Decisión nº KP02-R-2008-001005 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 26 de Febrero de 2009
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo |
| Ponente | Freddy Josue Duque Ramirez |
| Procedimiento | Demanda |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental
Barquisimeto, veintiséis de febrero de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO: KP02-R-2008-001005
DEMANDANTE: J.E.O. Y M.A.E.D.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: NIL J.M., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.072.
DEMANDADA: J.C.F.M. Y MADDY Y.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.A.F., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.618.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO)
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
El 22 de octubre del 2008 se le da entrada a la presente causa, la cual viene en apelación contra sentencia definitiva de fecha 14 de agosto del 2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que resolvió la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos J.E.O. Y M.A.E.D.O. en contra de J.C.F.M. Y MADDY Y.S. y la cual fue declarada CON LUGAR.
La decisión apelada, declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, ordenando a los demandados cumplir con su obligación de otorgar a los demandantes el documento definitivo de propiedad, además de condenar en costas a la parte vencida.
Dicha apelación es recibida por este tribunal el 21 de octubre del 2008 y dada su entrada por auto de fecha 22 del mismo mes y año, fijando entonces para el acto de informes para el vigésimo (20º) día de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 517 Código de procedimiento Civil.
Posteriormente, por auto de fecha 26 de noviembre del 2008 se deja constancia del vencimiento del lapso de informe, y de que este tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para la observación de informes.
El 9 de diciembre del 2008, se deja constancia de que venció el lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 eiusdem para el dictado y publicado de la sentencia.
Finalmente, llegado el momento de dictar sentencia y luego de revisar de manera exhaustiva el expediente y la sentencia apelada, quien aquí decide pasa a fundamentar su decisión en los términos siguientes;
II
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
El contrato de opción de compra venta firmada por las partes contratantes se valora como un documento reconocido.
La certificación de gravamen emanada de la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Distrito Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, se valora como un documento publico.
Las autorizaciones emanadas de las conyugues de los contratantes de la opción de compra-venta, se valora como un documento reconocido.
La copia certificada del crédito hipotecario, debidamente registrado en el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, y que corre inserto a los folios 14 al 18, se valora como un documento publico.
Las planillas de aporte, las relaciones de pago de abogado, las cancelaciones de cuotas atrasadas, los recibos de pago, todas giradas a la entidad bancaria la Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil.
La constancia de residencia emanada de la Prefectura del Municipio Palavecino y anexa al folio 196, se valora como un documento administrativo.
Los recibos de luz, agua y teléfono anexos a los folios 202 al 204 a nombre del demandante y su conyugue se valoran como documentos administrativos.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador para decidir observa, que el Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Del mismo modo, el Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:
En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello
.
Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.
Ahora bien, dicho lo anterior y analizado el caso de marras, se evidencia que estamos frente a una apelación de sentencia definitiva que declaro con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos J.E.O. Y M.A.E.D.O. en contra de J.C.F.M. Y MADDY Y.S., por considerar que el demandante cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta.
Es así, que en el presente caso, el demandante suscribió contrato de opción de compra-venta con el demandado, otorgando el primero de ellos la cantidad de Bs.75.000,oo como inicial y obligándose a cancelar la cantidad de Bs. 250.000.oo en un plazo de 120 días contados a partir de la firma del documento.
Posterior a la apelación y en el lapso de informes, el apelante en escrito de fecha 26 de noviembre del 2008 señaló que solamente se le permite solicitar el cumplimiento o la resolución de los contratos bilaterales cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite ese cumplimiento o esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas, con fundamento en el Artículo 1167 del Código Civil, en consecuencia si la negociación no se realizare en el lapso previsto por causas imputables al opcionario, éste debería desocupar y hacer entrega del inmueble. De igual forma afirma que no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las razones autorizadas por la Ley y alega que el contrato de marras nunca fue revocado por los contratantes conservando su eficacia y valor jurídico; que resulta irrelevantes en función del thema decidendum objeto de la presente causa los instrumentos de depósitos y relación de pagos de Abogado de la Institución Financiera “LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO”, y recibos de pago de servicios públicos. Que a su decir el fallo apelado incurrió en el vicio de inmotivación; Que los testigos fueron mal valorados por el juez de la causa y que la prueba testimonial no puede desvirtuar las declaraciones y términos contenidos en un instrumento devenido en público. De igual forma alega que la Juez de la causa en su errónea valoración confunde la acción interpuesta con un juicio posesorio o reivindicación. Y que la Juez A quo valoró los depósitos bancarios como si fueran instrumentos públicos cuyo régimen no puede aplicársele a los bauches de depósitos de una entidad bancaria. Por ultimo solicita la revocatoria de la sentencia por estar plagada de álgidos vicios de actividad y juzgamiento.
Así las cosas, quien aquí juzga, debe primeramente señalar que es un hecho no controvertido que el Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre J.C.F.M. y J.E.O. de fecha 11 de Marzo de 1986, y que corre a los autos al folio 8, a pesar de haber sido presentado en documento privado junto al libelo de demanda, el mismo quedó plenamente reconocido por la parte demandada al momento de contestar la demanda y ejercer su derecho de reconvención, todo de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Lo que significa que queda perfectamente probado que se celebró un Contrato de Opción de Compra, mediante el cual ésta última , como propietaria, le concedió la opción para adquirir el inmueble allí especificado y se estableció el precio en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.325.000,oo) de la cual el opcionante recibió la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.75.000,oo) y el saldo restante, o sea, la Cantidad DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,oo), que serían cancelados en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tendría lugar en un plazo estimado de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma de la opción, lapso de vigencia de la opción. Por tanto se le dá pleno valor probatorio, tal como lo hizo el juez a quo, toda vez que no fue declarado falso a la luz de los artículos 1359 y 1360, ambos del Código Civil y así se declara.
Ahora bien, se hace necesario observar que tal como lo apunta la parte apelante el A quo incurrió en defectos de actividad y de juzgamiento al momento de valorar las pruebas ya que, al existir un instrumento publico por haber sido reconocido en juicio las pruebas testimoniales debieron ser desechadas. En razon de ello este tribunal, considera que los testigos E.Q., Á.V. y D.R.C., los dos primeros promovidos por la parte actora y el tercero promovido por la parte demandada, los cuales rindieron su declaración, deben ser desechados por dos razones fundamentales: la primera, porque la prueba testimonial no vale en obligaciones mayores a dos mil bolívares (Bs. 2.000.oo) tal como lo expresa el artículo 1387 del Código Civil y en segundo lugar porque los testigos no pueden desvirtuar la presunción que emerge de un instrumento que devino en publico por haber sido reconocido en el proceso tal como se valoro supra.
Así las cosas, debemos analizar los alegatos esgrimidos por el apelante relativos a la afirmación de que solamente se permite solicitar el cumplimiento o la resolución de los contratos bilaterales cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, en consecuencia a su decir, se exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite ese cumplimiento o esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
En este orden de ideas, este juzgador debe señalar que nuestro legislador previo una excepción a la obligación asumida por las partes en la ejecución de los contratos bilaterales al establecer lo que se denomina la excepción “non adimpleti contractus”, que encuentra su fundamento en el artículo 1168 del Código Civil al señalar que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
La doctrina procesal, ciertamente a tenido un adelanto en el desarrollo del principio “iuris novia curia”, lo que significa que las partes conocen de los hechos y el juez conoce del derecho, y para poder decidir la presente causa en su dimensión total, circunstancia en la que la protección del juez debe llegar a buscar la verdad, pues lo contrario implicaría que tuviera el sentenciador que separarse de la realidad en la que la pretensión de cumplimiento de contrato parece indisoluble del reestablecimiento del derecho infringido, dejando de resolver la controversia en su total dimensión, lo cual a todas luces, escapa de la exigencia misma del acto de administrar justicia, y en aplicación también al principio de la realidad sobre las formas debe entrar a analizar el acervo probatorio constituido, primeramente, por el contrato de opción de compra-venta el cual devino en documento publico tal como fue valorado supra; en segundo lugar el documento privado donde las conyugues MADDY SUAREZ ESCALONA Y M.A.E.D.O., anexo al folio 9 el cual se valora como documento reconocido y al igual que el anterior, tiene las características de un documento publico y demuestran a este tribunal el consentimiento de las cónyuges para el otorgamiento del contrato de opción de compra-venta; igualmente la certificación de gravamen emitida por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara de fecha 13 de mayo de 1986, anexo al folio 10 el cual se valora como documento publico y que demuestra a este juzgador que sobre el bien objeto del litigio pesa un gravamen constitutivo de hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de 337.500 bolívares. El recibo anexo al folio 11 firmado por J.C.F.M. por la cantidad de 75.000 bolívares de fecha 11 de marzo de 1986 el cual se tiene por reconocido con las características de instrumento publico por no haber sido impugnado durante el proceso. Con relación a los depósitos bancarios realizados por el demandante, ciudadano J.O. a la cuenta del demandado ciudadano J.F. los cuales se aprecian a las actas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinte (20) de diciembre del dos mil cinco 2005, Nº 877, expediente Nº AA20-C-2005-000418 con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., dejo establecido el siguiente criterio:
“…omissis… resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.
… omissis…
Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:
se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido
. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).
Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.
En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.
Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.
En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.
Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…omossis…
En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:
Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal
.
…omissis…
Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:
…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares
…
…Omisis…
…Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.”
Ciertamente, tal y como quedo establecido en la sentencia anteriormente citada, los depósitos bancarios no son documentales propiamente emanados de un tercero sino que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales se encuentran establecidos en artículo 1.383 del Código Civil, y relativa al género de prueba documental, por lo que no necesita ser ratificadas mediante testimóniales. Por lo tanto, y en base a lo preceptuado en la sentencia citada supra, este juzgador debe darle pleno valor probatorio a los depósitos bancarios realizados por el demandante, y con lo que demuestra a este juzgado que era su persona quien cancelaba la deuda hipotecaria contraída por el demandado y que recaía sobre el bien inmueble constitutivo de la opción de compra-venta, hipoteca esta que no consta en el referido documento. Dicho esto, podemos señalar que la Juez A quo erró en valorar los depósitos bancarios como instrumentos públicos, por cuanto en su formación no intervienen ab initio un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por la ley. Este documento nace privado y en su contenido consta los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad, razón por la cual se insiste este tribunal debe darle pleno valor probatorio y así se declara.
Analizado como está, el acervo probatorio supra, este tribunal no deja de estañarle el hecho de que el demandado no haya mencionado en forma alguna, en el contrato de opción de compra-venta del inmueble en cuestión, que sobre él, pesaba un gravamen hipotecario, por lo que deja abierta la potestad para el demandante de hacer uso de la excepción que este tribunal aplicando el principio iura novia curia y el principio de la realidad sobre las formas se denomina excepción “non adimpleti contractus”, en razón de que mal podría cancelar por parte del demandante la obligación contraída en el contrato suscrito entre las partes si la otra no había cumplido la suya es decir, vender un bien libre de gravamen lo que significa que el demandado no estaba en condiciones de pactar una venta con un gravamen hipotecario superior a la deuda asumida por el demandante quien quedo debiendo un saldo de Bs. 250.000,oo.
Así las cosas, este tribunal entra al convencimiento que de acuerdo al acervo probatorio, especialmente los depósitos bancarios realizados a la cuenta bancaria de la VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO en nombre propio, el de su conyugue y a favor del titular de la cuenta quien es el demandado de que efectivamente el accionante cumplió con su obligación y a pesar de no haberlo realizado de la manera pactada en el contrato suscrito debe presumirse que fue cumplida porque el demandado consintió en ello al permitir que el demandante realizara los depósitos a su cuenta, además de que como lo señala la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de diciembre del 2005, Nº 877 con ponencia de la Magistrada Isbelia de Caballero a la cual se hizo referencia supra, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositada en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.
En corolario con lo anterior, y en base a que fue el demandante quien sufrago la deuda hipotecaria contraída por el demandado sobre el bien inmueble objeto del litigio y que ofreció en opción a compra al demandante sin notificar que sobre dicho inmueble recaía una hipoteca de primer grado, es lo que hace presumir a este sentenciador que el demandante cumplió de manera excepcional con la obligación pactada, pues al depositar mas de la cantidad contratada como se demuestra de los depósitos bancarios a la entidad Bancaria “LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO”, a la cuenta cuyo titular es el demandado se considera que el pago de la suma restante y adeuda en el contrato de opción de compra-venta la cual era de Bs. 250.000.oo, fue cumplida en su totalidad.
En conclusión, habiéndose determinado que el demandante al cancelar la deuda hipotecaria del demandado y comprobado mediante los depósitos bancarios ya valorados, hace nacer la convicción de que el demandante cumplió con su obligación de cancelar lo adeudado a fin de que se le otorgue el documento definitivo de venta, razones estas por las cuales considera este sentenciador que debe prosperar la presente acción de cumplimiento de contrato y así se decide.
Finalmente, y con relación a la reconvención puede determinarse, que el demandado reconvino a la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el demandante, pero tal y como lo dejo ver la juez A quo en la sentencia aquí apelada y que este tribunal comparte, el demandante reconvenido demostró que cumplió con su obligación a fin de que se realizara el traspaso definitivo de venta, encontrándose los optantes compradores con su grupo familiar ocupando y usufructuando el inmueble, circunstancia esta demostrada por la constancia de residencia la cual se valora como documento administrativo y los recibos de luz, agua y teléfono que también se valoran como documentos administrativo, entendiendo que el demandado convino con el demandante en que este ultimo continuara pagando las mensualidades de ese préstamo y cuando se cancelara en su totalidad, liberada la hipoteca, harían el traspaso definitivo ante la oficina de registro, tal como lo alega el demandante, circunstancia ésta que presume este juzgador al observar, que el demandado permitió que el demandante realizara los depósitos bancarios en su cuenta y no cabe en la inteligencia de este juez que después de 20 años donde el demandante demostró a este tribunal los depósitos realizados a la cuenta del demandado y que este último no haya consentido en ello, por lo que adminiculadas las pruebas llevan al convencimiento de este juzgador que las afirmaciones hechas por el demandante son ciertas en la forma como se celebró el acuerdo posterior. Por lo tanto no observándose incumplimiento alguno por la parte demandante no hay cabida a la reconvención, por lo que debe ser desestimada tal petición y así se declara.
En conclusión, este sentenciador precisa que se encuentran dados los extremos que configuran la verificación del cumplimiento de contrato, razon por la cual se hace forzoso declarar SIN LUGAR la presente apelación y CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos J.E.O. Y M.A.E.D.O. en contra de J.C.F.M. Y MADDY Y.S., y así se decide.
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara SIN LUGAR la apelación intentada por el ciudadano J.C.F.M. en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 14 de agosto del 2008.
Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 14 de agosto del 2008, con las modificaciones explanadas en el presente fallo.
Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el abogado C.A.F.S., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.C.F.M. y MADDY Y.S.E., identificados en autos.
Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos J.E.O. Y M.A.E.D.O., en contra de los ciudadanos J.C.F.M. y MADDY Y.S.E.. En consecuencia se le ordena a los demandados, ciudadanos J.C.F.M. y MADDY Y.S.E., identificados en autos, cumplir con su obligación de otorgar a los ciudadanos J.E.O. Y M.A.E.D.O., el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno propio y la casa quinta distinguida con el Nº 535, calle 2 de la III etapa de la Urbanización Chucho Briceño de la ciudad de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara.
Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Titular
Dr. F.D.R.
La Secretaria,
Abogada S.F.C.
Publicada en su fecha a las 3:30 p.m.
La Secretaria,
Fd/ydg.-
