Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 2 de Noviembre de 2007

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito,

Bancario y Protección del Niño y del Adolescente

Circunscripción Judicial del Estado Táchira

DEMANDANTE: M.O. ERVITI RICO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 1.586.980, casado, comerciante, domiciliado en la localidad de San A. delT., Municipio B. delE.T..

APODERADOS DEL DEMANDANTE: Abogados G.E.N.G. y J.B.R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los número 39.247 y 6686 respectivamente.

DEMANDADO: L.A.C.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad número V- 1.589.993, domiciliado en la localidad de San A. delT., Municipio B. delE.T..

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas M.S.D.C. y S.D.D.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 89.784 Y 95.862 en su orden.

MOTIVO: DESALOJO. APELACION contra la decisión de fecha 20 de septiembre de 2007, del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

De los autos que conforman el presente dossier, se desprende que el ciudadano M.O. ERVITI RICO, ya identificado, a través del abogado G.E.N.G., demandó ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al ciudadano L.A.C.C., manifestando que dio a éste último en arrendamiento un local comercial ubicado en la Carrera 8 con la Avenida Venezuela N° 7-46, de la localidad de San Antonio, Municipio B. delE.T., por documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, el 27 de agosto de 2003, bajo el N° 05, Tomo 59, por un período de tiempo de seis (06) meses prorrogable a voluntad de ambas partes, contados a partir del 01 de julio de 2003, por un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo) que podría ser reajustado por convenimiento privado entre las partes; que se ha prorrogado en cuatro oportunidades y para el mes de diciembre de 2004 hasta diciembre de 2005, fue reajustado en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,oo); que el 27 de diciembre de 2005 se envió notificación al arrendatario L.A.C.C., a través de Ipostel San Antonio, certificado N° 1040, la cual fue recibida el 28 de diciembre de 2005 por la ciudadana Y.A.R., en la que se le manifestó la voluntad de no renovar más el contrato y a partir del 01 de enero de 2006, empezó a correr la prórroga legal, la cual venció el 31 de diciembre de 2006, sin que para la fecha el arrendatario haya hecho entrega del inmueble; que también se convino que por cada día de ocupación del inmueble contra la voluntad del arrendador, el arrendatario debería pagar, además del canon de arrendamiento, el veinte por ciento del monto del canon respectivo y como el arrendatario ha ocupado desde el primero de enero de 2007 hasta el 23 de abril de 2007 el inmueble contra la voluntad del arrendador, tales daños y perjuicios arrojan la cantidad de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,oo) equivalente a 112 días; que por lo expuesto demandaba a L.A.C.C., para que conviniera en entregarle el inmueble arrendado completamente desocupado, pagar la suma antes señalada por daños y perjuicios y las costas y costos del juicio, o a ello fuese condenado por el tribunal. Estimó la demanda en la cantidad de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,oo); fundamentó la acción en los artículos 8, 28, 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó fuese decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento y medida de embargo sobre bienes muebles del demandado. Anexó poder otorgado por el demandante a los abogados J.B.R. y G.E.N., contrato de arrendamiento notariado el 27 de agosto de 2003 sobre el inmueble en cuestión y notificación vía telegrama para el demandado con aviso de recibo. (Folios 1 al 13)

Admitida como fue la demanda en fecha 09 de mayo de 2007, por el procedimiento breve establecido en nuestro Código adjetivo, se acordó la citación del demandado arrendatario, se decretó medida de secuestro sobre el inmueble y se comisionó para la práctica de la misma, asimismo se comisionó para hacer efectiva la citación del demandado. (Folio 15)

En escrito de fecha 04 de junio de 2007, suscrito por la parte demandada a través de sus apoderadas judiciales, mediante el cual dieron contestación a la demanda negando que su representado haya efectuado convenio privado con el demandante al establecer la voluntad de prorrogar o no la relación arrendaticia; que por el contrario, cuando ya había operado la tácita reconducción, dos años después de haberse convertido el contrato a tiempo indeterminado, fue que envió una comunicación a través de Ipostel manifestando de manera unilateral que le estaba concediendo la prórroga legal, haciendo creer que el contrato era a tiempo determinado, ocultando su irresponsabilidad de no efectuar el desahucio en tiempo hábil, haciendo creer también que su representado ya debía haber desocupado el inmueble para la fecha decidida por él, que el contrato se convirtió en indeterminado por negligencia del arrendador, y por ende, no procedía la medida de secuestro decretada por no encuadrar la misma en ninguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que debió intentar la acción por Extinción del Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal. Negaron que su representado haya convenido con el actor en el reajuste o aumento del canon de arrendamiento, que el unilateralmente le impuso aumentos exagerados consecutivamente, que el arrendatario ha cancelado pacíficamente, que el arrendador en el mes de octubre de 2006, no quiso recibirle el canon de arrendamiento, por lo que procedió a consignarlo ante el Juzgado del Municipio Bolívar, por lo que mal puede alegar insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; que el arrendador en contravención a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha obligado al arrendatario a cumplir con el pago de unos cánones exorbitantes; que en el presente caso operó la tácita reconducción porque no consta el desahucio; que su representado no podía ser notificado de una prórroga legal cuando el contrato se había convertido en indeterminado y en el presente caso, no procede el desalojo por vencimiento de la prórroga en ese tipo de contrato; finalizó su escrito solicitando al Tribunal declarara la nulidad de la presente demanda por ser a su decir, contraria a la ley.

