Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2008

Exp. Nº 9429.

Definitiva/Demanda Civil

Resolución de Contrato/Recurso.

Sin Lugar /Confirma/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: J.M.D.O.C. y M.M.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V.- 6.914.184 y V.-6.315.775, respectivamente.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.S. y E.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.361 y 49.195, en su orden.

   PARTE DEMANDADA: M.S.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V.- 2.932.803.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mariolga Q.T., S.B.A., Nilyan S.L., G.D.F., Njaimey Manzanilla Acosta y P.P.C.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.933, 40.086, 47.037, 65.592, 104.855 y 19.252, respectivamente.

   MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones ante esta Alzada en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 23/10/2007, por las abogadas Mariolga Q.T. y Nilyan S.L., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada el 31/07/2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa, incoada por los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M. contra el ciudadano M.S.V..

   Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta Alzada, que por auto de fecha 14/11/2007 (f. 122), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva.

   En fecha 19/12/2007, las abogadas Mariolga Q.T. y Nilyan S.L., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes.

   El 15/01/2008, el abogado E.C., apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraria.

   En fecha 17/03/2008, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, mediante libelo de demanda presentado en fecha 08/11/2004, por los abogados J.S. y E.C., apoderados judiciales de los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M., contra M.S.V., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto del 15/11/2004, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del juicio ordinario.

   Realizadas las diligencias tendentes a lograr la citación personal del demandado y por cuanto no se logró la misma se procedió conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, quedando constancia del cumplimiento de las formalidades el día 29/09/2005.

   En fecha 17/10/2005, comparecieron ante el tribunal de instancia los abogados Mariolga Q.T. y G.D.F., consignaron poder que los acredita como apoderados judiciales de la demandada.

   Mediante diligencia de fecha 15/11/2005, el abogado E.C., apoderado judicial de la parte actora, solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17/10/2005 (exclusive) hasta ese mismo día.

   El 22/11/2005, los abogados Mariolga Q.T., Nilyan S.L. y G.D.F., apoderados judiciales del demandado, consignaron escrito de alegatos, constante de siete (07) folios útiles.

   Por auto de fecha 15/11/2005, el tribunal de instancia expidió el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17/10/2005, exclusive, hasta el 15/11/2005, inclusive, dejó constancia que entre las referidas fechas transcurrieron veintiún (21) día de despacho.

   En fecha 05/12/2005, los abogados Mariolga Q.T., Nilyan S.L. y G.D.F., apoderados judiciales del demandado, consignaron escrito de promoción de pruebas constante de seis (06) folios útiles y diez (10) anexos.

   El 05/12/2005, el abogado E.C., apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles.

   Por auto de fecha 06/12/2005, el tribunal de la causa agregó los escritos de promoción de pruebas.

   En fecha 08/12/2005, el abogado E.C., apoderado judicial de la actora, presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la contraria.

   El 19/12/2005, los abogados Mariolga Q.T. y Nilyan S.L., apoderadas judiciales del demandado, presentaron escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.

   Por auto de fecha 16/03/2006, el tribunal de instancia se pronunció en relación a las oposiciones planteadas y admitió las pruebas promovidas.

   En fecha 24/03/2006, oportunidad fijada por el tribunal para la evacuación de los testigos, ciudadanos A.C. y R.C., se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes y por cuanto los testigos no se presentaron y vista la solicitud planteada por la representación judicial de la parte demanda, fue fijada nueva oportunidad para la evacuación de los testigos.

   El 28/03/2006, se verificó el acto de nombramiento de expertos, a tal fin la representación del demandado designó al arquitecto Á.R.M., por la parte actora fue designado el ciudadano C.G. y por el tribunal se designó al ciudadano R.C..

   En fecha 18/04/2006, oportunidad fijada por el tribunal para la evacuación de los testigos, ciudadanos A.C. y R.C., se dejó constancia de la sola comparecencia de la representación judicial de la actora.

   Luego de haberse fijado en reiteradas oportunidades la oportunidad para la evacuación de testigo, finalmente en fecha 09/05/2006, se verificó la declaración del ciudadano A.C..

