Decisión nº 10.179-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Septiembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, con informes de la parte actora.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

   PARTE ACTORA: ciudadana O.M.G.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 12.010.957.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: W.R.V. y P.S.E., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.577 y 3194 respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: los ciudadanos D.N.R. (Vda) BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.186.109, 10.336.558, 10.825.522, y 14.203.162 respectivamente.

   APODERADOS JUDICIALES DE LOS CODEMANDADOS de los ciudadanos D.N.R. (Vda) BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R.: S.R.A.C., H.A.A., J.G.C.,K, A.G.G., R.R.R.R. y B.D.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.303, 41.791, 65.622, 51.307, 60.858 y 75.286, respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 21.07.2010, por el abogado W.R.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana O.M.G.Z., contra la decisión del 20.07.2010, proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana O.M.G.Z. contra los ciudadanos D.N.R. de BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R..

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 02.08.2010 (f. 164 al 166), este Tribunal dio por recibido el expediente, le dio entrada y cuenta al Juez. En esta misma fecha este Juzgado Superior Primero dicta autos mediante los cuales acepta competencia de conocer el presente asunto y le fija tramite de juicio breve.

   Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició el presente proceso mediante demanda interpuesta por la ciudadana O.M.G.Z., por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra los ciudadanos D.M.R. viuda de BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., reclamando el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 9, de la casa No. 5 situada en el Barrio Agricultura, Final de la calle Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, conformado por las siguientes dependencia: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, Balcón, cocina y lavadero, cuyos linderos y medidas y demás determinaciones se harían constar en el documento definitivo de venta.

   Por auto de fecha 08.08.2010 (f.14 al 15), el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda interpuesta, y le dio trámite por la vía del Procedimiento Breve.

   Del folio 16 al 79 rielan conjunto de actuaciones destinadas a la práctica de la citación de la demandada y se designó como defensor ad litem al abogado R.S..

   Mediante diligencia de fecha 21.06.2010 (f. 80 al 92) el apoderado judicial de la parte demandada consignó contestación a la demanda.

   Mediante diligencia de fecha 29.06.2010 (f. 96) la representación judicial de la parte actora alego la confesión ficta de la demandada.

   En fecha 29.06.2010 (f 98) el defensor ad litem, abogado R.S., negó, rechazó y contradijo la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta incoada en contra de sus defendidas.

   En fecha 08.07.2010 (f 111 al 134) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 08.07.2010. (f. 135) el Tribunal A quo admite en cuanto ha lugar en derecho la pruebas promovidas por la parte demandada.

   En fecha 12.07.2010 (f. 136) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 12.07.2010 (f. 140) el Tribunal A quo admite las pruebas promovida por la representación judicial de la parte actora

   En fecha 20.07. 2010 (f. 146 al 156) el Tribunal A quo dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda, que por Cumplimiento de Contrato, incoara la ciudadana O.M.G. contra los ciudadanos D.N.R. de BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R..

   Mediante diligencia de fecha 21.07.2010 (f. 158) la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia definitiva de fecha 20.07.2010.

   Por auto de fecha 26. 07.2010 (f. 161) el Tribunal A quo oye la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Puntos Previos.

      a.-De la alegada Confesión ficta.

      Los apoderados judiciales de la parte actora mediante diligencia de fecha 29.06.2010 (f. 96), alegaron la confesión ficta de la demandada, en virtud de que consta de las actas procesales que en fecha 21 de junio del año en curso, la ciudadana D.N.R. viuda de BRACAMONTE, actuando en su propio nombre y atribuyéndose la representación de sus hijos ciudadanos D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., a través de su apoderado judicial dio contestación a la demanda, la cual debió verificarse en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima citación de los demandados, por lo que si la parte demandada quedo citada en fecha 21.06.2010, le correspondía dar contestación a la demanda en fecha 23.06.2010.

      Observa este sentenciador de Alzada el siguiente escenario procesal:

      1. en fecha 10.11.2009 el alguacil de juzgado de causa consignó recibo de citación el cual fue debidamente firmado por la ciudadana N.G.B.R., en su carácter de parte codemandada.

      2. Posteriormente tras haberse impulsado la citación de los codemandados sin haberse logrado la misma, se designó como defensor judicial de los codemandados D.N.R. viuda de BRACAMONTE, D.G.B.R. y J.C.B.R., al profesional del derecho R.S.,

      3. En fecha 21.06.2010 compareció el abogado H.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada procediendo a dar contestación a la demanda.

      Se alega la omisión de contestación en tiempo, por cuanto, en el decir de la actora, se contestó la demanda el mismo día que se tuvo por citada, cuando lo que correspondía era contestar al segundo día de despacho siguiente a la citación, tal como lo preceptúa el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.

      No cabe duda que al contestar el mismo día que se comparece a darse por citado, se está contestando de manera anticipada y sobre la contestación anticipada, la Sala Civil (st. 135 del 24.02.2006) la ha admitido como válida, siendo la “consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el presente procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil”.

      Este es el criterio judicial, aplicable a las situaciones de contestación de la demanda, en función del derecho a la defensa y a la garantía de la tutela judicial efectiva, dado que el interés del oficio judicial es que haya contestación, para poder sopesar las dos argumentaciones y no que se excluya la defensa por el simple hecho de una actuación anticipada.

      Dentro de este orden de ideas, se considera que la contestación dada por la parte demandada en el presente proceso, aun cuando anticipada, es válida y consecuentemente, se han de analizar sus alegaciones. ASI SE DECLARA.

      b.- De los alegatos de nulidad de la sentencia apelada y repositorios de la presente causa.-

      La representación judicial de la parte demandada en su escrito de Informes ante esta Alzada, señaló que “(…) la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 de julio del año en curso esta infectada de vicio de contradicción previsto en el articulo 244 eiusdem, toda vez que la motivación esgrimida en dicho fallo incurre en proporciones opuestas o contradictorias de tal magnitud que la falsedad de una de ellas implica la verdad de la otra”.

      Y dice más adelante, que el Juez de la causa precisó en principio correctamente el Thema decidendum hasta el punto de sostener por evidenciarse así de los autos que la parte actora acompaño instrumento público que contiene que contiene el negocio jurídico cuyo cumplimiento se reclama y su existencia no fue controvertido en la secuela del proceso.

      Y dice además, que en el desarrollo de su análisis probatorio el a quo determinó lo siguiente: (i) que el documento marcado “C” producido por el actor se desprende que la parte demandada se obligo a otorgar el documentos definitivo de compra venta una vez realizada las gestiones ante las autoridades competentes (elaboración del documento de condominio), hecho que tampoco formo parte de lo controvertido; (ii) que riela en autos documento privado suscrito en fecha 24 de Agosto de 2007, no desconocido en su firma por la parte demandada, quedando reconocido a tenor de los previsto en el articulo 444 del Código adjetivo, de cuyo texto se evidencia que ciertamente como fuere afirmado en el libelo, la parte actora pago completamente el precio pactado por la venta del inmueble, comprometiéndose la parte demandada en dicho instrumento a proceder a la realización de la venta, previo el cumplimento de ciertos requisitos legales como lo son la elaboración del documento de condominio, elaboración de planos, así como la solvencia sucesoral. Y (iii) como se puede advertir el Juez de la causa en esta parte de la motivación concluye indubitablemente que la obligación demandada en el petitorio de la demanda fue comprobada por la parte actora conforme a los principios que regulan la carga de la prueba, pero inexplicablemente y paradójicamente, en contradicción con los argumentos de hecho y de derecho antes señalados, pasa de seguidas a señalar que la obligación asumida en el contrato de compraventa es inejecutable, por lo que no le es posible condenar al demandado a su cumplimiento, toda vez que de un análisis del contrato traído a los autos así como de los demás instrumentos aportados, se evidencia que el apartamento que fue objeto del negocio jurídico cuyo cumplimiento se acciona, se encuentra construido en un edificio que a su vez se encuentra dentro de una casa señalada con el No. 5, circunstancia que imposibilita su venta de manera independiente, salvo aquellos casos donde el inmueble es sometido a al Régimen de Propiedad Horizontal. Para lo cual se deben cumplir una serie de requisitos y tramites legales, como lo es la redacción del documento de condominio.

      Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

      Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

      La indicación del Tribunal que la pronuncia.

      La indicación de las partes y de sus apoderados.

      Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

      Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

      Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

      La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

      La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

      Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”

      De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.

      La citada sentencia al entrar a conocer el problema de fondo expresó lo siguiente:

      En el presente caso, el petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda se contrae a un cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 2 de junio de 2.004, entre la parte actora y la parte demandada, basado en los siguientes supuestos de hecho:

      (OMISSIS)… Que en el contrato se estableció un lapso de 24 meses contados a partir de la suscripción del convenio para llevar a efecto la negociación, de lo cual se infiere que los vendedores una vez recibido la totalidad del precio, estaban obligados legal y contractualmente a otorgarle documento definitivo de venta a la compradora ante la Oficina de Registro Respectiva, cumpliendo para ello con los requisitos previos para la elaboración del documento de condominio del Edificio Los Bracamontes.

