Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Junio de 2006

PARTE ACTORA: ORGANIZACIÓN TROM, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio, cuyo documento estatuario esta inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el nueve (9) de Febrero de 1990, bajo el No. 69, Tomo 344-A Pro.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: A.B.C., R.R. BLAISE, AYEIZA FREITES LUGO, L.R.H., E.L.G., abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Instituto Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.710, 36.306, 78.786, 36.957, 57.372, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SOCOMINTER, S.A., Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial. del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha 22 de Octubre de 1970, bajo el No. 30, Tomo 93-A y TECHINT CONMPAÑIA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., Sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Distrito federal y del Estado Miranda, en fecha 28 de Octubre de 1957, bajo el No. 76, Tomo 25-A, Expediente No. 13240.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: A.O.R., M.A.M., C.S.L. e I.H., abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nos 33.568, 92.582, 51.857 y 24.070.

MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE No: 9291

CAPITULO I

NARRATIVA

Comenzó el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por los apoderados judiciales de la Sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., abogados A.B.C., R.R. BLAISE, AYEIZA FREITES, LUGO, mediante el cual acuden por ante este órgano jurisdiccional a fin de incoar acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de las Sociedades Mercantiles SOCOMINTER, S.A. como arrendataria, y a TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A. como fiadora.

Admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó el emplazamiento de los demandados para el segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de la citaciones.

Agotada las gestiones para lograr la citación personal de los demandados, se ordenó el trámite por carteles conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A., y por correo certificado a la fiadora.

En fecha 2 de Septiembre de 2003, comparece el abogado C.S.L., acreditando su condición de apoderado judicial de las compañías codemandadas mediante documentos poderes, ocurriendo a contestar la demanda en fecha 04 de Septiembre de 2003.

Las partes consignaron sus escritos de promoción de pruebas en fecha 19 de Septiembre de 2003 las cuales fueron admitidas el 23 del mismo mes y año.

En fecha 19 de noviembre de 2003, la parte demandada consignó escrito de informes en la presente causa.

En fecha 16 de junio de 2004, el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando SIN LUGAR la demanda.

En fecha 19 de julio de 2004, el presunto apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fecha 16 de junio de 2004.

Por auto de fecha 30 de junio de 2004, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación formulada en ambos efectos.

Por auto de fecha 12 de agosto de 2004, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente.

En fecha 30 de agosto de 2004, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en alzada declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, y revocando el fallo apelado.

En fecha 8 de septiembre de 2004, la parte demandada anunció recurso de casación, que fue admitido en fecha 13 de septiembre de 2004.

En fecha 7 de junio de 2005, la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia casando por defecto de actividad la sentencia de fecha 30 de agosto de 2004, dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó al Tribunal Superior competente que dictara nuevo fallo corrigiendo el anulado.

En fecha 7 de julio de 2005, el Juez del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo el presente asunto.

Por auto de fecha 14 de julio de 2005, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente.

En fecha 26 de septiembre de 2005, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en alzada declarando INADMISIBLE la apelación propuesta por el abogado I.M.G. por haber actuado en el expediente sin tener el carácter de apoderado judicial de la parte actora; asimismo, anuló todas las actuaciones posteriores a dicha apelación y ordenó reponer la causa al estado de nueva notificación del fallo dictado por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de junio de 2004.

En fecha 17 de noviembre de 2005, se dio por notificada la parte actora, de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, de fecha 16 de junio de 2004.

En fecha 25 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora apeló del fallo dictado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de junio de 2004.

Por auto de fecha 30 de enero de 2006, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente.

CAPITULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para decidir el mérito del presente asunto, el Tribunal lo hace ajustándose a los planteamientos de hecho y de derecho que a continuación se explanan:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

1. Alega la demandante que mediante documento autenticado el 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública terceras (3º) del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Los Palos Grandes, anotado bajo el No. 101, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cedió en arrendamiento a la empresa SOCOMINTER, S.A., un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 1, ubicado en el Primer Piso, Lado Sur del Edificio Residencias Mirafiore, situado en la Urbanización Altamira, Transversal 6, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, correspondiéndole a dicho inmueble, cuatro (4) puestos de estacionamiento signados con los números 7, 8, 9 y 10, ubicados en la Planta baja del Mismo edificio y un (1) maletero marcado con el No. 2, situado en la planta baja del mismo edificio. Asimismo, son objeto de la referida relación arrendaticia los bienes muebles y enseres que se detallan según inventario anexo al contrato y que fue igualmente consignado.

2. Afirma que el contrato en cuestión estipulaba en la cláusula segunda que el canon mensual quedó convenido en OCHO MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS SIN CENTIMOS (US$ 8.500,00) para el período comprendido entre el 15 de Agosto de 2000 hasta el día 14 de septiembre de 2000, que a la tasa vigente del dólar para dicha época equivalía a bolívares CINCO MILLONES SETENCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.780.000,00) y la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS SIN CENTIMOS (US$ 6.500,00) para el período comprendido entre el 15 de septiembre de 2000 hasta el día 14 de Agosto de 2001, que equivalía a la tasa vigente del dólar para la época a bolívares CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.420.000,00) que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada período.

