Decisión nº 2321 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 18 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 18 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil |
| Ponente | María Carolina Mariotto Ortíz |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Maiquetía, 18 de mayo de 2010
Años 200º y 151º
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano; J.O.M.M., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.800.851, representado judicialmente por las profesionales del derecho; R.H. y Y.M., Abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 49.614 y 23.991; respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano; MAIKER J.D.T., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.803.885, representado judicialmente por el profesional del derecho; L.A.V.H., Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 100.587.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Ha subido a esta superioridad el expediente signado con el N 9813 de la nomenclatura de archivos del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en v.d.R.d.A. interpuesto por la parte actora, contra la sentencia dictada por ese Juzgado en fecha 15-04-2.010, mediante la cual declaró sin lugar la acción de Resolución de contrato de arrendamiento.
En fecha veintiuno (21) de abril de 2.010, la parte actora ejerció su recurso de apelación, contra la decisión del Tribunal a quo.
En fecha veintiséis (26) de abril de 2.010, el Tribunal a quo admitió en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó la remisión del expediente a esta Superioridad, el cual es recibido en fecha tres (03) de mayo de 2.010, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente a dicha fecha para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal observa:
En fecha dieciocho (18) de enero de 2010, se interpuso la demanda en los términos que se resumen a continuación:
…desde el Dieciséis (16) de Abril del año 2007, vengo suscribiendo Contrato de Arrendamiento con el Ciudadano MAIKER J.D.T.,…sobre un apartamento distinguido con el N° siete (07) letra (E); 7-E, ubicado en el edificio Parque del Caribe, Urbanización Punta Brisa, Sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, siendo suscrito el contrato en fecha Catorce (14) de Mayo del 2007, … comenzando a regir el día Dieciséis (16) de Abril del año 2007 hasta el día Quince (15) de Abril del año 2008, por un (01) año fijo con la prorroga exigida por la ley, en el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria que comenzó a regir desde el Dieciséis de Abril del 2008 hasta el Dieciséis (16) de Octubre del año 2008…En dicho contrato quedo notificado el mencionado Ciudadano , que de conformidad con el Artículo 38 literal A) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho de gozar de la prorroga legal, la cual era de seis (06) Meses, y la misma había comenzado correr el día Dieciséis (16) de Abril del año 2008 hasta Dieciséis (16) de Octubre del 2008, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, vencida la misma, es decir debió hacer entrega del inmueble en fecha Dieciséis (16) de Octubre del año 2008, pero dicho ciudadano continua aun ocupando el mencionado inmueble, a pesar de las múltiples gestiones amistosas para que hiciera la desocupación del inmueble; siendo todas estas infructuosas, y a la fecha no me ha hecho ni me hace entrega formal del inmueble. Por todas las anteriores razones es por lo que procedo a demandar, como formalmente lo hago, al ciudadano MAIKER J.D.T.…por Resolución por Incumplimiento Contractual.
(…)
Por todas las razones anteriormente expuestas, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago, a el ciudadano MAIKER J.D.T.…para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución por incumplimiento contractual por parte de él Arrendatario del contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado como fundamento de lo previsto en el Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. SEGUNDO: Como consecuencia de la Resolución del Contrato, sin plazo alguno, en entregar el inmueble ya identificado, completamente desocupado y libre de personas y bienes. TERCERO: En el pago de los honorarios profesionales calculados a razón de treinta por ciento (30%) CUARTO: En pagar los canones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la pretensión…
(…)
…se estima la presente demanda en la cantidad SEIS MIL BOLIVARES (Bs 6.000,00) y su equivalente en unidades tributarias es de CIENTO DIEZ UNIDADES TRIBUTARIAS (110 U .T)
Previo los trámites procedimentales, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.010, la parte demandada dio contestación a la demanda, mediante escrito en el cual alego lo siguiente:
´...Que es falso que desde el día 16 de abril de 2008 al 16 de Octubre de 2008, el ciudadano J.O.M.M., le haya otorgado la prorroga legal conforme lo estipula el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que con anterioridad al vencimiento del lapso convenido por ellos en el contrato de arrendamiento, pactaron un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y sin que hubiesen expresado tal voluntad por escrito, pero que se evidencia de la voluntad inequívoca de arrendador J.O.M.M., por cuanto el tal carácter nunca se negó a recibirle el pago de los canones por la cantidad de UN MIL CIEN BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.100,00), ni tampoco intentó acción alguna por la vía administrativa o judicial que pudiera significar por parte del arrendador o del arrendatario la continuidad de la relación contractual por tiempo distinto al que inicialmente convinieron.
