad establecida en el artículo 244 ejusdem; por lo que se pasa a dictar sentencia de conformidad con el articulo 209 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA

En fecha 29 de julio de 2013, la abogada O.M. FEBRES CORDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 26.614, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S., consignó escrito libelar señalando lo siguiente (F. 02 al 04 ambos inclusive): (i) que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por el apartamento identificado con las letras “PB-B”, que forma parte del Edificio denominado Residencias Los Parques, (Torre Norte), ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán Municipio Sucre del Estado Miranda; (ii) que desde mediados del año 2004 el ciudadano M.M.V.S.M. ocupa el inmueble propiedad de los demandantes en virtud de sucesivos contratos de arrendamiento para uso de vivienda; (iii) que el referido contrato de arrendamiento fue suscrito entre la ciudadana J.D.N.D.R. –quien es la abuela de los propietarios del inmueble y usufructuaria del mismo- y el ciudadano M.M.V.S.M.; (iv) que el último contrato de arrendamiento venció el 15/06/2012 y el monto del alquiler fue pactado en la cantidad de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00); (vi) que posteriormente y como consecuencia de la renuncia al usufructo de la Sra. J.D. NORIEGA RAMOS, los hoy demandantes se pusieron en contacto con el demandado a objeto de hacerle saber del vencimiento del contrato, de la necesidad de que desocupara el inmueble y allí acordaron que el pago del alquiler se realizaría mediante depósitos en la cuenta de Ahorro del Banco Mercantil del ciudadano A.E.R., como en efecto lo viene haciendo el hoy demandado desde el mes de septiembre del año 2012; (vii) que los demandantes vienen solicitando al demandado se sirva hacer entrega del inmueble arrendado en virtud de la necesidad de ocuparlo que asiste a su co-propietario ciudadano A.E.R.D.S., pues en la actualidad convive con su pareja en la casa que sirve de residencia también a su Sra. Madre M.D.L.C.D.S. y porque requieren de un espacio adecuado que provea para él y su pareja de la privacidad e independencia donde desarrollarse; (viii) que el co-propietario del inmueble de marras mantiene una relación de concubinato con la ciudadana DAYIS K.T.A. desde el mes de octubre de 2009, que se trata de una pareja de profesionales que ante la imposibilidad de ocupar la vivienda propiedad de uno de ellos, se ha visto obligada a establecerse en el inmueble propiedad de la madre del ciudadano A.E.R.D.S., ubicado en la Urbanización Lomas del Ávila, padeciendo de las incomodidades propias por la falta de espacio suficiente y lo más grave con ausencia absoluta de privacidad que toda pareja requiere para desarrollarse en forma independiente; (ix) que los demandantes al tiempo de contactarse con el demandado pudieron visitar el inmueble y constatar el estado de deterioro en que el mismo se encuentra, que evidencia de parte del arrendatario M.M.V.S.M. una conducta negligente en el cuido y conservación del inmueble y sus accesorios, lo cual contraviene la obligación principal legal que le corresponde conforme a lo dispuesto en el artículo 1592 numeral 1º del Código Civil; (x) que las puertas cerraduras, ventanas, pisos se encuentran en estado deplorable que va más allá del uso normal del inmueble y sus accesorios, lo cual ciertamente encuadra dentro del supuesto legal previsto en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; (xi) que el inmueble objeto de la pretensión no será destinado a nuevo arrendamiento sino que el mismo se requiere para que sirva de residencia a uno de sus co-propietarios y de su familia compuesta por su pareja, pues no disponen de otro inmueble que ocupar.

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 05 de noviembre de 2013, el abogado R.J.P.G., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano M.M.V.S.M., dio contestación a la demanda señalando lo siguiente: (i) Negó, rechazó y contradijo la demanda por cuanto sostiene que no son ciertos los hechos narrados en el escrito libelar; (ii) señaló que su relación arrendaticia inició el día 13/06/2004 en un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán propiedad de la ciudadana J.D.N.D.R.; (iii) que una vez finalizado el plazo del primer contrato, se suscribieron diversos contratos de arrendamiento, siendo el último contrato el celebrado con la ciudadana J.D.N.D.R. el 15/12/2011 hasta el 14/06/2012; (iv) que es falso que los demandantes le hubieran solicitado al hoy demandado la entrega del inmueble por una supuesta necesidad de ocuparlo; (v) que niega la supuesta necesidad que tiene el ciudadano A.E.R.D.S. de ocupar el inmueble junto con una ciudadana de nombre DAYIS K.T.A.; (v) que niega que en el inmueble de marras existan deterioros en las puertas, cerraduras, ventanas y pisos y que los mismos se encuentren en estado deplorable; (vi) que impugna las fotografías consignadas junto al escrito libelar marcadas con la letra “B” por cuanto señala que dichas fotos no se corresponden al inmueble de marras; (vii) que en el presente asunto se debe aplicar el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto de la prórroga legal que en el presente asunto es de dos (02) años por haberse extendido la relación arrendaticia por ocho (08) años; (viii) que la relación arrendaticia en el presente asunto es a tiempo determinado; (ix) que según el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para que proceda el desalojo de un inmueble destinado a vivienda debe concurrir tres (03) requisitos a saber: que haya una relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cualidad de propietario por parte del arrendador y comprobar la necesidad que justifica el desalojo en beneficio del dueño; (x) que en el presente asunto no se cumplen dos (02) de los tres requisitos supra enunciados, estos son, la indeterminación del contrato y la demostración de la necesidad justificada del desalojo del inmueble en beneficio de su dueño; (xi) que por tales motivos solicita se declare sin lugar la causal contenida en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; (xii) que con relación al deterioro de la cosa los demandantes consignaron junto a su escrito libelar marcado con la letra “H” diez (10) fotografías que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil son impugnadas por tratarse de documentos privados; (xiii) que la consignación de las fotografías demuestra la temeraria demanda incoada, en virtud de que los demandantes ni la arrendadora han entrado al apartamento hace mucho tiempo, para haber tomado esas fotografías; (xiii) que en la oportunidad que corresponda hacer entrega del inmueble, una vez vencida la prórroga legal el demandado lo hará conforme a lo establecido en el artículo 43 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; (xiv) que dado que no existen deterioros mayores en el inmueble solicita se declare sin lugar la causal demandada contenida en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda numeral 4º.

Conforme los términos de la demanda y la contestación, se observa que ambas partes admitieron la existencia de una relación arrendaticia iniciada en el año 2004 sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en el Edificio Residencias Los Parques, (Torre Norte), Avenida Principal de la Urbanización Sebucán Municipio Sucre del Estado Miranda, en tal sentido la existencia de la relación arrendaticia no se encuentra en discusión y por tanto no será objeto de prueba.

Ahora bien, respecto de las afirmaciones de hecho alegadas por las partes en litigio se tiene que al haber alegado la parte demandante que la relación arrendaticia se celebró sobre un inmueble de su propiedad el cual tiene la necesidad de ocupar junto a su actual pareja y adicionalmente al haber esgrimido que dicho inmueble se encuentra en franco deterioro por incumplimiento de los deberes de cuido por parte del arrendatario, deberá demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Mientras que la parte demandada negó que exista la necesidad alegada por la parte demandante ni el deterioro sobre el inmueble arrendado.

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS:

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta Alzada pasa a examinar el

material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

De las consignadas junto a su escrito libelar

• Cursa al folio 5 al 7, marcado “A”, documento poder otorgado por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. a los abogados O.M. FEBRES CORDERO y E.E.R.S. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.614 y 73.558 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de julio de 2013, inserto bajo el N° 01, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar la representación judicial de la parte demandante.

• Cursa al folio 8 al 10 ambos inclusive, marcado “B”, acto administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 20/06/2013, donde se habilita la vía judicial a los fines de que los hoy demandantes y el demandado diriman la controversia relacionada con el inmueble de marras. La referida documental se constituye en un documento administrativo de carácter público que al no haber sido objeto de impugnación o tacha sirve para acreditar que en el presente asunto quedó agotada la vía administrativa según las disposiciones de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

• A los folios 11 al 13 ambos inclusive cursa copia simple de documento de venta debidamente registrado por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 36,37, Tomo 1º Protocolo Tercero de fecha 04/11/2005, mediante el cual la ciudadana J.D.N. titular de la cédula de identidad No. 533.377 dio en venta a sus nietos los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.888.632 y V-16.888.631 respectivamente, un apartamento distinguido con el número P.B.B, ubicado en la planta Noroeste, planta baja, de la torre norte, del Edificio Residencias LOS PARQUES, ubicado en el lugar denominado, Avenida Principal de Sebucán en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre. Es de resaltar que en el mencionado documento los compradores ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. constituyeron usufructo vitalicio a favor de su abuela y vendedora la ciudadana J.D.N.. La documental reseñada al no haber sido objeto de impugnación o tacha se tiene como fidedigna de su original de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la propiedad que sobre el inmueble objeto del presente juicio ostentan los demandantes y el carácter de usufructuaria del mismo de la ciudadana J.D.N..

• Cursa del folio 14 al 18, ambos inclusive, marcado “D”, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana J.D.N.D.R. titular de la cédula de identidad No. V-533.377 en condición de arrendadora y el ciudadano M.M.V. titular de la cédula de identidad No. V-13.136.417 en condición de inquilino sobre el inmueble objeto del presente juicio. La presente documental se constituye en una copia simple de un documento privado suscrito entre el ciudadano M.M.V. –demandado/inquilino- y la ciudadana J.D.N.D.R.; respecto de tal documental cabe indicar que quedó establecido en el capítulo relativo a la delimitación de la controversia que la existencia de la relación arrendaticia quedó admitida por ambas partes en el presente juicio.

• A los folios 19 al 28 copia simple de impresión de transacciones realizadas en la cuenta de ahorros No. 000193078236 del Banco Mercantil durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012; así como de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2013, a nombre del ciudadano R.D.S.A.E., en donde se reflejan depósitos mensuales por la cantidad de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00). Respecto las documentales en referencia se tiene que las mismas se constituyen en copias simples de documentos que se hallan en un Banco y sobre los cuales no fue promovida la prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual quedan desechadas del debate probatorio.

• Al folio 29, copia simple de Acta de Registro de unión estable de hecho -expedida por la Registradora Civil de la Parroquia Petare- entre los ciudadanos A.E.R.D.S. titular de la cédula de identidad No. 16.888.631 y la ciudadana DAYIS K.T.A. titular de la cédula de identidad No. 16.332.025, en la cual se expresa que la referida unión inició el 05/10/2009. La documental en referencia es valorada como fidedigna de su original conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la unión estable de hecho que vincula a uno de los litigantes - A.E.R.D.S.- con la ciudadana AYIS K.T.A..

• Al folio 30 original de carta de residencia a nombre de la ciudadana M.D.L.C.D.S.G. expedida en fecha 11/07/2013, por el C.C.L. del Ávila, en donde se deja constancia que la referida ciudadana reside en la Urbanización Lomas del Avila, 3era. Etapa Palo Verde, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda en la Avenida Principal Residencias A.H.T. D apartamento 85, piso 8 desde el año 2000. La documental en referencia da cuentas del lugar de residencia de la madre del hoy demandante ciudadano A.E.R.D.S..

• Al folio 31 copia simple de acta de nacimiento del ciudadano A.E.R.D.S., expedida por la Oficina de Registro Principal del Distrito Capital la cual quedó inscrita bajo el No. 1521, folio 261 año 1985, Libro 2, Sup1, del libro de Registro Civil de Nacimientos de la Parroquia La C.d.D.L.d.D.C.. La documental en referencia se constituye en una copia simple de un documento público que al no ser objeto de impugnación o tacha se tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por acreditado los datos de nacimiento del ciudadano A.E.R.D.S..

• A los folios 32 al 36 ambos inclusive cursan impresiones fotográficas que los demandantes aducen fueron tomadas en el interior del inmueble de marras con el objeto de demostrar el alegado deterioro. Respecto de tales medios probatorios y sobre la incidencia en el presente asunto se volverá infra.

En la oportunidad de promoción de pruebas la parte demandante promovió lo siguiente:

• Al folio 74 constancia de trabajo de la ciudadana DAYIS K.T.A., expedida en fecha 14/11/2013 por la sociedad mercantil Telefónica Venezolana C.A., en donde se deja constancia que la referida ciudadana se desempeña en el cargo de Coordinador de Proyectos adscrita a la Gerencia de Acceso – Vicepresidencia de Tecnología. Respecto de tal documental, el a quo negó su admisión por auto de fecha 08/01/2014, por lo que quedó desechada del debate probatorio.

