Decisión nº PJ0182008000718 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 9 de Octubre de 2008

Debe esta juzgadora establecer en primer termino que estamos en presencia de una acción de desalojo, el cual debe ser tramitado por juicio breve, así lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33 al 37; ahora bien, el juicio breve esta contemplado en el Libro IV, Título XII, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Que en la aludida Ley especial, el Legislador determina de una manera clara y expedita cuales son las causales por las cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado mediante contrato de arrendamiento indeterminado, sea este verbal o escrito.-

Efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. En tales supuestos la Ley asigna a esos Instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.-

Sin embargo, para el caso que nos ocupa, circunscribiéndonos a nuestro Ordenamiento Jurídico arrendaticio tenemos que el artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios da cuenta clara cuales son los requisitos de admisibilidad de la demanda en el procedimiento de Desalojo:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación...Omissis....

.

De la norma transcrita supra, se evidencia que ciertamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a la demanda por Desalojo al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad, entre estos tenemos: Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verbal o por escrito. Se observa entonces que el primer requisito exigido por la norma se concentra a través de un contrato de arrendamiento lo que hace necesario que, en forma somera se haga un análisis del mismo. El artículo 1.579 trae la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del tenor siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obligar a pagar a aquella…Omissis..” La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De acuerdo a dicha definición se puede inferir que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de propiedad; de igual modo se coligen los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, así;

1. ) La cosa: Es aquella, mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.-

2. ) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un tiempo determinado, ya que la misma Ley sustantiva en el artículo 1.615 eiusdem se refiere a los contratos verbales o por escrito de alquiler de cosas, en que no se hubiere determinado el tiempo de duración. Es claro, según esto, que las causales de desalojo solo se aplican a los contratos por tiempo indeterminado.-

3. ) El precio que debe fijarse, también llamado renta, alquiler o canon, ya que la onerosidad, constituye la característica esencial e imprescindible del arrendamiento, que puede ser determinada en dinero o en especie, como contraprestación del arrendatario, el pago del canon de arrendamiento.-

Así las cosas, y establecido lo anterior, tenemos que el encabezado del artículo In comento (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) señala que las únicas causales de desalojo en el supuesto de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, son los que se enumeran en los literales de la norma en referencia, en el presente caso en el escrito libelar el demandante fundamenta la demanda en que el contrato de arrendamiento fue celebrado en forma escrita, en principio a tiempo determinado, sin embargo como el demandado siguió en posesión del mismo se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminando con el ciudadano J.A.D.A., y este desde el mes de enero al mes de mayo de 2008, no ha cumplido con el pago oportuno del canon de arrendamiento. Por su parte el demandado de autos en la oportunidad de la contestación a la demanda reconoció como cierto el hecho de haber celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano O.A.T., sobre el bien inmueble de su propiedad cuyo desalojo demanda. Negó, rechazó y contradijo, que en ningún momento hubiera omitido el cumplimiento de sus obligaciones. Negó, rechazó y contradijo, que en ningún momento haya incurrido en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó, rechazó y contradijo, la injusta acción pretendida por la parte actora, tomando en cuenta que se encuentra solvente en sus obligaciones contractuales.

De allí que sea necesario para esta sentenciadora, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente: "Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. Para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley”.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo”; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; así las cosas, observa quien sentencia, que la parte actora acompaño a su escrito libelar copia simple de un contrato de arrendamiento suscrito por él con el accionado de autos, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 03-01-2002, el cual quedo anotado bajo el N° 09, Tomo 73 de los respectivos libros de autenticaciones llevados en esta notaria y que en ningún momento fue desconocido por éste, sino más bien reconocido, considerándose por tanto como fidedigno y obteniendo por tanto plena fuerza probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ende capaz de comprobar la relación arrendaticia que existe entre las partes. Y así se establece expresamente.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

A tales efectos, se pasa analizar las pruebas aportadas por ambas partes a los fines de verificar si demostraron sus afirmaciones de hecho:

DE LAS PRUEBAS, ANALISIS Y VALORACION

Pruebas De La Parte Actora:

De conformidad con lo establecido en el artículo 507 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ésta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por la parte actora quien promovió lo siguiente:

Invocó el mérito favorable que se desprende de los autos, sobre este particular es importante señalar que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Con relación a esta prueba, el tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, quien suscribe este fallo no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. Y ASI SE ESTABLECE.

Ratificó el valor probatorio de la Notificación Judicial consignada con el libelo de la demanda, esta alzada observa que se trata de un documento público que al no haber sido tachado ni impugnado por la parte adversaria conserva su valor probatorio, sin embargo la misma en nada coadyuva a la solución de la litis, razón por lo que se desecha de la resolución del presente asunto. Y ASÍ SE DECLARA.-

Promovió las testimoniales de los ciudadanos H.P.N. y ZENAY DEL C.M.C., los cuales fueron evacuados en tiempo hábil por el juzgado a-quo, sin embargo de la deposición de los testigos solo se observa que los mismos declararon acerca de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto del presente juicio y sobre la condición de arrendatario del demandado de autos; es por ello, que aún cuando los testigos son contestes en el presente caso, sus deposiciones resultan inocuas es decir, que no prueban nada útil o suficiente para la comprobación de la insolvencia del arrendatario, y es por ello que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se les da ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

Promovió prueba de Informe sobre la existencia o no de Consignación de Cánones de Arrendamiento a su favor por parte del demandado, así las cosas observa esta superioridad, que al folio 28 del presente expediente, aparece informe del mismo juzgado a-quo que expresa: “..Que en este Tribunal SI EXISTE asunto signado FP02-S-2008-427, el cual fue admitido en fecha 11-02-08, e igualmente SI EXISTE notificación practicada al ciudadano O.A.T.R., en fecha 30-05-08…”. En cuanto a este medio probatorio este Tribunal de Alzada lo toma como un indicio de la insolvencia del demandado de autos. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

En virtud del principio de comunidad de la prueba, debe esta sentenciadora analizar los recaudos anexos al escrito libelar, a los folios díez (10) al once (11), corre inserto copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos O.A.T.R. y ALVES DE A.J., sobre el inmueble objeto de la presente acción, el cual no fue en ningún momento desconocido por el demandado de autos, teniéndose como fidedigno adquiriendo plena fuerza probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1360 del Código Civil y por tanto capaz de comprobar la relación arrendaticia que existe entre las partes. Y así se establece expresamente.-

Dicho esto, tenemos que si existe en proceso pruebas fehacientes que amparen la pretensión del demandante, es decir, el demandante alega en su demanda el hecho de haber celebrado en fecha 03 de enero del año 2002, un contrato de arrendamiento a término fijo con el ciudadano J.A.D.A., el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial “La Esmeralda” detrás del Terminal de Pasajeros de esta ciudad, Torre “F”, Tercer piso, apartamento distinguido con el N° F-34 y la relación arrendaticia fue novada en lo atinente a su duración quedando el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.-

Como es obvio, renovado el contrato, el arrendatario debió seguir pagando el cánon de arrendamiento, obligación ésta que no hizo y que viene incumpliendo desde el mes enero a mayo de 2008, causa por el cual se demanda el desalojo del bien inmueble objeto de este procedimiento; hecho éste negado por la parte demandada en el acto de contestación, por la cual le correspondía a él probar la solvencia arrendaticia ya que la falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es no corresponde al arrendador – propietario y visto como ha sido que no existe constancia en autos de la consignación arrendaticia legítimamente efectuada por el demandado de autos, tal como lo dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual le asigna al arrendatario la carga de probar la consignación oportuna como prueba de solvencia en caso que haya hecho el pago mediante el trámite legal de la consignación judicial de los cánones mensuales, es por lo que el presente recurso debe ser declarado sin lugar en el dispositivo del presente fallo . Y ASÍ SE DECIDE.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene el accionado como arrendatario de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento. Pero es el caso que el arrendatario trae unos elementos nuevos que tienden a enervar, extinguir o modificar la relación jurídica debatida por lo que la carga de la prueba se traslada hacia él. En efecto, al alegar el arrendatario que no debe suma alguna por pago de pensiones de arrendamiento insolutas..............". Es claro que es el arrendatario quien tiene que demostrar tales extremos.-

Si embargo una vez analizadas las pruebas ofrecidas por la partes tenemos que el demandante probó la existencia del contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte demandada, así como la insolvencia del arrendatario, desvirtuando así la excepción propuesta por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda. La parte accionada nada aportó al proceso, tendente a demostrar la excepción opuesta en el acto de la litis contestación de la demanda. Y así se establece.-

En fin al constar en autos que el contrato de arrendamiento si existe y que el mismo inicialmente fue a tiempo determinado, que posteriormente se convirtió en indeterminado, y que el último canon mensual de arrendamiento, es el señalado por la parte actora en el libelo de la demanda, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,ºº) mensuales, y al no haber demostrado el arrendatario que haya pagado los cánones reclamados por la arrendadora, este Tribunal considera que el arrendatario efectivamente se encuentra en el estado de insolvencia con respecto a los meses de demandados, como alega la parte actora en el libelo de la demanda. Y así se declara.-

Finalmente con respecto a lo solicitado por la parte actora en el petitorio de su escrito libelar específicamente en los particulares tercero y cuarto referido al pago de los intereses de mora y a la indexacion o corrección monetaria, esta alzada comparte el criterio del a-quo, y considera IMPROCEDENTE tal pedimento. Y ASI SE DECIDE.-

DECISION

En virtud de los razonamientos antes hechos este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano J.A.D.A. y en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO propuesta por la ciudadano: O.A.T. contra el ciudadano: J.A.D.A., todos suficientemente identificados en autos y en consecuencia, se acuerda:

La entrega del Inmueble constituido por por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial “La Esmeralda” detrás del Terminal de Pasajeros de esta ciudad, Torre “F”, Tercer piso, apartamento distinguido con el N° F-34d a la parte actora O.A.T., totalmente desocupado de bienes y personas.

Al pago de Novecientos BOLIVARES (Bs. 900,00), por concepto de las pensiones de arrendamientos vencidas e insolutas, correspondientes a los meses: enero a mayo de 2008, más las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble 2008.-

Se condena en costas al demandado de autos de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente remítase el presente expediente a su juzgado de origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 09 días del mes de octubre de dos mil ocho. AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..- La Secretaria Temporal,

HFG/Irassova S.M..-

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las tres de la tarde. Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-