Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 7 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, siete (7) de mayo de dos mil ocho

198º y 149º

DEMANDANTE: “MIGUEL R.M.O. y R.E.M.O.,” venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 6.976.083 y 11.232.836, respectivamente. Con domicilio procesal en: Avenida Pichincha, Residencias R.P., Piso 3, Oficina 34-A, Urbanización El Rosal, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “LAUREANO O.L., G.M., C.M. y LUIS EDUARDO CAMPOSANO”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 108.187, 3.129, 44.849 y 4.313, respectivamente.

DEMANDADA: “Z.Q.”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.964.917. Sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “HENRY YAMIN CALIL”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 66.876.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-000124

I

ANTECEDENTES DEL JUICIO

En fecha 21 de enero de 2008, los abogados C.M.B. y L.O.L., en su condición de mandatarios judiciales de los ciudadanos M.M.O. y R.M.O., ya identificados, presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual interponen acción de cumplimiento de la obligación de entrega a cargo de la ciudadana Z.Q., alegando el vencimiento del plazo de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pretendiendo consecuencialmente la entrega del apartamento identificado con el N° 9, ubicado en el piso 5, torre “B” del edificio Residencias A.S., situado en la Avenida L.R. de la Urbanización A.S., Municipio Chaco del Estado Miranda.

Por auto del 24 de enero de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

En fecha 29 de enero de 2008, el abogado L.O. en su carácter de mandatario judicial de la parte actora, dejó constancia mediante diligencia de consignar los fotostatos para el libramiento de la compulsa, y asimismo, suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.

El 31 de enero de 2008, se libró la correspondiente compulsa para la citación personal de la parte demandada.

En fecha 7 de febrero de 2008, se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda (folio 11 y siguientes del cuaderno de medidas).

Mediante diligencia del 20 de febrero de 2008, el ciudadano W.M., en su condición de alguacil adscrito a esta sede Judicial, dejó constancia de que no pudo lograr citar personalmente a la demandada en las oportunidades en que se trasladó a la dirección del inmueble objeto de la demanda; motivo por el cual consignó la correspondiente compulsa.

Así las cosas, en fecha 11 de marzo de 2008, la representante judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; la cual fue acordada por auto de fecha 13 del mismo mes y año.

En fecha 7 de abril de 2008, la parte demandada ciudadana Z.Q. se dio expresamente por citada, otorgando al mismo tiempo poder apud acta al abogado H.Y.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.876.

En fecha 9 de abril de 2008, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada procedió mediante escrito a dar contestación a la demanda, promoviendo cuestiones previas y alegando todo cuanto creyó pertinente aducir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.

Por auto del 10 de abril de 2008, el Tribunal fijó oportunidad a los fines de la celebración de un acto conciliatorio entre las partes del litigio.

Mediante acta del 16 de abril de 2008, se dejó constancia de la celebración del acto conciliatorio entre las partes, sin que las mismas llegaren a un acuerdo a los fines de la resolución del presente juicio.

El 18 de abril de 2008, el mandatario judicial de la parte demandada promovió los medios probaticos que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho; y el día 23 del mismo mes y año, el abogado L.C. mandatario judicial de la demandante hizo lo propio.

El 30 de abril de 2008, el abogado L.O. apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

Alega que el 1 de noviembre de 2000, sus representados dieron en arrendamiento a la ciudadana Z.Q., un inmueble constituido por el apartamento identificado con el número 9, piso 5, torre “B”, el cual forma parte del edificio Residencias A.S., ubicado en la Avenida L.R. de la Urbanización A.S., Municipio Chacao del Estado Miranda; según instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 6, Tomo 82, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.