Que puede evidenciarse por pagos mediante transferencias bancarias que realizó desde su cuenta bancaria del banco Banesco, que consignó en original emitida por el banco que lo acredita como titular de dicha cuenta, como también por depósitos que realizó a la cuenta corriente N° 010205011800004096573, del banco de Venezuela a nombre del arrendador, y que consignó el veinte (20) folios.
Que rechazó la narrativa del actor en su libelo de demanda, ya que no guarda relación con los hechos ocurridos a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el 16 de abril de 2008, por cuanto vencido el contrato de arrendamiento el día 15 de Abril de 2008, hasta la presente fecha se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por las razones que expresó de la siguiente manera:
Que relación se mantuvo estable y el demandante ha venido aceptando y cobrando los pagos del canon del canon de arrendamiento mensual desde el 16 de abril del 2008 hasta el pasado 15 de marzo de 2010, sin hacer ningún tipo de oposición, tanto por transferencia bancarias como por depósitos directamente por taquilla; como prueba del cumplimiento del pago de los canones de arrendamiento y de la buena relación entre el arrendador y el inquilino, puesto que tanto el demandante como el demandado, no han establecido por escrito prorroga legal.
Que tiene ocupando el inmueble en cuestión por dos (2) y once (11) meses cumplidos, incluyendo el primer año del contrato antes referido desde el 16 de abril de 2007 hasta el 15 de abril de 2008, fecha en la cual venció el contrato a tiempo determinado y a partir del día 16 de abril del 2008, hasta el 15 de marzo de 2010, es decir, veintitrés (23) meses a tiempo indeterminado.
Que por lo antes expuesto, solicitó a este Tribunal se declare sin lugar la acción intentada por el ciudadano J.O.M.M., en su contra como arrendatario del inmueble que dice el actor es de su propiedad.
Que en su condición de arrendatario se encuentra solvente…´
Por auto de fecha 22 de marzo de 2010, el Tribunal de la causa fijó el segundo (2do) día siguiente a la indicada fecha la oportunidad para un acto conciliatorio, al cual no compareció ninguna de las partes.
En su oportunidad procesal ambas partes presentaron sus respectivas pruebas, la parte actora reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos, reprodujo el contrato de arrendamiento consignado junto al libelo de la demanda, reprodujo copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, y solicitó inspección judicial, la cual fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, por ser manifiestamente impertinente.
Por su lado, la parte demandada ratifico las alegaciones y pruebas consignadas a favor de su representado, igualmente negó y contradijo las alegaciones de su contraparte.
En fecha quince (15) de abril de 2.010, el Tribunal a quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, propuesta por el ciudadano; J.O.M..
Previo el cumplimiento de los trámites procedimentales, esta Juzgadora pasa a esgrimir las siguientes consideraciones;
De los contratos en materia arrendaticia.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados; son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre 20 de septiembre de 1997. Pag. 405-407).
En el caso de marras, la parte actora alegó en su escrito libelar que desde el día dieciséis (16) de abril de 2.007, viene suscribiendo contrato de arrendamiento con el ciudadano MAIKER J.D.T., un apartamento de su propiedad distinguido con el N° 7, letra E; 7-E, Urbanización Punta Brisa, sector Las Quince Letras, Parroquia Macuto, comenzando a regir el 16 de abril del 2007, hasta el 15 de abril de 2008, por un (1) año fijo con la prorroga exigida por la ley, en el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria, que comenzó a regir desde el 16 de abril del 2008 hasta el 16 de octubre del 2008, además del derecho de gozar de la prorroga legal, la cual era de seis (6) meses y que la misma había comenzado a correr el día 16 de abril del año 2008 hasta el día 16 de octubre del 2008, por lo que debía entregar del inmueble arrendado libre de personas y cosas. Pero que dicho ciudadano continua ocupando el inmueble, a pesar de las múltiples gestiones amistosas para que hiciera la desocupación, siendo todas infructuosas, y que hasta la fecha no le ha hecho la entrega formal del inmueble además fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.597 y 1.597 todos del Código Civil Venezolano.
Por su parte el demandado en el acto de contestación al fondo de la demanda, alegó que es falso que a contar desde el día 16 de abril de 2008, al 16 de abril de octubre del 2008, el arrendatario le haya otorgado la prorroga legal conforme lo estipula el literal “a” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el contrato por ellos arrendatario-arrendador convenido consta el plazo de duración del contrato de arrendamiento en la Cláusula Cuarta: “…Al vencimiento de dicho plazo el presente contrato se considerará extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes convinieran en prorrogar el aludido termino con por lo menos treinta (30) días de anterioridad a ese vencimiento, lo cual deberá constar por escrito…” que con anterioridad al vencimiento del plazo inicialmente estipulado entre el ciudadano J.O.M.M. Y Maiker J.D.T., pactaron un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, sin que lo hubiesen expresado tal voluntad por escrito, pues el arrendador nunca se negó a recibirle el pago de los canones de arrendamiento, ni tampoco intentó acción legal.
En el mismo orden de ideas, dispone el Artículo 1600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Es oportuno señalar, que la parte demandada acompaño a su escrito de contestación depósitos y transferencias realizadas a la cuenta número; 01020501800004096573, correspondiente al ciudadano; J.O.M.M., parte actora en el presente Juicio, en el Banco de Venezuela por un monto de Bs 1.100, de fechas 31 de octubre de 2008, 01 de diciembre de 2008, 22 de diciembre de 2008, 22 de enero de 2009, 18 de marzo de 2009, 04 de mayo de 2009, 04 de junio de 2009, 98 de julio de 2009, 14 de agosto de 2009, 30 de octubre de 2009, 02 de diciembre de 2009, 16 de diciembre de 2009, 05 de febrero de 2010, 23 de febrero de 2010, 13 de marzo de 2010, y 17 de marzo de 2010.
Efectuadas las anteriores precisiones, que a juicio de quien este recurso decide son necesarias para resolver la presente controversia, se observa; que una vez vencido el plazo de duración del contrato, el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado y pagando el canon de arrendamiento, en consecuencia el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y ASI SE ESTABLECE.
Por último, y en virtud que el contrato de arrendamiento, por efecto de la tacita reconducción, paso a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, esta destinada para aquellos contratos que se celebren a tiempo determinado, a tenor de lo establecido en el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso para quien este recurso conoce, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte actora, ciudadano; J.O.M.M., representado judicialmente por las profesionales del derecho, Abogadas; R.H. y Y.M., contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15-04-2.010, en el Juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara el ciudadano; J.O.M.M., en contra del ciudadano; Maiker J.D.T., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo. En consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal condena a la parte actora al pago de las costas procesales del presente juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los dieciocho (18) días del mes de mayo de 2010.
LA JUEZA TEMPORAL
DRA. M.C.M.O.
LA SECRETARIA
ABG. MARISABEL BOCARANDA
En horas de despacho del día de hoy, siendo las once y cincuenta minutos de la mañana (11:50 a.m.), se público y se registro la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el copiador de sentencia de este Tribunal.
LA SECRETARIA
ABG. MARISABEL BOCARANDA
MCMO/MB
Exp N° 1982
