Sentencia nº RC.000085 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 14 de Marzo de 2011

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010-000549

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio de cumplimiento de contrato intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana OLY N.A.B., representada judicialmente por los abogados L.M. y J.S.R., contra los ciudadanos S.T. y A.G.D.T., representados por los abogados A.B.R., A.P. y J.V., quienes reconvinieron por cumplimiento de contrato, resolución y pago de Cláusula Penal; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, dictó sentencia en fecha 28 de julio de 2010, declarando con lugar la apelación interpuesta por la demandada, sin lugar la demanda, procedente la reconvención, con lugar la resolución de contrato y condenando al pago de las en costas procesales a la demandante-reconvenida.

Contra la preindicada sentencia, la representación judicial de la accionante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación y réplica.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Por razones metodológicas, la Sala altera el orden de conocimiento de las denuncias de actividad y procede al análisis de la segunda de la siguiente forma:

II

Al amparo del ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante el quebrantamiento del artículo 243 ordinal 5°) eiusdem, al haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa.

Argumenta el formalizante que la sentencia impugnada no analizó los alegatos planteados en el escrito de contestación a la reconvención, tendientes a evidenciar que fue voluntad de las partes el establecer una prórroga al otorgamiento del documento definitivo de venta, lo cual quedaría evidenciado una serie de circunstancias.

Que al no ser analizados estos alegatos de la contestación a la reconvención, la recurrida infringió el citado artículo 243 ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil, por falta de decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a las defensas expuestas.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

…Con apoyo en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del ordinal 5| del artículo 243, eiusdem

(…Omissis…)

Para hacerlo destacamos que, ciertamente, tal como lo señala la sentencia, nuestro mandante planteó como alegato fundamental para apoyar su pretensión, que en el documento notariado de fecha 05 de noviembre de 2007 (en lo sucesivo en esa denuncia ‘el documento notariado), la vendedora codemandada manifestó recibir de nuestra mandante la suma de BS. 22.500,oo como un nuevo abono al precio de venta, y que con ello se modificó ipso facto lo señalado en el contrato suscrito el 11-6-2007, pues se varió con ello el saldo a cancelar por concepto de precio y, por otra parte, que en el mismo acto y documento, indicó también la otorgante aquí demandada que estaba conforme en dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta, pues aún debía obtenerse la liberación de la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la promesa bilateral de compraventa.

Pero es el caso, ciudadanos Magistrados, que mi mandante no se redujo a hacer ese alegato se había producido el cambio contractual aludido, sino que en ulteriores escritos, señaladamente el de pruebas y el de contestación a la reconvención, alegó que las partes habían desarrollado a partir del otorgamiento de tal documento una serie de actividades que vendrían a conformar ese nuevo acuerdo, aviniéndose con tal proceder a un estado de cosas contractual en e que estaba fuera de dudas que el plazo original del noventa días originalmente convenido para el otorgamiento definido de la compraventa, cencido el 13 de septiembre de 2007, había quedado atrás y sin efecto alguno, y se había abierto entre las partes una cuerdo nuevo, en el propósito de culminar lo que se habían propuestos desde siempre como era celebrar la venta definitiva, una que estuviese listo el documento de liberación de hipoteca.

(…Omissis…)

En este sentido, puede conformarse que al dar contestación a la reconvención y con vista de los nuevos planteamientos hechos por la reconviniente, nuestra mandante desarrolló lo siguientes alegatos:

1) Que el Registro de Información fiscal de la demandada y que ésta le entregó, fue expedido en fecha 17 de septiembre de 2007, ‘es decir, que la demandada reconviniente A.G. deT. obtuvo su R.I.F. fuera del plazo convenido entre las partes en dicho contrato de opción de compra-venta…’ (Omissis) ‘¿Cómo es que iba a transferirle la propiedad del apartamento a la compradora mediante la firma y otorgamiento del respectivo documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna Inmobiliaria dentro de los 90 días calendarios estipulado en dicho contrato…?, si ésta no tenía su R.I.F. para era fecha…’ (SIC) (FOLIO 126).

(…Omissis…)

Igualmente nuestra mandante desarrolló los argumentos, conforme a los cuales, en el Documento Notariado en referencia la codemandada admite que, para esa fecha 11-06-07 no se había obtenido aún la liberación de la hipoteca de parte del banco mercantil y el lapso continuaba para obtener tal liberación, según lo indica expresamente la otorgante.

Y adujo también que fue sólo en la contestación de la demanda cuando vino la parte demandada a invocar de improviso la invalidez de dicho documento notariado y consecuente preclusión del plazo original, lo que constituía una manifestación del reconocimiento de la existencia de un nuevo plazo y extinción del primigenio, pues ¿Cómo es que si el contrato estaba vencido no optaron antes por ejecutar las arras de Bs. 40000,oo a las cuales habrían tenido derecho y vienen a pedirla sólo en la reconvención…

(Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante indica que la recurrida no analizó los alegatos esgrimidos por la accionante en la contestación a la reconvención.

De acuerdo a lo alegado por el formalizante, la Sala de Casación Civil procede al análisis tanto del escrito de contestación a la reconvención como la recurrida a fin de determinar si fueron o no atendidos los indicados alegatos. Señaló la demandante en su escrito de contestación a la reconvención, lo siguiente:

…Por su parte la co-demandada reconviniente A.G.D.T. FIRMÓ ante esa misma Notaría Pública cuadragésima Segunda otro instrumento público en fecha 05 de noviembre de 2007, asentado bajo el N° 57, Tomo 73 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual nuevamente le opongo a los demandados reconvinientes; instrumento público éste mediante el cual dicha ciudadana dejó expresa constancia de haber recibido de la ciudadana OLY N.A.B. las cantidades de CIENTO TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 132.500.000,oo) (hoy 132.500 Bolívares fuertes), más la cantidad de VEÍNTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.500.000,oo) (hoy 22.500 Bolívares Fuertes), para un total de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo) (hoy BSF 155.000), cantidad ésta imputable al precio de la venta del inmueble, es decir que los vendedores a la presente fecha han recibido en pago más del cincuenta por ciento (50%) del precio pactado por el apartamento, restándole solamente a la compradora por pagarle e los vendedores la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BSF 110.000) . en éste mismo instrumento jurídico la co-vendedoora y co-propietaria A.G.D.T., decidió dejar sin efecto la CLÁUSULA CUARTA del contrato de marras, referente al plazo allí establecido para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario; tratándose de un documento público hace plena prueba a favor de la actora reconvenida, documento éste que nuevamente le oponga a la parte demandada reconviniente.

(…Omissis…)

Ciudadano Juez, es necesario destacar que los hoy reconvinientes S.T. Y A.G. deT. en su carácter de copropietario y vendedores del mencionado inmueble, estaban en pleno conocimiento de que la compradora OLY N.A.B., dese el mismo momento en que firmaron el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, ésta comenzó diligentemente a hacer todas las gestiones necesarias ante el IPASME institución de la cual ella es empleada, con el fin (Sic) conseguir el saldo deudor, es decir los CIENTO TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 132.500.000) restantes de cuyo monto, como ya lo he referido antes, la compradora le entregó a los vendedores la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVRES (BS. 22.500,oo), a los propietarios y vendedores, específicamente la ciudadana A.G.D.T. quien aceptó de la compradora dicha cantidad y dejó sin afecto la cláusula cuarta del citado contrato referente al plazo allí convenido, y ello debido a que los vendedores NO habían pagado la hipoteca que pesa sobre el inmueble y tampoco habían solicitado su liberación a su Acreedor Hipotecario banco mercantil, C.A. (Banco Universal), en tal sentido la COMPRADORA continuó con las gestiones ante el IPASME para conseguir el resto del dinero, es decir, los CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo) restantes, de cuyas gestiones siempre estuvieron enterados los vendedores S.T. y A.G. deT..

(…Omissis…)

Ciudadanos Juez, sorprende los alegatos y argumentos esgrimidos por la representación de la parte demandada reconviniente, al hacer alarde a los largo de su escrito de contestación y reconvención, de un supuesto incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la actora hoy reconvenida, cuando en realidad a la luz de estos autos está más que probado que la actora ciudadana OLY N.A.B. cumplió al momento de la firma de dicho contrato de opción de compra-venta, entregando a los ciudadanos vendedores S.T. TORRES Y A.G. deT., la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 132.5000.000) (Hoy 132.500 Bolívares Fuertes), y luego le entregó la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.500.000,oo) (hoy 22.500 Bolívares Fuertes), para un TOTAL hasta la presente fecha de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS 155.000.000,OO) (Hoy BsF. 155.000), todo ello imputable al precio convenido por dicho apartamento, mientras tanto dentro del respectivo plazo convenido los hoy demandados reconvinientes S.T. TORRES Y A.G. deT. debían por su parte pagar a su Acreedor Hipotecario para que éste le liberase la HIPOTECA DE PRIMER GRADO que sobre dicho inmueble pesa, así poder cumplir ambas y llevar a feliz término dicha negociación.

(…Omissis…)

La representación de los codemandados hoy reconviniente, manifiesta insistentemente en un supuesto incumplimiento del Contrato del Opción de Compra-Venta por parte de mi representada OLY N.A.B., alegando que ésta nunca cumplió con sus obligaciones dentro del plazo de NOVENTA (90) DÍAS CALENDARIO establecido en el mismo, cuestión que desde luego no es cierto, ahora bien ciudadano Juez, todos sabemos que para el otorgamiento de una FIRMA DE LA VENTA DE UN INMUEBLE ante cualquier Registro Inmobiliario, se requiere como requisito indispensable de las partes firmantes OTORGANTES (vendedor y comprador) el registro de Información Fiscal conocido por todos como R.I.F., EL CUAL NECESARIAMENTE DEBE SER PRESENTADO ANTE EL REGISTRO Inmobiliario antes de la Firma junto con el Documento a protocolizar, o al menos al momento de la firma, de lo contrario no puede4 otorgarse el documento, pues si ese requisito no le es permitido firma a las partes contratantes (vendedor y comprador). Ahora bien ciudadano Juez de las Actas Procesales que confirman esta causa, se puede apreciar claramente a la L. delF. 61, que la co-propietaria y vendedora del inmueble en cuestión señora A.G. deT., le fue EXPEDIDO su Registro de información Fiscal (R.I.F.) en fecha 17 Septiembre de 2007, es decir que la demandada reconviniente A.G. deT. obtuvo su R.I.F., fuera del plazo convenido entre las partes en dicho contrato de opción de compra-venta, este requisito es indispensable para firmar ante el Registro Inmobiliario de venta de una (Sic) apartamento, Es de hacer notar ciudadano Juez, que la Solvencia de Hidrocapital también es un requisito fundamental (Sic) para el otorgamiento del documento de venta en el registro Subalterno, y ésta fue EXPEDIDA a los vendedores en fecha 14 de Noviembre de 2007, según consta al folio 62 del presente expediente, sin ésta Solvencia los vendedores no podía transferirle la propiedad del inmueble a la compradora. Entonces nos preguntamos. ¿…Cómo es que iba a transferirle la propiedad del apartamento a la compradora mediante la firma y otorgamiento del respectivo documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna Inmobiliaria dentro de los 90 días calendarios estipulados en dicho contrato…?, si ésta no tenía R.I.F., para esta fecha. Aunado al techo NOTORIO de que están ni su cónyuge S.T.T. (Sic) había pagado y liberado la HIPOTECA y hasta la presente fecha aún no lo ha hecho, pues aún pesa dicho gravamen sobre el apartamento objeto de la negociación…

(Resaltado es del texto transcrito).

De esta transcripción parcial del escrito de contestación a la reconvención, se observa que el demandante reconvenido alegó:

1. -Que en fecha 5 de noviembre de 2007, la codemandada reconviniente A.G. deT. firmó en Notaría, un documento de recibo por la cantidad de BsF. 132.500,oo más la cantidad de Bs. F 22.500,oo, cantidad imputable al precio de la venta del inmueble, habiendo recibido los vendedores más del cincuenta por ciento (50%) del precio de venta del inmueble. Que en ese mismo documento, la co vendedora y copropietaria A.G. deT. decidió dejar sin efecto la cláusula cuarta del contrato, referente al plazo allí establecido para el otorgamiento del documento definitivo de venta.

2. - Que los vendedores no habían pagado la hipoteca que pesa sobre el inmueble y tampoco solicitado su liberación al acreedor hipotecario Banco Mercantil, C.A., (Banco Universal), y que nunca llegaron a liberar la hipoteca de primer grado.

   Que nunca hubo la intención de llevar a cabo la venta del inmueble en el plazo inicial, pues habiendo recibido de la compradora Bs. F. 155.000 no pagaron al acreedor hipotecario el monto de la deuda hipotecaria que alcanzaba tan solo BsF. 36.000,oo.

3. - También alegó el demandante reconvenido, que los vendedores obtuvieron el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) en fecha 17 de septiembre de 2007, es decir, fuera del plazo convenido entre los contratantes para el otorgamiento de la venta, y que tal requisito era indispensable para efectuarla, lo cual denota que sin esta solvencia, los demandados no podían cumplir con el contrato de opción de compra venta.

   La recurrida, al analizar los alegatos del demandante reconvenido, señaló lo siguiente:

   …La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana A.G. deT. manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta. Modificación de las modalidades contractuales no válida, dado que, primero, no se precisa en la manifestación del 05.11.2007, en qué consiste; y dos, porque aun cuando hubiese sido precisa constituye una simple manifestación unilateral de una de las contratantes, la cual no puede modificar o contradecir el acuerdo bilateral (art. 1159 Cciv). Luego, no hay la tal extensión o prorroga.

   Por otra parte, observa que el término para la firma se extiende a casi diez meses después, al fijarla para el 09.04.2008, es decir, que se dio una prorroga abierta a criterio de la opcionante, la cual no se acreditó haya sido concedida. ¿Qué hubo una conducta de aceptación tácita de los vendedores?. No, no es cierto, porque cuando se niegan a asistir la firma, es evidente que están manifestando su desacuerdo, con en el excesivo tiempo que se tomó la compradora para poner a su disposición el dinero. Era de su potestad ejecutar la opción o considerarla resuelta (art. 1167 Cciv).

   Luego, considera quien sentencia que este elemento del término no se encuentra cumplido, ya que la compradora, en el plazo previsto de 90 días consecutivos (incluida la prorroga) para formalizar la venta, no puso a disposición de los vendedores el dinero. ASI SE DECLARA.

   Luego, esa ausencia de constancia del pago íntegro de la obligación en el tiempo previsto contractualmente, cuya carga probatoria tiene la parte demandada, hace inferir que los demandados tienen razón en su alegato de que no había el pago íntegro de los Bs. 115.000.000,oo y no pudiendo los demandantes ser constreñidos a recibir un pago parcial (art. 1291 Cciv), resulta claro que en la oportunidad fijada para el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, la parte demandante no cumplió con su obligación de pagar íntegramente el precio. ASI SE DECLARA.

   En consecuencia, se impone estimar procedente la reconvención planteada por la parte demandada, y en vista del incumplimiento de la parte actora reconvenida, con sus obligaciones previstas en el contrato suscrito en fecha 11.07.2007 por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, se declara resuelto dicho contrato, estableciendo que la parte accionada tiene derecho a retener la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000.oo), por concepto de penalidad convenida contractualmente, y así mismo que está obligada a restituir, sin plazo alguno, la cantidad de Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 115.000,oo), entregados en calidad de arras. ASÍ SE DECIDE…

   .

   Como puede observarse, la sentencia impugnada hizo un análisis superficial de alguno de los alegatos del demandante reconvenido, omitiendo pronunciamiento sobre el punto de la inexistencia del pago de la deuda hipotecaria para el momento del plazo inicial de la venta del inmueble, lo cual, según el demandante, demostraría que fue voluntad de los contratantes el establecer un nuevo plazo.

   Tampoco hubo pronunciamiento alguno por parte de la recurrida, sobre la fecha de obtención de los vendedores del Registro de Información Fiscal (R.I.F) como demostrativo de que para la fecha inicial de venta, los vendedores no habían obtenido el referido R.I.F..

   Estos alegatos formaron parte de la contestación a la reconvención, y el demandante reconvenido hizo insistencia, sobretodo el de la falta de pago de la deuda hipotecaria, el cual ocupó varias páginas del escrito de contestación a la reconvención. Sin embargo, la recurrida no analizó ni resolvió nada sobre el particular.

   De esta forma, la recurrida quebrantó lo dispuesto en el artículo 243 ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a los alegatos y defensas expuestas por la demandante en su escrito de contestación a la reconvención. Así se decide.

   Por las razones señaladas, la presente denuncia será declarada procedente, y con lugar el recurso de casación en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

   Al ser declara procedente la indicada denuncia de actividad, la Sala se abstiene de continuar conociendo las restantes del escrito de formalización.

   DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la ciudadana OLY N.A.B., contra la sentencia de fecha 28 de julio de 2010, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

   Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

   No ha lugar la condenatoria al pago de las costas procesales dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

   Publíquese, regístrese y remítase este expediente al Tribunal Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil once. Años: 200º de la Independencia y 152° de la Federación.

   Presidente de la Sala,

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   Y.A. PEÑA ESPINOZA

   Vicepresidenta,

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   ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

   Magistrado-Ponente,

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   C.O. VÉLEZ

   Magistrado,

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   A.R.J.

   Magistrado,

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   L.A.O.H.

   Secretario,

   ____________________________

   C.W. FUENTES

   Exp. AA20-C-2010-000549

   Nota: publicada en su fecha a las

   El Secretario,