Aduce que sus mandantes suscribieron un último contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la ciudadana Z.Q., anteriormente identificada, por el término de seis (6) meses fijos, según consta en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 6 de julio de 2005, bajo el N° 86, tomo 70 de los libros respectivos, el cual terminó el 4 de julio de 2006, venciendo la prorroga legal de dos (2) años el día 4 de enero de 2008, establecida en sentencia dictada por el Jugado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de diciembre de 2006, en el expediente N° 1015-06, de su nomenclatura interna.

Asevera que la arrendataria al suscribir el último de los contratos, se obligó a entregar el inmueble el 4 de julio de 2006, sin embargo dada la duración de la relación arrendaticia que fue de cinco (5) años, se le concedió un plazo de dos (2) años adicionales como prorroga legal prevista en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de la entrega del inmueble lo cual no ha hecho hasta la fecha, a pesar de que la prorroga está vencida.

Afirma que el incumplimiento en la entrega hace procedente el supuesto de la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, y por consiguiente, demandan a la ciudadana Z.Q. para que convenga o en su defecto a ello sea condenada, a cumplir con la obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, y pagar por vía subsidiaria como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble, la cantidad de Bs. 850,00), contados a partir del 5 de enero de 2008, hasta el 21 de enero de 2008, y los que se sigan generando hasta la definitiva y real entrega del inmueble a razón de Bs. 50,00 diarios.

Finalmente, señala como fundamentos de Derecho los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

Promueve las cuestiones previas de los ordinales 7° y 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Niega, rechaza y contradice que los dos (2) años de prórroga fueran concedidos voluntariamente por los demandantes a su representada, sino que provino de una defensa ante un Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que acordó otorgarle a su representada su derecho por vía de una sentencia definitiva.

Arguye que a su representada le correspondía la posesión legal del inmueble hasta el día 4 de enero de 2008, pero también le correspondía la posesión contractual hasta que las partes agotaran el cumplimiento de sus obligaciones.

Niega que haya incumplido con su obligación de entregar el inmueble por cuanto mediante diligencia suscrita el 7 de enero de 2008, ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, manifestó judicialmente a los demandantes su disposición de entregarles el inmueble.

Alega que la parte actora con su “actitud de dejadez omitiva ha demostrado que no ha querido recibir el inmueble de la forma como está señalado en el contrato de arrendamiento”. Asimismo, asevera que los contratos son ley entre las partes y por consiguiente ambas partes se obligaban mutuamente, su representada al cumplimiento voluntario de la entrega del inmueble, y los arrendadores a recibirlo; pero esa entrega lleva consigo una formalidad y es que debe realizarse de mutuo acuerdo, siguiendo el procedimiento contractual apegado al cumplimiento de la clausula penal suscrita entre las partes.

Sostiene que el inmueble objeto de la demanda estaba totalmente desocupado cuando se practicó la medida de secuestro, tal como consta en el acta levantada por el Juzgado Ejecutor, lo que demuestra la buena intención de su representada de entregar el inmueble.

Opone la excepción del contrato no cumplido –exceptio non adimpleti contractus-, argumentado que hasta tanto no se cumpla por los demandantes con la obligación imperante de inspeccionar el inmueble previa y a los fines de levantar el acta respectivamente conjuntamente con su representada, la sentencia dictada en fecha 4 de enero de 2008 (sic) no es obligante, y es a partir de esta fecha que las partes se obligaban a cumplir las obligaciones de hacer, entregar y recibir el inmueble. De mismo modo afirma, que la parte actora no cumplió con sus obligaciones, pero su representada sí cumplió con la suya.

Finalmente formuló oposición al Decreto de la medida de secuestro.

La confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza que el thema decidendum se circunscribe a establecer sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada a la obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, al vencimiento del término de la prorroga legal.

No obstante, antes de proceder al examen del merito de la causa, es necesario resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la cuestiones previas promovidas por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. Al respecto se observa:

III

PUNTO PREVIO

En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, aduciendo los siguientes argumentos:

…Le correspondía por via judicial a mi representada la posesión del inmueble hasta el día 4 de Enero de 2008 según la sentencia de un juzgado de Municipio de esta misma circunscripción judicial. Pero contractualmente mi representada y los demandantes se obligaron, por tal circunstancia a agotar la via procedimental contractual referente a la entrega y el recibimiento del inmueble…la fecha señalada en la Sentencia del Juzgado Décimo Noveno de Municipio, debe considerarse como la fecha de terminación del término o duración del contrato de arrendamiento, pero solo en cuanto al tiempo no era la entrega material del inmueble. También debe apreciarse que esa decisión es una via supletoria para definir la fecha de la duración del contrato, último día de ocupación del inmueble, fecha que suple la fecha señalada en el último contrato de arrendamiento celebrado en Julio de 2005. Al fijarse por via judicial esa fecha del 04 de Enero de 2008, como fecha de ocupación del inmueble, tal como lo señala la Sentencia, las partes debieron continuar con el proceso de entrega del inmueble. Por una parte mi representada en entregarlo y de recibirlo por los arrendadores, tal como lo estipularon en la CLAUSULA PENAL en el los (cis) contratos de arrendamiento, a fin de dar cumplimiento a sus obligaciones…No existe en este expediente ni en el expediente 1015-06, ni por la via extrajudicial, la petición de los demandantes hacia mi representada un escrito o manifestación en la cual le comunique a mi representada la respectiva inspección del inmueble, para de esta manera logra la entrega voluntaria del inmueble y de las llaves. Pero menos aun existe el ACTA SUSCRITA por las partes en el cual se puedan observar las condiciones en las cuales se encuentra el inmueble…

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Al respecto de la cuestión previa prevista en la citada norma adjetiva, la doctrina patria ha sostenido que ella tiene como fundamento el que para el momento de trabarse la relación jurídica procesal, la acción estuviere supeditada a una determinada condición o a la espera de un plazo todavía no cumplido (Dr. H.B.L., Procedimiento Ordinario, página 202). En palabras del Dr. R.H.L.R. (Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 60, 1996), “la cuestión previa atañe sólo a las estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación”.

Por otra parte, sostiene el egregio Dr. O.P.T., que desde el punto de vista técnico jurídico el vocablo condición, en su sentido estricto, significa todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico, de lo cual se deriva que se permite al demandado promover la cuestión previa de “condición o plazo pendiente” únicamente en aquellos casos en los cuales la obligación cuyo cumplimiento exige la parte actora sea una “obligación condicional”, o cuando el cumplimiento por parte del obligado de la misma esté sujeto a un plazo futuro, es decir, aquella cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. Así, conforme el artículo 1.197 del Código Civil, la excepción sólo procede frente a obligaciones condicionales y será declarada con lugar, cuando la condición se encuentre en estado de dependencia.

Finalmente, es menester referir que la cuestión previa sub examine es sin duda de aquellas que afectan el derecho deducido en el proceso, ya que supedita la pretensión al cumplimiento de cierta condición o plazo; en este sentido, la pretensión del demandante queda afectada pero sólo temporalmente, de donde se deduce que, para prosperar la defensa alegada, es necesario que la condición o el plazo pendiente afecten el derecho del actor.

En el presente caso, es evidente que el 25 de julio de 2005, las partes contratantes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el término de seis (6) meses fijos, contados a partir del 4 de julio del mismo mes y año, que venció el 4 de enero de 2006, tal como quedó establecido en la sentencia con categoría de cosa juzgada dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de diciembre de 2006. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir el término de la prorroga legal ex artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así, los ciudadanos R.M.O. y M.M.O., representados judicialmente, interponen la presente acción pretendiendo judicialmente de la ciudadana Z.Q. que cumpla con la obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal.

