Decisión nº PJ0182007000119 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 22 de Febrero de 2007

Establecidos los hechos que dan lugar al presente recurso, corresponde a este Tribunal determinar con precisión cuales de ellos son objeto de prueba en este proceso, es decir, es necesario determinar los hechos controvertidos que deben llevarse al debate probatorio.

En el caso bajo estudio, las partes accionantes demandan por DESALOJO, a la Ciudadana: M.L., ante el Juzgado Segundo de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, alegando en su demanda: Que son únicos y universales herederos del ciudadano JOSE FERREIRA D’AFONSECA, quien era propietario legítimo de un bien inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el Paseo Gáspari, N° 78 de esta ciudad, alinderada así: NORTE: Propiedad de CONSTRUCCIONES VENCO; SUR: Casa y solar de R.S.; ESTE: Paseo Gáspari; y OESTE: Casa y solar que es o fue de L.B., y que por ende ahora ellos son los legítimos propietarios del mismo. Que en vida, el ciudadano JOSE FERREIRA D’FONSECA, en fecha 27-12-93, le cedió mediante contrato de arrendamiento verbal el inmueble en cuestión a la ciudadana M.L., fijando un canon de arrendamiento mensual de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00). Que desde que le fue entregado el antes referido inmueble, en ningún momento cumplió con la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento establecido verbalmente. Que fueron múltiples las gestiones y diligencias efectuadas por el hoy difunto JOSE FERREIRA D’AFONSECA y por sus herederos tendentes a lograr que la demandada pagara los cánones, pero que ésta se ha negado tanto a pagar lo adeudado como a desocupar amistosamente el inmueble. Que a la fecha de la presentación de la demanda la deuda por cánones de arrendamiento insolutos, por parte de la demandada de autos, ascendía a la suma de TRES MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.160.000,00). Que por estas razones demandan a la ciudadana M.L., en lo siguiente: PRIMERO: En resolver y dejar sin efecto el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre ella y el ciudadano JOSE FERREIRA D’AFONSECA, en fecha 27-12-93, y a entregarlo completamente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: A cancelar la suma de TRES MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.160.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, a razón de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) mensuales, mas los intereses, adeudado hasta el momento de la presentación de la demanda y los que se continúen venciendo hasta la entrega total y absoluta del inmueble.-

En la oportunidad de la contestación, la parte demandada rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes los hechos alegados en el libelo de la demanda, además negó, rechazó y contradijo, la existencia de la relación arrendaticia invocada por los demandantes. Del mismo modo negó, rechazó y contradijo, que le adeude a los supuestos coherederos la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES, por cuanto nunca ha suscrito documento alguno del cual se evidencia tal situación. Negó, rechazó y contradijo que tanto el terreno como las bienhechurías que actualmente posee sean propiedad del ciudadano JOSE FERREIRA D´ FONSECA, ya que dichos bienes los ha poseído desde hace 20 años, tal como se evidencia de la solicitud de prescripción adquisitiva que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial. Negó, rechazó y contradijo que se le haya entregado en calidad de arrendamiento para el año 1993, los bienes descritos en el libelo por la parte actora, por cuanto son bienes muebles distintos a tenor de los linderos.

Comprendida así la posición de la demandada, debe esta Alzada proceder a analizar exhaustivamente todas y cada una de las actas procesales que componen la presente litis, debiendo establecer en primer termino que estamos en presencia de una Acción de Desalojo, el cual debe ser tramitado por juicio breve, así lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33 al 37; ahora bien, el juicio breve esta contemplado en el Libro IV, Título XII, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.- Que en la aludida Ley especial, el Legislador determina de una manera clara y expedita cuales son las causales por las cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado mediante contrato de arrendamiento indeterminado, sea este verbal o escrito.-

Efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. En tales supuestos la Ley asigna a esos Instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.-

Sin embargo, para el caso que nos ocupa, circunscribiéndonos a nuestro Ordenamiento Jurídico arrendaticio tenemos que el artículos 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios da cuenta clara cuales son los requisitos de admisibilidad de la demanda en el procedimiento de Desalojo:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación...Omissis....

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De la norma transcrita supra, se evidencia que ciertamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a la demanda por Desalojo al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad, entre estos tenemos: Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verbal o por escrito. Se observa entonces que el primer requisito exigido por la norma se concentra a través de un contrato de arrendamiento lo que hace necesario que, en forma somera se haga un análisis del mismo. El artículo 1.579 trae la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del tenor siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obligar a pagar a aquella…Omissis..” La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De acuerdo a dicha definición se puede inferir que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de propiedad; de igual modo se coligen los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, así;

1. ) La cosa: Es aquella, mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.-

2. ) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un tiempo determinado, ya que la misma Ley sustantiva en el artículo 1.615 eiusdem se refiere a los contratos verbales o por escrito de alquiler de cosas, en que no se hubiere determinado el tiempo de duración. Es claro, según esto, que las causales de desalojo solo se aplican a los contratos por tiempo indeterminado.-

3. ) El precio que debe fijarse, también llamado renta, alquiler o canon, ya que la onerosidad, constituye la característica esencial e imprescindible del arrendamiento, que puede ser determinada en dinero o en especie, como contraprestación del arrendatario, el pago del canon de arrendamiento.-

Así las cosas, y establecido lo anterior, tenemos que el encabezado del artículo In comento (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) señala que las únicas causales de desalojo en el supuesto de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, son los que se enumeran en los Literales de la norma en referencia, en el presente caso en el escrito libelar el demandante fundamenta la demanda en que el contrato de arrendamiento fue celebrado en forma verbal, a tiempo indeterminando en fecha 27-12-1993 y que además la ciudadana M.L. le adeuda Ciento Cincuenta y Ocho (158) mensualidades.

De allí que sea necesario para esta sentenciadora, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

En relación al artículo transcrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

"Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. Para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley”.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo”; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de contrato verbal, debe el actor probar su existencia como en el caso de autos, que se promovió la prueba testifical y donde se evacuaron las declaraciones testimoniales de los ciudadanos M.D.J.S. y M.J.G.R., quienes fueron contestes al manifestar que si fue convenido un contrato verbal entre el ciudadano JOSE FERREIRA D´FONSECA (Difunto) y la ciudadana M.L., desde el 27-12-1993, con un canon de arrendamiento mensual de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), sobre una casa ubicada en el Paseo Gáspari, N° 78 de esta ciudad, alinderada así: NORTE: Propiedad de CONSTRUCCIONES VENCO; SUR: Casa y solar de R.S.; ESTE: Paseo Gáspari; y OESTE: Casa y solar que es o fue de L.B. y que nunca cumplió con su obligación de pagar las mensualidades de arrendamiento, vale decir, desde el 27-12-2003; observando quien sentencia, que sus dichos no son contradictorios entre si, aunado al hecho de que la parte demandada dentro del presente procedimiento no ejerció el derecho a repreguntar, es por lo que, se le concede pleno valor probatorio y en consecuencia suficiente para comprobar su existencia.-

Dicho esto, tenemos que si existen en el proceso pruebas fehacientes que amparen la pretensión de los co-demandantes, es decir, los actores de autos alegan en su demanda el hecho de haber celebrado su causante JOSE FERREIRA D´FONSECA (Difunto) verbis el 27 de diciembre del año 1993, un contrato de arrendamiento y sin termino fijo con la demandada, ciudadana: M.L., el cual tuvo por objeto un terreno y la casa sobre el enclavada, ubicada en el Paseo Gáspari, N° 78 de esta ciudad, alinderada así: NORTE: Propiedad de CONSTRUCCIONES VENCO; SUR: Casa y solar de R.S.; ESTE: Paseo Gáspari; y OESTE: Casa y solar que es o fue de L.B., que era propiedad de su causante tal y como consta de la copia certificada del documento de venta pura y simple de fecha 22-12-1993, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, quedando anotada bajo el N° 106, Tomo 87 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria y debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, en fecha 02-02-1994, quedando anotado bajo el N° 24, Protocolo Primero, Tomo siete, del Primer Trimestre del año 1994 y siendo que en fecha 14-07-1996 fallece el ciudadano JOSE FERREIRA D´FONSECA, quedan ellos (O.B. DE FERREIRA, J.A.B. y BERUSKA FERREIRA BUSTAMANTE), como Únicos y Universales herederos. Que nunca la demandada ha cumplido con su obligación como arrendataria, de cancelar el canon de arrendamiento mensual de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), desde el momento de suscripción del contrato en fecha 27-12-1993.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma Jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

A tales efectos, se pasa analizar las pruebas aportadas por ambas partes a los fines de verificar si demostraron sus afirmaciones de hecho: En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora en el presente procedimiento tenemos que: En relación al contrato de arrendamiento verbis, fue probada su existencia a través de las declaraciones testimoniales de los ciudadanos M.D.J.S. y M.J.G.R., por lo que este Tribunal le da pleno valor probatorio; Y ASÍ SE ESTABLECE.-

En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar en primer termino la existencia del contrato de arrendamiento verbal acordado en principio entre el difunto JOSE FERREIRA D´FONSECA y la ciudadana M.L., en fecha 27-12-1993 y en segundo lugar, la obligación que tiene la accionada como arrendataria de cumplir con el pago de un canon mensual de arrendamiento. Pero es el caso que la arrendataria no aporto ningún elemento probatorio que demostrara su solvencia en relación al pago oportuno de las pensiones de arrendamiento desde el 23-12-1993, ya que con la solicitud de prescripción adquisitiva (usucapión) que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signado con el N° FP02-V-2000-000043, Asunto Antiguo: 204 “C”, que fue promovido en el lapso probatorio y que corre inserto en copias certificadas a los folios 83 al 122 del presente expediente, donde se evidencia que en fecha 19-11-2002 se declaro la perención de la instancia, razón por la cual no se le concede valor probatorio, por cuanto no coadyuva a la solución de lo aquí planteado. Y así se establece.-

Sin embargo una vez analizadas las pruebas ofrecidas por la parte actora tenemos que los co-demandantes probaron la existencia del contrato de arrendamiento que en principio vinculó a su causante con la hoy demandada M.L., y que luego de su muerte en fecha 14-07-1996, paso a la masa hereditaria de los co-demandantes de autos ciudadanos O.B. DE FERREIRA, J.A.B. y BERUSKA FERREIRA BUSTAMANTE, vinculando a estos últimos con la parte demandada, como también probó la insolvencia de la arrendataria, desvirtuando así la excepción propuesta por el arrendataria en el acto de contestación de la demanda, de que no suscribió contrato de arrendamiento alguno, que nada adeuda por concepto de canon de arrendamiento y que el terreno y la casa le pertenecen por haber intentado el juicio de prescripción adquisitiva, que como ya fue analizado en el texto de esta sentencia al haber sido declarada la perención de la instancia, nada aporta para la solución de la litis. Es por ello, que a criterio de quien juzga la parte demandada nada aportó al proceso, tendente a demostrar las excepciones opuestas en el acto de la litis contestación de la demanda. Y así se decide.-

En fin al constar en autos que el contrato de arrendamiento si existe y que el mismo es verbal y a tiempo indeterminado y que el último canon mensual de arrendamiento, es el señalado por la parte actora en el libelo de la demanda, es decir, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,ºº) mensuales, y al no haber demostrado la arrendataria que haya pagado los cánones reclamados por los arrendadores, este Tribunal considera que la arrendataria efectivamente se encuentra en el estado de insolvencia desde el mes de 27 de diciembre del 1993, como alega la parte actora en el libelo de la demanda. Y así se declara.-

Sin embargo, resulta necesario señalarle al Juzgado A-quo, que las normas procesales, son claras y precisas, a las que hay que darle estricto cumplimiento, es por ello, que la función interpretativa que ejercen los jueces al aplicar las leyes, esta limitada a inquirir la intención y propósito del legislador, sin que le este atribuida la facultad de cambiar o transformar su contenido, ya que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea declara con lugar la demanda deben darse ciertos requisitos que deben ser concurrentes, como en el caso bajo estudio, por tanto, no es posible declarar parcialmente con lugar la acción de desalojo, admitiendo la existencia del contrato de arrendamiento sin aceptar el hecho de la insolvencia del arrendatario, ya que si no esta probada la falta de pago la demanda simplemente no prospera . Y así se resuelve.-

Ahora bien, por cuanto quedo demostrado en el texto de esta sentencia que la arrendataria dejó de cancelar más de dos mensualidades consecutivas y tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en aplicación del ordinal "A" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR LA ACCION propuesta por los Ciudadanos: O.B. DE FERREIRA, J.A.B. y BERUSKA FERREIRA BUSTAMANTE, en contra de la ciudadana M.L., todos suficientemente identificados en autos. En consecuencia se acuerda:

Resolver y dejar sin efecto el Contrato de Arrendamiento verbal que celebro en fecha 27-12-1993, el difunto JOSE FERREIRA D´FONSECA (Difunto) con la ciudadana M.L., razón por la cual se ordena entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, ubicado en el Paseo Gáspari, N° 78 de esta ciudad, alinderada así: NORTE: Propiedad de CONSTRUCCIONES VENCO; SUR: Casa y solar de R.S.; ESTE: Paseo Gáspari; y OESTE: Casa y solar que es o fue de L.B..

Al pago de TRES MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.160.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamientos vencidas e insolutas, a razón de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), desde el 27-12-1993 hasta la fecha de interposición de la demanda en fecha 03-05-2006; así mismo todos los cánones de arrendamiento que se continuaren venciendo hasta la entrega total del inmueble.-

En tal sentido se MODIFICA LA SENTENCIA DICTADA por el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 30 de OCTUBRE de 2006. Y se declara SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION ejercido por la demandada de autos.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la demandada por haber sido vencida en esta instancia.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los Veintidós días del mes de Febrero de dos mil siete. AÑOS: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..- La Secretaria Temporal,

S.M..-

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las Tres de la tarde (03:00 p.m.). Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-