Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 20 de Enero de 2009
| Fecha de Resolución | 20 de Enero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil |
| Ponente | Saul Dario Melendez Melendez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinte de enero de dos mil nueve
198º y 149º
ASUNTO : KP02-R-2008-001010
PARTE ACTORA: O.R.A.L. venezolano, mayor de edad, casado, de este domiciliado y titular de la Cédula de Identidad No. 2.609.173, en su carácter de Director de INVERSIONES ORAL C.A, empresa inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09/09/1992, anotada bajo el No. 18, Tomo 18-A.
PARTE DEMANDADA: H.J.P.R. Y R.A.C.U. venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.395.439 y 7.412.568 respectivamente, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DEL PARTE DEMANDANTE: Y.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No 62.225.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: V.R.G. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 76.442, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El 22 de septiembre del año dos mil ocho, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró INADMISIBLE la demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta por O.R.A.L. en su carácter de Director de INVERSIONES ORAL C.A. contra los ciudadanos H.J.P.R. Y R.A.C.U. todos identificados. La decisión fue apelada por el ciudadano O.R.A.L., asistido por la abogada Y.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No 62.225, en su carácter de autos(folio 154), la cual fue oída libremente el 30/09/2008, ordenando la remisión de las actas para la distribución respectiva (folio 155). El 15/10/2008, recibida las actuaciones en este Superior, se fijó el décimo días de despacho siguiente para dictar y publicar sentencia (folio 159), y cumplidos las formalidades de Ley, se observa.
Se inicia el presente proceso, mediante formal demanda que interpone el ciudadano O.R.A.L. en su carácter de Director de Inversiones ORAL C.A., contra los ciudadanos H.J.P.R. Y R.A.C.U. todos identificados, exponiendo entre otras cosas que; celebró un contrato de arrendamiento el 12/08/2005 con los ciudadanos H.J.P.R. Y R.A.C.U. sobre un inmueble constituido en un apartamento ubicado en esta ciudad distinguido con el Nº 1-D, Torre D, del Conjunto Residencial Jabillo Real, situado en la Avenida Negro Primero, Sector Los Jabillos, Patarata II, Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, debidamente facultado por su propietaria la ciudadana L.E.S.D.C. venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.317.615, el cual consignó con el libelo de demanda; que dicho contrato se estipuló por un lapso de un año fijo contado partir del 01 de agosto de 2005. En fecha 15/02/2006, se le notificó la rescisión del contrato en virtud de los constantes atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento y de condominio; que en virtud de la situación los arrendatarios solicitaron que de común acuerdo fijarían una fecha para la desocupación, la cual se estableció para la fecha del 31/05/2007, y entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibieron en el inicio del contrato, convenio este que incumplieron, interviniendo como mediadores la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de de Iribarren, sin obtener un resultado satisfactorio; que en virtud de lo anterior, fue por lo que procedió a demandar a los ya mencionados H.J.P.R. Y R.A.C.U., en primer lugar para que cumplan con la obligación de devolver el inmueble o en su defecto sean condenados por el tribunal. De igual manera a cancelar la cantidad de Bs F.. 35,00 diarios a partir del 31/05/2007, hasta la total desocupación del inmueble, por concepto de daños y perjuicios; más las costas y los costos del proceso. También solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1-D, del Conjunto Residencial Jabillo Real, ubicado en la Torre D, situado en la Avenida Negro Primero, Sector Los Jabillos, Patarata II, Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren y finalmente estimó la demanda en la cantidad de Bs. F. 10.000,00. El 12/11/2007, el a-quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados para la contestación de la misma en el término de Ley (folio 14). Agotada la citación personal, se procedió a la extraordinaria por carteles. El 07/05/2008, se le nombró como Defensor Ad-litem a la abogada M.G. (folio 40). El 07/07/2008, el Tribunal de Primera Instancia dictó una auto indicando de que había vencido el lapso de emplazamiento, y en la misma fecha los demandados contestaron la demanda (folio 49 al 51).
Abierto el lapso probatorio, ambas partes ejercieron su derecho y vencidos los lapsos, con los resultados pertinentes se dictó la sentencia de Primera Instancia que fue objeto de apelación. Consecuencialmente, corresponde a quien juzga analizar con detenimiento las actas procesales para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su fallo.
En el presente caso el ciudadano Arguelles L.O.R. en representación de la empresa INVERSIONES ORAL, C.A., interpuso demanda en contra de los ciudadanos P.R.H.J. y Carballo Ubieda R.A.. En la contestación de la demanda la parte demandada contesta en los siguientes términos: manifiestan los ciudadanos H.J.P.R. y R.A.C.U., que celebraron 03 contratos de arrendamiento durante 03 años seguidos con el ciudadano O.R.A.L., el primero contrato se realiza en el período comprendido desde el 01 de Agosto del 2.003 hasta el 31 de julio de 2.004, un canon de arrendamiento de bolívares al equivalente a Doscientos Cuarenta Bolívares Fuertes mensuales (Bs. F. 240,oo ), el segundo contrato corresponde al período desde el 01 de Agosto de 2.004 hasta el 31 de Julio de 2.005 con un canon de arrendamiento del equivalente a Doscientos Noventa Bolívares Fuertes (Bs. F. 290,oo) mensuales, y el tercer contrato fue realizado en el período desde 01 de Agosto de 2.005 hasta el 31 de Julio de 2.006, con un canon mensual correspondiente al equivalente a Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 350,oo) mensuales. Manifiesta la parte demandada que el tiempo ha transcurrido y se ha convertido en un contrato indeterminado y que por cuanto lo manifestado por la parte actora en el libelo de la demanda no es procedente ya que es contrario a derecho, la acción escogida por la parte actora no es idónea, es inexistente la acción, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento ya que éste es un contrato a tiempo indeterminado. Manifiestan que han cancelado los cánones de mensuales de arrendamiento, niegan rechazan y contradicen todas las pretensiones expuestas en el petitorio por la parte actora, de igual manera solicitan sea declarada sin lugar en la definitiva y que la parte actora sea condenada en costos y costas.
Análisis Probatorio
Parte demandante promovió las siguientes probanzas
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- El Contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito entre los ciudadanos H.J.P.R. Y R.A.C.U., sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 1-D, del conjunto Residencial Jabillo Real, ubicado en la torre D, situado en la avenida Negro Primero, sector Los Jabillos Patarata 2, Parroquia Catedral, en Barquisimeto, Estado Lara, siendo el plazo de duración de un año, contados a partir del 1º de Agosto de 2.005, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
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- Notificación de Rescisión del contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2.006 la cual será analizada infra.
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- Carta-Convenio de fecha 19 de Noviembre de 2.006, donde los demandados se comprometen a desocupar el inmueble objeto, de la presente controversia, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1360 del código civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
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- C.d.I., donde se tiene que las partes no llegaron a ningún acuerdo en relación al arrendamiento del inmueble objeto de discusión. Así se decide.
Parte Demandada
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- Notificación efectuada en fecha 18 de Diciembre de 2.007 por el Alguacil a la parte demandada, la cual será analizada infra.
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- Cartel de citación fijado por la secretaria del tribunal en fecha 02 de Abril de 2.008, lo cual no aporta nada a la presente controversia ya que son actuaciones judiciales realizadas por un funcionario del Tribunal en el presente juicio. Así se declara.
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- Promueve Jurisprudencias de la Sala Constitucional, las cuales son consignadas a manera ilustrativa, sin que ello implique que las mismas sean vinculantes para la decisión de la presente causa. Así se declara.
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- Promueve 13 autos emanados del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara del expediente signado con el Nº KP02-S-2007-12450, donde se observa la consignación de las mensualidades del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio 2.008, Mayo 2.008, Abril 2.008, Marzo 2.008, Febrero 2.008, Enero 2.008, Diciembre 2.007, Noviembre 2.007, Octubre 2.007, Septiembre 2.007, Agosto 2.007, Julio 2.007 y Junio 2.007, los cuales serán analizados infra.
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- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el inmueble objeto de controversia, correspondiente al período que va desde el 01 de Agosto de 2.003 hasta 31 de Julio de 2.004, canon de arrendamiento equivalente a Bs. F. 240,oo; Contrato de arrendamiento correspondiente al período desde el 01 de Agosto de 2.004 hasta el 31 de Julio 2005, canon de arrendamiento equivalente a Bs. F. 290,oo; Contrato de arrendamiento correspondiente al período desde el 01 de Agosto de 2.005 hasta el 31 de Julio 2006, canon de arrendamiento equivalente a Bs. F. 350,oo, los cuales se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.360 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo que evidencia la existencia de contratos arrendamientos entre las partes.
Ahora bien, en el presente caso, es preciso determinar si el contrato objeto de la controversia es un contrato determinado o indeterminado, pues los efectos son distintos. En el primer caso, es aquel en que se establece un lapso de duración reservándose para ello la acción resolutoria, o la de cumplimiento, ello en virtud de que en contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos. Igualmente es permitido que también la demanda procede en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga en el contrato sin haberse producido la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, pero en este caso es viable la acción de cumplimiento de contrato (acción de extensión por vencimiento del término, la cual puede ejercerse cumplida la prórroga legal (artículo 38 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios). En tanto; que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, son aquellos cuya forma es verbal, o que vencido el término legal, sin que las partes lo hayan prorrogado, se produzca, la tácita reconducción, siendo la acción típica para estos contratos la figura del desalojo, de acuerdo a los supuestos taxativos previstos en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En este sentido, consta en autos, como ya se analizó, un convenio suscrito entre las partes, donde acuerdan como plazo único y máxima desocupación y entrega del inmueble hasta el día treinta y uno (31) de mayo del dos mil siete, para que los arrendatarios desocupen y lo entreguen en las mismas condiciones en que lo recibieron al inicio del contrato, por lo que no es procedente la nulidad de dicho convenio, como lo dictaminó el a-quo, por el hecho de que en el libelo de demanda se exprese que el 15 de febrero se le notificó la rescisión del contrato, puesto que expresada notificación se hace inocua, por cuanto no es dable concebir, que exista una rescisión del contrato, con la simple notificación, toda vez que dicha figura en el presente caso no está subsumida dentro de los hechos planteados, siendo que ciertamente es indispensable la actuación de los órganos jurisdiccionales, como efectivamente lo ha utilizado el actor, para que un Tribunal dictamine la terminación de cualquier tipo de contrato y en modo alguno el mismo no debe ser atribución de las partes en forma unilateral, pues ello rompería con el principio de bilateralidad que debe ser observado por las partes. En consecuencia la forma como fue planteada dicha notificación no afecta las ulteriores efectos de la relación locativa, dado que con el acuerdo suscrito entre las partes, fue aceptado que la demandada, desocuparía el inmueble en fecha cierta, tratándose el presente caso de un contrato a tiempo determinado, así se declara.
En relación a los recibos correspondientes a las consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, incorporados por la parte demandada, es importante destacar al respecto lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, la cual establece lo siguiente:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad
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Como corolario de la mencionada normativa Es importante destacar que son requisitos esenciales de la consignación los siguientes: 1) Que el arrendatario tenga por objeto un inmueble urbano o sub urbano. 2) Que el arrendador rehúse recibir el pago. 3) Que la pensión de arrendamiento se encuentra vencida y la consignación se haga dentro de los quince (15) los quince días continuos siguientes al vencimiento del canon de acuerdo con lo convencionalmente pautado no sería válida por extemporánea la consignación hecha a destiempo, bien por hacerse sin encontrarse vencido el canon de arrendamiento o por hacer la consignación con posterioridad a los quince días continuos después del vencimiento. 4) Que la consignación la haga el arrendatario o cualquier persona en su nombre o descargo. 5) La consignación debe ser hecha ante un Juzgado de Municipio que tenga competencia territorial donde esté ubicado el inmueble. El arrendatario que por ignorancia o mala fe haya consignado en un tribunal incompetente por el territorio no estará haciendo una consignación legítima.
Dichas consignaciones se desestiman, habida cuenta de que el convenio en cuestión venció en fecha determinada. Además los referidos depósitos fueron realizados en forma extemporánea, o sea, a destiempo. Así se resuelve.
En relación al alegato de que con la permanencia del inmueble de la parte demandada se haya producido la tácita reconducción, se desestima porque el lapso de tiempo que aparece en el convenio de marras para poner fin a la relación locativa, venció en fecha determinada, aun cuando vencido el término para la entrega del inmueble objeto de la controversia, el arrendatario siguió ocupando el mismo inmueble. Así se declara.
En relación al pedimento de que la parte demandada está obligada a pagar la cantidad de treinta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 35,oo) diarios contados a partir del vencimiento del convenio (31/05/2007) hasta la total desocupación del inmueble por conceptos de daños y perjuicios establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se desestima por cuanto en el mencionado convenio, el cual dio origen al compromiso establecido entre las partes no aparece ninguna cláusula que, haga acreedora a la parte actora de la indemnización por daños y perjuicios. Así se declara.
De consiguiente, dada la naturaleza jurídica del contrato, señalada anteriormente y por la cual se formuló la presente pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, así calificada por este sentenciador, en virtud del principio IURA NOVIT CURIA, donde transcurrió la prórroga legal, en el cual, según lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, puede exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado por lo que la presente pretensión debe prosperar. Así se decide.
DECISION
En mérito de las anteriores consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano O.A., asistido por la abogada Y.S., contra la sentencia de fecha 22 de septiembre de 2.008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano Arguelles L.O.R. en representación de la empresa Inversiones Oral, C.A. contra de los ciudadanos H.J.P.R. y R.A.C.U.. En consecuencia se ordena a la parte demandada entregar al demandante el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-D, Torre D, del Conjunto Residencial Jabillo Real, situado en la Avenida Negro Primero, Sector Los Jabillos, Patarata II, Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren.
Queda así revocada la sentencia apelada. No hay condenatoria en costas procesales, por no existir vencimiento total.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrese boleta y entréguesele al Alguacil, y conforme al 248 ejusdem expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
El Juez Provisorio,
El Secretario Acc.,
S.D.M.M.
Abg. E.P.
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boleta de notificación y entregándosele al Alguacil.
El Secretario Acc.
Abg. E.P.
El suscrito, Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, certifica que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el Art. 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato judicial, en Barquisimeto, a los veinte días del mes de enero de dos mil nueve.
El Secretario Acc.,
Abg. E.P.
