Decisión de Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 7 de Junio de 2010

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B. iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión proferida por ese Juzgado en fecha de 7 de abril de 2010, que declaró parcialmente con lugar la demanda, parcialmente con lugar la reconvención, condenando a la parte demandada reconviniente a entregar el inmueble objeto de la presente litis, pagar a la parte demandada reconviniente, CIEN BOLÍVARES (Bs. 100), diarios por concepto de daños y perjuicios. Y, asimismo, condenó a la parte actora reconvenida a devolver a la parte demandada reconviniente la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500), por compensación de sobre-alquileres.

I

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 13 de agosto de 2009, ante el Juzgado Distribuidor Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por el abogado C.F.G., inscrito en el Inpreabogado N° 55.044, en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano ORAZIO A.I., ya identificado, la cual, luego de cumplidos los trámites de rigor, fue distribuida al Juzgado Tercero de de los Municipios Girardot y M.B. iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2009, el Tribunal a quo

admitió la demanda.

Por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2009, el ciudadano Alguacil del Tribunal, consignó la boleta de citación, de la parte demandada sin practicar.

En fecha 16 de noviembre de 2009, el tribunal dictó auto que acuerda la citación de la parte demandada por carteles.

Mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2009, la Secretaria del Tribunal, dejó constancia en el expediente de la fijación el cartel en la morada de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia de fecha 18 de enero de 2010, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio.

A través de diligencia de fecha 21 de enero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.

Mediante auto de fecha 21 de enero de 2010, el tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada.

En escrito de fecha 25 de enero de 2010, la parte demandante reconvenida da formal contestación a la reconvención.

Por medio de escritos de fechas 3 y 9 de febrero de 2010, la parte demandante promovió pruebas en el presente juicio.

Mediante diligencia de fecha 5 de febrero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada también hizo uso de ese derecho, consignando escrito de promoción de pruebas.

En fechas 5 y 9 de febrero de 2010, el tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 7 de abril de 2010, el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B. iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia definitiva en el presente juicio.

Contra la referida decisión, la parte demandada interpuso en fecha 5 de mayo de 2010, recurso de apelación el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 10 de mayo de 2010.

Por auto de fecha 21 de mayo de 2010, este Tribunal le dio entrada al presente expediente y fijó la oportunidad para dictar sentencia para el décimo (10°) de despacho siguiente a esa fecha.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Ahora bien, alega el apoderado judicial de la parte actora, en su escrito libelar, lo siguiente:

Que su mandante es propietario de un inmueble ubicado en la Avenida Las Delicias, Urbanización A.B., Calle F.T., Parcela N° 72 de la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, según se desprende en documento de propiedad debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 51, Folio 161, Protocolo Primero, de fecha 19 de Noviembre de 1971, y la ampliación del Titulo Supletorio evacuado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 26 de Febrero de 1980.

Que en fecha 15 de Marzo celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano L.V., ya identificado.

Que el contrato de arrendamiento fue suscrito por un año fijo y que según la cláusula tercera del mismo este se ha venido prologando de manera sucesiva por periodos iguales.

Que en un principio el arrendatario cumplía a cabalidad con el pago de los cánones de arrendamiento, el cual fue fijado la cantidad SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), actualmente SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) equivalente a DIEZ CON NOVENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (10,90 UT).

Que posteriormente y de mutuo acuerdo, producto de índice inflacionario fueron ajustando el canon de arrendamiento hasta la presente fecha, que es la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200), pago éste que debía hacer el demandado con mensualidades adelantadas los primero cinco (5) días de cada mes, en el domicilio del arrendador, y que la falta de pago de una (1) mensualidad daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato, así como exigir la entrega inmediata del inmueble arrendado, y el pago de los cánones insolutos y los que se deban mientras el arrendatario ocupe el inmueble, tal como lo señala la cláusula cuarta del referido contrato.

