Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 1 de Noviembre de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE.

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-

Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

Parte demandante: O.A.S.J., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 11.848.335, actuando en nombre y representación de los co-herederos de la sucesión del ciudadano L.A.S.M., cédula de identidad V 1.118.920.

Apoderados de la parte demandante: No tiene apoderado constituido en la presente causa. Lo ha asistido NHOREMYS CARMONA RIVAS, abogado en ejercicio de este domicilio, inscrita en INPREABOGADO bajo el número 103.221.

Parte demandada: J.P.N., venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 10.638.977.

Apoderados de la parte demandada: R.P.V. y J.D., abogados en ejercicio inscritos en INPREABOGADO bajo los números 13.503 y 20.232 y titulares de las cédulas de identidad V 2.521.612 y V 4.721.790, respectivamente.

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios. (apelación).

Sentencia: Definitiva.

Con informes de la parte actora.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Ante el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 03 de Agosto del 2004, el ciudadano O.A.S.J., asistido de abogado, actuando en nombre y representación de los co-herederos de la sucesión del ciudadano L.A.S.M., demandó por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano J.P.N., alegando que dicho ciudadano falleció ab intestato el 14 de octubre de 1996, asumiéndose así la representación sin poder con fundamento en lo dispuesto en el Artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; que en fecha 01 de octubre de 1996 su causante celebró contrato de arrendamiento en condición de arrendador por tiempo determinado con el ciudadano J.P.N., en condición de arrendatario, por un lapso de cuatro años y cancelando la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, según consta en copia simple del contrato que anexa, que el contrato fue sobre un inmueble ubicado en la Avenida Principal con calle 05, N° 04, antes parcela 171, de la Urbanización Villa Araure I, Municipio Araure del Estado Portuguesa, donde funciona un local comercial; que el arrendatario desde le mes de enero del 2000 no ha cancelado el canon de arrendamiento fijado, adeudando hasta la fecha QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00); que por todo ello demanda a dicho ciudadano para que convenga o sea condenado por el Tribunal en: Resolver el contrato celebrado; Devolver y entregar el inmueble conforme lo recibió, totalmente desocupado de personas y bienes y en perfectas condiciones; Cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) por daños y perjuicios causados por la ocupación sin causa y sin derecho del local comercial dado en arrendamiento; Cancelar la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por cada mes de ocupación hasta que medie la entrega del local arrendado, por concepto de daños y perjuicios; Cancelar las costas y costos del proceso. Fundamentó la demanda en el Artículo 1167 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”. Señaló su domicilio procesal y consignó además copia de la Planilla de Liquidación Sucesoral. Acompañó los recaudos aludidos.

Admitida la demanda, se ordenó el emplazamiento del demandado.

Citado personalmente el demandado, éste en fecha 26 de agosto del 2004, asistido de abogado, dio contestación a la demanda y de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso las cuestiones previas del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse acumulado en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente, prohibida por el artículo 78 eiusdem, en las razones allí expuestas, y la del ordinal 7° del artículo 346 del mismo Código, por la existencia de una condición pendiente, ya que la presente acción ha debido ser por cumplimiento o resolución del contrato celebrado y no por desalojo.

Dio contestación al fondo de la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó y rechazó uno por uno los alegatos expuestos por el actor en su demanda; en consecuencia se negó a resolver nuevamente el contrato celebrado, a devolver y entregar, a excepción de lo contenido en el artículo 1168 del Código Civil, el inmueble en cuestión; se negó a cancelar la cantidad reclamada por daños y perjuicios; así como se niega a cancelar la cantidad reclamada por cada mes de supuesta ocupación hasta que se entregue y devuelva el inmueble.

Reconvino a la demandante, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandando al actor para que como actor sin poder de los demás comuneros cuya representación se atribuye convenga en ejecutar o en su defecto lo conmine el Tribunal a cumplir la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, a fin que le indemnice el valor de las edificaciones y construcciones que integran el local comercial, al precio actual y corriente en el mercado. Fundamentó su reconvención en los artículos 1159, 1167 y 1168 del Código Civil y en las Cláusulas Séptima y Octava del contrato de arrendamiento y la estimó en DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00).

El Tribunal de la causa negó admitir la reconvención, fundamentándose en el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandante rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas.

Durante el lapso probatorio el demandante, asistido de abogado invocó el mérito de los autos; consignó documentales; solicitó como prueba de informes oficiar a este Juzgado a fin de verificar las actuaciones cursantes en el Libro Diario respectivo; certificación del Libro Diario de ese Despacho; solicitó la exhibición de las documentales allí esgrimidas.

La parte demandada consignó documental; promovió experticia avalúo de las bienhechurías que integran el local comercial en cuestión; solicitó las testimoniales de los ciudadanos J.V.C., A.R.A., M.E.P. y YUSNEIDY SEQUERA.

Pruebas estás que fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad legal.

El demandante, asistido de abogado consignó originales de las documentales cursantes en autos, consistentes en Cédula Catastral del Inmueble y Título Supletorio de fecha 03 de Marzo de 1999.

En fecha 24 de Septiembre del 2004 el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando Parcialmente Con Lugar la demanda intentada.

La parte demandada solicitó aclaratoria de la sentencia dictada, la cual fue negada por el a-quo.

Ambas partes apelaron (la parte demandante parcialmente) del fallo dictado, y oída dicha apelación en ambos efectos se ordenó remitir el expediente a este Juzgado, donde se recibió en fecha 13 de octubre del 2004, fijándose oportunidad para sentenciar.

El demandante presentó escrito de conclusiones, haciendo un recuento del proceso.

Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones siguientes:

III

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:

Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:

La pretensión procesal de la parte demandante consiste en que se le acuerde la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado por su causante L.A.S.M. con el ahora demandado J.P.N., que se condene al mismo demandado a devolver y entregar el inmueble arrendado, a pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por la ocupación sin causa y sin derecho del local arrendado y en pagar la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por cada mes de ocupación hasta la entrega del local arrendado, por concepto de daños y perjuicios.

La parte demandada, en su escrito de contestación opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse incurrido en el libelo en la acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, prohibida por el artículo 78 eiusdem, e igualmente la cuestión previa del ordinal 7° del mismo artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a una cuestión o plazo pendiente, alegando que según la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, es evidente que la convención es a tiempo determinado y por lo tanto no es susceptible de ser concluida mediante demanda de desalojo, por lo que única y exclusivamente lo procedente es reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo por incumplimiento que son acciones de derecho común a todos los contratos.

Tales cuestiones previas fueron decididas por el a quo y sobre la decisión de las mismas, no puede pronunciarse esta Alzada, por ser inapelables de conformidad con lo que dispone el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

Niega además la parte demandada en su escrito de contestación, que no haya cancelado el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual fijado en el contrato ya que la obligación de pagarlo cesó cuando concluyó el tercer año de arrendamiento el 30 de septiembre de 1999 al acordar con el coheredero M.V.S. ahora fallecido, dar por mutuo acuerdo por terminado el contrato y que en consecuencia se procedería a cumplir lo pactado en la cláusula SÉPTIMA de la convención en cuanto a las mejoras y bienhechurías hechas hasta la fecha de celebración del contrato, como es la construcción del local por parte del arrendatario y que las posteriormente hechas serán reconocidas por el arrendador, quien al finalizar el plazo de vigencia del contrato rembolsará todo lo invertido en dichas mejoras o bienhechurías, sucediendo desde entonces que ha estado a la espera que los causahabientes del arrendador le indemnicen el valor de tales bienhechurías, quedando con la posesión pura, simple y legítima del inmueble a título personal, transcurriendo hasta el presente cuatro años y once meses esperando el cumplimiento por parte de los herederos del arrendador de lo pactado en la cláusula SÉPTIMA, sin haber dado muestras de buena fe de pretender hacerlo y es por lo que opone la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir la condición pendiente de cumplimiento y que una vez cumplida, se encuentra en la obligación de devolver y entregar a la parte actora la edificación de su propiedad.

Luego en el mismo escrito la parte demandada rechaza la demanda, en todas y cada una de sus partes. Rechaza además que desde el mes de enero de 2000 no haya cancelado el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual, por cuanto el lapso de vigencia del mismo cesó el 30 de septiembre de 1999 al pactarse entre el mencionado heredero y el mismo demandado, concluir anticipadamente con la convención. También niega que adeude 55 meses de alquiler y que haya contravenido la obligación que le imponía el contrato suscrito y la ley. Niega que alguno de los herederos del arrendador haya gestionado el pago de las pensiones de arrendamiento y que ocupe sin causa ni derecho, el local comercial de su propiedad.

Se niega a pagar QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) por concepto de supuestos daños y perjuicios generados por la ocupación del local comercial dado en arrendamiento, por cuanto lo arrendado es un área de terreno y no un local comercial.

Trabada la litis en los anteriores términos, este Tribunal procede a analizar las pruebas cursantes en autos.

ANÁLISIS PROBATORIO:

Consignadas por el demandante junto al libelo de demanda:

1) Copia fotostática de solicitud realizada ante la Municipalidad de Araure, Estado Portuguesa, por el ciudadano J.P.N., donde solicita autorización para la instalación de los servicios de aguas blancas y cloacas en un local de su propiedad ubicado en la Avenida Principal de Villa Araure I de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, en un área de 31 m2. Esta instrumental se acompañó a la demanda, pero no se menciona en la misma ni se promovió como prueba, por lo que se desecha como manifiestamente impertinente y así este Tribunal lo declara.

2) Copia fotostática de contrato de arrendamiento privado celebrado entre los ciudadanos L.A.S.M. y J.P.N., sobre un área de terreno ubicada en la Avenida Principal de Villa Araure, Estado Portuguesa, con un área total de Treinta Metros cuadrados (30 m2), sobre la cual existe una construcción constituida por un local comercial N° 5, que fuere construido por el arrendatario, con un canon de arrendamiento mensual de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), con un plazo de duración de cuatro (4) años, prorrogable por lapso igual a voluntad de las partes, el cual comenzó a regir el 01 de octubre de 1996.

Esta instrumental es una copia fotostática simple de un documento privado, que la parte actora acompañó al escrito de la demanda y la parte demandada promovió esta misma copia simple en el escrito de promoción de pruebas presentado ante el a quo, por lo que se tiene como reconocido por ambas partes y se aprecia según las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo que dispone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba, por así aparecer en esta instrumental, de que el ciudadano L.A.S.M. dio en arrendamiento al ahora demandado J.P.N., un área de terreno ubicada en la Avenida Principal de Villa Araure, Estado Portuguesa, cuyas medidas son cinco metros de frente por seis metros de fondo, para un área total de TREINTA METROS CUADRADOS (30 m2). Esta instrumental se aprecia igualmente como plena prueba de que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, así como de que se fijó CUATRO (4) años de vigencia del contrato a partir del 1° de octubre de 1996, prorrogables por igual plazo y así este Tribunal lo declara.

También esta misma instrumental se aprecia como plena prueba, por así aparecer en su texto, de que en la cláusula SÉPTIMA del mismo contrato, se acordó que las mejoras y bienhechurías, hechas para la fecha del contrato por parte del arrendatario, serán reconocidas por el arrendador que al terminar el plazo de vigencia del contrato le reembolsará todo lo que haya invertido en dichas mejoras o bienhechurías, inclusive la construcción del local, todo lo cual este Tribunal lo declara.

3) Copia fotostática de planilla expedida por el SENIAT de Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones, de fecha 14 de octubre de 1998, del causante SEQUERA M.L.A., habiendo realizado tal declaración el ciudadano O.A.S.J..

Esta instrumental es copia de un documento que emana de un ente de la administración pública que al expedirlo actuaba dentro del ámbito de su competencia y que en consecuencia es un acto administrativo que goza de la presunción de certeza, por el Principio de Ejecutividad de los actos administrativos, que por lo tanto es asimilable a un instrumento público. No obstante, no indica la parte demandante en el libelo lo que pretende probar mediante esa instrumental, por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

Consignadas por el demandado junto al escrito de contestación de demanda:

4) Copia fotostática de Planilla de Inscripción de Inmuebles expedida por la Alcaldía del Municipio Araure de este Estado, Oficina Municipal de Catastro. Esta instrumental corresponde a un acto administrativo como es la inscripción del inmueble ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Araure cuyo original goza de la presunción de certeza, por el Principio de Ejecutividad de los actos administrativos, que por lo tanto es asimilable a un instrumento público, no impugnado por la parte demandante a la que se le opone, por lo que se tiene como fidedigno y se aprecia de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba de que el inmueble fue inscrito ante la mencionada Dirección de Catastro como de propiedad de la Sucesión L.A.S.M.. No obstante, en la misma no consta los elementos probatorios o recaudos que se acompañaron al realizar la inscripción, para acreditar la propiedad, por lo que no demuestra la propiedad que sobre tal inmueble se alega, por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

5) Plano catastral del inmueble en cuestión. Esta instrumental corresponde a un acto administrativo ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Araure que goza de la presunción de certeza, por el Principio de Ejecutividad de los actos administrativos, que por lo tanto es asimilable a un instrumento público, por lo que se aprecia como plena prueba de que el inmueble aparece en la mencionada Dirección de Catastro como de propiedad de J.R.P., por así aparecer en dicho plano. No obstante, en la misma no consta los elementos probatorios o recaudos que se acompañaron para acreditar la propiedad, por lo que no demuestra la propiedad que sobre tal inmueble se alega, por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

6) Fotocopia de la cédula de identidad del demandado. Esta instrumental, no demuestra o descarta los hechos alegados en la demanda o en la contestación, por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

Consignadas por el demandante junto al escrito de promoción de pruebas:

7) Copia fotostática de Cédula Catastral del Inmueble en cuestión, expedida por la Oficina Municipal de Catastro de Araure, Estado Portuguesa. Esta instrumental corresponde a un acto administrativo como es la inscripción del inmueble ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Araure que goza de la presunción de certeza, por el Principio de Ejecutividad de los actos administrativos, que por lo tanto es asimilable a un instrumento público, cuyo original goza de la presunción de certeza, por el Principio de Ejecutividad de los actos administrativos, que por lo tanto es asimilable a un instrumento público y esta copia no fue impugnada por la parte demandante a la que se le opone, por lo que se tiene como fidedigno y se aprecia de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba de que el inmueble fue inscrito ante la mencionada Dirección de Catastro como de propiedad de la Sucesión L.A.S.M.. No obstante, en la misma no consta los elementos probatorios o recaudos que se acompañaron por la parte solicitante al realizar la inscripción, para acreditar la propiedad, por lo que no demuestra la propiedad que sobre tal inmueble, que alega la parte actora corresponde a los co-herederos de la sucesión del ciudadano L.A.S.M., por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

8) Copia fotostática de Título Supletorio evacuado ante este Juzgado en fecha 03 de Marzo de 1999, a nombre de los ciudadanos W.R.S., Y.E.S.D.Y., O.A.S., L.A.S., M.V.S. y R.E.J., sobre las bienhechurías construidas sobre un lote de terreno municipal que mide aproximadamente quince (15) metros de frente por treinta y cinco (35) metros de fondo, ubicado en la Urbanización Villa Araure I, Avenida Principal N° 4, Parcela N° 171, Araure Estado Portuguesa. Esta instrumental cuyo original es un instrumento público, no impugnada esta copia por la parte demandada a la que se le opone, por lo que se tiene como fidedigno y se aprecia de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba de que este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, expidió dicho título supletorio a favor de W.R.S., Y.E.S.D.Y., O.A.S., L.A.S., M.V.S. y R.E.J., sobre las bienhechurías construidas sobre el terreno que allí se describe y así se declara.

Consignadas por el demandado junto al escrito de promoción de pruebas:

9) Copia fotostática de Título Supletorio evacuado ante este Juzgado, en fecha 18 de Enero de 1999, por el ciudadano J.R.P.N., sobre las bienhechurías construidas en una parcela de terreno municipal, que mide treinta y un metros cuadrados (31 m2), ubicada en la Avenida Principal de Villa Araure 1 N° 4 de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa. Esta instrumental es copia de un instrumento público, impugnada por la parte demandante a la que se le opone, mediante diligencia de fecha 13 de septiembre de 2004, por lo que se desecha como carente de valor probatorio y así este Tribunal lo establece.

Consta en autos la evacuación de las pruebas promovidas por las partes, consistentes en:

10) Declaración de los ciudadanos J.S.V.C., A.A.R.A. y M.E.P.P.. Estos testigos son contestes en declarar que oyeron una conversación entre el aquí demandado J.P.N. y M.V.S.. Con estos testigos se pretende demostrar el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en la presente causa y siendo su cuantía superior a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), habida cuenta que el canon pactado en el contrato cuya copia cursa en el folio 4 ya valorada, se pactó un canon de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) mensuales, esta prueba es inadmisible según lo que dispone el artículo 1.387 del Código Civil y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio y así se establece.

11) Exhibición del original del documento valorado en el numeral 3 de ese análisis. Esta instrumental según se señala en la diligencia del 10 de septiembre de 2004, estampada al consignarla, está dirigida a demostrar la legitimidad de los accionantes en la presente causa. No obstante, en la contestación, no objetó la parte demandada la cualidad e interés de la parte actora, por lo que se desecha como manifiestamente impertinente y carente en consecuencia de valor para la decisión de la causa y así se establece.

12) Informe Técnico de Avalúo, elaborado por los Expertos, Ingenieros V.F., Z.S. y Arquitecto P.M., sobre el local comercial objeto de arrendamiento, donde concluyeron que tales bienhechurías tienen un valor de CINCO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 5.681.544,00). El valor que puedan tener estas bienhechurías, no influye en la decisión de la causa, por lo que se desecha esta experticia como manifiestamente impertinente y carente en consecuencia de valor para la decisión de la causa y así se establece.

Finalmente para decidir este Tribunal observa:

En la sentencia apelada, se decidió lo siguiente: PRIMERO: Se declaró resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 1° de octubre de 1996 entre el ciudadano L.A.S.M., ahora difunto y el demandado J.P.N. y se ordenó al demandado J.P.N. desocupar el terreno arrendado e igualmente se ordenó a la parte demandante, coherederos del arrendador, rembolsar al arrendatario J.P.N., los gastos por concepto de construcción de bienhechurías, de conformidad con lo que dispone el artículo 557 del Código Civil. SEGUNDO: Se declaró sin lugar los daños y perjuicios causados por la ocupación sin causa y sin derecho del local y TERCERO: Se declaró sin lugar los daños y perjuicios, por cada mes de ocupación hasta que medie la entrega del local arrendado por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada mes.

En lo que se refiere a la decisión del a quo en la sentencia apelada, de ordenar rembolsar al arrendatario J.P.N., los gastos por concepto de construcción de bienhechurías, de conformidad con lo que dispone el artículo 557 del Código Civil, este Tribunal observa:

La parte demandada en su contestación, intentó reconvención para que le indemnizara el valor de las edificaciones y construcciones que integran el local comercial al precio actual y corriente del mercado. El Tribunal de la causa, por auto del 26 de agosto de 2004, cursante en el folio 25 del expediente negó la admisión de la reconvención. Este auto quedó definitivamente firme al no haber sido apelado y con ello quedó fuera del debate judicial o thema decidendum, la pretensión de la parte demandada de que se le indemnizara el valor de tales edificaciones y construcciones, por lo que no podía el a quo, acordar el pago de las mismas y al hacerlo incurrió en incongruencia positiva y extrapetita, lo que es motivo para que se declare la nulidad parcial del fallo apelado y así se decidirá en la dispositiva de la decisión.

En lo que se refiere a la cuestión de mérito este Tribunal observa:

Con la copia simple del documento privado del contrato de arrendamiento, cursante en el folio 4 del expediente, ya valorada desde el punto de vista formal, está demostrada la celebración del contrato de arrendamiento entre el ciudadano L.A.S.M., ahora difunto y el ahora demandado J.R.P.N., sobre un área de terreno ubicado en la Avenida Principal con calle 5, signada con el número 5, antes Parcela 171 en la Urbanización “Villa Araure I”, Municipio Araure del Estado Portuguesa. Con el mismo instrumento está además demostrado, por así aparecer en su texto, que las bienhechurías existentes sobre la misma área de terreno, fueron construidas por el arrendatario y aquí demandado J.R.P.N., por lo que las mismas son de su propiedad y no fueron objeto del contrato de arrendamiento. Mediante ese contrato se entregó en arrendamiento, tan solo el área de terreno sin edificación alguna, por lo que se entregó en arrendamiento, un área de terreno no edificada y así este Tribunal lo declara.

Al no ser tales bienhechurías objeto del contrato de arrendamiento, la acción no puede prosperar con respecto a las mismas y así también se declara.

En lo que se refiere al terreno, este Tribunal observa:

De conformidad con lo que dispone el artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, están fuera del ámbito de aplicación de la misma, los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. En consecuencia, al estar los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fuera del ámbito de aplicación de la mencionada Ley, los contratos de arrendamiento sobre los mismos se encuentran dentro del ámbito del Código Civil, por lo que la acción que se siguió mediante el procedimiento establecido en la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es con respecto al arrendamiento del terreno inadmisible mediante el procedimiento previsto en la mencionada Ley y así también se declara.

Al declararse sin lugar la acción de resolución de contrato con respecto al local comercial, la pretensión de que se condene al demandado a indemnizar al actor por daños y perjuicios contractuales por la ocupación del mismo local, debe también desecharse y así se declara y se señalará en la dispositiva del fallo.

IV

DISPOSITIVA:

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial del demandado J.P.N., ya identificado en la presente decisión, contra la sentencia definitiva dictada en la presente causa, por el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 24 de septiembre de 2004, en la que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 1° de octubre de 1996 entre el ciudadano L.A.S.M., ahora difunto y el demandado J.P.N. y ordenó al demandante reembolsar al arrendatario, el mismo demandado, J.P.N., los gastos por concepto de construcción de bienhechurías, de conformidad con lo que dispone el artículo 557 del Código Civil y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación parcial, interpuesta por el demandante O.A.S.J. contra la misma decisión. En consecuencia:

PRIMERO

Se declara LA NULIDAD PARCIAL de la sentencia apelada, en lo que se refiere a ordenar a la parte actora, reembolsar al arrendatario J.P.N., los gastos por concepto de construcción de bienhechurías, de conformidad con lo que dispone el artículo 557 del Código Civil y se revoca en lo que se refiere al resto de su dispositiva.

SEGUNDO

En lo que se refiere al local comercial, se declara SIN LUGAR la demanda intentada por resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 1° de octubre de 1996 entre el ciudadano L.A.S.M., ahora difunto y el demandado J.P.N., por indemnización de daños y perjuicios causados por la ocupación sin causa y sin derecho del mismo local y por cada mes de ocupación hasta que medie la entrega, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada mes.

TERCERO

Se declara la demanda INADMISIBLE en lo que se refiere al arrendamiento del terreno ubicado en la Avenida Principal con calle 5, signada con el número 5, antes Parcela 171 en la Urbanización “Villa Araure I”, Municipio Araure del Estado Portuguesa, en el que se encuentra el mismo local comercial, por lo que la presente sentencia, no causa cosa juzgada que afecte el mérito de la relación contractual arrendaticia, que puede existir entre las partes, sobre el mismo terreno y así expresamente se declara.

Queda así la sentencia apelada PARCIALMENTE ANULADA en lo que se refiere a la decisión de ordenar al demandante reembolsar al arrendatario J.P.N., los gastos por concepto de construcción de bienhechurías, de conformidad con lo que dispone el artículo 557 del Código Civil y MODIFICADA en lo que se refiere al resto de su dispositiva.

Sobre las costas, debe diferenciarse las causadas en la primera instancia ante el a quo, de las correspondientes a la apelación:

Sobre las costas causadas en primera instancia, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las mismas, por haber resultado totalmente vencido.

Sobre las costas de la apelación, al haber prosperado parcialmente la apelación del mismo demandante, declarándose la nulidad parcial de la sentencia apelada, no hay condenatoria en el pago de las mismas.

Regístrese, publíquese y déjese copia. Remítase oportunamente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los primero (1°) días del mes de noviembre de dos mil cuatro.-

El Juez Temporal

Abg. I.J.H.G.

La Secretaria

Abg. Nancy Galíndez de González

Siendo las 2 y 20 de la tarde se publicó y se registró la anterior decisión, como fue ordenado.

La Secretaria