Ahora bien, la lectura del precitado instrumento contractual arrendaticio, vínculo jurídico que une a las partes de acuerdo con lo previsto en la cláusula vigésima tercera contractual, en modo alguno pone de manifiesto que la verdadera intención de las partes haya sido la de supeditar la existencia o resolución de la obligación de entrega, por parte de la arrendataria, a un acontecimiento futuro e incierto. Por lo tanto, los argumentos que esgrime la representación judicial de la parte demandada no encuentran apoyo legal, ni se subsumen dentro del supuesto de hecho del artículo 346 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, pues se insiste, no es cierto que contractualmente hayan convenido en condicionar o someter a término la obligación a cargo de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado; ni tampoco el derecho de los arrendadores para poder exigir su cumplimiento.

Por último, es preciso destacar que para establecer válidamente una obligación condicional, la incertidumbre del hecho o circunstancia que constituye tal condición, no solo debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no, pues caso contrario, se tratará de un hecho cierto y en consecuencia de un término, sino que además, no podría estar al arbitrio de las partes. Desde este punto de vista, la pretensa condición o plazo pendiente que aduce la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la suscripción de un acta previa inspección del inmueble, prevista en una cláusula penal, en modo alguno cumple con tales extremos; ergo, la cuestión previo bajo estudio inexorablemente resulta improcedente en Derecho; así se establece.-

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada promueve también en el escrito de contestación a la demanda, la cuestión previa del artículo 346 ordinal 9° del Código de Procedimiento Civil, alegando lo siguiente:

Esta misma acción de ‘CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO’, fue interpuesta en otro Juzgado, por los mismos demandantes de este Juicio, con el mismo objeto (el inmueble), con la misma causa, contra mi representada, la Ciudadana Z.Q., es decir que la acción que se ventila en este Juicio es la misma acción que intentaron ellos mismos anteriormente cuando pretendieron desalojar a mi representada del inmueble, al como consta en copia de la Sentencia definitivamente firme del expediente 1015-06, de fecha 20 de Diciembre de 2006, que consignaron los mismos demandantes…

Al respecto, cabe destacar que la cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el Estado de Derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del Estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

La eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy día Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de vieja data fechada 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.

Por otra parte, el maestro E.J.C. señala en su libro "Fundamentos de Derecho Procesal”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:

Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia.

Esa medida se resume en tres posibilidades (...omissis...) la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.

La cosa juzgada es inimpugnable, en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia: non bis in eadem. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.

También es inmutable o inmodificable. (...omissis....) esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo, modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada.

La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzada. Tal como se expondrá en su momento, la coerción es una consecuencia de las sentencias de condena pasadas en cosa juzgada. Pero esa consecuencia no significa que toda sentencia de condena se ejecute, sino que toda sentencia de condena es susceptible de ejecución si el acreedor la pide

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En el presente caso, es cierto que el 20 de diciembre de 2006, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al conocer de una pretensión judicial en la cual se encuentran involucradas las mismas partes de la relación jurídica procesal, dictó una sentencia con categoría de cosa juzgada declarando sin lugar la pretensión de cumplimiento, motivado a que para la fecha de interposición de la demanda el término de la prorroga legal aún se encontraba vigente. En todo caso, con esta decisión lo que realmente se hizo fue establecer la inadmisibilidad pro tempore por un imperativo legal, ex artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al precisar que el término de la prorroga legal vencía el 4 de enero de 2008.

Así, con fundamento en el citado fallo, los arrendadores acudieron ante el órgano jurisdiccional competente en tutela de los derechos que la institución del contrato de arrendamiento consagra, sin que exista razón alguna para considerar que el ejercicio de una nueva acción les había sido prohibido, ni que el resultado procesal de la litis sustanciada ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, esté siendo atacada mediante éste nuevo juicio; considerar lo contrario, conllevaría al absurdo de tener que privar a los arrendadores del derecho a pretender judicialmente el cumplimiento de la obligación de entrega a cargo de la arrendataria, una vez fenecido realmente el plazo del beneficio de la prorroga legal.