      Que el lapso de veinticuatro meses expiró el 2 de junio de 2006, sin que los vendedores hayan procedido a otorgar el documento definitivo de venta a su poderdante.

      (OMISSIS)… “Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato al cual alude la parte actora en el libelo de la demanda, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada que de acuerdo con las afirmaciones efectuadas no ha otorgado el documento definitivo de compra venta, por ser este hecho el que resultó controvertido, pues no obstante haber reconocido el incumplimiento adicionó una causa externa que no le es imputable”.

      Ahora bien observa este sentenciador que aun y cuando las parte reconocieran la existencia de un contrato de opción a compraventa y que la compradora cumplió cabalmente con lo pactado en el mismo; ello no niega al sentenciador la revisión de las modalidades a que está o puede estar sometido el contrato. O si en él se cumplen con las exigencias legales y administrativas que hagan posible su inscripción registral. Admitir la existencia del contrato y luego señalar que es de imposible cumplimiento, no puede constituir una contradicción.

      Por lo tanto, considera este Juzgador que en la sentencia del a quo, no hay contradicción en los motivos, por lo que se desestima el alegato esgrimido por la actora de nulidad de la sentencia apelada. ASÍ SE ESTABLECE.-

   2. - De la trabazón de la litis.-

      a.- Argumentos expuestos por la parte actora en su libelo de demanda:

       ”… Que consta de contrato de opción de compraventa celebrado en fecha dos (2) de junio de 2004, autenticado por ante la notaria pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, inserto bajo el No. 65, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, que su representada se comprometió a comprar a los ciudadanos D.N.D.B., D.G.B.R., J.C.B.R. Y N.G.B.R., quienes se obligaron a venderle un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 9 de la casa número 5, situada en el Barrio La Agricultura, Final Calle Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare; Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos y demás determinaciones se harían constar en el documento definitivo de venta.

       Que el precio de venta fue la suma de veintiocho mil bolívares fuertes

       Que su representada cumplió con su obligación de pagar el precio de la venta de acuerdo con lo estipulado en la cláusula tercera de la opción

       que con la opción entregó la suma de dieciséis mil bolívares fuertes como abono a cuenta, y la suma de once mil quinientos bolívares que devengaría una tasa de interés anual al 10% lo pagó su representada, durante el período comprendido entre el mes de julio de 2.004 a diciembre de 2.006, bajo la modalidad de cuotas mensuales y consecutivas.

       Que los vendedores asumieron la obligación en la cláusula cuarta del contrato, de otorgarle a la compradora el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Correspondiente, una vez pagado el precio y una vez obtenida la declaración sucesoral de su causante J.J.B.G..

       que pese a haber cumplido su mandante en su totalidad con la obligación de pago del precio asumida en el contrato, el cual concluyó con el pago de la cuota extra en el mes de diciembre de 2.006, no se le ha otorgado el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato, aun y cuando los vendedores tienen en su poder la declaración sucesoral de su causante, según certificado expedido por el Seniat.

       que los vendedores una vez recibido la totalidad del precio, estaban obligados legal y contractualmente a otorgarle documento definitivo de venta a la compradora ante la Oficina de Registro Respectiva, cumpliendo para ello con los requisitos previos para la elaboración del documento de condominio del Edificio Los Bracamontes, para lo cual poseían un lapso de 24 meses.

       Que el lapso de veinticuatro meses expiró el 2 de junio de 2006, sin que los vendedores hayan procedido a otorgar el documento definitivo de venta

       Por tal motivo accionan judicialmente en contra de los vendedores por cumplimiento de contrato de opción de compra venta para que den cumplimiento al contrato suscrito en fecha 2 de junio de 2.004 otorguen el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato, por ante la Oficina de Registro competente.

       de no cumplir la demandada con su obligación la sentencia que recaiga equivalga a título de propiedad, produciendo los efectos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

      b.- Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación

      :

       negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes

       oponen a la parte actora el contrato celebrado entre las partes y citaron textualmente las cláusulas cuarta y quinta inmersas en el mismo.

       Que la obligación constituida por el otorgamiento del documento definitivo de compra venta está condicionada al cumplimiento de los trámites concernientes a la declaración sucesoral del causante y a la aprobación por parte de Ingeniería Municipal del plano del inmueble y la tramitación para el pago de dos reparos fiscales formulados por el Seniat contra la sucesión.

       Que el otorgamiento de la Declaración Sucesoral no es un acto expedito a cargo del Seniat.

       que hasta hace poco, los demandados no habían podido obtener la Declaración sucesoral y mucho menos la aprobación de los planos de los inmuebles.

       Que este retardo administrativo no es atribuible a los demandados, sino a las autoridades de Ingeniería Municipal de Municipio Sucre y al mismo Seniat que ha formulado dos reparos fiscales contra la sucesión y que deben ser honrados para poder obtener la solvencia y así poder otorgar el documento definitivo de venta.

       Que no ha habido incumplimiento culposo por parte de los demandados

       Por estas razones solicitaron al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada.

   3. - Aportaciones probatorias.-

      a.- De la parte actora.

      * Con el libelo de la demanda.

      • Marcado con letra “B” Contrato de Opción Compra-Venta, celebrado entre la ciudadana D.N.R. viuda de BRACAMONTE, actuando en nombre propio y representación de sus legítimos hijos D.G.B.R., J.C.B.R., y N.G.B.R.; y la ciudadana O.M.G.Z., sobre un inmueble identificado como un apartamento constante de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada, que se trata de un documento autenticado en original, y se le confiere pleno valor probatorio, en virtud de que no fue impugnado, por la contraparte, de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar que los ciudadanos D.N.R. viuda de BARACAMONTE, actuando en nombre propio y representación de sus legítimos hijos D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., en su carácter de vendedores, y la ciudadana O.M.G.Z., en su carácter de compradora, suscribieron contrato de opción de compra-venta, de un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 9 , ubicado en el Barrio Agricultura, Final de la calle la Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, constante de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana panoramicas y rejas, en obra limpia. Estipulándose el precio del mismo en la cantidad de veintiocho millones de bolívares (Bs.28.000.000,00), hoy Bsf. 28.000,oo que la compradora se compromete a cancelar de la siguiente manera: A) la compradora, entrega en este acto a los vendedores, la cantidad de Dieciséis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 16.500.000,00), hoy Dieciséis Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 16.500,00) como abono a cuenta del precio de venta del precitado inmueble, quienes declaran recibir a su entera y cabal satisfacción; y B) el saldo, es decir, la cantidad de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 11.500,000,oo), hoy Once Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 11.500,oo), durante el periodo comprendido entre el mes de julio de 2004 a diciembre de 2006 (07-2004 al 12-2006) cuyo saldo devengara una tasa de interés al diez por ciento anual (10%), que serán cancelados de la siguiente manera: A) en el año 2004 cancelara durante el periodo comprendido entre el mes de julio y el mes de diciembre, seis cuotas mensuales y consecutiva de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), hoy Trescientos Cincuenta (Bsf. 350,oo) cada una pagaderas de manera anticipada los primeros cinco días de cada mes, y una cuota extra de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Un Mil Bolívares fuertes (Bsf. 1.000,oo), en el mes de diciembre de 2004. En el año 2005, cancelara durante el periodo comprendido entre el mes de enero al mes de diciembre, doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), hoy Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bsf. 400,oo) cada una; y en el mes de diciembre una (1) cuota extra de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), hoy Dos Mil Bolívares fuertes (Bsf. 2.000,oo), y en el año 2006, cancelara finalmente doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), hoy Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bsf. 450,oo) cada una y en el mes de diciembre una (1) cuota extra de Setecientos Siete Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 707.255,oo), hoy Setecientos Siete Bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bsf. 707,25) saldo este que aparece detallado según plan de financiamiento. ASÍ SE DECLARA.-

      Quiere observar este sentenciador que este contrato se asimila a una promesa bilateral de venta a futuro, en la que se establecen modalidades muy peculiares, que se analizarán en el mérito, producto de que se habla de venta de derechos hereditarios. Una, se da un plazo de 24 meses para que pueda reclamarse la resolución de la operación por incumplimiento (cl. 5ª). Dos, se posibilita la resolución por impago de dos cuotas (cl. 6ª). Tres, se autoriza la suscripción de los servicios públicos a nombre de la compradora (cl. 8ª). Cuatro, se establece una modalidad de cumplimiento de la suscripción del documento definitivo de venta sujeta a la obtención de la solvencia sucesoral (cl. 4ª). Y quinto, no hay identificación de datos registrales del documento de condominio y del documento de propiedad, así como hay una carencia de alinderamiento. ASI SE DECLARA.

      • Marcado con letra “C” original de documento de cancelación del precio de la venta suscrito entre la ciudadana D.N.R. y la ciudadana Omair a Graterol Zambrano.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada, que se trata de un documento privado en original, y se le confiere pleno valor probatorio, en virtud de que no fue impugnado, por la contraparte, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y sirve para acreditar que la ciudadana O.G. canceló el monto total pactado por las partes como precio definitivo del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 02.06.2004. ASÍ SE DECLARA.

      ** En la oportunidad de la promoción de pruebas

      • La representación judicial de la parte actora reprodujo el merito favorable y el contenido de los instrumentos fundamentales acompañados a la demanda marcados “B” y “C”

      En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. ASÍ SE DECLARA.

      • De la confesión en la contestación de la demanda.

      En su escrito de promoción de pruebas, capítulo segundo, la parte accionante promueve la confesión judicial realizadas por los codemandados D.N.R., D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., contenidas en su escrito de contestación de la demanda, cuando expresan que “el pago del precio del inmueble no acarrea ipso facto ni siquiera ipso iure el cumplimiento contractual concerniente al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina subalterna del registro. Al contrario, la obligación constituida por el otorgamiento definitivo de venta, está condicionada o subordinada indefectiblemente al cumplimiento de los trámites concernientes a la declaración sucesoral del causante y a la aprobación por parte de ingeniería municipal del plano del inmueble y la tramitación para el pago de dos reparos fiscales formulados por el Seniat contra la sucesión.

      Hasta hace poco los demandados no habían podido obtener la declaración sucesoral (tras una odisea de esfuerzos), y mucho menos la aprobación de los planos de los inmuebles. Este retardo administrativo no es atribuible a los demandados, sino a las autoridades de ingeniería municipal del Municipio Sucre y al mismo Seniat que ha formulado dos reparos fiscales contra la secesión y que deben ser honrados para poder obtener la solvencia sucesoral y así otorgar el documento definitivo de venta al a compradora demandante. Solo existen causa supervinientes ajenas a los demandados, no imputables a ellos, las cuales han impedido la celebración del acto definitivo de compraventa y el otorgamiento del documento definitivo de venta (…)” (Folios 83 al 84).

      En principio lo que corresponde es precisar que ha de entenderse por confesiones espontáneas. Sobre las declaraciones de la parte en el libelo de la demanda o en la contestación de ella, ha dicho el profesor A.R.-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. IV, p. 36, que “no tienen por finalidad suministrar al contrario una prueba, ni creársela ella misma –dice Devis Echandía- sino darle al juez la información de los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión o excepción. Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”.

      Por su parte, sobre el mismo tema ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 259 del 19.05.2005, que:

      La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

      En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.

      En resumen, no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.

      En ese sentido, en sentencia N° 0347 de fecha 12 de noviembre de 2001, caso M.A.D.G. c/ D.G., V.G. y E.F., esta Sala señaló lo siguiente:

      ... Ahora bien, el punto fundamental de la presente denuncia estriba en la supuesta confesión espontánea deducida, tanto de una afirmación realizada por el apoderado de la parte actora en un libelo de demanda por simulación, traído al expediente en copia certificada por la representación de la parte demandada, así como de la primera posición jurada absuelta por una de las co-demandadas.

      Respecto a la figura de la confesión como tal, el autor R.F.F., en su obra Estudios sobre el Código de Procedimiento Civil venezolano, Tomo II, pág. 84, la define como: “la declaración o reconocimiento que una parte hace en el juicio de los hechos litigiosos alegados por la contraria”. Según el Dr. A.B., en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág. 224, “la confesión es la declaración por la cual una persona reconoce positivamente que un hecho debe tenerse como comprobado respecto de ella”.

      En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.

      No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.

      En este sentido, afirma el citado autor, A.B., que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229).

      Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...

      .

      Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de la confesión espontánea contenida en el escrito de contestación, pues este acto tiene naturaleza alegatoria y persigue determinar la controversia según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Es claro, pues, que la afirmación del hecho previamente afirmado en el libelo es admisión de hechos y no confesión, que de ser tergiversados podría dar lugar al vicio de incongruencia”.

      Bajo este predicamento, hay que considerar que las denominadas confesiones espontáneas, como lo ha dicho la Sala Civil, no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria, por lo tanto, lo que se corresponde no es su promoción como tal, sino su invocación para que el juez al analizar el tema de la controversia, analice tales declaraciones y determine y de valor a la invocada admisión de hechos que se dice ha incurrido la parte contra la que se promueve.

      Esto quiere decir que la alegación de una confesión espontánea, vive una situación similar a las situaciones relativas a la acostumbrada promoción en estrados del denominado mérito de los autos, que tuvo su obligación cuando había el criterio de invocarlo para adquirir la prueba del contrario; pero hoy por hoy, cuando se aplica el principio de la comunidad de la prueba, tal invocación del mérito de los autos y la reproducción de los recaudos acompañados ya a los autos, resulta inoficioso, por aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces “a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción”.

      Resulta evidente, pues, que la alegación en el lapso probatorio de una confesión espontánea ocurrida durante la secuela del proceso, se encuentran admitidos ex officio y deben ser valorados por el juez de la causa.

      En consecuencia, el alegato de confesión espontánea no requiere pronunciamiento sobre su admisibilidad, lo que significa que es inidóneo negar su admisión, ya que ese alegato de confesión deberá analizar el juez en la sentencia de mérito, determinando si ha habido la admisión de hechos alegada. Por lo que consecuentemente, el Juez a quo no ha debido admitir o inadmitir las mismas, sino sólo señalar lo inoficioso de pronunciarse sobre estas, por cuanto las mismas no son medios probatorios ordinarios ni extraordinarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      b.- De la parte demandada.

      * Con la contestación de la demanda.

      • Marcada con letra “F” Ficha catastral emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal del Distrito Sucre.

      Se trata de la impresión de un documento administrativo, era criterio reiterado de esta Alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esta ficha catastral Nº 51979 datada del 07.04.2008, no se encuentra firmada ni sellada por ningún funcionario, por lo que no puede acreditarse su veracidad. Luego, se desecha este medio probatorio. ASÍ SE DECLARA.-

      • Marcado con letra “D” original de contrato de opción a compra venta, celebrado entre la ciudadana D.N.R. (Vda) actuando en nombre propio y representación de sus legítimos hijos D.G.B.R., J.C.B.R., y N.G.B.R.; Y la ciudadana O.M.G.Z., sobre un inmueble identificado como un apartamento constate de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia.

      En cuanto a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que el mismo ya fue valorado, por la tanto este Juzgador considera inoficioso volver a realizar juicio valorativo. Así se decide.

      • Marcado con letra “S” Declaración sucesoral, certificación de solvencia sucesoral, correspondiente a la sucesión J.J.B.g. emanada de la División de Sucesiones del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT ).

      Se trata de original de un documento administrativo, que tiene presunción de verdad salvo prueba en contrario. Y no habiendo sido impugnado, sirve para acreditar que la sucesión de J.J.B. presentó la declaración sucesoral Nº 053634 ante el SENIAT y en fecha 11.02.2008 fue expedido el certificado de sucesiones. ASÍ SE DECLARA.-

      • Marcado con letra “M” cartas misivas que la causante D.N.R.M. ha enviado a los vecinos.

      Se trata de un documento y comunicación suscrita por el promovente, sin estar suscrito por la parte demandada, y traídos en fotocopia siendo documentos privados, por lo que no es admisible su promoción, por imperio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

   4. - Del mérito

      Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 02.06.2004 entre la parte actora, ciudadana O.M.G.Z. y la ciudadana D.N. viuda de BRACAMONTE en representación de de sus hijos D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., mediante el cual se da en opción de venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda y consta de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia. Asi mismo alegaron que habían cumplido con todas sus obligaciones pactadas, incluidas el pago, y consecuentemente solicitan se le otorgue el título definitivo de venta.

      En fecha 24.08.2007, al contestar, los ciudadanos D.N.R. viuda de BRACAMONTE, D.G.B.R., J.C.B.R. Y N.G.B.R., admiten haber suscrito la opción y que la ciudadana O.M.G.Z., canceló el monto total convenido como precio del referido inmueble objetó del contrato de opción a compra-venta y nada queda adeudado por concepto de capital e intereses. Y señalaron como justificación de su incumplimiento en la suscripción del contrato definitivo de venta, que se encontraban realizando los tramites para la obtención de la solvencia sucesoral, y en la elaboración de los planos para ser sometidos a la consideración de la ingeniería Municipal, así como también estaban elaborando el documento de condominio, y se comprometen a otorgar el documento definitivo de venta por ante la oficina del Registro Subalterno competente.

      No queda duda que las partes han admitido la suscripción del contrato de opción de compraventa un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda y consta de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia, quedando sólo a discernir si el retardo en la solvencia sucesoral, en los planos y permisos municipales y elaboración del documento de condominio, pueden convertirse en la justificante para no otorgar el contrato definitivo de venta.

      Sin embargo, lo primero que hay que precisar es que en el presente asunto, se evidencia del contrato de opción de compra venta, y así ha sido admitido, que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta por el cual LOS PROPIETARIOS, se comprometieron a vender a LA OPTANTE, quien a su vez se comprometió a comprar “la cuota parte que les pueda corresponder sobre la herencia dejada por su legítimo causante, ciudadano J.J.B.G. (…)” sobre un (1) apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda y consta de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia. Una vez que se obtenida la declaración sucesoral (cl. 4ª) y el pago del precio de la compra-venta del referido inmueble.

      Al respecto conviene precisar sobre el valor del contrato de opción de compraventa y las modalidades a que puede estar sujeto su conversión en contrato definitivo, dado que no se trata de un contrato de opción de compraventa inmobiliaria simple, sino de un extraño contrato de opción de compraventa de derechos sucesorales singularizados en un inmueble. Y se observa que se trata de una manera bastante umbrilicada de obtener liquidez mediante la separación de bienes del caudal, sin cumplir con las exigencias administrativas municipales e impositivas, pero que obviamente hay que tratar como un contrato de opción en vista de estar acreditada la legitimidad de causahabientes de los demandados.

      a.- Del contrato de opción a compra.

      Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

      Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

      En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

      La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

      Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

      Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

      Luego, se declara que existe un contrato de opción de compraventa el cual se rige por las siguientes cláusulas:

      La cláusula primera contractual que establece:

      Los Vendedores se comprometen a vender a La Compradora, quien a su vez se compromete a comprar a Los Vendedores, la cuota parte que les pueda corresponder sobre la herencia dejada por su legítimo causante J.J.B.G. (…) sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento un apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda (…).

      Estipulándose, en su cláusula tercera, el precio del mismo en la cantidad de veintiocho millones de bolívares (Bs.28.000.000,00), hoy Bsf. 28.000,oo que la compradora se compromete a cancelar de la siguiente manera: A) la compradora, entrega en este acto a los vendedores, la cantidad de Dieciséis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 16.500.000,00), hoy Dieciséis Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 16.500,00) como abono a cuenta del precio de venta del precitado inmueble, quienes declaran recibir a su entera y cabal satisfacción; y B) el saldo, es decir, la cantidad de Once Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 11.500,000,oo), hoy Once Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 11.500,oo), durante el periodo comprendido entre el mes de julio de 2004 a diciembre de 2006 (07-2004 al 12-2006) cuyo saldo devengara una tasa de interés al diez por ciento anual (10%), que serán cancelados de la siguiente manera: A) en el año 2004 cancelara durante el periodo comprendido entre el mes de julio y el mes de diciembre, seis cuotas mensuales y consecutiva de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), hoy Trescientos Cincuenta (Bsf. 350,oo) cada una pagaderas de manera anticipada los primeros cinco días de cada mes, y una cuota extra de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Un Mil Bolívares fuertes (Bsf. 1.000,oo), en el mes de diciembre de 2004. En el año 2005, cancelara durante el periodo comprendido entre el mes de enero al mes de diciembre, doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), hoy Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bsf. 400,oo) cada una; y en el mes de diciembre una (1) cuota extra de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), hoy Dos Mil Bolívares fuertes (Bsf. 2.000,oo), y en el año 2006, cancelara finalmente doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), hoy Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bsf. 450,oo) cada una y en el mes de diciembre una (1) cuota extra de Setecientos Siete Mil Doscientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 707.255,oo), hoy Setecientos Siete Bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bsf. 707,25) saldo este que aparece detallado según plan de financiamiento.

      Y la cláusula cuarta contractual establece que:

      La Compradora declara estar en conocimiento que Los Vendedores están en los actuales momento realizando los trámites concerniente (sic) a la Declaración Sucesoral de su ya prenombrado causante y una vez que esta sea obtenida y ésta haya pagado la totalidad del precio de venta, se le otorgará el documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente.

      * De las condiciones y modalidades contractuales.

      Alegado el incumplimiento del contrato por la ausencia de la firma de la venta definitiva, los demandados se han excepcionado alegando la existencia de unas condiciones en la cláusula cuarta del contrato, constituido en documento fundamental de la presente demanda.

      Dicen los demandados que el propio documento fundamental de la demanda establece como condiciones supuestamente suspensivas para la procedencia de la compra venta del inmueble la obtención de la solvencia sucesoral. Y ahora adicionan: (i) la obtención de los permisos de la autoridad municipal de habitabilidad. Y (ii) la elaboración del respectivo documento de condominio.

      El artículo 1197 del Código Civil, prescribe que “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto”, enseñándonos buena parte de la doctrina que la incertidumbre a que alude el legislador, debe de estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término, o de una obligación de modalidad determinada, en el caso de que éste pueda ser exigido por el acreedor y no de una condición.

      Así lo expresa el doctor E.M.L., en su libro Curso de Obligaciones (vid. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, p. 239), texto obligado en nuestras universidades, cuando al explicar los caracteres de la obligación condicional, expresa:

      1º.- La incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye. Es decir, debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuando (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término y no de una condición. El hecho debe de ser, pues, incierto y ello constituye la característica esencial de la condición.

      Si el hecho puede ser exigido por el acreedor, estaremos en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición pues la ocurrencia de ésta no puede estar al arbitrio de las partes.

      Si en un contrato de venta, las partes ponen como condición para la misma que previamente el vendedor repare la cosa a venderse, tal hecho es exigible por el acreedor, en este caso el comprador. No se trata de una condición (aunque las partes así lo denominen) sino de una obligación bajo una modalidad determinada (obligación sub-modo)

      .

      Bajo tales parámetros doctrinales, hay que considerar, si se ve como la simple operación de compraventa de un inmueble –que es la ratio de la operación- primero, que la alegada condición de elaboración del documento de condominio a que supuestamente está sometido el contrato de opción, no tiene rango de condición al tratarse de un hecho exigible al acreedor. Es una obligación submodo o modal que, aun cuando no fue establecida en el contrato, constituye una exigencia de ley para poder vender bajo el régimen de propiedad horizontal, importando determinar si el no cumplimiento de esa modalidad es de tal entidad que permiten la excepción de cumplimiento. Al ser una conducta a los vendedores, lo que se impone es declararlo en mora de cumplimiento, con los consecuentes perjuicios que su conducta remisa pueda causar. ASI SE DECLARA.

      Y segundo, la alegada excepción de cumplimiento por la ausencia de solvencia sucesoral, constituye una excepción solventada o superada en vista de la acreditación en autos de la solvencia de sucesiones datada el 11.02.2008. Lo que significa que por razón de solvencia sucesoral no hay razón de excepción. ASI SE DECLARA.

      Y tercero, en relación a la autorizaciones y permisos municipales, es verdad que esa posibilidad de obtener los permisos para regularizar la transformación de una casa en edificio no se ha dado y está cargada de incertidumbre por estar sujeta a la normativa municipal. Este nivel de incertidumbre le da el rango o naturaleza de condición suspensiva, al estar sujeta el nacimiento de la obligación a que se confirme la posibilidad de obtener los permisos para regularizar la situación de la edificación. En autos se ha acreditado que el inmueble objeto de la opción de compra pasa a constituirse en un apartamento integrante de un edificio, que evidentemente debe cumplir, para poder formalizar las ventas de las unidades individualizadas, con las exigencias legales y municipales. Exigencias éstas que los vendedores debían conocer al momento de hacer estas operaciones de opciones de compraventa, para evitar dejar en el limbo a los potenciales compradores. Y es triste y extremadamente desesperante para el comprador, ser y no ser propietario, cuando puesta su esperanza en tener un techo, cumple con sus obligaciones y éstas se estrellan ante la inconducta de sus vendedores que olímpicamente se exculpan en trámites administrativos, de los que tienen conciencia y que por cualquier razón han incumplido. Ojalá los vendedores, cumplidos los extremos legales y municipales, honren su palabra dada en este proceso y no se llegue a la necesidad de un nuevo proceso.

      Dentro de este orden de ideas –la ausencia de cumplimiento de los trámites administrativos-, hay que afirmar que en vista de que la relación jurídica está sometida a una condición suspensiva -la de los permisos municipales-, el compromiso de vender no ha nacido, y al no haber nacido no existe y al no existir no es exigible por el acreedor en cuyo provecho se haya estipulado, toda vez que todavía no es acreedor y el reclamado aún no es deudor. Y ese mismo hecho de la inexistencia de la obligación pactada y estar en suspenso el cumplimiento, hace improcedente la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 02.06.2004 entre la parte actora, ciudadana O.M.G.Z. y la ciudadana D.N. viuda de BRACAMONTE en representación de de sus hijos D.G.B.R., J.C.B.R. y N.G.B.R., mediante el cual se da en opción de venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda y consta de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, balcón, cocina, lavadero con ventana, paronímicas y rejas, en obra limpia. Asi mismo alegaron que habían cumplido con todas sus obligaciones pactadas, incluidas el pago, y consecuentemente solicitan se le otorgue el título definitivo de venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      Ahora quiere advertir, este sentenciador que lo decidido constituye la interpretación y calificación que se le da a la operación reclamada, lo que no significa que a la reclamante le esté negado su derecho a la propiedad del inmueble. La opción está vigente, solo esta suspendido su cumplimiento hasta que se otorgue el permiso municipal y se tenga el documento de condominio. Lo que si es que producto del pago, ha adquirido derechos sobre la cuota parte hereditaria representada por un apartamento distinguido con el No. 9 de la casa No. 5, destinado a vivienda que forma parte del Edificio Bracamonte, ubicado en el Barrio Agricultura, final de la calle Agricultura, Edificio Los Bracamontes, Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Lo que significa que al cumplirse con la permisería y protocolizarse el respectivo documento de condominio, tiene el pleno derecho a que se le otorgue su documento definitivo de compra. ASI SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: