Decisión nº 9503 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 25 de Noviembre de 2005

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

En la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346, esto es en fecha 22-01-2004, referido a los defectos de forma de la demanda. Al respecto, denuncia la demandada de autos que “la demanda incoada en contra de mis representados deviene inficionada, al no dar cumplimiento al ordinal quinto del Artículo 340 del CPC, puede leerse una clara contradicción en la demanda, en los términos en que se ha sido planteada, la misma contiene el vicio de incongruencia negativa, motivo por el cual ha debido declararse inadmisible, con expresa violación en los cálculos de la demanda”.

La actora en fecha 04-02-2004 presentó escrito para subsanar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

Al respecto, el Tribunal aplicando el Principio de Exhaustividad para analizar el escrito libelar y el escrito de subsanación presentado por la actora, observa de los mismos que la parte actora al momento de señalar la cuantía lo hace de manera eficaz, cuando expresa: “La misma la estimamos en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES” ; de lo cual evidencia este Tribunal que en dicho escrito se dio fiel cumplimiento a todas las formalidades exigidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 346 ejusdem y específicamente en lo referente a la cuantía como estimación esencial de la demanda en este tipo de acciones.

Cabe señalar que los defectos de forma que la demandada ataca con respecto a la demanda y sus requisitos, no prosperan en el presente caso, ya que los defectos de forma que el mismo señala le permiten alegar dicha cuestión previa bien como excepción para mejorar el documento escrito, esto es, el escrito libelar, mediante el cual se ha ejercido una pretensión en su contra, pero en el caso que la demanda no cumpla con dichos requisitos formales. Además, esta juzgadora debe señalar que los defectos de forma que se le atribuyan a la demanda deben tener relevancia jurídica y que no se trate de simples errores materiales en la elaboración de la demanda como documento.

Por lo antes expuesto, se observa de una simple lectura al libelo que la cuantía estimada se encuentra bien señalada y de manera específica cumpliendo así con las formalidades que son esenciales en el proceso para resguardar los derechos y garantías fundamentales de toda persona y que lo señala tanto la norma constitucional como la norma adjetiva, por lo que es necesario aclarar que aunque anteriormente en el esbozo de los hechos se mencionen situaciones como la señalada por la demandada donde señala falta de pago de cánones de arrendamiento por dieciséis meses, y otra por quince meses, pero es el caso que para finalizar se da un resumen donde se hace la estimación precisa de la demanda, esto es, al final de dicho escrito, que es la forma idónea señalada para cubrir tal requisito establecido en la norma adjetiva antes señalada, con lo cual se le dio cumplimiento y efectividad, y se considera completa para que este órgano jurisdiccional la admitiera como tal, por lo que no es considerada de forma alguna la existencia de alguna incongruencia negativa al respecto, como lo señala la demandada en su excepción o descargo a lo demandado.

Por todo lo antes expuesto, es forzosa la declaratoria “Sin Lugar” de la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que dicho escrito sí cumplió con las formalidades exigidas, por lo que, la admisión de la presente demanda la hizo este órgano jurisdiccional cumpliendo a cabalidad con lo exigido por las normas procesales. Y ASÍ SE DECIDE.

En segundo lugar, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

Al respecto, la demandada expresa: “Ciudadana Juez, en el título I, capítulo I del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 1° establece lo siguiente: El presente decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.(Resaltado de la parte).

La demandada señala que el Tribunal ha debido declarar inadmisible la demanda con fundamento a lo pautado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por haber infringido los demandantes normas de orden público. Además, cita la norma establecida en el artículo 33 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y cita jurisprudencia de nuestro M.T..

Específicamente, señala la demandada que: “…la demanda incoada en contra de mis poderdantes deviene inficionada, es contraria a derecho, por haberse infringido el procedimiento legal establecido en el mencionado decreto, obsérvese de una simple lectura al libelo de la demanda, el procedimiento es ignorado totalmente por los demandantes, más aún ni siquiera es mencionado, se limitan a señalar los actores solamente la presunta resolución del contrato de arrendamiento celebrado con mis poderdantes en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, pero no señalado (sic) el proceso especial establecido para ello sobre el decreto mencionado…”. (Destacado de la parte).

Sobre este particular, en la sentencia recaída en la oposición a la medida decretada en el presente proceso, de fecha 09-03-2004, este Tribunal se pronunció igualmente sobre la inadmisibilidad denunciada por la parte demandada. Señaló este órgano jurisdiccional lo siguiente: “….considera pertinente este Tribunal señalar y explicar que el procedimiento que efectivamente rige en materia inmobiliaria, como es el caso de autos, sus causales se encuentran tipificadas en el mencionado decreto como materia especialísima, pero que en dicha normativa se remite la tramitación y procedimiento por la norma contemplada en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, el cual observa este Juzgador que se ha invocado y aplicado correctamente por la parte actora en el presente juicio. En consecuencia, este Sentenciador considera inaplicable en el presente caso el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no estamos en presencia de un juicio de Desalojo, sino de Resolución de Contrato por tiempo determinado, lo cual se resolverá en la sentencia de mérito correspondiente. Y ASÍ SE DECIDE.

Tal criterio antes transcrito fue ratificado por el Tribunal de Alzada en la sentencia de apelación de la oposición a la medida, y a tal efecto, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en sentencia de fecha 14-12-2004, estableció: “…este Juzgador en alzada comparte el criterio de que es inaplicable en el caso que nos ocupa la aplicación de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la acción intentada por los actores es una acción de Resolución de Contrato y no de desalojo que sería el procedimiento aplicable al artículo referido”.

De este modo, y teniendo como precedente dos decisiones judiciales en las cuales se desestima el pedimento de la parte demandada en lo que respecta a la inadmisibilidad de la demanda, así como de las incongruencias e imprecisiones evidenciadas en la exposición de esta cuestión previa, ya que, al no explicar los argumentos de hecho que sustenten los del derecho invocado, se hace forzoso declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta con la norma antes señalada por la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA PARTE ACTORA

La parte demandada actuando según lo pautado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresa que: “El día 6 de diciembre del 2001, mis poderdantes celebran con los hoy demandantes un contrato de opción de Compra-Venta… Ese contrato de acción (sic) de compra-venta hasta la presente fecha, tiene plena vigencia y de allí, deviene la falta de cualidad o interés de los demandantes para accionar un presunto contrato de arrendamiento por resolución puesto que el mismo deviene subsidiario del principal, es decir el contrato de opción de compra-venta, establecido entre las partes conserva su vigencia, y por otro lado este Tribunal debe declarar la nulidad del auto de admisión de la demanda, de fecha 1 de diciembre de 2003, así como todos y cada una de las actuaciones posteriores al singularizado auto”.

Expuesta como ha sido la defensa de la parte demandada, esta juzgadora considera pertinente acotar que tal defensa por ser éste un juicio que se ventila por el procedimiento del juicio breve, ya que así la mteria arrendaticia por su especialidad lo requiere, será resuelta en la parte motiva de este fallo que es donde corresponde, por cuanto la misma incide directamente al fondo de la causa y a sí es considerado por esta sentenciadora del previo análisis realizado a las actas que conforman esta causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

ANÁLISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Observa esta juzgadora, una vez analizadas de forma exhaustiva las actas del proceso que, conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora presentó los medios de pruebas que se determinan de seguidas:

1- Corre al folio 7, copia simple de comunicación privada suscrita por O.Á. dirigida a E.C. y M.C., en la cual les informa sobre su decisión de tramitar el dejar sin efecto el contrato de oferta de venta y alquiler convenido con los demandados, así como la solicitud para desalojar la vivienda que ocupan (Desahucio).

Con respecto a este medio de prueba, la parte demandada en la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda impugnó dicho documento en su contenido y firma y lo desconoció “por estar totalmente viciado”, por faltar la rúbrica del ciudadano E.C.. En este caso, esta juzgadora debe valorar tal medio probatorio según lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el cual señala que tales documentos están sometidos a reconocimiento o desconocimiento por parte de aquél de quien emanó el mismo y en el caso facti specie se evidencia que la parte demandada desconoce el documento privado de Desahucio por cuanto le falta la rúbrica de uno de los arrendatarios.

Al respecto observa este Tribunal, que en la etapa probatoria la parte actora solicitó la prueba de exhibición del desahucio por parte de los demandados, de fecha 13-02-2003, firmada por M.O..

La evacuación de la prueba de exhibición se llevó a cabo en fecha 11-02-2004, la cual riela al folio 88 y su vuelto, acto en el cual los apoderados judiciales de la parte demandada aducen que el documento “nunca ha estado en poder de nuestro representado… esa fotocopia … no tiene ningún valor probatorio…ese documento fue impugnado por nuestra parte y desconocido en su contenido y firma”.

De la actividad probatoria desplegada por las partes, esta juzgadora evidencia que ciertamente el documento “desahucio” fue efectivamente desconocido por la demandada, en razón de lo cual no se le otorga valor probatorio alguno, desechándolo de la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

2- Inserto a los folios 8 y 9, se evidencia copia simple de documento poder conferido por los actores a las abogadas en ejercicio HAYMED ANTUNEZ y YUSMENY AÑEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 22-09-2003, bajo el N°. 53, tomo 48. Igualmente, se encuentra inserto a los folios 10 y 11, copia certificada de dicho documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 22-09-2003, bajo el N°. 53, tomo 48.

3- Inserto a los folios 12 al 14, se observa copia certificada contrato de opción de compra y arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 19-11-2003, bajo el N°. 58, tomo 83°.

4- Corre inserto a los folios 15 al 19, copia certificada fotostática del documento de compra venta suscrito entre E.C. y O.Á. sobre el inmueble a que hace referencia el contrato cuya resolución se demanda. Dicho contrato se encuentra registrado en el registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Maracaibo, en fecha 28-06-2000, bajo el N°. 45, Protocolo 1°, Tomo 16°.

Tales medios de prueba demuestran la cualidad de las apoderadas judiciales de la actora y para su valoración y apreciación esta juzgadora se acoge al sistema tarifado para valorar este tipo de instrumentos, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma según la cual tales documentos son fidedignos, pues fueron otorgados ante el funcionario competente para darles fe pública. En consecuencia, se les otorga pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

Así mismo, en el lapso probatorio la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:

1- Invocó el mérito favorable de las actas, y ratificó los documentos consignados en el expediente.

Con respecto a la promoción relativa al mérito favorable de actas, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí , arrojan valor probatorio en beneficio de la actora en esta causa . Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia N°. 1633. Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Del exhaustivo análisis efectuado a las actas procesales, esta juzgadora observa que la parte demandada presentó los medios de prueba que a continuación se especifican:

1- Corre a los folios 43 al 46, documento poder conferido por los demandados a los abogados en ejercicio ALBENYS GARCÍA, T.H., N.M. Y L.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.233, 14.392, 22.230 y 51.988. Dicho documento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 19-12-2003, bajo el N°. 30, tomo 137°.

Esta sentenciadora aplicando lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidencia que tal documento fue otorgado ante el funcionario competente para darle fe pública, en razón de lo cual la norma mencionada le da el carácter de fidedigno y por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

En la etapa probatoria, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

1- Invocó el mérito favorable de actas.

Con respecto a la promoción relativa al mérito favorable de actas, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí , arrojan valor probatorio en beneficio de la actora en esta causa . Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia N°. 1633. Y ASI SE DECIDE.

2- Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Esta juzgadora cree necesario aclarar que, tal cuestión previa fue previamente resuelta como punto previo de la presente sentencia de mérito y no tiene cabida para ser opuesta en la oportunidad del lapso probatorio, ya que, la ley prevé de manera taxativa cuál es la oportunidad correspondiente para alegar las excepciones que crea convenientes.

PARTE MOTIVA

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Una vez analizadas las actas procesales que conforman este expediente este Sentenciador observa que la partes intervinientes en la presente causa fijaron los límites de esta controversia de la siguiente forma: el actor en su escrito libelar narra los hechos e invoca el derecho contenidos en su pretensión cuando dice: ”Nuestros representados son propietarios de un inmueble casa quinta con el N°. 98 A-75, de la Avenida 61 de la Urbanización San Rafael, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B., antes municipio Cacique M.d.M.M.d.E. Zulia…. Omisiss… Nuestros mandantes celebraron un contrato de opción de compra venta con arrendamiento… con los ciudadanos E.S.C.H. Y M.O. DE CHOURIO… estos ciudadanos celebraron dicho contrato en calidad de promitentes compradores y arrendatarios al mismo tiempo“. Igualmente, se explana en el escrito libelar que dicho contrato establecía una vigencia de 120 días para la opción de compra a partir de la fecha de su firma, lo cual como condición para su perfeccionamiento se pactó que dicho lapso estaría sujeto y sería prorrogable sólo en el caso de tardanza en los trámites ante la institución financiera que otorgará el crédito hipotecario a los promitentes compradores (hoy demandados). Así mismo, se explicó que durante el lapso de la opción de compra-venta, las partes convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento máximo de 120 días, igualmente prorrogable solamente al determinarse la tardanza del crédito hipotecario mencionado.

Además, plantea la actora que los promitentes compradores y arrendatarios al mismo tiempo, nunca han realizado ningún tipo de trámites ante ninguna institución financiera para cumplir con lo acordado en el contrato de opción de compra-venta y además han incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a agosto-septiembre-octubre-noviembre y diciembre de 2002, así como enero-febrero 2003 por lo que en fecha 13 de febrero de 2003 se les emitió un Desahucio, observándose para noviembre de 2003 que los demandados debían además los cánones correspondientes a los meses de -marzo-abril-mayo-junio-julio-agosto-septiembre-octubre y noviembre de 2003, en razón de lo cual se demanda la resolución del contrato de arrendamiento.

Por su lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, además de oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346, así como la falta de interés y cualidad de los actores para sostener el juicio y la reconvención; en la contestación al fondo de la demanda reconoce como cierto que los demandantes son los propietarios del inmueble dado en opción de compra y arrendado al mismo tiempo. Igualmente expresa que es cierta la celebración de un contrato de opción de compra-venta con arrendamiento, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo bajo el N°. 58, tomo 83°, “…por un lapso de 120 días continuos, prorrogables hasta que la institución financiera tramite la solicitud del crédito hipotecario”.

Ahora bien, también se evidencia del escrito de contestación a la demanda que, la parte demandada negó, rechazó, contradijo y desconoció el no haber realizado trámite alguno ante una institución financiera para cumplir lo acordado en el documento de opción de compra-venta. Además, negó, rechazó y contradijo que hayan incumplido el contrato de arrendamiento y menos aún que deban cánones de arrendamiento alguno correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2002 y de enero a diciembre de 2003, que suman la cantidad de Bs. 4.800.000.oo, así como la emisión del desahucio, el cual desconoció. También negó la parte demandada el hecho de demostrar una conducta negativa en querer desocupar el inmueble.

FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA PARA DECIDIR

DE LA CARGA DE LA PRUEBA

Establece el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba.

Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”

El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento y si al demandado le interesa destruir, reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica, es decir, plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, así lo ha dejado claro la doctrina patria acogida por los Tribunales de la República y el Tribunal Supremo de Justicia. Al respecto, el maestro A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, tomo I Teoría General del Proceso, Editorial Arte, Caracas, 1992, se pronuncia sobre la materia de la cual esta Sentenciadora transcribe los siguientes extractos:

...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. (Subrayado Del Tribunal).

Siguiendo el mismo orden de ideas, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

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Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la demanda:

La parte demandada opuso en la oportunidad legal correspondiente, esto es, en la contestación de la demanda, la falta de cualidad e interés de los actores, bajo los siguientes términos: “El día 6 de diciembre del 2001, mis poderdantes celebran con los hoy demandantes un contrato de opción de Compra-Venta… Ese contrato de acción (sic) de compra-venta hasta la presente fecha, tiene plena vigencia y de allí, deviene la falta de cualidad o interés de los demandantes para accionar un presunto contrato de arrendamiento por resolución puesto que el mismo deviene subsidiario del principal, es decir el contrato de opción de compra-venta, establecido entre las partes conserva su vigencia, y por otro lado este Tribunal debe declarar la nulidad del auto de admisión de la demanda, de fecha 1 de diciembre de 2003, así como todos y cada una de las actuaciones posteriores al singularizado auto”. (Subrayado del Tribunal).

Analizada como ha sido la excepción opuesta por la parte demandada, observa esta sentenciadora que la misma al oponer dicha excepción la hace contradictoria, por cuanto al momento que alega la falta de cualidad expone al mismo tiempo la razón por la cual se hace operante activar la acción que por resolución de contrato de arrendamiento se ha intentado en esta causa, cuando expone: “deviene la falta de cualidad o interés de los demandantes para accionar un presunto contrato de arrendamiento por resolución puesto que el mismo deviene subsidiario del principal, es decir el contrato de opción de compra-venta”.

Ahora bien, al haber analizado previamente de manera exhaustiva los alegatos formulados por ambas partes y los medios probatorios que al efecto ya fueron valorados, se ha observado que la acción que por resolución de contrato se ha intentado de manera efectiva por la actora, estuvo condicionada a un contrato que por opción de compra se cedió en arrendamiento pactándose entre las partes la condición de un lapso determinado de 120 días y que sólo sería prorrogable por trámites de crédito a alguna institución financiera, hecho éste que dio nacimiento a la acción que por resolución de contrato de arrendamiento se inició en la presente causa, lo cual a su vez está condicionada a la falta de pago ocasionada y que trajo como consecuencia la activación del órgano jurisdiccional para resolver el litigio que nació del incumplimiento de los pagos, a tal efecto.

