Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 3 de Marzo de 2008

EXP. 10.586

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE: MORA BERRIOS O.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.461.413, con domicilio en la ciudad de Valera estado Trujillo.-

DEMANDADO: GUERRA BRICEÑO CRISTINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.321.831, con domicilio en la ciudad de Valera estado Trujillo.-

SENTENCIA DEFINITIVA:

SÍNTESIS PROCESAL

Se recibió por distribución la anterior demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana MORA BERRIOS O.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.461.413, con domicilio en la ciudad de Valera estado Trujillo, contra : GUERRA BRICEÑO CRISTINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.321.831, con domicilio en la ciudad de Valera estado Trujillo, en virtud de la inhibición del Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del estado Trujillo, y a los fines de dar cumplimiento a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, este tribunal le diò entrada y fijó el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia , de conformidad con lo dispuesto en el artículo 896 del Código de Procedimiento Civil.

Estando dentro del lapso para decidir, este tribunal lo hace de la siguiente manera:

Alega la demandante de autos que en fecha 27 de agosto de 2001, suscribió un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera del municipio Valera estado Trujillo, el cual se encuentra anotado bajo el N° 84, tomo 74, con la ciudadana C.M.G.B., ya identificada, sobre un local comercial de su propiedad , el cual tiene una medida aproximada de (16,56 mts2), incluyendo un baño y una mesanina, distinguido con el N° L-01, y parte del inmueble Mini centro Comercial “Armonía”, ubicado en la calle 10, entre avenidas 11 y 12, parroquia M.D. municipio Valera estado Trujillo. Que en dicho contrato de arrendamiento, ambas partes convinieron en que la duración del mismo, sería de seis (6) meses fijos no renovables contados a partir del primero (1°) de diciembre de 2001, tal como consta de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Que igualmente se estableció que en la cláusula quinta la arrendataria se comprometía a destinar el inmueble objeto del contrato, como salón de belleza y peluquería, no pudiendo cederlo, traspasarlo o subarrendarlo, ni cambiar el uso del mismo sin previa autorización. Que posteriormente al expirar el término establecido en el contrato de arrendamiento ut supra, y vencida la prórroga legal correspondiente a la arrendataria, en fecha 1 de junio de 2002, ambas partes de mutuo acuerdo a través de un documento privado, decidieron renovar dicho contrato de arrendamiento por un periodo de un (1) año, contado a partir del primero de junio de 2002, con vencimiento al primero (1) de junio de 2003, y que convinieron que se mantendrían vigentes las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento primigenio, y vencida la prorroga, decidieron celebrar un nuevo contrato de arrendamiento a través de un documento privado, el cual su duración sería de seis meses, contados a partir del 1 de enero de 2004, siendo el término de vencimiento el 1 de julio de 2004, pudiendo ser prorrogado por un periodo igual. Que la arrendataria continuó en posesión del inmueble sin oposición de su parte, operando de esa manera la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, pasando a ser la relación arrendaticia de tiempo determinado a tiempo indeterminado. Que la ciudadana C.M.G.B.; ha violado sus obligaciones como arrendataria, toda vez, que subarrienda la mesanina del local objeto de arrendamiento a la ciudadana Z.B., titular de la cédula de identidad N° 9.319.437, quien le cancela un monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, por canon de arrendamiento; subarrendando parcialmente la parte de abajo del local, utilizando la figura de arrendamiento. Alega además, que necesita el local dado en arrendamiento, para que su hijo L.T.Q.M., pueda abrir un local de comunicaciones, ya que actualmente se encuentra trabajando como buhonero (trabajador informal), alquilando celulares al frente del centro comercial “Armonía”, que es de su propiedad, lo que es público y notorio, ya que quiere pertenecer a ser un comerciante y contribuyente formal, es que amerita con premura dicho local. Por lo que demandada a la ciudadana C.M.G.B., para que le haga entrega del local comercial dando en arrendamiento distinguido con el N° L-01, ubicado en el Minicentro Comercial “Armonia”, totalmente desocupado de bienes y personas, sin la prorroga establecida en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 literal b,d y g del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00).

Procede el juzgado de la causa en fecha 12 de julio de 2007, a admitir la demanda y a ordenar la citación de la parte demandada, y citada como fue ésta por el alguacil de dicho tribunal, ésta procedió a dar contestación por ante el tribunal de causa y a presentar reconvención conjuntamente con recaudos anexos. Llegado el juicio a pruebas, ambas partes presentaron escrito de pruebas por ante el a-quo, las cuales fueron admitidas, y vencido dicho lapso, el juzgado de la causa procedió a dictar sentencia, cuyo fallo fue apelado por la demandada de autos, siendo oído en ambos efectos, para lo cual una vez distribuido, le correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, conocer del mismo, quien le dio entrada y fijó lapso para dictar sentencia, siendo dictada la respectiva sentencia en alzada declarándose Sin Lugar la demanda; revocando la decisión dictada por el a-quo; sin lugar la apelación de la actora, y con lugar la apelación ejercida por la demandada, siendo remitido el expediente al tribunal de origen, quien una vez recibido acordó remitirlo nuevamente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Trujillo, en virtud del recurso de amparo constitucional propuesto por la actora contra la sentencia dictada por dicho juzgado. Procede en fecha 21 de enero de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, a darle entrada y en fecha 28 de enero de este mismo año, el Juez Titular del referido tribunal procedió a inhibirse de seguir conociendo de la causa, conforme al articulo 82, ordinal 18 del Código de Procedimiento Civil, siendo el presente expediente remitido a distribución, correspondiéndole a este tribunal conocer de la misma.

Este Tribunal para decidir, lo hace de la siguiente manera:

THEMA DECIDENDUM

La parte actora, pretende el desalojo del inmueble que ocupa la demandada en fundamento a las causales establecidas en los literales B, d y g, del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supuestamente por haber la arrendataria subarrendado parte del inmueble dado en arrendamiento a pesar de habérsele prohibido, así como también por haber dado al inmueble un uso distinto al que se pacto en el contrato y por necesitar el mismo para que su hijo abra un local del comunicaciones en el mismo.

Ante tal pretensión la demandada alegó estar solvente con los cánones de arrendamiento, así como también que la demandante no tiene necesidad de ocupar el inmueble, ya que no se trata de un local destinado a uso familiar sino comercial, y que es falso que haya cedido o traspasado o subarrendado el inmueble. Además esgrime que producto de una regulación de alquileres de que fue objeto el inmueble, el mismo se fijo en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS, y la demandante le está cobrando un canon exagerado de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000.00), desde el 01 de junio de 2001, y que por tal motivo reconviene a la demandante para que acepte dicha resolución y el canon fijado en la misma y para que le reintegre la suma de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 10.128.862,00)

Trabada como ha quedado la presente controversia, solo en lo que se refiere a la demostración por parte de la actora, de los hechos con figurativos de las causales de desalojo invocadas, toda vez que la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado alegada por la parte actora, y como quiera que, la demandada reconvino por reintegro de sobre alquileres y dicha reconvención fue declarada inadmisible, tal pretensión reconvencional no formará parte del tema a decidir.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Promovió la parte actora con su libelo, documento autenticado ante la Notaria Publica de Valera, del estado Trujillo, bajo el No. 84, Tomo 74, de fecha 27 de agosto de 2001, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada sobre el inmueble objeto de litigio, y que según la cláusula tercera se pactó a tiempo determinado por seis meses hasta el primero de diciembre de 2001, así como también que el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble como salón de belleza y peluquería y a no cambiar el uso del mismo y a no cederlo, traspasarlo o subarrendarlo. Igualmente promovió documentos privados contentivos de la prorroga del contrato de arrendamiento, antes identificado, que rielan de los folios 12 al 14, en los cuales además de mantenerse su duración en forma determinada, se mantienen vigentes las demás cláusulas contractuales. Estas documentales las valora el Tribunal, la primera, por tratarse de un documento público a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y las últimas, como documentos privados que por no haber sido desconocidos por la parte demandada, demuestran que la última prorroga contractual venció el 01 de julio de 2.004.

Ahora bien, considera el Tribunal, que al constar en autos que el ultimo contrato de arrendamiento celebrado por las partes estableció una duración hasta el 01 de julio de 2.004, y como quiera que vencido dicho lapso la misma se prorrogó en el tiempo con el consentimiento de las partes, el contrato de arrendamiento en cuestión se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia susceptible de ser concluido a través de la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Además de las documentales supra analizadas, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

Promovió prueba de inspección judicial en el local L-1 del Mini centro comercial “Armonía”, ubicado en la calle 10 entre las avenidas 11 y 12, Parroquia M.D. de la ciudad de Valera estado Trujillo, a los fines de dejar constancia de la identificación y numero de personal que laboran en ese local y la condición o titulo en que se encuentra; del mobiliario existente y de la existencia de puesto de economía informal frente al mini centro comercial “Armonía”.

La referida inspección judicial se evacuó el 31 de junio de 2007 y en ella se dejó constancia, según lo manifestado por la demandada que ella es la única persona que labora en el local; que se encuentra en condición de arrendataria; que en el local se encuentra mobiliarios propios para realizar labores de peluquería, y por último, que frente al mini centro comercial Armonía existe un toldo donde se alquilan teléfonos, que según lo manifestado por la persona encargada quien dijo llamarse L.Q., el mismo era de su papá hoy difunto y que el decidió continuar con su labor.

Este juzgador al a.l.r.d. la presente inspección, considera que la misma solo revela de utilidad, la existencia de mobiliario propios para la realización de labores relacionados con la Peluquería y la existencia al frente del mini centro comercial de un toldo donde se alquilan teléfonos, pero las demás circunstancia narradas en dicha acta contentiva de la inspección no las valora este juzgador, en primer lugar, porque provienen de la parte interesada y trasgiversa la naturaleza del medio probatorio en referencia, ya que a través de la evacuación de la misma, el juez obtuvo la declaración de una parte, lo cual resulta inadmisible.

Promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos O.G., L.R., E.R., N.C. y T.N., que este juzgador pasa de seguidas a analizar:

El testigo O.G. fue conteste al señalar que conocía a la demandada C.G.; que alquila partes del local que tiene arrendado frente al Tijerazo en el centro comercial armonía; que en ese local había una persona que se quedaba en la noche y salía en la mañana y que conoce el ciudadano Leroy Güero quien alquila teléfonos al frente del centro comercial.

El testigo L.R. fue conteste y no incurrió en contradicción alguna en sus dichos y en relación a la declaración de O.G., al afirmar que conoce a la ciudadana C.G.; que esta tiene alquilado un local en el centro comercial “Armonía”; que en ese local se quedaba por las noches una persona del sexo masculino y que conocía a L.Q. quien trabajaba en la economía informal alquilando teléfonos en la parte de afuera del centro comercial armonía; testigo que si bien es cierto fue repreguntado tales repreguntas no invalidaron su declaración.

En relación al testigo E.R., fue conteste y no incurrió en contradicción entre si y con los dichos de los testigos supra a.a.a.q. conocía a la ciudadana C.G.; que alquila parte del local que tiene arrendado en el centro comercial armonía; que en ese local se queda por las noches una persona del sexo masculino; que conoce al ciudadano L.Q. y que este alquila celulares frente al centro comercial; testigo este que si bien es cierto fue repreguntado, tales repreguntas no invalidaron su declaración.

En relación al testigo N.C. fue conteste y no incurrió en contradicción entre si y con los dichos de los testigos supra a.a.a.q. conocía a la ciudadana C.G.; que alquila parte del local que tiene arrendado en el centro comercial armonía; que en ese local se queda por las noches una persona del sexo masculino; que conoce al ciudadano L.Q. y que este alquila celulares frente al centro comercial; testigo este que si bien es cierto fue repreguntado, tales repreguntas no invalidaron su declaración.

Por último la declaración de la ciudadana T.N., el tribunal la desecha por considerar que demostró tener interés en las resultas del juicio a favor de la demandante, cuando al contestar la tercera repregunta sobre si tenía interés en que la señora O.M. ganara el juicio, esta manifestó que sería lo ideal.

Analizadas como han sido las testimoniales de los ciudadanos L.R., E.R. y N.C., este juzgador considera que con sus dichos ha quedado demostrado que la demandada C.G. sub arrendó parte del local que ocupaba como arrendataria y que es objeto de la presente acción de desalojo, a pesar de que le estaba expresamente prohibido por parte del arrendador, tal como lo establece expresamente los contratos de arrendamiento que por escrito fueron celebrados, razón por la cual el tribunal las valora como prueba suficiente de tal circunstancia a tenor de lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió el merito favorable de los autos, el cual no constituye medio probatorio alguno, sino simplemente el deber del juzgador de analizar todas y cada una de las actas que conforma el expediente a la hora de dictar el respectivo fallo.

Promovió las documentales que en copias fotostáticas certificadas anexo a la contestación de la demanda y que rielan del folio 26 al 69 vto, referidas al procedimiento de consignación inquilinaria, en el cual figura como consignataria la ciudadana C.G. a favor de la ciudadana O.M. y en la cual se contiene una resolución Nº 2053 dictada en el expediente 1562, de fecha 25 de junio de 2007, mediante la cual se regula el canon de arrendamiento en la cantidad de Ciento Noventa Y Cuatro Mil Ochocientos Cuarenta y Cinco bolívares con noventa y dos céntimos (Bs 194.845,92).

Considera este juzgador que tal documental solo demuestra la existencia de un procedimiento de consignación inquilinaria y la regulación del inmueble por la dirección de Inquilinato en el cual se fijo un canon de arrendamiento mensual menor al acordado por las partes, pero tal circunstancia resulta en este juicio irrelevante o impertinente, ya que no fue admitida la reconvención propuesta por la parte demandada.

Promueve las testimoniales de E.L. y M.G., el primero de ellos no declaró y fue declarado el acto desierto y la ciudadana M.G. por su parte manifestó conocer a C.G.; que ocupa en calidad de arrendataria un local en el centro comercial armonía; que ella nunca ha subarrendó a nadie el local y que ha trabajado sola y que no le ha dado otro uso distinto al de peluquería, y si bien es cierto al ser repreguntad por la parte actora no incurrió en contradicción alguna; no es menos cierto también, que dicha declaración se contradice con la rendida por L.R., E.R. y N.C., y con las demás pruebas de autos, razón por la cual este juzgador la desecha de conformidad con lo previsto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, y muy especialmente las promovidas por la parte actora, quien era en definitiva sobre la cual recaía la carga de demostrar los supuestos de hecho con figurativos de las causales de desalojo invocadas en el libelo; considera este juzgador que la parte actora si bien es cierto fundamento su demanda de desalojo en los supuestos previstos en los literales B, D Y G del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , esto es, en la supuesta necesidad que tenía de que su hijo ocupara el inmueble; por el hecho de que el arrendatario hubiere cambiado el uso dado al inmueble sin el consentimiento del arrendador, o por haberlo sub arrendado sin su consentimiento; no es menos cierto que, la parte actora no demostró en relación a la causal prevista en el literal B la necesidad que existía de que su hijo L.Q. ocupara el inmueble, sino que simplemente se limitó a demostrar con las pruebas testimoniales y la inspección judicial evacuada que se dedicaba al comercio informal alquilando teléfonos celulares, pero no demostró la supuesta necesidad que tenía de utilizar dicho local para establecer un centro de comunicaciones, tal como lo señaló en su libelo , toda vez que para que prospere tal causal de desalojo resulta necesario que el demandante demuestre el vinculo consanguíneo entre su persona y el pariente que requiere usar el inmueble, así como también la necesidad que tiene de ocuparlo; circunstancia esta ultima que no quedó demostrada por el simple hecho de que el demandante demostrara que su hijo era un comerciante informal dedicado a la actividad de alquiler de celulares, y su deseo de pertenecer a la economía formal, ya que es una máxima de experiencia para este juzgador que el negocio del alquiler de telefonía celular resulta mas rentable dentro de la llamada economía informal, que dentro de un local comercial. Así se decide.-

En relación a la causal prevista en el literal D, de que la demandada haya cambiado el uso o destino del inmueble dado en arrendamiento, por haber quedado demostrado que una persona del sexo masculino pernotaba por la noches en dicho local; considera este juzgador que tal circunstancia no constituye cambio de uso de destino del inmueble, toda vez, que de las pruebas evacuadas se demostró que en dicho local se desarrollaba la actividad comercial relacionado con el ramo de la belleza y peluquería, y que si bien es cierto este ciudadano pernotaba por las noches en el inmueble, el objeto de tal circunstancia no quedó demostrado, toda vez, que esa persona de sexo masculino pudo haber estado realizando labores de vigilancia nocturna, de tal manera que, a juicio de este juzgador, tal circunstancia en nada implica cambio de destino al inmueble dado en arrendamiento. Así se decide.-

Ahora bien, en relación a la causal prevista en el literal G, considera este juzgador, que la parte actora si demostró en forma fehaciente a través de los testigos por ella evacuados que la parte demandada en su condición de arrendataria sub arrendó en varias oportunidades el inmueble objeto de arrendamiento, sin estar autorizada por la propietaria arrendadora en forma previa y por escrito, lo que a juicio de este juzgador implica un incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria demandada que configura la causal de desalojo prevista en el literal “G” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, la presente demanda de desalojo en fundamento a tal causal debe ser declarada con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó la ciudadana MORA BERRIOS O.M., contra la ciudadana GUERRA BRICEÑO CRISTINA, ambas plenamente identificadas en autos, fundamentada en la causal de desalojo prevista en el literal “G” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a entregar inmediatamente a la demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuestión consistente en un local comercial que forma parte del centro Mini centro comercial “Armonía”, ubicado en la calle 10 entre avenidas 11 y 12, del municipio Valera estado Trujillo, distinguido con el Nº L-01.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE A LAS PARTES, Y REMÍTASE EL EXPEDIENTE EN ORIGINAL AL TRIBUNAL DE ORIGEN EN SU OPORTUNIDAD DE LEY.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los tres (3) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008). Años 197 de la Independencia y 149 de la Federación.-

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada a las puertas del despacho por el alguacil titular del tribunal, siendo las dos y treinta minutos de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede.-

La Secretaria Titular,

AGP/ryma