Decisión nº 1815 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 18 de Septiembre de 2009

SIN LUGAR, la demanda por DESALOJO, literal b, incoada por la abogada M.D.M.R., apoderada judicial de los ciudadanos Giampaolo Orlandoni Merli y Otros; contra el ciudadano A.P.P..

Se le condena en costas a los ciudadanos Giampaolo Orlandoni Merli y Otros, por resultar totalmente vencido en el presente litigio, de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Omissis…”

DEL ESCRITO PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN ESTA ALZADA

En fecha 25 de marzo del año 2007, los apoderados judiciales del demandado, abogados O.R.S. y Y.M.R.S., presentaron ante este Juzgado escrito, indicando que son informes en la apelación interpuesta por la parte actora. Es necesario que esta Alzada indique que en segunda instancia no está prevista la presentación de informes en los juicios breves; sin embargo, según se evidencia a los folios 147 y 148 del expediente, la parte demandada hizo los pronunciamientos siguientes:

- Que la sentencia de instancia, decidió que el Contrato de Arrendamiento que fundamenta la demanda interpuesta, es un contrato a tiempo determinado, y que no hubo notificación alguna al arrendatario de su extinción, lo cual a decir de la parte demandada, dejó en plena vigencia el plazo y término que ambas partes estipularon al momento de su celebración, y que al no haberse notificado de su extinción en tiempo hábil, el mismo se encontraba vigente y sólo procedería el beneficio de la prórroga legal una vez que se hubiere materializado la notificación de su extinción natural.

- Que a su vez, dicha sentencia señaló la improcedencia del Desalojo demandado, por considerar la Juzgadora del a quo, que el contrato a tiempo determinado se rige por las estipulaciones que le son propias, tales como la Prórroga legal al momento en que por causa legal, que excluya el incumplimiento, le aplique al término en este estipulado.

- Señalaron también los apoderados judiciales del demandado, que por cuanto en el procedimiento había quedado debidamente comprobado por la parte demandada arrendataria, que el contrato celebrado lo era a tiempo determinado, que no había sido notificada de la voluntad de poner fin al mismo, y que la misma ha venido dando estricto cumplimiento a las obligaciones que como arrendataria le corresponden.

- según la parte demandada, Que el pretendido desalojo incoado por la parte demandante, fundamentado en una calificación errónea del vínculo arrendaticio, y pretendiendo que el Juzgado de la causa declarara con lugar un desalojo no procedente en derecho, había quedado desvirtuado por las probanzas que ubicaban el fundamento de la demanda dentro de la esfera jurídica de los contratos a tiempo determinado.

- Indicando además la parte demandada, que el libelo de demanda, y las pruebas promovidas en copia simple y certificada por la parte actora, indicaban que los argumentos en que fundamentaron el pretendido desalojo no tienen asidero jurídico, en primer término, quedando comprobado a su decir, que el contrato de arrendamiento fundamento de la acción, era un contrato a tiempo determinado que se encontraba vigente, sin que existiera incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, ni notificación de su extinción por parte del arrendador; y que había quedado igualmente comprobado de las actas procesales que el contrato fundamento de la acción que se pretendió lo fuera a tiempo indeterminado, y por tal motivo se pretendía el desalojo del inmueble, no tenía ningún asidero jurídico, pues no existía prueba alguna vinculante que determinara la veracidad de los alegatos formulados por la actora, y mucho menos existía prueba alguna que en derecho que permitiera ubicar este contrato dentro de la esfera jurídica de los contratos a tiempo indeterminado, por cuanto indicaron los apoderados judiciales de la parte demandada, que la parte actora sólo acompañó fotocopias dubitables, que fueron impugnadas en su oportunidad legal, sin que se promoviera el documento indubitable u original que permitiera cotejar la veracidad de lo allí escriturado.

- Que por cuanto la Sentencia del a quo analizó las actas procesales y se correspondió con lo alegado y probado en autos por la parte demandada arrendataria, argumentos estos que desvirtuaron los alegatos y supuestas probanzas explanadas por la actora, utilizados por ésta para tratar de fundamentar la demanda por desalojo, se concluyó que la demanda era improcedente tanto en los alegatos de hecho, como el fundamento jurídico; y que la declaratoria sin lugar de la acción interpuesta estuvo ajustada a derecho, pues el libelo había calificado erróneamente tanto el contrato, como la acción interpuesta.

- Por último señaló la parte demandada, que por las consideraciones anteriores, es que acudieron a esta Alzada con el debido respeto para solicitar fuera declarada sin lugar la apelación interpuesta.

DE LOS MOTIVOS DE LA APELACIÓN

En escrito de fecha 26 de marzo de 2008 (folios 150 y 151), la apoderada judicial de la parte actora, abogada M.D.M.R., expuso como los alegatos y motivos de la apelación, los siguientes:

- Que el A quo estableció en el texto de la recurrida, que el referido contrato de arrendamiento poseía pleno valor probatorio, que se estaba en presencia de un contrato a término fijo, el cual sufría prórrogas iguales y sucesivas hasta que una de las partes le pusiera término mediante la notificación y a partir de ese momento, comenzaría a computarse el beneficio de la prórroga legal.

- Que el A quo omitió pronunciarse en forma expresa, positiva y precisa sobre el hecho cierto, de que la ley establece limitaciones en el tiempo al derecho de contratar, para no perjudicar los derechos de propiedad y de uso que tiene el propietario sobre el inmueble arrendado; de modo que al establecer el A quo, que el contrato de administración suscrito entre la actora y la empresa Vivienca S.R.L poseía pleno valor probatorio (folio 133), en cumplimiento del artículo 1.582 del Código Civil vigente, “quien tiene la simple administración no puede arrendar por mas de dos años, salvo disposiciones especiales.”; es razón indicativa de la citada limitación temporal, por lo que la prorroga automática no podría exceder de los dos (02) años, por cuanto, a decir del la parte actora apelante, el contrato de arrendamiento había concluido el 01 de Noviembre de 1994, y de allí en adelante el arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, en virtud del hecho, de que el demandado ciudadano A.P.P., luego de concluido el término de duración, continuo en posesión del inmueble arrendado, ante la actitud silente o de ausencia de oposición del arrendador; señalando el apelante que a la fecha en que feneció el término fijo de duración del arrendamiento en comento, la legislación arrendaticia derogada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, no contemplaba la figura de la prorroga legal.

- Por otra parte, también indicó la parte actora apelante que el A quo omitió pronunciarse en forma expresa, positiva y precisa, sobre la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble arrendado, ya que si bien la el A quo otorgó pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento sobre el apartamento 9A del Conjunto Residencial El Garzo II, Torre 4, Piso 09, Sector El Campito de la ciudad de Mérida, suscrito entre los demandantes como arrendatarios, y el ciudadano R.E.P.G. como arrendador (folio 134), el cual fue promovido por la apoderada judicial de la parte actora, como prueba del hecho de que los ciudadanos GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I., eran propietarios de un solo inmueble, como lo es el APARTAMENTO signado con el Nro.3-2, ubicado en Residencias Las Tapias, Edificio Los Naranjos, de la ciudad de Mérida; circunstancia esta que les originó la necesidad, de manera terminante, de ocupar a la mayor brevedad el inmueble de su propiedad, y que fue dado en arrendamiento al demandado ciudadano A.P.P.; por cuanto, dicha circunstancia les causó un perjuicio familiar, económico y social, que les obligó a convertirse en Arrendatarios de otro inmueble como lo era el apartamento 9A del Conjunto Residencial El Garzo II, Torre 4, Piso 09, Sector El Campito de esta ciudad de Mérida, y someterse a todas las condiciones que establecen dichos contratos de arrendamiento.

