Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 22 de Noviembre de 2011
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo |
| Ponente | Mirna Mas Y Rubi Sposito |
| Procedimiento | Desalojo (Apelacion) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, veintidós de noviembre de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO: BP02-R-2010-000671
DEMANDANTE: O.M.C.H., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 8.267.587, domiciliada en la Población de Puerto Píritu, Estado Anzoátegui.-
APODERADO JUDICIAL: M.G.S., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro: 56.161.-
DEMANDADA: N.M.D.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 10.824.114 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL: J.R.A., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro: 71.522.-
MOTIVO: DESALOJO.-
En virtud de la apelación ejercida por el abogado M.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 03 de noviembre de 2.010, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Desalojo; intentara la ciudadana O.M.C.H.; contra la ciudadana N.M.D.A.C., todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por Desalojo, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:
“(…) Tengo celebrado desde el diez (10) de Noviembre del 2.005, contrato de arrendamiento privado con la ciudadana N.M.D.A.C., sobre un inmueble de mi legítima propiedad, según se evidencia de documento original que acompañó en dos (02) folios útiles, identificado con la letra “A”, el bien objeto de este arrendamiento se encuentra constituido por un apartamento de sesenta y cinco metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (65,34 mts2), constante de dos (02) dormitorios con closet y un (01) baño, estar, comedor, cocina, lavadero, distinguido con el Nro: 12, ubicado en el ala Oeste, planta segundo piso (Piso 2) del edificio “residencias Castro”, el cual se encuentra en la calle Los Pinos, de la población de Puerto Píritu, sector Campo Lindo I, Municipio F.d.P.E.A., comprendida dentro de los siguientes linderos (…).- Desde el comienzo de la relación y para los efectos del arrendamiento el canon se fijó en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs: 250,00) mensuales, los cuales los pagaría la arrendataria en su domicilio por mensualidad vencida, es decir, el primer día siguiente de cada mes; una vez vencido el tiempo de duración del contrato, la relación arrendaticia por razones de amistad se prorrogó y se prolongó por varios años, operando la tácita reconducción y quedando vigente las cláusulas contractuales.- Posteriormente de mutuo y canon acuerdo se aumento el canon de arrendamiento a la cantidad de Trescientos Bolívares Exactos (Bs: 300,00), obligación que no cumplió cabalmente hasta el mes de noviembre del 2.009, fecha en la cual la arrendataria dejó de cumplir con una de sus obligaciones principales como lo es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.- Ahora bien, por razones de que tengo la necesidad de ocupar nuevamente el inmueble y en razón del incumpliendo por parte de la arrendataria, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado la relación arrendaticia invocando la falta de pago, la arrendataria se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado, adquiriendo la cualidad de poseedora de mala fe.- En tal sentido, he decidido reclamar judicialmente la desocupación del inmueble que viene ocupando la ciudadana N.M.D.A.C. con fundamento a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre del 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del presente año 2.010.- (…)”
Ahora bien, de actas se evidencia que una vez citada la demandada, la misma no dio contestación a la demandada, debiendo por ende pasar este Juzgado a analizar las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
En el capítulo I, reprodujo el mérito favorable constante en autos, el contenido del libelo de la demanda tantos en los hechos como en el derecho y en especial la confesión ficta consagrada en el artículo 887 del Código de procedimiento Civil, por no haber la demandada contestado la demanda.- En atención al contenido del libelo de demanda tanto los hechos como el derecho invocado por el actor en el mismo, es de señalar que el mismo constituye un instrumento mediante el cual el actor expone sus hechos y los sustenta en una pretensión basada en normas procesales, los cuales deberá demostrar en la fase probatoria, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio por no ser el mismo un medio de prueba.- Y así se declara.-
En relación a la confesión ficta de la demandada, por no haber la misma dado contestación en su debida oportunidad procesal, considera quien aquí decide que tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido cónsonas al establecer que la falta de contestación o contumacia del demandado al inasistir o no contestar la demanda, no debe considerarse o tenerse aún por confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra; y siendo que de actas se evidencia que la parte demandada promovió pruebas es por lo que considera quien aquí decide que no opera la confesión ficta en el presente caso, debiendo por ende pasar esta Juzgadora a analizar las pruebas aportadas por ésta en su debida oportunidad lo cual hará más adelante.- Y así se declara.-
En el capítulo II, promovió en dos (02) folios útiles recibos sin firma de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2.010.- Estas pruebas se valoran como indicativas que los recibos correspondientes a los meses que señalan fueron extendidos por la arrendadora.- Y así se declara.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el capítulo I: Hizo valer la planilla de depósito Nro. A-20807761 de fecha 21 de octubre de 2.009, girada contra el Banco MI CASA, por la cantidad de Ochocientos Bolívares Exactos (Bs: 800,00) a favor de la ciudadana M.C., cuenta Nro. 04250030590120002638, la cual anexo marcada “A”.- Por cuanto dicho instrumento no fue impugnado en ninguna forma por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
Hizo valer el cheque Nro. 78250022, cuenta corriente Nro: 00070153010000001381, de fecha 12 de febrero de 2.010, girado contra el Banco BANFOANDES, más la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs: 250,00) en efectivo que le fue entregado a la ciudadana O.M.C.H., y ésta se negó a entregar recibo, constituyendo esa transacción el pago de cuatro (04) mensualidades, es decir, Enero, Febrero que estaban vencidos y los meses de Marzo y Abril por adelantado, encontrándose presente en dicho acto el ciudadano M.M..- Cursa al folio veinticuatro (24) una carta suscrita por la ciudadana N.M.D., titular de la Cédula de Identidad Nro: 10.824.114, dirigida al Gerente del Banco Bicentenario, Sucursal Puerto Píritu, de fecha 06 de agosto de 2.010, recibida en esa misma fecha por la referida entidad, mediante la cual la promovente le solicita información al banco relativa a cheques emitidos por ella y a quien fueron pagados o cobrados.- Por cuanto si bien es cierto, la misma se encuentra debidamente recibida por dicha entidad, no es menso cierto, que tales copias por sí solas no constituyen un elemento probatorio, ni demostrativo de los hechos que pretende demostrar la promovente, aunado de que la misma debió como en efecto fue posteriormente solicitada a través de la prueba de informes a los fines de que este Juzgado oficiara lo conducente a dicha entidad, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
El mes de mayo le canceló en efectivo y la ciudadana O.M.C.H., se negó a entregarle recibo alguno.- Por cuanto tal hecho no constituye un medio de prueba; el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
Hizo valer el recibo por la cantidad de Trescientos Bolívares Exactos (Bs: 300,00) correspondiente al mes de junio de 2.010 (folio 28).- Por cuanto, si bien es cierto, el mismo fue consignado en copia simple, no es menos cierto, que no fue impugnada, desconocida ni tachada por la parte actora, razón por la cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, como demostrativo del pago del mes de junio de 2.008.- Y así se declara.-
Asimismo, el mes de julio también fue pagado en efectivo y la demandante nunca entregó recibo.- Por cuanto tal alegato no constituye un medio de prueba; el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
En el capítulo II, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a las entidades bancarias BANFOANDES Y BANCO MI CASA.- Ahora bien, si bien es cierto, de actas se evidencia que se libraron los respectivos oficios a dichas entidades; no es menos cierto, que solamente consta a los autos las resultas del Banco BANFOANDES (folios 52 y 53) mediante la cual informó que en atención a un cheque Nro: 78250022 de la cuenta 0007-0153-01-0000001381, por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs: 950,00), el mismo fue cobrado por la ciudadana O.M.C., titular de la Cédula de Identidad Nro: 8.267.587, evidenciándose de igual manera dichos hechos a través de la copia anexada, razón por la cual observa este Juzgado, que si bien el promovente no indicó en su capítulo II de la prueba de informe, que hechos concretos pretendía hacer valer, no es menos cierto, que en el capítulo I, segundo particular, señaló que con el cheque Nro: 78250022 de la cuenta 0007-0153-01-0000001381, pagó los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010, con una diferencia en efectivo de Doscientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs: 250,00), razón por la cual este Juzgado como garante de los derechos de las partes y director del proceso, le otorga pleno valor probatorio al mismo como demostrativo de que la demandada pagó los meses de Enero, Febrero y Marzo a razón de Trescientos Bolívares Exactos (Bs: 300,00) cada uno de ellos, monto éste correspondiente al canon de arrendamiento establecido según los alegatos de las partes.- Y así se declara.-
Así las cosas, es necesario verificar si el mismo fue realizado en tiempo oportuno de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone, lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Observa quien aquí decide que establece el contenido de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes (folios 4 y 5), lo siguiente:
“El canon de arrendamiento se acordó en la cantidad de los Doscientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs: 250,00), los cuales deberían ser cancelados con puntualidad por mensualidad vencida, correspondiendo efectuar el pago del primer canon, el día 01 del venidero mes de Diciembre del 2.005.- El atraso del pago de un solo de estos cánones, dará derecho al ARRENDADOR a rescindir del presente contrato.- Unilateralmente y a exigir la inmediata desocupación del inmueble por parte de EL ARRENDATARIO, sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios que diera lugar.-“
Ahora bien, en atención al contenido de la cláusula antes señalada observa esta Juzgadora que el pago de los cánones de arrendamiento se efectuaría por mensualidad vencida el primero de cada mes, y siendo que el actor alega la falta de pago del mes de diciembre de 2.009, es por lo que correspondía al demandado cancelar dicho mes el 01 de enero de 2.010; hecho éste que concatenado al contenido del artículo 51 ejusdem, debía ser consignado el pago por ante el Tribunal de Municipio correspondiente dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de éste, en caso de que el arrendatario se rehusará a recibir el canon de arrendamiento correspondiente, observando quien aquí decide que el pago efectuado por la arrendataria en atención al cheque Nro: 78250022 de la cuenta 0007-0153-01-0000001381, girado contra el Banco BANFOANDES, mediante la cual alegó haber cancelado los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010 (con una diferencia en efectivo de Doscientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs: 250,00)), es de fecha 12 de diciembre de 2.010, es decir, extemporáneo por tardío, pues se encontraba previamente precluído con creces el lapso de Ley a los fines de que el arrendatario consignará los cánones de arrendamientos los cuales el arrendador se rehusara a recibir, debiendo por ende desecharse los mismos por extemporáneos.- Y así se declara.-
En el capítulo III, promovió la testimonial de la ciudadana M.M..- Ahora bien, en relación a esta prueba si bien es cierto, la misma fue admitida y evacuada por el Juzgado de la causa, no es menos cierto, que establece el contenido del artículo 364 Código de Procedimiento Civil, que precluído el lapso de contestación no podrá el demando alegar nuevos hechos, ni el Tribunal admitirlos, y siendo que la parte demanda no dio contestación a la presente demanda, es por lo que la misma solo podía promover pruebas a los fines de enervar los alegatos señalados por el actor, sin que ello conllevara a la alegación de nuevos hechos, y visto que la declaración de la ciudadana M.M. representa un nuevo hecho; es por lo que, considera quien aquí decide que la misma no puede ser valorada por ser contraria a derecho en atención a lo establecido en el artículo 364 ejusdem.- Y así se declara.-
HECHO NO CONTROVERTIDO.-
La relación arrendaticia existente entre la ciudadana O.M.C.H., y N.M.D.A., mediante contrato privado celebrado en fecha 10 de noviembre de 2.005.-
HECHOS CONTROVERTIDOS.-
La oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.010.-
Ahora bien, de actas se evidencia que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por Desalojo, por cuanto el contrato suscrito entre las partes en fecha 10 de noviembre de 2.005, se convirtió a tiempo indeterminado, lo cual se evidencia del contrato antes señalado y previamente valorado por este Juzgado en la fase probatoria.-
Así las cosas, tenemos que la acción de Desalojo la encontramos basada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual es del tenor siguiente:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…
(Negrillas nuestras).-
Dicho esto, cabe destacar que cuando un contrato de arrendamiento pasa a ser a tiempo indeterminado este se mantiene incólume en todas y cada una de sus cláusulas, exceptuando el tiempo de duración, ya que, por ser a tiempo indeterminado, se desconoce el momento en que la relación arrendaticia ha de terminar; por ello en dicho caso la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina que sólo puede demandarse el desalojo siempre y cuando se haya producido la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.-
En este orden de ideas, ha sido pacifica nuestra doctrina al señalar que el contrato de arrendamiento constituye una relación jurídica contractual por la cual un sujeto de derecho se obliga a suministrar al otro el uso pacífico de unos bienes determinados; a cambio de un precio o canon de arrendamiento que el segundo se obliga a cancelar.- Esta cesión a cambio de un precio implica, de modo evidente, la voluntaria y temporal renuncia a algunos atributos de la propiedad por parte del dueño de los bienes objeto del contrato.-
En cuanto a la segunda de las obligaciones principales en una relación arrendaticia, como lo es el pago del canon de arrendamiento, éste debe ejecutarse en las fechas convenidas en el contrato, sin que ello resulte de la potestad del arrendatario cancelarlas y el arrendador aceptarlas, pues tal hecho lo encontramos regulado por nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Y así se declara.-
Ahora bien, a mayor abundamiento es importante destacar que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, le corresponde al arrendatario y no al arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor, y aunado a ello es preciso destacar que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio.-
En tal sentido, dispone el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.-“
Dicho esto, y en atención a las actas procesales, la parte demandada no logró demostrar su solvencia en relación a la falta de pago alegada por el actor, tal y como quedó previamente analizado en el capítulo II, de su escrito de pruebas, razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado concluir, que la apelación interpuesta por el abogado M.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 03 de noviembre de 2.010, debe ser declara CON LUGAR, y por ende REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado de la causa, como en efecto así será declarado en el dispositivo del presente fallo.- Así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado M.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 03 de noviembre de 2.010.- Y así se decide.-
Se REVOCA en todas sus partes la sentencia apelada de fecha 03 de noviembre de 2.010.-
CON LUGAR la demanda que por Desalojo; intentara la ciudadana O.M.C.H.; contra la ciudadana N.M.D.A.C., todos ya identificados.-
Se ordena a la demandada ciudadana N.M.D.A.C., hacer la entrega a la parte actora, de un inmueble constituido por un apartamento de sesenta y cinco metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (65,34 mts2), constante de dos (02) dormitorios con closet y un (01) baño, estar, comedor, cocina, lavadero, distinguido con el Nro: 12, ubicado en el ala Oeste, planta segundo piso (Piso 2) del edificio “residencias Castro”, el cual se encuentra en la calle Los Pinos, de la población de Puerto Píritu, sector Campo Lindo I, Municipio F.d.P.E.A..-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.-
Asimismo se le hace saber al Juzgado de la causa que el mismo deberá velar por el fiel cumplimiento del procedimiento administrativo previsto en el artículo 12 del Decreto en Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, teniendo como referencia la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 01 de noviembre de 2.011, Expediente Nro: 2011-000146.- Y así también se decide.-
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que consten en autos las mismas bájese el presente expediente a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintidós (22) días del mes de noviembre del año 2.011.- Años 201º de la Federación y 152º de la Independencia.-
La Juez.,
Dra. M.M. y R.S..
El Secretario.,
Abog. J.A.L..-
En esta misma fecha (22/11/2.011), siendo las 3:25 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario.,
