OMAR RODRIGUEZ/JULIO IGNACIO FUENTES Y OTROS

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS

Puerto ayacucho, 17 de abril de 2013

202° y 154°

EXPEDIENTE N° 2012-6923

DEMANDANTE: O.R.G.

DEMANDADOS: J.I.F.M. y otros

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

La presente causa se inició, en fecha 24/04/12, por demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra, presentada por el ciudadano O.R.G., titular de la cédula de identidad número V- 25.830.046, asistido por la profesional del derecho G.Q., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.191, titular de la cédula de identidad número V- 12.628.763, en contra de los ciudadanos J.I.F.M., D.E.F.M., N.B.F.D.S., I.A.F.M., C.E.F.G., V.M.F.D.F., F.A.F.G., J.R.F.G., G.T.F.G. y C.L.F.G., titulares de las cédulas de identidad N° V-8.903.894; V-8.902.454; V-8.903.893; V-10.920.668; V-8.883.002; V-8.863.544; V-8.851.320; V-8.863.543; V-8.859.723 y V-3.503.683.

En fecha 30/04/12, fue admitida la demanda. El 25/05/12, el profesional del derecho C.R.Z., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 29.492, se dio por citado en su carácter de apoderado judicial de los demandados y, el día 28/05/12, contestó la demanda. El 16/07/12, el suscrito sentenciador se abocó al conocimiento de la causa. El 26/07/12, el actor promovió pruebas. El día 06/08/12, el Tribunal se pronunció acerca de la admisión de los medios probatorios promovidos. El 15/11/12, las partes presentaron informes. El 29/11/12, la parte demandante presentó observaciones. El día 29/11/12, la causa entró en estado de dictar sentencia definitiva.

II

MOTIVA

1. - SOBRE LA DEMANDA

   Manifestó el actor en su demanda: 1) Que celebró con los demandados contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble constituido por (i) un lote de terreno ubicado en la “avenida Aguerrevere”, frente a la farmacia “San José”, diagonal a la “Clínica Zerpa” de esta ciudad de Puerto Ayacucho, constante de 561 metros cuadrados, cuya titularidad ha sido registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, anotada bajo el número 1, folios 1 al 4 del protocolo primero principal y duplicado adicional del cuarto trimestre de 1975; y (ii) por la edificación construida sobre el mismo, constante de tres plantas, de 14,70 metros de largo por 24,50 metros de ancho, con un área de construcción de 1.880 metros cuadrados, con estructura de concreto armado, paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y granito; loza nervada en la primera y segunda, de tejalit la tercera, cuya titularidad fue registrada bajo el número 15, folios 30 al 33, del protocolo primero principal y duplicado adicional del cuarto trimestre de 1974; los cuales se encuentran dentro de los siguientes linderos y medidas topográficas: “N.E: 48 5” 45,75 mts, del barrio A.C.; N.E: 4 40” 12,75 mts, propiedad del Centro de s.D.. J.G.H.; S.W: N48 5” 15,70 mts; s. W. 48 5” 13,70 mts, Carmine Piter Tremonte; S.E: 51 11,44 mtrs, acera con avenida Aguerrevere”, que pertenecen a los accionados por virtud de la sucesión causada por el fallecimiento de su padre, T.F.N.;

   2) Que, en la cláusula primera de dicha convención, se estipuló que los codemandados daban en arrendamiento con opción a compra al arrendatario, el referido inmueble y que, en la cláusula tercera, se establece como precio de venta la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00);

   3) Que los demandados Y.D.C.F.M., A.L.F.A., J.I.F.M., I.A.F.M. y N.B.F.M., recibieron dinero por la compra del inmueble arrendado;

   4) Que ha realizado gastos para mejorar el inmueble, reconocidos por los arrendadores como abono al monto total de la venta, que las cantidades abonadas están divididas entre los herederos y que solicita, en cumplimiento del contrato mencionado, que éstos le transfieran la propiedad del descrito inmueble.

2. - SOBRE EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   El apoderado judicial de la parte accionada, aduce, en primer término, que el actor demanda a los ciudadanos C.E.F.G. Y J.I.F.M., no obstante desprenderse del referido contrato que los mismos actuaron en nombre y representación de sus poderdantes respectivos y no a título personal, razón por la cual –concluyen- no ha debido demandárseles como arrendadores; y que el accionante omitió demandar a las ciudadanas Y.D.C.F.M. y L.A.F.A., quienes también aparecen como arrendatarias en la relación jurídica a que se contrae este juicio, de donde se desprende –dice- que estamos ante un litis consorcio pasivo “forzoso necesario”.

   En segundo lugar, el citado apoderado opone la caducidad de la acción, alegando que el contrato en cuestión tenía una vigencia de dos años, a partir de la fecha de su firma, y que, al no haber ejercido el arrendatario el derecho a comprar en el referido lapso, caducó la acción respectiva; a su juicio, el contrato de opción concede el derecho de adquirir la cosa, pero sin que se constituya el consentimiento bilateral.

   Por último, dicho mandatario contradijo, en todas sus partes, los hechos afirmados en el libelo, conducta procesal ésta que, en principio, impone el análisis de todo el material argumentativo y probatorio aportado por las partes, sin perjuicio de lo observado infra. Esta contradicción genérica, ha sido fundamentada en el supuesto hecho de que “el instrumento fundamental de la acción [está] viciado de Nulidad Absoluta (sic), ya que al momento de su (sic) celebración… se violaron normas de orden público”, toda vez que –alega - la ciudadana Dilis Fleisa Alaje, quien actuó en representación de su hija, L.A., no tenía autorización judicial para contratar en nombre de ésta.

3. - SOBRE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   1. Riela a los folios 09 al 11, copia certificada del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado, y al respecto este Tribunal observa: La parte demandada ha negado la totalidad de lo afirmado en el libelo. En consecuencia, debería entenderse que la existencia de dicho contrato también ha sido negada por los accionados, lo que determinaría entonces su pertinencia. No obstante, es importante advertir que, a pesar de la contradicción genérica formulada por el apoderado judicial de la parte accionada, éste mismo se ha encargado de admitir expresamente el hecho de que fue suscrito por el demandante y sus representados, lo que se desprende del alegato según el cual “el instrumento fundamental de la acción [está] viciado de Nulidad Absoluta (sic), ya que al momento de su celebración… se violaron normas de orden público”.

      En razón de lo expuesto, es concluyente que tal extremo fáctico no ha pasado a formar parte del contradictorio. Sin embargo, es superlativamente importante advertir que la documental sub examine constituye el instrumento fundamental de la pretensión deducida y, como tal, tiene que ser apreciada por este Juzgado. Así se decide.

   2. Riela a los folios 12 al 13 y 15 al 16, (i) copia del poder general conferido al ciudadano C.E.F.G. por los ciudadanos V.M.F.d.F., F.A., J.R., G.T. y C.L.F.G. y (ii) copia del poder especial conferido al ciudadano J.I.F.M., por los ciudadanos D.E., N.B., I.A., Y.D.C.F.M., y por la ciudadana DILIS FLEISA ALAJE, actuando ésta en representación de su hija L.A.F.A.. Al respecto, el Tribunal observa que, la existencia de dichos instrumentos no ha sido contradicha por los demandados, quienes más bien la han reconocido, como se desprende del alegato de falta de cualidad de los referidos apoderados, con ocasión del cual dicen que éstos actuaron como tales y no a título personal en la suscripción del contrato de opción a compra. En razón de lo expuesto, se declara la impertinencia de las documentales sub examine, y así se decide.

   3. Riela a los folios 17 al 43, documental continente de declaración de únicos y universales herederos expedido por el Tribunal de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas y, al respecto, se observa que, al no haber sido impugnada en el presente juicio, ha conservado el valor probatorio que a los documentos públicos ordena reconocerle el artículo 1.359 del Código Civil, y así se decide.

   4. Riela a los folios 43 al 60, copia del expediente 2011-730, contentivo de actas que conformaron el procedimiento de reconocimiento de contenido y firma de documento instado por el ciudadano O.R.G. por ante el Juzgado de los Municipios Atures y Autana, del cual se desprende que, en fecha 11/11/11 (folios 59 y 60), las ciudadanas A.F.A. y Y.D.C.F.M., reconocieron los recibos de pago que rielan a los folios 49 y 51 de este expediente. Con relación a esta documental, quien decide advierte que esta conformada por copias de actas levantadas en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, tendente al reconocimiento de documento originales, razón por la cual constituye un documento público que, al no haber sido impugnado, ha conservado el valor probatorio que, a medios de tal naturaleza, reconoce el artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.

   5. Rielan a los folios 61 al 75 y 172 al 175, copias certificadas de cuaderno de incidencia del expediente N° 2011-6910, continentes de actuaciones correspondientes a la evacuación de la experticia grafo-técnica realizada en dicho proceso. Al respecto, este Tribunal observa que, dicho medio representa lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado prueba trasladada, esto es, aquella que ya ha sido admitida y evacuada en otro juicio, previo el cumplimiento de los requisitos exigidos legalmente, y que ha sido transportada con la finalidad de utilizar elementos probatorios que pudieran ser útiles, relevantes y determinantes en un nuevo proceso.

      Acerca de la validez de dicha modalidad, es interesante destacar que, la prueba trasladada es válida si ha sido practicada en un proceso anterior o coetáneo y ha sido transportada a uno nuevo entre las mismas partes, es decir, cuando ha sido practicada en contradicción entre las mismas partes, siendo idéntico el hecho que se pretende demostrar y siempre que se hayan observado las formas legales en su producción. La adecuada y razonable posibilidad de contradicción y control son presupuestos de validez y eficacia de la prueba trasladada.

      De lo anotado, se infiere, básicamente, que la prueba trasladada requiere que se trate de procesos llevados entre las mismas partes, de forma tal que, si las partes son parcialmente distintas, la que no actúo en el anterior juicio, debe contar con la oportunidad de controlar la prueba, dado el elemental principio de que una prueba no puede producir efectos contra quien no fuere parte en el proceso donde dicha prueba fue admitida y evacuada.

      A propósito de lo comentado, es pertinente resaltar que, Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, pág. 341 y siguientes), refiere jurisprudencia, según la cual, las pruebas simples practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se deriva de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que, de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto, sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que con las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso. Adicionalmente, señala el referido autor:

      “… desde el punto de vista de su valor probatorio, la prueba trasladada no pierde su propia índole. Al efecto expresa la Corte que “en los instrumentos o escritos no debe confundirse el continente con el contenido, es decir, la naturaleza de la actuación con el escrito que la contiene, de tal modo que las pruebas aportadas a los autos por las partes, tales como la experticia, la confesión, la inspección ocular o al declaración de testigos, no obstante quedar consignada en forma escrita en el expediente, siempre tiene el valor que nace de su naturaleza específica según las leyes que le son propias, y de ninguna manera el valor de una prueba documental…”.

      Así las cosas, este Tribunal observa: el medio probatorio sub examine consiste en una experticia practicada en el expediente N° 2011-6910, en el cual se sustanció y decidió la causa instada por los demandados en este juicio en contra de quien ahora los demandada a ellos, sin que se desprenda de autos que en la promoción y evacuación de ésta se haya incumplido con algún extremo legal, de donde se infiere que cumplió la misma con las condiciones doctrinaria y jurisprudencialmente exigidas para que se le reconozca validez y eficacia, pues fue producida en un juicio que sostuvieron las mismas partes de este proceso, habiéndose cumplido con los requisitos de publicidad y contradicción, y sin que haya sido en forma alguna impugnada en el presente proceso.

      Por las razones expuestas, este Juzgador, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora la experticia in commento, y así se decide.

   6. Rielan a los folios 176 al 179, copias certificadas de los poderes especiales conferidos por los demandados al abogado C.R.Z.V. para que los represente en este juicio. Al respecto, este Tribunal advierte que, al no haber sido puesta en entredicho la aludida representación, tal extremo no ha pasado a formar parte del thema decidendum, razón por la cual su valoración en orden a la decisión de fondo es impertinente, y así se decide.

   7. Riela a los folios 180 al 194, copia simple de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones en lo Penal, Civil, Mercantil, Tránsito, Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, con la cual pretende demostrar su promovente que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por los ahora demandados fue declarada sin lugar. Al respecto, este Juzgador observa que, con tal medio se pretende probar un extremo cuyo establecimiento nada relevante aportaría, como elemento de convicción, para la decisión de fondo, pues versa sobre un hecho que no ha sido controvertido, todo lo cual hace menester declararlo impertinente, y así se decide.

   8. Rielan a los autos, copias certificadas de recibos de pagos identificados de la siguiente manera: El marcado “A1” (folio 195), por la cantidad de Bs. 4.000,00, mediante el cual N.B. FUENTES M. recibe dicha cantidad de parte de O.R.G., el día 29/12/09, “por concepto de Abono a la compra del Inmueble plenamente identificado en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra”; el marcado “A2” (folio 196), por la cantidad de Bs. 2.500,00, mediante el cual I.A.F. M. recibe dicha cantidad de parte de O.R.G., el mismo día 29/12/09, por el mismo concepto; el marcado “A3” (folio 197), por la cantidad de Bs. 3.500,00, mediante el cual J.I. FUENTES M. recibe dicha cantidad de parte de O.R.G., el mismo día señalado y por el mismo concepto; y el marcado “A4” (folio 198), por la cantidad de 5.000,00, mediante el cual este mismo codemandado recibe dicha cantidad de parte de O.R.G., el día 30/04/10, por el mismo concepto.

      Con relación a las documentales en mención, este Tribunal advierte que constituyen instrumentos privados que, al no haber sido desconocidos por los codemandados que lo suscriben, conservaron el valor probatorio que, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, debe reconocérseles. Así se decide.

   9. Riela a los autos, copia certificada de actuaciones judiciales contenidas en el expediente número 2011-737, contentivo de oferta real planteada por el ahora demandante, el día 04/11/11, en contra de los demandados en este juicio (folios 199 al 229) y, al respecto, este Tribunal que versa sobre un hecho pertinente y, al no haber sido impugnada, es conforme a derecho reconocerle el valor probatorio que a los documentos públicos otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.

   10. Con el objeto de demostrar que la oferta real referida en el anterior literal fue declara sin lugar, la parte accionada trajo a los autos la decisión dictada por la Corte de Apelaciones citada supra. Pues bien, el hecho de que la citada oferta haya sido declarada sin lugar nada aporta a este proceso y es intrascendente desde el punto de vista jurídico, pues ningún elemento de convicción aporta que permita influenciar la decisión sobre el mérito del asunto debatido, razón por la cual es declarada impertinente, y así se decide.

   11. Al folio 230, riela copia certificada de la partida de nacimiento de la ciudadana A.L.F.A.. En lo atinente a esta documental, quien juzga observa que, ninguno de los extremos fácticos que pueden ser demostrados con tal medio de prueba, como lo serían el nacimiento de dicha ciudadana, la fecha en que éste se produjo, la edad de la misma y su filiación, no han sido contradichos en este juicio, sino reconocidos por la parte demandada, circunstancia ésta que determina la impertinencia de dicha prueba, y así se declara.

4. - SOBRE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Ha quedado admitido en el presente juicio, que el demandante y los representados de C.F.G. y J.F.M. pactaron el arrendamiento con opción a compra de marras y que, para el momento en que se celebró dicho negocio, L.A.F. no había alcanzado la mayoría de edad, y que fue representada por su madre, DILIS FLEISA ALAJE.

   Ahora bien, de la conducta procesal del apoderado judicial de los demandados, y como consecuencia directa de su contradicción genérica, debe concluir este Tribunal que todas las demás afirmaciones de hecho han quedado controvertidas. No obstante, advierte quien juzga, que las afirmaciones relativas a que el actor se encontraba, para la fecha de la demanda, en posesión del inmueble, que éste fue recibido en mediano estado físico, y que realizó limpieza en sus inmediaciones y mejoras para habitarlo, son irrelevantes en orden a la decisión que sobre el mérito del asunto debe ser dictada, pues su eventual establecimiento en nada contribuye a formar convicción sobre el tema a decidir. Así se declara.

   De manera que, el thema decidendum ha quedado circunscrito a las siguientes afirmaciones de hecho: a) que, en fecha 20/07/2010, la ciudadana Y.D.C.F.M. recibió en dinero efectivo la cuota parte que le correspondía del monto total de la venta pactada; b) que, en fecha 12/09/2010, la ciudadana L.A.F.A., recibió el dinero correspondiente a su cuota parte; que el ciudadano J.I.F.M. recibió la cantidad de Bs. 8.500,00 por concepto de abono a la compra del inmueble; c) que la ciudadana N.B.F.M., recibió la cantidad de Bs. 4.000.00; por el mismo concepto d) que exista falta de cualidad de los codemandados C.E.F.G., J.I.F.M., Y.D.C.F.M. y L.A.F.A., e) que haya caducado la acción para reclamar el cumplimiento de la opción de compra-venta y f) que el contrato cuyo cumplimiento se demanda esté viciado de nulidad absoluta.

   Pues bien, como supra ha quedado establecido, con la copia simple del expediente 2011-730 (folios 43 al 60), contentivo de actas que conformaron el procedimiento de reconocimiento de contenido y firma de documento, instado por el ciudadano O.R.G. por ante el Juzgado de los Municipios Atures y Autana, se demuestra que, en fecha 11/11/11 (folio 59 y 60), A.F.A. y Y.D.C.F.M., reconocieron los documentos contentivos de recibos de pago que rielan a los folios 49 y 51 de este mismo expediente, mediante los cuales dejaron constancia de haber recibido, en fechas 20/07/10 y 12/09/10, respectivamente, las sumas de 34.000,00 cada una, por concepto de “pago total de la cuota parte que [les] corresponde en la sucesión Fuentes a la compra del inmueble, cuyo monto fue acordado por la cantidad cuatrocientos mil bolívares… plenamente identificado en el contrato de arrendamiento con opción a compra…”, y de que ambas cedieron al comprador el derecho de propiedad que les correspondía sobre el señalado bien. Así se decide.

   Asimismo, de las copias certificadas del cuaderno de incidencia del expediente N° 2011-6910, continentes de actuaciones correspondientes a la prueba de experticia realizada en el mismo (folios 61 al 75 y 172 al 175), ha quedado demostrado que las firmas que aparecen escritas en los recibos que rielan a los folios 195, 196 y 197 y 198 fueron estampadas por los ciudadanos N.B., I.A. y J.I.F.M.. En el mismo orden de ideas, es menester decir que, con las copias certificadas de recibos de pago, que rielan a los folios 195, 196, 197 y 198, ha quedado demostrado que, de parte de O.R.G. y “por concepto de Abono a la compra del Inmueble plenamente identificado en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra (sic)”, el día 29/12/09, la codemandada N.B. FUENTES M. recibió la cantidad de Bs. 4.000,00; que I.A.F. recibió la cantidad de Bs. 2.500,00; que J.I. FUENTES recibió de Bs. 3.500,00; y que este mismo codemandado recibió la suma de Bs. 5.000,00, el día 30/04/10. Así se declara.

   También ha quedado evidenciado que, en fecha 04/11/11, O.R.G. introdujo, por ante el Juzgado de los Municipios Atures y Autana, escrito continente de oferta real dirigida a los co-demandados, pretendiendo con ésta ejercer su derecho a la compra del inmueble arrendado, que en la cláusula tercera del contrato con opción a compra consta que el actor realizó gastos para la mejoras del inmueble arrendado, por la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) y que esta suma sería reconocida por los arrendadores como abono al monto total de la venta, una vez ejercida la referida opción. Así se declara.

5. - DECISIÓN

   A.- SOBRE LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE CUALIDAD

   Dicho lo que antecede, se hace menester el pronunciamiento del Tribunal sobre la alegada falta de cualidad de los ciudadanos C.E.F.G. Y J.I.F.M., quienes, según el apoderado judicial de éstos, actuaron al contratar en sus caracteres de apoderados y no en nombre propio, razón por la cual no han debido ser demandados.

   Ahora bien, del texto del contrato en mención, se desprende que, en efecto, los citados mandatarios no actuaron en nombre propio, sino en representación de quienes les habían conferido poder para arrendar con opción a compra el inmueble que también les pertenece en sus caracteres de sucesores universales de su padre fallecido; de donde se desprende que, al no haber sido parte en dicho contrato, no asumieron obligación alguna y mal podrían tener cualidad para sostener el presente juicio. En razón de lo expuesto, se declara con lugar la falta de cualidad opuesta respecto a los mencionados apoderados, y así se decide.

   En segundo lugar, aduce el apoderado judicial de los codemandados, que el actor omitió demandar a las ciudadanas Y.D.C.F.M. y L.A.F.A., quienes también otorgaron poder a J.I.F.M. y aparecen, en consecuencia, como arrendatarias, de donde colige la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario. Con base en estas consideraciones, dicho apoderado concluye que “dos de los arrendadores no fueron traídos a juicios (sic) como parte demandada y que conforman el litis consorcio pasivo forzoso necesario… las (sic) cuales forman parte integrante de una misma comunidad jurídica frente al arrendatario [razón por la cual] no es posible fraccionar la cualidad de los arrendadores porque los efectos de la sentencia no pueden extenderse a una persona que no ha estado presente en el juicio para defender sus intereses…”.

   Por su parte, el actor ha dicho que el legislador prevé la posibilidad de que algunas obligaciones puedan ser hechas valer individualmente, sin que para ello sea necesario que acudan todos los litisconsortes al juicio.

   Sobre la excepción perentoria opuesta, es importante destacar que, el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52

   .

   La norma en mención prevé la figura del litisconsorcio, el cual puede ser: a) necesario, cuando ante una única pretensión existe una sola relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar el contradictorio, pues la cualidad no reside plenamente en cada una de ellas, generándose así una especie de sujeción jurídica inquebrantable que los vincula y la necesidad de resolver la controversia de modo uniforme para todos los litisconsortes; b) voluntario o facultativo, que es aquél que contiene varias relaciones sustanciales discutidas en el juicio, conexas entre sí por el objeto y la causa de pedir; o c) impropio, que se presenta cuando, como lo asienta Ricardo Henríquez La Roche, concurre una “conexión objetiva de causas concernientes a diferentes o múltiples sujetos, que tienen como título un hecho único, de eficacia jurídica para todos los litisconsortes, y que amerita la misma solución jurisdiccional para todas las causas involucradas, dada la relación intelectual existente entre ellas” (“Código de Procedimiento Civil”, tomo I, pág. 440), en otras palabras, que surge cuando hay pluralidad de relaciones que convergen en un mismo vértice (el obligado), por ejemplo, el vendedor de un edificio en propiedad horizontal o compartida, que incumple los compromisos hechos en la oferta pública de venta; el conductor de un vehículo que causa múltiples daños a distintas personas, etc.

   Acerca del llamado litisconsorcio uniforme, interesa resaltar también, que tiene en común con el forzoso, el hecho de que requiere que haya una decisión del mismo contenido frente a todos los colitigantes, ya que existen hechos comunes a ellos, sea porque, como lo enuncia el procesalista citado (pag. 443), se trata de una sola relación sustancial, sea en razón de una vinculación común en el objeto (solidario en el pago, entrega de cosa indivisible); pero se diferencian en que, en el necesario la decisión no puede pronunciarse más que frente a varias partes, mientras que en el uniforme puede quedar excluida alguna parte sustancial (por ejemplo, en el juicio de responsabilidad civil derivada de accidente de tránsito).

   De las consideraciones expuestas, se desprende entonces que, en los casos en los cuales unos copropietarios den en opción a compra o vendan un edificio, se origina una conexión objetiva de causas concernientes a diferentes o múltiples sujetos, que tienen como título un hecho único, de eficacia jurídica para todos los litisconsortes, y que amerita la misma solución jurisdiccional para todas las causas involucradas, dada la relación intelectual existente entre ellas, surgiendo así una pluralidad de relaciones que convergen en un mismo sujeto y la necesidad de que, ante un juicio por incumplimiento, haya una decisión del mismo contenido frente a todos los colitigantes, ya que existen hechos comunes a ellos, pero sin perjuicio de que pueda quedar excluida alguna parte.

   Dicho lo anterior, es importante destacar que, de conformidad con el artículo 147 de la ley adjetiva civil, los litisconsortes, en principio, se considerarán en sus relaciones con la parte contraria, y mientras no resulte otra cosa de disposiciones de la ley, como litigantes distintos, de manera que los actos de cada litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás, salvo, por supuesto, cuando esté interesado el orden público y en los supuestos de obligaciones solidarias y litisconsorcio necesario; de manera que los actos efectuados por un litisconsorte voluntario sólo surte efecto respecto a él, sin que por ello se afecte la unidad del proceso.

   Afirmado lo que antecede, este Tribunal considera menester aclarar lo siguiente: La acción ejercida tiene su origen en un único título, a saber, el contrato de arrendamiento con opción a compra en cuestión sobre un inmueble perteneciente a todos los demandados y, además, a dos personas que no fueron demandadas, a saber, las ciudadanas L.A.F.A. y Y.D.C.F..

   Ahora bien, como ha quedado establecido, Y.D.C.F.M. y A.F.A. reconocieron en vía judicial los documentos mediante los cuales dejaron constancia de haber recibido de parte de O.R.G. treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00) cada una, por concepto de “pago total de la cuota parte que [les] corresponde en la sucesión Fuentes a la compra del inmueble, cuyo monto fue acordado por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares”, y de que ambas habían cedido a éste los derechos que les correspondía sobre el señalado bien, de donde se desprende que, por lo que a ellas respecta, han cumplido con la obligación de verificar la venta prevista, todo lo cual pone de relieve la consideración relativa a si tal reconocimiento y proceder de las mencionadas arrendadoras estuvo conforme a derecho y si, eventualmente, no teniendo ya obligación que cumplir, tenían o no que ser demandadas, considerando, además, que la razón de ser del litisconsorcio necesario pasivo es garantizar el derecho a la defensa de todos los litisconsorte y evitar fallos distintos respecto de una única relación jurídica sustancial y con efectos diversos para éstos, esto es, garantizar que todos los litisconsortes se beneficien o queden obligados por el fallo judicial que se dicte.

   Pues bien, de lo establecido se desprende que las ciudadanas Y.D.C.F.M. y A.F.A. han cedido al actor el derecho de propiedad que tenían sobre el inmueble ofrecido con opción a compra, de donde a la vez se evidencia que resultaría inoficioso demandarlas exigiendo el cumplimiento de una obligación que ya han cumplido.

   En efecto, absurdo sería concebir la comunidad que tenía por objeto el inmueble litigioso como un litisconsorcio perpetuo en el cual no podría ninguna de las partes separarse en ejecución de su libre voluntad expresada, por ejemplo, a través de la venta de su derecho o de la cesión de éste, ni siquiera contando, como ocurre en el presente caso, con el consentimiento tácito de los demás copropietarios, incluyendo los que las representaron en la celebración del contrato en cuestión; como absurdo es, también, concebir, la idea de que, no obstante no tener interés alguno las originarias comuneras que han cedido sus derechos sobre el bien en mención, tengan que ser demandadas por la persona a favor de quien ya han realizado la liberalidad respectiva, a sabiendas éste de que ya no hay nada que pueda serles ordenado en vía jurisdiccional. En la hipótesis negada, obvio es que no se tendría entonces la cualidad para sostener el juicio, en los términos pautados por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

   Sobre lo anotado previamente, es importante traer a colación lo dispuesto por los artículos 768 del Código Civil, conforme con el cual a nadie “puede obligarse a permanecer en comunidad…”, y 765 eiusdem que dispone que el cada comunero “tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes…”.

   En síntesis, en el presente caso, no concurre la causa que origina el litisconsorcio necesario, lo que queda en evidencia con la consideración relativa a que no se encuentra en riesgo el fin que con el establecimiento de éste se procuraría, esto es, no existe posibilidad de que el presente fallo afecte de distinta manera a todas las personas que, en un principio, conformaron la comunidad sobre el derecho de propiedad en cuestión. Tampoco concurre la posibilidad de que a las citadas coarrendadoras se les vulnere el derecho a la defensa, toda vez que ha quedado demostrado en autos que las mismas decidieron separarse de la comunidad que, sobre el inmueble, en cuestión, mantenían con los demás copropietarios. En otros términos, si la demanda es procedente, dichas ciudadanas ya habrán cumplido con la venta, mientras que, si es declarada sin lugar, no se vería afectada la cesión, venta o tradición consentida por ellas, pues contra ellas no ha obrado la acción incoada.

   En efecto, habiéndose separado Y.D.C.F.M. y L.A.F.A. de la relación sustancial única que vinculaba a los arrendadores y propietarios, no tienen que ser ya consideradas como parte integrante de litisconsorcio alguno, habida cuenta que este viene determinado por la efectiva y vigente vinculación que exista con ocasión de la relación subyacente para el momento en que se demande. De forma tal que, al no ser parte, para el momento de la interposición de la demanda, de dicha relación, las mencionadas ciudadanas no tienen que ser consideradas integrantes de litisconsorcio alguno.

   También interesa destacar que, en todo caso, si la parte demandada consideraba que en este juicio debían hacerse presentes las coarrendadoras Y.D.C.F.M. y L.A.F.A., a disposición tuvieron los mecanismos jurisprudenciales que la legislación prevé con tal fin, los cuales no fueron activados o ejercidos por la misma. Por lo expuesto, se declara sin lugar la excepción de falta de cualidad analizada, y así se decide.

   B.- SOBRE LA CADUCIDAD OPUESTA

   La parte accionada, argumenta que el contrato en cuestión fenecía el 15 de noviembre de 2010 y que, no habiendo un acuerdo posterior para su renovación o prorroga ni el ejercicio del derecho a comprar, feneció también el derecho del arrendatario de exigir la venta. A juicio del referido apoderado, el contrato de opción concede al beneficiario el derecho de adquirir una cosa, por un precio, en un tiempo y bajo condiciones determinadas, pero sin que se constituya el consentimiento bilateral, la voluntad de vender y la voluntad de comprar propias del contrato de compraventa.

   El accionante, por su parte, rechazó tal excepción aduciendo que, durante el lapso de la prorroga del arrendamiento, permanecieron vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento.

   Sobre tales argumentos, es necesario poner de relieve la siguiente consideración: La caducidad es un hecho objetivo que se produce fatalmente con el transcurso del tiempo y que no es susceptible de ser interrumpido o suspendido, razón por la cual, una vez terminado su inicio y su fin, no es necesario analizar circunstancias distintas a las temporales antes aludidas (vid sentencia N° 565 dictada por la Sala Constitucional el día 25/04/01). Melich Orsini, en su obra “La prescripción extintiva y la caducidad” (Serie estudios, Caracas 2006), enseña que la caducidad (del latín: caducus: que ha caído) “es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación” (pág. 159-160).

   Dicho lo que antecede, interesa destacar que, en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado, las partes contratantes establecieron que el lapso de duración del mismo “es de Dos (02) años pudiendo ser prorrogado por igual o superior tiempo, contados a partir del día 15 de Noviembre (sic) del año 2008, hasta el día 15 de Noviembre (sic) de 2010 …”; de donde surge la interrogante acerca de si dicho lapso es de caducidad, descartándose la posibilidad de que sea de prescripción, puesto que, éste es materia de reserva legal, y al respecto se observa: La caducidad ha sido instituida por razones de seguridad jurídica, siendo una de sus consecuencias disminuir el derecho de acceso a la justicia, ya que, a pesar de que cualquier persona puede accionar, sin embargo, en determinados casos, el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se incoó la acción dentro del término fijado para ello, y a pesar de que esto no limita el derecho de acceso a la justicia, si lo restringe, como lo advierte el fallo N° 1167 dictado, en fecha 29/06/01, por la Sala Constitucional, el cual además establece:

   “Dada la relación de la caducidad con dicho derecho constitucional de acceso, consagrado en el artículo 26 de la vigente Constitución, la caducidad no puede ser creada contractualmente, ni por voluntad unilateral de los particulares o del Estado, sino solo por mandato legal. De allí que el artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, coloque entre las cuestiones previas “La caducidad de la acción establecida en la Ley”

   No obstante lo afirmado por el fallo comentado, la misma jurisprudencia admite la posibilidad de que la caducidad pueda ser convenida contractualmente, pero sólo cuando así lo permita una norma legal (por ejemplo, en materia de fianzas que pueden otorgar las empresas de seguros. vid sentencia N° 00807, dictada el 31/10/06 por la Sala de Casación Civil). De allí que, la caducidad no puede ser establecida a través de un documento o contrato de carácter privado.

   Así las cosas, este administrador de justicia concluye: En el presente caso, no existe lapso de caducidad alguno que tenga su fuente en la ley, es decir, nuestra legislación no consagra lapso en el cual tenga, eventualmente, que hacer valer el arrendatario la opción a compra del inmueble arrendado, pactada en el respectivo contrato de arrendamiento, lo cual queda ratificado con la consideración de que, siendo éste un instituto jurídico que tiene la entidad suficiente para extinguir o restringir derechos (incluso el constitucional de acceso a la justicia), con innegables características sancionatorias, no cabe aplicar respecto a ella interpretaciones analógicas o extensivas, debiéndose imponer, por el contrario, la restrictiva.

   Lo anterior no significa, en modo alguno, que las obligaciones que se contraigan contractualmente permanecerán indefinidamente en el tiempo, pues, el ordenamiento jurídico patrio estatuye normas sustantivas que prevén los lapsos dentro de los cuales el acreedor de una obligación puede reclamar su satisfacción, como infra se explana.

   Descartada, pues, la existencia de la caducidad legal en la presente causa, es necesario destacar que tampoco puede considerarse que el lapso establecido en la cláusula segunda comporte una caducidad convencional, puesto que, como ha quedado dicho, ésta sólo es posible cuando exista una norma legal que la prevea como facultad que puede ser convenida por los contratantes. En consecuencia se declara improcedente el alegato relativo a la supuesta caducidad de la acción para exigir el cumplimiento de la opción de compra ofrecida por los accionados, y así se decide.

   Sin duda alguna, lo que se encuentra incito en la clausula sometida a análisis es un simple lapso de vigencia del contrato suscrito, que es algo absolutamente distinto a un lapso de caducidad, y esta consideración amerita el pronunciamiento que infra también se explana. En virtud de lo expuesto, este operador de justicia declara sin lugar la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada, y así se decide.

   C.- SOBRE LA ALEGADA NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO

   Los demandados han alegado la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento con opción a compra de marras, aduciendo que, al momento de su celebración, “se violaron normas de orden público”, toda vez que la ciudadana DILIZ FLEISA ALAJE GUAYAMARE, quien actuó en representación de su hija, L.A., no tenía la autorización judicial para contratar en nombre de ésta. Por su parte, la representación judicial del actor reconoce que, para el momento de la celebración del contrato, dicha adolescente tenía 16 años, pero afirma que, de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Protección del Niño, Niña y Adolescente, era sujeto de derecho y tenía plena capacidad, según lo dispone el artículo 451 eiusdem.

   También afirma la parte actora que, de conformidad con el artículo 386 del Código Civil, la nulidad de los actos ejecutados en contravención a las normas que regulan el interés del menor, puede oponerse por el representante de éste, por éste mismo, o por sus herederos o causahabientes, razón por la cual los demandados carecen de cualidad y legitimidad para solicitar la mencionada nulidad del contrato y del poder. Asimismo, arguye el actor que, dicha adolescente, una vez alcanzada la mayoría de edad, le cedió voluntariamente los derechos que tuvo sobre el referido inmueble.

   De lo transcrito, se evidencia que la parte demandada esgrime la incapacidad negocial o contractual de una de las personas que coarrendó el inmueble supra identificado, al traer a colación el argumento relativo a una de las incapacidades por antonomasia establecida por el legislador. Ahora bien, el artículo 267 del Código Civil, establece que los padres que ejerzan la patria potestad representan en los actos civiles a sus hijos y administran sus bienes. También afirma dicha norma que, para realizar actos que exceden de la simple administración, dichos representantes “deberán obtener la autorización judicial del Juez de menores”, estableciéndose así una condición de validez respecto a tales actos. Por su parte, el artículo 271 eiusdem, dispone que “[l]a anulación de los actos ejecutados en contravención a los artículos anteriores no puede reclamarse sino por el padre, por la madre, por el hijo y por sus herederos o causahabientes”.

   Sentadas las anteriores premisas, surge la interrogante acerca de la naturaleza del vicio que, indudablemente, afectó ab initio el contrato cuyo cumplimiento se demanda, pues, para que el mismo naciera de conformidad plena con el derecho, era necesaria la previa autorización judicial, y al respecto cabe la siguiente consideración: Un contrato está afectado de nulidad cuando es ineficaz o insuficiente para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de éstas como de terceros.

   En el presente caso, los accionados aducen la nulidad absoluta del contrato en cuestión, es decir, pretenden que se declare judicialmente que éste no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, por lesionar el orden público a través de la vulneración de la norma contenida en el artículo 267 citado.

   Dicho lo anterior, debe tenerse en cuenta que, la nulidad absoluta protege el interés de la comunidad en general. Pero, no siempre es fácil determinar cuándo se está ante una nulidad de orden público y cuándo ante una relativa. Siguiendo las enseñanzas de Maduro Luyando (“Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”. págs. 595-597), puede afirmarse, además de lo dicho, que cualquier interesado puede accionar para que un contrato sea declarado nulo absolutamente, u oponer la nulidad absoluta como excepción, incluso puede ser declarada por el juez cuando advierta alguna de sus causas y sin necesidad de promover prueba alguna.

   Asimismo, importante es resaltar que la nulidad en comentarios puede ser alegada por las partes en cualquier estado y grado del juicio, que el contrato afectado por ella no es susceptible de ser conformado (artículo 1.352 del Código Civil), salvo lo establecido en el artículo 1.353 de la ley sustantiva civil, y que la acción para obtener su declaratoria, así como la facultad de oponerla como excepción, no prescribe.

   Si alguna de las características anotadas llegare a faltar en el caso que se examine, deberá concluirse que no se está en presencia de una nulidad absoluta, sino de una relativa. Así, por ejemplo, y como ocurre en el caso de autos, si la ley exige autorización judicial para celebrar un negocio jurídico en nombre y representación de una persona que no ha alcanzado la mayoría de edad y concede legitimación para demandar la nulidad del contrato afectado por la falta de ésta, únicamente a determinadas personas, excluyendo así la posibilidad de que cualquier interesado puede intentar la acción, y sin que se prevea la posibilidad de que el juez pueda declararla de oficio, estaremos ante una nulidad relativa.

   Como ya se dijo, el Código Civil, que regula la materia, por remisión que hace el artículo 364 de la Ley para la Protección del Niño, Niña y Adolescente, exige en el supuesto examinado, la autorización expedida al efecto por el juez competente, de donde cabe concluir que la falta de tal extremo vicia dicho acto. No obstante, también establece la ley sustantiva civil, en su artículo 271, que “[l]a anulación de los actos ejecutados en contravención a los artículos anteriores no puede reclamarse sino por el padre, por la madre, por el hijo y por sus herederos o causahabientes”, de donde se desprende que no cualquier interesado está legitimado para hacer valer en su favor el vicio in commento, excluyéndose de esta manera la posibilidad de considerar que el mismo afecte el orden público y de que tal afectación pueda conllevar a la declaratoria de nulidad absoluta.

   En el caso presente, se está más bien en presencia de un vicio de nulidad relativa o de anulabilidad, pues se vulneró una norma destinada por el legislador a proteger un interés particular, el del niño, niña o adolescente. A mayor abundamiento, interesa destacar, siguiendo de nuevo a Maduro L. (ob. cit. pág. 452), que si bien es cierto que la capacidad de obrar, y más específicamente la capacidad negocial o de ejercicio, es un elemento esencial a la validez del contrato, necesario para su eficacia jurídica y su ausencia produce, por supuesto, la invalidez del contrato:

   Las normas que consagran la incapacidad no obstante ser de orden público, son dictadas en beneficio y protección de los propios incapaces. En consecuencia, sólo pueden prevalerse de ellas los propios incapaces en cuyo interés se ha dictado la incapacidad y no las personas que hubieran contratado con el incapaz. Sólo el incapaz mediante su representante o asistido por éste, según los casos, puede pedir la nulidad del contrato efectuado por él…

   … de allí que ésta se califique como nulidad relativa. El contrato en principio produce sus efectos, sólo que sobre él pesa la posibilidad de ser declarado nulo…

   (pág. 452-453).

   De manera que, versando el debate sub iudice sobre una nulidad relativa que afecta el negocio en el cual ocurrió, es menester recordar que no puede concebirse la idea de que el contrato es nulo desde su inicio, sino que, por el contrario, debe entenderse que existe desde su celebración y produce sus efectos, sólo que ha tenido una existencia precaria, pues la nulidad puede ser pedida por la persona a favor de quien se estableció la nulidad.

   Ahora, ciertamente, el artículo 1.346 del Código Civil establece que “la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”, de donde podría entenderse que todo aquel que ha sido demandado puede oponer dicha defensa, así no sea alguna de las personas citadas por el artículo 267 eiusdem. Tal parecer, a juicio de quien decide, es incorrecto, en primer lugar porque no alberga dudas el suscrito Juez acerca de que tal facultad está dirigida, en casos de nulidad relativa como el de marras, a la posibilidad que tiene aquel que puede demandar la declaratoria de ésta, es decir, al padre, a la madre, a los herederos o causahabientes de quien fue perjudicado en forma directa con el vicio, de oponer también dicho alegato como excepción. Adviértase al efecto, que dicho artículo consagra el lapso de prescripción para proceder en tal sentido, lapso que es inoperante cuando de nulidad absoluta se trata.

   En segundo lugar, debe considerase que, así se conciba la idea de que el comentado artículo faculta a cualquier interesado para oponer dicha nulidad, debe advertirse que la misma se hace inoficiosa una vez obrada la confirmación o ratificación del acto viciado de nulidad relativa; de forma tal que, convalidado el vicio y transcurrido el lapso de prescripción respectivo, el contrato adquiere plena validez y eficacia y no es susceptible ya de ser tenido como anulable, razón por la cual es inconcebible que cualquier persona distinta a quien convalidó, pueda valerse de un vicio, que en el mundo jurídico, ya no existirá, sobre todo cuando, como ocurre en el presente supuesto, ha cesado la causa que lo origino y cuando, como también sucede, en la conformación del contrato han intervenido todos los hermanos de la persona en cuyo nombre y representación se prestó indebidamente el consentimiento, en sus caracteres de copropietarios del inmueble objeto de este proceso. Se trata pues, de un vicio que ellos ayudaron a consumar y consintieron plenamente.

   Dicho lo que antecede, este Tribunal advierte que, ha quedado establecido en este fallo, que L.A.F. reconoció haber recibido de parte de O.R.G., en fecha 12/09/10, la suma de Bs. 34.000,00 por concepto de “pago total de la cuota parte que [les] corresponde en la sucesión Fuentes a la compra del inmueble, cuyo monto fue acordado por la cantidad cuatrocientos mil bolívares”, y que, en consecuencia, cedió a dicho ciudadano la propiedad sobre el mismo; de donde se desprende que la eventualmente interesada en hacer valer el vicio in commento, una vez alcanzada la mayoría de edad, más bien ha confirmado dicho acto.

   Sin dudas, la conducta asumida por la citada ciudadana, no es más que una confirmación tácita del contrato mencionado, la cual, como lo afirma Maduro L. (ob. cit. pág. 600), puede deducirse de cualquier “actividad o conducta desarrollada por la persona apta para efectuar la convalidación. Así ocurre cuando la persona en cuyo favor se establece la nulidad, ejecuta voluntariamente las obligaciones y prestaciones derivadas del contrato o exige a la otra parte el cumplimiento de las mismas”, a lo cual cabría agregar, cuando recibe con plena libertad y consentimiento, es decir, sin oponer resistencia de ninguna índole, la contraprestación que se le deba y expresa su voluntad de cumplir con la prestación que le corresponde. Así se desprende, además, del artículo 1.351 del Código Civil, que dispone:

   A falta de acto confirmatorio o ratificación, basta que la ejecución sea ejecutada voluntariamente, en totalidad o en parte, por quien conoce el vicio, después de llegado el tiempo en que la obligación podía ser válidamente confirmada o ratificada

   .

   Como ya ha quedado expresado, cesada la causa de la incapacidad, la parte eventualmente interesada en hacer valer la nulidad comentada, manifestó en forma categórica que, en virtud de que recibía el dinero que le correspondía de la venta del inmueble tantas veces mencionado, cedía al ciudadano O.R.G. el derecho de propiedad que tenía sobre éste, de donde se infiere que ejecutó en su totalidad la parte de la contraprestación que le correspondía realizar, en función de perfeccionar la venta ofrecida.

   En conclusión, habiendo quedado establecido que el contrato en mención fue convalidado y que, a partir de la fecha de ésta, el mencionado pacto debe ser considerado plenamente válido y eficaz, lo procedente en derecho es desestimar la defensa de fondo que ha sido examinada en este aparte, y así se decide.

   A todo evento, se resalta que, no consta a los autos que, con fundamento en el artículo 1.142 del Código Civil, se haya demandado la nulidad del contrato en cuestión; de donde se desprende que los accionados pretenden que este Tribunal lo considere nulo de pleno derecho, esto es, sin que se haya accionado al efecto, ni siquiera por vía reconvencional, pretensión que no tiene ningún asidero jurídico.

   D.- SOBRE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE MARRAS

   Decidido lo que antecede, debe este administrador pronunciarse acerca de la naturaleza de la opción de compra venta pactada, en orden a determinar si, como lo aduce el demandante, deben los demandados perfeccionar la venta en mención, o si, como lo asienta la representación judicial de éstos, tal opción no los obliga a vender, y al respecto es conveniente hacer las siguientes consideraciones: La sentencia N° 0217, de fecha 30/04/02, dictada por la Sala de Casación Civil, reproduciendo criterio esbozado por el autor N.V.R., en su obra “Contratos preparatorios”, expresó que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo; y que ésta figura se diferencia de la venta propiamente dicha en que es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

   El fallo in commento afirma que “la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo” (negritas de este Juzgado); y, citando a Castán, lo define como “el convenio por el cual una de las partes concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal” (negritas de este Juzgado).

   Ahora bien, interesa referir que la mencionada sentencia decidió que el contrato que había dado origen al juicio era de compra-venta, y no de opción de compra, pues aun cuando presentaba la apariencia de una promesa, “hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce voluntades o consentimiento”. Evidentemente, consideró el Tribunal Supremo de Justicia que el cambio de calificación del contrato por el juez, en tal supuesto, no comporta desnaturalización alguna de la voluntad contractual, pues ésta se conforma cuando la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato, resultando de ésta efectos propios de una estipulación no celebrada.

   El criterio comentado fue ratificado por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 116, de fecha 22/03/13, que dejó establecido que si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse la opción como una verdadera venta. Ahora, es importante aclarar que, este criterio fue abandonado temporalmente por dicha Sala, quien privilegió la opinión según la cual los contratos de opción de compra venta constituyen contratos preparatorios (vid sentencias 358, 460 y 198 de fechas 09/07/09, 27/10/10 y 12/05/11, respectivamente).

   Dicho lo anterior, este operador de justicia advierte: La demanda que ha dado inicio a este juicio, fue interpuesta en una fecha en la cual imperaba el criterio que concebía los contratos de opción a compra-venta, como de naturaleza preparatoria, razón por la cual el criterio ahora imperante no debe ser aplicado en forma retroactiva, pues no podría pretenderse exigir al actor que adecuara su pretensión a un criterio futuro. Lo contrario vulneraría la expectativa legítima de los justiciables.

   De manera, pues, que el análisis en el presente caso debe centrarse en la naturaleza del contrato de opción a compra o de promesa bilateral de compra-venta, teniendo en cuenta los postulados fundamentales que, en materia de interpretación de contratos, establecen los artículos 10 del Código de Procedimiento Civil y 1.160 del Código Civil, y al respecto se tiene que la Sala de Casación Civil lo define como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien (vid sentencia de fecha 18/12/06, caso Inversiones PP001 C.A.). La misma Sala, en sentencia dictada el 09/07/09 (caso A.P.d.S.), ha afirmado:

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorio o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato….

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo….

   (…)

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar los siguientes:

   -Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   -Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   -Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   -Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   -Pueden ser bilaterales o unilaterales… (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195)…

   (negritas de este Tribunal).

   Realizadas las anteriores consideraciones, se hace menester revisar el contenido del contrato en su parte pertinente y, al efecto, se tiene que la cláusula primera del mismo establece:

   LOS ARRENDADORES da (sic) en Arrendamiento con Opción a Compra (sic) a EL ARRENDATARIO y este (sic) así lo toma, un inmueble constituido por Un (sic) Lote de Terreno (sic) con su respectiva Edificación (sic)…

   .

   Por otra parte, la cláusula tercera del contrato establece:

   …es acuerdo expreso entre ambas partes que los gastos de mejoras ya realizados por el Arrendatario y que ascienden a la cantidad de Catorce Mil Bolívares Fuertes (14.000,00 Bsf.) (sic), serán considerados como deposito (sic) para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones derivadas del presente Contrato de Arrendamiento (sic), en el caso de mantenerse la Relación Arrendaticia (sic); y en el caso de materializarse la venta del inmueble objeto de este Contrato (sic) el cual está constituido por Un (1) Lote de Terreno (sic) con su respectiva Edificación (sic), dicha cantidad serán (sic) considerada como parte del monto de la venta; de igual forma se establece que el monto acordado por ambas partes para la venta del Inmueble (sic) objeto de este contrato será por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares Fuertes (sic)…

   .

   En el mismo orden de ideas, interesa destacar que, la cláusula cuarta del negocio jurídico in commento, dispone que “todo lo que corresponde a mejoras y reparaciones mayores serán por cuenta de EL ARRENDATARIO (sic), los cuales, en caso de no logarse la Venta (sic) de los inmuebles objetos (sic) del presente contrato, dichos gastos serán reconocidos y devueltos por Los Arrendadores (sic) a El arrendatario (sic)”.

   Así las cosas, quien decide advierte, en primer lugar, que las partes contratantes pactaron el arrendamiento del inmueble señalado y, sobre éste mismo, una opción a compra, siendo verificable la venta una vez terminada la relación arrendaticia, pues los contratantes, una vez formulada la opción y asumida o aceptada ésta en el mismo contrato, omitieron estipulación expresa respecto al lapso para materializarla. En segundo término, se observa que el tiempo de duración de dicho contrato fue de dos años, pero que, al operar la prorroga legal arrendaticia, su duración se extendió hasta el 15/11/11.

   Ahora bien, antes que todo, es necesario destacar que la aceptación de la oferta planteada, es decir la manifestación de voluntad por parte del arrendatario de comprar el inmueble, fue expresada en el mismo contrato, esto es, en el mismo momento en que suscrito. Así se evidencia de la cláusula primera en la cual se estipula que ““LOS ARRENDADORES da (sic) en Arrendamiento con Opción a Compra (sic) a EL ARRENDATARIO y este (sic) así lo toma, un inmueble constituido por Un (sic) Lote de Terreno (sic) con su respectiva Edificación (sic)…” (resaltados de este Tribunal). En efecto, a juicio de quien decide, la expresión “así lo toma” se traduce en la asunción de las obligaciones propias, no sólo del arrendamiento convenido, sino también de la opción formulada. De aquí que, deba considerarse que el promitente comprador asumió ab initio su obligación de comprar, tanto así que hasta se convino en el precio, se estipuló un pago inicial y se previeron otras condiciones propias de la venta prometida, quedando pendiente únicamente el pago total, la documentación y protocolización de la venta y la tradición física respectiva o, en su defecto, la rescisión o resolución de dicho negocio jurídico, si así lo hubiesen considerado los contratantes.

   No obstante lo explicado, y a mayor abundamiento, se destaca que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento de Inmuebles, vigente para la época, establecía que, durante el lapso de prorroga legal, “[L]a relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”, de donde se infiere que, por virtud de dicha norma, todas las condiciones convenidas en el contrato de marras, permanecieron vigentes hasta el término de la prórroga en mención.

   Ratifica lo dicho, el hecho de que, al no haberse pactado otra cosa, la compra únicamente podía verificarse al finalizar el arriendo, y éste finalizó al extinguirse la prórroga del mismo. Absurdo sería concebir que el arrendatario pueda comprar el inmueble y que siga subsistiendo el arrendamiento. Admitir tal exabrupto conllevaría a aceptar que el nuevo propietario tenga que pagar un canon por un bien que le pertenece; a todo lo cual es pertinente agregar que la ley, a los efectos de la interpretación y aplicación de la norma comentada, no discriminó entre cuando se pacta solamente el arrendamiento y cuando se estipula en éste una opción a compra, y, como lo informa el conocido axioma “donde no distingue el legislador no debe distinguir el interprete”.

   También es conveniente precisar que, habiéndose estipulado plazo para el arrendamiento, pero no para que se verificara la venta ofrecida, se hace aplicable lo dispuesto por el artículo 1.212 de la ley sustantiva civil, conforme con el cual, cuando no haya plazo convenido, “la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el tribunal…”; de donde se deduce que dicha venta debió verificarse inmediatamente después de concluido el arrendamiento, sin necesidad incluso de requerimiento expreso.

   También a mayor abundamiento, debe ser advertido que, consta a los autos que, en fecha 12/09/10, la arrendadora y copropietaria de éstos L.A.F. tuvo conocimiento de dicha manifestación de voluntad, pues hasta recibió suma de dinero correspondiente a dicha venta. Idéntica consideración cabe hacer respecto a los también coarrendadores Y.D.C.F.M., quien recibió la parte que estimó le correspondía por dicha venta, el día 20/07/10; N.B., I.A. y J.I.F.M. (vid experticia que riela a los folios 62 al 75 y los recibos de pago que rielan a los folios 49, 51, 195, 196, 197 y 198 de de la pieza I), actuando este último en su carácter de apoderado de los codemandados N.B., I.A.D.E. y Y.D.C.F.M., y de L.A.F.A.; de donde cabe inferir que la parte promitente vendedora, si tuvo conocimiento de la intención del arrendatario de comprar éstos, antes de que el contrato en mención concluyera su vigencia. Así se declara.

   Asimismo, interesa referir que, antes de que feneciera la prorroga legal, el arrendatario intentó una oferta real de pago, por vía judicial (vid folios 199 al 229 de la pieza I), manifestando su intención de comprar los inmuebles arrendados, acción que fue admitida el 08/11/11, siendo notificado J.I.F.M. y sus representados en fecha 10/11/11; de donde se desprende que, también a través de dicha notificación, los notificados tuvieron conocimiento de la voluntad de O.R.G.d. comprar el inmueble que le había sido arrendado. De las referidas actas, también se evidencia (folios 215 al 221) que todos los demandados en esta causa ejercieron su derecho a la defensa en el procedimiento de oferta real, debiéndose entonces tener como ya notificados para ese momento y en conocimiento de la voluntad de comprar expresada por el arrendatario.

   Igualmente, es pertinente traer a colación, que ha quedado evidenciado de autos, que J.I.F.M., en fechas 29/12/09 y 30/04/10, recibió de parte de O.R.G., en su “carácter de Apoderado de [sus] legítimos [sic] hermanos, plenamente identificados en el Instrumento Poder Especial de Administración y Disposición (sic)…” las sumas de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00) y cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de “Abono (sic) a la Compra del Inmueble (sic) plenamente identificado en el Contrato”, elemento probatorio éste que también demuestra que, antes de que feneciera el lapso establecido en la cláusula segunda, parte de los comuneros tuvieron conocimiento de la opción ejercida por el para entonces arrendatario.

   En tercer lugar, considera este operador de justicia que las partes contratantes estipularon que el precio de la venta prometida era de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) y que la suma de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) que había invertido el arrendador para hacer mejoras en los inmuebles, iban a ser considerados como depósito arrendaticio mientras se mantuviera la relación de arriendo, pero que, en el caso de que se materializara la venta, tal monto debía ser considerado como parte de pago del precio convenido.

   A todo evento, llama la atención que la parte demandada no haya alegado ni demostrado el reintegro al demandante de la suma de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), habida cuenta que, negándose a vender, ha tenido, necesariamente, que haber considerado depósito arrendaticio dicha cantidad de dinero, a menos que, como lo pactaron en el mismo contrato, se dispusieran a verificar la venta prometida.

   E.- CONCLUSIONES

   Hechas las consideraciones que preceden, es decir, al haber pactado las partes una opción a compra de los inmuebles arrendados; al haber mediado en tiempo útil la aceptación del promitente vendedor, al haberse estipulado un precio y una forma de pago y, más concretamente, al haberse obligado los arrendatarios a vender el mencionado bien, y el promitente comprador a comprarlo, una vez culminado el arriendo, es concluyente que lo convenido por los contratantes fue una promesa bilateral de compra-venta, y así se declara.

   Establecido lo anterior, quien decide advierte: El contrato de opción a compra de inmueble comporta tres obligaciones: a) La tradición (artículos 1.487, 1488, 1.161 y 1.265 del Código Civil; b) La protocolización y c) El pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento (vid sentencia N° 6217 dictada, en fecha 30/04/02, por la Sala de Casación Civil). También es pertinente referir que, el Código Civil establece, en su artículo 1.159, que los contratos “tiene fuerza de ley entre las partes”, de donde se desprende que quienes pactaron la opción de marras, una vez fenecido el arrendamiento, han debido proceder a perfeccionar la venta convenida, transfiriendo el promitente vendedor la cosa y facilitando su protocolización, y pagando el precio total el promitente comprador, todo en acatamiento del artículo 1.264 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

   Al no haber procedido los codemandados en el sentido indicado, incurrieron en mora, según lo establecido por el artículo 1.269 del Código Civil, que prevé que si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del lapso establecido en la convención, debiéndose entender a todo evento que, a falta de plazo expreso para la venta, ésta debía realizarse en forma inmediata después de fenecido el arrendamiento. Al no hacerlo, incumplieron los demandados el deber específico que los obligaba a realizar la venta en mención, de conformidad con los artículos 1.161, 1.487 y 1488 del Código Civil, así como el deber genérico contemplado por el artículo 1.270 eiusdem, que les impone observar, en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, la diligencia de un buen padre de familia.

   Por lo expuesto, este Juzgado concluye que, deben los demandados materializar la venta prometida y, previo el pago de la totalidad del precio, proceder a la tradición física respectiva y a la documentación de ésta, a los efectos de su protocolización, con fundamento en los artículos 1.160 del Código Civil, que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley; y 1.161, que estipula que en los contratos que tiene por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; todo sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Con lugar la defensa de falta de cualidad de los ciudadanos J.I.F.M. y C.E.F.G.; SEGUNDO: sin lugar la defensa de falta de cualidad de las ciudadanas L.A.F.A. y Y.F.M.; TERCERO: Sin lugar la excepción de caducidad; CUARTO: Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra interpuesta por el ciudadano O.R.G. en contra de los ciudadanos J.I.F.M., C.E.F.G., D.E.F.M., N.B.F.D.S., I.A.F.M., V.M.F.d.F., F.A.F.G., J.R.F.G., G.T.F.G. y C.L.F.G.; en consecuencia, se ordena a los demandados proceder a verificar el contrato de venta prometido y realizar la tradición física respectiva, previa la acreditación del pago del precio o la consignación a favor de los condenados, de la suma de trescientos diez y siete mil bolívares (Bs. 317.000), que constituye la parte del precio que aun no ha pagado el actor. QUINTO: Debido a que no ha habido vencimiento total en el presente proceso, no hay condenatoria en costas.

   En virtud de que la presente decisión está siendo dictada fuera del lapso legalmente establecido para hacerlo, se ordena notificar de la misma a las partes. Regístrese, publíquese y notifíquese el presente fallo. Insértese la respectiva copia certificada en el copiador de sentencias. Cúmplase.

   Dada, firmada y sellada en el despacho del Juez Titular del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, en Puerto Ayacucho, a los 17 días del mes de abril de dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

   El Juez Titular

   M.Á.F.L.

   La Secretaria

   MERCEDES HERNÁNDEZ TOVAR

   En esta misma fecha, 17 de abril de dos mil trece (2013), siendo las 03:25 p.m., se publicó y registró la sentencia que precede.

   La Secretaria

   MERCEDES HERNÁNDEZ TOVAR

   Exp. Nº 2012-6923