Decisión nº 5 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

197° y 149°

-I-

PARTE ACTORA: Ciudadanas O.J.F.V.D.G. y L.G.F., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.510.596 y 4.532.034, respectivamente, domiciliadas en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana C.I.G.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.726.572, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 108.113, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano F.H., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 16.715.265, y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.S.C., A.E.M. y R.M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-abogado bajos los Nos. 57.700, 61.920 y 51.956, respectivamente.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No. 1860-08

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 08 de abril de 2008, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, marcado con la letra “A”; copia certificada de instrumento poder otorgado por la parte actora, el cual riela a los folios 12 al 13 del expediente; copia simple de comunicación de fecha 8 de diciembre de 2006, la cual cursa al folio 14 del expediente; copia de estado de endeudamiento emitido por Hidrolago que corre inserto a los folios 15 y 16 del expediente; Inspección Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada con el No. 479-2008, la cual riela de los folios 17 al 52 del presente expediente.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que, en fecha 26 de marzo de 2003, su representada O.F.V.D.G., quien es madre de la co-demandante previamente identificada, dio en calidad de arrendamiento un inmueble donde se encuentra un local comercial signado con el número 77-63 ubicado en la Avenida La Limpia, calle 79, en Jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z., al ciudadano F.H., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 16.715.265; que dicho contrato se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de Marzo de 2003, anotado bajo el número 63, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual consignó como documento fundamental de la pretensión marcado con la letra “A”; que la relación arrendaticia se inicio por seis (06) meses, prorrogable por un (1) periodo igual de tiempo según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, cuya única prórroga se cumplió.

Señaló que el contrato se indeterminó en virtud de la permanencia en el tiempo de la relación arrendaticia sostenida, hasta el 08 de diciembre del año 2006 cuando le participó al ciudadano F.H., en representación de la ciudadana O.F.V.D.G., y de la co-demandante, L.G., arriba identificadas, la decisión de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento que habían suscrito y le concedían el plazo de un año de prórroga legal para realizar la entrega efectiva del referido inmueble, a fin de salvaguardar los derechos del arrendatario; prórroga que fue claramente estipulada y aceptada por el demandado, cuya comunicación anexó marcado con la letra “B”, en la cual estampó su rúbrica y que invocó como documento fundamental de la demanda.

Alegó que hasta la fecha de presentación de la demanda, el ciudadano F.H., no solamente no ha hecho efectiva la entrega del inmueble acordada entre las partes, sino que además le esta causando unos daños devastadores al inmueble, los cuales quedaron evidenciados de la Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual consignó como documento fundamental de la pretensión constante de treinta y seis (36) folios útiles; daños que ponen en riesgo la permanencia y vida útil del mencionado bien del cual son legítimas propietarias sus representadas, ya que dentro del local funcionan un taller destinado al servicio suministros de frenos para vehículos y un taller de latonería y pintura, sin poseer los permisos de la Alcaldía de conformidad de uso del inmueble para tal destinación, ni el de funcionamiento y cumplimiento de normas de seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, para realizar la actividad que se desarrolla en el mencionado local. Que el mencionado inmueble se encuentra en estado de abandono e insolvente en los servicios públicos fundamentales, los cuales fueron entregados solventes al inicio de la relación arrendaticia, razones por las cuales se teme por el perecimiento del bien en virtud de que se encuentra en un estado de descuido importante.

Alegó que el demandado ha incurrido en la causal consagrada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el arrendatario ha destinado el inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario ha cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Alegó que el Juzgado Undécimo, pudo determinar según consta en el folio trece (13) del acta de inspección realizada en su oportunidad que, el notificado manifestó que no posee dichos permisos, por lo que quedó evidente, que el demandado reconoció ante la competente autoridad del Juzgado Undécimo de Municipio que realiza una actividad comercial en el local propiedad de sus representadas sin poseer para ello las condiciones mínimas ni los permisos de funcionamiento a los cuales está obligado por Ley, y las correspondientes Ordenanzas Municipales, poniendo en evidente peligro la conservación del inmueble.

Invocó que igualmente quedó evidenciada la concurrencia de la causal de desalojo relacionada con el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, según el literal “d” del artículo 34 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que dejó constancia igualmente el Tribunal antes citado, de la existencia de un fondo de comercio distinto al taller de frenos al cual se le arrendó el inmueble propiedad de sus representadas. Que la cláusula séptima del contrato de arrendamiento consagra que el inmueble será única y exclusivamente para uso comercial específicamente para servicios y suministros de frenos para vehículos.

De igual forma alegó la parte actora que de la Inspección Judicial, se evidencia que el Tribunal Undécimo dejó constancia que en el local donde se constituyó, existe en su parte trasera otro fondo de comercio denominado Tu Taller Montesacro R.S, Taller de Latonería y Pintura, dejándose claramente evidenciado y confeso el hecho de la existencia de una actividad distinta a la pactada en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y que adicionalmente existe un subarrendamiento no aprobado por sus representadas, contraviniendo la voluntad contractual y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que existe un taller diferente, subarrendado a favor de un primo del demandado y que nada tiene que ver con la actividad de “suministro y servicio de frenos “.

Que de la Inspección Judicial se puede evidenciar que el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, por lo que incurre en la causal de desalojo establecida en el literal “e” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y traer a colación la cláusula novena del contrato de arrendamiento, mediante la cual el arrendatario declaró recibir el inmueble objeto del contrato en perfecto estado de uso, aseo, pintura, habitabilidad y con los servicios públicos totalmente solventes, obligándose a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió.

Asimismo alegó que el deterioro del inmueble es inminente y la prueba fehaciente de que ha sido deteriorado es que al momento de la entrega del inmueble al arrendatario, dicho inmueble se encontraba en perfecta condiciones de uso y habitabilidad, tal y como consta en el contrato de arrendamiento. Que el inmueble al momento de la realización del contrato era un solo local y que ahora son dos locales puesto que el arrendatario realizó modificaciones no autorizadas por la arrendadora, mantiene desperdicios y basura acumulada olvidando normas básicas de aseo e higiene; que las acciones que el ciudadano F.H. mantiene y realiza dentro del inmueble lo desvaloriza desde el punto de vista económico y atenta contra su permanencia en el tiempo, todo en perjuicio de sus representadas, faltando a las obligaciones estipuladas en el artículo 1592 del Código Civil, la cual es para servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato.

Que el demandado incurre en causal de desalojo consagrada en el literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ha cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, violando las cláusulas séptima y octava del referido contrato.

Invocó como fundamento de derecho el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el artículo 34, literales “d”, “e” y “g” eiusdem, y solicitó la nulidad del subarrendamiento y sea decretado el desalojo judicial del arrendatario y de los subarrendatarios.

Admitida como fue la demanda en fecha 10 de abril de 2008, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho a su citación, para dar contestación a la demanda, siendo que en fecha 15 de abril de 2008, comparece por ante este Tribunal el ciudadano F.H., y otorgó poder apud acta.

En fecha 21 de abril de 2008, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, opuso como cuestión previa la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, conforme a lo contenido en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; como punto previo a la contestación al fondo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer la falta de cualidad activa de las actoras y la falta de cualidad pasiva de su representado para intentar y sostener el presente juicio; asimismo contestó al fondo de la demanda y cuestionó el carácter o representación atribuida por la ciudadana O.F.V.D.G.; señaló que el arrendamiento comporta un acto complejo de administración y al no tener tal carácter no podía legalmente dar en arrendamiento dicho inmueble.

En fecha 25 de abril de 2008, la parte demandada promovió el mérito favorable que se desprende de las actas procesales; pruebas documentales; inspección judicial y la testimonial jurada de los ciudadanos P.L.B. y J.G.A.B.. En fecha 28 de abril de 2008, el Tribunal admitió las pruebas antes citadas.

En fecha 28 de abril de 2008, la parte actora consignó escrito de oposición a la cuestión previa opuesta, y entre otras cuestiones, alegó que la defensa pretende en un intento fraudulento de hacer incurrir en error a la administración de justicia; que se reserva las acciones por el delito de estafa agravada; que después de pasado un año, el demandado utilizó fraudulentamente un instrumento que por si mismo no tiene validez al no haberse hecho de manera auténtica.

En fecha 30 de abril de 2008, la parte actora promovió el mérito favorable de los autos; pruebas documentales e inspección judicial, pruebas que fueron admitidas en esa misma fecha.

En fecha 02 de mayo de 2008, se llevó a efecto la declaración jurada de los testigos promovidos por la parte demandada y en fecha 5 de mayo de 2008, se evacuó las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes.

En fecha 07 de mayo de 2008, el Tribunal dijo vistos y la presente causa entró en estado de sentencia conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en fecha 13 de mayo de 2008, el Juzgado difirió dicho pronunciamiento y estando dentro de la oportunidad legal establecida para ello pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues, para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas propuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

PUNTOS PREVIOS

Con vista a las defensas opuestas por la parte demandada corresponde a este Tribunal pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, lo atinente a la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a resolver dicha defensa de la siguiente forma:

En el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Fundamentó dicha defensa en que actualmente cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, formal demanda que por cumplimiento de contrato de venta, versa sobre el mismo inmueble del cual hoy se pide ante este Tribunal el desalojo, incoado por el ciudadano F.H. en contra de las propietarias del inmueble, cuya co-demandada es la ciudadana L.G.F., parte co-actora en este proceso, y a tales efectos anexó copia certificada del expediente No. 11.293. Estos recaudos se estiman en todo se valor probatorio por este Tribunal, por ser expedidas por un funcionario competente conforme lo establece el artículo 1.384 del Código Civil.

De la revisión minuciosa que se hace a las copias certificadas que rielan en los autos, este Tribunal observa que el demandado de autos, demandó en fecha 17 de marzo de 2008, ante el Tribunal de Primera Instancia, el cumplimiento del contrato de venta en ocasión a que en fecha 8 de diciembre de 2006, la apoderada general de las ciudadanas O.F.V.D.G. y L.G.F., en sus caracteres de administradora del inmueble arrendado la primera de las nombradas y co-propietaria la segunda, conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hizo de su conocimiento que posee el derecho preferencial ante cualquier tercero como posible comprador del inmueble arrendado. Alegó el demandado que en fecha 4 de marzo de 2008, procedió a notificar a la apoderada de la co-propietaria no solo de la aceptación de la oferta de venta antes citada, sino que procedió a efectuar el pago el cual no fue aceptado por la citada apoderada. Enfatizó el demandado que la manifestación expresa de la voluntad de la co-propietaria en venderle el inmueble no puede ser tramitado por la Ley Especial de inquilinato, por cuanto no se cumplió con los supuestos pautados en el artículo 44 de la citada Ley, sino por las previsiones del derecho común.

Sobre este punto, la jurisprudencia ha señalado que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone por lo cual esta cuestión previa no tiende a suspender el desarrollo del proceso, sino que, éste continúa hasta llegar al estado en que se dicte la sentencia de mérito, donde si se paraliza hasta que se resuelva por sentencia definitiva la cuestión prejudicial, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso.

La cuestión prejudicial se encuentra justificada por la necesidad de que no se dicten en distintas jurisdicciones sentencias contrarias o contradictorias sobre el esclarecimiento de los hechos y la atribución de las responsabilidades que de éstos se deriven, cuando una misma conducta requiere de su calificación como ilícita. En derecho procesal, conforme a la doctrina más autorizada se denominan prejudiciales, todas las cuestiones que deben ser resueltas con anterioridad a lo principal. Esto es lo que sostiene el autor A.B. cuando expresa, refiriéndose a las cuestiones prejudiciales: “Lo que caracteriza éstas, es que no son como las cuestiones previas incidentales de una litis, sino que, no obstante, ser por lo común la materia principal para otro juicio, carácter y existencia propios hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en procesos separados se encuentran tan íntimamente ligados a la cuestión de fondo de otros juicios pendientes y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende la decisión del proceso en curso. Es forzoso paralizar en tal hipótesis éste último proceso, hasta que haya recaído en aquél, la sentencia definitiva correspondiente”. (A.B., Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo 3, página 100).

La existencia de una cuestión prejudicial pendiente contenida en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se desprende de manera clara y precisa cuando: 1) La existencia efectiva de una cuestión prejudicial vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida en el presente juicio. 2) Que dicha cuestión prejudicial curse en un procedimiento distinto al presente procedimiento y 3) Que exista vinculación entre la cuestión prejudicial planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, la cual puede influir de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

En el caso bajo estudio observa este Tribunal que la acción de desalojo va dirigida a que por vía jurisdiccional el arrendatario desocupe el inmueble arrendado en fecha 26 de marzo de 2003, conforme a los parámetros establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo que, antecede a esta pretensión, la acción que por cumplimiento de contrato de venta interpuso el demandado ante el Tribunal de Primera Instancia, amparado bajo el derecho común, en la creencia de que existe una manifestación expresa de la voluntad de la co-propietaria, ciudadana L.G.F., en venderle el inmueble arrendado, cuya pretensión no pude ser resuelta en este proceso, razón por cual considera este Tribunal que debe configurarse como un requisito de procedencia de la misma, ya que la decisión definitiva del proceso distinto pudiera influir en la decisión de mérito que se dictará en el presente juicio, pues ambas acciones fueron generadas de la relación arrendaticia celebrada en fecha 26 de marzo de 2003, por los ciudadanos O.J.F. y F.H., según el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 63, Tomo 18 de los libros respectivos, situación ésta por la cual estima conveniente este Tribunal declarar que existe la prejudicialidad alegada y deberá la misma producir los efectos procesales que conlleva y así se decide.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, se suspende el pronunciamiento definitivo en la presente causa hasta que conste en autos, mediante sentencia definitiva que fue resuelta la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él.

Por las razones antes expuestas, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley, declara:

Con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto propuesta por la parte demandada, ciudadano F.H., antes identificado. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, queda suspendido el pronunciamiento de fondo en el presente juicio hasta que conste en autos, mediante sentencia definitiva que fue resuelta la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él.

Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los Veinte (20) días del mes de mayo de dos mil ocho (2.008). Años 197° y 149°.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA SUPLENTE

N.L.D.

En esta misma fecha, siendo las una y cuarenta y cinco de la tarde (1:45 p.m.), se registró y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE

N.L.D.