Por otra parte, para que prospere la presunción legal de cosa juzgada, es menester conforme lo previsto en el artículo 1.395 del Código Civil, que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; por lo tanto, al estar fundamentada esta nueva pretensión de la parte actora (causa petendi), en el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo estableció la anterior decisión dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se colige que no estamos en presencia de dos pretensiones idénticas, ni que exista una subversión de los límites objetivos del fallo en que se apoya la representación judicial de la parte demandada, para fundamentar la excepción previa bajo examen.

Por último, siendo uno de los motivos de la cosa juzgada asegurar la estabilidad y certidumbre de los derechos que las sentencias reconocen o declaran, la decisión que soberanamente dicte éste órgano jurisdiccional dirimiendo el fondo de la controversia sometida a su conocimiento, mal podría contradecir u oponerse a lo decidido previamente por el referido Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que reconoció el derecho inmutable de la parte demandada a permanecer en la posesión del inmueble objeto de la demanda, durante el término de la prorroga legal. Por lo tanto, se infiere que la cuestión previa bajo examen tampoco procede en Derecho, así se declara.-

IV

FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es evidente, que la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, con fundamento en el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que por otro lado, la representación judicial de la parte demandada a los fines de enervar la pretensión formulada en su contra, alega que su intención siempre ha sido la de querer entregar el inmueble, y que es la parte actora quien no ha querido recibirlo en la forma como está señalado en el contrato de arrendamiento; asimismo, opone la excepción del contrato no cumplido, con fundamento en una cláusula penal.

De acuerdo con lo antes expuesto, es preciso destacar que según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; así, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prorroga legal, pues la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, conforme la exégesis del artículo 38 eiusdem, los inquilinos de buena fe que se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble al vencimiento del término convenido, lo cual es de obligatoria observancia por parte de los arrendadores por los lapsos que dicha norma establece.

En el caso de marras, no hay duda en cuanto a que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vínculo jurídico que sirve de fundamento a la presente demanda, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de julio de 2005, bajo el N° 80, tomo 78 de los libros respectivos, venció el 4 de enero de 2006, tal y como quedó establecido en la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 20 de diciembre de 2006. A partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de dos (2) años -ex vi legis- literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ergo, transcurrido dicho término de prórroga legal, es decir 4 de enero de 2008, la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda a cargo de la demandada se convirtió en pura y simple, siendo plenamente exigible por parte del arrendador mediante las vías judiciales preexistentes. Así se establece.-

Ahora bien, alega la representación judicial de la parte demandada que mediante diligencia suscrita el 7 de enero de 2008, ante al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su representada “cumplió con sus obligación y con lo señalado en los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes y en la Sentencia, apegado siempre al cumplimiento de las normas contractuales, manifestando en su oportunidad judicialmente a los demandantes la voluntad de entregar el inmueble…”. Tal argumentación, en criterio de este operador jurídico, resulta débil y carente de fundamento legal, pues la sola intención, que es un fenómeno eminentemente subjetivo, no es suficiente para considerar a la arrendataria liberada de su obligación de entregar el inmueble, lo cual requiere de hechos positivos y concretos debidamente exteriorizados. Así, no solamente basta con que la representación judicial de la parte demandada haya admitido en el escrito de contestación a la demanda, que para la fecha de terminación del lapso de la prorroga legal, “el inmueble estaba totalmente desocupado cuando se practicó la medida de secuestro tal como consta en el acta levantada por el Juzgado Ejecutor, plena demostración de la buena intención que mi representada tenía en la entrega del inmueble…”, pues tenia la carga de demostrar igualmente que efectivamente devolvió las llaves del inmueble hecho extintivo de su obligación, o cuando menos, que la parte actora tomó posesión real y efectiva antes de la ejecución de la medida preventiva de secuestro decretada por este Juzgado.

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada alega e insiste en el prolijo escrito de contestación a la demanda, que para la entrega del inmueble se estableció un procedimiento en una clausula penal que exige la realización de una inspección en el inmueble y el levantamiento de un acta. Sin embargo, contrariamente a su dicho, en la cláusula décima séptima del último instrumento arrendaticio suscrito por las partes, en modo alguno se estableció tal procedimiento previo. Asimismo, advierte este jugador que en la cláusula décima novena contractual –pacta sunt servanda- las partes establecieron una dirección a los fines de sus respectivas notificaciones y citaciones; así pues, la parte demandada debió manifestar su deseo de entregar el inmueble conforme lo allí previsto, y no como lo pretendió hacer mediante una simple diligencia estampada el 7 de enero de 2008, en el expediente sustanciado ante el Juzgado Decimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Finalmente, de acuerdo con lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe este juzgador analizar todas cuantas pruebas se hayan producido en el proceso, para ello se observa:

Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, J.P. Quijano1, quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos

En el presente caso, no hay duda de que la parte actora cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es la existencia del contrato de arrendamiento accionado del cual deriva su derecho a pretender judicialmente, el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, por vencimiento del término de la prorroga legal. Hecho que además quedó establecido en la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de diciembre de 2006, la cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil; así se establece.-

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada promueve copias certificadas y otras simples del expediente N° 1015-06, nomenclatura interna del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales si bien se admiten y aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas nada aportan respecto a la prosperidad de las excepciones y hechos afirmados en el escrito de contestación a la demanda, capaces de considerar liberada a la arrendataria de su obligación de entregar materialmente el inmueble arrendado.

En cuanto al testigo Lydeker J.S.Q., quien declaró el 24 de abril de 2008, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil desecha del proceso su testimonio rendido, pues al responder la cuarta pregunta del interrogatorio, en cuanto a si la ciudadana Z.Q. le entregó las llaves del inmueble para que lo custodiara, respondió “Sí”, lo cual demuestra que la entrega del inmueble aún cuando la demandada se había mudado del inmueble, no se efectuó al arrendador como era lo correcto. Así se establece.-

En cuanto a la testigo B.P.Q., quien declaró el 24 de abril de 2008, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento la desecha del proceso al estar imposibilitada de testificar en favor de la parte que la presenta, pues al responder la décima pregunta del interrogatorio respecto al parentesco que tiene con la señora Quintana, respondió “Soy sobrina, es mi tía. Así se decide.-

Finalmente, de acuerdo con el análisis del material probatorio, concluye este sentenciador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, se evidencia de autos, una vez trabada la litis, que la parte actora demostró la existencia de la obligación que imputa incumplida por parte de la arrendataria, que deriva del contrato de arrendamiento accionado y de allí el vencimiento del término de prorroga legal; hecho éste que se subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca en sustento de su pretensión; por consiguiente, se hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla.

Por otra lado, la representación judicial de la demandada no aportó a los autos probanzas que hicieren conducente el hecho impeditivo y la excepción del contrato no cumplido, afirmado en su pertinente escrito de contestación a la demanda, incumpliendo así con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, debe sucumbir en la contienda, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda propuesta por los ciudadanos M.M.O. y R.M.O., contra la ciudadana Z.Q., por cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a efectuar la entrega material real y efectiva a la parte actora, del apartamento identificado con el N° 9, ubicado en el piso 5, torre “B” del edificio Residencias A.S., situado en la Avenida L.R. de la Urbanización A.S., Municipio Chaco del Estado Miranda.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de dos mil setecientos bolívares fuertes (Bsf. 2.750,00), por concepto de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato accionado, calculados desde el 5 de enero de 2008, fecha en la que se hizo exigible la entrega del inmueble, hasta el 28 de febrero de 2008, fecha de la ejecución de la medida de secuestro decretada por el tribunal, ambas fechas inclusive, a razón de Bsf. 50,00, diarios.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (7) días del mes de mayo de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.

EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Asunto: AP31-V-2008-000124.