- Que el A quo vulneró los principios de la sentencia, cuando estableció que el contrato de arrendamiento sobre el apartamento 9A, del Conjunto Residencial El Garzo II, Torre 4, Piso 09, Sector El Campito de esta ciudad de Mérida, suscrito entre los accionantes como arrendatarios, y el ciudadano R.E.P.G., como arrendador (folio 134), era insuficiente para demostrar la necesidad que tenían los demandantes de ocupar el inmueble; aun cuando a decir de la parte apelante, es criterio doctrinario y jurisprudencial, entre otras, en Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, lo siguiente; “En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia (...), pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. ...”

- Seguidamente, señaló la parte actora apelante que en base a las consideraciones expuestas, y la manifiesta existencia en la recurrida, a su decir, de alteraciones que afectaron y vulneraron la garantía del debido proceso legal y derecho a la defensa de los accionantes, de conformidad con los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora apelante solicitó a este Tribunal la declarara CON LUGAR los vicios denunciados de la sentencia recurrida, por incongruencia positiva, ultrapetita e inmotivacion, así como la declaratoria de la nulidad de ésta, y por tanto el pronunciamiento sobre el fondo del juicio, por esta Alzada.

- Finalmente, solicitó la parte apelante que el referido escrito de informes fuera admitido y sustanciado con forme a derecho, a los fines legales pertinentes en esta Alzada.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LOS VICIOS DE LA SENTENCIA APELADA

La parte demandante apelante, en los fundamentos de la apelación señaló que la sentencia de fecha 29 de enero de 2008, proferida por la Jueza del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, adolecía de los vicios de incongruencia positiva, ultrapetita e inmotivación, en tal sentido solicitó la actora apelante, de conformidad con los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil se declarara la nulidad de la misma.

En virtud de tales señalamientos, pasa esta Juzgadora en Alzada a pronunciarse acerca de la configuración o no de los vicios de la sentencia apelada, denunciados por la parte demandante apelante.

Al analizar y estudiar con detenimiento la sentencia apelada, principalmente los motivos de hecho y de derecho en los cuales la Juez del a quo fundamentó su decisión, es imperante hacer los señalamientos siguientes; la Juez de la causa declaro sin lugar la demanda de Desalojo, intentada por la apoderada judicial de los ciudadanos: GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I., por considerar que las pruebas presentadas por los mismos, eran insuficientes para demostrar lo alegado en el libelo. Sin embargo, es posible evidenciar en la referida sentencia, que existe falta de sustentos fácticos y jurídicos de parte de la Juzgadora a quo en su decisión, pues tal como se evidencia en la sentencia recurrida, luego de la valoración de la pruebas promovidas por las partes en el proceso, se pasó a la parte dispositiva del fallo, sin consideraciones precisas de derecho, capaces de darle validez y seguridad jurídica a la decisión proferida.

Igualmente obvia la juez de la causa pronunciarse sobre todas las probanzas aportadas a los autos por las partes, así como no analiza los medios probatorios promovidos que le permitieron concluir de que el contrato se encontraba vigente y se trataba de un contrato a tiempo determinado, omitiendo analizar además el expediente de consignaciones dándole valor probatorio a unos recibos de canon de arrendamiento de forma aislada que no fueron evacuados a los autos y no valora el expediente de consignaciones promovido para resolver la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes en virtud de la controversia presentada, obviando pronunciarse sobre todo lo alegado y probado a los autos por las partes.

En virtud, tales circunstancias, considera esta Alzada que la sentencia recurrida adolece del vicio de in motivación, al no contener las circunstancias de hecho y de derecho que llevaron a la Juzgadora a quo a obtener la dispositiva del fallo. En Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 12 de junio de 2003, con Ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., en juicio E.M.d.T.V.. J.R.E.S. y otra, Exp. Nº 02-0189, S. RC. Nº 0277, que esta Juzgadora acoge ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se contempló lo referente al vicio de inmotivación, de la forma siguiente;

…la sentencia impugnada pasa del análisis de las pruebas a la parte dispositiva, omitiendo cualquier motivación de hecho y de derecho acerca de la materia sometida a su conocimiento, que en caso concreto no era otra que el examen de los extremos de procedencia de la medida cautelar innominada decretada… nulidad del fallo...

http://www.tsj.gov.ve/decisiones (Resaltado propio).

En este orden de ideas, observada como ha sido la falta de motivaciones necesarias de la decisión del a quo, este Tribunal en Alzada de conformidad con lo establecido en los artículos 209 y 244 del Código de Procedimiento Civil declara la nulidad de la sentencia recurrida, por la existencia del vicio de in motivación, configurándose con ello omisiones graves que hacen nula la sentencia apelada, al obviarse el supuesto previsto del artículo 243 ordinal 4° ejusdem, Y en cuanto a los demas vicios imputados a la sentencia, esta Juzgadora declara que resulta innecesario o infructuoso hacer dicho análisis y pronunciamiento acerca de los demás vicios denunciados, por cuanto la configuración de uno sólo de ellos, produce como en el caso de análisis la nulidad del fallo recurrido. Y así se decide.

Ahora bien, anulada la sentencia del a quo, pasa esta Juzgadora a resolver sobre el fondo de la controversia.

Este Tribunal para decidir observa:

La apoderada judicial de los ciudadanos GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I., interpuso formal demanda por Desalojo en contra del ciudadano A.P.P., fundamentando su acción en el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando la necesidad que tienen como propietarios de ocupar el inmueble identificado a los autos como un apartamento, ubicado en la Avenida A.B., Urbanización la Tapias, Torre B Naranjo, piso 3, identificado con el Nº 3-2, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida.

Según los alegatos planteados en su escrito libelar, la apoderada judicial de los demandantes realizó los señalamientos siguientes:

- Que sus mandantes son dueños del indicado inmueble por sucesión, que el mismo fue dado en arrendamiento a través de la empresa mercantil VIVIENCA S.R.L. al ciudadano A.P.P., según contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito por vía privada a partir del 1º de noviembre de 1992, con una duración de seis meses, prorrogable por períodos iguales, considerando dichas prórrogas como de plazo fijo y en caso de que una de las partes ya no quisiera seguir prorrogando el citado contrato debería notificarlo por escrito con no menos de 30 días de anticipación a la fecha del término correspondiente.

Dicen los demandantes, que en fecha 06 de junio de 2003, solicitaron a VIVIENCA S.R.L la entrega y desocupación del apartamento dado en administración, por tal motivo la empresa en fecha 20 de septiembre de 2003 le comunicó por escrito al arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento, quien en fecha 22 de octubre de 2003 según indicó la parte actora al narrar los hechos que respondió a dicha comunicación solicitando a la empresa administradora la prórroga legal que le correspondía por 11 años de arrendamiento, correspondiéndole tres años, pero que la misma operó de pleno derecho, finalizando el contrato a tiempo determinado el 31 de octubre de 2003 y que la mencionada prórroga venció el 31 de octubre de 2006.

- Que posterior al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario se negó a entregar el inmueble, manteniéndose allí y procediendo a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

- Que en virtud de tales circunstancias, vencido el contrato y vencida la prórroga legal, el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, y que en virtud de la negativa del arrendatario de entregar el inmueble, los demandantes se vieron el la necesidad de arrendar un apartamento, situación esta que les ha generado incomodidad y desmejoró en su calidad de vida, por cuanto los mismos no poseían otra propiedad en la ciudad de Mérida.

A tales pronunciamientos, respondieron los apoderados judiciales del demandado de la manera que pasa a expresarse de seguidas:

- Que en el presente caso se encontraban las partes en presencia de un contrato prorrogable cada seis meses, contados a partir del vencimiento de la primera fecha del término del mismo, estableciéndose la fecha de terminación natural de cada uno de los términos.

- Que la tácita reconducción sólo puede operar ante el poco interés del arrendador de recibir el inmueble dado en arrendamiento, tal situación no se configuraba en el caso de autos, por cuanto a su decir eran contratos a tiempo determinado, que se modificaban sólo en cuanto al canon, pero que se mantuvo en cuanto a lo relativo al tiempo como determinado.

- Que en los contratos a tiempo determinado con prórrogas automáticas, para que opere la prórroga legal es necesaria la notificación por parte del arrendador de no prorrogar el contrato, lo cual señaló la parte demandada que no se configuró en el presente caso, por cuanto el arrendatario no fue notificado a su decir, de la no renovación del contrato. Siendo impugnadas las pruebas presentadas por los demandantes relacionadas con la notificación efectuada al arrendatario.

- Que resultaba falso que los demandantes y sus respectivas familias, hayan tenido la necesidad del inmueble arrendado, en virtud de que podían probar los apoderados judiciales del demandado que los accionantes tenían inmuebles donde vivir con sus respectivos grupos familiares.

- Que es falso que haya operado la prórroga legal de tres años, vencida el 31 de octubre de 2006 y que vencido ese plazo el demandado de autos, se haya negado a entregar el inmueble, consignado el canon vencido ante un Tribunal de Municipio del la jurisdicción del Estado Mérida, razones por las cuales el arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, y que tal consignación se produjo presionando en ejercer de manera diligente su derecho a la defensa.

- Que por cuanto el demandado efectuó pagos de los aumentos del canon de arrendamiento que le han sido exigidos, posteriores al Decreto de congelación de cánones de alquiler por parte del Ejecutivo del Estado, emanado del Ministerio de Producción y Comercio en el año 2002, extendido según Decreto de fecha 8 de abril de 2003, que aún se mantiene vigente, los apoderados judiciales del demandado exigieron la repetición de los pagado por pago indebido, fundamentándose en el artículo 1.178 del Código Civil.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a analizar los elementos probatorios que cursan en autos a fin de motivar la decisión sobre el fondo del asunto, lo cual hace en la forma siguiente:

El tribunal para resolver observa, en virtud de que las partes discutieron la naturaleza del contrato locativo que les une, corresponde determinar a esta Juzgadora si estamos ante la presencia de un contrato a tiempo in determinado tal como lo alega la parte accionante o por el contrario se trata de un contrato a término fijo tal como fuera alegado al excepcionarse la parte demandada a través de su apoderados judiciales O.R.S. y Y.M.R.S., lo cual impediría la procedencia de la acción de Desalojo. En tal sentido, revisados los alegatos presentados por la partes en la presente causa, procede esta Juzgadora a evaluar las pruebas promovidas por éstas, a fin de determinar si resulta ajustada a derecho la pretensión incoada por Desalojo basada en la causal segunda, referida a la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble intentada por la ciudadana M.D.M.R., en su condición de apoderada judicial de los demandantes, por lo que a tales efectos observa:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS ABOGADOS O.R.S. y Y.M.R.S., APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO, ciudadano Á.P.P.:

1. - Valor y mérito del Contrato de fecha 01 de Noviembre de 1.992, sobre un Inmueble (apartamento) ubicado en Residencias Las Tapias, Edificio los Naranjos Nº 3-2, de esta ciudad de Mérida, cuya arrendadora es la Empresa Mercantil Vivenca. S.R.L, Nº de R.I.F J-09009349-4, NIT-0015996749, ubicada en la avenida Bolívar,… (omissis), en cuyo texto se conviene en prórrogas sucesivas por un lapso a tiempo determinado de seis (06) meses, cada prórroga; para probar a este digno tribunal que el Contrato fue celebrado a tiempo determinado, y por tanto procede el beneficio de la prórroga legal que establece la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que al no haberse notificado nunca a nuestro mandante de la no renovación del Contrato, mantiene vigencia hasta la presente fecha.

   Obra a los folios 24 con su vuelto, documental en copia simple del documento privado de arrendamiento suscrito por ambas partes, invocado por los actores como instrumento fundamental de su demanda acompañado al libelo, el cual no fue desconocido por la parte demandada A.P.P., quien en su escrito de contestación manifestó expresamente que es arrendatario del inmueble que ocupa con esa calidad en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con la empresa VIVIENCA S.R.L en fecha 1° de Noviembre de 1.992 (vuelto del folio 107) y, además promovió al escrito de pruebas (folio 114) y agregado a los folios 24 con su vuelto de

   este expediente. Cuyo valor de acuerdo a la tarifa legal es de plena prueba entre las partes.

   Así las cosas, a dicho instrumento privado debe atribuirse el valor probatorio que corresponde a los instrumentos privados reconocidos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y debe apreciarse con la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones.

   Sobre la base de dicha disposición legal, este tribunal aprecia el instrumento privado que se analiza como prueba de la celebración del contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto en este procedimiento, cuyas prestaciones recíprocas fueron documentadas en dicho instrumento y tienen por objeto: de una parte, el goce de un inmueble constituido por inmueble ubicado en la Avenida A.B., Urbanización Las Tapias, Torre B Naranjo, piso 3, apto3-2 jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, y, de otra, el pago de un canon de arrendamiento de diez mil bolívares mensuales (Bs. 10.000,00) que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente por adelantado, dentro de los cinco días a cada mes. En dicho contrato se fijó una duración de seis meses prorrogables automáticamente por periodos iguales.

   Se observa como la parte demandada reconoce y admite la existencia del contrato de arrendamiento consignado a los autos por la parte actora en su libelo, en tal sentido esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento suscrito entre VIVIENCA SRL, como administradora del apartamento allí identificado y el ciudadano Á.P.P., de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBA DE INFORMES:

1. ) Valor y mérito de Recibos de los cánones de arrendamiento que cursan agregados al Expediente de Consignaciones del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 6675, que con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicito se oficie a ese despacho para su certificación y remisión a este Juzgado, para probar a este tribunal, la modificación aumentando los cánones de arrendamiento de manera ilegal.

   La referida prueba de informes NO FUE EVACUADA A LOS AUTOS, por lo que en relación a esa prueba este Tribunal no emite pronunciamiento alguno al respecto, pese a que en el escrito de promoción de pruebas el promovente solicitara al Tribunal de la causa oficiara al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M. para que certificara y remitiera los mencionados recibos.

   A fines aclaratorios esta Juzgadora le hace ver al Tribunal a quo, que al momento en la valoración de las pruebas, indicó que: “no procedió a realizar lo solicitado según lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; por tanto, es responsabilidad y carga procesal, que los promoventes de las pruebas diligencien y soliciten al Tribunal el cumplimiento de lo allí solicitado, porque de lo contrario, es únicamente responsabilidad del promoverte su no realización”. Aún cuando realiza tales afirmaciones, le otorgó a la prueba promovida no evacuada, con pleno valor probatorio, siendo esto una evidente contradicción.

2. ) Valor y mérito de Recibos de cánones de arrendamiento que en original fueran expedidos por la Arrendadora, de fechas 12 de Agosto de 2002, correspondiente al mes de Abril y Marzo del año 2002; 21 de Abril de 2004, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, 18 de Mayo de 2004, correspondiente al mes de Marzo de 2004; para probar a este tribunal, la modificación aumentando los cánones de arrendamiento de manera ilegal, e inclusive incurriendo en el delito de usura, al cobrar intereses de mora que de manera ilegal, y superando todas (sic) expectativa de calculo de tasa de interés alguno, eran cobrado a nuestro mandante; para probar al tribunal que es procedente la repetición de lo pagado, y la aplicación de sanciones legales por la usura cometida en contra del patrimonio de nuestro mandante.

   En virtud a la presente prueba esta Juzgadora en Alzada señala que, le otorga valor probatorio a tales recibos de pago de alquiler, emitidos por VIVIENCA al ciudadano A.P.P., donde se evidencia el pago de los meses allí indicados por concepto de cánones de arrendamiento. Ahora bien, como la misma fue promovida para demostrar un hecho que no puede ser ventilado como defensa o como excepción ya que tal afirmación debe realizarse mediante un verdadero contradictorio y por la vía autónoma de que trate, por lo que esta prueba resulta impertinente en el presente procedimiento, en virtud de que en el mismo se está discutiendo la procedencia o no del Desalojo por necesidad del inmueble, no entrándose en discusión el cumplimiento en el pago del arrendamiento; y en cuanto a la solicitud de repetición de lo pagado, que pretende demostrar la parte promovente de esta prueba, no es procedente en esta ocasión, en virtud de que la misma corresponde a un procedimiento distinto, al igual que la denuncia por el delito de usura, la desecha y no le da valor de conformidad con lo previsto en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ABOGADO M.D.M.R., APODERADA JUDICIAL DE LOS DEMANDANTES, ciudadanos: GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I.:

   La apoderada judicial de los demandantes promovió en el escrito que obra a los folios 120 y 121, los siguientes medios probatorios:

   PRIMERO: …valor y el mérito jurídico favorable a lo probado y alegado en autos, que ampliamente favorecen a sus representados.

   Aclara esta Juzgadora y ese ha sido criterio reiterado - expuesto en numerosos fallos- que aún cuando nuestra legislación contempla el principio de libertad probatoria, cuando se presenta una promoción efectuada en forma genérica y sin señalamiento expreso de las actas del proceso a que se refiere, resulta inapreciable, en virtud de que coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar circunstancias favorables a la parte que promueve, de una manera incierta e ineficaz. Y así se decide.

   SEGUNDO: promovió las siguientes documentales, a los fines de demostrar:

   .- Que el ciudadano A.P.P., suscribió por vía privada en fecha 01-11-1992, a través de la empresa VIVIENCA SRL, Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, sobre un inmueble, constituido por el apartamento 3-2, ubicado en la Urbanización las Tapias, Torre B Naranjo, piso 3, Avenida A.B., Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida.

   .- Que el referido inmueble es propiedad de sus mandantes, ciudadanos GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I., actuando en nombre propio y con el carácter de herederos únicos y universales de su causante GIUDITTA A.I.D.O..

   .- Que inicialmente el canon de mensual de arrendamiento fue la cantidad de diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00), y finalmente el canon convenido fue la cantidad de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00), que debía cancelar el arrendatario, puntualmente por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes.

   .- Que la duración del contrato de arrendamiento era de seis (06) meses, contados a partir del primero de noviembre de 1992, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, considerando dichas prórrogas como de plazo fijo.

   .- Que el arrendamiento se transformó a TIEMPO INDETERMINADO por cuanto se ha mantenido vigente con una novación en forma continuada de veintiún (21) prórrogas, por períodos iguales y sucesivos, desde el 01 de mayo de 1993 hasta el 31 de octubre de 2003 y en el año 2003, a solicitud de su mandante GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI ante la empresa Vivienca SRL, de entrega y desocupación del inmueble dado en administración, Vivienca SRL comunicó por escrito al Arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento, fecha en que de acuerdo al desahucio dado al arrendatario para la culminación del contrato, comenzó a computarse la prórroga legal de tres años, que opero de pleno derecho, por el sólo vencimiento del plazo estipulado de duración del contrato a tiempo determinado, que venció el 31 de octubre de 2006.

   .- Que el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de desocupación del inmueble al vencimiento del plazo, así como en la negativa de entregar el mismo, consignando el canon de arrendamiento ante el Juzgado de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial.

   Tales documentos son los siguientes:

   1.- Documento de propiedad del apartamento 3-2, en la Torre B Naranjo, piso 3, de la Urbanización Las Tapias, ubicada en la Avenida A.B., jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, anexo al libelo de demanda, distinguido con la letra “B”.

   En relación al documento de venta que acredita la propiedad del inmueble antes identificado, a los ciudadanos GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI y GIUDITTA A.Y.D.O., presentado en copia simple, por tratarse de un documento público surte pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que además no fue tachado de falso, por lo que hace plena fe de la titularidad de la propiedad cierta y verdadera trasmitida por herencia de su común causante Gauditta A.Y.d.O. en cabeza de los accionantes arrendadores, sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Y así se decide.

   El objeto de esta prueba, como lo señala el promovente, es la demostración de la existencia del inmueble arrendado al demandado con sus debidas especificaciones y linderos expuestos en dicho documento. Observa el Tribunal que ese hecho ha sido traído a los autos con el carácter de prueba plena que emerge del contrato de arrendamiento entre las partes de este proceso y, en consecuencia, respecto al medio que se analiza, valen las mismas consideraciones hechas en el análisis que precede para declarar que tal circunstancia no esta discutida en la presente causa, por lo que posee todo el valor jurídico probatorio de acuerdo a las anteriores normas. Y así se decide.

   1. Planilla Sucesoral Nro. 327-94, y solvencia de Sucesiones Nro. 001320, anexas al libelo de demanda, distinguidas con la letra “C”.

   De tales documentos públicos administrativos se desprende que se realizaron los trámites sucesorales ante los organismos competentes, en relación a la causante GIUDITTA A.Y.D.O., tal valor probatorio se otorga de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.361 del Código Civil, en concordancia de 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Observa el Tribunal que el hecho que pretende demostrar el promovente con esta prueba y que se refiere a la existencia de contrato de arrendamiento que vincula a las partes, que ya ha quedado establecido en este fallo al hacer la valoración del contrato de arrendamiento promovido por ambas partes --que constituye el título en que se fundamenta la pretensión del actor y la defensa de la demandada misma. Resulta impertinente esta prueba que el hecho que se pretende demostrar con la documental que ahora se analiza –que sólo contiene una manifestación unilateral de la demandada para obtener su solvencia susesoral a los fines fiscales—no ofrece algún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, por tal razón, el Tribunal concluye que carece en este proceso de valor probatorio, pronunciamiento que se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   2. Contrato de Arrendamiento, sobre el apartamento 3-2, en la Torre B Naranjo, piso 3, de la Urbanización Las Tapias Municipio Libertador del Estado Mérida, anexo al libelo de demanda, distinguido con la letra “D”.

   Observa esta juzgadora que el referido contrato de arrendamiento, presentado en copia simple, suscrito entre VIVIENCA SRL y el ciudadano A.P.P. por el inmueble identificado up supra, promovido por amabas partes a los fines de demostrar la relación arrendaticia existente ya fue valorado en las pruebas aportadas por la parte demandada por lo que resulta innecesario volver a pronunciarse sobre el mismo. Y así lo decide.

   3. Contrato de Administración y Cesión, anexos al libelo de demanda, distinguidos con las letras “E” y “F”.

   El Contrato de Administración, presentado en copia simple, el cual tiene pleno valor acerca de la cesión de derechos entre el cedente y cesionario, y el cual tiene por objeto la trasmisión de derechos y acciones derivadas del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Noviembre de 1992, consignado a los autos en original, surte plenos efectos entre las partes, y a pesar de no haberse cuestionado tal cesión de derechos en la presente causa, este Tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo valora y así lo decide.

   Ahora bien, en relación a las pruebas documentales siguientes:

   4. Carta dirigida por mi mandante Giampaolo Orlandoni Merli a la empresa Vivienda S.R.L, solicitando formalmente la entrega y desocupación del inmueble dado en administración, anexo al libelo de demanda, marcada con la letra “G”.

   5. Carta dirigida por VIVIENCA SRL, a el Arrendatario, participándole la no renovación del contrato de arrendamiento en fecha 20 de septiembre de 2003, y firmada como recibida por el arrendatario, en fecha 21 de septiembre de 2003, anexa al libelo de demanda, marcada con la letra “H”.

   6. Carta dirigida por el Arrendatario a VIVIENCA SRL, solicitando se le concediera la prórroga legal correspondiente a 11 años de arrendamiento, anexa al libelo de demanda, marcada con la letra “I”.

   Las presentes documentales consignadas fueron promovidos en copia simple por la apoderada judicial de los accionantes, marcadas como “G, H, I”, pero las mismas fueron impugnadas por la contraparte, y la parte actora no demostró que éstas fueran fidedignas, negación que realizó la parte demandada en la contestación de la demanda de forma tempestiva, tal como se evidencia a los folios del 106 al 110, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto no fue solicitado su cotejo por la parte promovente para hacerlas valer, las mismas son desechadas del proceso, por lo que carecen de valor jurídico en el presente juicio. Y así se decide.

   7. Expediente de Consignación Nº. 6675 del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida anexo al libelo de demanda, marcado “J”.

   Esta Alzada al valorar el expediente de consignación Nº 6675, donde los abogados Y.R.S. y O.R.S., en nombre del ciudadano A.P.P. consignaron el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2006 y enero, febrero, marzo y abril del año 2007 a favor de VIVIENCA S.R.L., le confiere pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   El Expediente de consignaciones arrendaticias y concretamente del escrito motivado cabeza de esas actuaciones, que lo es del tenor siguiente:

   omisis

   Nuestro Mandante A.P.P. plenamente identificado, es arrendatario a tiempo INDETERMINADO, desde el día 01 de Noviembre de 1.992, de un Inmueble (apartamento) ubicado en Residencias Las Tapias, Edificio Los Naranjos N° 3-2, de esta ciudad de Mérida, cuya arrendadora es la Empresa, Mercantil VIVIENCA. S.R.L, N° de R.LF J-09009349-4, NIT6749, ubicada en la avenida 4 Bolívar, Edificio General Massini, piso 1, oficina B-16, de esta de M.E.M.; según contrato de Arrendamiento en el cual operó la TACITA RECONDUCCIÓN, de conformidad con lo establecido en, el articulo 1.600 del Código Civil Venezolano; Contrato que consignamos en dos (2) folios útiles marcado “B”; al comienzo del Contrato se pagaba un Canon de Arrendamiento mensual de DIEZ MIL BOL1VARES (Bs. 10.000.,oo); luego fue aumentado a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) consignando de este canon dos (2) recibos de pago por ese monto, en un (1) folio útil marcado “C”; posteriormente enero del año 2005; aumento nuevamente a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,oo) a cuyo efecto consignamos con el presente escrito en cinco folios útiles (5) marcado “D”, recibos de algunos meses en los que se demuestran el aumento mencionado y pagado en contra de la voluntad de nuestro poderdante A.P. ya identificado, y en flagrante violación al DECRETO EMANADO DEL MINISTERIO DE PRODUCCIÓN Y COMERCIO DE CONGELACIÓN DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, del año 2002, el cual se extendió según DECRETO publicado en Gaceta Oficial N° 328.223 de fecha 8 de abril del año 2003, aun vigente; por parte de VIVIENCA S.R.L ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES, y de M.D.M.R. mayor de edad, venezolana, Abogado, titular de la cédula de identidad Nos. V-11.464.996, domiciliada en la Avenida A.C., Conjunto residencial La Hechicera Torre 3°, piso 1, apartamento N° 05 de la ciudad de Mérida; quien desde enero del año 2005, era presunta encargada de la Administración y Cobranzas de ese alquiler en particular; vale destacar que los aumentos se realizaron en forma progresiva y UNILATERAL por la parte de 1a EMPRESA VIVIENCA S.R.L ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES; además cobrar la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), diarios como intereses por el atraso, y siempre con la amenaza a nuestro arrendatario de que sino se pagaba el aumento más los intereses lo desalojarían; el vencimiento del pago de dicho canon, es en fecha cinco (5) de cada mes por mensualidades anticipadas, los cuales hasta diciembre del año 2004, se pagaban en la taquilla de la oficina de la Empresa Mercantil VIVIENCA. S.R.L ADMINISTRADORA DE INVERSIONES, ubicada en la avenida 4 Bolívar, Edificio General Massini, piso 1, local N° 1 de esta ciudad de M.E.M.; comunicándosele con posterioridad a esa fecha, que debe seguir pagando a la ciudadana M.D.M.R. ya identificada, quien recibía los pagos en efectivo y entregaba recibos como comprobantes de pago, posteriormente para mayor comodidad de la Administradora, mediante depósitos Bancarios en la Cuenta de Ahorros del Banco Mercantil Mercantil N° 0065282574, la cual se encuentra a nombre de la ciudadana M.D.M.R. mayor de edad, venezolana, Abogado, titular de la cédula de identidad N° 11.464.996, domiciliada en la Avenida A.C., Conjunto residencial La Hechicera, Torre 3°, piso 1, apartamento N° 05 de la ciudad de Mérida.

