Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 19 de Junio de 2012

El Desalojo del inmueble constituido por un GALPÓN 18-a, DE 500 m2, construido en la Parcela distinguida con el Nº 18 Ubicado en la Manzana 540, en la 2Da Calle Las Industrias de la Urbanización Industrial Palo Verde, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

a pagar las costas y costos del presente procedimiento, así como los Honorarios de Abogados.

nos reservamos el derecho de ejercer cualesquiera otras acciones que nos correspondan conforme a la Ley.

En fecha 26 de octubre de 2010, este Juzgado dicto auto mediante el cual admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada la sociedad mercantil TALLERES LOS 3 DEL ESTE CA., en la persona de los ciudadanos A.R.D.F. y/o J.G.S., a los fines de que comparezca al segundo (2) día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda.

En fecha 11 de noviembre de 2010, el alguacil encargado procedió a consignar diligencia mediante la cual dejó constancia de haber citado a la parte demandada.

Así las cosas en fecha 16 de noviembre de 2010, compareció la parte demandada a través de su apoderado judicial el abogado J.L.A.F., inscrito en el IPSA bajo el Nº 1.608 y consignó escrito de contestación de demanda el cual manifestó que respecto al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se observa que el mismo fue a tiempo determinado ya que se estableció un (1) año fijo y uno (1) de prorroga, en consecuencia al finalizar el término de duración de este contrato la arrendataria tenia derecho a la prorroga legal de un (1) año, según lo dispuesto en la letra b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que respecto a la reforma del contrato de arrendamiento original en fecha 23 de julio de 2008, es decir cuando todavía faltaban 3 meses y 23 días para finalizar la duración del contrato original suscrito el 1 de noviembre de 2006, que terminaba el 1 de noviembre de 2008, y cuando ya la compañía arrendataria tenia derecho a la prorroga legal de un año, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, las partes de común acuerdo modificaron el contrato original suscrito el 01/11/2006, Estas modificaciones fueron sobre el aumento del canon de arrendamiento, la prorroga legal que le correspondía a la arrendataria por el contrato de 1 de noviembre de 2006, ésta comenzaría a correr el 1 de noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009, quedando en vigencia y en vigor el contrato de fecha 1 de noviembre de 2006, salvo las ya modificadas.

Señala el demandado que la parte actora en el libelo de demanda incurre en una serie de errores y contradicciones que hacen improcedente la demandad, ya que por una parte se afirma que en fecha 23 de julio de 2008, las partes suscribieron un convenimiento mediante el cual se acordó la prorroga legal desde el 1 de noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009, en atención a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y que de igual manera se convino que al finalizar la prorroga legal el 31 de octubre de 2009, mi representada quedaba obligada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de bienes, lo cual según la actora no ocurrió, a pesar de que según la actora realizó las gestiones necesarias para obtener la desocupación del inmueble arrendado, pero afirma la actora posteriormente que su representada TALLER MECANICO LOS TRES DEL ESTE CA., realizó los pagos de los meses noviembre y diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010 y según la actora quedaron pendiente los meses de agosto y septiembre de 2010, que representan una deuda de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000.00).

En tal sentido indica la parte demandada que con esta afirmación de la actora resulta totalmente falsa y su representada la niega y rechaza, en razón de que el vencimiento de la prorroga legal era el 1 de noviembre de 2009, ya que si su representada se negaba a entregar el inmueble arrendado la actora tenia el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, Pro no lo hizo así sino que afirma en el libelo de la demanda, que las parte acordaron fijar un canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.00), cantidad esta que comenzó a ser cancelada a partir del 31/10/2009, cantidad ésta que no se ajusta a la acordada a cancelar por la spartes ya que la cantidad acordad fue por la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 3.720.00), mensuales, lo cual su representada ha venido cancelando como se evidencia de pagos realizados en al cuenta Nº 01040111290111285489, del Banco Venezolano de Crédito a nombre de la ciudadana O.J.B.D.M..

Por tales consideraciones solicitó a este Juzgado que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

La parte demandada en fecha 19 de noviembre de 2010, este Juzgado en fecha 24/11/2010, procedió a dictar auto mediante la cual emitió pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

Posteriormente, este Juzgado en fecha 01/12/2010, dicto auto mediante el cual acordó negar la solicitud de prorroga del lapso probatorio, conforme al artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

II

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. -Declaración Sucesoral de a nombre de los herederos universal de L.A.R. de fecha 10 de mayo de 1998 planilla sucesora 1915.-

2. -Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre O.J.B.D.M. y la Sociedad Taller Mecánico Los 3 del Este C.A de fecha 01 de Noviembre de 2006

3. - Original de Contrato de Arrendamiento Privado de prorroga suscrito entre O.J.d.M. y la Sociedad Mercantil Taller Mecánico Los 3 del Este C.A .-

4. - Copia de Ficha catastral Nro.78243 a nombre de Sucesión de L.A.R. y copia simple del Registro de Información Fiscal

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Original de Planillas de Depósitos Bancarios del Banco Venezolano de Crédito Nro. 11460031, 6539087,12669495 639090, 0655217. 1011405,011406, 1146026,11460028, 11460030 , 408 9069, 3784879, 3784880, 378882, 1392306, 1226546, 1226548, 8805996, 8805994, 8805995, 1226549, 447085, 4474083, 1474084, 4474086, 7374237, 7374236, 7374235, 7374234, 9288751,9288752, 9288753, 9288755, 9288754,9288756, 9288757, 9288758, 3288759, 9288760, 9288761, 2837581, 2837582, 9288762, 9288763, 6539086, 9288764, 9288767, 9288768, 6539085

   III

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   La parte actora acciona el desalojo por falta de pago y al respecto señala que la parte demandada no cumplió con el pago de los meses de agosto y septiembre del año 2010 que representa una deuda Ocho Mil Bolívares Con Cero Céntimos (bs.8.000,00) que tiene la empresa Taller Mecánico los 3 de Este C.A con la sucesión A.R., motivo por el cual demanda el desalojo del inmueble constituido por el Galpón 18-A de Quinientos Metros Cuadrados ubicado en la 2da calle Las Industrias de la urbanización Industrial Palo Verde municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.-

   La parte demandada rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demandan, tanto en los hechos como en el derecho y al respecto señala que en fecha 01-11-2006 se celebró contrato privado entre la parte demandante y la parte demandada, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno que tiene una superficie aproximada de 492,18 M2 y las construcciones y bienechurias sobre ella construidas identificadas con el Nro. 18-A, que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de (Bs.1.600,00) mensuales, que la arrendataria, es decir su poderdante debía pagar por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) últimos días de cada mes, a partir del 01 de noviembre de 2006, que el plazo de duración del contrato se pactó en un año fijo y uno de prorroga y comenzaría a computarse desde el 1ª de noviembre de 2006.

   Como puede observarse el contrato celebrado entre las partes fue a tiempo determinado ya que se estableció un año fijo y otro de prorroga, que en efecto al terminar la duración del contrato, la arrendataria tenia derecho a la prorroga legal de un año, según lo dispuesto en la letra B del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

   Que en fecha 23 de julio de 2008, las partes suscribieron de común acuerdo modificando el contrato original suscrito en fecha 1-11-2006, aumentando el canon de arrendamiento en tres Mil Bolívares (Bs.3.000,00) a partir del mes de agosto del año 2008, y convinieron que la prorroga legal que le correspondía a la arrendataria por el contrato de arrendamiento suscrito el 1ª de Noviembre de 2006 comenzaría a correr el 1 de Noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009 conforme a lo dispuesto en el literal B del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

   Que la parte actora incurre en una serie de errores que hace improcedente la presente demanda, porque en efecto la parte actora afirma que en fecha 23 de julio de 2008 las partes suscribieron un convenimiento mediante el cual se acordó la prórroga legal desde el 1 de Noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009, y que a finalizar la prorroga su representada quedaba obligado a entregar el inmueble arrendado, así como los pagos convenidos pero a continuación afirma, sin mayores explicaciones y sin ningún fundamento legal, que de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento y en el convenio modificativo, las partes acordaron fijar el canon de arrendamiento a partir de 31-10-2009 en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,00) mensuales. Afirma la actora que este canon de arrendamiento fue pagado por su representado en los meses de marzo, abril, mayo junio, julio de 2010 y que según ella quedaron pendiente los meses de agosto y septiembre de 2010 por la cantidad de (Bs.8000,00), que esta afirmación es completamente falsa y su representada la niega y rechaza, porque no se ajusta a la verdad, que al vencimiento de la prorroga legal el 1 de noviembre de 2000 si su representad se negaba a entregar el inmueble arrendado, la actora tenía el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal a tenor de lo previsto en el artículo 39 de la ley de arrendamiento inmobiliario, pero no lo hizo así sino que afirma en el libelo de la demanda que las partes acordaron fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (BS.4000,00) mensuales a partir del 31 de octubre de 2009

   Que la última cantidad de dinero para ser cancelada como canon de arrendamiento a partir de 31 de octubre de 2009 no se ajusta a la verdad de lo convenido por las partes para ser cancelada como canon de arrendamiento , a partir de 31-10-2009 no se ajusta a la verdad de lo convenido a pagar entre las partes, que en efecto la cantidad de dinero convenida por las partes para ser cancelada como canon de arrendamiento, a partir de 31-10-2009 fue por la cantidad de Tres Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 3.720,00) mensuales, que su representada ha cancelado puntualmente a partir de esa fecha, dentro de los primeros días de cada mes, todo ello consta de los comprobantes bancarios de los depósitos realizados en la cuenta corriente de la parte actora ciudadana O.J.B.D.M., que mantiene en el banco Venezolano de Crédito, C.a por la cantidad de dinero verdaderamente acordada por las partes y no por la suma indicada en el libelo de la demanda. La prueba irrefutable de este aserto esta en la propia confesión de la parte actora contenida en el libelo de la demandada cuando afirma textualmente lo siguiente: Dicho canon fue pagado en los meses de Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero, M.A., ayo junio julio de 2010, quedando pendiente los meses de Agosto, Septiembre que representa una deuda de Ocho Mil Bolívares con cero céntimos, que tiene la empresa TALLER MECANINCO LOS 3 DEL ESTE, C.A con la Sucesión L.A.R., los comprobantes bancarios acompañados de los meses que van de Noviembre de 2009 a Noviembre de 2010, ambos inclusive, demuestran que el canon de arrendamiento mensual convenido a partir del 31 de Octubre de 2000, cuando venció el año acordado de prórroga legal fue de Tres Mil Setecientos Veinte Bolívares (BS.3.720,00) y no de cuatro mil Bolívares (Bs.4.000,00) como afirma la actora. La prueba más evidente de esta afirmación, lo constituye, la propia confesión de la actora cuando reconoce que su representada canceló los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre de 2009 a julio de 2010.-

   Este Tribunal para decidir aprecia:

   El artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:

   ”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   A)Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

   Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

   1. 1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

   2. 2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.

   Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la actora consigna contrato privado de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2006, en el cual se estableció la duración del contrato por un año (1) fijó y un año de prorroga, el cual comenzó a computarse a partir del 1 de noviembre de 2006 hasta el 01 de noviembre de 2007, que el año de prorroga venció el 01 de noviembre de 2008. , que en fecha 23 de julio de 2008,antes de vencerse la prorroga contractual, las partes suscriben un segundo contrato en el cual se pactó que la prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 01-11-2006 es de un año desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 01 de octubre de 2009, ahora bien este Tribunal aprecia que la prórroga legal que fue acordada en el segundo contrato suscrito por las partes no constituye la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por considerar que la institución de la prórroga legal es de orden publico y no puede ser relajada por convenio entre particulares, motivo por el cual se debe establecer que dicha prórroga no es legal sino una prórroga contractual, entonces siendo así las partes en el segundo contrato establecieron que el tiempo de duración de este contrato de prorroga es de un año (1) contados a partir del el 1 de noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009, que vencido la ultima de la prorroga contractuales en fecha 31 de octubre de 2009 comenzó a computarse la prorroga legal de un (1) año la cual comenzó a computarse desde el 01 de noviembre de 2009 hasta el 01 de noviembre de 2010, que se evidencia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que su naturaleza es determinado, toda vez que al momento de interponerse la demanda estaba en curso la prorroga legal.

   Ahora bien siendo esto así resulta forzoso para esta sentenciadora establecer que el primero de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo no se verificó en el presente caso ya que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que por su naturaleza es determinado. Y así decide.-

   En base a lo anterior, esta Juzgadora considera que “Solo” es posible demandar por medio de la acción de DESALOJO cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado”, por lo tanto en el caso bajo análisis no es procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción fue concebido a tiempo DETERMINADO tal y como se expuso procedentemente; por tal razón resulta forzoso para este Tribunal declarar la inadmisibilidad de la presente demanda de Desalojo por ser contraria a una disposición prevista en la ley Así se decide.

   VI

   DISPOSITIVO

   De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo incoada por la ciudadana O.J.B.D.M., en contra de la sociedad mercantil TALLER MECANICO LOS 3 DEL ESTE CA., plenamente identificados al inicio del presente fallo.

   En consecuencia se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencido en esta instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-

   Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

   Publíquese, Regístrese, Notifíquese a las partes déjese copia del presente fallo

   Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Diecinueve (19) días del mes de Junio de de dos mil Doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

   LA JUEZ,

   ABG. A.G.G.

   LA SECRETARIA,

   ABG. A.P.R.

   En la misma fecha se publicó el presente fallo.

   LA SECRETARIA,

   ABG. A.P.R.