Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 28 de Septiembre de 2007

La suma de TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES EXACTOS (Bs.3.553.897,00) por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas, especificadas anteriormente.

Al pago de las costas y costos procesales que se causen en este juicio hasta su total y definitiva terminación, incluyendo los Honorarios de Abogados.

Solicita se sirva realice la corrección monetaria o indexación de los valores contenidos en las cantidades demandadas ya como lo tiene establecido la Corte Suprema de Justicia desde el 24 de Octubre de 1.991, el fenómeno inflacionario es un hecho notorio no sujeto a probanza alguna, lo cual ha producido un envilecimiento del valor de nuestro signo monetario que es el Bolívar. La obligación aquí reclamada es una deuda de valor, ya que el deudor demandado no procedió a realizar los pagos correspondientes dentro de los plazos legalmente aceptados, lo que constituyó en mora y en razón de ello, lo que fue una obligación nominal se transformó en una obligación de valor. Al efecto, solicita que dicha corrección monetaria o indexación sea acordada como experticia complementaria al fallo en su oportunidad y que se calculada desde la fecha de exigibilidad de cada uno de los recibos de mandados hasta la fecha definitiva de ejecución de la obligación.

Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y grava, sobre el inmueble constituido por un apartamento en el Conjunto Residencial El Naranjal, signado con el número ciento setenta y cinco (N° 175), ubicado en la planta diecisiete (17) de la Torre A, del mencionado edificio, el cual tiene un área aproximada de Ochenta y Dos Metros Cuadrados con Cuarenta y Cuatro Decímetros Cuadrados (82,44 mts2) y tiene los siguientes linderos particulares: Norte: Con el apartamento N° 176; Sur: Con fachada Sur del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con apartamento N° 174 y hall de ascensores. Al apartamento ante descrito le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de Cero Enteros con Setecientos Ocho Mil Seiscientos Cuarenta y un Millonésimas por ciento (0,708.641%), según consta de documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 23 de enero de 1.978, bajo el N° 04, Tomo 34, Protocolo Primero.

Solicita se sirva librar la correspondiente compulsa de citación y que la misma se a practicada en el apartamento N° 175, de la Torre A, ubicado en el edificio Conjunto Residencial El Naranjal.

De conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Av. Urdaneta, Torre a Veroes, Edificio Lander, Piso 8, Oficina 803, Caracas.

Estiman la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.4.500.000,00).

Por último solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. Es justicia que espera en Caracas, a la fecha de su presentación.

ALEGATOS DEL DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello, la abogada M.S.F., plenamente identificada en autos, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, ciudadano M.F.R.Q., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Niego, rechazo y contradijo, en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada por la parte actora en contra de su representado y se reserva expresamente el derecho de promover las pruebas correspondiente para desvirtuar los hechos en la oportunidad de Ley, en el momento que su representado se comuniquen a fin de suministrársela.

Anexa al escrito de contestación, recibo del Instituto Postal Telegráfico Nacional (IPOSTEL), mediante el cual se le remitió comunicación a la parte demandada se comunicará.

Señala su domicilio procesal en la siguiente dirección: De Conde a Principal, Edificio La Previsora, Piso 3, Oficina 3C, Capitolio, a una cuadra de la Plaza B.d.C., Teléfonos: 860.7656, 863.2163 y 0414.2411552.

DE LAS PRUEBAS

Estando en la oportunidad legal para la promoción y evacuación de pruebas, solo la representación judicial de la parte actora, hizo uso de ese derecho que le confiere la Ley, promoviendo las siguientes:

 Copia fotostática del instrumento poder otorgado por el ciudadano J.G.P.F., venezolano, mayor de edad, Administrador comercial, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.549.424, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil Organización Pafi, C.A., a los abogados M.J.S.G. y J.A.P.J., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.976.467 y V-6.932.621 respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 50.771 y 64.351 respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de febrero de 2.000, bajo el N° 18, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; dicho documento cursa inserto a los autos del folio seis (6) al folio ocho (8) y por cuanto dicho documento no fue impugnado por el adversario, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Tribunal le da pleno valor probatorio, ya que demuestra con dicha copia la facultad que tienen los abogados M.J.S.G. y J.A.P.J., para actuar en representación de la Sociedad Mercantil Organización Pafi, C.A. Y ASI DECLARA.

 Copia fotostática del documento de compra - venta suscrito por el ciudadano C.C.J., venezolano, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 1.736.815 actuando en su condición de apoderado del economista C.V.R., mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 912.785, quien da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano M.F.R.Q., mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad N° 6.970.502, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, que forma parte del edificio A del Conjunto Residencial El Naranjal, signado con el número ciento setenta y cinco (N° 175), ubicado en la planta diecisiete (17) de la Torre A, del mencionado edificio, el cual tiene un área aproximada de Ochenta y Dos Metros Cuadrados con Cuarenta y Cuatro Decímetros Cuadrados (82,44 mts2) y tiene los siguientes linderos particulares: Norte: Con el apartamento N° 176; Sur: Con fachada Sur del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con apartamento N° 174 y hall de ascensores. Al apartamento ante descrito le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de Cero Enteros con Setecientos Ocho Mil Seiscientos Cuarenta y un Millonésimas por ciento (0,708.641%), el cual cursa inserto a los autos desde el folio nueve (9) al folio veintiséis (26) ambos inclusive. En consecuencia, por cuanto dichas copias no fueron impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, , por lo que este Juzgado le da pleno valor probatorio, a dichas copias, ya que demuestra la cualidad que tienen los demandados para comparecer en el presente juicio. Y ASI SE DECLARA.

 Carta emanada de la Junta de Condominio Resd. El Naranjal Torre A, de fecha 09/03/2.005 dirigida a la Organización Pafi, C.A., en la que y en calidad de Administradores del Condominio y previo acuerdo con la Junta, autorizan para la contratación de un abogado a fin de que proceda con la cobranza judicial de los recibos de condominio pendientes del apto. 175, dicha instrumento cursa inserta a los autos al folio veintisiete (27). En consecuencia, por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por el adversario, se tiene como fidedigno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose, la facultad que tiene la sociedad mercantil Organización Pafi, C.A., para ejercer cualquier acción por vía judicial en nombre de la Junta de Condominio de Residencias El Naranjal Torre A. Y ASI SE DECLARA.

 Diecinueve (19) recibos de condominios emanados por la sociedad mercantil Organización Pafi, C.A., dichos recibos de condominio cursan insertos a los autos, en originales del folio cuarenta y seis (46) al folio cuarenta y siete (47) y del folio ochenta y uno (81) al folio noventa y cinco (95) ambos inclusive, ascendiendo dichos recibos o planillas a la cantidad de Tres Millones Quinientos Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Noventa y Siete Bolívares exactos (Bs.3.553.897,00), y de los mismos recibos se desprende la deuda adquirida por el demandado y por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados por el Defensor Judicial en el escrito de la contestación de la demanda, y siendo que dichas liquidaciones o planillas pasadas por la Administradora del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

 Copia fotostática del Contrato de Administración de Condominio, en el cual la sociedad mercantil Organización Pafi, C.A. y la Comunidad de Copropietarios del Conjunto Residencial El Naranjal Torre A, convinieron celebrar el contrato de administración de condominio, dicha copia fotostática cursa inserta a los autos del folio ciento cuatro (104) al folio ciento once (111) ambos inclusive. En consecuencia, por cuanto dichas copias no fueron impugnadas por el adversario, se tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la que se desprende la cualidad que tiene la Organización Pafi, C.A. para administrar el Condominio del Conjunto Residencial El Naranjal Torre A, así como realizar las gestiones extrajudiciales o judiciales para el cobro de propietarios morosos. Y ASI SE DECLARA.

Del Fondo de la Demanda

La Sociedad Mercantil Organización Pafi, alega que es Administradora del Condominio del Conjunto Residencial El Naranjal, situado en la Calle el Colegio Americano, Las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda; y que se encuentra debidamente autorizada por la Junta de Condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominios vencidas y no canceladas por el respectivo propietario.

Y que dentro de estos propietarios morosos, demandan al propietario del bien inmueble distinguido con el N° 175, es decir, demanda al ciudadano M.F.R.Q., ya que mantiene una deuda con la comunidad del Conjunto Residencial El Naranjal por la cantidad de Tres Millones Quinientos Cincuenta y Tres Mil Ochocientos Noventa y Siete Bolívares (Bs.3.553.897,00) por concepto de condominios insolutos, que van desde el mes de Septiembre del año 2.005 hasta el mes de Enero del año 2.007, ambos inclusive.

Este Tribunal señala lo siguiente:

La propiedad h.s.r. por las disposiciones de la ley de la materia y en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. Pero como muchas de estas reglas legales no son de orden público, la voluntad de los particulares juega un importante papel en la materia, mientras no colindan con normas legales de orden público, tomándose en cuenta lo siguiente:

1. - Las disposiciones del documento de condominio,

2. - Las disposiciones del reglamento de condominio,

3. - Los acuerdos tomados legalmente por los propietarios y

4. - Las decisiones que sobre la administración del inmueble, que tomen la Junta de Condominio, el Administrador y excepcionalmente un propietario aislado, tal como lo indica el Dr. J.L.A.G., en su Libro “Cosas, Bienes y Derechos Reales” (cursivas y negrillas del Tribunal).

Conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea General de Propietarios, La Junta de Condominio y el Administrador, son los entes encargados de la administración del inmueble.

En lo concerniente a la Asamblea, ésta tiene el carácter deliberante y legislativo, estructurado por la voluntad de los copropietarios; en cuya órbita son adoptadas decisiones fundamentales pata la vida del sistema; en cuanto a la Junta de Condominio, ésta tiene la facultad de decisión y de gestión en los asuntos de la comunidad; sus decisiones son tomadas por mayoría de votos.

Las atribuciones principales de la Junta de Condominio, son de vigilancia y control sobre la administración, ella depende de la Asamblea, de quién recibe encargos expresos complementarios de los reglamentados en el Documento de Condominio y en la ley.

En cuanto al Administrador, éste será designado por los copropietarios reunidos en Asamblea; por un período de un (01) año, quién será la persona llamada a enfrentar los asuntos y problemas ordinarios de la comunidad, bajo el control y vigilancia de la Junta. Sus atribuciones y deberes se encuentra señalados en el artículo 20 de la precitada ley; comprendiendo como actos materiales: cuidar y vigilar las cosas comunes, realizar actos urgentes de administración y conservación, reparaciones menores, como actos contables: llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectan al inmueble; llevar los libros de Actas de Asamblea, Acta de la Junta de Condominio...como actos ejecutivos: se puede mencionar la convocatoria que hace a la Asamblea, por iniciativa propia, cumplir y hacer cumplir acuerdos de la Asamblea o de la Junta...y como actos jurídicos: ejercer en juicio la representación activa o pasiva de los propietarios, previamente autorizado por la Junta; tal como lo indica el Dr. R.A.B., en su Libro de la “Ley de Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”.

De estos actos jurídicos, este Tribunal pasa a transcribir el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Corresponde al administrador “…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Pero quién aquí suscribe señala que debe entenderse además, que la obligación de desarrollar la actividad de gestión, comprende todos los actos necesarios para el cumplimiento del encargo, con las responsabilidades propias del mandato; por ende se debe acotar que no son solo las atribuciones y deberes señalados en el precitado artículo; sino también todas aquellas que se refiera a los asuntos condominiales de la propiedad horizontal.

En el caso de autos, la parte demandante Sociedad Mercantil Organización, C.A. quién alega que es la Administradora del Conjunto Residencial El Naranjal Torre A, trajo a los autos: Poder judicial que acredita su representación, Documento de compra-venta, Autorización de la Junta de Condominio Residencias El Naranjal Torre A, Planillas de liquidación o Recibos de Condominios del inmueble objeto de la presente demanda y Contrato de Administración de Condominio. Los cuales fueron valorados en su oportunidad.

Por su parte la Defensora Judicial del demandado ciudadano M.F.R.Q., en la oportunidad legal de la contestación sólo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la presente demanda, tanto de los hechos como el derecho pretendido, reservándose el derecho de promover pruebas correspondientes, para desvirtuar los hechos en la oportunidad de ley, en caso de que su representado, se comunicará con ella, y en oportunidad legal para consignar pruebas, no trajo a los autos, documento alguno que desvirtuara lo alegado por la parte actora; y siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportadas, a los cuales el Tribunal le otorgó todo el valor probatorio y siendo que tampoco fue desmentido su alegato de falta de pago, resultando procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y que reza de la siguiente manera:

...Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

(OMISSIS).

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniéndose a las normas de derecho, esta sentenciadora como director del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la demanda que por Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva), siguen los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Organización Pafi, C.A., contra el ciudadano M.F.R.Q..

III

En consecuencia, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES (Vía Ejecutiva), sigue la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN PAFI, C.A., en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial El Naranjal Torre A, contra el ciudadano M.F.R.Q. y en consecuencia se ordena a los demandados a:

Pagar de la cantidad de la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES EXACTOS (Bs.3.553.897,00), por concepto de DIECINUEVE (19) Recibos de Condominios vencidos y no pagados, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2.005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año del año 2.006 y Enero del año 2.007.

Se ordena la indexación monetaria del monto señalado en el particular anterior, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber quedado vencida en el presente proceso, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre del año Dos mil siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación

EL JUEZ TEMPORAL,

DR. R.M.M.M.

LA SECRETARIA,

ABG. A.A.S.S..

Publicada en el presente fecha, previo el anuncio de ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

ABG. A.A.S.S..

RMMM/AASS/Luis S.

Exp. N° D-2046.