Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 14 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Gervis Alexis Torrealba |
| Procedimiento | Desalojo |
SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 31.014 / CIVIL.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
PARTE ACTORA: O.L. FIGALLO, IBERAHY L.d.P., J.J.L.A., R.L.F., A.J.L.F. y C.J.L. de LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, el primero y el segundo, en Carúpano, el tercero y el cuarto, y en Maturín, el quinto y el sexto, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.668.067, V-3.134.108, V-324.298, V-2.664.500, V-3.657.042 y V-3.402.029, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES: I.G.M. y L.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.981 y 22.738, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: UNIDAD GERIÁTRICA INTEGRAL UGICA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22/11/1990, anotada bajo el Nº 3, Tomo 61-A-Pro. Representada por: R.A.M.H. y G.A.G.G., quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.089.085 y V-4.358.980, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES: EDGAR COLMAN V. RONALD COLMAN V., D.M., J.A. DÍAZ P., P.M.H. y J.E.D., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.426, 37.594, 35.763, 70.823, 43.897 y 85.011, respectivamente.-
MOTIVO: desalojo.
I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte actora contra la sentencia dictada el 14/05/2007 por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda de desalojo que incoaran los ciudadanos O.L. FIGALLO, IBERAHY L.d.P., J.J.L.A., R.L.F., A.J.L.F. y C.J.L. de LÓPEZ contra la sociedad mercantil UNIDAD GERIÁTRICA INTEGRAL UGICA, C.A., para la terminación de una relación arrendaticia que se iniciara mediante contrato suscrito en fecha 13/09/1995, sobre un inmueble constituido por la casa-quinta LIGIONA, que está construida sobre la parcela Nº 64 del plano de la zona norte de la urbanización Chuao y cuyos linderos son: NORTE: con la parcela Nº 63 de la misma urbanización; SUR: con la parcela Nº 65 de dicha urbanización; ESTE: con la parcela Nº 75; y OESTE: con la calle Glorieta.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que una vez notificadas ambas partes de la decisión, la parte actora apeló el 15/06/2007, recurso que fue oído en ambos efectos, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del mismo a este Tribunal, que le dio entrada el 25/06/2007 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
El Tribunal a quo en su sentencia consideró que el contrato de arrendamiento cuya quiebra se sometió a su composición estaba excluido del ámbito de aplicación de la legislación especial inquilinaria y declaró inadmisible la acción, lo que expresó en los siguientes términos:
…observa quien suscribe el presente fallo, que estamos ante la presencia de una pretensión contraria a derecho, pues la acción de desalojo como ya se dijo, es aplicable sólo para los inmuebles arrendados bajo contrato verbal o a tiempo indeterminado, siempre y cuando estén sujetos a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exento de la aplicación de dicha ley, como lo esta el inmueble cuyo desalojo pretende la actora, se trata de una pretensión contraria a derecho, pues al pretender resolverse un contrato de arrendamiento cuyo objeto esta fuera del ámbito de aplicación de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, mediante una acción de desalojo, se está violentando el debido proceso, consagrado como garantía constitucional en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y se estaría contraviniendo el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que de acuerdo con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente debe declararse LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA. ASI SE DECIDE.
En aquellos casos en los cuales opere una exclusión absoluta del ámbito de aplicación de la ley, de acuerdo con el artículo 3º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe tenerse presente la garantía constitucional del debido proceso, prevista en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto sólo cuando sea aplicable el derecho especial arrendaticio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se deberán sustanciar y decidir las pretensiones conforme al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil con las variantes de los artículos 35 y siguientes de la mencionada ley; pero los otros casos, que no estén sujetos a sus normas sino a las contempladas en el Código Civil, dependiendo de la cuantía del asunto, deberán tramitarse bien por el procedimiento ordinario regulado en el Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil o por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 al 894 del mismo Código.
De lo anteriormente expuesto se evidencia que es necesario determinar si efectivamente el contrato de estos autos está o no sujeto a la aplicación de las normas de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para así encausar la pretensión cuyo objeto sea dar por terminada la relación arrendaticia que vincula a los contendores por el procedimiento aplicable a la misma conforme a la ley.
Los artículos 1 y 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevén:
Artículo 1: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.
Artículo 3: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
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Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
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Las fincas rurales.
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Los fondos de comercio.
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Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales están sujetos a regímenes especiales.
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Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente”.
El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 13/09/1995, establece:
“EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un (1) inmueble constituido por una Casa-Quinta denominada “Ligiona”, ubicada en la Calle La Glorieta de la Urbanización Chuao, situada en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda... (folio 9)
“LA ARRENDATARIA” se obliga a utilizar el inmueble arrendado exclusivamente para vivienda para ancianos... (folio 11)
En este caso, resulta conveniente recordar que la legislación especial inquilinaria nació para favorecer a los inquilinos y que ha evolucionado para reconocer los derechos de ambas partes, tal como lo señala la exposición de motivos que la inspira:
En conclusión, el Proyecto que presentamos sería una ley moderna, garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos), capaz de influir positivamente en la solución del grave problema de la vivienda. En efecto, una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad venezolana y estamos seguros que cumplirá un papel fundamental en el desarrollo y consolidación del sector inmobiliario, por ser el producto de un esfuerzo bien intencionado
.
En tal sentido, las instituciones previstas en esa legislación especial, desde sus inicios, se han caracterizado por ser tuitivas para proteger al arrendatario a través de la intervención del Estado, que se tomó la atribución de fijar los cánones máximos de arrendamiento, pero también previó figuras como la prórroga legal, la preferencia y el retracto legal arrendaticio y el pago por consignaciones, lo que no puede desconocerse.
A la luz de las consideraciones anteriormente expuestas, no puede caer este juzgador en la tentación de hacer un análisis simplista de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, subsumiendo el caso de marras en el texto del literal e) del artículo 3, pues debe atenerse también al texto de otras normas, tales como el artículo 18 de la Ley en comento, el cual se encuentra ubicado en el capítulo I del Título II, que regula las condiciones de la relación arrendaticia, cuyo texto se transcribe a continuación:
Artículo 18.- Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar”.
El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define pensión como una “casa donde se reciben huéspedes” y hospedaje como una “casa destinada al alojamiento”.
Por su parte, el Reglamento Parcial de la Ley Orgánica de Turismo sobre Establecimientos de Alojamiento Turístico publicada en Gaceta Oficial N° 36.607 de fecha 21 de diciembre de 1998, establece la necesidad de registrar los alojamientos turísticos en el Registro Turístico Nacional antes de proceder a su clasificación y categorización, posteriormente en el literal d) del artículo 10, al clasificar los tipos de establecimientos de alojamiento turístico, diferencia unos de otros y define las pensiones y hospedajes turísticos, como:
Artículo 10.d.- Hospedaje o Pensión de Turismo: aquel establecimiento que presta en forma permanente el servicio de alojamiento en habitaciones privadas, colectivas, con servicio sanitario privado o colectivo; el cual podrá ofrecer servicios de alimentación, debiendo cumplir con los requisitos mínimos según su categoría, teniendo una tarifa de alojamiento que podrá ser periódica, diaria, semanal, quincenal o mensual por tipo de habitación o por cama.
En casos como éste no resulta fácil precisar si los inmuebles a que se refiere el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son también pensiones y hospedajes, pero salta a la vista que no puede excluirse per se del ámbito de aplicación de la Ley un inmueble por el sólo hecho de haberse destinado para vivienda para ancianos.
Aunado a lo anterior se suma el hecho de que la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el parágrafo primero del artículo 17 menciona tal supuesto, cuando establece como una excepción que los avisos de prensa o de cualquier otro medio donde se ofrezcan inmuebles podrán establecer condiciones especiales en caso de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad.
De lo anterior puede colegir este sentenciador que sólo podrá ser excluida de la aplicación de la Ley una pensión u hospedaje en caso de que acredite su registro ante la autoridad competente en materia de turismo, lo que explica la mención expresa que hizo el legislador en el literal e) del artículo 3) que se comenta, lo que no ocurrió en este caso, pues el a quo sustentó su fallo en el simple hecho de que “la arrendataria usaría el inmueble exclusivamente, para vivienda para ancianos” y que “la arrendataria es una sociedad mercantil denominada UNIDAD GERIÁTRICA INTEGRAL UGICA, C.A.”, para concluir que “un geriátrico es un hospedaje para personas de avanzada edad”, por consiguiente “fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; por lo que lo ajustado a derecho en este caso, al resultar aplicables las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación arrendaticia, será declarar la apelación intentada con lugar, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Sólo basta precisar que aún en caso de acreditarse un registro ante la autoridad competente éste tendría que ser anterior al arriendo, lo que tampoco ocurre en este caso, pues de los elementos que constan en autos surge que las partes designaron adecuadamente la cosa arrendada en la cláusula primera del contrato cuando se estableció expresamente que lo que se arrendó fue una casa y no una pensión u hospedaje registrada. Así se declara.
III
En vista de los planteamientos a.c.a. este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos O.L. FIGALLO, IBERAHY L.d.P., J.J.L.A., R.L.F., A.J.L.F. y C.J.L. de LÓPEZ contra la decisión de 14 de mayo de 2007, dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la pretensión de desalojo interpuesta por los demandantes.
como consecuencia de la anterior declaración, ordenar al a-quo dictar sentencia expresa, positiva y precisa conforme a los alegatos expuestos en la demanda y en la contestación.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condena en costas.
Queda revocada la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese, déjese copia, notifíquese y en su oportunidad devuélvase el expediente al a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de ENERO de dos mil ocho (2008). Años: 197 de la Independencia y 148 de la Federación.-
EL JUEZ,
GERVIS A.T..
EL SECRETARIO Acc.,
J.A.F..