   Por auto de fecha 15/05/2006, el tribunal de primer grado fijó a los expertos un término de quince (15) días de despacho, para que cumpliesen con todas las diligencias relativas a la practica de la experticia y ordenó la expedición de las credenciales a los expertos.

   En fecha 31/05/2006, el juzgado a-quo dejó constancia que el termino para la presentación de los informes se fijaría por auto expreso una vez constase en el expediente la consignación del informe de los peritos designados.

   Por auto de fecha 06/06/2006, el tribunal de instancia ordenó el cierre de la primera pieza, ordenó la apertura de una nueva pieza que se denominaría segunda pieza, el cierre de ésta y la iniciación de una tercera pieza.

   En fecha 06/06/2006, los ciudadanos Á.R., J.R.C. y C.R., expertos designados en el procedimiento, consignaron el informe pericial.

   El 09/06/2006, la representación judicial de la parte demandada, solicitó al tribunal que ordenase a los expertos designados en el presente proceso ampliasen el dictamen usando la misma metodología y fuentes de apoyo, en base al mismo objeto del informe pericial relativo al apartamento 2C del Edificio Mi Castillete, teniendo en cuanta la alícuota correspondiente, determinando el valor de mercado del apartamento 2B de esa misma ubicación para octubre de 2003; y con base al volumen de obras determinado, establecido el valor de dicho trabajo para el 13/02/2004 y 30/07/2004, cual es el valor total de la obras realizadas y la incidencia directa por concepto de la inversión de la obra ejecutada en el Edificio Mi Castillete para el 30/07/2004 respecto del apartamento 2B.

   Mediante diligencia de fecha 12/07/2006, el abogado E.C., apoderado judicial de la parte actora, solicitó se dictara sentencia conforme lo establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 12/07/2006, la representación judicial de la parte demandada ratificó su pedimento de fecha 09/06/2006 y solicitó se fijase la oportunidad para la presentación de los informes.

   Por auto de fecha 12/02/2007, el juzgador de instancia negó la solicitud de la representación judicial del demandado, relacionada a la ampliación de la experticia practicada en autos, y fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación para que se verificase el acto de informes.

   Notificadas las partes en el proceso, se verificó el acto de informes en fecha 27/03/2007, oportunidad en la que la representación judicial del demandado consignó escrito constante de diez (10) folios útiles y veintiún (21) anexos y la representación judicial de la actora presentó su escrito de conclusiones constante de tres (03) folios.

   El 11/04/2007, los apoderados judiciales de las partes intervinientes en el proceso, presentaron los escritos de observaciones a los informes de su contraria.

   En fecha 31/07/2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M. en contra del ciudadano M.S.V..

   Contra la referida decisión ejerció recurso de apelación el 23/10/2007, la representación judicial de la parte demandada; el cual fue oído en ambos efecto el 25/10/2007; en razón de ello suben las presentes actuaciones ante esta Alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Analizadas las actas procesales que conforman la presente causa así como los planteamientos de las partes y sus respectivas pretensiones tanto en la primera instancia como por ante esta superioridad, este tribunal garante de una tutela judicial efectiva, un proceso debido que involucra el derecho de defensa de las partes, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo acatamiento es obligatorio para los administradores de justicia por ser guardianes de la constitucionalidad y que al materializarse conlleva sin lugar a dudas la existencia de un p.j. que requiere necesariamente que no se prive a nadie de la adecuada y oportuna tutela de los derechos que pudieran eventualmente asistirle a través de un proceso conducido en legal forma y que concluya con el dictado de una sentencia fundada. Ante tal deber constitucional a este juzgador se le hace imperioso recurrir al acto primigenio del proceso, es decir al libelo de la demanda y analizar los términos en los que fue planteado, en razón de ello tenemos:

   1. Del acto primigenio de la demanda:

      Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que el ciudadano M.S.V. mediante documento autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13/11/2003, anotado bajo el Nº 1, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, otorgó a su representación una opción de compraventa, sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Mi Castillete”, situado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda.

      Que el precio conforme a la cláusula cuarta del documento de opción de compraventa fue fijado en la cantidad de NOVENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 98.750.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) cancelados en la firma del documento de opción de compraventa. La suma de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 68.750.000,00), serían cancelados por su representación en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta.

      Que según la cláusula quinta la protocolización de documento definitivo sería cinto ochenta (180) días continuos, contados a partir de la firma del documento, es decir, desde el 13/11/2003.

      Que de mutuo y amistoso acuerdo, sus representados y el ciudadano M.S.V., dejaron sin efecto el primer contrato de opción de compraventa, y en su lugar acordaron celebrar un nuevo contrato de opción de compraventa sobre el mismo inmueble.

      Que en este nuevo contrato, se acordó mantener el mismo precio de NOVENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.98.750.000,00), de los cuales el vendedor ya había recibido la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), pautándose que el saldo de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 68.750.000,00), serían cancelados por su representación en la oportunidad de protocolización de documento definitivo de venta.

      Que visto que la firma del nuevo documento de opción de compraventa, tuvo lugar en fecha 05/05/2004, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 68, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y que la firma del documento definitivo de venta quedó fijada para el día viernes 30/07/2004, el ciudadano M.S.V., le ha manifestado a sus representados que por razones de plusvalía que había experimentado el inmueble producto de haber remodelado el edificio con trabajos de mejor calidad, el valor del inmueble opcionado ya no podía ser el mismo y que por tal razón sufriría un incremento de costo por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 45.250.000,00), que estaba dispuesto a financiárselos en dólares y por un plazo a discutir entre ambos.

      Que esta situación eleva el precio del referido inmueble a la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 144.000.000,00).

      Que si los compradores no estaban de acuerdo con el nuevo precio, no les iba a otorgar el documento definitivo de venta, ya que él tenía la potestad de activar la cláusula sexta del contrato, que le permitía devolverle a los compradores la suma recibida como parte del precio como única indemnización por los daños y perjuicios, quedando libre de todo compromiso y resuelto de pleno derecho el contrato.

      Que el incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte del vendedor, se hace evidente además, cuando pasada ya la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, en fecha 27/08/2004, es cuando el vendedor se dirige a la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda a solicitar constancia de habitabilidad la cual le fue aprobada el 01/09/2004.

      Que toda la actividad a cargo del vendedor, para dar cumplimiento al referido contrato de opción de compraventa, ha sido ejecutada después del 30/07/2004, es decir, después de vencida la fecha establecida en el referido contrato suscrito en fecha 05/05/2004, lo que evidencia su deliberada intención de no cumplir lo pactado por vía contractual.

      De las pruebas aportadas por las partes:

      La parte actora, produjo conjuntamente con el libelo de demanda, los siguientes elementos probatorios:

      1. - Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13/11/2003, anotado bajo el Nº 1, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; del cual se evidencia que las partes suscribieron contrato de opción de compraventa, en el cual el ciudadano M.S.V. convino y se obligó a vender a los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M., quienes se obligaron a comprar, un inmueble, propiedad del primero, constituido por un apartamento destinado a vivienda, bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Mi Castillete”, situado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués; que el precio de la venta sería por la cantidad de noventa y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 98.750.000,00); que la vendedora recibió la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo), imputables al precio del inmueble; que los compradores se comprometieron en pagar la cantidad de sesenta y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 68.750.000,00), saldo pendiente del precio, al momento de la suscripción del documento definitivo de compraventa; que las partes se obligaron a otorgar el documento definitivo de compraventa en un lapso de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la fecha cierta del contrato; que se estableció que en caso de incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato, por parte de los compradores, el vendedor retendría el treinta (30%) de la cantidad recibida por concepto de reserva, como indemnización por loa daños y perjuicios causados; que en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste estaría en la obligación de devolver la cantidad prevista en la cláusula quinta del contrato, es decir, la cantidad de noventa y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 98.750.000,00); que el vendedor se obligó en entregar el inmueble a los compradores en la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta; documento que es apreciado y valorado por este sentenciador de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.355 y 1.363 del Código Civil, por ser un documento reconocido ante funcionario público con facultad para dar fe pública, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en él. Así se establece.

      2. - Original de documento autenticado en fecha 05/05/2004, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 68, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se evidencia que las partes suscribieron contrato de opción de compraventa, en el cual el ciudadano M.S.V. convino y se obligó a vender a los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M., quienes se obligaron a comprar, un inmueble, propiedad del primero, constituido por un apartamento destinado a vivienda, bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Mi Castillete”, situado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués; que el precio de la venta sería por la cantidad de noventa y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 98.750.000,00); que la vendedora recibió la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo), imputables al precio del inmueble; que los compradores se comprometieron en pagar la cantidad de sesenta y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 68.750.000,00), saldo pendiente del precio, al momento de la suscripción del documento definitivo de compraventa; que las partes se obligaron a otorgar el documento definitivo de compraventa el día 30/07/2004; que se estableció que en caso de incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato, por parte de los compradores, el vendedor retendría el treinta (30%) de la cantidad recibida por concepto de reserva, como indemnización por loa daños y perjuicios causados; que en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste estaría en la obligación de devolver la cantidad prevista en la cláusula quinta del contrato, es decir, la cantidad de noventa y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 98.750.000,00); que el vendedor se obligó en entregar el inmueble a los compradores en la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que igualmente es apreciado y valorado por este sentenciador de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.355 y 1.363 del Código Civil, por ser un documento reconocido ante funcionario público con facultad para dar fe pública, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en él. Así se establece.

      3. - Copia certificada del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda el 22/04/1966, anotado bajo el Nº 9, Tomo 24, Protocolo Primero, documento que es valorado conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

         De las pruebas promovidas por la actora en la etapa probatoria:

      1. - Reprodujo el valor probatorio del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13/11/2003, anotado bajo el Nº 1, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; sobre el cual este sentenciador ya emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, razón por la cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

      2. - Reprodujo el valor probatorio del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05/05/2004, anotado bajo el Nº 68, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, documento ya valorado, por tanto este sentenciador nada tiene que decir al respecto. Así se establece.

         De las pruebas promovidas por el demandado en la etapa probatoria:

      1. - Expediente administrativo correspondiente al Edificio “Mi Castillete” sustanciado por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L.d.M.A.S., para documentar la memoria descriptiva sobre el edificio para el año 2003, documento que aun cuando fue expedido por un ente de la administración pública, y se le debe dar valor al amparo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desechado del proceso por impertinente, ya que no guarda relación con los hechos controvertidos, pues se discute el incumplimiento del contrato de opción de compraventa sobre el inmueble ofrecido en venta por el demandado y en nada guarda relación esta prueba con el fondo del proceso. Así se decide.

      2. - Promueve documentales para certificar los costos de obra del inmueble constituido por el apartamento 2-C de Residencias “Mi Castillete”, a saber: a) Cotización elaborada por el Arquitecto A.C., el 27/01/2004, en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A.; b) Carta de fecha 09/02/2004, suscrita por el Arquitecto A.C., en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A.; c) Valuaciones suscritas por el Arquitecto A.C. en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., de fecha 03/03/2004, 29/03/2004, 27/04/2004 y 24/05/2004, sobre las obras de remodelación de la Residencia “Mi Castillete”; d) Misiva de fecha 06/12/2004, suscrita por el ciudadano A.C., en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., dirigida al ciudadano M.S., en la que hace entrega formal de trabajos contratados; e) Contrato de Obra suscrito entre el ciudadano M.S.V. y la empresa G3 Arquitectura, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 04/06/2004, bajo el Nº 31, Tomo 37; f) Comunicación dirigida por el ciudadano M.S. en fecha 08/01/2003, a la Dirección de Ingeniería del Municipio Sucre, solicitud de obras menores, y; g) Carta-respuesta de fecha 04/08/2003, emanada de la Dirección de Ingeniería del Municipio Sucre, al respecto observa este revisor que aun y cuando fueron ratificadas por el ciudadano A.C., en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., deben ser desechadas del proceso por impertinentes pues si bien es cierto que las remodelaciones realizadas al edificio incrementó el valor del inmueble objeto de la negociación, no es menos cierto que no guardan relación con el hecho controvertido, pues no desvirtúa lo peticionado por el actor en el libelo, que no es más que el cumplimiento del contrato de compraventa. Así se declara.