• Al folio 75 constancia de trabajo del ciudadano A.E.R.D.S., expedida en fecha 14/11/2013 por la sociedad mercantil Telefónica Venezolana C.A., en donde se deja constancia que el referido ciudadano se desempeña en el cargo de Especialista en Gestión Técnica adscrito a la Gerencia de Gestión Integrada de Clientes y Servicios- Vicepresidencia de Tecnología. Respecto de tal documental, el a quo negó su admisión por auto de fecha 08/01/2014, por lo que quedó desechada del debate probatorio.

• A los folios 76 al 117 cursa informe de avalúo sobre el inmueble de marras realizado a solicitud del ciudadano A.E.R.D.S. y practicado por el perito J.M.M.B.. Respecto de tal documental, el a quo negó su admisión por auto de fecha 08/01/2014, por lo que quedó desechada del debate probatorio.

• Asimismo, se evidencia promoción y admisión de testimoniales de los ciudadanos M.M.D., C.J.G.A., DEYLIN Z.A.A. y J.M.M.. No obstante en la oportunidad de la evacuación de tales testimoniales se declaró desierto el acto según se constata a los folios 124 al 127 ambos inclusive.

• Fue promovida inspección judicial sobre el inmueble que aduce la representación judicial de la parte demandante le sirve de residencia actualmente al ciudadano A.E.R.D.S.. Respecto de este medio probatorio el a quo por auto de fecha 08/01/2014 lo desechó por cuanto consideró que la parte promovente no había expresado lo que pretendía demostrar con el mismo, señalando además que tal probanza no guardaba relación con el asunto controvertido.

• Fue promovida y evacuada igualmente inspección sobre el inmueble objeto de juicio en donde se dejó constancia expresamente que: “…el inmueble inspeccionado se encuentra en regular estado de mantenimiento aseo y conservación en su interior, salvo algunos detalles observados en la pared derecha de la entrada donde se observó falta de mantenimiento y deterioro de la misma; que la puerta principal de acceso al apartamento se nota evidentemente fracturada la cerradura principal con alguna enmienda de cartones (cartulina) en la cual se pretende dar una apariencia de buen estado, el tribunal observó desprendimiento de algunas cerámicas y ausencia de varias de éstas en la sala principal del apartamento la cual abarca un espacio aproximado de un metro en forma lineal; que las ventanas del inmueble se encuentran íntegras en su totalidad, salvo la existencia de uno de los vidrios del balcón que se encuentra fracturado aparentemente de vieja data; que la brequera ubicada en el lavandero se encuentra en regular estado de conservación; que los marcos de las puertas y las cerraduras del inmueble con excepción de la puerta principal, el cuarto primero se encuentran en buen estado con la observación que las cerraduras tanto de la puerta principal como del primer cuarto mencionado se encuentran evidentemente deterioradas…”. Respecto de la inspección evacuada la misma es valorada conforme a lo dispuesto en el artículo 1.428 del Código Civil y respecto de su incidencia en el presente asunto se volverá Infra.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada sólo consignó junto a su escrito de contestación de la demanda, copia simple del que aduce fue el último contrato de arrendamiento firmado con la ciudadana J.D.N.D.R., el cual data de fecha 17/12/2011 y cuya vigencia fue establecida en la clausula tercera del contrato desde el día 15/12/2011 hasta el día 15/06/2012. Esta documental también fue acompañada por la parte demandante a su escrito libelar según se constata a los folios 14 al 18 ambos inclusive, y ya fue valorada previamente.

MOTIVACIÓN

La presente causa versa sobre una acción de desalojo fundamentada en las causales 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

Luego se constata de los autos que la controversia suscitada en el presente asunto tiene su origen en una relación arrendaticia que según aducen ambas partes inició en el año 2004 sobre un inmueble destinado a vivienda distinguido con el número P.B.B, ubicado en la planta Noroeste, planta baja, de la torre norte, del Edificio Residencias LOS PARQUES, ubicado en el lugar denominado, Avenida Principal de Sebucán en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre.

Aduce la parte demandante que como co-propietario del inmueble arrendado tiene la necesidad -de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda- de ocupar el mismo por cuanto actualmente se encuentra viviendo en la casa de su madre junto a su concubina y que ello le genera incomodidad por falta de privacidad y espacio físico lo que no les permite desarrollarse como pareja, señalando además que no tiene otro inmueble para ocupar.

Asimismo, adujo la parte demandante que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra en franco deterioro y que la parte demandada como inquilino ha infringido su deber de cuido sobre la cosa arrendada, señaló la representación judicial de la parte demandante en audiencia que solicita la nulidad de la sentencia recurrida y que este tribunal proceda a valorar las pruebas producidas en el juicio, por cuanto el juez no estimó en su debido valor todas las pruebas.

Por su parte el demandado niega rechaza y contradice la necesidad del demandante en ocupar el inmueble y los presuntos deterioros del inmueble, alega que se encuentra en el plazo de prórroga legal del contrato de arrendamiento y que una vez culmine dicha prórroga entregará el inmueble, señaló en audiencia que la demanda de desalojo debe ser declarada inadmisible por cuanto el contrato es a tiempo determinado y la parte demandante ha debido es incoar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, adujo que el tribunal de la causa omitió todo pronunciamiento respecto de la naturaleza del contrato, esto es, no analizó si era a tiempo determinado o indeterminado.

PUNTO PREVIO

DE LA VIGENCIA DE LA PRORROGA LEGAL EN EL PRESENTE ASUNTO

Adujo el demandado que el inquilino se encuentra haciendo uso de su prórroga legal, señalando igualmente en audiencia que la acción que ha debido interponer la demandante es la de resolución de contrato de arrendamiento.

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que para el momento en que el Tribunal de la causa admitió la demanda a que se contrae la presente decisión, se encontraba vigente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual derogó las disposiciones relacionadas o vinculadas con el arrendamiento de viviendas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por disposición expresa de la Disposición Derogatoria Única, cuyo tenor es el siguiente:

…Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la faceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda

(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Así en conclusión se tiene entonces, que con la entrada en vigencia de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedan derogadas todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que resultaban aplicables a los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda y que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, y a partir de entonces, sus disposiciones son de obligatoria aplicación en toda la República Bolivariana de Venezuela.

En consideración a los señalamientos anteriores, revisadas las actas en el caso bajo juzgamiento, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de desalojo de un inmueble destinado a vivienda.

Asimismo, el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

Artículo 89.- Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.

El arrendatario que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda

.

Asimismo dispone el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda lo siguiente:

…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…omissis…

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

….

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionadoal inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

(Resaltado de este Tribunal)

De las citadas disposiciones, se evidencia que el artículo 91 citado no hace referencia alguna al tiempo de duracion del contrato y tampoco la figura de la prórroga legal arrendaticia no fue contemplada por el Legislador en la redacción del referido texto normativo, y en contraposición a ello se establece a favor del arrendatario, el derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble, siempre y cuando esté solvente en el pago

de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato correspondiente y las leyes que regulan la materia.

De allí que, conforme a las señaladas consideraciones; resulta forzoso para esta Alzada concluir, que no estando contemplada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda -que regula la materia de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda-, la figura de la prórroga legal arrendaticia –que sí estaba prevista en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – se hace necesario entonces, desechar la defensa de vigencia de prórroga legal esgrimida por la representación judicial de la parte demandada en el caso de marras. Y así se decide.

DEL FONDO

Ahora bien, según pudo constatarse de los medios probatorios traídos a los autos la parte co-demandante ciudadano A.E.R.D.S. con la copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble de marras cursante a los folios 11 al 13 demostró su condición de co-propietario del bien arrendado.

Respecto de la alegada necesidad de ocupar el inmueble la parte demandante ciudadano A.E.R.D.S. trajo a los autos acta de registro de concubinato, acta de su nacimiento, y constancia de residencia de su madre expedida por el C.C. de la Urbanización Lomas del Avila. No obstante con tales medios probatorios -que ya fueron valorados supra- no se lleva a la plena convicción de esta jurisdicente de la alegada necesidad justificada por parte del ciudadano A.E.R.D.S. de ocupar el inmueble objeto de juicio, toda vez que las referidas pruebas no son conducentes a los fines de demostrar fehacientemente el lugar de residencia del demandante, así como las condiciones “incómodas” en las cuales adujo habita en su actual residencia, en virtud de lo cual no puede prosperar la causal de desalojo prevista en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.

Luego, respecto del deterioro que adujo la parte demandante ha sufrido el inmueble arrendado por falta de cuido del arrendatario, se observa que cursan a las actas del expediente a los folios 32 al 36 legajo de fotografías del inmueble de marras las cuales se adminiculan a la inspección judicial practicada en dicho inmueble por el tribunal de la causa en fecha 15/01/2014 folios 130 al 132 ambos inclusive y de ellos se evidencia cierto deterioro en la cerradura de la puerta principal del inmueble y el piso de la sala en el cual faltan varias piezas de cerámica.

Ahora bien, en la referida Inspección judicial se desprenden ciertos deterioros en la estructura del inmueble arrendado, pero de ninguna manera se desprende de ella, que estos deterioros puedan calificarse de “mayores”, y que los mismos no sean producto del uso normal del inmueble; ello porque una Inspección Judicial por efecto del contenido del Artículo 1.428 del Código Civil, que señala, que las inspecciones oculares pueden realizarse y promoverse como prueba sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales y, de conformidad además con el Artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que indica, que no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieren conocimientos periciales.

Así entonces, cabe aquí señalar que la inspección judicial por si sola no es conducente ni es idónea, a los fines de demostrar los hechos controvertidos que constituyen la naturaleza de deterioro mayor del inmueble no proveniente del uso normal del mismo; siendo que en estos casos, la prueba idónea y conducente lo es la prueba establecida en el Artículo 1.422 del Código Civil.

Respecto este punto cabe resaltar el criterio sostenido los autores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, año 2000, Volumen I, páginas 225 y 226, asientan:

(…)(…)La dificultad subsiste en cuanto a determinar cuándo se está en presencia del deterioro mayor, o del menor, porque la cantidad del deterioro queda sometida a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuándo se da el uno y cuándo el otro. Por eso, se trata de una comprobación o apreciación que requiere

conocimientos especiales (art. 1.422, CC)

Con fundamento en las citadas consideraciones, siendo que con la inspección judicial esta impedido hacer apreciaciones u opiniones periciales, en consecuencia, se concluye que a los efectos de determinar los deterioros mayores esgrimidos por la parte demandante, se ha debido acompañar a los autos también la prueba de experticia pertinente a los efectos de la comprobación de los señalados deterioros, ya que el mencionado medio probatorio es una prueba técnica que nos permite determinar apreciaciones tanto en la calificación del deterioro mayor, como de sus posibles causas, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.422 ý siguientes del Código Civil; y que al no haber sido promovida y evacuada en el presente asunto, la demanda de desalojo por la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no puede prosperar.

En tal sentido, éste tribunal considera que la decisión recurrida debe ser anulada conforme al artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante debe ser declarado sin lugar al no haber prosperado ninguna de las causales de desalojo por ella esgrimida, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar, debiéndose en consecuencia declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.

DISPOSITIVA

Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SE DECLARA LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA de fecha 22 de enero de 2014 dictada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

SEGUNDO

SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra la sentencia de fecha 22 de enero de 2014 dictada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

TERCERO

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano M.M.V.S.M. contra la sentencia de fecha 22 de enero de 2014 dictada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

CUARTO

SIN LUGAR la demanda que por desalojo interpusieran los ciudadanos ODRY C.R.D.S. y A.E.R.D.S. contra el ciudadano M.M.V.S.M..

QUINTO

SE CONDENA en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil. No se condena en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la sentencia apelada resultó anulada.

Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de su lapso legal y en presencia de las partes asistentes a la audiencia de apelación no se ordena notificación de las mismas.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 02 del mes de abril de 2014. Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZA

DRA. R.D.S.G.

LA SECRETARIA

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ

En la misma fecha 02 de abril de 2014, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:00 P.M.

LA SECRETARIA

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ

EXP. No. AP71-R-2014-000158.

RDSG/AML/eas.