Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 14 de Julio de 2010

Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 16 de marzo de 2010, por la ciudadana O.J.C.S., asistida por la profesional del derecho, M.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.875, la cual fue admitida en fecha 08 de abril de 2010, por el Juzgado del Municipio Bejuma de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 11 de mayo de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En el lapso probatorio, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas ante el Tribunal de Municipio, pruebas que fueron admitidas mediante auto del 13 de mayo de ese mismo año.

En fecha 17 de mayo de 2010, el Tribunal de Municipio fija la oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, a los fines de resolver la controversia, ordenando para tal fin la notificación de las partes.

Practicada la notificación de las partes, en fecha 25 de mayo de 2010, tuvo lugar el acto conciliatorio, dejándose constancia de la comparecencia de ambas partes, sin embargo, no se efectuó la referida conciliación en virtud que el demandado compareció sin la asistencia de abogado.

En fecha 03 de junio de 2010, el a quo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de desalojo intentada. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por el Tribunal de Municipio mediante auto del 09 de junio de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Superior Distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 28 de junio de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte actora alega que es propietaria de un inmueble conformado por terreno y casa construida de paredes de bahareque y techo de paja y tejas, ubicado en la Calle Niquitao, cruce con Avenida Plaza, casa Nº 6-9 de la población de Bejuma del municipio Bejuma del estado Carabobo, y alinderado de la siguiente manera: Naciente: Solar y casa que es o fue de los sucesores de L.C.; Poniente: Con casa y solar que es o fue de A.G., calle en medio; Norte: Con casa que es o fue de M.H., calle en medio; Sur: Solar y casa que es o fue de G.R..

Que en su carácter de propietaria del inmueble antes descrito, en fecha 01 de octubre de 2000, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano A.O.S.B., mediante el cual le cedió en arrendamiento el referido inmueble.

Que el contrato de arrendamiento fue estipulado por un año contado a partir del 01 de octubre de 2000, siendo renovado por el mismo tiempo, hasta el 30 de octubre de 2006, mediante la suscripción de cinco (5) contados de arrendamientos sucesivos.

Asimismo explica que suscribió con el ciudadano A.S. tres (3) contratos de prórroga legal, con una duración de nueve (9) meses en el primer contrato; cinco (5) meses en el segundo contrato y cinco (5) meses en el tercero y finalmente suscribieron un contrato que regiría la relación arrendataria desde el 01 de enero de 2009, hasta el día 30 de junio de 2009.

Que las relaciones contractuales se venían ejecutando en la forma convenida y con la puntualidad del caso, debiendo el arrendatario, ciudadano A.O.S.B., cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes a su vencimiento.

Que el arrendatario canceló puntualmente las mensualidades hasta el mes de diciembre de 2009, no cumpliendo con su obligación durante los meses de enero y febrero de 2010, encontrándose insolvente en el pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas, hasta la presente fecha.

Explica que las partes han permanecido vinculadas por contratos de arrendamientos a tiempo determinado, no obstante llegado como fue el día 30 de junio de 2009, fecha de culminación del último contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin que le exigiera el cumplimiento de su obligación de entregarlo, es decir, no le pidió el desahucio, lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado a partir del 01 de julio de 2009, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

Que al haberse convertido la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, la propietaria arrendadora está facultada para ejercer la acción de desalojo, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de haber dejado el arrendatario de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Que con base a los hechos y fundamentos antes expuestos, por encontrarse el arrendatario insolvente en sus obligaciones al haber dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, es por lo que demanda al ciudadano A.O.S.B., para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el tribunal en el desalojo y consecuente desocupación de la vivienda de su propiedad que ocupa en calidad de arrendatario.

Estima el valor de la presente demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), equivalentes a ciento cincuenta y tres con ochenta y cuatro unidades tributarias (153,84 U.T).

Finalmente solicita que la demanda sea admitida, sustanciada, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de contestación a la demanda, la parte demandada alegó que es cierto que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre de 2000, por lo que desde hace diez (10) años habita el inmueble arrendado, de manera ininterrumpida, cancelando puntualmente el canon mensual y cuidando el mismo como un buen padre de familia.

Que no es cierto que haya dejado de cancelar a la demandante todos los cánones de arrendamiento vencidos, sino que los dos últimos por los cuales se demanda, la arrendadora no los quiso recibir con la intención de sacarlo del inmueble, ya que cada vez que iba a cancelarle no lo atendía, motivo por el cual creyendo en su buena fe, no hizo los depósitos correspondientes, como lo venía haciendo durante todo el tiempo que ha estado habitando el inmueble.