   Es el caso ciudadano Juez que el día 01 de noviembre del año 2006, nuestro representado se comunico con la ciudadana M.D.M.R. ya identificada, como lo hacia de costumbre desde que se encargo de las cobranzas, a fin de notificarle que iba a realizar el depósito del mes de noviembre y así formalizar el pago adelantado del canon de arrendamiento correspondiente a ese mes (NOVIEMBRE) mediante el canje del depósito por el recibo de pago que ella emitía, de la misma forma para que le entregará el recibo del mes anterior (Octubre del año 2006), el cual ya le había depositado y que consigno en original en un (1) folio útil marcado “E”, (RECIBO BANCARIO EN EL CUAL SE DEMUESTRA EL DEPOSITO), que si se negaba a pagar lo demandaría por falta de pago de dos (2) mensualidades (OCTUBRE Y NOVIEMBRE) o por otra causal y lo desalojaría de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ante tal arbitrariedad nuestro representado le manifestó que él no podía pagar ese aumento, que era un inquilino desde el año 1992, que tuviera respeto porque los Alquileres e.C. por el DECRETO antes mencionado, y en todo caso debería REINTEGRÁRSELE las cantidades que fueron aumentadas y pagadas de más, en contravención al cumplimiento de dicho DECRETO, además el contrato no estaba vencido puesto que operó como ya anteriormente la TACITA RECONDUCCIÓN; haciendo ésta caso omiso y sin que mediara en ningún tipo de explicación le dijo esas son ahora las reglas de juego y de esa manera no puedo darle el recibo de octubre, ni aceptar el pago del mes de noviembre ni recibir nada; que se atuviera a las consecuencias.

   Por las circunstancias que anteceden, y con especial fundamento en los artículos 51, 53, 54, 55, 56 y 57 de DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, y 1.600 DEL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO ante su competente autoridad ocurro a los fines de CONSIGNAR COMO EN EFECTO CONSIGNO EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO mencionado, por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 400.000,oo); y solicito igualmente a este despacho se sirva NOTIFICAR de la presente consignación, a la arrendadora Empresa Mercantil VIVIENCA. S.RL N° de RI.F J-09009349-4 NIT-0015996749, ubicada en la avenida 4 Bolívar, Edificio General Massini, piso 1, oficina B-16 de esta ciudad de M.E.M.; del PAGO DE DICHO CANON DE ARRENDAMIENTO, correspondiente al mes NOVIEMBRE del año 2006; en la persona de sus Representantes A.A.P.M., A.A. MERCADO GARCIA mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.181.030, 8.028.030; ó de la encargada según la notificación realizada a nuestro poderdante de la cobranza y Administración de ese inmueble ciudadana M.D.M.R. mayor de edad, venezolana, Abogado, titular de la cédula de identidad Nos. V-11.464.996, domiciliada en la Avenida A.C., Conjunto residencial La Hechicera, Torre 3°, piso 1, apartamento N° 05 de la ciudad de M.E.M.; mediante Boleta que sea entregada a A.A.P.M., A.A. MERCADO GARCIA o M.D.M.R. antes identificados indistintamente; y se le considere a A.P.P. ya identificado, legítimamente en estado de solvencia.

   Pido que la presente solicitud sea admitida, providenciada y declarada con lugar conforme a derecho.

   En cuanto al mérito de la prueba, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, dicho instrumento hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos que el funcionario público hace constar, esto es, hace plena prueba de la consignación hecha por el ciudadano A.P.P., a favor de la empresa Mercantil VIVIENCA. S.R.L. y en los términos en él establecidos, valoración que debe hacer este tribunal en atención a la tarifa legal establecida en dicha norma y que, a tenor de lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, impide establecer hechos en el proceso sobre la base de presunciones o de sana crítica.

   Con el expediente de consignaciones ya expuesto anteriormente se aprecia que el arrendatario asume y reconoce ante un funcionario público que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes lo es a tiempo in determinado. Dicho de otra forma, existe por parte del arrendatario en la presente causa un reconocimiento expreso que la relación jurídica locativa lo es, sin tiempo determinado por haber operado la tacita reconducción de acuerdo lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, y que aún estaba vigente, por la inexistencia de termino en la relación arrendaticia, que en razón de ello, consignaba lo correspondiente al canon de arrendamiento. Y así lo deja establecido.

   8. Contrato de Arrendamiento, sobre el apartamento 9A del Conjunto Residencial el Garzo II, Torre 4, Piso 09, sector el Campito de esta ciudad de Mérida, anexo al libelo de demanda, distinguido con la letra “K”.

   Pasa esta Juzgadora a evaluar y analizar la presente prueba, en primer lugar se evidencia que es un contrato de arrendamiento, consignado en original, suscrito entre el ciudadano R.E.P.G., como arrendador y los demandantes ciudadanos R.G.O.I., GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, y P.P.F.O.I., como arrendatarios, surtiendo pleno valor probatorio entre las partes el referido contrato de arrendamiento por tratarse de un contrato privado que tiene efectos jurídicos solo entre las partes que lo suscribieron, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.166 del Código Civil.

   Por cuanto tal documental fue promovida a los fines de demostrar que los accionantes están en condición de inquilinos en el referido inmueble arrendado y habiéndose demostrado que los propietarios del inmueble objeto del presente desalojo no pueden ocuparlo en su carácter de propietarios, se deriva indudablemente la necesidad de solicitar el desalojo, como demostración de la necesidad de disponer del inmueble de su propiedad en la presente causa y derivándose de la necesidad del inmueble objeto de la presente causa, resulta a juicio de quien suscribe apreciable para la solución del presente conflicto ya que corrobora tal necesidad para accionar el desalojo, valor probatorio que4 se imprime de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   FINALMENTE PARA RESOLVER OBSERVA:

   En virtud de que en la presente causa se encuentra discutida la naturaleza del contrato de arrendamiento entre las partes contendientes de esta causa, pasa inmediatamente este Tribunal a resolver sobre ello y a tales efectos observa:

   En el caso bajo estudio, en virtud del rechazo y contradicción por parte del arrendatario Á.P.P., tanto de la naturaleza del contrato de arrendamiento y de la necesidad de ocupar el inmueble invocada como supuesto de desalojo por las partes accionantes en el libelo, quedó a cargo de él como parte demandada la demostración tanto del término del contrato de arrendamiento, así como, la falta de necesidad como hechos controvertidos, en virtud de que la defensa del accionado estuvo sostenida en un hecho modificativo de esas circunstancias “naturaleza por el término” y “necesidad” como alegatos en su escrito de contestación, cuya prueba a éste correspondía suministrar en el curso del debate probatorio, por lo que la carga de la prueba quedó a cargo de cada una de las partes intervinientes, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   El alegato modificativo de la pretensión del actor estuvo sostenido en que, los accionantes no le habían manifestado su intención de no continuar con el contrato, ni le habían indicado que estaba haciendo uso de la prórroga legal, que los argumentos de los hechos narrados eran falsos, que el documento originario fue de seis meses, a partir del 1ero de noviembre de 1992, que le fue prorrogado por períodos iguales y sucesivos por el mismo plazo fijo, y que a menos que se le hubiese participado de la no renovación por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del término tal como se había establecido en la cláusula tercera del referido contrato, pudiese entenderse la terminación del contrato. Pero que no le fue notificado que es falso la notificación mediante las copias de las cartas simples y por ello las impugnó, y que por no constar en autos la notificación de la no renovación el contrato, el mismo se encontraba vigente y que aún no había culminado en todo caso, ni la prórroga legal, que era falso que había operado la tacita reconducción, que no era cierto que vencido el término y la prórroga hubiese habido una aceptación tacita por parte del actor en que el arrendatario continuaría en el inmueble y que por ello hubiere operado la tácita reconducción. Y además, que lo que es cierto es que en fecha 01 de noviembre del año 2006, su representado se comunicó con la apoderada de la parte actora M.D.M.R., para cancelarle el mes de noviembre y que por su negativa de emitirle el recibo y por cuanto le había aumentado el canon de arrendamiento, y que si se negaba a pagar lo demandaría por falta de pago.

   También arguye la parte excepcionada que rechaza, niega y contradice la necesidad de los arrendadores propietarios del inmueble porque éste a su decir no era su única habitación y a su juicios la falsedad de ese hecho lo demostraría en el decurso del proceso, ya que no indican quien de los cuatro con su grupo familiar necesita el referido inmueble arrendado, ya que esto se ría un hacinamiento.

   Alegó igualmente entre otras razones que: Es falso que el contrato se hubiere transformado en tiempo indeterminado, puesto que a su decir, “la consignación que el demandado realizó lo hizo presionado en ejercer de manera diligente su derecho a la defensa.

   Es de advertir, que ese documento aportado por el actor para argumentar su pretensión por la naturaleza del contrato y necesidad del actor de ocupar el inmueble objeto del presente juicio, fue reconocido formalmente por la parte demandada, por lo que es fidedigna y posee todo el valor probatorio.

   Con respecto a las pruebas que deben suministrar al proceso las partes, el tratadista R.R.M., en su obra “LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO” señala lo siguiente:

   ... omisis “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”

   Por modo que, según se infiere de la opinión del autor citado, la carga de la prueba no sólo corresponde al demandado, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama.

   Así los hechos que en el presente juicio argumentó el demandado para desvirtuar la pretensión del actor, debieron ser probados por él en virtud de la inversión de la carga de la prueba, todo a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y muy por el contrario no demostró que luego de haber sido indeterminado tal como lo alegó la parte actora en el libelo y reconocida por la parte demandada, mediante la prueba anteriormente analizada en la que quedó establecido que el contrato existente entre las partes lo era a tiempo indeterminado, se hubiere convertido después en tiempo determinado, ya que la parte demandada no puede honrar su obligación de pago consignando ante el Juzgado de Municipios los correspondientes cánones de arrendamiento, en virtud de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado y luego invocar un contrato con término fijo, sin demostrar a los autos, bien que ya no existe, o porque se haya convertido posteriormente y después de la consignación en contrato determinado. Es decir, considerar argumentos sin las debidas pruebas que sirvan de fundamento, sería como permitir el capricho de cualquiera de las partes en preparar pruebas para uno u otro caso según sea sus conveniencias.

   De las pruebas promovidas por las partes en la presente causa, quedó demostrada la relación arrendaticia entre la empresa VIVIENCA S.R.L., como administradora del apartamento ubicado en la Avenida A.B., Urbanización la Tapias, Torre B Naranjo, piso 3, identificado con el Nº 3-2, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida y el ciudadano A.P.P., inició el 1º de noviembre del año 1992, que el contrato suscrito lo fue por el lapso de seis (6) meses con prórrogas sucesivas por lapsos iguales, y que vencida la terminación del contrato y la prórroga el arrendatario se mantuvo en posesión del inmueble y el contrato fue convertido entonces como un contrato a tiempo indeterminado, según lo que se logró evidenciar a los autos, aún cuando ciertamente las notificaciones hechas al arrendatario, fueron desechadas del proceso, el expediente de Consignaciones signado con el Nº 6675, proveniente del Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, surte pleno valor probatorio, por cuanto el mismo fue reconocido por el arrendatario en el presente proceso.

   En dicho expediente, el escrito de solicitud de consignación, contiene señalamientos por parte de los apoderados judiciales del ciudadano A.P.P., donde manifiestan que el referido contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, por cuanto operó la TACITA RECONDUCCIÓN, afirmaciones que realizó y que se desprenden del al folio 31 del expediente de consignaciones.

   En orden a lo aquí señalado, y en virtud de que tal expediente de consignaciones surte plenos efectos como medio de prueba en el proceso, queda demostrado que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ya tantas veces mencionado y reconocido por ambas partes, sufrió una modificación en cuanto al tiempo, transformándose en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, y así se decide.

   Del estudio y análisis de todas las pruebas producidas por las partes, adminiculadas entre sí, y apreciadas en la forma como se describió anteriormente, considera esta Sentenciadora que aparecen claramente demostrados en autos los siguientes hechos:

   1.- La propiedad del inmueble dado en arrendamiento en cabeza de los ciudadanos: M.G.O., R.G.O.I. Y P.P.F.O.I..

   2.- La relación arrendaticia a tiempo indeterminada entre los ciudadanos M.G.O., R.G.O.I. y P.P.F.O.I., herederos del inmueble y arrendadores en el presente juicio y el ciudadano: Á.P.P. como arrendatario, sobre el inmueble objeto del presente proceso.

   3.- Que el inmueble objeto de la relación arrendaticia esta ubicado y determinado como: un apartamento, ubicado en el sector Chorros de milla, avenida Chorros de Milla, signada con el No. 9-39, Jurisdicción del Municipio Autónomo Libertador, del Estado Mérida.

   Ahora bien, en cuanto a la necesidad de los propietarios de ocupar el referido inmueble, esta juzgadora observa que:

   Precisado lo anterior, conviene examinar ahora la procedencia de los argumentos destacados por la parte actora, con respecto a su necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Sobre este particular, destaca la interpretación que sobre el Literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan los doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al puntualizar lo siguiente:

   …omisis

   para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva

   la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatorias u otras). La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

   La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

   De lo precedentemente transcrito vale indicar que, la necesidad de ocupación por parte del propietario o sus parientes consanguíneos del segundo grado o hijo adoptivo, se configura por cualquier circunstancia que por justo motivo que sea capaz de demostrar al arrendatario como ocupante actual que requiere pedirle el desalojo, y de la que depende igualmente la procedencia de esta acción. Así las cosas, en el caso bajo análisis, los propietarios del referido inmueble invocan que su necesidad viene dada por la ocupación que requieren del apartamento arrendado, en virtud de que los propietarios viven alquilados en otro inmueble, y que además lo requieren por cuanto no poseen otra vivienda, y que esto les ha ocasionado incomodidad y desmejora en su calidad de vida.

   Ante la necesidad inminente por parte de los accionantes dueños del inmueble de no poseer otra vivienda para vivir con su grupo familiar, es suficiente como justificación razonable la necesidad de ocupar el inmueble del que son propietarios, siendo que además para el momento de adquirir el inmueble por herencia de su común causante y hasta la actualidad ha permanecido poseído por el arrendatario del presente juicio, a sabiendas que sus dueños le han manifestado la necesidad como propietarios y que por carecer de vivienda, de la desocupación del inmueble arrendado y que han tenido que alquilar otro inmueble para permanecer junto a su familia. Por otro lado, esta circunstancia fue negada y rechazada por parte del arrendatario quien no sólo indicó que: “Resulta falso y tendenciosos que los demandantes (cuatro (sic) personas) y sus respectivas familias, hayan tenido necesidad del inmueble arrendado, toda vez que podemos probar que tienen inmuebles donde vivir con sus respectivos grupos familiares en esta ciudad de Mérida, y las máximas de experiencia nos traducen en falso el argumento de la demandante al señalar que requieren el inmueble para vivienda familiar, cuando esto traduce que no se determina quien de los cuatro (sic) con su respectivo grupo familiar lo necesita, y es imposible considerar que los cuatro (SIC) y sus familias tengan necesidad de mudarse para el mismo apartamento pues tal sería un hacinamiento; por ello no se llenan los extremos legales para subsumir la situación fáctica dentro de los supuestos taxativos para que se proceda el desalojo aquí solicitado.”

   Dice también el excepcionado, que tal necesidad es falsa y no esta demostrada, y que los dueños poseen otros inmuebles, y que el hecho de invocar la necesidad de los cuatro con su grupo familiar representa un “hacinamiento” si tuviesen que mudarse todos para el apartamento y que ello impide el cumplimiento del extremo legal para la procedencia del desalojo.

   En el presente caso, no basta el simple rechazo y alegatos formulados caprichosamente para desvirtuar la necesidad invocada por el actor, puesto que tal rechazo debe fundamentarlo y sostenerlo con pruebas que indudablemente no fueron producidas a los autos tal como lo era su carga, circunstancias que no fue demostradas con los medios probatorios adecuados como era su carga. Y así se establece.

   En cuanto a los señalamientos hechos por la parte demandada de autos para refutar la necesidad del inmueble invocada por su contraparte para sostener la improcedencia del Desalojo interpuesto, refiriendo que los demandantes poseían otros inmuebles en la ciudad de Mérida, donde residían con sus respectivas familias, Hecho que debió ser probado, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, situación esta que no sucedió, ya que, los apoderados judiciales del demandado para fundar sus defensas sólo consignaron recibos de pagos de cánones de arrendamiento aunado al reclamo de estar pagando más de lo debido según por el Decreto de Congelación de Alquileres emanado del Ejecutivo Nacional, y por ello solicitan la repetición de lo pagado, lo cual es totalmente inviable, ya que debe hacerse por un procedimiento distinto y autónomo. Dicho de otra manera, los demandados no lograron desvirtuar con los medios probatorios aportados sus argumentos de defensa, puesto que no probaron que el contrato que lo era según su propio reconocimiento del expediente de consignaciones, a tiempo indeterminado, que no existiera tal necesidad de ocupación por parte de los propietarios del inmueble objeto del presente contrato, ya que el único hecho no controvertido fue la titularidad en cabeza de los accionantes de la propiedad sobre el referido bien inmueble, y que en virtud del rechazo en las dos anteriores defensas, la carga de tales demostraciones le correspondía al ciudadano: Á.P.P., y no se hizo, muy por el contrario debe prosperar tal como quedo demostrado de las pruebas aportadas a los autos, que son verdaderas y ajustadas a derecho las afirmaciones de los accionantes del caso bajo análisis. Y Así se Decide.

   Esta Alzada en virtud de todo lo analizado concluye:

   Al dejarse claro que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, y que de acuerdo a la defensa hecha por el demandado de la vigencia del contrato arrendaticio, sin que lo hubiese demostrado concluye esta Juzgadora la necesidad de verificar si están llenos los extremos legales para que proceda el Desalojo por necesidad del inmueble, intentado por la parte demandante.

   Ahora bien, señalados como han sido tales requisitos, es posible verificar si en el caso de autos, fueron demostrados por la parte actora. En cuanto al primero de ellos, según lo explanado en la parte anterior quedó aclarada la situación actual del contrato de arrendamiento, existiendo una relación arrendaticia por tiempo indefinido, dándose cumplimento a este extremo legal. En lo que respecta a la cualidad de propietarios, quedó plenamente demostrado a los autos que los demandantes son los legítimos propietarios del inmueble arrendado, por herencia de su causante GIUDITTA A.I.D.O.; Y por último, en cuanto a la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble, también fue demostrada a los autos, por cuanto los mencionados demandantes consignaron un contrato de arrendamiento suscrito por vía privada con el ciudadano R.E.P.G., donde los mismos son arrendatarios del inmueble allí identificado, situación esta que le ha generado desmejoras en su calidad de vida y que requieren de la utilización del inmueble de su propiedad.

   Como es posible concluir que habiéndose cumplido con todos y cada uno de los supuestos de procedencia por parte de los accionantes, permitiendo a esta Juzgadora tener elementos suficientes de convicción de que el Desalojo intentado es procedente así deberá declararlo.

   IV

   DISPOSITIVA

   En orden a las consideraciones expuestas en esta sentencia, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

LA NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA, dictada el veintinueve de enero del año dos mil ocho, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la Abogada M.D.M.R., apoderada judicial de los demandantes ciudadanos: GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I.. Contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 29 de enero de 2008. Y así se decide.

CON LUGAR la Demanda por DESALOJO de acuerdo al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentada por la Abogada M.D.M.R., apoderada judicial de los ciudadanos: GIAMPAOLO ORLANDONI MERLI, R.G.O.I. y P.P.F.O.I., contra el ciudadano A.P.P., todos identificados en este fallo. Consecuencia se le ordena al mencionado ciudadano entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el apartamento 3-2, en la Torre B Naranjo, piso 3, de la Urbanización Las Tapias, ubicada en la Avenida A.B., jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, libre de personas, bienes y cosas, en buen estado y solvente en el pago de los servicios públicos que utilice, con un plazo improrrogables de seis (6) meses para que se efectué la entrega material del bien inmueble en cuestión, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Se condena en las costas del juicio a la parte perdidosa en el presente juicio ciudadano: Á.P.P., en atención a la condena objetiva prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo por las numerosas causas en estado de sentencia de las que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de este fallo a las partes o a sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes contra la presente decisión, empezará el primer (1°) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la notificación ordenada.

Por cuanto al vuelto del folio 3 del presente expediente, se evidencia que la parte demandante tiene su domicilio procesal en: la Calle 21 entre Avenidas 6 y 7, Edificio Ferago, Oficina 02, de la ciudad de M.E.M.. Líbrese boleta de notificación y entréguese al alguacil del Tribunal, practicándola en la forma ordenada en este fallo, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 174 ejusdem.

Y en cuanto a la parte demandada, no fijó a los autos el domicilio procesal. Líbrese boleta de notificación y entréguese al alguacil del Tribunal, para que la fije en la cartelera del despacho, a los fines de que la practique en la forma ordenada en este fallo, conforme a lo dispuesto el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 174 ejusdem y deje constancia en autos de haberse cumplido con tal formalidad.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.

DADA, FIRMADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Mérida, a los dieciocho (18) días de septiembre del año dos mil nueve (2009). Años: 199 de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

ABG. Y.F.M.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. Y.P.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1: 20 p.m.). Se libró boleta de notificación a las partes, y se expidió copia certificada para la estadística del Tribunal.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. Y.P.

Exp. 27.659

YFM/YP/jp