En fecha 13 de junio de 2007, la parte actora M.O. ERVITI RICO, representado por su coapoderado G.E.N.G., promovió como pruebas: 1. El valor jurídico del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, para demostrar la celebración y las prorrogas consecutivas por lapsos de seis meses. 2. Notificación de fecha 28 de diciembre de 2005, para demostrar que el demandado arrendatario fue notificado del inicio de la prórroga legal, a partir del 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2006. 3. La extemporaneidad de la contestación a la demanda, tomando en cuenta que el 24 de mayo de 2007, se dio por citado ante el juzgado ejecutor de medidas y no fue sino hasta el 04 de junio de 2007, cuando contestó la demanda , por lo cual pidió fuese practicado cómputo desde el 24 de mayo de 2007. (Folios 21 y 22)

Mediante escrito del 14 de junio de 2007, el demandado arrendatario, a través de sus apoderadas judiciales, promovió como punto previo sus alegatos respecto a la solicitud realizada por la parte actora el 08 de junio de 2007, en el expediente contentivo de la práctica de la medida que corre inserto al Cuaderno de Medidas, de homologación del convenimiento celebrado entre las partes, manifestando que tal convenimiento es nulo de nulidad absoluta porque la misma fue realizada a su decir, en un acto írrito en virtud de que la demanda era inadmisible porque el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y la medida no procedía; que además es nulo por vicios en el consentimiento porque su representado se hallaba de reposo absoluto bajo los efectos de un tratamiento médico estricto y no tenía clarividencia en el querer para convenir, que además fue inducido con dolo y malicia por el abogado de la parte demandante con la anuncia de la abogada que asistió a su representado en el acto de la medida; que el arrendador colocó en venta el inmueble sin antes ofertárselo a su representado. Reprodujo el Contrato de Arrendamiento en cuestión para probar que éste se convirtió en indeterminado porque nunca hubo desahucio; ratificó la copia del escrito de consignación arrendaticia y los depósitos bancarios que demuestran la solvencia en el pago de los cánones agregados al Cuaderno de medidas, igualmente ratificó las testimoniales evacuadas en la incidencia de oposición a la medida abierta al respecto; promovió fotografías para demostrar que el arrendador colocó en venta el inmueble objeto del litigio sin efectuar la oferta arrendaticia y finalizó su escrito requiriendo fuese declarado nulo el convenimiento celebrado, por dolo y error excusable de su representado. (Folios 25 al 29)

En escrito de fecha 13 de julio de 2007, la parte demandada presentó su escrito de informes en el que realizó una relación sucinta de todas y cada una de las actuaciones formuladas por las partes y practicadas por el Tribunal, afirmando en la parte conclusiva del escrito, que el demandante no probó los alegatos esgrimidos en el libelo de demanda, que por el contrario su representado si probó que la demanda es inadmisible porque el contrato es indeterminado y el libelo fue fundamentado en la causal de vencimiento de la prórroga legal, y en ese tipo de contrato no opera la prórroga legal; manifestó que su representado probó que el convenimiento efectuado es nulo por vicios del consentimiento porque él se encontraba de reposo y bajo un tratamiento médico estricto por crisis hiperarterial severa, lo que lo incapacitaba a su entender, para efectuar tal convenimiento, que además fue inducido con dolo y malicia con connivencia entre el apoderado actor y la abogada que lo asistió en la práctica de la medida; que ello quedó demostrado con las declaraciones de los testigos J.D.R. y J.A.P., que su representado tampoco convino en ningún reajuste o aumento del canon de arrendamiento, aumentos que de manera unilateral ha impuesto a su decir, el arrendador; finalizó su escrito pidiendo se declarara la nulidad de la demanda por haber sido intentada bajo una falsa interpretación y aplicación de la ley que la hace contraria al orden público.

