Decisión nº 09-1255 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 4 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, cuatro de mayo de 2010

200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2009-000351

MOTIVO: SIMULACIÓN acumulado a la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

DEMANDANTE: F.J.O.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.918.645, de esta ciudad.

APODERADO: J.A.G. V, titular de la cédula de identidad Nº V-10.767.975, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 104.134.

DEMANDADOS: TIBISAY PADRÒN PADRÒN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.261.306, de este domicilio, y J.M. PADRÒN PADRON, mayor de edad, de nacionalidad española, titular de la cédula de identidad Nº E-81.197.643, con domicilio en Acarigua, estado Portuguesa.

APODERADO DE LA CIUDADANA T.P.P.:

J.B.D.S., titular de la cédula de identidad Nº V- 4.721.790, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.232, con domicilio en Acarigua, estado Portuguesa.

APODERADA DEL CIUDADANO J.M.P.P.

MAGLY YUSTIZ RAMOS, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.562.817, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.126, de este domicilio.

RECONVENCIÓN N° 1: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, seguida por la ciudadana T.P.P., contra el ciudadano F.J.O.P..

RECONVENCIÓN N° 2: REIVINDICACIÓN, seguida por el ciudadano J.M.P.P., contra el ciudadano F.J.O.P..

SENTENCIA: DEFINITIVA EXPEDIENTE N° 09-1255 (ASUNTO: 09-000351).

Se inició el presente juicio por simulación de venta acumulado al juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, mediante libelo de demanda presentado en fecha 19 de octubre de 2006, por el ciudadano F.J.O.P., debidamente asistido por el abogado A.G. V, contra los ciudadanos T.P.P. y J.M.P.P., con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.198, 1.264 y 1.281 del Código Civil, y 531 del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 4 y anexos que van del folio 5 al 10).

En fecha 06 de noviembre de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados a los fines de que comparecieran a dar contestación a la demanda (f. 12). Mediante diligencia de fecha 25 de enero de 2007 (f. 18), el co-demandado ciudadano J.M.P.P., se dio por citado y en fecha 05 de marzo de 2007, confirió poder apud acta a la abogada Magly Yustiz Ramos (fs. 22 al 23). En fecha 25 de enero de 2007, al abogado J.B.D.S. (fs. 19 al 21), consignó instrumento poder conferido por la ciudadana T.P.P..

En fecha 05 de marzo de 2007, el codemandado J.M.P.P., debidamente asistido por la abogada Magly Yustiz Ramos, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual reconvino al actor por reivindicación (fs. 24 al 33). En fecha 06 de marzo de 2007, la ciudadana T.P.P., representada por el abogado J.D., presentó escrito de contestación (fs. 34 al 40), en el que reconvino al actor por resolución del contrato de opción de compra venta. Ambas reconvenciones fueron admitidas por auto de fecha 20 de marzo de 2007 (f. 42).

En fecha 16 de abril de 2007, el ciudadano F.J.O.P., parte actora, debidamente asistido de abogado, presentó escrito de contestación a las reconvenciones propuestas (fs. 44 al 48).

Durante el lapso de pruebas, en fecha 21 de mayo de 2007, la representación judicial de la parte demandada, mediante un escrito único suscrito por ambos apoderados, promovieron pruebas (fs. 50 al 54 y anexos del folio 55 al 65). En fecha 22 de mayo del 2007, el ciudadano F.J.O., asistido de abogado, presentó escrito de promoción de pruebas (fs. 66 al 72 y anexos del folio 73 al 88). Ambas probanzas fueron admitidas por auto de fecha 06 de junio de 2007 (fs. 90 y 91). En fecha 20 de septiembre de 2007, la abogada Magly Yustiz Ramos, apoderada judicial del ciudadano J.M.P.P., presentó escrito de informes (fs. 117 al 121).

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de febrero de 2009, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda de simulación de contrato; sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato; con lugar la demanda de resolución de contrato y con lugar la demanda de reivindicación (fs. 140 al 162). Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2009, el abogado J.A.G. V, en su condición de apoderado del actor, ejerció el recurso de apelación contra dicho fallo (fs. 164), el cual fue admitido mediante auto de fecha 17 de abril de 2009, y se ordenó remitir el expediente a la U.R.D.D. Civil a los fines de su distribución (f. 171).

Mediante auto de fecha 28 de abril de 2009, se recibió, se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y se fijó oportunidad para presentar informes y lapso para dictar sentencia (f. 175). En fecha 27 de mayo de 2009, la ciudadana B.C.M., representante legal del demandante F.J.O.P., presentó su escrito de informes, el cual corre agregado a los folios 179 al folio 185. En fecha 10 de junio de 2009, el apoderado judicial de la ciudadana codemandada T.P.P., presentó su escrito de observaciones a los informes (fs. 187 al 197). Por auto de fecha 10 de agosto de 2009, se difirió la publicación de la sentencia (f. 200).

Llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este juzgado superior observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de febrero de 2009, por el abogado J.A.G. V, en su condición de apoderado actor, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de febrero de 2009, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de simulación y de cumplimiento de contrato, y con lugar las reconvenciones propuestas por resolución de contrato y por reivindicación (fs. 140 al 162).

El recurso de apelación interpuesto contra la decisión de la primera instancia, tiene por objeto que el tribunal de alzada se pronuncie en primer término, en relación a la solicitud de reposición de la causa al estado de la notificación de las partes del abocamiento de la jueza de la primera instancia, así como también acerca de los vicios observados en la sentencia, tales como motivación contradictoria, que constituye una modalidad de falta de la motivación e indeterminación objetiva del tema litigioso, errónea interpretación del contrato, falta de aplicación de las normas jurídicas adjetivas para la justa valoración de las pruebas, falso supuesto de hecho y de derecho, falsa interpretación del contrato de opción a compra venta, desnaturalización de la convención entre las partes, y su contravención con la jurisprudencia patria.

En relación a la solicitud de reposición, se observa que en el escrito de informes presentado en fecha 27 de mayo del 2009, la parte actora solicitó como punto previo, se decretara la reposición de la causa al estado que se practicara la notificación del abocamiento de la juez Keydis P.O., al co-demandado J.M.P.P.. En este sentido agregó que, aun cuando se ordenó su notificación, el tribunal no libró su boleta, no la practicó, y que el precitado ciudadano no se dio por notificado de manera expresa o tácita, todo lo cual acarrea la reposición de la causa. Agregó además que la sentencia fue publicada de manera extemporánea por anticipada, y que de no corregirse los vicios delatados, se estaría obrando en detrimento del debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, todos de rango constitucional.

En relación a la solicitud de reposición los demandados alegaron que resulta incomprensible que la parte actora pretenda denunciar una supuesta falta procesal o acto irrito que, de ser cierto, no obraría contra su derecho a la defensa y al debido proceso, sino que afectaría a los de su contraparte, esto no es otra cosa que hacer valer en nombre propio un derecho ajeno, y que la reposición solicitada tiene como objetivo que se vuelva a dictar sentencia por cuanto la que se impugna no le favorece.

Manifestó que el actor se encuentra en el deber de obrar con probidad en ese proceso por mandato del articulo 170 del Código de Procedimiento Civil, lo cual lo obliga a señalar a esta superioridad, que la parte que no fue notificada del abocamiento fue precisamente la codemandada T.P.P. o su persona como apoderado judicial, por lo que es a ella la que le correspondería denunciar tal omisión, por ser una falta que podría obrar contra sus derechos, pero que a pesar de tal omisión, efectivamente concurrió al proceso según se evidencia de la diligencia que estampó el día 22 de enero de 2009 (f. 139), de modo que pudo, si era su interés, haber pedido la nulidad, pero que no era el caso hacerlo, por cuanto tal notificación tenia por objeto que las partes tuviesen la oportunidad de recusar a la juez, si hubiere alguna causa legal para ello, y para que conocieran el inicio del cómputo del lapso para dictar sentencia. De manera que, las notificaciones practicadas en la forma como quedaron plasmadas en el expediente, alcanzaron el fin para el cual estaban destinadas; que en realidad si fue notificado mediante boleta el día 15 de diciembre de 2008, según se evidencia del duplicado que quedó en su poder, luego de que el alguacil del tribunal de la causa lo notificara del abocamiento, pero como dicha notificación fue practicada el último día de despacho antes del comienzo del receso judicial del mes de diciembre, parece ser que la boleta que firmó se extravió y el alguacil jamás la consignó al expediente, de manera tal que todas las partes contendientes en este juicio fueron notificadas del abocamiento de la nueva jueza.

Indicó que la apoderada actora, señaló que la sentencia impugnada fue publicada extemporáneamente por anticipada, habida cuenta que en el auto de abocamiento dictado el 2 de diciembre de 2008, se establecieron diez (10) más tres (3) días de despacho, contados a partir de la última de las notificaciones practicadas a las partes, para que comenzara a correr el lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos a que se refiere el artículo 515 del Código adjetivo para proferir la decisión, y en tal sentido, solicitó, que por secretaria, se realizara el cómputo de los días de despacho transcurridos desde su última actuación del día 22 de enero de 2009, hasta el día de la publicación del fallo 10 de febrero de 2009, resultando haber transcurridos solo once (11) días del despacho, pero ha sido el caso que no obstante haberse dictado sentencia de manera anticipada (sin olvidar que las partes teníamos un año esperando por ella), tal publicación no vulneró el ejercicio de los recursos legales contra la misma, por cuanto la parte actora ejerció el recurso ordinario de apelación contra la sentencia que le fue totalmente adversa a sus intereses.

Ahora bien, analizadas como han sido las actas procesales se observa que mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2008, la juez Keydis P.O., se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes, en el entendido que una vez constara en autos la última notificación y transcurridos diez días de despacho, comenzaría a correr el lapso de tres días para la recusación y sesenta para dictar sentencia. En fecha 12 de diciembre de 2008, el alguacil consignó la boleta de notificación de los ciudadanos J.M.P. y F.J.O.P.. En fecha 22 de enero de 2009, la ciudadana T.P.P. se dio tácitamente por notificada, mediante diligencia en la que solicitó se dictara sentencia, la cual efectivamente fue publicada en fecha 10 de febrero de 2009. Resulta preciso aclarar que, aun cuando la sentencia fue dictada dentro del lapso, ello no impidió que la parte afectada interpusiera en su contra el recurso de apelación, el cual fue efectivamente admitido y sustanciado conforme a derecho.

En consecuencia, y dado que todas las partes fueron notificadas del abocamiento de la juez, y que aun en el supuesto negado de haberse producido una omisión, no obstante la parte actora pudo ejercer tempestivamente el recurso de apelación contra la sentencia definitiva, lo que acarrearía que la reposición no perseguiría un fin útil, quien juzga niega la reposición solicitada, sin dejar de lado la evidente falta de interés de la parte actora para denunciar el vicio delatado y así se declara.

En relación al fondo del asunto, consta a las actas procesales que el ciudadano F.J.O.P., en el escrito libelar alegó que en fecha 02 de abril de 2004, suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana T.P.P., sobre un apartamento signado con el Nº 24, ubicado en la segunda planta del edificio “Residencias Erno”, en la avenida 20 entre calle 19 y 20, distinguido con los Nros 19-46 y 19-58, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros (95.56 M²), y sus linderos son: Norte: vacío del patio interno y vestíbulo de distribución; Sur: fachada sur del edificio; Este: apartamento Nº 23, y Oeste, y el puesto del estacionamiento de automóvil Nº 8, con una área aproximada de diecisiete metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (17.59 M²), alinderado así: Norte: apartamento Nº 09; Sur: apartamento Nº 7; Este: apartamento del conserje; y Oeste: vía interna de circulación, conforme consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 02 de abril de 2004, bajo el N° 82, tomo 54; que en el mencionado contrato la ciudadana T.P.P., se obligó a darle en venta definitiva el prealinderado inmueble, por el precio fijo de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00); que pagó a la vendedora la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00) en dinero efectivo, y el pago del remanente del precio, es decir, los veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), quedó suspendido al cumplimiento a modo condicional de que la vendedora le otorgara mediante su firma, el documento definitivo de venta del descrito inmueble, aunado a que previamente la vendedora tenía el deber de obtener las respectivas solvencias municipales para la correspondiente protocolización del tantas veces nombrado documento.

Indicó que la ciudadana T.P.P., para el momento de suscribir el contrato de opción de compra venta, era propietaria del inmueble conforme consta en documento autenticado, por lo que se estableció que el mismo debía ser registrado con anterioridad a la protocolización de la venta definitiva, constituyendo ésta una segunda condición suspensiva para el surgimiento del pago del remanente del precio; que en el contrato se acordó que la ciudadana T.P.P. le entregaría la posesión, uso y disfrute del inmueble, a partir de la suscripción del contrato, por lo que tomó posesión del mismo y asumió el pago de los gastos por servicios públicos, conservación y mantenimiento del inmueble, como un buen padre de familia.

Alegó que la prominente vendedora se ausentó del país, y se radicó en la población del Pinal, I.E.H., Islas Canarias, en el R.d.E., y no fue sino hasta el mes de julio de 2006, cuando retornó al país, oportunidad en la que se comunicó con ella para concluir la negociación.

Alegó que realizó todas las gestiones y diligencias a los fines de obtener las solvencias municipales ante la oficina del Servicio Municipal de Administración Tributaria “SEMAT” de la Alcaldía del Municipio Iribarren, para lo cual consignó en fecha 30 de junio de 2006, dos (02) planillas de declaración sobre propiedad inmobiliaria, Nros. CH05: 082297 y CH06: 036556, correspondientes a los años 2005 y 2006, respectivamente, así como realizó los respectivos depósitos para los impuestos municipales identificados con los Nros. CH06: 0075969, y CH06: 0075968, los cuales amparan al inmueble cuyo código catastral es 112-2019-007-00101024; que tales tramites le correspondían a la vendedora, y que su incumplimiento condujo a que la administración tributaria municipal emitiera la resolución Nº M-2977-2006, de fecha 13 de julio de 2006, en la cual se impuso una multa por declaración tardía de impuestos municipales; que en fecha 19 de julio de 2006, se le notificó la multa y en esa misma fecha la canceló, según consta en la planilla Nº CH06: 0096305, por lo que le fue expedida la solvencia Nº 4137, con vigencia hasta el mes de diciembre del 2006.

Arguyó que en fecha 14 de agosto de 2006, presentó para su registro ante la Oficina Inmobiliaria de Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, el documento autenticado en fecha 14 de mayo del 2003, ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, en el cual la vendedora adquirió el inmueble de manos del ciudadano V.M.S.A., por cuanto se había acordado que dicho documento debía ser registrado con anterioridad a protocolización de la venta definitiva, y que luego de pagar con sus recursos los gatos de protocolización, el instrumento quedó registrado bajo el Nº 03, folios 18 al 23, protocolo primero, tomo décimo tercero, del tercer trimestre del 2006.

Que encontrándose pendiente sólo de suscribir el documento definitivo de venta, la ciudadana T.P.P., en fecha 25 de septiembre de 2006, celebró un contrato de compra venta simulada con el ciudadano J.M.P.P., ante la Oficina Inmobiliaria de Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nº 50, folios 321 al 324, con lo cual coronó su incumplimiento, desconoció sus obligaciones contractuales, y sobre todo actuó de mala fe, por cuanto el comprador, ciudadano J.M.P.P., es pariente consanguíneo y cercano de la vendedora, y con conocimiento de la negociación existente entre la vendedora y su persona; que el ciudadano J.M.P.P., se prestó para realizar una venta simulada con la finalidad de desconocer el compromiso de otorgar a su favor, la venta definitiva del inmueble, la cual estaba ya pactada, y que la mala fe de la ciudadana T.P.P. resulta evidente, por cuanto para la protocolización de esta venta simulada, utilizó la solvencia que personalmente y con esfuerzo propio tramitó y obtuvo.

Que en virtud de que el inmueble objeto del contrato de opción a venta, aparece a nombre del ciudadano J.M.P.P., solicitó que la venta simulada del inmueble realizada por la ciudadana T.P.P. al ciudadano J.M.P.P., quede sin efecto jurídico alguno; y que, el documento suscrito en fecha 02 de abril del 2004, entre su persona y la ciudadana T.P.P. se le de fiel cumplimiento, y en el supuesto de que la vendedora se negare a suscribir la venta definitiva del inmueble a su favor, solicitó al tribunal que la sentencia que se dicte produzca los efectos del contrato no cumplido, y sirva de título traslativo de la propiedad a su favor, por cuanto tiene la disposición de materializar el pago del remanente del precio contenido en el contrato.

Por su parte el abogado J.D., actuando como apoderado judicial de la codemandada ciudadana T.P.P., en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por ser falsos los hechos alegados en su escrito de libelo. Indicó que la pretensión incoada en su contra, tiene por objeto materializar los efectos de un contrato que dejó de tener vida jurídica, dada la expiración total y definitiva del término pactado para el cumplimiento de las obligaciones, por lo que la ciudadana T.P.P., quedó en libertad de enajenar el inmueble a un tercero.

Manifestó que la enajenación no constituyó un acto aparente, fingido o engañoso, ni fue realizado con el ánimo de desconocer o defraudar los derechos del accionante sobre el inmueble, sino que por el contrario la intención de las partes al contratar fue para su representada percibir el precio y para el adquiriente ser titular de la propiedad del inmueble.

Argumentó que la codemandada T.P.P., se fue a vivir con su padre que se encontraba enfermo, en las Islas Canarias, desde el día 06 de mayo de 2004, hasta el día 30 de junio de 2006, con la creencia de que el actor depositaría el resto del precio del inmueble en un tribunal antes del vencimiento del término pactado en la opción de compra venta, lo cual no sucedió, de modo que una vez resuelto el contrato por expiración del término convenido para que el actor pagara el precio, ofreció el inmueble al ciudadano J.M.P.P., quien convino en pagar la suma de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), el cual constituye el valor normal y corriente en el mercado para ese tipo de inmueble, razón por la cual se hizo efectiva la negociación, conforme consta en documento protocolizado en fecha 25 de septiembre de 2006, ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el Nº 50, folios 321 al 324, protocolo primero, tomo quincuagésimo quinto, tercer trimestre del referido año.

Indicó que el actor desperdició una oportunidad única, excelente y extraordinaria de haber adquirido un apartamento de la calidad y ubicación como el descrito en el libelo de la demanda, por tan bajo precio; de haber tenido el plazo de dos (02) años para conseguir el remanente que le faltaba y depositarlo judicialmente a favor de la demandada, para así consolidar tan provechosa adquisición, y que sin embargo, por motivos hasta ahora inexplicables, incurrió en la torpeza inexcusable y superlativa negligencia de no conseguir el dinero.

Manifestó que el actor en su libelo de demanda pretende argumentar falazmente que su pago estaba supeditado a una condición suspensiva, lo cual es falso, por cuanto en la cláusula penal de la opción se estableció un término para el cumplimiento de la obligación, el cual conforme al articulo 1.211 del Código Civil, no suspende la obligación, sino que fija el momento de ejecución de la misma, y al no ser cumplida, definitivamente el deudor incurrió en incumplimiento total de la obligación prometida, razón por la que solicitó se declaren sin lugar las pretensiones incoadas por ser contrarias a derecho.

Argumentó que al haber quedado resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana T.P.P. y el ciudadano F.J.O.P., por haber transcurrido el término máximo de dos (02) años para que éste cancelara el saldo del precio pactado en la cláusula penal del contrato, quedó penalizado el incumplimiento del actor y como dice la disposición contractual, aquella conservó para sí el monto de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00), que previamente había entregado como adelanto el demandante, como “reparo” de los daños y perjuicios que se ocasionaren por tal incumplimiento.

Señaló que el actor faltó a la palabra empeñada y que el contrato quedó desde el día 02 de abril de 2006, automáticamente resuelto y sin efecto jurídico alguno, y por consiguiente la parte actora carece de interés jurídico actual que tutelar sobre el aludido inmueble, conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual solicitó se declare la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de simulación.

Establecidos los términos en lo que quedó planteada la presente controversia, se observa que constituyen hechos admitidos y por tanto exentos de pruebas en la acción de cumplimiento de contrato, la existencia del contrato de opción de compra venta sobre el inmueble descrito supra, el precio de la oferta, el pago de la inicial de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), y la existencia de la obligación de pagar el saldo por veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00). Por contrario son hechos controvertidos, la existencia de una condición o de un término para el cumplimiento de las respectivas obligaciones, y en especial para el cumplimiento de la obligación de pago del comprador y de la obligación de la vendedora de obtener las solvencias municipales.

La venta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. En los contratos que tienen por objeto trasmitir la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten o se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, entendido como la manifestación de voluntad expresada en forma libre, la cual puede ser expresa o tácita. La principal obligación del vendedor es efectuar la tradición del inmueble, que se verifica poniendo la cosa en posesión del comprador y con el otorgamiento del instrumento de propiedad y el saneamiento de la cosa vendida, mientras que la principal obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Según el autor N.V.R., en su obra Contratos Preparatorios la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra la obligación de dar.

Ahora bien, si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo y por un precio, entonces se esta en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, el cual la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio, en consecuencia hay venta.

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Ahora bien, la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato está sujeta a la observancia de los siguientes requisitos: 1) que se trate de un contrato bilateral; 2) que exista un incumplimiento total o parcial de la obligación; 3) que el incumplimiento se origine de la culpa del deudor; 4) que el demandante por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y 5) la intervención judicial.

En este sentido, se desprende de autos que la parte actora, como instrumento fundamental de la acción promovió contrato de opción a compra venta, autenticado en fecha 02 de abril de 2004, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, anotado bajo el Nº 82, tomo 54, suscrito por los ciudadanos T.P.P. y F.J.O.P. (fs. 5 y 6), en el cual textualmente se acordó:

SEGUNDA: LA VENDEDORA, se obliga a dar en venta a EL COMPRADOR el apartamento antes descrito en la Cláusula anterior y por el precio de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00). TERCERA: EL COMPRADOR cancela en este acto la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), en dinero efectivo a la entera y cabal satisfacción de LA VENDEDORA, y el remanente, es decir, el saldo deudor será cancelado al momento de la firma del documento definitivo de la venta. CUARTA: LA VENDEDORA, se obliga en un término de CIENTO OCHENTA (180) días, más UN (1) MES PRORROGABLE, contados a partir de la fecha del otorgamiento de este documento, a efectuar todas las gestiones pertinentes a fin de obtener las respectivas solvencias municipales para que el documento de compra definitivo sea debidamente Protocolizado.

(…)

CLAUSULA PENAL: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones aquí asumidas, ambas partes convienen y así lo aceptan que EL COMPRADOR en un lapso comprendido de AÑO Y SEIS (6) MESES mínimo a DOS (02) AÑOS como término máximo, cancelará el remanente establecido en la CLAUSULA TERCERA, es decir la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00), y en caso de incumplimiento por parte de aquel, LA VENDEDORA conservará para sí, el monto previamente entregado como adelanto por EL COMPRADOR, como reparo de los daños y perjuicios que se ocasionaren por tal incumplimiento

.

Del análisis de las anteriores cláusulas se desprende que la vendedora se obligó, a través de un contrato de opción de compra venta, a vender al comprador un inmueble de su propiedad, por el precio de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00); de los cuales el comprador entregó la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.00), por concepto de inicial, y el remanente, es decir la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), se obligó a cancelarlos al momento de la firma del documento definitivo de venta. Por su parte la vendedora entregó la posesión del inmueble al comprador, y se obligó a gestionar las solvencias municipales que fueran necesarias para la formalización de la venta definitiva.

Se observa además, que si bien en el contrato no se estableció un plazo cierto para la formalización de la venta definitiva, no obstante si se acordó en la cláusula cuarta que la vendedora debía gestionar las solvencias en un término de ciento ochenta (180) días, más un mes prorrogable contados a partir del otorgamiento del documento preliminar; y en la cláusula penal ambas partes convinieron en que el comprador en un lapso comprendido de año y seis meses mínimo a dos años máximo cancelaría el remanente establecido en la cláusula tercera, es decir la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), y que en caso de incumplimiento por parte de aquel, la vendedora conservaría para sí el monto previamente entregado como adelanto.

En el caso de autos, la parte actora aduce que el cumplimiento de la obligación de pago del comprador, se encontraba sometido a una condición futura e incierta, cual es la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta, y la obtención de las solvencias municipales, mientras que los demandados alegan que la obligación del comprador era a término, y por consiguiente al no haber pagado el remanente del precio dentro del término de dos años contados a partir de la firma del documento preliminar, la obligación se extinguió y por consiguiente el comprador carece de interés legítimo para obrar con base a los derechos subjetivos que se derivan del contrato de opción de compra venta.

El término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad de la obligación, o su fin, mientras que la condición es un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de la obligación, e impide su existencia plena. La condición se caracteriza en que la incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye, no se sabe si va a ocurrir, por cuanto si se sabe que el hecho va a ocurrir, aun cuando no se sepa cuando, se trata entonces de un hecho cierto, y por tanto de un término.

El artículo 1.528 del Código Civil establece que cuando nada se ha establecido respecto del precio, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición, por lo que por interpretación a contrario, en caso de que no se haya estipulado el momento en que deberá verificarse la tradición, esta deberá hacerse en la fecha acordada para el pago del precio.

En el caso de autos, en el contrato se estableció en la cláusula penal un plazo máximo para el pago del precio, razón por la cual la firma del documento definitivo de venta constituye un hecho futuro y cierto, toda vez que aun cuando no se haya estipulado el momento exacto en que se vaya a producir, no obstante por aplicación analógica del artículo 1.528 eiusdem, debe ser el mismo para el pago del precio. En consecuencia, al ser un hecho futuro pero cierto, la obligación de comprador es a término y así se establece.

En consecuencia, y contrariamente a lo alegado por el actor en su libelo de demanda, las partes si establecieron contractualmente un plazo para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, para la vendedora se estableció el plazo de ciento ochenta (180) días más un mes de prorroga, para obtener las respectivas solvencias, toda vez que ya había entregado la posesión del inmueble, mientras que el comprador contaba con un término máximo de dos (2) años para ejecutar la opción y así se declara.

En atención a lo indicado, corresponde a esta juzgadora analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de demostrar el cumplimiento o no de oportuno de sus respectivas obligaciones, y si estamos en presencia de un incumplimiento culposo de la obligación.

En tal sentido, se desprende de autos que la parte actora promovió copia simple de las cédula de identidad de los ciudadanos T.P.P. y F.J.O.P. (f. 7); copia certificada del documento de compra venta suscrito entre el ciudadano J.M.P.P. y la ciudadana T.P.P., protocolizado en fecha 25 de agosto del 2006, anotado bajo el Nº 50, folios 321 al 322, tomo quincuagésimo quinto (55), tercer trimestre del año 2006 (fs. 8 al 10). En la oportunidad probatoria el actor invocó el principio de la comunidad de la prueba, así como promovió planilla de declaración de Propiedad Inmobiliaria, emanada del Servicio Municipal de Administración Tributaria, adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren, correspondiente a los años 2005 y 2006, con los Nros CH-06: 036556 y CH-05: 082297, respectivamente con sus correspondientes recibos de depósitos para impuestos municipales signados con los Nros: CH-06: 0075969 y CH-06: 0075968 (fs. 73 al 76). Consignó documento de Boletín de Notificación Catastral recibida en fecha 05 de junio de 2006, en la Alcaldía del Municipio Iribarren correspondiente a la revisión de fecha 29 de mayo de 2006, signada con el Nº 133726-00102024 y sus correspondientes depósitos para Impuestos Municipales Nros CH-06: 0075970 y CH-06:0096305 (fs. 77 al 79); notificación y resolución Nº M-2977-2006 de fecha 19 de junio de 2006, emanada del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), suscrita por la abogada I.L. de Hernández, la cual fue recibida por el Ingeniero F.O. (fs. 80 al 82). Las anteriores pruebas se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Por último, promovió correspondencia dirigida al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de fecha 29 de agosto de 2006 (f. 83), la cual se desecha por emanar de la parte que la produjo.

Promovió copia certificada de solvencia municipal Nº 4131, emitida el 05 de septiembre de 2006 (f. 84); y copia simple del documento de compra – venta, del inmueble, sucrito entre el ciudadano V.M.S.A. y la ciudadana T.P.P., registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 15 de marzo del 2001, bajo el Nº 5, folio 34 al folio 40, protocolizado 1º, tomo décimo primero, primer trimestre del año 2001 (fs. 85 al 87); el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Promovió copia de correspondencia dirigida a la junta de condominio de las Residencias “Erno”, en fecha 21 de abril del 2004, suscrita por la ciudadana T.P.P. (f.88).

En la oportunidad procesal correspondiente el actor consignó copia certificada del documento de fecha 14 de agosto del 2006, autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el Nº 10, tomo 55 (fs.101 al 106).

Ahora bien, de las anteriores pruebas no se desprende el cumplimiento de la principal obligación del comprador, cual es pagar el precio dentro de los dos años siguientes a la firma del contrato preliminar de opción de compra venta, y en lo que respecta a las obligaciones de la vendedora, se observa que la ciudadana T.P.P., puso en posesión del inmueble al optante en fecha 02 de abril de 2004, y cumplió con la obligación de no disponer del inmueble en el término indicado, aun cuando no cumplió con la obligación accesoria relativa al pago de los impuestos municipales.

En el caso que nos ocupa, el término de dos (2) años se cumplió el día 02 de abril de 2006, sin que conste a los autos que antes del vencimiento del mismo, el ciudadano F.J.O.P., haya ejecutado la opción y haya entregado la suma de dinero prometida, así como tampoco haya recurrido al procedimiento de oferta real y depósito previsto en el Código de Procedimiento Civil, ante la supuesta imposibilidad física de pagar directamente a la vendedora.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente su ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En el caso de autos estamos en presencia de un contrato válido suscrito entre las partes; que en dicho contrato se prevee una cláusula en la que se estableció un término para que el optante aceptara la oferta de venta y pagara el precio del inmueble, hechos éstos que en modo alguno fueron cumplidos, todo lo cual acarrea que la ciudadana T.P.P. quedara en libertad de ofrecer en venta el inmueble a un tercero y así se decide.

Se observa además que el incumplimiento del actor fue definitivo y que está demostrado que no actuó con la necesaria diligencia, toda vez que ni pagó directamente a la vendedora, ni depositó la suma de dinero en un tribunal a través de un procedimiento de oferta real y depósito.

En consecuencia, quien juzga considera que el ciudadano F.J.O.P., al no haber pagado o depositado el saldo deudor dentro del lapso estipulado en el contrato, es decir de año y medio a dos años, renunció al derecho al que se había hecho acreedor por la celebración del contrato, renunció al derecho de adquirir el inmueble por el precio ofrecido, y por consiguiente la ciudadana T.P.P. quedó en libertad de ofrecer el inmueble a un tercero. Lo anterior conduce a declarar la falta de interés procesal del ciudadano F.J.O.P., para exigir el cumplimiento coactivo de un contrato de opción de compra venta, y por consiguiente la declaratoria sin lugar de la acción de cumplimiento de contrato y así se decide.

Por el contrario, dado que la ciudadana T.P.P., cumplió con la obligación de entregar la posesión del inmueble, y de no disponer del mismo durante el plazo acordado en el contrato, y que por el contrario, el ciudadano F.J.O. incumplió de manera total y definitiva con la obligación de pagar el remanente del precio, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar la acción de resolución de contrato, condenar al demandado a la devolución del inmueble entregado, con la advertencia que la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), entregados como inicial, en manos de la ciudadana T.P.P., como indemnización de daños y perjuicios y así se declara.

Establecido lo anterior se desprende de autos que la parte actora alegó en su libelo de demanda, que la ciudadana T.P.P., en fecha 25 de septiembre de 2006, suscribió un contrato de venta con el ciudadano J.M.P.P., ante la Oficina Inmobiliaria de Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nº 50, folios 321 al 324; que el contrato fue simulado y se hizo con la finalidad de desconocer las obligaciones contractuales, de mala fe, por cuanto el comprador ciudadano J.M.P.P., es pariente consanguíneo y cercano de la vendedora, y con conocimiento de la negociación existente entre la vendedora y su persona; que el ciudadano J.M.P.P., se prestó para realizar una venta simulada con la finalidad de desconocer el compromiso de otorgar a su favor, la venta definitiva del inmueble, la cual ya estaba pactada, y que la mala fe de la ciudadana T.P.P. resulta evidente, por cuanto para la protocolización de esta venta simulada, utilizó la solvencia que personalmente y con esfuerzo propio tramitó y obtuvo.

En este sentido, el ciudadano J.M.P.P., asistido de la abogada en ejercicio Magly Yustiz Ramos, negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos alegados como en el derecho invocado; negó que la venta sea un acto simulado por cuanto la vendedora le transfirió la propiedad del apartamento, y él pagó el precio; negó que la codemandada T.P.P., se obligara a darle en venta al actor, el apartamento signado con el Nº 24, por cuanto en el contrato se estableció un año y seis meses a dos años, como término máximo para que el demandante cancelara el saldo restante, es decir la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00); negó y rechazó que la ciudadana T.P.P., se haya obligado a mantener el precio acordado en el contrato indefinidamente, sin modificaciones por motivos de inflación, corrección monetaria u otra causa ajena, en virtud de que tal obligación se encontró vigente hasta el día 02 de abril de 2006, por lo que posteriormente a esa fecha la codemandada no tenia obligación de mantener el bajísimo precio pactado en la opción de compra – venta.

Negó y rechazó que la codemandada T.P.P. haya incumplido y desconocido sus obligaciones contractuales, o haya actuado de mala fe, vulnerando los derechos adquiridos al otorgarle a su persona, la venta del apartamento, según se puede evidenciar en el documento protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 25 de septiembre de 2006 bajo el Nº 50, folio 321 al 324, protocolo primero, tomo LV, tercer trimestre, asimismo, negó y contradijo, que la referida compra venta, sea un acto ostensible y simulado, por cuanto la vendedora, a consecuencia del incumplimiento oportuno y definitivo de la parte demandante, quiso vender y lo hizo, y su persona en adquirirlo y lo hizo.

Indicó que el ciudadano F.J.O.P., pretende que la opción a compra venta, que celebró con la codemandada, T.P.P., en fecha 02 de abril de 2004, tiene para la fecha de interposición de la presente demanda declarativa de simulación, acumulada a la de cumplimiento de contrato, plena vigencia, manifestó que en la cláusula penal de dicho contrato, pactó que el actor contaba con un lapso de tiempo de un año y seis meses como mínimo, a dos años como término máxima para cancelar el remanente.

Esgrimió que al no haber cumplido el actor con su obligación del pago en el término establecido definitivamente, incumplió con la palabra empeñada y que a pesar de que, no cumplió y no pagó oportunamente el remanente del precio, aspiraba que una vez vencido dicho lapso de tiempo, se cumplieran los efectos del contrato de opción de compra venta. Además, el actor hace significativo en el libelo que es la ciudadana T.P.P., quien primero tendría que suscribirle el documento definitivo de compra venta, para que posteriormente éste le cancelara el remanente del precio y no fue así; por lo que admitió que existe una ambigüedad o deficiencia entre las cláusulas tercera y penal al redactarse la opción de compra venta.

Admitió que en la opción de compra venta no se estableció expresa y claramente la fecha desde la cual comienza a contarse el término máximo de dos (2) años, para que el actor se hubiera liberado validamente y cumplido con el promedio de pago, pero que naturalmente debe tenerse a la fecha de celebración del contrato como el inicio de la vigencia de la opción de compra venta y como inicio del término esencial para su cumplimiento, así como también es un hecho notable que en la convención solo ha favorecido los intereses del demandante y es evidente el desequilibrio y desigualdad que hubo entre los contratante no es solo lo barato y casi insignificante del monto del precio establecido en veinticinco millones de bolívares (25.000.000,00), aun para la fecha de celebración de la convención, 02 de abril de 2004, que además de la cláusula penal, si la causa de incumplimiento del contrato se debiera a hecho u omisión del actor, quedaron de antemano determinados los daños y perjuicios que se le causarían a la codemandada T.P.P., en dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) y ésta no podría exigírsele más de esa cantidad a títulos de daños; suma de dinero que en definitiva resulta más irrisoria y vil que el precio mismo, puesto que por dicha cantidad de dinero el actor había estado viviendo en el apartamento hasta la presente fecha por treinta y cuatro (34) meses, lo que equivale aproximadamente a cincuenta y ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 58.800,00) mensuales, por lo que, ningún perjuicio compensaría a la demandada dicha cláusula penal y por el contrario favoreció al actor.

Alegó que no bastó que la codemandada partiendo de su buena fe, dejara al actor con la posesión y uso del apartamento, ni que el adelanto del apartamento fuera apenas de un ocho por ciento (8%), del valor total del mismo, ni que la penalización en caso de incumplimiento imputable al actor fuera baladí, así como el precio de la venta pactado fuera una verdadera ganga, al haber prometido la venta de una cosa tan apreciable como dicho apartamento a muy bajo precio, ni que el plazo para haber por lo menos depositado a favor de la codemandada, el precio de venta fuera de dos años, sino que también pretende el accionante con el descaro y la petulancia, de exigir judicialmente el cumplimiento de la opción de compra, cuando el mismo ya había concluido por expiración del termino pactado para su cumplimiento.

Es por lo que solicitó se declare sin lugar e improcedente, las demandas de cumplimiento de opción de compra venta y simulación interpuesta por el ciudadano F.J.O.P..

La acción de simulación para el autor J.M.O. es un “acuerdo secreto entre dos o más personas tendente a producir una declaración de voluntad discordante con la verdadera voluntad del declarante, con el fin de crear una apariencia engañosa para los terceros”. La doctrina ha establecido que los elementos constitutivos de la acción de simulación son los siguientes: a) disconformidad conciente entre la voluntad aparente y la voluntad real; b) acuerdo entre las partes para producir esa divergencia; y c) la intención de crear por tal medio una apariencia engañosa.

En relación al primer elemento, tenemos que el consentimiento es un elemento esencial del contrato. En principio se presume que existe congruencia entre la intención de las partes y lo declarado en el contrato, sin embargo dicha presunción puede ser desvirtuada.

En relación a éste último elemento, el autor A.R.M., en su obra Teoría del Contrato en el Derecho Venezolano, señaló que “…decir que es un elemento constitutivo de la simulación la intención de crear mediante acuerdo una apariencia engañosa, no significa en modo alguno que estemos identificando el mismo con la denominada causa simulandi, pues bastará con demostrar la existencia del acuerdo destinado a crear la divergencia consciente entre la voluntad real y la declarada para que quede al descubierto la simulación, independientemente de los fines propuestos por las partes”.

Ahora bien, para que pueda declararse con lugar la pretensión de simulación, de actos que gozan de apariencia de verdad, pero que tras ellos se esconde la verdadera intención de las partes, es necesario efectuar un análisis de las circunstancias y hechos que rodean el acto jurídico al cual se le imputa el carácter de simulado, entre las cuales tenemos: a) el propósito de los contratantes de transferir un bien de un patrimonio a otro en perjuicio de un tercero; b) la amistad o parentesco de los contratantes; c) el precio vil e irrisorio de adquisición; d) la inejecución total o parcial del contrato; y e) la capacidad económica del adquirente del bien.

Conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla. La parte actora en cumplimiento de su carga procesal promovió junto con el libelo de demanda

En tal sentido consta a las actas procesales que la parte demandada, para demostrar la solvencia económica promovió Informe del Contador Público, suscrito por la Licenciada Rosa Elvira Arroyo de fecha 18 de mayo de 2007, con el Nº PO 429353 (fs. 55 y 56); informe de Balance Personal Nº PO 429354, de la misma fecha del documento anterior y suscrito por la Contadora Publica antes mencionada (fs. 57 y 58), copia del portal web del Sistema Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 17 de mayo de 2004, del Certificado Electrónico de Recepción de Declaración por Internet de impuesto sobre la renta de la ultima declaración fiscal que corresponde al ejercicio fiscal 01 de enero de 2006 al 31 de diciembre de 2006 (fs. 59 al 63), copia del Registro de Información Fiscal correspondiente al mismo, distinguido con el Nº 81197643-4 (f. 64), copia del telegrama con acuse de recibo de fecha 27 de septiembre de 2006, remitido por la Oficina Postal Telegráfica de esta ciudad al demandante (f.65); original de oficio remitido por la Dirección de Migración y Zonas Fronterizas de fecha 21 de junio de 2007 Nº 7802, suscrito por el Director Nacional de Migración y Zonas Fronterizas abogado Politólogo A.B. (fs.114 al 115).

De igual manera evacuó la testimonial de la ciudadana R.E.A.B. (f. 97); quien al ser interrogada respondió: “PRIMERO: ¿Diga usted si reconoce el contenido y su firma en el infirme sobre la revisión de ingreso del ciudadano J.M.P.P. corriente al folio 55 del presente expediente? Contestó: “Si lo reconozco” SEGUNDO: ¿Diga usted si reconoce en su contenido y firma del balance personal del ciudadano J.M.P. al 30-04-2007, corriente al folio 57 ste.? Contesto: “Si lo reconozco” TERCERO: ¿Diga usted con vista al certificado electrónico de la declaración de impuesto sobre la renta del ciudadano J.M.P., correspondiente al ejercicio Fiscal del Primero de Enero del 2006 al 31 de diciembre del 2006, cuanto fue el ingreso anual obtenido por él, cursante al folio 60. Contestó “Cincuenta y un millones” CUARTO: ¿Diga usted si para elaborar tanto el informe de ingreso como el balance personal del ciudadano J.M.P. obtuvo información suministrada por él . Contesto: “Si, por él y por los documentos comprobatorios” QUINTO: ¿Diga usted si por el conocimiento que tiene del estado patrimonial del ciudadano J.M.P., este pudo adquirir el inmueble por la suma de Bs. 75.0000.000, 00? Contesto: “Si. Seguidamente presente el abogado de la parte demandada, procede a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga la testigo, a que periodo de tiempo se contrae el informe de ingresos mensuales que ha reconocido que cursa al folio 55 y 56 del Expediente?. Contestó: Si abril del 2007”. SEGUNDO: ¿Diga la testigo si sabe y reconoce por sus ingresos el ciudadano J.M.P. al mes de septiembre de dos mil seis? Contestó: “Si lo conozco” TERCERO: ¿Diga la testigo si el informe de ingresos de personas naturales reconocido es aplicable al mes de septiembre de dos mil seis? Contestó: “Si”. CUARTO: ¿Diga la testigo si el balance personal también reconocido por él y que cursa al folio 57 y 58 que contiene el estado patrimonial del ciudadano J.M.P.P., fue auditado. Contestó: “No, no fue auditado” QUINTO: ¿Diga la testigo que significa que dicho balance personal no haya sido auditado ¿ Contestó: Que no me comprometo con toda la información contenida he dicho estado financiero” SEXTO: ¿Diga la testigo del informe de ingreso también fue auditado. Contesto: “Los ingresos fueron revisados pero los ingresos no se auditan sino se realizan auditoria, pero si fueron revisados todo los documentos que lo comprueban”. SEPTIMO: ¿Diga la testigo si en dicha revisión comprobó la veracidad de los documentos presentados por J.M.P.P., de que su contenido sea cierto? Contesto: “Si comprobé la veracidad de los documentos”. OCTAVO: ¿Diga la testigo si participo en la elaboración de la declaración de impuesto sobre la renta del ciudadano J.M.P.P., que cursa al folio 60 al 63 Contesto:” Si”.“Si lo hice”.Terminó, se leyó. La anterior testimonial se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Por su parte el actor invocó el mérito favorable que se desprende de los indicios cursante a los autos, entre ellos, que la vendedora no entregó la posesión del bien al comprador; los lazos de familiaridad entre comprador y vendedor, la mala fe de la ciudadana T.P.P., al utilizar las solvencias que había tramitado el ciudadano F.J.O.P., y el hecho de que el ciudadano J.M.P.P. no exigió la llaves del inmueble

En este sentido se observa, que si bien está demostrado en autos que la posesión del inmueble la ejerce el ciudadano F.J.O.P., también es cierto que está demostrada la existencia de un contrato de opción de compra venta celebrado con la vendedora, ciudadana T.P.P., el cual se hacía necesario resolver previamente, para así cumplir con la tradición del inmueble. Por otra parte, se observa que si bien existe coincidencia entre los apellidos del comprador y vendedor, no obstante no está demostrado en autos el concierto entre ambos, para producir una declaración de voluntad discordante con la verdadera voluntad, y fundamentalmente para crear una apariencia engañosa frente a terceros.

En consecuencia, y por cuanto del análisis de los medios probatorios valorados supra, y de los indicios antes señalados no se desprende que el actor haya cumplido con la carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en especial con la carga de demostrar la disconformidad conciente entre la voluntad aparente y la voluntad real, el acuerdo entre las partes para producir esa divergencia, y la intención de crear por tal medio una apariencia engañosa, quien juzga considera que la presente pretensión de simulación debe forzosamente declararse sin lugar como en efecto así se declara.

Consta a las actas procesales, específicamente en el escrito de contestación a la demanda, que el ciudadano J.M.P.P., reconvino por reivindicación a la parte actora, y en tal sentido alegó que es propietario de un apartamento signado con el Nº 24, del edificio “Residencias Erno”, plenamente descrito en autos en su situación y linderos, el cual adquirió no de manera ostensible o simulada, sino para su propiedad y para ser utilizado por su hijo que estudia en una universidad de esta ciudad; que como propietario tiene derecho de reivindicarlo de cualquier poseedor o detentador, y que infructuoso como ha sido el llamado que personalmente realizó al ciudadano F.J.O.P., para que le entregara amigablemente el apartamento, manifestando este ciudadano su rotunda negativa, es por lo que, reconvino al precitado ciudadano en su carácter de ocupante del apartamento suficientemente identificado, por reivindicación, a fin de que convenga o en su defecto lo conmine y condene este tribunal a entregarme el ya identificado apartamento Nº 24, en la segunda planta del edificio Residencia Ermo, ubicado en la venida 20, entre calles 19 y 20, signado con los Nros. 19-46 y 19-58, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara. Fundamentó la presente reconvención en los artículos 545, 547, 548, 773, 774, 796, 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.198, 1.199, 1.211, 1.214, 1.257, 1.258, 1.264, 1.266, 1.276, 1.286, 1.488 y 1.527 del Código Civil.

Por su parte el ciudadano el ciudadano F.J.O.P., dio contestación a la reconvención interpuesta por el ciudadano J.M.P.P., y en tal sentido negó, rechazó y contradijo la reconvención planteada en su contra, en razón de que el instrumento protocolizado en el cual fundamenta su pretensión, es el mismo que se impugna por la vía de simulación, por ser éste un acto de mera apariencia y en ningún modo representa de forma legítima lo que este ciudadano quiere hacer ver, máxime cuando del propio texto del escrito de contestación reconoce, acepta y admite de forma clara, expresa, libre y espontánea que la ciudadana T.P.P., al poco tiempo de suscribir el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se exige, se ausentó del país; que en el caso de autos constituye un hecho reconocido que la ciudadana T.P.P., incumplió con la obligación de obtener las respetivas solvencias municipales para la protocolización del documento definitivo de venta; que el ciudadano J.M.P.P. se prestó para traspasar a su nombre, el inmueble objeto del presente juicio, sabiendo que de antemano que la ciudadana T.P.P., había empeñado no sólo su palabra, sino también su derecho de propiedad, sin embargo, sirviendo de su condición de pariente consanguíneo y cercano con la codemandada, intentó distraer el bien inmueble para su provecho, y así incumplir no sólo con la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, sino también con lo establecido en la cláusula segunda de dicho acuerdo, lo cual es contentiva de la obligación real de venta; que el ciudadano J.M.P.P., tenia conocimiento tanto la obligación asumida como del incumplimiento de las mismas, por parte de la ciudadana T.P.P., con lo cual reviste de mala fe su actuación y conducta, al suscribir un instrumento translativo de la propiedad que estaba desempeñando a su favor, por lo que mal puede el reconviniente invocar el carácter de propietario, a sabiendas que su adquisición es simulada, y solicitó así sea declarado en la definitiva; negó rechazó y contradijo categóricamente que tenga que reivindicarle propiedad alguna al codemandado reconviniente J.M.P.P., en virtud de que éste último carece del carácter de propietario del inmueble a que se refieren los instrumentos objetos de las pretensiones aquí demandadas, en virtud de ser falso de que éste ciudadano le haya pagado precio alguno por el inmueble descrito.

La acción reivindicatoria se encuentra regulada en el artículo 548 del Código Civil, el cual establece:

El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes…

.

El fundamento de la acción reivindicatoria se encuentra en dos de los caracteres del derecho subjetivo de propiedad, su oponibilidad y la posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre. El ejercicio de la acción supone la prueba del derecho de propiedad por parte del demandante, por lo que la legitimación activa corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario.

Respecto a los requisitos de procedencia de la acción reivindicatoria el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido de forma reiterada y a título ilustrativo en la decisión N° 187 de la Sala de Casación Civil de fecha 22 de marzo de 2002, en el caso de J.E.d.A. contra M.F.d.A. y otra, expediente N° 00-465, que tales requisitos consisten en los siguientes: 1°) El derecho de propiedad o dominio del actor reivindicante; 2°) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada: 3°) La falta de derecho de poseer del demandado y, 4°) En cuanto a la cosa reivindicada, su identidad, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el actor alega derechos como propietario.

En el caso que nos ocupa el demandado reconviniente invocó el valor probatorio del documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 25 de septiembre de 2006, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la propiedad del inmueble por un acto jurídico válido, toda vez que fue declarada sin lugar la acción de simulación intentada.

Constituye un hecho admitido y por tanto exento de pruebas, la posesión del inmueble por parte del ciudadano F.J.O.P., y la identidad, esto es que la cosa reclamada es la misma sobre la cual el actor alega derechos de propiedad, y ello en razón de la existencia de un contrato de opción a compra suscrito entre los ciudadanos T.P.P. y el ciudadano F.J.O.P., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 02 de abril de 2004, valorado supra, y cuya existencia fue aceptada por ambas partes.

Ahora bien, considera esta sentenciadora que en el caso de autos, no se encuentra demostrada la falta de derecho de poseer del demandado, en razón de que su posesión se origina a r.d.c. de opción de compra suscrito con la ciudadana T.P.P., quién sin resolver el contrato anterior, procedió a dar en venta al ciudadano J.M.P.P., hoy reivindicante del inmueble.

En consecuencia, y dado que la existencia del contrato de opción es un hecho admitido y reconocido por ambas partes, y que la posesión del ciudadano F.J.O.P., se inició con ocasión a la celebración del contrato de opción, quien juzga considera que, al no haberse demostrado la falta de derecho de poseer, no es procedente la reconvención propuesta en su contra, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 548 del Código Civil y así se declara.

D E C I S I O N

Por las razones antes expresadas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 13 de febrero de 2009, por el abogado J.A.G., actuando como apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declaran SIN LUGAR LAS ACCIÓNES DE SIMULACIÓN DE VENTA Y DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuestas por el ciudadano F.J.O.P., contra los ciudadanos T.P.P. y J.M.P.P., SE DECLARA CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, seguida por la ciudadana T.P.P., contra el ciudadano F.J.O.P.. En consecuencia, se declara la resolución de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 02 de abril de 2004, anotado bajo el Nº 82, tomo 54, de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria pública. Se condena al ciudadano F.J.O.P., a la devolución del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 24, ubicado en la segunda planta del edificio “Residencias Erno”, situado en la avenida 20 entre calle 19 y 20, distinguido con los Nros 19-46 y 19-58, de esta ciudad Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros (95.56 M2) y sus linderos son: Norte: vacío del patio interno y vestíbulo de distribución; Sur: fachada sur del edificio; Este: apartamento Nº 23, y Oeste, a este apartamento le corresponde sobre las cargas comunes y obligaciones del condominio, y se incluyo en esta negociación el puesto del estacionamiento de automóvil Nº 8, con una área aproximada de diecisiete metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (17.59 M²), alinderado así: Norte: apartamento Nº 09; Sur: apartamento Nº 7; Este: apartamento del conserje; y Oeste: vía interna de circulación, suscrito por la ciudadana T.P.P. y J.M.P.P..

Se declara SIN LUGAR la demanda de REIVINDICACIÓN seguida por el ciudadano J.M.P.P., contra el ciudadano F.J.O.P., ambos plenamente identificados

Queda así MODIFICADA la sentencia apelada dictada en fecha 10 de febrero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas al demandado reconviniente ciudadano J.M.P.P., dada la declaratoria sin lugar la mutua petición por reivindicación.

Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítanse las actuaciones al tribunal de origen oportunamente.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de mayo de dos mil diez.

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 12:15 p.m. se publicó, se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.C.G.G.