Decisión nº 4166 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 1 de Octubre de 2013

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos F.D.M.J.D.O., N.J.J.Z., L.A.J.Z. y J.A.J.Z., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.288.352, V-5.639.862, V-2.285.390 y V-3.999.076, respectivamente, de este domicilio los tres primeros y en el estado Falcón el último de los nombrados.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado J.L.U.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.239.870 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.515, según consta en poderes autenticados por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 19 de octubre de 2011, bajo el N° 22, Tomo 277, y por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el N° 09, Tomo 135, insertos del folio 10 al 16, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.D.L.A.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.996.661, en su propio nombre y como propietaria de la firma personal MULTISERVICIOS Ma. DE MALDONADO, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, anotado bajo el N° 95, tomo 3-B, de fecha 06 de marzo de 2006.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados S.E.V.G. y C.C.V., de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.073.362 y V- 9.224.782 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.384 y 52.878, respectivamente; según consta en poder apud acta otorgado en fecha 07 de agosto de 2013, inserto al folio 82.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

EXPEDIENTE: N° 13.316-12.

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NARRATIVA:

Surge esta acción por escrito libelar recibido por distribución, presentada por el abogado J.L.U.M., ya identificado, quien actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos F.D.M.J.D.O., N.J.J.Z., L.A.J.Z. y J.A.J.Z., ya identificados, manifiesta:

* Que sus poderdantes son arrendadores de parte de un inmueble de mayor extensión, siendo el objeto de esta demanda, un (1) local comercial con un área de 190 mts2 aproximadamente, ubicado en la carrera 10, N° 2-40, Barrio El Carmen, La Concordia, municipio San C.d.E.T., en razón de lo cual se inició la relación arrendaticia con el cónyuge de la arrendataria actual, ciudadana M.D.L.Á.C.M., y posteriormente con la mencionada ciudadana mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120 de los libros respectivos, celebrándose posteriormente por vía privada un nuevo contrato en fecha 28 de enero de 2008, por un lapso de diecisiete (17) meses contados a partir del 01 de febrero de 2008, por lo que a su decir, éste último venció el día 01 de julio de 2009, y que dada la vigencia de la relación arrendaticia por un lapso de cinco (5) años y siete (7) meses, le correspondió una prórroga legal de dos (2) años conforme a lo establecido en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, a su decir, venció el día 01 de julio de 2011.

* Asimismo indica que según inspección ocular practicada en el inmueble objeto de la presente demanda, en fecha 21 de octubre de 2011, por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, se dejó constancia entre otros, que los pisos de cemento se encuentran huecos y partidos, por lo que, la entrega del inmueble según la cláusula cuarta debe hacerse en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió realizando las reparaciones que sean necesarias para tal fin. Del mismo modo arguye, que en la Cláusula Novena del contrato de arrendamiento se estableció que si por cualquier motivo se produce la terminación o rescisión del contrato, la arrendataria no entrega completamente desocupado el inmueble, entendido por desocupado la entrega material, junto con la presentación de solvencia de todos los servicios públicos y el buen estado de todas la instalaciones y dependencias, quedando obligada la arrendataria, a indemnizar los daños y perjuicios que sufra la arrendadora por su incumplimiento, los cuales a su decir, fueron fijados en CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por cada día de demora en la entrega del inmueble, adeudando a decir suyo la arrendataria por cláusula penal el monto de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 10.750,00) hasta el 01 de febrero de 2012.

* Que en razón de todo lo expuesto, es que procede a demandar a la ciudadana M.D.L.Á.C.M., ya identificada, por sí y en su condición de propietaria de la Firma Personal MULTISERVICIOS MA. DE MALDONADO, para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: Primero: En entregar en forma inmediata el inmueble arrendado. Segundo: Entregar el inmueble en buenas condiciones de funcionamiento, tal como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento. Tercero: Pagar la suma de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.750,00) por indemnización por cláusula penal, causada por demora en la entrega del inmueble desde el 01 de julio de 2011 hasta el 01 de febrero de 2012, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por día, más la indemnización que se siga causando hasta la entrega definitiva. Cuarto: Pagar las costas y costos del juicio incluyendo los honorarios de abogado.

Fundamentó la acción en los artículos: 1133, 1159, 1160 y 1264 del Código Civil; Cláusulas Segunda, Cuarta, Séptima y Novena del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 28 de enero de 2008, estimándola en la suma de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 10.750,00). (Folios 01 al 09).

Acompañó el escrito libelar con: Poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 19 de octubre de 2011, bajo el N° 22, Tomo 277, de los libros respectivos, marcado con la letra “A”; Poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, estado Flacón en fecha 22 de noviembre de 2011, bajo el N° 09, Tomo 135, de los libros respectivos; copia fotostática de Planilla Sucesoral N° 0417 de fecha 04 de septiembre de 1990, marcada con la letra “C”; copia fotostática del Certificado de Sucesiones con Registro N° 1031 de fecha 22 de octubre de 2009, marcado con la letra “D”; copia fotostática del documento de propiedad del inmueble marcado con la letra “E”; Copia fotostática del Registro Mercantil del Fondo de Comercio de “MULTISERVICIOS Ma DE MALDONADO”, registrado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06 de marzo de 2006, bajo el N° 95, Tomo 3-B, marcado con la letra “F”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de noviembre de 2003, bajo el N° 33, Tomo 112 de los libros respectivos, marcado con la letra “G”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de mayo de 2005, bajo el N° 23, Tomo 109, folios 51 al 53 de los libros respectivos, marcado con la letra “H”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120 de los libros respectivos, marcado con la letra “I”; Contrato de Arrendamiento privado de fecha 28 de enero de 2008, marcado con la letra “J”; e Inspección Ocular de practicada en fecha 21 de octubre de 2011 por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, marcada con la letra “K”. (Folios 10 al 56).

En fecha 09 de febrero de 2012, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada, ciudadana M.D.L.Á.C.M., ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio entre las partes. (Folio 58).

En fecha de 29 de febrero de 2012, al folio 59, la representación judicial de la parte demandante a través de diligencia informó que aportó al Alguacil de este Tribunal los emolumentos necesarios para la elaboración de fotostatos para la compulsa de citación de la demandada, lo cual fue ratificado por el Alguacil mediante diligencia de esa misma fecha, inserta al folio 60.

En fecha 09 de julio de 2012, el Alguacil del Tribunal informó que no localizó a la ciudadana M.D.L.Á.C.M., en ninguna de las oportunidades en que se trasladó para tal fin. (Folio 62).

En fecha 10 de julio de 2012, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante y lo expuesto por el Alguacil, se ordenó la citación de la demandada mediante carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los carteles respectivos. (Folios 63 al 65).

En fecha 18 de septiembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandante a través de diligencia consignó ejemplares de los diarios “La Nación” y “Los Andes” donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por este Juzgado. (Folios 66 al 68).

En fecha 05 de diciembre de 2012, el Secretario del Tribunal informó que el día 04 de diciembre de 2012, cumplió con la fijación del cartel de citación, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 70).

En fecha 17 de enero de 2013, conforme a lo solicitado por la parte demandante, no habiendo comparecido la parte demandada al proceso vencido el lapso de Ley, se le nombró como defensora ad-litem a la abogada M.V.C.H., a quien se libró la correspondiente boleta a los fines de su notificación, y habiendo sido notificada por el Alguacil del Tribunal aceptó el cargo sobre ella recaído, prestando juramento el día 15 de julio de 2013. (Folios 71 al 77). De igual modo de conformidad con lo peticionado por la parte demandante se ordenó la citación de la defensora ad litem para su comparecencia al segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines de la contestación de la demanda, lo cual se verificó el día 07 de agosto de 2013. (Folios 78 al 81).

En la fecha 09 de agosto de 2013, día fijado para el acto conciliatorio ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, el mismo fue declarado desierto por la inasistencia de la parte demandante, habiéndose hecho presente al proceso la parte demandada a través de apoderados judiciales. (Folios 82 y 83).

En esa misma fecha, la representación judicial de la demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

* PRIMERO: Convinieron que desde el 13 de noviembre de 2003, el cónyuge de su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.Z.D.J., en representación de sus hijos, con un lapso de vigencia de un año contado desde el 15 de noviembre de 2003, y que al terminarse el mismo los arrendadores no elaboraron un nuevo contrato; asimismo afirman que en fecha 16 de mayo de 2005, el cónyuge de la demandada firmó un nuevo contrato de arrendamiento; el cual al fallecer su esposo, fue celebrado con su mandante como arrendataria representado a su firma comercial MULTISERVICIOS M.D.M., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del estado Táchira, en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120, por un lapso de un (1) año, y que al vencerse no firmaron contrato, pero que posteriormente le exigieron firmar en forma privada el 01 de febrero de 2008 un nuevo contrato, el cual, a su parecer se automatiza el 01 de julio de 2009, pues tenía una vigencia de DIECISIETE (17) MESES, alegando a su vez, que desde esa fecha los arrendadores no volvieron a exigir a su mandante firmar un nuevo contrato habiendo cancelado la misma el canon de arrendamiento tal como fue convenido, pero que los arrendadores no entregan recibos de cancelación para evitarse el pago de IVA al SENIAT y para obligarla a entregar el local.

* SEGUNDO: Prosiguen su defensa negando, rechazando y contradiciendo que su poderdante haya sido notificada de la prórroga legal que le corresponde como arrendataria, tal como lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a decir suyo, si se detalla el contrato privado de fecha 01 de febrero de 2008, los arrendadores le conceden un nuevo lapso de vigencia del contrato de arrendamiento y le otorgan por 6 años de arrendamiento CINCO (5) meses de prorroga, infligiendo, a decir suyo, lo establecido en el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitan se les otorgue una prorroga legal para entregar el local de los años que establece la Ley, ya que a su criterio, para la presente fecha la empresa ha sido arrendadora durante 7 años consecutivos, más tres años donde su cónyuge o empresa fue arrendatario, para un total a su parecer de encontrarse utilizando el local de diez años consecutivos.

* TERCERO: Negaron, rechazaron y contradijeron que el local que usa la empresa, debía ser devuelto en buenas condiciones de funcionamiento, pues a su decir, si se detallan los contratos autenticados, en su cláusula PRIMERA, los arrendadores jamás especificaron las condiciones físicas del inmueble y que éste se ha mantenido tal como fue entregado.

* CUARTO: Negaron, rechazaron y contradijeron que deba cancelar a los arrendadores la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 10.750,00) más la cantidad que se acumule hasta la entrega definitiva, ya que a decir suyo, su representada ha cancelado el canon de arrendamiento tal y como fue estipulado y los arrendadores no otorgan recibos de cancelación.

* QUINTO: Negaron, rechazaron y contradijeron, que la firma comercial MULTISERVICIOS Ma. DE MALDONADO, deba cancelar costas y costos del presente juicio y honorarios profesionales de abogado, por considera que no ha dado motivos para que sea demandada su poderdante como representante y propietaria de la firma comercial MULTRISERVICIOS Ma. DE MALDONADO por desalojo, pues a su decir, olvidan los demandantes o su apoderado que las causales para demandar el desalojo están determinadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a su decir es la que priva por ser un contrato a tiempo indeterminado, ya que a su parecer, para el momento de la demanda el contrato privado se había automatizado y es el que se encuentra vigente para la presente fecha.

* SEXTO: Negaron, rechazaron y contradijeron la solicitud de aplicación de medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado.

* SÉPTIMO: Negaron, rechazaron y contradijeron la cuantía en que fue estimada la demanda. (Folios 84 al 86).

En fecha 17 de septiembre de 2013, la representación de la parte demandada mediante escrito promovió como pruebas: PRIMERO: Contratos de arrendamiento anexos al presente expediente. SEGUNDO: 1. La firma comercial MULTISERVICIOS MA. De los á.M., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 06 de marzo de 2006, bajo el N° 95, Tomo 3B; 2. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120. TERCERO: El derecho a repreguntar a los testigos que pudiese presentar la contraparte. (Folio 87). Siendo agregadas y admitidas en fecha 18 de septiembre de 2013. (Folio 88).

* En fecha 24 de septiembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante a través de escrito promovió como pruebas las siguientes: 1. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de noviembre de 2003, anotado bajo el N° 33, Tomo 112, anexo conjuntamente con el libelo de demanda marcado con la letra “G”. 2. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de mayo de 2005, anotado bajo el N° 23, tomo 109, Folios 51 al 53, anexo al libelo de demanda marcado con la letra “H”. 3. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 57, Tomo 120, anexo conjuntamente con el libelo de demanda marcado con la letra “I”. 4. Contrato de Arrendamiento escrito por vía privada de fecha 28 de enero de 2008, anexo al libelo de demanda marcado con la letra “J”. 5. Inspección Ocular practicada en el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 21 de octubre de 2011, por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, anexa al libelo marcada con la letra “K”. Finalmente negó, rechazó y contradigo que la parte demandante haya recibido cánones de arrendamiento sin haber emitido el recibo correspondiente. (Folios 85 al 91. Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 92).

Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

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PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, fundamentado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Artículos 1.133, 1.159, 1.160. 1.264 del Código Civil. Cláusulas Segunda, Cuarta, Séptima y Novena del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 28 de enero de 2008, donde los ciudadanos F.D.M.J.D.O., N.J.J.Z., L.A.J.Z. Y J.A.J.Z., en su carácter de arrendadores y copropietarios, a través de apoderado judicial, demandan a la ciudadana M.D.L.Á.C.M., en su condición de propietaria de la Firma Personal MULTISERVICIOS Ma. DE MALDONADO, en virtud del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, suscrito por vía privada en fecha 28 de enero de 2008, sobre un (1) local comercial con un área de Ciento Noventa Metros Cuadrados (190 M2) aproximadamente, ubicado en la carrera 10 N° 2-40, Barrio El Carmen, La Concordia, municipio San C.d.E.T., el cual a decir de los demandantes tuvo una duración de diecisiete (17) meses que se inició el día 01 de febrero de 2008 y venció el día 01 de julio de 2009, y dado que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años y siete (7) meses, le correspondió por ende, conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios una prórroga legal de dos (2) años, que a su parecer venció el día 01 de julio de 2011, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble arrendado, aunado al hecho que según se desprende de la Inspección Ocular practicada en el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 21 de octubre de 2011, por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, se dejó constancia que los pisos de cemento se encuentran con huecos y partidos, peticionando por ende el cumplimiento de la Cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, es decir, que la demandada realice la entrega del inmueble arrendado, en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, realizando las reparaciones que sean necesarias para tal fin; en razón de lo cual procedieron a demandar a la arrendataria ya mencionada para que sea condenada en lo siguiente: Primero: En entregar en forma inmediata el inmueble arrendado. Segundo: Entregar el inmueble en buenas condiciones de funcionamiento, tal como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento. Tercero: Pagar la suma de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.750,00) por indemnización por cláusula penal, causada por demora en la entrega del inmueble desde el 01 de julio de 2011 hasta el 01 de febrero de 2012, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por día, más la indemnización que se siga causando hasta la entrega definitiva. Cuarto: Pagar las costas y costos del juicio incluyendo los honorarios de abogado.

Por su parte la demandada a través de apoderados judiciales en la oportunidad correspondiente, dio contestación a la demanda con base en las defensas siguientes: Convinieron con la parte demandante en que desde el 13 de noviembre de 2003, el cónyuge de su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.Z.D.J., en representación de sus hijos, con un lapso de vigencia de un año contado desde el 15 de noviembre de 2003, y que al terminarse el mismo los arrendadores no elaboraron un nuevo contrato; asimismo afirman que en fecha 16 de mayo de 2005, el cónyuge de la demandada firmó un nuevo contrato de arrendamiento; el cual al fallecer su esposo, fue celebrado con su mandante como arrendataria representado a su firma comercial MULTISERVICIOS M.D.M., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del estado Táchira, en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120, por un lapso de un (1) año, y que al vencerse no firmaron contrato, pero que posteriormente le exigieron firmar en forma privada el 01 de febrero de 2008 un nuevo contrato, el cual, a su parecer se automatiza el 01 de julio de 2009, pues tenía una vigencia de DIECISIETE (17) MESES, alegando a su vez, que desde esa fecha los arrendadores no volvieron a exigir a su mandante firmar un nuevo contrato habiendo cancelado la misma el canon de arrendamiento tal como fue convenido, pero que los arrendadores no entregan recibos de cancelación para evitarse el pago de IVA al SENIAT y para obligarla a entregar el local.

A su vez negaron, rechazaron y contradijeron:

- Que su poderdante haya sido notificada de la prórroga legal que le corresponde como arrendataria, tal como lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a decir suyo, si se detalla el contrato privado de fecha 01 de febrero de 2008, los arrendadores le conceden un nuevo lapso de vigencia del contrato de arrendamiento y le otorgan por 6 años de arrendamiento CINCO (5) meses de prorroga, infligiendo, a decir suyo, lo establecido en el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitan se les otorgue una prorroga legal para entregar el local de los años que establece la Ley, ya que a su criterio, para la presente fecha la empresa ha sido arrendadora durante 7 años consecutivos, más tres años donde su cónyuge o empresa fue arrendatario, para un total a su parecer de encontrarse utilizando el local de diez años consecutivos.

- Que el local que usa la empresa, debía ser devuelto en buenas condiciones de funcionamiento, pues a su decir, si se detallan los contratos autenticados, en su cláusula PRIMERA, los arrendadores jamás especificaron las condiciones físicas del inmueble y que éste se ha mantenido tal como fue entregado.

- Que deba cancelar a los arrendadores la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 10.750,00) más la cantidad que se acumule hasta la entrega definitiva, ya que a decir suyo, su representada ha cancelado el canon de arrendamiento tal y como fue estipulado y los arrendadores no otorgan recibos de cancelación.

- Que la firma comercial MULTISERVICIOS Ma. DE MALDONADO, deba cancelar costas y costos del presente juicio y honorarios profesionales de abogado, por considera que no ha dado motivos para que sea demandada su poderdante como representante y propietaria de la firma comercial MULTRISERVICIOS Ma. DE MALDONADO por desalojo, pues a su decir, olvidan los demandantes o su apoderado que las causales para demandar el desalojo están determinadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a su decir es la que priva por ser un contrato a tiempo indeterminado, ya que a su parecer, para el momento de la demanda el contrato privado se había automatizado y es el que se encuentra vigente para la presente fecha.

- La solicitud de aplicación de medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado.

- La cuantía en que fue estimada la demanda, respecto a dicho rechazo, procede a emitir esta Juzgadora pronunciamiento como punto previo, teniendo lo siguiente:

Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro M.T. acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:

(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

(Destacado de la Sala).

Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)

Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, O.P.T., N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, se observa que la parte demandada no expuso las razones que la asistían para rechazar la estimación de la demanda, y de existir dichas razones no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, y tampoco ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos al respecto; en tal virtud, concluye esta operadora de justicia, que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de DIEZ MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 10.750,00), y así se decide.

RESPECTO A LAS PRUEBAS: VALORACIÓN Y ANÁLISIS: Se realiza conforme al principio de comunidad de la prueba por haber sido promovidas por ambas partes en su mayoría, por lo tanto, son del proceso mismo, con prescidencia de quien las presentó, en tal sentido tenemos:

- Copia fotostática del Registro Mercantil del Fondo de Comercio de “MULTISERVICIOS Ma DE MALDONADO”, registrado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06 de marzo de 2006, bajo el N° 95, Tomo 3-B, marcado con la letra “F”, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que efectivamente la aquí demandada en fecha 06 de marzo de 2003, registró el fondo de comercio que según la copia certificada del Registro de Información Fiscal funciona en el inmueble que alegan los demandantes como arrendado por ellos a la mencionada ciudadana para que funcionara dicho fondo de comercio, a saber: “CARRERA 10 NRO 2-40 SECTOR BARRIO EL CARMEN”.

- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de noviembre de 2003, bajo el N° 33, Tomo 112 de los libros respectivos, marcado con la letra “G”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 16 de mayo de 2005, bajo el N° 23, Tomo 109, folios 51 al 53 de los libros respectivos, marcado con la letra “H”; son valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin que su tiempo de duración pueda adminicularse a la relación arrendaticia aquí controvertida, toda vez, que se refieren a Fondos de Comercio diferentes, pues los antes referidos fueron pactados con el Fondo de Comercio “MULTISERVICIOS MALDONADO” y el aquí referido se denomina “MULTISERVICIOS MA. DE MALDONADO”, cuya actividad comercial se inició en el año 2006, es decir, con posterioridad a la celebración de los últimos dos contratos de arrendamiento referidos por la parte demandante para el cálculo del tiempo de duración de la relación arrendaticia; y así se decide.

- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 01 de septiembre de 2006, bajo el N° 57, Tomo 120 de los libros respectivos, marcado con la letra “I”, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y Contrato de Arrendamiento privado de fecha 28 de enero de 2008, marcado con la letra “J”, documento privado que al no haber sido desconocido ni impugnado quedó reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, de los mismos se desprende por no haber alegato en contra respecto a su continuidad, que la relación arrendaticia se inició el día 01 de septiembre de 2006, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del documento autenticado, antes valorado y venció la relación de arrendamiento conforme a lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento Privado aquí valorado, el día 01 de julio de 2009, habiendo tenido por tanto una duración la relación arrendaticia de más de CINCO (5) años, en razón de lo cual, la prórroga legal aplicable era sin duda alguna la establecida en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, de dos (2) años, por lo que, la misma venció el día 01 de julio de 2011; y así se decide.

- Inspección Ocular de practicada en fecha 21 de octubre de 2011 por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, marcada con la letra “K”, es tomada en consideración evidenciándose el estado actual del inmueble arrendado.

Conforme a lo anterior, se verifica que ha transcurrido el lapso de prorroga legal, pues claramente en el último contrato, a saber, el realizado vía privada en fecha 28 de enero de 2008, ya valorado por esta Juzgadora, claramente se estableció en su cláusula, lo siguiente:

El tiempo de vigencia del presente contrato será de Diecisiete (17) meses, contados a partir del 01 de febrero de 2008, es decir, vence el 01 de julio de 2009. El cual podrá ser prorrogado por común acuerdo entre las partes que conste un nuevo contrato. La falta de celebración del referido documento se entenderá que el contrato ha llegado a su fin sin necesidad de notificación o desahucio, y que la ARRENDATARIA empezará a hacer uso de la prorroga legal a que tenga derecho conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).

Y al haber tenido la relación arrendaticia con la aquí demandada una duración mayor de cinco (5) años, le correspondió la prórroga legal a la que se contrae el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se inició el día 01 de julio de 2009 y venció el día 01 de julio de 2011, sin que conste en las actas procesales que la relación arrendaticia se haya renovado al recibirle los arrendadores a la arrendataria el pago de los correspondientes cánones de alquiler, que por demás al verificar la arrendataria demandada, que supuestamente no le emitían recibos sin duda alguna debió proceder a realizar la respectiva consignación de alquileres por ante un Juzgado de Municipio del Municipio San Cristóbal, donde se encuentra ubicado el inmueble dado en alquiler, lo cual, no se verificó en este proceso, puesto que la demandada no demostró su solvencia, aunado al hecho cierto que venció el lapso de prorroga legal, en razón de todo lo cual, es viable esta demanda; y así se decide.

Ahora bien, tomando como base lo observado en este juicio, la representación de la parte demandada, no pudo desvirtuar los alegatos de la parte actora con prueba alguna que descartara los mismos, en tal sentido; las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Los cuales clara y ciertamente establecen que:

Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo por el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

De manera pues, que siendo viable en razón de no haber demostrado la parte demandada nada que le favoreciera o desvirtuara las pretensiones de la parte demandante, sucumbe ante la parte demandante, y así se decide.

Concluye esta operadora de justicia, con apego a lo aquí dilucidado y de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR, y así se decide.

iii

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por los ciudadanos F.D.M.J.D.O., N.J.J.Z., L.A.J.Z. y J.A.J.Z., a través de su apoderado judicial, abogado J.L.U.M., contra la ciudadana M.D.L.A.C.M., en su propio nombre y como propietaria de la firma personal MULTISERVICIOS Ma. DE MALDONADO, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:

PRIMERO

ENTREGAR el inmueble arrendado, consistente en un (1) local comercial con un área de Ciento Noventa Metros Cuadrados (190 M2) aproximadamente, ubicado en la carrera 10 N° 2-40, Barrio El Carmen, La Concordia, municipio San C.d.E.T., construido con pisos de cemento pulido, paredes de bloque y techos de zinc, el cual cuenta con un salón amplio, una oficina y dos baños, en buenas condiciones de funcionamiento, tal como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento.

SEGUNDO

PAGAR la suma de DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.750,00) por indemnización por cláusula penal, causada por la demora en la entrega del inmueble desde el 01 de julio de 2011 hasta el 01 de febrero de 2012, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por día.

TERCERO

PAGAR la suma de TREINTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 30.400,00) por indemnización por cláusula penal, causada por la demora en la entrega del inmueble desde el 02 de febrero de 2012 hasta el día de hoy, 01 de octubre de 2013, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por día, más los que se sigan causando hasta la ejecución.

CUARTO

PAGAR LAS COSTAS PROCESALES, en virtud de haber resultado totalmente vencida conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, al primer (1°) día del mes de octubre de dos mil trece. AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del código de Procedimiento Civil.

Abg. A.L.S.

Juez Temporal

Abg. F.A.V.R.

Secretario

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “4.166”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. F.A.V.R.

Secretario

DarcyS.

Exp N° 13.316-12.