Decisión nº PJ0152010000360 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 10 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-003327

PARTE DEMANDANTE:

O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-347.503.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

R.O.P., R.O.M., R.O.M., C.C.B., I.M.L., M.D.L.A.P.N. e I.M.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 115.784, 115.895 y 110.298, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

J.D.V.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-922.766.-

I.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 89.127.-

APODERADA JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 11 de Agosto de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 22 de Septiembre de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-

ALEGATOS DE LAS PARTES

Narra el apoderado de la parte actora que según se evidencia de contrato que anexa al libelo la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANNISSAC, C.A. en nombre de su mandante, dio en arrendamiento a la ciudadana J.D.V.M. un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el número 93, situado en el Piso nueve (09) del Edificio denominado “Residencias Cafemar”, ubicado en la Avenida El Boulevard, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que el referido contrato comenzó a regir desde el 23 de Junio de 2003 por el plazo de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes manifestara su voluntad en contra con sesenta días de anticipación al vencimiento.- Que entre su representado actuando directamente como propietario del inmueble y la arrendataria, se firmaron contratos posteriores con prórrogas del arrendamiento por periodos anuales hasta el 21 de Junio de 2006 y que este último se prorrogó automáticamente por un año más hasta el 21 de Junio de 2008.- Que en fecha 14 de Marzo de 2008, ambas partes suscribieron un acuerdo manifestando su voluntad de no prorrogar el arrendamiento y que se iniciaba la prórroga legal por dos años, lapso que transcurrió hasta el 21 de Junio del año 2010.- Que no obstante, en fecha 13 de Mayo de 2010, mediante la intervención de la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, se impuso a la arrendataria del vencimiento de la prórroga legal y se le ofreció en venta el inmueble.-

Continúan los representantes de la actora significando que a pesar del vencimiento del contrato y de la prórroga la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble y que en base a esta circunstancia demanda se le condene a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-

En fecha 12 de Noviembre de 2010 el apoderado de la demandada dio contestación a la demanda reconociendo haber suscrito el contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANNISSAC, C.A., pero afirmando que posteriormente operó la tacita reconducción y que luego se firmaron contratos con ajustes del canon en los años 2004, 2005, 2006 y que en el año 2006, el ciudadano O.P.C., forzó a su cliente a suscribir el acuerdo de no prorroga por negarse a un incremento del canon.- Así rechaza, niega y contradice la demanda y alega encontrarse al día por lo cual tiene derecho a la prórroga legal y a la preferencia ofertiva.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II

PRUEBAS

1. Cursa del folio dieciocho (18) al folio veinticuatro (24) del expediente copia de instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital , en fecha 20 de Julio de 2003, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula tercera: “…El termino de duración del presente contrato es de un año fijo, prorrogable automáticamente por iguales periodos de tiempo, siempre y cuando alguna de las partes no notifique por escrito a la otra y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días su voluntad de no prorrogarlo.- Este contrato comenzara a regir a partir del 23 de junio del Dos Mil Tres (2003)…”.-

2. Cursa del folio veintiséis (26) al folio treinta cuatro (34) del expediente copia de instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de Julio de 2004, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula tercera: “…El término de duración del presente contrato será de un año fijo, prorrogable automáticamente por iguales periodos de tiempo, siempre y cuando alguna de las partes no notifique por escrito a la otra y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días su voluntad de no prorrogarlo. Este contrato comenzara a regir a partir del 23 de junio del Dos Mil Cuatro (2004)…”.-

3. Cursa del folio treinta y seis (36) al folio cuarenta y uno (41) del expediente copia de instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de Julio de 2005, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula tercera: “…El término de duración del presente contrato será de un año fijo, prorrogable automáticamente por iguales periodos de tiempo, siempre y cuando alguna de las partes no notifique por escrito a la otra y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días su voluntad de no prorrogarlo. Este contrato comenzara a regir a partir del 23 de junio del Dos Mil Cinco (2005)…”.-

4. Cursa del folio cuarenta y tres (43) al folio cuarenta y ocho (41) del expediente copia de instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de Junio de 2006, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula tercera: “…El término de duración del presente contrato será de un año fijo, prorrogable automáticamente por iguales periodos de tiempo, siempre y cuando alguna de las partes no notifique por escrito a la otra y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días su voluntad de no prorrogarlo… ”.-

5. Cursa del folio cincuenta (50) al folio cincuenta y uno (51) del expediente copia de instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de Marzo de 2008, que contiene el acuerdo de no prorroga de arrendamiento, celebrado por las partes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que las partes estipularon la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de junio de 2006.-

6. Cursa del folio cincuenta y tres (53) al folio cincuenta y cinco (55) del expediente copia de actuaciones de la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, que en fecha 13 de Mayo de 2010, notificó a la arrendataria que debía entregar el inmueble en fecha 21-06-2010, por finalizar la prórroga legal y que el inmueble se encontraba dispuesto para la venta por lo que se le ofrecía en las condiciones que allí constan.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que se realizó la referida notificación, en especial significando el fin de la prorroga legal y exigiendo la entrega del inmueble.-

La parte demandada aporta a la causa los mismos contratos y acuerdos antes analizados por lo cual se dan por reproducidas las consideraciones que sobre los mismos ha hecho el sentenciador.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado en el año 2003 y que se ha prorrogado mediante pactos suscritos en los años 2004, 2005 y 2006, este último se prorrogó automáticamente hasta el 21 de Junio de 2008, ya que en fecha 14 de Marzo de 2008 se acordaron sobre no prorrogar y en consecuencia se inicio la prórroga legal.-

III

MERITO

Para decidir se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.-

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

.-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.-

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato inicial se pactó por tiempo determinado pero con la modalidad de prórrogas automáticas, a pesar de lo cual las partes recurrieron a prórrogas expresas y que el último contrato se prorrogó automáticamente hasta el 21 de Junio de 2008, en vista del acuerdo de las partes del 14 de Marzo de 2010.- Siendo así resulta infundado el alegato de que en el presente caso se verificó la tacita reconducción, como afirma el demandado.-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”.-

De modo que al vencer en fecha 21 de junio de 2008 la última prórroga del contrato se inicio la prórroga legal de dos (2) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prórroga legal, conforme a la Ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:

Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor

.-

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-

IV

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano O.P.C. en contra de la ciudadana J.D.V.M., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el número 93, situado en el Piso nueve (09) del Edificio denominado “Residencias Cafemar”, ubicado en la Avenida El Boulevard, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diez (10) días del mes de Diciembre del año dos mil diez (2.010).-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

En esta misma fecha 10 de Diciembre de 2010, siendo las 9:19 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/ntj*

EXP. Nº AP31-V-2010-003327