3. Aduce que el arrendatario recibió el inmueble en buen estado de uso y conservación y se obligó a mantener el inmueble y los bienes muebles en esas mismas condiciones, hasta la finalización del contrato; que quedó establecido en el contrato que conocía el inmueble y que comprobó las condiciones en las cuales se encontraba; que igualmente se convino que a su vencimiento, el arrendatario entregaría las llaves del inmueble al propietario; que el arrendatario asumió la obligación de mantener el inmueble así como el mobiliario que lo contiene, el mismo buen estado en que lo recibió, así como a realizar las reparaciones menores y mayores a que hubiere lugar; que el plazo de duración del contrato, de acuerdo a la Cláusula Duodécima, se pactó a razón de 12 meses fijos e improrrogables, desde el 15 de Agosto de 2000 hasta el 14 de Agosto de 2001; que el arrendador se reservó el derecho a inspeccionar al inmueble, previo aviso ya sea por sí o por medio de persona autorizada; que de acuerdo a la cláusula Vigésima, las partes estipularon que cuando el contrato llegare a su vencimiento, las llaves del apartamento deberían ser entregadas por el arrendatario al propietario, o a quien este designe, el primer día hábil siguiente, previa inspección del inmueble lo cual deberá constar en un acta que se levante a tal efecto; que la Sociedad mercantil TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., representada por el ciudadano E.B., , mayor de edad, de este domicilio con pasaporte i.N.. 732372, se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que contrajo SOCOMINTER, S.A., en el contrato de arrendamiento suscrito con la ORGANIZACIÓN TROM, C.A., ya identificado.

4. Señala que ha vencido el plazo de duración del contrato locativo y la arrendataria ha incumplido su obligación de hacer la devolución del inmueble, cual es su obligación principal; que la arrendataria ha desconocido su compromiso legal y convencional de mantener en buen estado de limpieza y conservación el inmueble arrendado, al dejar de ejecutar las reparaciones a que se encontraba obligado por la cláusula quinta del contrato; que como consecuencia de ello el inmueble se encuentra deteriorado en su estructura y en su mobiliario y que ello se evidencia de inspección realizada en el inmueble.

5. Aduce que el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario de sus obligaciones de entregar el inmueble al vencimiento del plazo del contrato y de realizarle las reparaciones mayores y menores que se han requerido por el uso, le ha ocasionado daños patrimoniales; que en fecha 30 de julio de 2001 antes del vencimiento del plazo del contrato su representada le envió comunicación escrita por medio de la cual se le requirió la entrega del inmueble, así como se le informó con respecto a monto total del presupuesto para reparar los daños materiales ocasionados al inmueble el cual alcanzaba la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 8.506.694,00).

6. Alega, que de acuerdo a la Cláusula Penal convenida, el arrendatario ha incurrido en mora por su incumplimiento en la entrega oportuna de las llaves del inmueble y ello le conlleva la obligación de pagarle un diez (10%) por ciento sobre el canon mensual vigente para el momento de la terminación del contrato, el cual alcanzaba el monto de SEIS MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA SIN CENTIMOS (U.S.$ 6.500,00) que en cumplimiento de lo establecido por la ley de Banco Central de Venezuela, la suma expresada al cambio vigente a la fecha de la demanda (Bs. 910 X 1 dólar americano) da un monto de CINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.980.000,00) por cada mes de arrendamiento, y que en base a ello el 10% de dicho monto calculado en bolívares asciende a la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 598.000,00) por cada día de mora; que en base a ello, por el hecho de haber transcurrido doscientos veinticinco (225) días desde la culminación del plazo del contrato en fecha 14 de Agosto de 2001, exclusive hasta el día treinta (30) de Marzo de 2002 inclusive, sin que el arrendatario haya entregado las llaves del inmueble, se han causados daños y perjuicios a su representada por un monto de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 134.550.000,00).

7. Afirma, que se ha vencido el plazo de duración del contrato locativo para que el arrendatario realizara la entrega del inmueble y que tomando en cuenta que se han agotado por parte de la ORGANIZACIÓN TROM, C.A., frente al arrendatario todas las gestiones extrajudiciales y este inexplicablemente se ha negado a cumplir su obligación primordial de devolver el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que declaró haberlo recibido al inicio de la relación arrendaticia, procedió a demandar al arrendatario y a su garante, a fin de que convenga en lo siguiente: PRIMERO: En cumplir con su obligación de hacer la entrega material del bien inmueble que constituye el objeto del contrato, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió; SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble y su respectivo mobiliario, la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 8.506.694,00); TERCERO: A pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble, de acuerdo a la cláusula penal, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA SIN CENTIMOS (U.S$ 146.250,00) o su equivalente en bolívares y los que sigan produciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, por la demora en el cumplimiento de la referida obligación; CUARTO: Al pago de las costas y costos que se causen en el presente juicio.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. En la oportunidad de la contestación a la demanda, la accionada opuso como punto previo la defensa de falta de interés o cualidad de la actora para sostener este juicio, conforme lo preceptúa el artículo 361 del Código de Trámite Civil.

2. Apuntó en ese sentido que de acuerdo al contrato locativo, la arrendadora actuó en nombre y representación del propietario del inmueble solo en lo que respecta a la celebración de dicho contrato, sin tener facultad para efectuar en su nombre ningún otro acto, por lo que no podía interponer la presente demanda; que la actora no tiene interés procesal para accionar judicialmente en nombre del propietario, que solo estaba facultado a dar en arrendamiento el inmueble y cobrar los cánones, en tanto solo podía administrar el inmueble. Hizo referencia al artículo 1688 del Código Civil, que establece los límites del mandato, para luego concluir que de acuerdo a ello la accionante pretende extralimitarse en los límites del mandato conferido por la propietaria, pues solo se confirió para arrendar el inmueble y no para intenta acciones judiciales.

3. Fundamentó también la falta de cualidad opuesta, con el hecho de que conforme a la cláusula vigésima del contrato locativo, se desprende que únicamente el propietario o quien este designe es quien tiene cualidad para reclamar o demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, ya que allí se establece que las llaves del inmueble serían entregadas directamente al propietario o a quien este designe, por lo que no habiendo sido designado por el propietario a ORGANIZACIÓN TROM, C.A.., para recibir de SOCOMINTER, S.A., las llaves del inmueble, este no podrían en consecuencia demandar.

4. Igualmente rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta.

5. Negó que su representada haya incumplido en devolver el inmueble y los muebles arrendados en las mismas condiciones en que los recibió, ya que en fecha 15 de Agosto de 2001, en cumplimiento de lo establecido en la Cláusula Vigésima del contrato, procedió a entregar las llaves del inmueble por medio de una notificación judicial a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., ya que aún cuando no tenía conocimiento de que el propietario hubiese lo designado para ello, era quien había firmado el contrato arrendaticio. Que la notificación judicial tenía como finalidad a parte de entregar las llaves del inmueble, levantar el acta de entrega y notificar a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., que el contrato había quedado resuelto por haber expirado el tiempo; que habiéndose realizado la notificación judicial por su representada, esta quedaba relevada de entregar las llaves del inmueble al propietario; que la actitud culposa de la ORGANIZACIÓN TROM, C.A., de no notificarle quien era el propietario, para poder cumplir con entregarle las llaves del inmueble en tiempo oportuno, le impidió realizar tal conducta, y que por ello a todo evento, su representada no tuvo otra alternativa que entregar las llaves el inmueble al arrendador.

6. Negó que su representada ha incumplido su obligación de mantener en buen estado de conservación y funcionamiento el inmueble y los muebles arrendados durante la vigencia del contrato hasta el 15 de Julio de 2002, fecha en la cual se hizo efectiva la entrega de los mismos y ello se evidencia de Inspección judicial practicada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Rechazó, que su representada haya ocasionado daños al patrimonio del demandante, por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; desconoció que su representada haya recibido del arrendador comunicación escrita ante del día 15 de Agosto de 2001, por medio de la cual se le requirió la entrega del inmueble así como de los muebles dados en arrendamiento; desconoció que su representada haya recibido comunicación escrita por medio de la cual el arrendador le haya informado acerca de las obras que debían realizarse y del costo de las mismas, como consecuencia de los daños causados y que dichos daños alcanzaban la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 8.506.694,00).

7. Negó que su representado haya ocasionado daños a la demandante y/o propietario, como consecuencia de la imposibilidad de no disponer del inmueble ni de los bienes muebles desde el 14 de agosto de 2001, exclusive, hasta la presente fecha, al no haber sido entregados los referidos bienes de manera oportuna, ya que su representada entregó los bienes dados en arrendamiento por medio de notificación judicial; negó que su representado haya ocasionado daños patrimoniales al propietario y/o arrendador, por el hecho de habérsele privado de la posesión de los bienes dados en alquiler y por ende de la posibilidad de percibir las pensiones de alquiler, ya que su representada entregó dichos bienes arrendados por medio de notificación judicial; negó que su representada deba a SOCOMINTER, S.A., la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA SIN CENTIMOS (US$ 146.250,00), equivalentes a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 134.550.000,00), al momento de la demanda, por daños y perjuicios causados por su incumplimiento de acuerdo a la cláusula penal, al haber transcurrido doscientos veinticinco (225) días desde el 14 de Agosto de 2001 exclusive hasta el 30 de marzo de 2002 sin que se hubiere entregado los bienes arrendados; negó que TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., en su condición de fiadora o garante deba pagar cantidad alguna por supuesto incumplimiento de la garantizada ni por otro concepto relacionado, por cuanto SOCOMINTER, S.A., no incumplió con su obligación de entregar los bienes arrendados, ni tampoco incumplió con su obligación de mantenerlos y conservarlos, que igualmente TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., se adhiere a todas las defensas de fondo alegadas en nombre de SOCOMINTER, S.A.

8. Por último solicitó que se declarara sin lugar la demanda y se condene en constas al accionante.

   CAPITULO III

   DE LAS PRUEBAS

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA:

1. Dos (2) Documentos Poderes autenticados, el primero de ellos autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 5 de Septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 38, Tomo 798 de los libros llevados por ante dicha notaría; y el segundo autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 25 de Enero de 2002, anotado bajo el Nº 71, Tomo 8 de los libros llevados en esa oficina. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

2. Documento autenticado por ante la Notaría Pública tercera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 21de julio de 200, anotado bajo el Nº 101, Tomo 87 de los libros llevados por esa oficina, en original. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

3. Comunicación de fecha 30 de Abril de 2001 dirigida por ORGANIZACIÓN TROM, C.A., a SOCOMINTER, S.A., donde se le informa el monto del presupuesto de las reparaciones por los daños al inmueble y le participan la fecha de la entrega del mismo; presupuesto de las obras realizado por INVERSIONES CAGUASTEL, C.A. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1371 del Código Civil, la presente misiva posee pleno valor probatorio respecto de los hechos que guardan relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

4. Documento privado firmado por E.B. y el ingeniero J.M.B., por el cual se deja constancia del estado del inmueble y los muebles arrendados. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

5. Copia de presupuesto emanado de PROYECTAIRE, C.A. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

6. Copia de Inventario de los bienes muebles arrendados. Al respecto, observa este juzgador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

7. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA:

1. Documentos poderes autenticados el primero de ellos por ante la Notaría Pública Primera de Chacao, en fecha 25-04-03, anotado bajo el Nº 70, Tomo 48, y el segundo autenticado por ante la misma oficina notarial anotado bajo el No. 42, Tomo 69, de los libros llevados por esa notaría. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

2. Notificación Judicial practicada por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por medio de la cual SOCOMINTER, S.A., hace del conocimiento a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., de los particulares que allí se indican. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, la notificación judicial practicada posee pleno valor probatorio con respecto de todos los hechos presenciados por el juez, en virtud de que éste da fe pública de todo lo presenciado. En consecuencia, la presente notificación posee pleno valor probatorio. Así se declara.-

3. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   CAPITULO IV

   DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA.

   Habida cuenta de que las sociedades mercantiles SOCOMINTER, S.A. y TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A. impugnaron la estimación de la demanda propuesta por la Sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., y la rechazaron por considerarla improcedente, por cuanto las codemandadas consideran que la presente acción es improcedente.

   Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

   Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

   (Resaltado del Tribunal)

   De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto, corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

   Ahora bien, respecto de la estimación de la acción realizada por la parte accionante, debe este juzgador precisar que sobre esta materia se ha pronunciado la jurisprudencia en los siguientes términos:

   En sentencia del 1° de julio de 1964, este mismo Supremo Tribunal sentó la siguiente doctrina:

   ‘En las siguientes acciones apreciables en dinero el demandante tiene la obligación de hacer la estimación de la cosa demandada, a menos que la relación contractual contenga su estimación preestablecida por las mismas partes contratantes’...

   Del hecho de que se consideren apreciables en dinero todas las demandas, con la única salvedad de las que tienen por objeto el estado y capacidad de las personas, no puede concluirse que en toda acción de las enumeradas no conste su valor y deba el actor estimarlo, pues pueden existir y de hecho existen, muchas relaciones contractuales que contiene su estimación preestablecida por las mismas partes contratantes...

   Vistas las consideraciones anteriores, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo expresado anteriormente, este juzgador considera que tal como lo impone la ley, la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que la parte actora debe estimar la cuantía de su demanda, aunque dicha estimación no sea vinculante para el Juez de la causa. En el presente caso, se observa que la estimación de la cuantía por parte de la demandante, se realizó con base en unos presuntos daños y perjuicios causados a decir de la actora, por las codemandadas.

   Ahora bien, siendo que las codemandadas en el presente proceso solamente impugnaron de manera genérica la cuantía estimada por la demandante, por considerar que la presente demanda es improcedente, cuando tal y como lo establece la norma antes citada, la parte demandada podrá rechazar la cuantía cuando ésta la considere insuficiente o exagerada.

   Debe precisar esta Alzada que al no expresar las codemandadas si consideraban la cuantía insuficiente o exagerada, las mismas no cumplieron con lo establecido en la norma en comento, debiéndose declarar la improcedencia de la impugnación sobre la estimación de la cuantía realizada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., en virtud de que las mismas al versar sobre unos presuntos daños y perjuicios no son vinculantes para el juzgador, siendo la verdadera cuantía la que éste logre verificar de las probanzas aportadas por las partes al proceso.

   En consecuencia, se desecha la defensa previa de impugnación de la cuantía propuesta por las sociedades mercantiles SOCOMINTER, S.A. y TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A. Así se decide.-

   CAPITULO V

   PUNTO PREVIO

   DE LA FALTA DE INTERES O CUALIDAD

   Reseñadas de esta manera las actuaciones practicadas por las partes así como los argumentos aducidos, pasa a esta Alzada a pronunciarse respecto a ellos en los siguientes términos:

   La parte demandada, opuso como defensa la falta de interés o cualidad de la parte actora ORGANIZACIÓN TROM, C.A., para sostener este juicio, conforme lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando su defensa en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

   Tal y como lo ordena la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe este Tribunal antes de entrar a analizar los argumentos y defensas de fondo propuestas por las partes, resolver la defensa de previa de falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, lo cual se pasa a hacer de la siguiente manera:

   Afirma la representación judicial de los codemandados que el accionante ORGANIZACIÓN TROM, C.A., carece de cualidad para demandar ya que conforme a la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, se desprende que el actor solo fue autorizado por el propietario para que suscribiera el contrato de arrendamiento sobre el inmueble y los muebles que lo contienen y no para ningún otro acto. Afirma que ORGANIZACIÓN TROM, C.A., no tiene cualidad para demandar la ejecución o el cumplimiento de la relación contractual arrendaticia, ya que de acuerdo a las normas que regulan el mandato, solo estaba autorizado para llevar a cabo actos que no excedan de la simple administración.

   Al respecto esta Alzada observa:

   Puede apreciarse fácilmente que el caso bajo análisis estamos en presencia de una relación arrendaticia documentada en un contrato autenticado, el cual como se dijo no fue de ninguna manera tachado, ni impugnado ni desconocido por el demandado, por el contrario, es un hecho reconocido por ambas partes contendientes en este juicio, y por tanto un hecho fuera del controvertido, es decir, un hecho admitido, el cual se circunscribe a que la parte actora sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., y la codemandada sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A., están vinculados por una relación contractual en calidad de arrendador y arrendatario, respectivamente, sobre un bien inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 1, ubicado en el Primer Piso, Lado Sur del Edificio Residencias Mirafiore, situado en la Urbanización Altamira, Transversal 6, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, así como una variedad de muebles y enseres que se detallan según inventario anexo al contrato de arrendamiento mencionado, y que fue igualmente consignado y reconocido igualmente por las codemandadas. Igualmente, es un hecho reconocido que la sociedad mercantil TECHINT, COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones contraídas por la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A.

   De tal manera que, estando claro quienes son las partes en la relación contractual, queda por determinar, a los fines de dilucidar la excepción opuesta, si existe entre ellas y los sujetos procesales identidad lógica.

   Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

   Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

   Sobre la cualidad, el Maestro L.L. considera que allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación activa, siendo que allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación pasiva.

   El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en este caso mediante la demostración de la identidad entre la persona contra quien se ejercita concretamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es el verdadero obligado. Señala el maestro Loreto:

   El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

   En este espíritu, señala Loreto que este fenómeno de legitimación se presenta particularmente en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad activa, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la cualidad pasiva se materializa cuando existe identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

   De igual manera, establece en nuestra doctrina con respecto a la falta de cualidad, el autor patrio Rengel Romberg señala lo siguiente:

   La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

   Luego de hechas las anteriores consideraciones doctrinarias debe esta Alzada pasar a realizar las consideraciones aplicables al caso en concreto de falta de cualidad alegados por las codemandadas, en los siguientes términos:

   Ahora bien, en el caso de marras la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., adujo tener la legitimación activa para demandar en el presente proceso; a los fines de verificar la mencionada cualidad debemos referirnos al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 21 de julio de 2000, y en consecuencia, se hace necesario examinar la veracidad del carácter con el cual actuó la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., y la existencia o no del supuesto derecho material subjetivo anterior al proceso.

   De igual manera, observa este Juzgador que del mencionado contrato de arrendamiento se evidencia que fue suscrito por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., y por la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A.

   Ahora bien, en virtud de las anteriores consideraciones debe este sentenciador observar lo establecido en los artículos 1.159, 1.166, 1.167 y 1.579 del Código Civil, que rezan de la siguiente manera:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

   Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley.

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…

   De los artículos arriba citados se desprende que el contrato de arrendamiento, solo produce efectos entre las partes contratantes en el mismo, es decir, la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., y por la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A.

   De tal manera que las normas sustantivas transcritas, permiten establecer de manera clara que en la relación arrendaticia existen dos partes individualmente identificadas con obligaciones recíprocas, y cualquiera de ellas puede ante el incumplimiento de las obligaciones de la otra, pedir la resolución o el cumplimiento del contrato.

   En el caso de autos la parte actora esta constituida por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., quien tiene la condición de arrendadora, quien actuó en dicho acto en nombre propio y por el otro lado la parte demandada, que esta constituida por la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A., y su fiadora TECHINT, COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., por lo que en atención a los artículos 1159, 1166, 1167 y 1579 del Código Civil, ya citados, existe perfecta identidad lógica entre quien ostenta la titularidad del derecho subjetivo de accionar y el aquí accionante, ya que es el arrendador quien demanda en su condición de parte.

   Ello se desprende del encabezamiento del contrato que reza textualmente:

   ...ORGANIZACIÓN TROM, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha 22 de Octubre de 1970, bajo el No. 30, Tomo 93-A, según acta de junta de fecha 01 de Junio de 1998, quien en lo adelante se denominará “LA ARRENDADORA” y quien está debidamente autorizada por el propietario del inmueble de este contrato, por una parte y por la otra SOCOMINTER, S.A.”

   (Negrillas del Tribunal )

   Pareciera que de acuerdo a los argumentos de las codemandadas, estas plantean equivocadamente, que el quid del asunto se circunscribe a determinar si el arrendador tenía facultad para arrendar un inmueble que no es de su propiedad, de acuerdo a las reglas que rigen el mandato. Tal argumentación no es acertada, por cuanto, tal y como se expresó en la trascripción parcial del texto del contrato, el arrendador, no actuó en nombre y representación del propietario, es decir, como un mandatario, sino que actuó en nombre propio, aunque debidamente autorizado, y esta autorización no fue objetada por la contratante arrendataria, ni por su garante al momento de la suscripción del contrato, ni durante la secuela del presente proceso, por lo que no es un hecho controvertido. En tal sentido, no puede hablarse de una falta de cualidad para demandar o falta de legitimación activa, ya que la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., accionó en este caso legítimamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento por ella suscrito con la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A.

   En atención a las consideraciones expuestas, debe necesariamente este juzgador declarar improcedente la defensa previa referente a falta de cualidad de la parte actora sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., para intentar la presente acción de cumplimiento de contrato en contra de las sociedades mercantiles SOCOMINTER, S.A., y TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., y así se decide.-

   CAPITULO VI

   MOTIVA

   Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a resolver el mérito de la causa, a cuyo efecto realiza los siguientes argumentos:

   Como se expuso en la parte narrativa de este fallo, la pretensión de la actora se circunscribe en primer lugar, a exigir la ejecución del contrato de arrendamiento celebrado con las codemandadas en lo que respecta a la entrega del inmueble completamente libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió, así como a pagarle unas cantidades de dinero por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble y a su mobiliario, y por último a pagar por concepto de daños y perjuicios derivados de la cláusula penal, por la mora en la entrega del inmueble al finalizar el término del contrato.

   La parte demandada por su parte sostiene que cumplió con su obligación de entregar oportunamente el inmueble y muebles arrendados, por cuanto en fecha 15 de Agosto de 2001, es decir, al día hábil siguiente al vencimiento del contrato, mediante una notificación judicial y conforme a la cláusula vigésima del contrato, procedió a practicar una Notificación Judicial a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., por medio de la cual hacía del conocimiento del arrendador de la terminación del contrato y de la entrega de las llaves del inmueble y en caso de que no las recibiera que las mismas estarían a su disposición en las oficinas de la arrendataria. Argumenta que el arrendatario no cumplió con su obligación de designar a una persona que recibiera las llaves del inmueble, conforme lo establece la cláusula vigésima y al no poder cumplir con la obligación de entregar las llaves al propietario, no tuvo más opción que entregárselas al arrendador mediante la referida notificación judicial.

   Ahora bien, en relación al primer pedimento de la actora, puede observarse que de acuerdo a la cláusula décimo segunda, el plazo de duración del contrato locativo es de doce meses a tiempo fijo e improrrogable, contados a partir del 15 de Agosto de 2000 hasta el 14 de Agosto de 2001. Por lo que tal y como se estableció en el capítulo V del presente fallo, se encuentra demostrada la existencia de la relación arrendaticia y en consecuencia la existencia de la obligación de la arrendataria de cumplir con la entrega de las llaves del inmueble al propietario o a quien este designare, al día hábil siguiente al vencimiento del término de contrato y previo el inventario e inspección de los bienes arrendados.

   Por otra parte, es un hecho afirmado por la propia parte demandada que no pudo cumplir con tal obligación, alegando que no tenía conocimiento de la identidad de la persona del propietario y que por tal motivo practicó Notificación Judicial a través del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial, por medio de la cual se hacía saber de la terminación del contrato y que haría entrega formal de las llaves del inmueble. Dicha afirmación constituye una confesión judicial que posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece

   De lo anterior, se evidencia la existencia de la obligación contenida en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento, referente a la obligación de la arrendataria de entregar las llaves del inmueble al día siguiente del término de la relación contractual, previa inspección de los bienes arrendados. De igual manera, se evidencia que la sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A. realizó notificación judicial por medio de la cual pretendió dar cumplimiento a lo establecido en la mencionada Cláusula Vigésima del contrato en discusión.

   Así las cosas, considera necesario este juzgador precisar el medio idóneo para el cumplimiento de la obligación de la entrega de las llaves del inmueble arrendado por parte de la arrendataria en caso de haber efectivamente desconocido la persona del propietario, o en caso de haberse producido negativa de recibirlas por parte del propietario o de la persona autorizada por éste para ello.

   En ese sentido, considera quien aquí decide que el medio o figura idónea para dar cumplimiento a la obligación en comento es la institución de la Oferta Real. Al respecto, la doctrina patria en la persona del autor R.H.L.R.e.s.o.C. de Procedimiento Civil, tomo V, expresa lo siguiente sobre la oferta real:

   La oferta real y eventual depósito de la cosa debida, es un procedimiento que tiene por objeto pagar lo que se debe y es actualmente exigible (por cumplimiento del plazo o de la condición), ante la renuencia del acreedor en recibirlo, a los fines de liberarse de la obligación, de los intereses retributivos, intereses de mora y efectos de la indexación tendiente a conservar el valor adquisitivo de la moneda, así como de los gastos de tenencia de la cosa y de los riesgos y peligros (Artículo 1306 in fine) que dicha tenencia conlleva (res perit domino). Como expresa el artículo 1285 del Código Civil: . De manera que, la transferencia no opera sino mediante el pago, al cual, eventualmente, puede, de hecho, rehusarse el acreedor.

   No existe impedimento legal alguno para que se haga la oferta real de bienes inmuebles (artículo 1313 Código Civil y 828 infra). El depósito de la cosa, caso de no recibir el inmueble el acreedor, se hace en un depositario judicial, quien quedará encargado de custodiarlo.

   (...)

   Tómese en cuenta que si el interés procesal versa sobre el pago como medio de liberación, será pertinente el procedimiento de oferta real y depósito, pero si, por el contrario, el interés procesal versa sobre el reconocimiento de una cualidad deviniente de cualquiera de las fuentes de obligaciones –como la cualidad de adquirente originada en un contrato de compraventa-, es claro que no será idóneo dicho procedimiento especial para dirimir la controversia.

   (Negrillas del tribunal)

   De igual manera, al hacer referencia a la jurisprudencia el Maestro Henríquez La Roche, cita los fallos que a continuación se transcriben:

   …la utilización de la vía de la oferta real supone la existencia de la mora accipiendi del acreedor, que a su vez presupone la existencia de un vinculum iuris, a cuya extinción se opone injustamente este último. Dicho en otros términos: ha de tratarse de una relación jurídica de la cual haya nacido para una de sus partes la obligación de pagar (dinero o cosa), y que a la legítima pretensión del deudor de verse oportunamente liberado de la misma, el acreedor, sin motivo legítimo, no reciba el pago que se le ofrece, oponga un injustificado retardo en recibir la prestación o, como literalmente la ley expresa, rehúse recibir el pago

   Sentencia de la CSJ, de fecha 30 de abril de 1987.

   La Corte siempre ha señalado que cuando la ley no indica un procedimiento, se debe acudir a la forma en que está resuelto el procedimiento en casos análogos, que es propósito de las previsiones del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, cuando permite a los jueces utilizar las formas que consideren idóneas para que se cumplan los fines del acto en aquellos casos en los cuales no se ha establecido un procedimiento. Otra consideración que es importante para establecer el procedimiento apropiado, es la de conocer a quién debe hacerse la oferta de pago. Pues bien, como el presupuesto de la necesidad de hacer la oferta es que el acreedor se ha rehusado a recibir el pago (argumento del artículo 1306 del Código Civil), la oferta debe ser realizada en alguna de las personas señaladas en el artículo 1286 ejusdem, como aquellas a quienes debe hacerse el pago para que se produzca la liberación de la obligación…

   Sentencia CSJ, de fecha 9 de octubre de 1997.

   En ese mismo sentido, el autor A.S.N., en su obra Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos, respecto del procedimiento de Oferta Real expresa lo siguiente:

   Dispone el artículo 1306 del Código Civil que ‘Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida’. Tal disposición pone en manos del deudor un instrumento para obtener la liberación de su obligación de pagarle al acreedor, cuando éste se niegue a recibir el pago o en cualquier otra circunstancia en que no pueda hacerlo por hecho imputable al mismo acreedor, como cuando no esté presente, se oculte o maliciosamente demore recibirle la cosa debida. Pero por el solo hecho de instaurar el procedimiento y presentar el escrito contentivo de la oferta real, así se haga la consignación de la cosa ofrecida, no se obtiene la liberación de la obligación, como ocurre con la consignación cambiaria a que se refiere el artículo 450 del Código de Comercio o la consignación inquilinaria que contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la oferta real de pago sólo producirá tales efectos, cuando el acreedor la acepte o cuando oponiéndose a la misma sea declarada válida por el tribunal competente.

   (...)

   Oferta y depósito implican respectivamente ‘la exhibición efectiva de la cantidad o cosa debida, con la expresa declaración de que se está dispuesto a entregarla al acreedor, si quiere recibirla’ y el desprendimiento por parte del deudor ‘de la posesión de la cosa ofrecida, consignándola, con los frutos o intereses vencidos correspondientes, en el lugar indicado por la ley para tales efectos’(...)

   La oferta real no está referida únicamente a las obligaciones de pagar cantidades liquidas de dinero, pues podrá también recurrirse a este procedimiento, tratándose de cualquier cosa, como se deriva del contenido del artículo 1306 del Código Civil. Podrá por tanto ser objeto de oferta real una cosa mueble, un bien inmueble, un título de crédito, etc.

   (Resaltado del Tribunal)

   Adicionalmente, este autor al referirse a los requisitos de la oferta, señala lo siguiente:

   Pero conforme a lo dispuesto en el artículo 820 del Código de Procedimiento Civil, no basta con la simple manifestación escrita que contenga tales menciones, pues además de ello, el deudor u oferente deberá poner a disposición del Tribunal para que las ofrezca al acreedor, las cosas que le ofrece, desde el mismo momento en que presenta el escrito correspondiente.

   Si se trata de cantidades de dinero, la entrega podrá suplirse con la certificación o nota de depósito de tales cantidades hecho a favor del tribunal en la cuenta del mismo; tratándose de cosas muebles de fácil traslado, las entregará al tribunal y tratándose de cosas muebles o de inmuebles cuyo traslado al tribunal resulta materialmente imposible, bastará la simple manifestación de ponerlas a disposición del tribunal.

   (Negrillas del Tribunal)

   Por último, al referirse a los efectos de la Oferta y el Depósito, manifiesta lo siguiente:

   ...desde el mismo día en que se hace el ofrecimiento real, comienzan a producirse efectos a favor del deudor, entre otros evitar la caducidad de los derechos cuyo ejercicio está limitado al transcurso de determinado lapso, como el derecho de retracto convencional, siempre que la oferta se haga antes del vencimiento del lapso de retracto, evitar la mora y con ello incurrir en la obligación de satisfacer cláusulas penales que pudieron haberse establecido para el caso de inejecución de la obligación de pagar en un plazo determinado. Pero tales efectos son provisionales, puesto que si el ofrecimiento real no va seguido de la consignación de la cosa debida y ofrecida y del consiguiente depósito, aquél no tendrá validez, de modo que es con el depósito que se perfecciona el ofrecimiento real.

   Será una vez verificado el depósito cuando se producen los efectos liberatorios para el deudor, ya que a partir de ese momento dejan de correr los intereses y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor, conforme al artículo 1306 del Código Civil. Tales efectos se producen no obstante que la notificación de haberse verificado el depósito no se haya producido, pues la notificación sólo se hace necesaria como condición para la validez del depósito, más no para producir los efectos señalados, de modo que aunque tal notificación no se haga, dicho efectos comenzarán a producirse desde el mismo día en que el depósito es efectuado.

   (Negrillas del Tribunal)

   De la doctrina antes transcrita se desprende que la notificación judicial no es un medio válido para hacer entrega de unos bienes, aunque hubiere existido la negativa de no recibirlos por parte de quien está llamado a hacerlo, o incluso en caso de que no esté presente el mismo. Tanto es así, que por medio de la referida notificación judicial solo pudo hacerse del conocimiento de la intención de entregar los bienes arrendados, tal y como consta del texto de la misma, pero no fue posible hacer la formal entrega puesto que no es la finalidad de esa solicitud de jurisdicción voluntaria; adicionalmente al hecho de que no podía por ese medio dejar constancia del estado de los bienes arrendados que tenían la intención de entregar.

   Las notificaciones judiciales tienen como finalidad, como su nombre lo indica dejar constancia por vía auténtica, que se le puso en cuenta de alguna circunstancia a un sujeto determinado, es decir, se le participó de algún hecho o hechos de interés.

   Considera quien aquí decide, que la parte demandada, debió proceder a practicar una oferta real de los bienes arrendados, muebles e inmueble, así como de las llaves del mencionado inmueble en cumplimiento de lo establecido en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, si pretendía obtener la prueba autentica de la fecha cierta en la que ofreció entregar los bienes a quien podía recibirlos, en este caso la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM, C.A., tal y como se estableció en el Capítulo V del presente fallo. Las normas que regulan la oferta real están previstas en los artículos 1306, 1307 y 1309 del Código Civil, y su trámite está consagrado en los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil. En conclusión, de la revisión exhaustiva a las actas que conforman el presente expediente, no encuentra este Tribunal que la parte demandada haya demostrado el cumplimiento de su obligación de entregar las llaves del inmueble al día siguiente al vencimiento del contrato, es decir, el día 15 de Agosto de 2001, ni en ninguna otra fecha, pues su actividad se limitó a notificar judicialmente su intención de cumplir, sin que ello, de acuerdo al ordenamiento jurídico vigente tenga efectos liberatorios de la obligación, como se evidenció del análisis doctrinario realizado por este Juzgado, evidenciándose de igual manera, que la notificación judicial no es el medio idóneo de evitar la mora del acreedor en caso de que ésta se hubiese producido. Así se decide.-

   En relación al segundo pedimento de la actora, referente a los daños y perjuicios que se le ocasionaron al inmueble y los muebles arrendados, puede observarse que de acuerdo a la relación contractual, el arrendatario estaba obligado a mantener los bienes arrendados en el mismo buen estado en que los recibió al momento de iniciar la relación. Consta igualmente que el arrendador remitió mediante misiva dirigida a la arrendataria, en fecha 30 de julio de 2001, por medio de la cual le envió los presupuestos de las obras a realizarse en el inmueble por un monto de Bs. 8.506.694, 00, debidamente firmadas por el señor Enricco Bonatti, y les informó que la fecha de entrega del apartamento el para el 15 de Agosto de 2001. El envío y recepción de la mencionada comunicación fue un hecho desconocido por la parte demandada en su contestación al fondo, y tratándose de un documento supuestamente recibido por el señor Enricco Bonatti, quien es un tercero en la relación procesal, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, dicho instrumento no tiene valor probatorio alguno en el presente proceso.

   En este momento se impone para este juzgador, el deber de aclarar que es deber de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, así como el haber quedado libertado de sus obligaciones, lo cual se desprende al texto del artículo 1.354 del Código Civil, que dispone:

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   En este mismo sentido, consagra el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Se evidencia que durante el lapso probatorio, la parte actora no trajo a los autos ningún elemento que demostrara a este juzgador los daños y perjuicios que afirma se le causaron a los bienes arrendados por lo que necesariamente debe este Juzgado desechar la pretensión de la parte actora referente a los daños y perjuicios presuntamente causados a los bienes arrendados por cuanto dichos daños y perjuicios no han resultado probados en el presente proceso. Así se decide.-

   En cuanto al tercer pedimento que compone la pretensión de la parte actora, referente al pago de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega de las llaves del inmueble, conforme lo convenido en la Cláusula Penal, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (US$ 146.250,00).

   Observa quien aquí decide, que el pedimento referido encuentra íntima relación con el punto primero de lo pretendido por el accionante, relativo al hecho de si hubo o no incumplimiento de la arrendataria en cuanto a la obligación prevista en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento, referente a la entrega de las llaves del inmueble al día siguiente del vencimiento del término del mencionado contrato, ya que de la comprobación que se realice en este fallo, del imputado incumplimiento que hace el actor a la demandada, depende que se genere o no la activación de la indemnización pactada en la Cláusula Penal. En este sentido este Tribunal, en la oportunidad de resolver el primer punto de la pretensión del actor, ya resolvió el hecho controvertido de que el arrendatario no cumplió con lo estipulado en la Cláusula Vigésima del contrato, referente a la obligación de entregar el inmueble al día siguiente del vencimiento del término natural del contrato, por lo que tales argumentaciones se dan por reproducidas en este punto.

   Ahora bien, establecido que el arrendatario no entregó las llaves del inmueble para el 15 de Agosto de 2001, cuando correspondía según la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento, queda por verificar la existencia de la obligación demandada y si la parte demandada demostró o no haberse liberado de ella.

   En efecto tal y como lo afirmó la arrendadora, el contrato en comento contiene una cláusula penal que reza lo siguiente:

   “ Es entendido que la mora de “EL ARRENDATARIO”en la entrega de las la llaves le originará pago de dicha mora, los cuales cancelará a “LA ARRENDADORA” a razón de un monto diario equivalente a un diez por ciento (10%) sobre el canon mensual de arrendamiento vigente para el momento de terminación del contrato sin que esta implique tácita reconducción”.

   En atención a ello, siendo que el contrato es ley entre las partes y su contenido y su fuerza vinculante ha sido reconocido por los aquí contendientes, al haberse comprobado el incumplimiento por parte de la arrendataria sociedad mercantil SOCOMINTER, S.A. de la obligación de entregar las llaves del inmueble al propietario, de acuerdo a la referida Cláusula Vigésima, y no habiendo sido demostrado por la parte demandada el hecho extintivo de la obligación, es indefectible para este Juzgador declarar que ha lugar en derecho la pretensión del demandante, en cuanto al pago de la indemnización de los daños y perjuicios estipulados en la Cláusula Penal del contrato a razón de un monto diario equivalente a un diez (10%) por ciento sobre el canon mensual de arrendamiento vigente para la fecha de la terminación del contrato, que de acuerdo a la Cláusula Segunda del mencionado contrato, dicho canon mensual es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS SIN CENTIMOS (US$ 6.500,00).

   Ahora bien, habiendo quedado demostrada la obligación de pago de la cláusula penal, debe este tribunal referirse al período por el cual deben las codemandadas satisfacer el pago de la misma. Al respecto, observa este sentenciador que la condenatoria a pagar los daños y perjuicios generados por la cláusula penal deben ser calculados desde la fecha en la cual terminó la relación arrendaticia, es decir, desde el 14 de Agosto de 2001, exclusive hasta el día hasta el 30 de marzo de 2002, exclusive, que suman un total de doscientos veinticinco (225) días, así como aquellos que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble. Por haber sido pactada la cláusula penal en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, se ordena que su cálculo se haga al cambio vigente para cuando quede definitivamente firme esta decisión. Así se decide.-

   CAPITULO VII

   DISPOSITIVA

   Por las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DAÑOS Y PERJUICIOS propuesta por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN TROM C.A., en contra de las sociedades mercantiles SOCOMINTER, S.A., y TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A.

SEGUNDO

SE ORDENA a la empresa SOCOMINTER, S.A., efectuar la entrega del inmueble identificado como un (1) apartamento distinguido con el No. 1, ubicado en el Primer Piso, Lado Sur del Edificio Residencias Mirafiore, situado en la Urbanización Altamira, Transversal 6, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, correspondiéndole a dicho inmueble, cuatro (4) puestos de estacionamiento signados con los números 7, 8, 9 y 10, ubicados en la Planta baja del Mismo edificio y un (1) maletero marcado con el No. 2, situado en la planta baja del mismo edificio, así como bienes muebles y enseres que se detallan según inventario anexo al contrato y que forma parte del mismo.

TERCERO

SE CONDENA a las empresas SOCOMINTER, S.A., y a TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., a pagar a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA SIN CENTIMOS (US$ 146.250,00) que suman los doscientos veinticinco (225) días que han transcurrido desde el 14 de Agosto de 2001, exclusive, hasta el 30 de Marzo de 2002, exclusive, Dicho cálculo fue realizado multiplicando la cantidad de días por el diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento vigente para la fecha de la terminación del contrato a razón de SEIS MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA SIN CENTIMOS (U.S. $ 6.500, 00). Dicho pago deberá efectuarse en Bolívares al cambio vigente al momento en que se haga efectivo.

CUARTO

Se condena a las empresas SOCOMINTER, S.A., y a TECHINT COMPAÑÍA TÉCNICA INTERNACIONAL, S.A., a pagar a ORGANIZACIÓN TROM, C.A., la cantidad equivalente en bolívares de SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA SIN CENTIMOS (U.S. $ 650, 00), diarios, por concepto de cláusula penal, y de daños y perjuicios por la ocupación ilegitima del inmueble objeto del presente litigio; calculados desde el día 30 de marzo de 2002, exclusive, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme. El cálculo de dicha cantidad deberá ser realizado mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

CON LUGAR la apelación intentada por la parte actora y en consecuencia SE REVOCA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area metropolitana de Caracas, de fecha 16 de junio de 2004.

SEXTO

No hay condenatoria en costas dadas las características del presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese déjese copia

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19)días del mes de junio de dos mil seis (2006).

EL JUEZ

VICTOR J. GONZALEZ JAIMES

EL SECRETARIO,

RICHARS D. MATA

En esta misma fecha, siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO