Decisión nº 2552 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 11 de Octubre de 2010

El requisito previsto en el ordinal en ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, relativo a la determinación del objeto de la pretensión el cual deberá determinarse con precisión, indicándose su situación y linderos, si fuera inmueble: las marcas, colores o distintivos, si fuera semoviente: los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuera mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios, si se tratase de derechos u objetos incorporales, ya que la parte actora, conforme se aprecia del texto del libelo de demanda, solo señala el hecho de que se encuentra ubicado en la parte posterior de una casa, de la cual indica la dirección, limitándose a expresar que las especificaciones y demás determinaciones constan en un contrato de arrendamiento anexo marcado con la letra “A”.

El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo el requisito que indica el artículo 340 eiusdem, en su ordinal 5º eiusdem, relativo a la relación de los hechos, ya que, –según alega- la parte actora omitió realizar en el texto del libelo de demanda una relación detallada, exacta y coherente de los distintos hechos acontecidos, expresando en lugar de ello, una serie de hechos falsos e imaginarios, que nunca tuvieron lugar, producto de su inventiva, pretendiendo llevar a cabo un fraude procesal en contra de su defendido.

Con ocasión de esta cuestión previa los apoderados de la parte demandada señalaron:

Que es falso que el contrato privado de arrendamiento suscrito entre la parte actora y su defendido en 2007, haya sido suscrito en fecha 1º de Julio del mismo año, sino en fecha 1º de Febrero de 2007, según la cláusula segunda del mismo, en la que se indica que el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos entre las partes, comenzaría a regir a partir del fecha mencionada.

Que el falso que el contrato privado de arrendamiento suscrito entre la parte actora y su defendido en 2007, haya vencido, ya que de acuerdo a lo convenido en la cláusula tercera, había que notificar con un mes de anticipación, por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su deseo de darlo por terminado. Estableciendo las partes contratantes, en la cláusula Décima segunda, la forma de notificación, telegrama y/o notificación judicial, por lo que, “…ante la falta de notificación válida del deseo de darlo por terminado por parte de la parte actora, dicho contrato volvió nuevamente a prorrogarse conservando su vigencia hasta el primero de febrero del 2011. Si a esto le sumamos el hecho de que, tal esta dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil (norma de orden público) plenamente aplicable al caso es cuestión conforme al artículo 1611 ejusdem, en concatenación con el numeral 9 del artículo 93 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, queda claro, en pocas palabras, que el expresado contrato pasó, de ser a tiempo determinado, a tiempo indeterminado, por lo que cualquier desalojo que trate de levarse a cabo solo podrá serlo fundamentado en las causales señaladas en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

Que es falso que su defendido le haya prometido verbalmente a la parte actora la desocupación del inmueble arrendado, obligándose formalmente a ello.

Que es falso que su poderdante haya procedido a firmar válidamente, un nuevo contrato de arrendamiento privado con el vencimiento al 1º de julio de 2008, ya que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de Febrero de 2007, dadas sus sucesivas prorrogas, aún permanece plenamente vigente, y que para que esta pueda ser válidamente sustituido por otro, con los mismos sujetos y objetos, pero diferenciados en lo que respecta al canon de arrendamiento y tiempo de duración, es necesario que el primer contrato aun vigente llegue a su terminación, y siendo que el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2007 conserva su vigencia, concluye el apoderado de la parte demandada que el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2008 jamás ha tenido validez, al hallarse viciado de nulidad pues fue dado a consecuencia de un error excusable, pues su representado sin estar consciente de que su contrato se había prorrogado automáticamente y buscando tener tranquilidad para él y su familia fue sorprendido en su buena fe, ante las amenazas de desalojarlo y dejarlo en el medio de la calle con su familia le hizo creer lo contrario (error excusable).

Además manifestó, que el actor arrendador utilizó el dolo maquinado para que otorgase su consentimiento. A tal efecto alegó que es del conocimiento del público la existencia de la medida de congelación de alquileres desde el año 2003, y que muchísimas personas de valen de trucos para burlar dicho decreto, de allí que sostenga que la parte actora utilizo dolosas maquinaciones para engañar y amenazar a su defendido, para lograr no solo que le pagara la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes por concepto de canon de arrendamiento, por lo que, -según sostiene- le cabe el reintegro. Una vez más ratificó, que ello demuestra la validez y vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2007, y el contenido del artículo 1600 del Código Civil. Por estos motivos, solicitó que en razón no solo del dolo y las maquinaciones de la parte actora, sin las cuales jamás hubiese consentido suscribir dicho contrato, pues el mismo esta viciado de nulidad y así solicito se declarara. También alegó que el objeto del contrato no es posible, pues no pueden dos contratos de arrendamiento celebrarse sobre el mismo bien, invoco para ello los artículo 1155 del Código Civil y el numeral 2 del artículo 1141 eiusdem.

Por último, hizo valer la ilicitud de la causa del contrato celebrado en el año 2008, de conformidad con los artículos 1141 y 1157 eiusdem, pues el mismo busco la obtención de una ganancia económica a merced del engaño y burlando la medida de congelación de alquileres.

Que es absolutamente falso que el supuesto contrato privado de arrendamiento suscrito en 2008, a que hace mención la parte actora, tuviere su vencimiento el día 1º de Julio de ese año, ya que su cláusula Tercera señala que el mismo (de haber podido), hubiera entrado en vigencia el día 1º de Julio de 2008, para terminar en fecha 31 de Diciembre de ese año

Que es absolutamente falso que la parte actora, válidamente haya procedido a darle a su defendido, como arrendatario, en fecha 02 de Julio de 2008, prorroga legal, y que la misma conste en la comunicación marcada “C”. Nuevamente invoco que no fue notificado válidamente conforme a lo establecido en el contrato.

Que es falso que su defendido este obligado a dar cumplimiento a la supuesta prorroga legal y haya debido entregarle el inmueble, dado que, el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2007 pasó a ser a tiempo indeterminado.

Que es falso que al aproximarse el vencimiento de la prorroga legal referida, su mandante de manera verbal haya solicitado que le concedieran un nuevo plazo o periodo de 90 días y que la misma conste en una comunicación suscritas por ambas parte anexada al libelo de la demanda marcada “D”, con respecto a la que señaló: que aunque su texto no lo mencione constituye una notificación, que al no haber sido hecha conforme la regulación contractual carece de validez.

Que es falso que al haber autorizado a la ciudadana Z.Y.A.P. para que consignase por ante el Juzgado cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento que se fueren venciendo pretenda impedir la entrega del inmueble, pues con ello su defendido ha venido cumpliendo válidamente con la obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Que es falso que en la extensión de la supuesta prorroga legal a que hace mención la parte actora, haya tenido como consecuencia el deterioro del inmueble y que al respecto la parte actora nada ha probado obviando dicha obligación a tenor de lo previsto en el artículo (sic) “505” del Código de Procedimiento Civil.

Como consecuencia de lo expuesto, los apoderados de la parte demandada consideran que hay falta de la relación de los hechos en el libelo de demanda, por lo que solicitaron la declaratoria con lugar de la cuestión previa.

El requisito previsto en el ordinal 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil relativo a los instrumentos en que se fundamenta la pretensión. Como fundamento de esta cuestión previa los apoderados de la parte demandada señalan, que para llevar a cabo la demanda era necesario que el actor consignara junto al libelo los documentos que acrediten el derecho de propiedad respecto al inmueble que dio en arrendamiento, y que no produjo ningún documento a este respecto.

Como Defensas de fondo, alegó:

La falta de cualidad en el actor para intentar y sostener el juicio. Dicha defensa la fundamentó en que en ninguna parte del referido libelo de demanda el actor menciona que sea el propietario, copropietario del bien dado en arrendamiento, por lo que según sostienen es “notoria la falta de cualidad, al no haber demostrado tener derechos, ni como propietario, ni como nada, en lo que al bien inmueble mencionado respecta, y ya que la sola mención de que arrendo un bien, ni le da derecho alguno sobre el mismo para demandar a nadie”

Segunda defensa de fondo; La falta de interés del actor para intentar y sostener el juicio, para ello nuevamente señaló “ que en ninguna parte del texto del referido libelo de demanda se menciona en forma alguna, el que el ciudadano J.O.P., identificado en autos, sea el propietario, copropietario o lo que quiera que sea respecto de dicho bien” y que no teniendo derechos sobre el expresado inmueble, tampoco tiene interés jurídico actual alguno, para proponer y sostener la demanda.

En tercer y último lugar opuso la falta de cualidad en el demandado para sostener el juicio. Y para ello alegó, que los petitorios solicitados por la parte actora no son legalmente procedentes, por lo que mal podría su representado tener cualidad alguna como demandado para sostener el juicio.

La parte actora presentó escrito de contestación a las cuestiones previas, mediante el cual, si bien alega que “rechaza y contradice las infundadas y contradictorias cuestiones previas; con respecto al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo, el requisito que regula el artículo 340, ordinal 4º, relativo a la identificación del objeto de la pretensión, procedió a identificar tanto en linderos como en documentación el inmueble objeto del contrato de arrendamiento

“…inmueble ubicado en la parte posterior de una casa situada en la Urbanización Páez, vereda 3, Nº 21-10, Parroquia C.l.M., Jurisdicción del Municipio Vargas del Estado Vargas y cuyos linderos, medidas y superficies constan en la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas (hoy Municipio Vargas) del Distrito Federal (hoy Estado Vargas), bajo el Nº 4, folio 13 del protocolo 1º, tomo 1º, de fecha 6 de Julio de 1977, y documento inscrito en la oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas del Distrito Federal (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas), en fecha 9 de Junio de 1966, bajo el Nº65, folio 168 del protocolo 1º, tomo 1º, y posterior cambio en la referida oficina por oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Estado Vargas, según declaración sucesoral y solvencia, emanada del extinto Ministerio de Hacienda agregada al cuaderno de comprobantes el segundo trimestre de 1995, bajo el Nº 167 adicional 1, folio 192 al 194 adicional 1, constante de tres (3) folios y documento de venta del padre de su mandante A.P., que le vende en cincuenta por ciento (50%) de sus derechos en vida y la cuota parte de sus derechos sobre el terreno y casa construida en el mismo que anexó en copia simple.

Consignó marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, cesión de derechos de los ciudadanos J.R.P. y N.D.P.d.R., inscrita bajo el Nº 456.24.1.9.34, correspondiente al libro de folio real del año 2008, que consta en el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas, Estado Vargas, en fecha 10 de noviembre de 2008 y el documento de venta de la ciudadana E.C.d.M.d. cual se evidencia la legítima propiedad de su mandante J.O.P. Carrillo…”

Con lo que alega “ haber subsanado” el defecto de forma opuesto.

Rechazó, negó y contradijo la cuestión previa contenida en el ordinal 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar el libelo de demanda el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, relativo a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones; por cuanto para dicha parte, la demanda cumple con todos los requisitos de forma, se narran y relacionan los hechos con los documentos consignados que cursan en autos, así como el fundamento del derecho alegado y las conclusiones que es equivalente al petitorio. Sin embargo, indico que existe un error material, imputable a la redacción de la demanda de haber señalado que en fecha 1º de Julio de 2007, se suscribió un contrato de arrendamiento, siendo lo correcto el 1º de Febrero de 2007, el cual no constituye ningún error sobre los hechos como lo alegan los apoderados del demandado, sino un error material irrelevante a los efectos de la demanda, lo cual subsanó.

Señaló asimismo, que en ningún momento pueda considerarse defecto de forma de la demanda, de acuerdo al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 en los términos previstos en el ordinal 5º los fundamentos de la cuestión previa, ya que tales alegatos en nada constituyen, ni se asemejan a una cuestión previa por defecto de forma de demanda, y que corresponde a un hecho controvertido y a una materia probatoria, por lo que señaló que no hay nada que subsanar.

Rechazó, negó y contradijo la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo de demanda por no haberse llenado el requisito que indica el numeral 5 del artículo 340 eiusdem, relativo a los instrumentos en que funde la pretensión. A tal efecto indicó, que los documentos fundamentales de la acción son los contratos privados firmados y aceptados por las partes contratantes, marcados con las letras “A” y “B”, que rielan a los folios 8, 9, 10, 11, 12 y 13, por lo que nada tiene que subsanar y solicitó al tribunal desestimara la cuestión previa.

CAPITULO SEGUNDO

DE LAS PRUEBAS

El apoderado judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:

El mérito de los autos en cuanto le favorezca a su representado.

Posiciones juradas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, las cuales no fueron evacuadas por lo que al respecto no hay nada que apreciar.

Promovió el contrato de arrendamiento privado, marcado con la letra “A”, que corre inserto a los folio 8, 9 y 10 y con respecto al mismo, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de exhibición. Intimado el demandado no compareció a la prueba de exhibición, por lo que se tiene como exacto el texto del documento acompañado por el actor a su demanda, y que cursa a los folios citados. Vale señalar, que no es hecho controvertido entre las partes, la existencia y el contenido de dicha instrumental.

Promovió contrato de arrendamiento privado, marcado con la letra “B”, que corre inserto a los folios 11, 12 y 13 del expediente. Dicha instrumental constituye un documento privado contra el cual, si bien la parte demandada en la oportunidad de dar contestación hizo valer contra el mismo, causas de nulidad por vicios del consentimiento, no lo desconoció, motivo por el cual a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

Promovió Notificación de prorroga legal, de fecha 02 de Julio de 2008, marcada con la letra “C”, que corre inserta al folio 14. Dicha instrumental constituye un documento privado opuesto a la parte demandada, la cual en la oportunidad legal para ello no la desconoció, motivo por el cual a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

Promovió Notificación de ampliación de prorroga legal, de fecha 20 de Mayo de 2009, marcada con la letra “D”, que riela al folio 15. Cabe dar por reproducida la valoración expuesta anteriormente, pues se trata de instrumento privado opuesto a la parte demandada, quien no lo desconoció, motivo por el cual a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

Promovió constante de cinco (5) folios útiles, ocho (8) fotografías, cursante a los folios 48 al 51. En cuanto a las fotografías consignadas se observa que las mismas no fueron obtenidas durante el juicio, en consecuencia no contaron con el control de la prueba por parte de la parte demandada, por lo que esta Juzgadora no les otorga ningún valor probatorio.

Promovió planilla Nº 51, de fecha 24 de Julio de 2010, emanada por el Ministerio del Poder Popular para la Participación y Protección Social, marcado con el Nro. 6, la cual riela al folio 52. Por cuanto el hecho objeto de la prueba, no fue objeto de debate, por no haber sido alegado en la oportunidad legal para ello (actor- libelo de demanda demandado-contestación de la demanda), este Tribunal la desecha por no versar sobre los hechos controvertidos

Promovió la exhibición de documento del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “A”, cursante a los folios 8, 9 y 10. Dicha prueba, fue analizada con ocasión del instrumental objeto de exhibición, dándose aquí por reproducida su valoración.

Prueba de informes del expediente Nro. 350/09, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. El objeto de la prueba indicado por el promovente, no quedo dentro del debate, por no ser un hecho alegado en la oportunidad legal para ello (actor-libelo de demanda demandado-contestación de la demanda), motivo por el cual este Tribunal la desecha por no versar sobre los hechos controvertidos.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos C.C.G.A. y J.I.H.. De las cuales solo fue evacuada la del ciudadano C.C.G.A., rendida en los términos siguientes:

PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al señor J.O.P.C.? CONTESTÓ: “Sí lo conozco”. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si conoce de vista al ciudadano H.A.R.S.? CONTESTÓ: “Sí lo conozco”. TERCERA: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que tiene de los ciudadanos J.O.P.C. y H.A.R.S., sabe y le consta que firmaron dos contratos de arrendamiento, por un inmueble ubicado en la parte posterior de una casa ubicada en la Urbanización Páez, vereda 3, Nro. 21-10, Parroquia C.L.M., del Municipio Vargas? CONTESTÓ: “Sí es cierto”. CUARTA: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que tiene de los ciudadanos J.O.P.C. y H.A.R.S., sabe y le consta que el ciudadano H.R.S., arrendatario del inmueble, tiene más de año y medio que no está domiciliado en el mismo? CONTESTÓ: “Es correcto”. QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Z.A.P., es la que ocupa el inmueble arrendado por el ciudadano H.R.S.? CONTESTÓ: “Es correcto, es cierto porque el señor Hugo ya no vive allí”.

Del contenido de la declaración rendida, se evidencia que la misma versa sobre hechos que no son objeto del debate, recordemos que la demanda versa sobre una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término, por lo que la testimonial nada aporta a los fines de la resolución del caso.

Los apoderados judiciales de la parte demanda promovieron las siguientes pruebas:

El mérito existente en autos, todo en cuanto favorezca a su representado.

Promovieron tres recibos por concepto de cobro de alquileres correspondientes a los meses de Febrero, Abril y Mayo de 2008, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno, marcados “A”, “B” y “C”, cursantes a los folios 118, 119 y 120. Dichas instrumentales constituyen documentos privados opuestos a la parte actora, la cual en la oportunidad legal para ello no la desconoció, motivo por el cual a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

PUNTO PREVIO

En la oportunidad legal para promover pruebas los apoderados de la parte demandada solicitaron la nulidad absoluta de las actuaciones realizadas por el abogado O.E.M.M., “toda vez que el ciudadano J.O.P.C. parte actora en esta causa, es el titular de la cédula de identidad número 1.457.943 y no el titular de la cédula de identidad Nro. 1.609.635, con la cual se le identifica en el texto de dicho instrumento poder, lo que trae como consecuencia la invalidez de dicho instrumento y la total nulidad de los actos procesales consecutivos correspondientes en lo que dicho Abogado haya tomado parte alegando la representación de la parte actora, la cual jamás se ejerció válidamente.

La parte actora solicitó se desestimara dicha solicitud, expresando al respecto que la certificación por Secretaría esta correcta y la impugnación no fue formulada en la primera oportunidad.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Revisado el poder apud acta objeto de impugnación, que cursa al folio 17 y su vuelto, se pudo constatar que en la nota de certificación efectuada por la Secretaria del Juzgado, ésta dejo constancia que el otorgante se identificó como J.O.P.C., titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.457.943.

Con respecto al poder apud acta, regula el aartículo 152 del Código de Procedimiento Civil: “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”. La doctrina en interpretación del supuesto de hecho de este artículo exige que el Secretario debe certificar la identidad del otorgante del poder apud acta, identificación que, en principio, debe hacerse a través del documento idóneo para ello, como es la cédula de identidad, o en su defecto, por algún otro medio supletorio establecido por la Ley, pues en definitiva el Secretario se equipará en ese momento a un Notario Público al dar fe pública de la identidad del otorgante, fecha de la actuación y que la misma se hizo en su presencia (Sentencia, SCC, 5 de abril de 2000, Exp Nro. 99-0581).

Siendo que, la formalidad necesario para otorgar un poder apud acta deviene en la certificación que hace la secretaria del tribunal de la identificación del otorgante y en la firma de ambos del acta por medio de la cual se confiere el mandato, y por cuanto en el caso bajo estudio, ha quedado establecido que la Secretaria del Tribunal identificó al otorgante y dejo constancia en la certificación de dicha identificación con el número de cédula de identidad correcto, a juicio de quien sentencia, la impugnación formulada por la parte demandada al poder apud acta otorgado por el actor a su mandatario, resulta improcedente, y así lo declara este fallo.

CAPITULO PREVIO

-I-

SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Por cuanto la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pasa resolver previas las consideraciones siguientes:

En relación a la cuestión previa opuesta, expresa el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Dentro del lapso legal para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ...6°) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.

Los apoderados judiciales de la parte demandada alegaron el defecto de forma del libelo de demanda, fundamentado en:

Que no reúne el requisito previsto en el ordinal 4 del artículo 340 eiusdem, que establece: “El libelo de demanda deberá expresar: ....4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; ...”. La parte actora rechazo la cuestión previa opuesta.

La parte actora con respecto a la cuestión previa opuesta, presentó escrito mediante el cual, si bien alega rechazar y contradecir la misma, en relación a este defecto de forma invocado, procedió a indicar linderos y medidas del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda, con lo cual , según sostiene, queda subsanado el defecto de forma opuesto.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

La parte actora pretende con su acción el Cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el objeto de la pretensión no es el inmueble, ya que el inmueble constituye la cosa objeto de arrendamiento. A juicio de esta Juzgadora, el objeto de la pretensión viene dado por la relación arrendaticia la cual debe ser identificada con precisión, como en efecto lo hizo la demandante en su libelo de demanda, y no el inmueble, pues como ya se anoto, el mismo no es objeto de la pretensión, sino que es la cosa objeto de arrendamiento. En fuerza de las consideraciones expuestas, esta Juzgadora declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, opuesta por la parte demandada, por no llenar el libelo de demanda el ordinal 4 del artículo 340 eiusdem .

Por no haberse llenado en el libelo el requisito que indica el artículo 340 ordinal 5 del relativo a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones…”

La parte actora rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por ser falso que no se hayan relacionado los hechos, en las normas de derecho con las conclusiones equivalente al petitorio, y procedió a contestar los alegatos en que baso la parte demandada la referida cuestión previa.

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En cuanto al defecto de forma del libelo de demanda, por no cumplirse el requisito previsto en el ordinal 5 del artículo 340 del Código Adjetivo, que establece: “El libelo de demanda deberá expresar: ...5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones…” esta Juzgadora encuentra:

Analizada el fundamento del defecto de forma invocado por los apoderados de la parte demandada, se desprende del mismo que dicha parte al oponer dicho defecto de forma de libelo, lo que hizo fue rechazar pormenorizadamente los hechos alegados por el actor en su demanda, es decir, se atacan por falsos los hechos mencionados en el libelo de demanda, se cuestiona la veracidad de la relación de hechos efectuado por la parte actora en su libelo de demanda, lo que nos permite deducir, que si la parte demandada rechazo pormenorizadamente los hechos invocados, es porque los mismos se encontraban relacionados en el libelo de demanda. Obviamente ello no fue óbice, para que este Tribunal revisara el libelo de demanda, a los fines de verificar el cumplimiento o no de dicho requisito. Hecho esto, se pudo constatar que la parte actora dedico un capitulo de su libelo de demanda a los hechos, otro al derecho y el último al petitorio, con lo cual dio cumplimiento al requisito previsto en el artículo 340 ordinal 5 eiusdem. Por lo que con respecto a dicho defecto, la cuestión previa opuesta resulta improcedente.

Cabe señalar, dados los argumentos utilizados por la parte demandada al interponer la cuestión previa antes resuelta, que el pronunciamiento sobre la certeza o no de la relación de hechos efectuada por la parte actora, constituye un aspecto de fondo, que no puede ser analizado con ocasión de la cuestión previa opuesta.

Por no llenar el libelo de demanda el requisito que indica el artículo 340 eiusdem en su ordinal 6 que establece: “Artículo 340.- El libelo de demanda deberá expresar: ... 6°) Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”. A tal efecto señaló: que para llevar a cabo la demanda era necesario que el actor consignara junto al libelo los documentos que acrediten el derecho de propiedad respecto al inmueble que dio en arrendamiento, y que no produjo ningún documento a este respecto.

La parte actora rechazó el defecto invocado afirmando que los documentos fundamentales de la acción son los contratos privados firmados y aceptados por las partes contratantes, marcados con las letras “A” y “B”, que rielan a los folios 8, 9, 10, 11, 12 y 13.

A los fines de resolver sobre el defecto de forma señalado, este Tribunal observa: que tratándose de una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, y dado que en el citado libelo de demanda el apoderada judicial de la parte actora, identificó cada uno de los instrumentos (contrato de arrendamiento) en que fundamenta su acción, los cuales produjo con el libelo, el defecto de forma alegado por la parte demandada, resulta improcedente.

En base a todo lo antes expuesto, este Tribunal considera que la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber llenado el libelo de demanda los requisitos previstos en los ordinales 4, 5 y 6 del artículo 340 eiusdem, debe ser declarada sin lugar como en efecto se declara. ASI SE DECIDE.

CAPITULO PREVIO

-II-

SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD

La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda como defensa previa alega la falta de cualidad de la parte actora, con fundamento en que el mismo no acreditó su condición de propietario

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

A los fines de resolver sobre la falta de cualidad alegada, precisa esta Juzgadora esbozar algunas consideraciones sobre la cualidad, ya que, aun cuando en nuestro ordenamiento jurídico no existe una norma expresa que la defina, en doctrina con respecto a ella se expresa: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio”. En otros términos, la legitimación en general, es la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente aquél o de intervenir en ésta. Si puede hacerlo esta legitimado; en caso contrario no lo está, por lo que podemos concluir que, esta legitimado procesalmente en un juicio el titular del interés que en el propio juicio se controvierte

En el caso de autos la parte actora pretende el Cumplimiento de un contrato de arrendamiento, celebrado entre su persona y el demandado. En tal sentido tenemos que, el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario. La legitimación para dar en arrendamiento, la tiene: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si esta hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.

Para dar en arrendamiento no se requiere ser propietario del bien arrendado, es decir, en el caso de autos, no cabe analizar si el ciudadano J.O.P.C., es o no era propietario, pues en este caso, ello no esta en discusión.

La cualidad de la actora en el presente caso, viene dada, al haber acreditado su condición de arrendador con los documentos acompañados a su demanda y que fueran valorados en el Capítulo relativo a las pruebas. Motivo por el cual este Tribunal declara SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora alegada por el demandado. ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto el razonamiento utilizado por la parte demandada para hacer valer la falta de interés de la parte actora es el mismo utilizado para hacer valer la falta de cualidad, resulta procedente dar por reproducido aquí lo expuesto anteriormente con respecto a la cualidad del actor para demandar. En consecuencia, debe desestimarse como en efecto se desestima la falta de interés del actor para sostener el juicio, hecha valer por la parte demandada. ASI SE RESUELVE.

En tercer lugar opuso la falta de cualidad en el demandado para sostener el juicio. Para ello alego, que habiendo quedado claro y manifiesto –según alega- que los petitorios solicitados por la parte actora no son legalmente procedentes, mal podría su representado tener cualidad alguna como demandado para sostener el juicio.

Según se desprende del argumento utilizado por la parte demandada para hacer valer su falta de cualidad, la misma viene dada por la improcedencia legal de los petitorios solicitados por la parte actora. A juicio de quien decide, y de acuerdo a lo expresado anteriormente con respecto a la cualidad, en el caso bajo análisis el demandado la tiene en su condición de arrendatario, y la procedencia o no de los petitorios solicitados es precisamente la cuestión a resolver en el fallo, y nada tiene que ver con la cualidad pasiva, recordemos lo expresado por la Sala Constitucional en sentencia n° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: A.S.C.), con respecto a la legitimación de la partes:

...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

En razón de lo antes señalado se declara SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva para sostener el juicio, opuesta por el demandado. ASI SE DECIDE.

CAPITULO TERCERO

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

Según hemos expuesto anteriormente, la parte demandada en la oportunidad legal para contestar la demanda presentó escrito mediante el cual, oponía cuestión previa y defensas de fondo. Con ocasión de una de dichas cuestiones previas realizó defensas de fondo, que controvierten la litis y que deben ser resueltas por esta Juzgadora, dado que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios prevé en su artículo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”.

En tal sentido tenemos que:

En el presente caso, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento y a tal efecto alegó: “Vencido el primer contrato a tiempo determinado y dada la promesa de desocupación del inmueble arrendado de forma verbal y al no hacerse efectiva la entrega, se procedió a firmar un nuevo contrato de arrendamiento privado con vencimiento al primero (1ro) de Julio del 2008” procediendo en fecha 2 de Julio del 2008 a darle la prorroga legal.

La parte demandada controvierte la litis alegando que el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora en fecha 01 de febrero del año 2007, se encuentra vigente, ya que de acuerdo a lo convenido en la cláusula tercera, había que notificar con un mes de anticipación, por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su deseo de darlo por terminado. Estableciendo las partes contratantes, en la cláusula Décima segunda, la forma de notificación, telegrama y/o notificación judicial, por lo que, “…ante la falta de notificación válida del deseo de darlo por terminado por parte del actor, dicho contrato volvió nuevamente a prorrogarse conservando su vigencia hasta el primero de febrero del 2011, y que el contrato de arrendamiento suscrito en julio del año 2008, no tiene validez y se encuentra viciado de nulidad.

Siendo estos los términos en que controvertida la litis, este Tribunal para resolver observa:

Vistos los términos en que fue planteado el debate, este Tribunal observa ciertas imprecisiones tanto en los alegatos formulados en el libelo de demanda como en las defensas expuestas con ocasión de la contestación, las cuales deben exponerse en el presente fallo, pues resultan determinantes en la emisión del mismo. En tal sentido tenemos que:

En el libelo de demanda, y escrito de subsanación a error de fecha, la parte actora expone que el día 01 de febrero del año 2007 celebró un contrato de arrendamiento privado con el demandado, y “vencido el primer contrato a tiempo determinado y dada la promesa de desocupación del inmueble arrendado en forma verbal y al no hacerse efectiva la entrega, se procedió a firmar un nuevo contrato de arrendamiento privado con vencimiento al primero de Julio del 2008”. Este señalamiento por parte del actor, llama la atención de quien decide, pues expresamente hace mención a que el primer contrato de arrendamiento se encuentra vencido, pero no señala, la fecha de vencimiento. Ello nos obliga a recordar el contenido del artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Así como el artículo 1.160 eiusdem: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

De igual manera es necesario recordar, que el contrato de arrendamiento es consensual, se perfecciona con el consentimiento de las partes. Es algo completamente diferente el contrato de arrendamiento que la prueba de existencia del mismo, y por ende el documento no es el acto jurídico, sino la demostración de su celebración.

Nos permitimos expresar los aspectos anteriores, pues el actor para intentar su acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, parte como primer supuesto de hecho, del vencimiento del “primer contrato”. Dado que, este aspecto fue controvertido por el demandado, a luz de lo señalado, nos detendremos a determinar, si dicha afirmación de vencimiento resulta cierta. A tal efecto, nos corresponde revisar la regulación que se dieron las partes contratantes del arrendamiento en cuanto a su duración. Ello lo regularon en la cláusula tercera, así: “…(duración del contrato) El presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tendrá una duración de un (1) año y se considerará prorrogado por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con un (1) mes de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su deseo de darlo por terminado. Se entenderá siempre que aun cuando EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble después de notificado, no operará tácita reconducción y en consecuencia el contrato sigue con toda su fuerza y vigor”

Conforme lo expresado en dicha clausula, y siendo que entre los documentos aportados por el actor junto a su demanda no hay ninguno que evidencie se haya notificado al arrendatario con un mes de anticipación, su deseo de dar por terminado este “primer contrato”, de acuerdo a lo convencionalmente pactado, el mismo se prorrogo. Por lo que, una primera conclusión en el asunto bajo estudio sería, que no hay prueba en autos que corrobore el vencimiento alegado por la parte actora en su demanda.

Cabe analizar otros señalamientos efectuados por el actor en su demanda, y en los que se denota otra imprecisión, ya que en dicho libelo se lee: procedió a firmar un nuevo contrato con vencimiento el 01 de Julio del año 2008, sin embargo, ese documento que refiere el actor, establece su entrada en vigencia, léase vigencia y no vencimiento, el primero de julio del año 2008 hasta el 31 de diciembre de 2008.

Es de hacer notar, que las instrumentales que cursan a los folios 14 y 15 valoradas en el capitulo relativo a las pruebas, expresamente el arrendador actor, le notifica al demandado arrendatario la “Prorroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b) de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de los dos (2) contratos de arrendamiento privados…”

En la comunicación inserta al folio 15 de fecha 20 de mayo del 2009 le indica “En atención a la solicitud verbal que me hace para ampliarle el plazo legal que se cumplió el pasado mes de Julio de 2008 para la entrega del apartamento que le tengo en alquiler desde el mes de Febrero de 2007, cumplo en aceptar su petición para hacerlo extensivo por un período no mayor a los noventa (90) días, es decir, hasta el próximo mes de Octubre del corriente año…”.

Ante el contenido expuesto, esta Sentenciadora observa: que ninguna de dichas comunicaciones hace mención al vencimiento de la relación arrendaticia. Es decir, no comunican el deseo de dar por terminada la relación iniciada el 01 de febrero del año 2007. Por lo que, llama la atención, las comunicaciones relativas al otorgamiento de la prorroga legal, cuando según hemos mencionado, no hay constancia en autos, de alguna instrumental relativa a la manifestación de voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia y la prorroga legal solo comienza a correr concluido el término de duración del contrato de arrendamiento, así lo r.D. con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Título V, artículo 38, que establece:“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…”.

Llama la atención de dichas instrumentales acompañadas a la demanda, que las mismas aparecen fechadas 2 de Julio del año 2008 y 20 de Mayo del año 2009, en la primera le notifica la prorroga legal de un año, y en la segunda , le amplia el “plazo legal que se cumplió el pasado mes de Julio de 2008 para la entrega del apartamento” es decir, aun si tomáramos o partiéramos del supuesto negado de que los términos de la relación arrendaticia que une a las partes del presente proceso, son los previstos en el documento que cursa a los folios 11 al 13, según el cual, la duración de dicha relación sería del 01 de Julio del 2008 al 31 de diciembre del año 2008, no se entiende el contenido de dichas instrumentales, pues la prorroga legal de un año a que se refiere la primera comunicación de haber comenzado a correr, lo sería a partir del 31 de Diciembre del año 2008, y para el 20 de Mayo del año 2009, estaría en curso, por lo que, los requerimientos del inmueble arrendado hechos con anterioridad a dicha fecha, resultan prematuros, e improcedentes, bajo los argumentos expuestos por el propio actor.

Cabe resaltar, en cuanto a este aspecto controvertido por los apoderados de la parte demandada en su contestación, que la defensa formulada al respecto se presenta contradictoria, pues sostienen que es el falso que el contrato privado de arrendamiento suscrito entre la parte actora y su defendido en fecha 01 de febrero del año 2007 haya vencido, y alegan que se encuentra vigente hasta febrero del 2011, pero a su vez, estos mismos apoderados invocan el artículo 1600 del Código Civil según el cual si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, siendo la acción procedente el Desalojo de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin duda alguna, existe contradicción en estos dos aspectos, pues por un lado señalan que el contrato se encuentra vigente y por otro alega la figura de la tacita reconducción prevista en el artículo 1600, cuyo presupuesto de hecho es la expiración del tiempo fijado en el contrato.

De igual manera, es de hacer notar en el presente fallo, dado lo extenso de la defensa formulada por los apoderados de la parte demandada, enfocada en hacer valer la “nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Julio del año 2008” por supuestos “ vicios de consentimiento” que cualquier juicio de valor que con respecto a la misma pudiera emitir este Tribunal, implicaría prejuzgar sobre una nulidad sin que haya sido objeto de contención a través de la acción de nulidad propuesta ya sea por vía principal o reconvencional. No le es dable al Juez en razón de una defensa efectuado en la contestación como pretende los apoderados de la parte demandada, entrar a analizar y decidir, sobre la “nulidad de un contrato” con fundamento en la existencia de vicios del consentimiento, ello resulta sin lugar a dudas improcedente.

Ahora bien, retomando el punto relativo al análisis efectuado, en relación a los hechos que motivan la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término, y dado que de ha quedado evidenciado en este fallo, que no logró el actor acreditar las afirmaciones contenidas en su libelo de demanda, esta Juzgadora atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho Social, el cual propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; así como lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, y el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procede a declarar como en efecto declara SIN LUGAR la demanda. ASI SE ESTABLECE.-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada ciudadano H.A.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.827.419 en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra el ciudadano J.O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.457.943.

SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora opuesta por la parte demandada ciudadano H.A.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.827.419 en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra el ciudadano J.O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.457.943.

SIN LUGAR la FALTA DE INTERES de la parte actora opuesta por la parte demandada ciudadano H.A.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.827.419 en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra el ciudadano J.O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.457.943.

SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de la parte demandada opuesta por dicha parte, ciudadano H.A.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.827.419 en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra el ciudadano J.O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.457.943.

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano J.O.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.457.943 contra el ciudadano H.A.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.827.419.

No hay condenatoria en costas, por haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del fallo, en el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los once (11) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2010). Años 200 de la independencia y 151 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. N.L.O.

En la misma fecha, siendo la 3:10 p..m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

LAF/9878