Que en el mes de Noviembre de 2008, el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento incumpliendo así, su principal obligación como es el pago de los cánones de arrendamiento acordado de conformidad en la cláusula cuarta en concordancia con la norma prevista en el articulo 1.592 ordinal 2° del Código Civil.

Que a la presente fecha le adeuda a su mandante, los cánones correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2008, de enero, febrero, marzo, abril mayo, junio, julio y agosto de 2009, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) lo que suma la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.800,00) equivalente a CIENTO NOVENTA Y SEIS CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (196,33 UT).

Que fundamenta la acción de resolución de contrato de arrendamiento en el artículo 1.167, 1.579, 1595 y 1599 del Código Civil.

Que demandó al ciudadano L.V., ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: a) En la Resolución del contrato. b) En pagar y entregar los recibos de los servicios completamente solventes. c) En pagar la suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.800,00) equivalente a (196,33) unidades Tributarias, correspondientes a los cánones vencidos y los que estén por vencerse hasta la sentencia definitiva, como justa indemnización. c) En pagar la suma de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 274,00) correspondiente a los DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO días de atraso a razón de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) hoy UN BOLÍVAR (Bs. 1,00), de conformidad con la cláusula Cuarta y los que estén por vencerse hasta la sentencia definitiva, como justa indemnización por el tiempo que dure la entrega del inmueble en cuestión. e) en entregar el inmueble completamente solvente e libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió de conformidad con el artículo 1.595 del Código Civil. f) en el pago de las costas procesales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Ahora bien, alega la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda lo siguiente:

Que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ORAZIO A.I. en fecha 15 de Marzo del 2000

Que la relación arrendaticia comenzó antes de la celebración del primer contrato que se realizo en el año 1996, suscrito por un año fijo y que se ha ido prologando sucesivamente por periodos iguales.

Que es falso que la relación arrendaticia comenzo en fecha 15 de Marzo del 2000.

Que es falso que haya realizado el pago del canon de arrendamiento como lo indica la parte actora en el libelo de la demanda, ya que en los recibos emitidos por el arrendador a mi persona en la oportunidad del pago de arrendamiento no ha sido en forma sucesiva mensual, sino que ha venido cancelando varios meses juntos, lo que indica que su intención no fue en cumplir su obligación, ya que se hizo habitual esa forma de pago.

Que niega rechaza y contradice que adeuda el canon de arrendamiento del mes de Noviembre y Diciembre del 2008, al ciudadano actor, según consta en el recibo emitido por este.

Que es cierto que adeuda al ciudadano actor desde el mes de Enero hasta el mes de Agosto del 2009, pero que ello no significa su intención de incumplir su obligación de pagar el canon correspondiente a los meses que adeuda si se toma en cuenta la forma de pago que ha venido realizando consecuentemente desde que comenzó la relación arrendaticia.

Que es cierto que la parte actora desde enero del año 2006, le ha aumentado el canon de arrendamiento a la parte demandada.

Que ha venido cancelando el respectivo aumento siendo que el ejecutivo en el año 2004 (G.O.N° 37.941 del 19/05/2004) dicto una resolución de congelación de alquileres de vivienda, donde los congelo desde el treinta (30) de Noviembre del 2002, la cual se ha venido prorrogando hasta la fecha actual (G.O.N° 39.168 del 29/04/2009), por lo que esta prohibido legalmente realizar posteriormente a esa fecha cualquier aumento de canon con respecto a las viviendas.

Que niega, rechaza y contradice su insolvencia con la parte actora con respecto al pago del canon correspondiente a los meses de Enero a Agosto del 2009, tomando en cuenta lo alegado por él anteriormente.

Que la parte actora le adeuda la diferencia por el aumento del canon desde la fecha del mes de Diciembre del año 2002 hasta la ultima fecha de cancelación reflejada en los recibos.

Que el monto de diferencia del aumento del ultimo canon fijado para la fecha de entrada en vigencia de la ultima resolución, debe ser reintegrada por ser un saldo que la parte actora adeuda por tal concepto y que si a tal efecto se realiza un compensación entre ambos, la parte demandada quedaría totalmente solvente respecto a los cánones insolutos, lo que se puede constatar en los recibos de pago que promoverá en su oportunidad correspondiente.

Que el artículo 1.331 del Código Civil establece que cuando dos (2) personas son recíprocamente deudoras se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos (2) deudas y que con tal fundamente es posible verificar la compensación y así declarar extinguidas ambas deudas.

Que al declarar la compensación y estar solvente la parte demandada, goza de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, correspondiéndole un lapso de tres (3) años, tomando en consideración la fecha del primer contrato celebrado con la parte actora, que marca el comienzo de la relación arrendaticia y el termino de la prorroga legal.

Que el termino de la relación arrendaticia en fecha 14 de Marzo del 2010, la parte actora deberá respetar el derecho a la prorroga legal.

DE LA RECONVENCIÓN

Alega la parte demandada Reconviniente en su escrito lo siguiente:

Que ha venido cancelando hasta el mes de Diciembre del 2008, el canon de arrendamiento fijado por la parte actora Reconvenida, con el respectivo aumento durante la relación arrendaticia.

Que desde el mes de Noviembre del 2002 hasta el mes de Diciembre del 2005, el monto del canon de arrendamiento correspondió a la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00).

Que para el mes de enero del 2006, se le aumenta el canon a OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,00).

Que para el mes de Enero del 2007, se le aumenta la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 900,00).

Que para el mes de Febrero del 2008, se le realiza un aumento a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.200,00).

Que realizando los cálculos correspondientes para obtener los resultados del monto de la diferencia del aumento del canon fijo de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 700,00), sujeto a congelación de precio del alquiler, según las resoluciones arriba mencionadas, la diferencia resultante es la siguiente:

Del mes de Enero al mes de Diciembre del 2006, correspondientes al primer aumento del canon, a la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,00), la diferencia por cada mes es de CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100,00), correspondientes a doce (12) meses, el total corresponde a UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.200,00).

Para los meses comprendidos desde Enero de 2007 a Enero de 2008, correspondientes al segundo aumento del canon, a la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 900,00), la diferencia es de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 200,00), correspondiente a trece (13) meses, el total corresponde a DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.600,00), mas la cancelación de una diferencia de pago correspondientes a esos meses de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 900,00), los cuales no se adeuda ninguna cantidad, la diferencia para el reintegro es de la misma cantidad.

Por último, para los meses de Febrero a Diciembre de 2008, correspondientes al último aumento de canon, a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.200,00), la diferencia es de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,00) correspondiente a once meses, el total corresponde a CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.500,00); finalmente, la suma de estas cantidades correspondientes a la diferencia del pago de los canon desde el mes de enero de 2006, hasta diciembre de 2008, deriva del aumento hecho al mismo, da como resultado la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 10.200,00).

Que la deuda constituida por la parte actora frente a la parte demandada, correspondiente al aumento del canon de arrendamiento, aún cuando este por disposición de la autoridad competente se encontraba congelado, valorado en la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.200,00).

Que la deuda constituida por la parte demandada frente a la parte actora, corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de enero hasta el mes de agosto de 2009, reclamado en el libelo de la demanda, siendo Correcto el monto de la deuda de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.600,00), tomando en cuenta que el calculo debe realizarse con el canon fijo de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00).

Que siendo ambos recíprocamente deudores, y verificable la compensación, a tales efectos quedan extinguidas ambas deudas.

Que verificando la cantidad del reintegro que debe hacerle la parte actora a la parte demandada, este queda solvente frente al otro, hasta el mes de febrero de 2010, quedando diferencia de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 400,00).

Que se fundamente en; los artículos 1.331 del Código Civil, 1 y 6 de Resolución dictada por el Ejecutivo en Gaceta Oficial Nº 37.941 de fecha 19 de Mayo de 2004, en Resolución de congelación de alquileres de viviendas dictada por el Ejecutivo y publicada en Gaceta Oficial, donde congela desde el 30 de noviembre de 2002 los alquileres de vivienda, el cual ha sido prorrogado hasta la fecha actual, según Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda Nº DM 74 y el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nº DM 035, ambas de fecha 22 de abril de 2009, publicadas en Gaceta Oficial Nº 39.168 de fecha 29 de abril de 2009.

La parte demandada reconviniente, en el petitorio de su escrito de reconvención solicitó:

Que la parte demandante reconvenida convenga o su defecto sea condenado por el tribunal en lo siguiente:

1. El reintegro de la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.200,00), correspondientes a la diferencia del aumento realizado por el actor al canon de arrendamiento pagado por la parte demandada.

2. En la compensación verificable de deudas, donde la parte actora y la parte demandada son recíprocamente deudores.

3. En la solvencia de la parte demandada frente a la parte actora, en el pago de canon de arrendamiento, y por consiguiente, en el cumplimiento de su obligación.

4. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil demanda el pago de las costas del proceso que se originen en la presente causa.

Por último, estima su reconvención en la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.200). Equivalente a CIENTO OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (185 U.T).

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Alegó la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente:

Que la presente demanda se fundamento en el reintegro de los cánones de arrendamiento.

Que negó, rechazo y contradijo que haya aumentado los cánones de arrendamiento o haya cobrado sobre alquiler, ya que la parte demandada reconviniente no acompañó en su escrito libelar que el organismo competente haya regulado el canon máximo del inmueble a que se contrae el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, por que no existiendo regulación, no quedó sujeto a repetición el canon de arrendamiento pagado, por la parte del propietario del inmueble. Asimismo, conforme lo establecido en el articulo 60 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, solicitó el reintegro quese refiere a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de inicio del contrato, hasta la fecha de regulación que resultase definitivamente firme.

Que en el asunto en que se basa la pretensión, no hay regulación, ni siguiera prueba del inicio del procedimiento, por lo que no resulta procedente el reintegro de los cánones de arrendamiento pretendidos, por el demandante o actor, dentro del periodo de tiempo transcurrido, entre el mes de Noviembre de 2002, hasta la fecha del pronunciamiento del Tribunal, razón por la cual solicitó se declarara improcedente o sin lugar la pretensión.

Igualmente alegó, que el derecho a reintegro, nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente, da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato, y que sin embargo, no habiendo pronunciamiento del órgano administrativo facultado para ello, pues no consta en autos, ni tampoco lo mencionado por la parte actora, el arrendador tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas por la demandada en el juicio de Resolución de Contrato, por ser las mismas legitimas.

Que para la procedencia de la presente acción, se hace necesario que haya quedado fehacientemente probado: la existencia de la relación arrendaticia y la existencia de la Resolución de la Dirección de inquilinato que establezca un canon de arrendamiento menor al cobrado durante la vigencia del contrato.

Que para la procedencia de la pretensión de reintegro de cánones de arrendamiento o sobre alquileres, es necesario la existencia obligatoria de la regulación previa por parte del órgano administrativo competente, ya que en caso contrario, resultaría imposible determinar si se han comprobado o no sobre alquileres y a que periodo de tiempo que pertenecen, motivo por el cual, solicito la declaratoria de improcedencia de la pretensión de reintegro.

Que para declarar con lugar el reintegro de los cánones de arrendamiento, no es suficiente la existencia del decreto presidencial de congelamiento de alquileres, en virtud de que la parte arrendataria en ningún momento renuncia a los derechos establecidos en la ley a su favor; y no establece prohibición de aumento de los cánones de arrendamiento de manera convencional.

Que la parte demandante, tiene el derecho irrenunciable y así consagrado en la Ley, de pedir la regulación del canon de arrendamiento si lo considera excesivo, para luego proceder a solicitar el reintegro y oponer la compensación del dinero correspondiente.

Que no consta en actas que el demandado reconviniente haya acudido ante la Dirección de Inquilinato respectiva, a solicitar la regulación del canon de arrendamiento.

Que negó, rechazo y contradijo puntualizadamente la reconvención en los siguientes términos:

Que el demandado reconviniente, haya cancelando hasta el mes de diciembre de 2008 los cánones de arrendamiento, y mucho menos que haya cumplido con el pago del canon, incluyendo el aumento durante la relación arrendaticia.

Que los sucesivos aumentos estuvieran sometidos a la congelación de alquileres de viviendas por resolución dictada por el ejecutivo (G.O. N° 37.941, del 19/05/2004 y G.O. N° 39.168 del 29/04/2009.

Que del mes de enero al mes de diciembre de 2006, correspondiente al primer aumento del canon, la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. F 800,00), y menos que la diferencia sea de cien bolívares (Bs. F 100,00), correspondiente a doce (12) meses, el cual da un total de mil doscientos bolívares (Bs. F 1.200,00).

Que para los meses de enero de 2008, correspondientes al segundo aumento del canon, la cantidad de novecientos bolívares (Bs. F 900,00), la diferencia es de doscientos bolívares (Bs. F 200,00), correspondientes a trece meses el cual da un total de dos mil seiscientos bolívares (Bs. F 2.600,00), mas la cancelación de una diferencia de pago correspondiente a novecientos bolívares (Bs. F 900,00).

Que de febrero a diciembre de 2008, correspondiente al ultimo aumento del canon, la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. F 1.200,00), la diferencia es de quinientos bolívares (Bs. F 500,00), la cual da un total de cinco mil quinientos bolívares (Bs. F 5.500,00).

Que estas cantidades correspondientes a la diferencia de pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2006, hasta diciembre de 2008, dio como resultado la cantidad de diez mil doscientos bolívares (Bs. F 10.200,00).

Asimismo, negó, rechazo y contradijo que la parte demandante reconvenida tenga una deuda frente al demandado reconviniente, correspondiente a aumentos realizados de cánones de arrendamiento en la cantidad de diez mil doscientos bolívares (Bs. F 10.200,00).

Invocó el merito de la confesión judicial que hace el demandado reconviniente al confesar lo siguiente “…y por la otra parte la deuda constituida por mi representado L.V., frente al ciudadano actor, correspondiente al pago del canon de arrendamiento desde el mes de enero hasta agosto de 2009, reclamado en el libelo de demanda, intentado por el actor, en contra de mi representado…”

Que negó, que las partes sean recíprocamente deudores y que las deudas hayan quedado extinguidas.

Que se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento de los meses reclamados en el libelo de la demanda y los que estén por vencerse, tales como, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, es decir; que no se encuentra solvente hasta el mes de febrero de 2010.

Que opone la prescripción extintiva de la obligación con fundamento al articulo 62 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto es “la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. Ya que el aumento del canon de arrendamiento a que se refiere la demandada reconviniente se produjo en los años 2006, 2007 y 2008, lo que significa que la acción para intentar el reclamo de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2006 y 2007, están evidentemente prescritas.

III

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR AMBAS PARTES EN EL PRESENTEJUICIO

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora promovió:

1. - Copia Simple del Documento registrado de propiedad del terreno sobre el cual esta construido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. (Folios 11 al 13). Este tribunal la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de la misma se desprende la titularidad de los derechos de propiedad de la parte demandante sobre el terreno, sobre el cual está construido en inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

2. - Copia Simple de título supletorio (Folios 14 al 17). Este tribunal a pesar de considerar que ha debido ratificarse en juicio las testimoniales evacuadas en el título de perpetua memoria, pero como en definitiva, la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, no es un hecho controvertido, se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de la misma, se desprende la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

3. - Contrato de arrendamiento privado, celebrado entre las partes en fecha 15 de marzo de 2000. (Folios 69 al 71). Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido del mismo se desprende la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Copia simple del contrato de arrendamiento notariado suscrito por las partes en fecha 4 de Octubre de 1996. (Folio 82 al 97). Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido del mismo se desprende la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes se inició en esta fecha y no en la fecha que señaló el actor.

2) Contrato de arrendamiento notariado suscritos entre las parte en fecha 10 de abril del 2000.(Folio 88 al 90). Este Tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido del mismo se desprende la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes.

3) Contrato de arrendamiento notariado suscrito entre las partes en fecha 17 de Mayo de 2001. (Folio 91 al 93). Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido del mismo se desprende la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes.

4) Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 14 de Marzo de 2002. (Folio 94 al 96). Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido del mismo se desprende la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes.

5) Documentos originales de los recibos de cánones de arrendamiento. (Folio 97 al 119). Este Tribunal no los valora y desecha, por cuanto fueron impugnados por la parte actora y la parte demandada no insistió en hacerlos valer en juicio. Así se decide expresamente.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma y, así como las pruebas promovidas; quien Juzga, observa:

Que ambas partes admiten, que el vínculo jurídico que los une, está constituido por una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre una casa quinta ubicada en la Avenida Las Delicias, Urbanización A.B., Calle F.T., parcela N° 72, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.

De lo anterior, esta Juzgadora infiere, que siendo por ende la naturaleza jurídica contractual, a tiempo determinado, es susceptible de la acción de resolución de contrato aquí incoada. Y así se decide expresamente.

Que en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se estableció en la cláusula cuarta lo siguiente:

El canon de Arrendamiento se ha fijado en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES, que EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, en el domicilio de EL ARRENDADOR, QUEDA ENTENDIDO QUE el arrendatario deberá cancelar a EL ARRENDADOR la suma de Mil bolívares por cada día de atraso en el pago del Canon de Arrendamiento por concepto de indemnización. La falta de pago de una (01) mensualidad dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir la resolución de este contrato y así mismo a exigir la inmediata entrega del Inmueble, como el pago de los cánones insolutos y los que se deban mientras el arrendatario ocupe el inmueble objeto del presente Contrato.

Que el demandante con fundamento a esta cláusula demandó la Resolución del Contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, por la falta de pago de los cánones arrendaticios correspondientes a las mensualidades de los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2008, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DE 2009.

Por su parte la demandada, en el acto de contestación a la demanda admitió expresamente que es cierto que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de los meses que van desde enero hasta el mes de agosto de 2009, por encontrarse solvente como consecuencia del pago en exceso de cánones de arrendamientos o sobre alquileres que ha venido realizando desde enero del 2006, como consecuencia del aumento del canon de arrendamiento efectuado por el arrendador a partir de esa fecha, y alegó haber pagado el canon de arrendamiento correspondiente a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2008.

Con respecto a esta defensa de la parte demandada, esta Juzgadora observa, que ni los pagos de sobre alquileres, ni los pagos de los cánones arrendaticios antes citados, fueron demostrados por la parte demandada, con la promoción de los recibos que van del folio 88 al 119, por cuanto los mismos fueron impugnados por la parte actora dentro de la oportunidad legal y como consecuencia de ello no fueron valorados y desechados del proceso por quien juzga.

Igualmente, es importante destacar que la parte demandada, pretendía con el reconocimiento del tribunal del pago de los sobre alquileres, la compensación de los mismos con los cánones de arrendamiento insolutos, lo cual no es permitido en derecho, por cuanto el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer cuando el importe del reintegro haya sido establecido por sentencia definitivamente firme, momento en el que nace el derecho de crédito, liquido y exigible a ser compensado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.333 del Código Civil.

Por lo antes expuesto quedan desestimadas las defensas opuestas por la parte demandada. Y así se decide expresamente.

Ahora bien, cada una de las partes del presente juicio, tenía la carga de probar sus respectivas alegaciones de hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora alegó la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a las mensualidades de los meses de noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2009, trasladando así, la carga de la prueba de tales hechos a la parte demandada, quien no logró probar el hecho extintivo de su obligación tal como lo establece el articulo 1354 del Código Civil, incumpliendo así con su deber principal de pagar la pensiones arrendaticias en los términos convenidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil.

Aunado a lo anteriormente expresado, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil dispone:

Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Además, el artículo 1.160 del Código Civil prevé que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Así, pues, el precitado artículo 1.592 del Código Civil indica que: “el arrendatario tiene dos obligaciones principales, siendo la más importante: ... 2.º …pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Adicionalmente a lo anterior, observemos que el artículo 1.579 del Código Civil, establece, lo que de seguidas se transcribe:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

.

Por consiguiente, sin lugar a dudas, considera quien aquí decide, que quedó plenamente demostrado que el arrendatario dejó de pagar más de dos (2) mensualidades consecutivas, por lo que el demandado está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados, en consecuencia es forzoso para esta Juzgadora concluir, que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar en derecho.

Por otra parte, estima esta Sentenciadora, que al haberse declarado como insolutos los cánones de arrendamiento señalados, esto es los relativos a los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2008, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DE 2009, se hace procedente acordar en la parte dispositiva del fallo la indemnización establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, según la cual el arrendatario se obligó a pagar la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) actualmente UN B.F. (Bs. 1,00) por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, la cual se calculará mediante experticia complementaria del fallo, y así se decide expresamente.

A continuación pasa esta juzgadora a pronunciarse, con relación a la reconvención propuesta, y al respecto observa:

La parte demandada reconviniente alegó:

Que desde el mes de enero de 2006 a febrero de 2008, el arrendador ha venido incrementando el canon de arrendamiento anualmente, de la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), hasta llegar a la suma MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) mensuales.

Que pretende el reintegro de la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200,00), por concepto de pago en exceso de cánones de arrendamiento por encima de la suma de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700.00) mensuales, pensión arrendaticia que regía entre las partes para el momento en que el Ejecutivo Nacional dictó la Resolución No. 37.941 del 19 de Mayo de 2004, que congeló los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2002.

Que la suma de dinero reclamada en reintegro, comprende los sobre alquileres pagados en los cánones de arrendamiento desde ENERO DE 2006 HASTA DICIEMBRE DE 2008.

En primer término, debe señalar esta Sentenciadora que no es posible contrademandar con fundamento en el pago de sobre alquileres, pues, para hacer valer la compensación, precisamente, de ese pago que fue realizado en exceso, la declaratoria del Tribunal al respecto debe encontrarse definitivamente firme, de conformidad con el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo que significa, que debió declarase la inadmisibilidad de la reconvención, al no haberse acompañado a la demanda reconvencional, la copia de la sentencia definitivamente firme que se pronunciare sobre el particular. Así se decide.

En todo caso, quien suscribe la presente decisión y para ofrecer una oportuna respuesta al justiciable de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe indicarle a la parte demandada reconviniente que ésta no demostró en autos el pago en exceso de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses en los cuales señala haber pagado sobre alquileres, y así se decide expresamente.

Adicionalmente a ello, se observa que la parte actora reconvenida opuso como defensa de fondo, la prescripción de la acción de reintegro contemplada el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone que la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos años, ello con la finalidad de enervar la pretensión de la parte demandada reconviniente.

Con relación a este último punto, al examinar las actas del presente expediente, esta Juzgadora observa que a la fecha de la interposición de la reconvención, que fue en fecha 25 de enero de 2010, ya se encontraba prescrita la acción de repetición de pago para reclamar los reintegros correspondientes a los pagos de sobre alquileres de los meses correspondientes DE ENERO A DICIEMBRE DE 2006, ENERO A DICIEMBRE DE 2007, Y ENERO DE 2008.

Con fundamento a lo antes expuesto, la acción de reintegro de pago de sobre alquileres, incoada por la parte demandada reconviniente, no debe prosperar en derecho, por ser INADMISIBLE y así se declarará expresamente en el dispositivo del fallo.

V

DECISIÓN:

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte demandada, contra de la decisión de fecha siete (7) de abril de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y en consecuencia: