Decisión nº 4057 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 15 de Mayo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO Y DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 15 de mayo de 2012

Años 202º y 152º

Subió a esta Alzada el expediente signado con el N° 10.102 de la nomenclatura de archivos del Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, que fue presentada por el ciudadano P.O.B.A., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 1.448.837, representado judicialmente por el abogado R.B.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.416, contra las ciudadanas G.J.P.P. y EMILY y E.J.C.P., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 163.451 y 14.312.659.

En fecha 27 de abril de 2012, este Tribunal fijó el Décimo (10°) día de despacho siguiente para decidir la presente causa.

El día 11 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos, el cual se resume en los siguientes términos:

… Se demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, en f echa 04 de Septiembre de 2.007, bajo el N° 62, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, producido en autos…

(…)

El Contrato de Arrendamiento en que fundamenta su defensa la parte demandada, corresponde a otro que no es el demandado; corresponde a un Contrato de Arrendamiento vencido y que precede al demandado.

La parte demandada rechaza y contradice la demanda pero, su defensa esta fundada erróneamente en el Contrato no materia del presente proceso.

Ante esta ambigüedad y posible oscuridad, necesario para la interpretación tanto de dichos contratos como especialmente en lo relacionado a los actos señalados por las partes, el sentenciador ha debido atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mita las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

De autos se puede apreciar la existencia de una relación arrendaticia entre las partes a traves del tiempo.

En el Contrato Demandado: Del 01 de Julio de 2.007 hasta el día 30 de Junio de 2008.

En el Contrato producido por la parte demandada: Del 01 de Julio de 2.006 hasta el día 30 de 2.007(precede al demandado).

RELACIÓN ARRENDATICIA

ENTRE ACTOR Y DEMADADO

Se pudo apreciar en autos y de las pruebas producidas por la parte demandada que la relación arrendaticia entre el actor y los demandados ha tenido vigencia por muchos años más, en efecto.

(…)

En este punto podemos señalar que el origen de dicho documento esta en el Contrato de Arrendamiento que celebraron en documento privado el actor y la demandada en fecha 01 de Enero de 2.003, con vigencia el 01 de Enero de 2.003 hasta el 31 de Diciembre de 2.003.

La parte demandada conoce suficientemente de la relación arrendaticia mencionada anteriormente, hecho cierto e indubitable cuando se puede apreciar que por mas de diez años ha existió una relación contractual entre el ciudadano P.O.B.A., y las codemandadas G.J.P.P. y E.J.C.P.,…

Esta es la verdad, a si fue la intención de las partes y de quienes otorgaron dichos Contratos pudiéndose señalar que la relación contractual entre las partes se origina desde el año de mil novecientos noventa y seis (1.996), cuando se celebra el contrato de Arrendamiento entre el ciudadano P.O.B.A.,…pero si existiese una duda respecto a los años de vigencia de la relación contractual arrendaticia mencionada, así como de la relación entre las partes contratantes, se puede señalar del inmueble objeto de todo y cada uno de los Contratos de Servicios…

4) De lo antes expuesto se desprende que una vez vencido el termino del ultimo Contrato de Arrendamiento, el contrato objeto del presente juicio con vigencia desde el 01 de Julio de 2.007 hasta el día 30 de Junio de 2.008, el lapso de prorroga aplicable en el Articulo….ósea tres (03) años, tal y como cual sirvió de fundamento de la demanda.

En el presente caso la Prorroga Legal, que opero de pleno derecho, corresponde a la establecida en la Letra “D” del Articulo 38….

En consecuencia, por lo antes expuesto de acuerdo a lo probado en autos, la prorroga legal opero por Tres (03) años y la Demanda de Cumplimiento de Contrato ha debido ser declarada con lugar toda vez que la defensa de la demanda refiere a un Contrato de Arrendamiento vencido y que no conforma el instrumento fundamental de la demanda….

El escrito que encabeza estas actuaciones, presentado en fecha 01 de agosto de 2011, por el profesional del derecho abogado R.B.C. se resume en los siguientes términos:

…En fecha 26 de junio de 2008, procedí por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio…a notificar indistintamente a las prenombradas arrendatarias G.J.P.P. y E.J.C.P.,… del contrato locativo su no renovación a partir del 30 de junio de 2008, concediéndole la correspondiente prorroga legal prevista en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Durante este lapso de Tres (3) años de prorroga se mantuvieron vigentes las mismas condiciones y estipulaciones contractuales.

(…)

En virtud de las consideraciones anteriormente señaladas, de los hechos y el derecho aducido, se manifiesta Ciudadano Juez el incumplimiento de LAS ARRENDATARIAS en cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en las Leyes sobre la materia arrendaticia, razón por la cual demando como formalmente demando a las arrendatarias G.J.P.P. y EMILY y E.J. CHACHATI PIMENTELA…a los fines de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en baso a lo siguiente…

PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento anteriormente señalado, el cual consta en autos y hace entrega del inmueble objeto de la presente demanda, libre de personas y bienes sin plazo alguno.

Segundo: En pagar los costas y costos judiciales y honorarios de abogados que ocasione el presente juicio.

De conformidad con lo establecido en los articulo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de Setenta y Dos Mil bolívares (Bs. 72.000,oo), equivalentes a 947,37 unidades tributarias…

…”

Correspondió conocer del presente juicio al Juzgado Primero de Municipio de esta misma Jurisdicción, quien mediante auto de fecha 2 de agosto de 2011, dejó constancia que dentro de los tres (3) días de despacho que constase en autos los recaudos fundamentales, se pronunciaría sobre su admisión.

Por auto de fecha 11 de agosto de 2011, el Tribunal de causa admitió la demanda y fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.

En el lapso de dar contestación a la demanda, la representación judicial de las ciudadanas G.J.P.P. y E.J.C.P., lo hizo en los siguientes términos;

…ocurro para dar contestación a la demanda, de conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

Rechazo y contradigo la demanda interpuesta por el ciudadano P.O.B.A., en todas y cada una de sus partes; a tal efecto, hago valer la falta de cualidad y de interés en el actor, para intentar y sostener este juicio que ha impuesto contra mis representadas, por cuanto dicho demandante no puede ejercer sus funciones de administrador, sin estar autorizado o facultado por la totalidad de los propietarios del local objeto del presente juicio, ni tampoco puede ser considerado como interesado a los fines de establecer la legalidad del proceso que ha interpuesto…aun cuando el demandante…ha actuado en este negocio con mis poderdantes y en el juicio que interpuso, con diferentes condiciones o cualidades…Cuando firmo el contrato de Arrendamiento con mis poderdantes…actúo como arrendador, evadiendo determinar la cualidad con que actuaban por lo que en este negocio engaño a mis poderdantes y las sorprendió en su buena fe, pues en el caso de incumplimiento del contrato por parte de Baute Alemán, mis poderdantes no tenían ninguna garantía por los daños que su incumplimiento les pudiera ocasionar…Cuando firmó la carta Autorización …para el cobro e los cánones de arrendamiento para el Sr. J.G.G., actúo en su condición de propietario del local…Cuando el Sr. P.O.B.A. intento contra mis poderdantes el anterior juicio por cumplimiento de contrato cuyo libelo produzco…procedió como simple ciudadano, sin ninguna condición ni cualidad para legitimar su actuación… Cuando el Sr. Baute Alemán interpuesto el presente juicio, volvió a omitir mencionar la cualidad o condición con la cual actúa, por lo cual esta actuando en forma persona a mutu propio, sin observar los requisitos que debe cumplir el libelo de demanda…Debo observar al Tribunal, que el actor en el presente juicio, en la parte petitoria de la demanda se limite a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con mis poderdantes y la entrega del local objeto de la presente demanda, analizado el contrato de arrendamiento producido, nos encontramos con que mis poderdantes han cumplido a cabalidad todas las cláusulas del contrato…Mis poderdantes han venido ocupando el local objeto del contrato desde la fecha en que se firmo dicho contrato, durante el año de prorroga legal que les concede la ley y después de vencida esta, mis poderdantes continuaron ocupando el local con pleno conocimiento del demandante, quien cobro a través de su mandatario, las pensiones de arrendamiento….posteriormente después de vencido estos diez meses de ocupación del local y pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, mis poderdantes continuación depositando puntualmente los cánones de arrendamiento en un juzgado de Municipio, ante la negativa del actor de continuar recibiendo dichos pagos, los recibos también los estoy produciendo…El local objeto del contrato no ha sufrido ningún daño que ameritara alguna reparación, ni tampoco han hecho ninguna modificación en el local que tiene arrendado, el cual han conservado como unos buenos padres de familia…El local objeto del contrato no ha sufrido ningún daño que ameritara alguna reparación, ni tampoco han hecho ninguna modificación en el local…Así mismo mis poderdantes nada adeudan al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento. Por lo expuesto se evidencia, que el actor no puede demandar a mis poderdantes por cumplimiento de contrato, ya que estos han cumplido con dicho contrato a cabalidad y dicho demandante no ha traído a los autos, ni una sola prueba que desvirtúe esta afirmación, y pueda justificar la interposición de esta temeraria demanda…

(…)

Por otra parte, fundamentándose en los hechos narrados en este escrito de contestación a la demanda y en el derecho alegado, todo lo cual se da por reproducido en este capitulo…RECONVENGO al demandante P.B. Alemán…para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en: 1.) Que habiéndole pagado mis poderdantes, en su condición de copropietario del local que ellos ocupan, los cánones de arrendamiento desde el día 31 de agosto del año 2.006 hasta la presente fecha, periodo de tiempo que tienen ocupando dicho local, han reafirmado legalmente sus condiciones de arrendatarios del local arrendado. 2.) Que habiendo recibido el demandante la totalidad de los montos de los cánones de arrendamientos antes señalados, por medio del ciudadano P.G.H., a quien autorizó se le pagaran dichos cánones de arrendamiento, tal como consta de la autorización que produje y en los recibos emanados del Tribunal de Municipio que también produje, la condición de arrendatarios del local que ocupa mis poderdantes quedo definitivamente legalizada. 3.) Que habiendo recibido el demandante P.B.A., el monto total de los cánones que le han pagado mis poderdante este le entrego a los otros copropietarios del local ciudadanos J.d.H., Francisco y P.P.H., el 50% del monto de dichos cánones de arrendamiento, como herederos universales del finado P.P.C., quien adquirió el local arrendado conjuntamente con el demandante.

(…)

Mis poderdantes se reservan el derecho de demandar al Sr. P.B.A. por los daños y perjuicios que han sufrido en virtud del contrato engañoso que les hizo otorgar el demandante por el local de comercio que ocupan, y además el daño moral que les ha ocasionado los injustos juicios de desocupación que le ha interpuesto. Estimo la presente demanda en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 150.00), equivalente a Mil Novecientos Setenta y Tres con Sesenta y Ocho Unidades Tributarias (1973,68U.T)…

Por auto de fecha 07 de noviembre de 2011, el Juzgado de la Causa, fijó el segundo (2do) días de despacho siguiente a la indicada fecha la oportunidad para que la parte demandada diese contestación a la reconvención.

Para el día 18 de noviembre de 2011, la parte demandada reconviniente consigno escrito de pruebas en tres (3) folios útiles.

El 21de noviembre del 2011, el Ad-quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada reconveniente por cuanto las mismas no fueron ilegales ni impertinentes.

Se fijó el día 28 de noviembre del 2011, el lapso de cinco días de despacho la oportunidad para dictar sentencia.

El día 06 de diciembre del mismo año, el Tribunal de la causa difirió el lapso de treinta (30) días de calendario para dictar sentencia.

A los folios 130 al 152, riela sentencia dictada por el Ad-quo mediante la cual declaró en fecha 6 de marzo del presente año IMPROCEDENTE la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento e Improcedente la Reconvención incoada por la parte demandada reconveniente.

Por auto de fecha 10 de abril del presente año, la abogada C.M., se avoco al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación a la parte actora mediante boleta.

Mediante diligencia de fecha 17 de abril del 2012, la parte actora apeló de la sentencia arriba mencionada, y mediante auto de fecha 23 de abril se oyó la apelación en ambos efecto y se ordeno su remisión a este Juzgado mediante oficio N°193/2012

De La Competencia.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

Subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18-03-2.009, y a la decisión de fecha 10/12/2.009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y ASI SE ESTABLECE.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4, de la Resolución bajo análisis, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud que la causa que nos ocupa fue admitida en fecha 11 de agosto de 2011; es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, se considera esta Juzgadora competente para conocer y decidir la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.

Paso a decidir en los siguientes términos.

Ahora bien, este Juzgado antes de entrar a valorar el acervo probatorio traído a los autos, debe pronunciarse respecto al punto I opuesto por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, que se refiere a la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción.

Cuando la parte demandada dio contestación a la demanda, específicamente en este punto I lo hizo en siguientes términos: “…De conformidad con lo previsto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, rechazo y contradigo la demanda interpuesta por el ciudadano P.O.B.A., en todas y cada una de sus partes;…hago valer la falta de cualidad y de interés…” El mencionado artículo reza que: “…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”

Es así como, cuando la Falta de Cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar de fondo la materia, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda.

Es conveniente traer a colación en este fallo la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha seis (06) de diciembre de 2.006, Exp. 04-2584, Sentencia N° 3592, con ponencia del Doctor J.E.C.R.. Ramírez & Garay Tomo CCXXVIII, página 81 a la 83, quien expresa: “… Para esta Sala, tal y como lo ha señalado en el fallo del 18-5-01, (caso M.P.,) (1) la falta de cualidad e interés afecta a la acción y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. (…)”

Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimario ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

La cualidad o legitimario ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”

Entre las diversas opiniones jurídicas que ha dado lugar en la doctrina y en la practica, la excepción por falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio, se abrió campo en la distinción entre cualidad activa y cualidad pasiva, entendiéndose la primera como la cualidad para intentar juicio, el interés jurídico que tiene determinada persona en hacer valer jurisdiccionalmente su derecho. Esta distinción se encuentra en directa relación con la titularidad de los derechos, aunada a determinado interés jurídico, como se ha dicho, de la cual resulta, para uno de los litigantes el derecho de ejercitar la acción y para el otro, la sujeción a la acción ejercida. Debe existir, en consecuencia, una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida.

De modo tal, que la falta de esa correspondencia lógica, es lo que constituye la falta de cualidad.

Aclarado entonces cuándo estamos en presencia de un problema de falta de cualidad o legitimación ad causam, es decir, cuando uno de los sujetos procesales no se afirma titular del derecho controvertido, le corresponde ahora a este Tribunal determinar si el ciudadano P.O.B.A., tiene o no tiene cualidad para sostener la presente demanda.

Se evidencia en el documento consignado por la parte demandante, el cual consta a los folios 12 al 23 del presente expediente, que él ciudadano P.O.B.A., es el copropietario del Local Comercial distinguido con el N° 1 situado en la planta baja del Conjunto Residencia Caribe, Avenida la Playa, Urbanización El Palmar, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, obviamente es él copropietario del local en litigio y que el le dio en arrendamiento a las ciudadanas G.J.P.P. y E.J.C.P., mediante un contrato a tiempo determinado, en tal sentido el presente juicio versa sobre falta de cumplimiento de contrato de arrendamiento y el ciudadano P.O.B.A., parte demandante en el juicio es quien suscribió el contrato con las ciudadanas G.J.P.P. y E.J.C.P., de manera tal que, aquí no se discute de quien es la propiedad (local arrendado), el presente juicio versa como se dijo anteriormente sobre la falta de cumplimiento de contrato, de tal manera, forzoso para esta Juzgadora declarar Improcedente la falta de cualidad alegada. Y así se establece.

Al respecto, ha de observar esta Sentenciadora, que en la oportunidad de informes ante esta Alzada, el demandado consignó:

-Copia Simple de la Inmobiliaria Villamar C.A, de fecha 28 de febrero de 2003.

-Copia Certificada del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de fecha 09 de junio del 2004, anotado bajo el registro de Comercio con N° 11 Tomo 10-A.

-Copa certificada del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A. con el ciudadano J.J.C.P. sobre un local Comercial distinguido con el N° 1

-Copia Simple del contrato de servicio eléctrico donde aparece el ciudadano G.C..

-Copia Certificada del Contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A. con las ciudadanas G.J.P.P. y E.J.C.P., el cual comenzaría a regir a partir del día 10 de agosto de 2004.

-Copia Simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A., con el ciudadano J.J.C.P., el cual aparecía a regir a partir del día 27 de diciembre de 1996.

-Copia Simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A. con el ciudadano J.J.C.P., el cual comenzaría a regir a partir del día 12 de enero de 1998.

-Copia Simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A. con el ciudadano J.J.C.P., el cual comenzaría a regir a partir del día 10 de Julio de 1999.

-Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A., con la ciudadana G.J.P.P., sin fecha.

-Copia Simple del Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A., el cual comenzaría a regir a partir del día 01 de enero de 2003.

-Copia Certificada del contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A., con la ciudadana G.J.P.P., el cual comenzaría a regir a partir del día 01 de Enero de 2004.

-Copia Certificada del contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano P.O.B.A. con las ciudadanas G.J.P. y E.J.C.P., el cual comenzaría a regir a partir del día 09 de agosto de 2005.

Así las cosas tenemos que, aún cuando el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio”, y que el demandado presentó ante esta Alzada, los contratos de arrendamientos mencionados ut supra, no constituyen instrumentos públicos, de manera que no podrán ser valorados en juicio. Y Así se estable.

En torno a la pretensión de cumplimiento de contrato con base en el vencimiento del término, observa esta juzgadora que el tribunal de la primera instancia declaró su improcedencia, considerando que el mismo se había transformado en un contrato a tiempo indeterminado, porque en el que fue acompañado al libelo de demanda se previó una duración de un año contado a partir del 1 de julio de 2007 y porque el demandante permitió que las arrendatarias permanecieran en el inmueble mucho tiempo después de los seis (6) meses a que se refiere el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, en primer lugar debe precisarse que esa norma no alude a la duración del contrato sino a la “relación” arrendaticia. De tal manera que independientemente del término que se hubiese indicado en el contrato objeto de la pretensión, si de las pruebas incorporadas a los autos aparece alguna que evidencie que la relación arrendaticia es mayor que el tiempo pactado en ese instrumento, es ésta la que se debe considerar para tomar en cuenta el lapso de la prórroga legal que le corresponda al inquilino.

En ese orden de ideas se observa que en el documento que cursa a los folios 51 al 54 del expediente, acompañado por la parte demandada junto a su escrito de contestación, el cual se aprecia por aplicación del principio de la comunidad de la prueba, consta el contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes en fecha 23 de agosto de 2006, del que se desprende que el arrendamiento se inició en fecha 01 de Julio de 2.006 hasta el día 30 de Junio de 2.007.

Por tanto, de acuerdo con ese contrato, adminiculado al consignado por la parte actora se puede llegar a la conclusión que la relación arrendaticia no fue de tal sólo un (1) año, como se indica en la recurrida, caso en el cual el lapso de prórroga legal hubiese sido de apenas seis (6) meses, sino de ------dos (2) años, razón por la cual el lapso de la prórroga legal es el previsto en el literal “b” de ese mismo artículo, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año” y no el del literal “a”

Por ello, habiéndose pactado en el contrato acompañado por la parte actora que la duración del mismo duraría hasta el día 30 de junio de 2008, forzoso es concluir que a partir de esa fecha comenzaba a correr el lapso de un (1) año de la prórroga legal y que, por ende, vencía el día 29 de junio de 2009.

Por otro lado, la disposición contenida en el artículo 1601 del Código Civil no establece el imperativo de que la demanda debe ser incoada dentro de un determinado lapso de tiempo. Al contrario, dicha norma establece que cuando ha habido desahucio, no se produce la tácita reconducción. En otras palabras: cuando el arrendador notificó al inquilino de su voluntad de no prorrogar (más) el contrato, poco importa que después del vencimiento el inquilino siga ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, porque no se podrá entender que el contrato se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado.

En efecto, dicha norma establece: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” Y es que no se le puede negar al propietario el derecho de continuar recibiendo los cánones de arrendamiento durante todo el tiempo en que el inquilino permanezca en el uso del inmueble, ya que el contrato de arrendamiento tiene la característica de ser de tracto sucesivo, lo que implica que, a diferencia de los contratos cuyas obligaciones son de ejecución instantánea, en el que las mismas se cumplen de forma inmediata, en el contrato de tracto sucesivo el cumplimiento de las prestaciones se realiza periódicamente. En el caso del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe el alquiler por cada día que utilice el bien objeto del contrato, lo que no necesariamente debe interpretarse en el sentido de que el arrendador está de acuerdo con que el inquilino permanezca usando el bien, sólo que mientras no lo devuelva está en la obligación de pagar su contraprestación. Esa es la única interpretación que se puede desprender del contenido del artículo 1601 del Código Civil.

Claro está, si con posterioridad al desahucio el arrendador llegase a suscribir un nuevo documento (negocial o no) en el que conste su consentimiento a la permanencia del arrendatario en el uso del inmueble, en esta hipótesis si pudiera entenderse que quedó sin efecto alguno el desahucio llevado a cabo o si deja transcurrir impávidamente el lapso necesario para que prescriba su derecho a solicitar judicialmente la devolución del inmueble.

Como antes quedó dicho, no existe disposición legal alguna que imponga al arrendador la carga u obligación de incoar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término dentro de determinado lapso, razón por la cual debemos concluir que se aplican los lapsos ordinarios previstos por el legislador para la prescripción de las acciones.

El problema se presenta en torno a esa prescripción, por cuanto no existiendo, tampoco, un lapso expreso en el que se indique el tiempo de prescripción para el ejercicio de las acciones en tales casos, forzoso es concluir que por cuanto dichos lapsos no pueden ser aplicados por analogía, el derecho de solicitar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento es una acción personal y, por lo tanto, el lapso de prescripción que se le debe aplicar es el contenido en el artículo 1977 del Código Civil.

No puede establecerse un lapso diferente basado en la irrenunciabilidad de los derechos que la ley respectiva establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, porque esa irrenunciabilidad no puede implicar el establecimiento tácito de lapsos no previstos expresamente por el legislador.

En consecuencia, en el presente caso el arrendador le notificó a las arrendatarias en fecha 26 de junio de 2008 que al vencimiento del contrato que ocurriría el 30 de ese mes, no le sería renovado el contrato y que a partir de esa fecha tendrían derecho a la prórroga legal. Por cuanto para el día 30 de junio de 2008 la relación arrendaticia cumpliría dos (2) años, la prórroga legal que le correspondía era de un (1) año, no pudiendo el arrendador incoar la demanda con anterioridad al vencimiento de la prórroga legal; pero una vez cumplida ésta, por cuanto hubo el desahucio oportuno que impidió que el contrato de arrendamiento se transformase en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el arrendador tenía el derecho de demandar el cumplimiento del contrato, como en efecto lo hizo, mientras no le prescribiese la acción.

Carecen de relevancia los comprobantes de los pagos realizados por las demandadas, directamente al demandante o a través del tribunal de municipio, por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto la demanda no se basó en el incumplimiento de dicha contraprestación, sino en el vencimiento del término pactado para la duración arrendaticia y de su prórroga legal. Y así se decide.

Esta juzgadora comparte los argumentos de la recurrida respecto a la improcedencia de la reconvención, por cuanto, como lo dijo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 552 de fecha 07 de Junio del 2010, lo siguiente:

.Entonces, lo que constituye la regla es la consideración de que la reconvención requiere de un tratamiento autónomo ya que agrega al debate un nuevo objeto litigioso y se distingue de una excepción por cuanto la reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercitada, sino una nueva demanda que formula el demandado en un proceso y puede ser tramitada independientemente…

Por tanto, tomando en consideración que los argumentos en que basa la demandada su reconvención tienen la naturaleza de excepciones perentorias, por cuanto con ella lo que pretenden es la reafirmación de su condición de arrendatarias y dejar constancia de su solvencia, a pesar de la falta de comparecencia de la parte actora al acto de su contestación, esta juzgadora declara la improcedencia de dicha reconvención. Y así se decide.

DISPOSITIVO

En virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia pronunciada en fecha 6 de marzo de 2012 por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano P.O.B.A., en contra de las ciudadanas G.J.P.P. y E.J.C.P., anteriormente identificadas.

En consecuencia, se revoca la recurrida y en su lugar:

Se declara:

1) Sin lugar la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada; G.J.P.P. y E.J.C.P..

2) Con lugar la demanda y se condena a la parte demandada cumplir el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y hacerle entrega a la parte actora del inmueble objeto de la relación arrendaticia, libre de bienes y de personas; esto es, el identificado como el local comercial distinguido con el Nº 1, situado en la planta baja del Conjunto Residencial Caribe, avenida La Playa, urbanización El Palmar, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas.

3) Improcedente la reconvención intentada por las demandadas contra el demandante.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diaricese, y déjese copia autoriza de la presente decisión, inclusive en la pagina Web de este Tribunal.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los quince (15) de mayo de dos mil doce (2.012)

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. M.C.M.O.

LA SECRETARIA ACC.,

LIXAYO MARCANO

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las once (11:00 a.m.), horas de la mañana

LA SECRETARIA ACC.,

LIXAYO MARCANO

MCMO/MB

EXP N°2276