Que no es cierto y por ello niega y rechaza la pretensión de la demandante en el sentido de que se venció la prórroga legal por subsiguientes contratos suscritos, en virtud de que siempre ha operado la tácita reconducción, desde el año 2000 hasta la presente fecha, según la cual la prórroga que le corresponde conforme al artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de tres (3) años, contados a partir del 30 de junio de 2009, fecha en que inspiró (rectius expiró) el último contrato, pero que sin embargo el mismo quedó prorrogado automáticamente al continuar cancelando dichos cánones de arrendamiento en forma mensual y consecutiva durante los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009.

Aduce que la accionante no tiene ni ha tenido razón para desalojarlo del inmueble arrendado de la manera fraudulenta como pretende hacerlo, ya que hasta la presente fecha han mantenido una buena relación arrendaticia, por casi diez (10) años y si la actora pretende que le haga entrega del inmueble debe concederle la prórroga legal que en su decir le corresponde por Ley, en virtud de que actualmente no posee vivienda propia y que está gestionando ante la institución policial a la cual presta servicio por más de veinticuatro (24) años y que actualmente gestiona un crédito para adquirir vivienda propia.

Que invoca a su favor el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que le sean protegidos sus derechos con el carácter de arrendatario ya que con esta acción se le disminuye y menoscaba sus derechos fundamentales consagrados en la carta magna relacionados con el derecho a la vivienda. Invoca igualmente la reforma parcial del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios discutido actualmente en la Asamblea Nacional, así como el decreto de inamovilidad arrendaticia promulgado por la Presidencia de la República.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Marcado con el numero “1”, cursante al folio 7 del expediente, produjo junto con su libelo de demanda instrumento protocolizado ante el Registro Subalterno del Distrito, ahora municipio Bejuma, en fecha 15 de abril de 1991, bajo el Nº 15, Protocolo 1º, Tomo 1º, Segundo Trimestre, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, su mérito es irrelevante a los fines de la presente controversia, toda vez que no se discute en la presente causa derecho de propiedad alguno.

Cursante a los folios del 8 al 23 del expediente y marcados con los números “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9” y “10”, produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, originales de documentos privados, los cuales no fueron impugnados en forma alguna por el demandado en su oportunidad, razón por la cual se les concede valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se evidencia los contratos de arrendamientos suscritos entre la ciudadana O.J.C.S. y el ciudadano A.O.S.B., en fechas 01 de octubre de 2000, 01 de octubre de 2001, 01 de octubre de 2003, 30 de noviembre de 2004, 30 de octubre de 2004, 30 de octubre de 2005, 28 de febrero de 2007 y 30 de julio de 2008, sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, constituido por una casa ubicada en la Calle Niquitao, cruce con Avenida Plaza del Municipio Bejuma del Estado Carabobo, evidenciándose de los mismos que la relación arrendaticia comenzó el 01 de octubre de 2000, siendo el vencimiento del último de los contratos el 30 de junio de 2009, estableciéndose en el último de los contratos un canon de arrendamiento mensual de trescientos bolívares (Bs. 300,00) pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes a su vencimiento.

En el capítulo primero de su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promueve y da por reproducidos los instrumentos que acompañó con su libelo de demanda, los cuales fueron objeto de análisis anteriormente, razón por la cual se reitera su mérito.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

La parte demandada no promovió prueba alguna ni en la oportunidad de dar contestación a la demanda ni en el lapso probatorio.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, se observa que la pretensión de la demandante consiste en el desalojo de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Niquitao, cruce con Avenida Plaza, casa Nº 6-9 de la Población de Bejuma del Municipio Bejuma del Estado Carabobo el cual afirma se encuentra arrendado al ciudadano A.O.S.B..

La accionante fundamenta su pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…).

De manera que, la procedencia de la presente acción de desalojo esta supeditada a la demostración de: a) la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y; b) que el inquilino haya incumplido en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

En atención a la norma antes transcrita, debe quien aquí juzga verificar en un primer término la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado que vincule a las partes en litigio, lo cual constituye un requisito sine qua non en la presente causa, pues caso contrario la acción resultaría manifiestamente inadmisible.

El demandante en su libelo argumenta:

Tal como se argumentó anteriormente, las partes han permanecido vinculadas por Contratos de Arrendamientos a tiempo determinado. No obstante, como se desprende del Contrato anexo marcado , llegado como fue el día 30 de Junio de 2009, fecha de culminación del último contrato, EL ARRENDATARIO continuó ocupando el inmueble sin que LA ARRENDADORA le exigiera el cumplimiento de su obligación de entregarlo; es decir, no se pidió el desahucio; lo que trajo como consecuencia la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado a partir del 01 de Julio de 2009…

Por su parte la demandada en su contestación argumenta:

…hasta la presente fecha hemos mantenido una buena relación arrendaticia, por casi diez (10) años y si la misma pretende que el (sic) haga entrega del mismo debe concederme la prórroga legal antes mencionada que me corresponde por ley para entregarle dicho inmueble desocupado de personas y bienes en el tiempo que expire dicha prórroga…

Para decidir esta alzada observa:

En el caso de marras, es preciso determinar si una vez vencido el contrato de arrendamiento el 30 de junio de 2009, convenido contractualmente a término fijo, operó la tácita reconducción alegada por la demandante, o si por el contrario nació para el arrendatario su derecho a la prórroga legal como argumenta la parte demandada.

La prórroga legal está prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De la norma trascrita se puede inferir que la prórroga legal opera de pleno derecho en lo que respecta al arrendador, debido a que está obligado a prorrogar el contrato celebrado a tiempo determinado, conforme a las reglas allí establecidas si así lo quiere el arrendatario, para quien la prórroga legal es potestativa.

En este sentido, el reconocido tratadista Ricardo Henríquez La Roche afirma que la prórroga legal no acarrea por sí misma la tácita recondución, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo determinado. La relación arrendaticia (continúa el artículo 38) se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. Es así como el artículo 38 prevé una dilación ultraconvencional cuyo título jurídico es exclusivamente la Ley. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, página 97)

Igualmente J.L.A.G., afirma que es de observar que la regulación de la prórroga legal ni siquiera menciona la existencia de la tácita reconducción que en nuestro criterio no obstante la reforma operada puede ser procedente por ejemplo al vencimiento de la prórroga legal si se dan los supuestos del caso. (Obra citada: Contratos y Garantías, vigésima edición, página 435)

En criterio de esta superioridad la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil opera si el arrendatario continúa ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador, una vez vencida la prórroga legal.

Considerar como lo hace el demandante, que una vez vencido el término del contrato, automáticamente opera la tácita reconducción, equivale a eliminar la figura de la prórroga legal, toda vez que esta no tiene lugar en las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado y el efecto de la tácita reconducción, es precisamente considerar la relación arrendaticia como si se hubiese celebrado sin determinación de tiempo.

Resulta concluyente que a partir del 30 de junio de 2009 fecha en que culminó el término fijo convenido contractualmente, empezó el período de prórroga legal y conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, es forzoso concluir que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento bajo análisis es a tiempo determinado, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma.

De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando este hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.

En el presente caso, la demandante pretende poner término a una relación arrendaticia a tiempo determinado, como fue establecido previamente por esta alzada, por medio de una acción de desalojo, argumentando la falta de pago de cánones de arrendamiento; siendo que lo procedente habría sido demandar la resolución de dicho contrato, por ser el mismo a tiempo determinado.

En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

La acción de desalojo que prevé el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene como supuesto para la procedencia del desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tiene acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está, si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.

Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:

…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…

En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiendo establecido previamente este juzgador que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente proceso es a tiempo determinado, no puede demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar inadmisible la pretensión de desalojo formulada por la parte demandante, por ser contraria a derecho, Y ASI SE DECIDE.

Al haberse declarado la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.

Resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre los restantes alegatos de hecho y de derecho formulados por las partes respecto al pago de los cánones de arrendamientos, a los efectos de no causar cosa juzgada sobre lo debatido en esta causa, que se ventiló en un procedimiento iniciado con una demanda que resultó inadmisible. ASI SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por el ciudadano A.O.S.B., parte demandada en la presente causa; SEGUNDO: SE REVOCA la decisión definitiva recurrida, dictada el 03 de junio de 2010 por el Juzgado del Municipio Bejuma de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana O.J.C.S. contra el ciudadano A.O.S.B..

Se condena en costas a la parte demandante, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 am, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.833.

JAMP/DEH/mrp.