Cabe destacar al respecto, según el maestro i.P.C., que “El interés procesal en obrar y contradecir surge precisamente cuando se verifica en concreto aquella circunstancia que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no puede ser ya conseguido sin recurrir a la autoridad judicial, o sea, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable poner en práctica la garantía jurisdiccional”.

El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo.

En el caso que nos ocupa, se evidencia de los documentos que constan en actas, anteriormente descritos, el derecho de propiedad, y de todos los derechos y acciones que tienen los actores ciudadanos O.Á. Y E.P.D.Á. sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita. Es evidente el interés actual y procesal que tiene el propietario de un inmueble a que se le tutele su derecho, no necesariamente tiene que ser el arrendador para intentar las acciones a que crea tener derecho para resguardar sus intereses como propietario, ya que en todo caso, el arrendador actúa como administrador de la cosa arrendada.

Pero más allá de lo antes dicho, en el presente caso, la parte demandante logró probar que tiene cualidad e interés actual para intentar la acción que por resolución de contrato dio nacimiento al presente juicio, ya que, se observó de actas que efectivamente existió una opción de compra venta condicionada al hecho antes mencionado de que sería prorrogable sólo en el caso del trámite respectivo ante la entidad financiera para la obtención del crédito con el cual los hoy demandados, pudiesen satisfacer el precio de la venta. Además, también se pactó en el mismo contrato el arrendamiento de dicho inmueble por un tiempo determinado, estableciéndose los pagos correspondientes al canon de arrendamiento estipulado en Bs. 300.000,oo mensuales los cuales no cumplió la arrendataria y así se desprendió de las actas; hechos éstos que no fueron atacados ni destruidos con pruebas por la parte demandada, ya que en el transcurso del debate procesal sólo se limitó a alegar hechos que al mismo tiempo no fueron sustentados con el derecho aplicable, y más aún en ningún momento trajo medios probatorios al proceso que lograran probar o por lo menos sustentar sus afirmaciones de hecho. Es por lo que, se declara improcedente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, e igualmente se declara que el actor si tiene cualidad e interés para intentar y sostener la presente acción. En consecuencia, debe ser declarada sin lugar la defensa propuesta por la parte demandada referida a la falta de cualidad e interés de los ciudadanos O.Á. Y E.P.D.Á. para intentar la acción. Y ASÍ SE DECIDE.

De tal manera que, por todo lo antes expuesto, analizado, valorado y concordado, atendiendo y aplicando fielmente los principios procesales establecidos para ello como lo son la Exhaustividad, Lealtad Procesal, Igualdad, Legalidad, Formalidad, Verdad y Probidad, y dadas las consideraciones anteriores, del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora y los argumentos de hecho y de derecho que integran este fallo, es forzoso concluir que, la parte actora logró probar las pretensiones intentadas en esta demanda ya que, los medios probatorios aportados por ella lograron efectividad y eficacia por ser pertinentes e idóneas para sustentar los hechos alegados.

Mientras que, la demandada al presentar sus excepciones y defensas alega hechos que lo conllevaron a obtener la carga de probar tales afirmaciones, lo cual en aplicación de las normas atinentes a la carga probatoria en concordancia con lo establecido en el artículo 12 de la norma adjetiva civil, puede evidenciar esta juzgadora que no logró probar en actas de modo alguno tales excepciones y defensas opuestas, ya que al ser pretendida la acción de resolución de contrato por la falta de pago de cánones éste se limitó a solamente a atacar la efectividad del contrato de arrendamiento y descuidó aportar las pruebas para demostrar el pago demandado, y de una simple lectura a las actas se evidencia que la parte demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento atinentes a las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra y arrendamiento y que dieron origen a la resolución del contrato, por lo que se hace procedente la demanda intentada por la parte actora debiendo declararse Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares y en consecuencia, atendiendo al Principio de la Tutela Judicial Efectiva, se ordena la desocupación inmediata del inmueble arrendado para ponerlo en posesión del demandante, con la consecuente condenatoria en costas.

En este orden de ideas, esta juzgadora ha observado tanto de la doctrina como de las normas aplicadas a la controversia que dio nacimiento a este litigio, como de las pruebas aportadas por las partes acompañadas de la aceptación tácita que la demandada ha presentado en sus escritos de excepciones o defensas, que la acción que por resolución de contrato intentada por la actora fueron verdaderamente probadas en las actas procesales, con lo cual esta jurisdicente ha actuado y aplicado normas atinentes y de conformidad con lo alegado y probado en las actas. Y ASÍ SE DECIDE.