(Folios 32 al 38)

En decisión de fecha 20 de septiembre de 2007, el Tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, previa relación y análisis de las manifestaciones formuladas por las partes intervinientes en este procedimiento, en el acto de ejecución de la medida de secuestro decretada por el Tribunal A Quo, impartió su homologación al convenimiento efectuado por las partes el 22 de mayo de 2007, dio por consumado el mismo y acordó proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. (Folios 40 y 41)

Apelado como fue por la parte demandada el auto que homologó el convenimiento celebrado en fecha 22 de mayo de 2007, correspondió a esta Alzada previa distribución, el conocimiento del mismo tal como se evidencia de la nota de recibo y auto de entrada de fecha 08 de octubre de 2007, quedando inventariado el expediente contentivo del juicio objeto de apelación bajo el número 6096, y por auto del 11 de octubre de 2007, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. (Folio 45)

En fecha 18 de octubre de 2007, la parte demandada L.A.C.C., presentó ante este Tribunal Superior, un escrito en el que hizo nuevamente una relación sucinta de todas las actuaciones corrientes a los autos, señalando como argumentos de su apelación, que el Juzgador A quo, se sujetó solo a valorar y homologar el convenimiento celebrado en el acto de ejecución de la medida; que debió analizar todos los documentos y actos celebrados en el proceso; que en este asunto están involucrados derechos constitucionales y principios rectores, y de las actuaciones de marras se desprende a su decir, que el acta convenio celebrada es nula; que quedó demostrado la incitación del abogado demandante para con su representado para que conviniera en la demanda, incurriendo su poderdante en un error excusable por falta de clarividencia en el querer, al encontrarse bajo los efectos médicos de sedantes y anticoagulantes para nivelar la tensión arterial, de lo que se infiere según su convicción, que tal manifestación de voluntad se encuentra viciada y por ello pedía a esta Alzada, declarase nulo el convenimiento por estar viciado el consentimiento de su representado. (Folios

ACTUACIONES REALIZADAS EN EL CUADERNO DE MEDIDAS

El día 22 de mayo de 2007, fue practicada la medida de secuestro decretada por el Tribunal A quo sobre el inmueble ubicado en la Avenida Venezuela con Carrera 8 esquina, Casa N° 7-46, Barrio Pueblo Nuevo, San Antonio, Municipio B. delE.T., con la presencia de las partes intervinientes en el proceso, acto en el cual el demandado L.A.C.C., manifestó:

“…yo vengo como arrendatario a partir del primero de septiembre del año 2001 y que con posterioridad en julio del año 2003 se firmó un contrato por seis (6) meses el cual se vencía el 31 de diciembre de 2002, manifestándole yo que en ese mismo contrato se dejara constancia que venía desde el 01 de septiembre de 2001, tanto en el local comercial como en la casa, lo que quiere decir que a partir del primero de enero de 2004 seguiría el contrato a término indeterminado. Esto para conocimiento del Tribunal. Ahora le manifiesto que me doy por citado y a su vez expongo que se me de un término hasta el día 30 de junio de 2007 para hacer entrega del local comercial y así mismo (sic) si es viable por parte del señor apoderado de la parte demandante, con la anuencia del demandante, se me exonere del pago de los arrendamientos del mes de mayo y junio del año 2007, por cuanto el mes de abril se encuentra consignado en el Tribunal desde el 13 de marzo del año 2007.Por lo anterior me permito convenir el libelo de la demanda así como, el petitorio de la misma, es decir, convengo en todas y cada una de las partes de la demanda, esto último me lo solicita el apoderado de la parte demandante, para que quede claro.

Más adelante se observa que la parte actora, representada por el abogado G.N.G., expuso:

Vista la exposición hecha por el demandado acepto el convenimiento realizado, así mismo acepto la exoneración de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio del presente año, igualmente acepto que la entrega del local se realice el día 30 de junio de 2007.’ ‘… por lo demás, solicito nuevamente al demandado que manifieste a este Tribunal en forma clara y precisa si conviene o no en la demanda, sin ningún tipo de presión o constreñimiento. En tal virtud y operado como ha sido la autocomposición procesal, solicito a este Tribunal se suspenda la ejecución de la medida…….hasta tanto el demandado de cumplimiento en la entrega del local comercial y una vez realizada solicito al Tribunal de la causa se homologue el presente convenimiento y no se ordene el archivo del expediente hasta tanto no se haya hecho entrega formal del inmueble objeto de la medida de secuestro. Es todo. En este estado solicita nuevamente el derecho de palabra el ciudadano L.A.C.C., ya identificado, debidamente asistido de la Abogada LUZANGEL G.C., ya identificada, en su carácter de parte demandada, y cedida que le fue expone: “Como lo solicita el Apoderado de la parte demandante, me ratifico en el convenimiento expuesto anteriormente en todas y cada una de sus partes. Es todo.”

La parte demandada L.A.C.C., representado por sus apoderadas, mediante escrito de fecha 24 de mayo de 2007, se opuso a la medida de secuestro practicada en fecha 22 de mayo de 2007 sobre el inmueble objeto del litigio, alegando incumplimiento de lo expuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, porque se trata de un contrato a tiempo indeterminado y la acción de desalojo sólo podía ser ejercida por las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde no se establece como causal la prórroga legal; que debió ejercer la acción de extinción de contrato señalada en el artículo 1.167 del Código Civil; que la notificación de no voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento era improcedente y extemporánea porque el contrato se había convertido a tiempo indeterminado y para el momento de intentar la acción él no estaba insolvente como lo manifestó la parte actora; que además la mora en los contratos a tiempo indeterminado debe ser de dos mensualidades consecutivas, lo que hacía improcedente la aplicación de la medida de secuestro; que para el momento de la práctica de la medida el tenía desconocimiento de la acción interpuesta en su contra y el apoderado demandante se aprovechó de su estado anímico y lo manipuló para que conviniera en la demanda, a sabiendas que el contrato era a tiempo indeterminado; que aun cuando fue presionado por la desesperación del momento tan crucial para su solvencia económica por ser ese negocio la única fuente de ingreso, dejó claro en dicho acto que convenía en la demanda porque así se lo solicitó el abogado demandante; solicitó no se homologara el convenimiento efectuado, porque su consentimiento está viciado y es contrario a la ley y pidió se declarara la nulidad del secuestro practicado y se levantara la medida. (Folios 3 al 7 del Cuaderno de Medidas)

En fecha 30 de mayo de 2007, el demandado L.A.C.C., a través de sus apoderadas judiciales, promovió en el CUADERNO DE MEDIDAS, de conformidad con el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, las siguientes pruebas: 1. El contrato de arrendamiento objeto del litigio, lo que a su decir, prueba que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado porque nunca hubo desahucio y por tanto, no procedía el secuestro del inmueble, que la demanda por desalojo es inadmisible porque la prórroga legal origina la Acción de Resolución o extinción del contrato. 2. Copias de los depósitos bancarios efectuados ante el Tribunal del Municipio Bolívar por consignación arrendaticia, lo que demuestra a su decir, la solvencia en los cánones de arrendamiento, por lo que la medida de secuestro no debió ser ejecutada. 3. Transcribió doctrina de varios autores sobre Los Vicios del Consentimiento, manifestando que en el acto de secuestro fue inducido por el abogado demandante a convenir en la demanda con la anuencia de la abogada que lo asistió en el acto de ejecución de la medida de secuestro, que por tener una falsa apreciación del término “convenir”, accedió por orientación de su abogada asistente creyendo que continuaría laborando en su negocio, más no, que el convenir, pondría fin al juicio. 4. Informe médico expedido por el Dr. J.M.P., el 18 de mayo de 2007, quien lo atendió por emergencia en el Hospital S.D.M., lo que demuestra a su parecer, que por la hipetensión arterial que padece y la presión nerviosa producida, incurrió en error excusable por falta de clarividencia en el querer. 5. Promovió como testigos a los ciudadanos DANIEL USECHE, R.A.C.R., CARLOS ROJAS, J.A. y J.D.R., debidamente identificados. (Folios 16 al 23 del Cuaderno de Medidas)

Admitidas como fueron las pruebas por la parte demandada según auto de fecha 31 de mayo de 2007 y fijada la oportunidad para la evacuación de las mismas, se observa que el 05 de junio de 2007, rindió declaración el testigo J.M.P.L.; asimismo se observa que el día 26 de junio de 2007, rindió declaración el ciudadano J.D.R.P.. (Folios 26, 30 y 31 del Cuaderno de Medidas)

En diligencia de fecha 08 de junio de 2007, la parte actora solicitó al Tribunal de la causa, homologara el convenimiento celebrado en el acta de secuestro ante el Juzgado Ejecutor de Medidas comisionado al efecto. (Folio 42 del Cuaderno de Medidas)

Ante el Juzgado del Municipio Bolívar rindieron declaración los ciudadanos D.E. USECHE ACEVEDO, R.A.C.R., C.V.R.D. y Y.A.P., tal como se evidencia a los folios 48 al 53, 57 y 58 del Cuaderno de Medidas)

En fecha 13 de julio de 2007, la parte demandada presentó escrito de informes, concluyendo su petitorio en que se declare por ser a su decir, contraria al orden público, la nulidad de la demanda y no se homologara el convenimiento por estar viciado de nulidad al provenir de una demanda nula e inadmisible. (Folios 60 al 62 del Cuaderno de Medidas)

El Tribunal para decidir observa:

Se recibieron las presentes actuaciones en este Tribunal Superior, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, a través de su coapoderada judicial S.D.D.M., contra la sentencia de fecha 20 de septiembre de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.T., que homologó el convenimiento celebrado por la parte demandada L.A.C.C. y el coapoderado actor G.E.N.G., en fecha 22 de mayo de 2007, ante el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Independencia, Libertad y P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Las actuaciones consignadas en original fueron recibidas según se desprende de nota de secretaría el día 08 de octubre de 2007 e inventariadas bajo expediente número 6096.

En razón a lo expuesto y en acatamiento expreso a la apelación ejercida y oída en ambos efectos, corresponde a esta Alzada pronunciarse sobre la apelación ejercida por la parte demandada Arrendataria contra el auto de fecha 20 de septiembre de 2007, que homologó el convenimiento efectuado por las partes el 22 de mayo de 2007, pero considera importante profundizar, previo estudio y análisis de todas y cada una de las actuaciones que conforman el caso de marras, lo referente a la interposición y sustanciación del juicio de DESALOJO, sin que ello signifique pronunciamiento sobre el fondo del asunto, a fin de verificar las causales para accionar por tal motivo, corroborar el cumplimiento del derecho a la defensa, el orden público y de ser procedente, ordenar el proceso para lograr una justicia transparente, todo en acatamiento a lo expresado por nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257 que establecen:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

Nos enseña el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Los derechos que la presente ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Al respecto el autor G.G.Q., en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO” nos ilustra en cuanto al ORDEN PUBLICO INQUILINARIO como derecho irrenunciable de los arrendatarios:

2.1 EL ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO

En el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que en el artículo 7º, LAI, se someta a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de la obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que, si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo, tal como ocurre en el caso de la aceptación de la oferta regulada por el parágrafo único del artículo 44, LAI; o la prescripción de la acción del reintegro a que se refiere el artículo 62 ejusdem; así como otros tantos ejemplos que pueden suministrarse.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia se ocupan permanentemente de insistir en la prevalencia de ese orden público. Para BETTI no es más que el conjunto de “todas las normas de interés público que exigen observancia incondicional y no son derogables por disposiciones privadas; en tanto que también constituye el interés general de la sociedad que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas” (CSJ, sentencia del 20 de noviembre de 1991)

2.2 EL ORDEN PÚBLICO DE PROTECCIÓN INQUILINARIA

El “orden público inquilinario” vendría a ser el conjunto de las normas dictadas en protección del arrendatario (orden público de protección) y cuya violación genera la nulidad relativa sólo invocable por el mismo, aunque en otras situaciones especiales la actuación de oficio como ocurre en el caso dispuesto en el parágrafo segundo ex artículo 32 LAI, que se refiere a la regulación del canon máximo a cobrar. No obstante, habrá casos también en que procede la nulidad absoluta. En efecto, el orden público a que se refería el artículo 18 de la derogada ley de Regulación de Alquileres no podía significar la nulidad del contrato de arrendamiento en donde se violara cualquier norma de tal rango, sino que se traducía en la supresión del hecho ilegal y la aplicación de una sanción que la misma ley establecía de modo específico para el caso concreto, pues como se observa del artículo 29 de dicha ley, la falta de la fijación del alquiler máximo a cobrar por el arrendador no se sancionaba con la nulidad del contrato sino con el “reintegro de lo cobrado en exceso”, luego de establecido el canon máximo que podía cobrarse y según la liquidación que efectuare el órgano regulador.

El contrato de arrendamiento sobre un inmueble no regulado no contraviene las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres, cuando se lo celebra por un canon de arrendamiento convencional (…). En tal supuesto, la regulación que recaiga no perjudica el contrato celebrado, sino que viene a regularizarlo y fijar definitivamente los términos de la relación contractual (CSJ, sentencia del 31 de julio de 1969).

Entre los derechos irrenunciables regulados por la Ley, el autor menciona en el punto 2.3 de su obra referida, los sindicados en los literales m y o, que a la letra dicen:

Derecho a limitación de las causales del desalojo. Derecho a que sólo pueda ser demandado por desalojo del inmueble arrendado bajo relación verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI.

Derecho de preferencia ofertiva y al retracto legal. El derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, regulados por los artículos 42 y 43 en su orden, en los términos de LAI.

Referente a las nulidades, prosigue en el punto 2.4, lo siguiente:

“HECHOS COMPRENDIDOS EN LA NULIDAD DEL ACTO CONTRARIO AL DERECHO PROTEGIDO

1. Toda acción contraria al derecho protegido. Toda conducta o actuación que, aun cuando sea consentida por el arrendatario, pueda devenir en una renuncia de su derecho tutelado, no por tratarse de un débil jurídico sino debido a que el el inquilino el presuntamente más necesitado en la relación. La necesidad obliga al nacimiento de la relación que tiene como objeto un inmueble que requiere para determinada actividad, y de allí podría deducirse que su necesidad es la carencia del bien contratado.

2. La estipulación o acuerdo contrario al derecho tutelado.

   Simplemente se está en presencia de una estipulación o acuerdo celebrado entre el arrendador y el arrendatario, que contradice la previsión del derecho protegido. La nulidad del acuerdo o la estipulación se origina en razón de que por medio de cualesquiera de esos actos el arrendatario renuncia un derecho que la Ley ha establecido en su beneficio como medida de resguardo, tratándose de una relación en donde el arrendador lógicamente tiene la ventaja para imponer las obligaciones del contrato.

   Y en el acápite 2.5, expresa:

   “ELEMENTOS QUE CONFIGURAN ESTIPULACIONES ARRENDATICIAS NULAS

1. Que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado.

   La actividad concertada por arrendador y arrendatario, o la realizada individualmente por el arrendador o por el inquilino, tiene que tener la fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho protegido como beneficio del arrendatario; que deje a éste en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. La renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad.

2. Si el acto o estipulación implica disminución o menoscabo del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley.

   Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, refiriéndose al orden público constitucional, la preclusividad de los lapsos, la tutela judicial efectiva e interés procesal, en decisiones de diferentes fechas dejó establecido lo siguiente:

   Sentencia de fecha 19 de febrero de 2004:

   Por ello, dado que entre los distintos principios o instituciones que integran y dan sustancia a la noción de orden público constitucional, uno de los fundamentales es el debido proceso, por cuanto es éste el que permite articular válidamente, es decir, conforme a la Constitución, las etapas, formas, actos y fines que componen e informan a todos los diferentes procedimientos judiciales que habrán de ser empleados por los justiciables cuando requieran de los órganos jurisdiccionales la tutela de sus derechos e intereses…

   Decisión número 72 del 26 de enero de 2001:

   Al respecto, reitera esta Sala que, ciertamente todas las personas llamadas a un proceso, o que de alguna manera intervengan en el mismo en la condición de partes, gozan del derecho y garantía constitucional a la tutela jurisdiccional efectiva, en el sentido de tener igual acceso a la jurisdicción para su defensa, a que se respete el debido proceso, a que la controversia sea resuelta en un plazo razonable y a que, una vez dictada sentencia motivada, la misma se ejecute a los fines que se verifique la efectividad de sus pronunciamientos

   .

   Pronunciamiento de fecha 01 de junio de 200, en el cual instituyó:

   El interés procesal surge de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. El interés procesal, es un requisito de la acción, y por lo tanto, constatada esa falta de interés, la decadencia de acción puede ser declarada de oficio, ya que no hay para poner en movimiento a la jurisdicción, si la acción no existe

   .

   En sentencia de fecha 16 de octubre de 2001, dejó sentado:

   …Igualmente, dicho principio de preclusividad es una garantía articulada al derecho a la defensa que asiste a las partes, evitando que la causa esté abierta indefinidamente, a la espera de que las partes completen sus actuaciones, sin que el juzgador pueda pronunciarse sobre el fondo a través de fallo definitivo, causando inseguridad jurídica e incertidumbre no sólo a justiciables, sino a toda la organización judicial y a la sociedad o colectividad, que es en quien repercute, en definitiva, una buena o mala administración de justicia

   .

   El 15 de febrero de 2005, manifestó:

   Asimismo, el Título VIII de la Protección de la Constitución, Capítulo I de la Garantía de la Constitución, en el artículo 334, establece el deber que tienen todos los jueces de la República de asegurar la integridad del Texto Fundamental; ello, como máxima expresión de un Estado social de derecho y de justicia.

   En este sentido debe esta Sala Constitucional, porque es guardián y garante del derecho positivo existente y en protección de los derechos humanos de los particulares, estar atenta ante cualquier situación que menoscabe un derecho o garantía esencial y que pueda producir una violación del orden público constitucional. Así las cosas, este órgano jurisdiccional puede, de oficio y en resguardo del orden público constitucional que pueda verse infringido por cualquier decisión, acto u omisión judicial de un tribunal de la República, dejar sin efectos dichas actuaciones judiciales, como garante de la integridad y supremacía de la Constitución, con el objeto del mantenimiento del orden jurídico y social.

   Así pues, si un administrador de justicia no cumple con las normas, disposiciones y leyes, por negligencia, inobservancia o desconocimiento, y este incumplimiento deviene en una violación al orden público constitucional, ésta debe declararse de oficio por aquel Tribunal que tenga conocimiento de ese hecho, ya que está en juego la protección de los derechos constitucionales de las personas.

   Ahora bien, esta Sala Constitucional, no obstante que desestimó la pretensión de amparo bajo examen, pasa al restablecimiento del orden público constitucional que se transgredió, porque detectó su violación por causa de las omisiones injustificables de la Juez del Juzgado Tercero de Primera Instancia en función de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Bolívar, en perjuicio del derecho fundamental al debido proceso del demandante….

   …En virtud de las consideraciones que se expusieron, esta Sala Constitucional, con el objeto de la garantía de una tutela judicial eficaz y un debido proceso, repone la causa al estado de que se realice una nueva audiencia de presentación…” (Subrayado del Tribunal).

   y en decisión de fecha 25 de Julio de 2005 estableció lo siguiente:

   Considera esta Sala Constitucional, y así debe entenderse, que por lógica procesal toda reposición implica nulidad de los actos hasta subsanar el vicio cometido por renovación o reforma del actor, pues así se desprende del análisis del texto del artículo 211 del Código de Procedimiento Civil, al disponer:

   No se declarará la nulidad total de los actos consecutivos a un acto írrito, sino cuando éste sea esencial a la validez de los actos subsiguientes o cuando la ley expresamente preceptúe tal nulidad. En estos casos se ordenará la reposición de la causa al estado correspondiente al punto de partida de la nulidad y la renovación del acto írrito. (Subrayado de la Sala).

   Ello así, el efecto principal de toda reposición es la anulación de todo lo actuado, hasta llegar al momento procesal en que se haya celebrado el acto írrito o, como en el presente caso, se deba efectuar el acto procesal omitido

   .

   De los autos se evidencia que la parte actora integrada por el ciudadano M.O. ERVITI RICO, a través de su apoderado judicial abogado G.E.N.G., demandó ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al ciudadano L.A.C.C., para que éste último le hiciera entrega del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 8 con la Avenida Venezuela N° 7-46, de la localidad de San Antonio, Municipio B. delE.T., en virtud de haber transcurrido íntegramente la prórroga legal que el actor le hizo saber según notificación enviada a través de Ipostel en fecha 27 de diciembre de 2005, recibida el día 28 de diciembre de 2005 por la ciudadana Y.A.R., la cual a criterio de la parte actora comenzó a transcurrir a partir del 01 de enero de 2006 hasta el 31 del mismo mes y año; tal acción fue tramitada ante el Tribunal A quo, por DESALOJO.

   Establecido como está en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los derechos otorgados a los arrendatarios son irrenunciables, este Tribunal en aplicación a las normas legales, Doctrina y Jurisprudencia anteriormente transcrita, determina que el convenio celebrado por la parte demandada L.A.C.C. ante el Juzgado Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, comisionado para llevar a la práctica el decreto de medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio, debe ser declarado nulo, por lesionar los derechos del Arrendatario demandado, hoy apelante y así formalmente se decide.

   Señala el artículo 34 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

   Asimismo, señala el artículo 38 ejusdem, lo siguiente:

   “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   De las normas reproducidas ut supra, se infiere que para accionar por Desalojo, la demanda debe estar enmarcada dentro de las causales taxativas allí señaladas, también se deduce con meridiana claridad que para que opere la prórroga legal, el contrato de arrendamiento debe estar suscrito a tiempo determinado. De las actas que conforman el presente expediente, se desprende la existencia del contrato de arrendamiento a favor del ciudadano L.A.C.C., sobre el inmueble ubicado en la Carrera 8 con la Avenida Venezuela N° 7-46, de la localidad de San Antonio, Municipio B. delE.T., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, el día 27 de agosto de 2003, bajo el N° 05, Tomo 59 de los Libros respectivos; contrato que de propia manifestación de la parte actora M.O. ERVITI RICO, Arrendador del inmueble en cuestión, se ha prorrogado en cuatro oportunidades desde su celebración (Parte in fine del folio 2 del libelo de demanda), lo que da por cierto la existencia de un único y primitivo contrato de arrendamiento, situación que se traduce en términos arrendaticios, en una renovación automática o tácita reconducción del contrato de arrendamiento, tal como lo señala el artículo 1.600 del Código Civil:

   Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   y que en virtud de que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado con anuencia de su propietario arrendador, ciudadano M.O. ERVITI RICO, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado, por incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que a la letra dice:

   De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo de duración o término de vigencia del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir del primero de julio del año 2.003, por lo tanto, este contrato finaliza el treinta y uno de diciembre del año 2.003…’ Este plazo se prorrogará por lapsos iguales consecutivos siempre y cuando ninguna de las partes contratantes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo, dentro de los últimos treinta (30) días antes del vencimiento del plazo o de la respectiva prórroga, si la hubiere…

   Tal incumplimiento, contraviene lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios transcrito ut supra, pues al convertirse el contrato en cuestión a tiempo indeterminado y no habiéndose notificado al Arrendatario la voluntad del Arrendador de no prorrogar el lapso de tiempo del contrato arrendaticio en la forma como fue estipulado en la cláusula tercera del mismo, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no era aplicable al Arrendatario, prórroga que según manifestación del Arrendador le fue participada al Arrendatario según desahucio de fecha 27 de diciembre de 2005, con fecha de recibo el 28 del mismo mes y año, en contravención como se dijo anteriormente, a lo señalado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referido, y que a su criterio se iniciaba a partir del 01 de enero de 2006 y que venció el 31 de diciembre de 2006, sin que el arrendatario haya hecho entrega del inmueble.

   Observa asimismo esta Juzgadora, que en la cláusula tercera parcialmente transcrita, se establece: “En ningún caso se operará la tácita reconducción.”, estipulación que a criterio de esta Juzgadora, aunado al hecho contrario a la ley, de haberse convenido en el acto de ejecución de la medida de secuestro decretada sobre el inmueble arrendado, tal como se desprende del acta de fecha 22 de mayo de 2007, levantada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Independencia, Libertad y P.M.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, atenta contra los derechos irrenunciables que la Ley consagra a favor de los Arrendatarios, según expresa disposición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7 ya reproducido, en concordancia con el artículo 6 de nuestro Código Civil que señala:

   No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

   Por cuanto las actuaciones referidas conllevan a la formación de un caos procesal por interposición de actos carentes de legalidad, inclusive desde el momento de interposición de la demanda por parte de M.O. ERVITI RICO, contra el ciudadano L.A.C.C., ambos suficientemente identificados en autos, consistentes en autos contradictorios, que subvierten el orden y equilibrio procesal, le es forzoso a esta Juzgadora, garante en el mantenimiento del orden público, el debido proceso y la celeridad procesal que deben prevalecer en todos los juicios en apego a las garantías constitucionales, prioridad en cualquier actuación judicial o extrajudicial, al verificar que el convenimiento celebrado por la parte arrendataria L.A.C.C., es violatorio de normas de orden público y constitucionales, y que hoy es atacado de nulidad absoluta por manifestación de vicios en el consentimiento, restablecer el orden público constitucional transgredido por error del Juzgador A quo, en menoscabo a los derechos alegados por el apelante arrendador L.A.C.C., al no aplicar las normas legalmente establecidas para la tramitación, procedimiento y conclusión de acciones derivadas de una relación arrendaticia.

   Las consideraciones anteriores, arriban a la conclusión que la demanda en cuestión debe ser declarada IMPROCEDENTE, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión, acarreando tal declaratoria por haberse quebrantado leyes de orden público, de conformidad con lo establecido en el artículo 206, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de todas y cada una de las actuaciones contentivas del presente expediente y así formalmente se decide.

   Por los razonamientos y consideraciones anteriormente expuestos y con fundamento en las disposiciones antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano L.A.C.C., a través de su coapoderada judicial S.D.D.M., contra el auto de fecha 20 de septiembre de 2007, emitido por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que HOMOLOGO el convenimiento celebrado ante el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Independencia, Libertad y P.M.U. de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 22 de mayo de 2007.

SEGUNDO

Improcedente la demanda incoada por M.O. ERVITI RICO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 1.586.980, casado, comerciante, contra el ciudadano L.A.C.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad número V- 1.589.993, ambos domiciliados en la localidad de San A. delT., Municipio B. delE.T., ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo expediente número 16776.

TERCERO

La nulidad de todas y cada una de las actuaciones tramitadas y sustanciadas ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tanto en el Cuaderno Principal como en el Cuaderno de Medidas.

CUARTO

Se levanta la medida de secuestro decretada sobre el inmueble objeto del presente litigio.

QUINTO

No hay condenatoria en costas, por cuanto la violación de orden público declarada en este proceso, no es imputable a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del Tribunal, y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos días de noviembre del año dos mil siete.-

La Jueza Titular,

A.Y.C.R..-

El Secretario,

Antonio Mazuera Arias.-

En la misma fecha, siendo las tres y cinco minutos de la mañana se dictó y publicó la anterior decisión, dejando copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Yuderky.-

Exp. 6096.-