Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Veintiséis (26) de Noviembre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-V-2009-000667

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano A.D.O.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-14.033.535.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos A.J.T.M., A.R. y L.G.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 33.131, 9.420 y 33.220, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos G.F.A. y N.R.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 6.011.602 y 1.723.907, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.C.D.L., O.F.F., F.F.B. y C.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 294, 70.671, 40.478 y 79.735, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, presentado en fecha 03 de Junio de 2009, por el ciudadano A.D.O.C., a través de su apoderado judicial, abogado A.J.T.M., ante la Unidad de Distribución de Documentos de los Juzgado de Primera Instancia en los Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, contra los ciudadanos G.F.A. y N.R.P..

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a éste Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación del escrito libelar y de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 10 de Junio de 2009, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer en cuaderno separado.

En fecha 15 de Junio de 2009, la representación accionante consigna los fotostátos a fin que se libren las respectivas compulsas y se agregue un juego al cuaderno de medidas. En fecha 16 de Junio de 2009, el representante de la parte actora consignó las expensas necesarias para práctica de la citación de la parte demandada, las cuales fueron libradas en fecha 26 de Junio de 2009.

En fecha 08 de Julio de 2009, el Alguacil designado deja expresa constancia de haber hecho efectiva la citación personal del co-demandado N.R.P.. En fecha 15 del mismo mes y año, el citado Alguacil dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal del co-accionado G.F.A..

En fecha 22 de Julio de 2009, previa solicitud de la representación accionante, el Tribunal acordó la citación del co-accionado G.F.A. mediante cartel y ordenó su publicación en los diarios El Nacional y El Universal. En fecha 03 de Agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó a los autos dos (2) ejemplares de los diarios El Universal y El Nacional, en los cuales publicó el cartel de citación en comento.

En fecha 17 de Septiembre de 2009, el abogado O.F.F., se constituyó en autos como apoderado judicial de los co-demandados, ciudadanos G.F. y N.R., consignó poder y se dio por citado en nombre de sus mandantes. En fecha 21 de Septiembre de 2009, el citado apoderado presentó escrito de contestación de demanda, en el que opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 10° de Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, contestó la demanda y consignó recaudo.

En fecha 24 de Septiembre de 2009, el apoderado actor desconoce en su contenido y firma la comunicación producida por la representación demandada y contesta la cuestión previa opuesta.

En fecha 25 de Septiembre de 2009, el apoderado judicial de los co-demandados consigna escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 28 de dicho mes y año; en relación a la prueba de cotejo promovida, fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la referida fecha para que se lleve a cabo el nombramiento de expertos grafotécnicos.

En fecha 29 de Septiembre de 2009, el apoderado de la parte actora presenta escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en la misma fecha.

En fecha 30 de Septiembre de 2009, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, en el cual quedaron designados los ciudadanos R.A.C., por la parte actora; el ciudadano RAYMON ORTA, por la parte demandada y por el Tribunal se designó a la ciudadana M.S.M..

En fecha 01 de Octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada solicita una extensión de quince (15) días para que tuviese lugar la prueba de cotejo, la cual fue acordada en fecha 06 del referido mes y año.

En fecha 20 de Octubre de 2009, los expertos designados consignan el dictamen grafotécnico, a fin que sea agregado a los autos y surta los efectos legales pertinentes.

En fecha 30 de Octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de alegatos a la cuestión previa opuesta y consignó recaudos.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato…

.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

.

Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

“Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

.

Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. …

.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos de la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

La representación judicial del ciudadano A.D.O.C., expresa en el escrito libelar que su representado mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano G.F.A., en su carácter de arrendador, sobre un inmueble constituido por el local distinguido con el Numero 2, ubicado en el Edificio ULTRAMAR, situado con frente a la Avenida San Martín y la Calle Oeste 12, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el año 2003.

Alegó el referido apoderado que desde el inicio de la relación contractual el ciudadano A.D.O.C., ha venido cumpliendo fiel y cabalmente con su obligación de pagar, por lo que a la presente fecha se encuentra solvente, según facturas de pago emitidas por el arrendador, correspondientes a los meses de Diciembre de 2008 a Abril de 2009, ambos inclusive.

Indicó que el arrendatario en fecha 12 de Mayo de 2009, tuvo conocimiento que el arrendador G.F.A., en su propio nombre y en representación del su cónyuge, dio en venta al ciudadano N.R.P. el inmueble que actualmente ocupa el arrendatario, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍAVRES (Bs. 500.000,00); que dicha venta fue autenticada por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distritito Capital, en fecha 22 de Febrero de 2008, bajo el N° 41, Tomo 60 de los libros respectivos y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Julio de 2008, bajo el N° 09, Tomo 08, Protocolo Primero.

Arguye igualmente que dicho inmueble fue vendido violando el derecho de preferencia que le correspondía al arrendatario por cuanto venía ocupando el inmueble hace más de cinco años, tomando en consideración lo dispuesto en los Artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamenta la demandada con apego a lo dispuesto en los Artículos 33, 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, relativos al derecho de preferencia o retracto legal arrendaticio.

Solicitó que se reconozca y otorgue a su mandante el derecho de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble objeto de la pretensión; se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad Ut Supra indicado y que en la sentencia definitiva se expresen los términos suficientes para que sirva al arrendatario como título de propiedad.

Finamente solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras de conformidad a lo establecido en los Artículos 585 y 588, Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 500.000,00) o lo que es igual a NUEVE MIL NOVENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (UT. 9.091).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte, el abogado L.A.G., actuando en nombre y representación de los ciudadanos G.F.A. y N.R.P., en la oportunidad de contestar la demanda incoada en su contra, admitió que el actor es arrendatario del inmueble objeto de la pretensión desde el año 2003 y que a la fecha se encuentra solvente con los pagos de los cánones.

Rechazó formalmente de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo señalado en los Articulo 346 y 361 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del demandante, al sostener que tuvo conocimiento de la compra venta del inmueble arrendado en fecha 12 de Mayo de 2009, e igualmente rechazó formalmente que dicha venta se halla realizado violando el derecho de preferencia del arrendatario.

En este orden alegó la cuestión previa contenida en el Ordinal 10° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción y por último solicito la declaratoria sin lugar de la pretensión con todos los pronunciamientos de Ley.

Planteados los límites de la controversia el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la defensa previa opuesta por la representación demandada, y al respecto observa:

DE LA CADUCIDAD INVOCADA

El referido abogado L.A.G. alegó a favor de sus poderdantes el contenido del Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al sostener que en fecha 09 de Febrero de 2008, el actor mediante comunicación enviada al arrendador manifestó no estar interesado en la compra de dicho inmueble, y que de dicha documental se evidencia la confesión por parte del arrendatario a ese respecto, según lo establecido en Sentencia N° 260 de fecha 20 de Mayo de 2005, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ya que para el día 30 de Marzo de 2008, sabía de la venta del inmueble.

Por su parte el apoderado actor expresó que si bien el referido artículo establece que el derecho de retracto legal debe ser interpuesto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, adjuntando copia certificada del documento de la negociación, también es cierto que ello nunca ocurrió y que la representación demandada no señala en autos en que fecha o con cual documento tuvo tal conocimiento, y que por tanto su poderdante se enteró de la venta en fecha 12 de Mayo de 2009, demandando en tiempo oportuno.

Ante lo aquí expuesto, estima pertinente éste Juzgador precisar previamente lo siguiente:

El Jurisconsulto R.O.O., ha definido la caducidad de la pretensión como la sanción que se le impone a un ciudadano, constituida por la omisión y el transcurso de un plazo dentro del cual la ley habilita a su titular, para hacer valer una pretensión material por ante los órganos jurisdiccionales, verificándose con ello una condición de inadmisibilidad por la cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del Estado; de esta definición se desprende que el mencionado jurista se demarca completamente de lo que se venía entendiendo por caducidad de la acción que fue la que acogió nuestro legislador al sancionarse el Código de Procedimiento Civil, en el año 1987, debido a que lo que caduca es la pretensión y no la acción, ya que la acción es un derecho abstracto que garantiza el acceso a la jurisdicción y no tiene vinculación alguna con la pretensión que se hace valer ni mucho menos con los derechos sustanciales que se discuten en el proceso; por su parte la caducidad sustancial como lo afirma el maestro Cuenca, es la pérdida irreparable de un derecho por el sólo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer, siendo ello así, afirma R.O.O., que el derecho de acceso a la jurisdicción es un supuesto con respecto de la decisión que declare la caducidad, resultando incoherente seguir hablando de la caducidad de la acción, ya que esto permite afirmar que la caducidad es un presupuesto de admisibilidad o no de la pretensión, es decir, lo que caduca es la pretensión y no la acción procesal, y así lo sostiene éste Juzgador.

En este orden de ideas, resulta necesario también transcribir en el presente fallo, lo que estipula el Artículo 47 de la Ley Especial, y a tales efectos observa:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

. (Énfasis del Tribunal)

Conforme las anteriores consideraciones, comprueba el Tribunal que el lapso de los cuarenta (40) días calendarios comienzan a correr, específicamente, a partir de que el arrendatario tenga conocimiento cierto de que la enajenación del bien arrendado se hizo efectiva a un tercero, tal como lo establece la sentencia señalada Ut Supra y no a partir del momento en que el propietario, a tenor de lo establecido en el Artículo 44 eiusdem, le oferte en venta el inmueble en cuestión y siendo así la caducidad invocada por la representación demandada con fundamento en la misiva de fecha 09 de Febrero de 2008, cursante al folio72 del expediente, resulta contraria a derecho, por consiguiente se declara improcedente la cuestión previa opuesta a ese respecto, y así queda establecido.

Resuelto el punto anterior, el Tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respeto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

A los folios 5 al 7 del expediente marcado con la letra “A” riela poder que otorgó el ciudadano A.D.O.C. en fecha 27 de Febrero de 2009, a los abogado A.J.T.M., A.R. y L.G.S., ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 23, Tomo 15 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

Riela a los folios 8 al 13 del expediente marcada con la letra “B” copia certificada de diversas actuaciones contenidas en el expediente administrativo N° 77.527-F1, expedida por el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 507, 509, 510 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que el ciudadano G.F. solicitó la regulación de alquiler del Local N° 2 del Edificio Ultramar, alquilado al demandante en el año 2003, y así se decide.

Cursa a los folio 14 al 17 del expediente marcado con la letra “C”, ejemplar del contrato de arrendamiento autenticado, suscrito entre el ciudadano G.F.A., en su condición de arrendador, y el ciudadano A.D.O.C., en su condición de arrendatario, al cual se le adminicula el ejemplar de dicho documento cursante a los folios 82 al 85 del expediente, así como los recibos de pagos de cánones de alquiler, cursantes a los folios 18 al 22 del expediente marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, y el que riela al folio 91 del expediente, a los cuales este Juzgado les otorga valor probatorio conforme con los Artículos 12, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y aprecia como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, al igual que la solvencia del inquilino respecto de los cánones de Diciembre de 2008 a Mayo de 2009, consignados en autos para la fecha de interposición de la pretensión, y así se decide.

Riela a los folios 23 al 26 del expediente copia certificada del documento suscrito en fecha 22 de Febrero de 2008, entre los ciudadanos G.F.A. y el N.R.P. ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 60 de los libros respectivos, y protocolizado en fecha 25 de Julio de 2008, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 9, Tomo 8, Protocolo Primero, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad a los dispuesto en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que el primero de los nombrados en fecha cierta dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable el local objeto de la pretensión bajo estudio al segundo de los nombrados, y así se decide.

A los folios 63 y 64 del expediente riela poder que otorgaron los ciudadanos G.F.A. y N.R.P. en fecha 31 de Julio de 2009, a los abogados J.C.D.L., O.F.F. y F.F.B., ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 03, Tomo 93 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes, y así se decide.

Al folio 72 del expediente riela comunicación de fecha 09 de Febrero de 2008, librada por el ciudadano A.D.O.C. en su condición de arrendatario, al ciudadano G.F.A., en su carácter de arrendador del bien inmueble de autos, donde el primero le participa al segundo de los nombrados su voluntad de no estar interesado en la compra del inmueble de marras señalado Ut Supra que le ofertó mediante misiva de fecha 30 de Enero de 2008.

Esta instrumental fue presentada por la representación demandada y desconocida en su contenido y firma por el apoderado judicial de la parte actora, al considerar que tanto el aviso que debe hacer el propietario del inmueble contenido de la oferta de venta como la notificación de aceptación o rechazo de la misma deben efectuarse mediante documento autentico a tenor de lo pautado en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A su favor la representación de los demandados en fecha 25 de Septiembre de 2009, con vista al cuestionamiento opuesto por la contraparte, promovió prueba de cotejo sobre el citado documento con la finalidad de demostrar su autenticidad, y a tales efectos señaló documentos indubitados para su cotejo con el original del contrato y de la carta en comento; prueba esta que fue admitida por el Tribunal en fecha 28 del mencionado mes y año, por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, dejando a salvo su apreciación en la definitiva; designándose para el cargo de expertos grafotécnicos en su debida oportunidad a los ciudadanos R.C., M.S.M. y RAYMON ORTA MARTÍNEZ, a quienes, una vez realizadas las formalidades de ley, se les concedió un lapso de quince (15) días de despacho para la consignación del informe pericial respectivo.

Así las cosas, en fecha 20 de Octubre de 2009, los expertos grafotécnicos, procedieron mediante diligencia a consignar en el presente expediente dictamen pericial junto con planas gráficas representativas, reconociendo su contenido como cierto y suyas cada una de las firmas que lo suscriben, dando así cumplida con la misión encomendada por el Tribunal respecto de la prueba grafotécnica promovida por la representación demandada sobre la comunicación objeto de su defensa, por lo que el Tribunal observa:

Del detallado y pormenorizado estudio que hizo el Tribunal a las resultas del informe pericial que corre a los folios 113 al 121 del expediente, se infiere que el mismo cumplió con las formalidades previstas en el Artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue rendido por escrito ante este Tribunal, en la forma indicada por el Código Civil, por lo que este Despacho le otorga valor probatorio y lo aprecia en la presente causa, e infiere que en el aparecen especificados tanto la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, como los métodos y sistemas utilizados en dicho examen y las conclusiones a que llegaron dichos expertos, en las cuales expresamente determinaron lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…La firma de carecer cuestionado que, como de “A.D.O.C..”, “Cédula de identidad N° V- 14.033.535.”, aparece suscrita en la Comunicación de fecha: “Caracas, 09 de febrero de 2.008, marcada “1” inserta al folio 72 del ASUNTO PRINCIPAL AP11-V-2009-000667, fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “A.D.O.C.”, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.033.535, como “EL ARRENDATARIO” con el carácter de uno de “LOS OTORGANTES.”, suscribió el contrato de Arrendamiento, de fecha: CHUAO, Once (11) de Julio de dos mil ocho (2008).”, otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 86, Tomo 153 de los libros de autenticaciones respectivos, que original marcado “2” corre inserto a los folios 82, 83, 84 y 85 del ASUNTO PRINCIPAL AP11-V-2009-000667, que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “A.D.O.C.” suscribió el documento indubitado (Contrato de Arrendamiento)…” (Negrillas de los expertos).

Con vista a lo anterior se puede evidenciar claramente que los apoderados de los co-demandados probaron la autenticidad del documento desconocido por la representación del accionante, ya que a través de la referida experticia grafotécnica se pudo constatar que sí es la firma del actor la que suscribe la prueba instrumental que cursa al folio 72 del expediente, razón por la cual se tiene por reconocido el documento cuestionado; y siendo así, el Tribunal declara improcedente el desconocimiento opuesto y le otorga valor probatorio a la citada prueba de conformidad con los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y aprecia de su contenido que el ciudadano A.D.O.C. le manifestó al vendedor en fecha 09 de Febrero de 2008, no estar interesado en la compra del inmueble de marras que le ofertó en fecha 30 de Enero de 2008, y así queda establecido.

Rielan a los folios 126 al 133 del expediente escrito de defensa y copia certificada del recurso de nulidad de acto administrativo, consignados a los autos en fecha 30 de Octubre de 2009, por la representación judicial de los demandados y en vista que el lapso probatorio finalizó en fecha 06 de Octubre de 2009, conforme se evidencia del cómputo certificado practicado por la Secretaría de este Despacho, cursante al folio 102 del expediente, dado que la extensión acordada por auto de esa fecha cursante al folio 103 de las actas procesales, fue única y exclusivamente para la evacuación de la prueba grafotécnica promovida en esta causa, es por lo que el Tribunal desecha del proceso el referido escrito de defensas así como la prueba consignada, por extemporáneas, en atención al principio de preclusividad de los lapso procesales, y así se decide.

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia y valoradas las pruebas traídas a los autos por ambas representaciones judiciales, este Despacho pasa a resolver el mérito de la litis la en los siguientes términos:

Como quiera que la representación de la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su declaratoria con lugar.

El autor M.R. en su obra “La terminación del contrato de arrendamiento de inmuebles” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley que rige la materia.

En el contenido del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se delimitan de manera precisa la diferencia que existe entre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derechos que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia ofertiva se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que las normas contenidas en la Ley no se limitan a reconocerle su derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta; mientras que, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a los términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar de ese tercero adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, tal como lo estipulan los Artículos 42 y 43 eiusdem.

De las normas transcritas se evidencia que el legislador previó dos (2) supuestos temporalmente diferentes, uno anterior y otro posterior a la venta, por lo que nada obsta para que aquél a quien la Ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue en el derecho de adquirir el inmueble vendido a un tercero en virtud de la celebración de un contrato de compraventa, siempre y cuando no se verifique la oferta prevista en el Artículo 44 de la Ley Especial Inquilinaria.

Ahora bien, de lo anterior se infiere que el espíritu literal del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia, a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y, sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación, o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a su vez, en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras, se debe concluir en que, al agotarse el ejercicio del derecho preferente en el caso particular bajo estudio, ya que a la parte accionante le fue ofertado el inmueble de marras mediante comunicación de fecha 30 de Enero de 2008, y que éste manifestó en forma fehaciente no estar interesado en la adquisición del mismo, tal como se evidencia del documento de fecha 09 de Febrero de 2008, cursante al folio 72 del expediente, ya valorado y apreciado Ut Supra y siendo que la transferencia de la propiedad al tercero adquiriente se verificó el día 25 de Julio de 2008, conforme el documento certificado cursante a los folios 23 al 26 del expediente, es obvio que la venta se realizó dentro del lapso de los ciento ochenta (180) días calendario que estipula el Artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto es evidente que el actor no tiene el derecho legítimo de retraerse en la enajenación efectuada, ya que para ello obligatoriamente se hace necesario que no se le haya ofertado en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, tal como lo estipula el Literal a) del Artículo 48 eiusdem, cuando pauta en forma expresa que “el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el Artículo 43 ibídem, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el Artículo 44 de dicho Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos, a saber, voluntad de vender, precio, condiciones y modalidades de la negociación, y así se decide.

En este orden, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, concluye en que bajo la óptica del derecho inquilinario, no puede darle crédito a la existencia de un retracto legal arrendaticio que no quedó probado en autos, puesto que la representación actora no trajo a las actas procesales las probanzas necesarias para ello, conforme los lineamientos establecidos en el presente fallo, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hizo, dado que en materia probatoria se hace imperativo que todas las pruebas promovidas por la parte actora para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el escrito libelar, deben quedar fácticamente evidenciadas en los autos, y así se decide.

Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de un derecho de retracto legal arrendaticio que no quedó probado en este proceso en particular, pues, mal puede pretender el actor subrogarse en la venta en cuestión cuando él mismo manifestó no estar interesado en la misma, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no de la obligación demandada, y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así formalmente queda establecido.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar sin lugar la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la cuestión previa propuesta por la representación demandada, contenida en el Ordinal 10° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se verificó en autos la caducidad invocada.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano A.D.O.C., a través de sus abogados A.J.T.M., A.R. y L.G.S., contra los ciudadanos G.F.A. y N.R.P., representados por los abogados J.C.D.L., O.F.F. y F.F.B., todos plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión; por cuanto la representación actora no demostró en autos el derecho de retraerse en la enajenación efectuada, ya que quedó probado en autos que previamente se le hizo la manifestación contenida en el Artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena en costas a la parte accionante tal como lo pauta el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de Noviembre de Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo las 02:56 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/PL-B.CA.

Asunto Nº AP11-V-2009-000667

Materia Civil-Arrendamiento Inmobiliario

Acción de Retracto Legal Arrendaticio