      3. - Experticia sobre el edificio “Mi Castillete”, ubicado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda y el apartamento distinguido con el número y letra 2-C que forma parte del edificio, del que se verifica que el apartamento denominado 2-C, ubicado en el nivel dos (02) del edificio Mi Castillete, situado en la Avenida Araure de la Urbanización El Marques; Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya área de construcción es de ochenta y ocho metros cuadrados (88,oo Mts2), con un precio unitario por metro cuadrado determinado con el método de la medida aritmética y con referenciales del mercado inmobiliario para el mes de febrero de 2004 de un millón trescientos veintinueve mil quinientos cuarenta y cinco bolívares exactos (Bs./Mts2 1.329.545,00), y un valor total de ciento diecisiete millones de bolívares (Bs. 117.000.000,00) y para el mes de julio de 2004 el valor unitario del metraje cuadrado del inmueble tenía un valor de un millón setecientos veinticuatro mil cuatrocientos sesenta y tres bolívares exactos (Bs./Mts2 1.724.473,00) y un valor total de ciento cincuenta y un millones setecientos cincuenta y dos mil setecientos veinte (Bs. 151.752.720,00), prueba que debe ser declarada impertinente, por cuanto la misma no desvirtúa lo alegado de la parte actora y lo que se debate en este procedimiento no es el aumento del precio del inmueble, sino el cumplimiento del contrato de opción de compraventa sobre un inmueble distinto al inmueble sobre el cual recayó esta prueba. Así se decide.

      4. - Posiciones juradas de la parte actora y la absolución recíproca de las mismas, al respecto advierte este tribunal que la evacuación de las mismas no consta en las actas del presente expediente, motivo por el cual nada tiene que valorar este decisor. Así se decide.

      5. - Informe de las empresas G3 Arquitectura, C.A., e Inversiones XXI Autana, C.A., para demostrar la remodelación del edificio “Mi Castillete”, prueba que debe ser declarada impertinente, pues como en los casos anteriores no guarda relación con lo pretendido por la actora, que es el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, ni favorece lo alegado por la demandada cuando se excusa del cumplimiento del mismo por el incremento que sufrió el valor del inmueble. Así se declara.

      6. - Testimoniales de los ciudadanos A.C. y R.C., para que ratificaran los instrumentos promovidos y emanados de la empresa G3 Arquitectura C.A., presuntamente suscritos por ellos; en relación a la presente prueba advierte este revisor que sólo fue evacuada la declaración del ciudadano A.C.B., titular de la cédula de identidad número V.- 11.733.248, en fecha 09/05/2006, quien al ser preguntado por la representación judicial de la parte demandada respondió: Que en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., ratificaba la Cotización elaborada el 27/01/2004, con relación a la remodelación al Edificio “Mi Castillete”; Que ratificaba la misiva de fecha 09/02/2004, mediante la cual conforma el monto de la cotización para la remodelación del Edificio “Mi Castillete”; Que en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., ratificó la valuación 1 de fecha 03/03/2004, para la remodelación del Edificio “Mi Castillete”; Que en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., ratificó la valuación 2 de fecha 29/03/2004, para la remodelación del Edificio “Mi Castillete”; Que en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., ratificó la valuación 3 y 4 de fecha 27/04/2004 y 24/05/2004, respectivamente, para la remodelación del Edificio “Mi Castillete”; Que en representación de la empresa G3 Arquitectura, C.A., ratificó la carta de fecha 06/12/2004, relativa a la entrega formal de los trabajos contratados, situación o condiciones del Edificio “Mi Castillete” y recomendaciones para la ejecución de nuevos trabajos. Llegada la oportunidad de las repreguntas por parte de la representación judicial de la actora el testigo respondió; Que no conoce a los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M.; Que no conoce el contenido del contrato de opción de compraventa celebrado entre los ciudadanos M.S.V., J.M.D.O.C. y M.M.M., por ante la Notaría Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13/11/2003, anotado bajo el Nº 1, Tomo 62, relacionado con el inmueble 2B del Edificio “Mi Castillete”; Que no tiene conocimiento que se hubiese suscrito un convenio para ajustar el precio del inmueble 2B opcionado por M.S.V. a los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M.; Que sólo es amigo del ciudadano M.S.V.; Que los demandantes no han suscrito con él ningún contrato para remodelar, transformar o arreglar el apartamento 2B del Edificio Mi Castillete y que no sabe si lo suscribieron con M.S.; Que las obras que fueron contratadas se ejecutaron en la totalidad con la debida aprobación y completa ejecución, Ahora bien, en cuanto a esta prueba observa quien decide que si bien el testigo ratificó las documentales contenidas desde el literal “a” al “e” del punto 2, las mismas ya fueron desechadas del proceso por impertinentes, al no guardar relación con lo debatido en este procedimiento, aunado al hecho que manifestó ser amigo del ciudadano M.S.V. y a tenor de lo establecido en el artículo 508 en concordancia con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil debe ser desechada del proceso, por cuanto en procedimientos judiciales los amigos de algunas de las partes no deben ser promovidos como testigos, ya que no responderían con la ponderación y ecuanimidad exigida para tal fin. Así se declara.

         Del análisis del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 05/05/2004, anotado bajo el N° 68, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que tiene fuerza de Ley entre los contratantes y sólo puede revocarse por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, se debe precisar que al amparo de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, las partes asumieron obligaciones recíprocas, en razón de ello tenemos que la parte actora asumió la obligación de pagarle a la demandada al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta el saldo restante del monto pactado en el referido contrato, es decir, que la parte actora pagaría la cantidad de sesenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 68.750,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Respectivo; por su parte el demandado asumió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta el día 30/07/2004, en razón de ello y visto el abanico probatorio cursante en autos así como los alegatos de las partes corresponde a este jurisdicente determinar el cumplimiento por parte del ciudadano M.S.V. de la obligación que contrajo por medio del contrato suscrito con los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M., específicamente si cumplió la obligación contenida en el cláusula quinta del contrato, referida al otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble el 30/07/2004, conforme a los hechos explanados por la representación judicial de la parte actora.

         Previo al pronunciamiento al fondo de lo debatido es preciso resolver lo alegado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informe:

   1. Se declare improponible la demanda.

      Aduce que el demandante tenía la carga de la prueba desde el momento de la presentación de la demanda, que debía acreditar en forma auténtica el cumplimiento de su obligación, dada la petición de una decisión que sirva como título de propiedad de transferirse por mandato de la decisión judicial (Artículo 531 de la norma adjetiva civil), para lograr la prosperidad de lo demandado. Al respecto observa este sentenciador, que de la revisión del documento de opción de compraventa suscrito por las partes, específicamente de la cláusula cuarta se evidencia que la obligación que estaba en cabeza de los compradores era pagar al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta el saldo por la compra del inmueble, es decir, debían pagar la cantidad sesenta y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs.68.750.000,oo), al momento de la firma del documento definitivo, en razón de ello considera este revisor que no puede alegar el demandado el no cumplimiento de la parte actora, sin la verificación del otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se decide.

   2. Que el sentenciador de primera instancia se limitó a desechar las pruebas alegando que el demandado pretende acreditar nuevos hechos en el proceso, sin limitarse a demostrar la falsedad o inexactitud de los hechos alegados por el actor.

      En relación a este alegato, advierte este sentenciador que el juzgador de primera instancia fundamentó su sentencia en la doctrina emanada del maestro A.B., respecto del dispositivo normativo contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual sostiene la discrepancia en determinar el alcance de la expresión: “si nada probare que lo favorezca”. Dicho autor interpreta la referida locución en el sentido que es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho y en la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 29/08/2003, de la Sala Constitucional, con ponencia del Dr. J.E.C.R. que estableció: “… el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha señalado en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha indicado de esta forma, que no ha opuesto expresamente. Criterio que es compartido por esta Sala…” (negrillas de este tribunal), por lo que mal puede alegar en alzada el demandado que el juzgado de primer grado no cumplió con la exigencia de dar razón fundada en su actividad de evaluación. Así se establece.

   3. Que es contraria a derecho la pretensión.

      En cuanto a esta defensa observa este sentenciador que luego del análisis del libelo de demanda concluye que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que la une al demandado, donde se acordó que el 30/07/2004, debía otorgar el documento definitivo de compraventa, por lo que se verifica que la pretensión no es contraria a derechos, al orden público, ni las buenas costumbres, pues la actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre ellos, aunado a que la demanda está perfectamente encuadrada en los postulados de nuestro Código Civil, que faculta a la parte que creyese no satisfecho su derechos en un contrato bilateral pudiese reclamar judicialmente a la otra la ejecución o resolución del mismo y tal como se dijo anteriormente la actora decidió demandar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa verificando la protección jurídica del derecho subjetivo al admitir la presente demanda. Así se decide.

   4. De cómo fue entendida la contumacia del demandado

      Invoca nuevamente que correspondía al actor acreditar y convencer al Juez, sobre el cumplimiento de su obligación, precisamente aquella que sirve de presupuesto a la demanda, tal como anteriormente quedó asentado no pudo haber cumplido la parte actora con la única obligación que recaía sobre ella, pues no fue otorgado el documento definitivo de compraventa, oportunidad en la que debía pagar el saldo del monto por el que pactaron la venta, aunado al hecho de que efectivamente el demandado aceptó su incumplimiento al no dar contestación a la demanda y posterior, es decir, precluido el lapso del emplazamiento alegando el aumento del precio del inmueble producto de las remodelaciones que sufrió el edificio; es preciso advertir que el demandado no contestó oportunamente la demanda, primera oportunidad que se le otorga en el proceso civil, para defenderse, pues contrario a lo que alega la representación judicial de la parte demandada por ante esta alzada, que no se valoró en el devenir del proceso si la parte actora cumplió con la carga de probar haber cumplido con las obligaciones que asumió, al respecto observa este sentenciador que el incumplimiento de la actora era el pago del saldo del precio del inmueble, al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, suceso que no ocurrió, por lo que mal puede el demandado alegar que no se analizó todas las actas del proceso al momento de resolver el fondo de la controversia, en razón de ello se desecha este alegato. Así se resuelve.

      Resuelto lo anterior pasa de seguido este sentenciador a decidir el fondo y en tal sentido observa:

      Al respecto, este juzgador considera pertinente citar lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

      Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario.

      (negrillas del tribunal).

      Establece el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa lo siguiente:

      Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa

      . (negrillas del tribunal).

      Vistas las actas que integran el expediente, observa este revisor que la representación judicial de la parte demandada, compareció por ante el juzgado de la causa en fecha 17/10/2005, oportunidad en la que se dieron por citados en nombre de su representada, es decir, que a partir de este momento, comenzó a transcurrir el lapso de veinte (20) días de despacho, contemplado en nuestro ordenamiento jurídico para que el demandado contestara la demanda, lapso que precluyó el 14/11/2005, tal como se evidencia del cómputo que corre inserto al vuelto del folio 100 del expediente, lo que conlleva a que este sentenciador considere que la demandada no contestó la demanda. Así mismo, observa este juzgador que es el 22/11/2005, cuando la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos tendentes a desvirtuar y contradecir los términos en los que quedó establecida la litis, alegatos que al no estar destinados al ataque de los presupuestos de la acción, no pueden ser apreciados. Así se establece.

      En otro orden de ideas, es necesario resolver la confesión ficta alegada por la parte actora, en razón de ello es prudente traer a esta sentencia el contenido del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

      Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la pretensión del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido prueba alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso (…)

      .

      De la norma parcialmente trascrita se evidencian los requisitos para la procedencia de la confesión ficta del demandado, a saber:

      1. - La falta de contestación a la demanda dentro del lapso procesal pertinente.

      2. - Que la parte demandada no pruebe nada que le favorezca.

      3. - Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.

      Sobre los presupuestos procesales para la consumación de la confesión ficta, debe quien decide analizar los sucesos procesales y determinar su consolidación, en tal sentido observa:

      La falta de contestación a la demanda dentro del lapso procesal pertinente, en relación a este requisito observa este sentenciador que ya fue a.c.a., por tanto considera cubierto el mismo, en el sentido que el demandado teniendo la oportunidad para defenderse no lo hizo, configurándose la contumacia, rebeldía del mismo. Así se establece.

      Que la parte demandada no prueba nada que le favorezca, al respecto considera este jurisdicente establecer que en reiteradas oportunidades el Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido específicamente que aun y cuando el demandado no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha indicado de esta forma en la oportunidad que se le ha reservado en el procedimiento, (negrillas del tribunal). En consecuencia en el presente procedimiento sólo podrán ser admitidas aquellas pruebas orientadas a enervar la acción incoada por la parte actora y por cuanto de autos no se evidencia que el demandado hubiese promovido prueba alguna que la beneficiara, es decir, no fueron enfocadas a desvirtuar los alegatos explanados en el libelo de demanda, relacionadas con el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que se demanda, contrario todas las pruebas traídas al proceso lo que pretendieron fue demostrar excepciones y hechos para enervar el mérito de la causa, que pretendió alegar fuera del lapso de ley, por lo que se convence este sentenciador que el demandado no probó nada que le favorezca, considerando cubierto este requisito. Así se decide.

      Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho, en cuanto a esta exigencia observa este revisor que tal como quedó establecido, la demanda no es contraria a derecho, aunado a que lo pretendido por la actora está perfectamente amparado en nuestro ordenamiento jurídico, en tal sentido ahondará ente juzgador en la normativa legal que la protege, así tenemos que:

      En el caso de marras, se evidencia que al momento de la suscripción del contrato cuya ejecución se demandó, las partes manifestaron su acuerdo sobre la cosa (por un (01) apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Mi Castillete”, situado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués) y su precio noventa y ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 98.750.000,00), razón por la cual considera este sentenciador que el incumplimiento de las obligaciones origina la posibilidad de las partes de accionar jurisdiccionalmente la ejecución o resolución el contrato conforme a las estipulaciones del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.

      Así pues, conforme con el postulado contenido el en artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos. En el presente caso, no habiendo ejecutado su obligación la demandada, dentro del lapso contractualmente establecido, mal puede pretenderse excluida de la aplicación de la norma transcrita; ello por cuanto el incumplimiento del contrato suscrito entre las partes se debe a causas que le son imputables. Así se establece.

      En razón de las precedentes consideraciones, debe concluirse en la obligación de la demandada en la ejecución de las obligaciones que contrajo, cuyo cumplimiento se demandó, por la falta del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, oportunidad que de mutuo acuerdo fue fijada para el 30/07/2004, sin que conste en autos prueba en contrario. Así formalmente se decide.

      Por las razones expuestas, se declara la confesión ficta del demandado, como consecuencia de ello se declara sin lugar la apelación interpuesta en fecha 23/10/2007, por las abogadas Mariolga Q.T. y Nilyan S.L., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada el 31/07/2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M. contra el ciudadano M.S.V.; y, se declara que la parte actora cumplió con las obligaciones a su cargo con el objeto de lograr el otorgamiento del documento definitivo de venta y que sólo está obligada a pagar la suma de Sesenta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BsF. 68.750,oo), que representa el saldo del precio total del inmueble. En consecuencia de ello se ordena a la demandada al otorgamiento del contrato de venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, haciendo de ese modo la tradición a los ciudadanos J.M.D.O.C. y M.M.M., plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo, del inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Mi Castillete”, situado en la Calle Araure de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, mide noventa y cuatro metros cuadrados con veintitrés decímetros cuadrados (94,23 Mts.2), aproximadamente y tiene la siguiente distribución: Salón-comedor, 2 habitaciones principales, baño principal, balcón cubierto y cocina, lavandero, dormitorio y baño de servicio y los siguientes linderos: Norte: En parte con pared que lo separa del apartamento 2-A, y en parte con pared que lo separa del hall de distribución donde abre su puerta; Sur: Fachada sur del edificio; Este: En pared con fachada del edificio y en parte con pared que lo separa del apartamento 2-C; Oeste: Fachada principal del edificio; por arriba placa del edificio que lo separa del apartamento 3-B, por abajo placa del edificio que o separa del apartamento 1-B, que constan en documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 22/04/1966, bajo el N° 9, Tomo 24, Protocolo primero, una vez conste en autos que la parte actora consignó por ante el juzgado de la causa la cantidad de Sesenta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BsF. 68.750,oo), que representa el saldo del precio total del inmueble. Asimismo, deberá entregar el inmueble a la parte actora, libre de persona, bienes y sin medida o prohibición alguna. Dicha cantidad de dinero deberá ser consignada en el tribunal de la causa a favor de la parte demandada, en ejecución de sentencia. En caso que el demandado no de cumplimiento a la presente decisión, se ordena la protocolización del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez conste en autos, el pago o consignación del saldo pendiente por concepto de compraventa en el tribunal de la causa. Así formalmente se decide.

   2. DISPOSITIVA.

      En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: