Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 9 de Diciembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, nueve de diciembre de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001642

PARTE DEMANDANTE: O.F.H.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.050.533, representada en juicio por el abogado, R.T.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.798.

PARTE DEMANDADA: M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.522.593, asistida en el presente juicio por el abogado en ejercicio, F.N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 98.846.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 26 de junio de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que su representado es beneficiario por haberse subrogado en los derechos del contrato de arrendamiento celebrado por el inmueble constituido por el apartamento 134, situado en el piso 13, del edificio TEQUENDAMA, ubicado en frente a la calle este 4, avenida Universidad, antes avenida México, entre las esquinas Pele El Ojo y Puente Brion, La Candelaria, Municipio Libertador, en fecha 1º de diciembre de 1966, por la sociedad mercantil Banco Hipotecario de Crédito Urbano, cedido en fecha 1º de febrero de 1974, a la ADMINISTRADOA CENTAURO, C.A., la cual posteriormente lo cedió a la ADMINISTRADORA ABAD, C.A., el 1º de septiembre de 1983, luego se produjo la cesión a la compañía ADMINISTRADORA TEKEN, y ésta lo cedió a su mandante, en fecha 6 de mayo de 1999.

2. - Que el referido contrato tenía como beneficiario al ciudadano J.E.F., quien luego de marcharse dejó en el inmueble a la demandada, ciudadana M.C., quien desde el 06 de mayo de 1999, viene asumiendo el carácter de ARRENDATARIA, pagando a su mandante, los cánones correspondientes; pagos que realizaba mediante consignación por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, hasta el día 13 de julio de 2006, fecha hasta la que cumplió con dicha obligación.

3. - Que la arrendataria adeuda a su representada un total de veintitrés (23) pensiones de arrendamiento, cada una a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. 55,49), correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, y enero a mayo de 2008.

4. - Que aunado a dicho incumplimiento, agrega la necesidad que tiene su mandante de ocupar el inmueble, en razón de que el inmueble que actualmente ocupaba, fue objeto de desalojo, en virtud de un juicio seguido por ante el Juzgado 23º de Municipio de esta Circunscripción.

5. - Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa sustantiva civil, procedió a accionar a los efectos de que la demandada, convenga o en su defecto, sea condenada por el Juzgado, en el desalojo del inmueble arrendado ya antes identificado, y el pago subsidiario de la suma adeudada y la correspondiente condena en costas.

   A través de auto dictado el día 1º de julio de 2008, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

   Citada como fue personalmente la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, dicha ciudadana compareció asistida del abogado F.N., ya identificado y contestó la demanda, en los términos siguientes:

   Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho. Señaló que si bien adeudaba cánones, la deuda no era la suma señalada por el actor en el libelo, ya que parte de tales pensiones se encuentran consignadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción. Que lo que tiene pendiente de pago son los cánones de noviembre y diciembre de 2007, y de enero a mayo de 2008, a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. 55,49), lo que representa la cantidad de Trescientos Ochenta y Ocho Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (bs. 388,43), dado que no cuenta con dicha suma, por ser madre de familia y sometida a tratamiento médico que implica gastos; contando solo con la pensión.

   Solicitó al Juzgado, un acto conciliatorio a los fines de tratar de llegar a un arreglo con la parte actora.

   Fijado como fue el acto conciliatorio, a través de auto de fecha 12 de noviembre de 2008; en la hora y oportunidad establecida, se levantó acta, dejando constancia de la no comparecencia de las partes.

   Abierto el juicio a pruebas, sola la actora presentó escrito, invocando el mérito de autos de los documentos traídos al juicio, haciendo valer la confesión de la demandada. Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 25 de noviembre de 2008.

   En fecha 25 de noviembre de 2008, el Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales ocurridos en la causa.

   II

   Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

   Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 134, ubicado en el piso 13 del edificio “TEQUENDAMA”, situado en frente a la calle este 4, avenida Universidad, antes avenida México, entre las esquinas Pele El Ojo y Puente Brion, La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta es de su propiedad, y que según contrato verbal de arrendamiento, está siendo ocupado en calidad de inquilina, por la demandada, ciudadana M.C.; aduciendo que dicha ciudadana ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses que van desde julio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007 y desde enero a mayo de 2008, cada uno a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. F. 55,49), aunada a la necesidad que tiene de ocupar el inmueble.

   Por su parte, la demandada con la debida asistencia de abogado, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que parte de los pagos de las pensiones correspondientes a los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y que –a la fecha- solo adeuda las pensiones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, y los meses de enero a mayo de 2008, cada uno por la suma indicada por el actor en la demanda.

   En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, los cuales establecen:

   Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

   (…)

   .

   La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1. - Marcada con la letra “A”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexto del Municipio Libertador, el 19 de octubre de 2000, bajo el No. 27, Tomo 71, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio; y de cuyo estudio se constata la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.

2. - Marcada con la letra “B”, copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, de los siguientes documentos:

   2.1.- Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador, el día 23 de diciembre de 1998, bajo el No. 14, Tomo 16, Protocolo 1º, relativa a la adquisición del inmueble cuya entrega se pretende, por el demandante.

   2.2.- Documento privado mediante el cual, por la suma de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000), en fecha 06 de mayo de 1999, la empresa TEKEN, C.A., cedió al ciudadano O.F.H.C., todos los derechos, obligaciones y acciones derivados del contrato de arrendamiento del ya mencionado apartamento.

   2.3.- Consignaciones arrendaticias de los meses de noviembre de 2001 y de junio de 2006, y auto dictado en fecha 22 de enero de 2008, por el mencionado juzgado de consignaciones, a través del cual además de acordarse la expedición de las referidas certificaciones, señaló –atendiendo al pedimento de la parte- que, no se evidenciaba que la ciudadana M.C., demandada en autos, haya realizado consignación alguna posterior a la fecha 13 de julio de 2006, correspondiente al canon del mes de junio de 2006.

3. - Marcada con la letra “C”, copia de la decisión dictada por el Juzgado 23º de Municipio del área metropolitana de Caracas, en el juicio seguido por Adosinda R. Díaz de Dos Santos, titular de la cédula de identidad No. 6.285.492, contra el ciudadano O.F.H.C., titular de la cédula de identidad No. 6.050.533, no impugnada en forma alguna por la demandada, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, desprendiéndose de su lectura que, dicho Juzgado, declaró con lugar la demanda de desalojo, condenando al accionado, a entregar el inmueble objeto de tal litigio; y, boleta de notificación librada al ciudadano O.F.H.C., mediante la cual dicho Tribunal, le notifica que disponía de seis (6) meses para efectuar la entrega del mismo.

4. - Marcado con la letra “E”, copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de diciembre de 1967, entre la empresa Banco Hipotecario de Crédito Urbano y un ciudadano identificado como J.E.F., titular de la cédula de identidad No. 1.876.620, por el inmueble constituido por un apartamento identificado 134, situado en el piso 13, del edificio TEQUENDAMA, ubicado entre Lechozos a Puente Brion.

   Debe señalarse al respecto, que de acuerdo a lo manifestado por el actor en el libelo, alegato que en forma alguna fue objetado por la demandada, quien por el contrario, reconoció su condición de inquilina del inmueble previamente descrito, pagando por concepto de pensión la suma de Cincuenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. 55,49), el contrato referencia si bien fue celebrado inicialmente con un ciudadano llamado J.E.F.; es la accionada, quien ocupa el inmueble arrendado, existiendo por tanto, desde el día 06 de mayo de 1999, una relación locativa verbal entre la parte actora en su condición de arrendador y la ciudadana M.C., en carácter de arrendataria; y en virtud de la cual se le atribuye la obligación de pagar en los términos convenidos las pensiones correspondientes, y así se establece.

   De modo pues, que no siendo un hecho discutido el vínculo arrendaticio existente entre los litigantes, este Juzgado pasa a a.e.i. atribuido a la demandada en su condición de arrendataria, relativa a la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde julio a diciembre de 2006, los meses del 2007 y de enero a mayo de 2008, a razón cada uno de Cincuenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (BS. 55,49); y la causal de necesidad en la cual es igualmente sustentada la acción de desalojo bajo estudio, a saber:

   Siendo efectivamente la demandada, la inquilina del inmueble previamente descrito, desde el orden legal y contractual, dentro de sus obligaciones principales, se enuncia precisamente la de pagar las pensiones, en los términos acordados; en el caso de autos, se le atribuye a la inquilina la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde julio a diciembre de 2006, los meses del 2007 y de enero a mayo de 2008, a razón cada uno, de Cincuenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (BS. 55,49).

   Al respecto, la demandada –al contestar la demanda- luego de rechazar, negar y contradecir la demanda, admitió adeudar únicamente por tal concepto, los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, pues el resto de los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas; siendo por tanto, su carga probatoria, de conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la de probar en juicio, el pago invocado de los cánones en los cuales se fundamenta la acción intentada.

   No obstante, del estudio de las actas se constata, que la demandada luego de la contestación a la demanda, a pesar de haber pedido la fijación de un acto conciliatorio -oportunamente establecido por este Despacho-, no compareció en ninguna otra oportunidad, por lo que se establece, que no desarrolló ningún tipo de actividad probatoria, a los efectos de probar el pago de los cánones, por ella alegado.

   No puede pasar por alto este Juzgado, que dentro de las documentales traídas conjuntamente con el libelo –tal como previamente se estableciera- se encuentran las correspondientes a consignaciones arrendaticias de los meses de noviembre de 2001, junio de 2006, y auto dictado en fecha 22 de enero de 2008, por el Tribunal de Consignaciones del área metropolitana de Caracas, a través del cual además de acordarse la expedición de copias certificadas, se señala que, no se evidenciaba que la ciudadana M.C., demandada en autos, haya realizado consignación alguna posterior a la fecha 13 de julio de 2006, correspondiente al canon del mes de junio de 2006.

   Siendo así, de lo estudiado y constatado de las actas, debe declararse el incumplimiento por parte de la inquilina, con el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde julio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007 y desde enero a mayo de 2008, configurándose así, el supuesto de hecho consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

   Además de la referida causal, la acción de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, está fundamentada en el literal b) del ya mencionado artículo especial, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado que tiene el actor en su carácter de propietario del mismo, en razón de que, el inmueble que ocupa también en calidad de inquilino, debe ser entregado a la arrendadora, por mandato del Juzgado 23º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas.

   La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

   Al respecto, el Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

   … La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …

   .

   A tales efectos, la parte actora –como bien se dejó establecido al analizarse los documentos aportados con el libelo-, produjo a las actas, documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador, el día 23 de diciembre de 1998, bajo el No. 14, Tomo 16, Protocolo 1º, no tachado en forma alguna, quedando probado en autos, el carácter de propietario que tiene el actor respecto al inmueble cuya entrega pretende; y decisión dictada por el Juzgado 23º de Municipio del área metropolitana de Caracas, en el juicio seguido por Adosinda R. Díaz de Dos Santos, titular de la cédula de identidad No. 6.285.492, contra el ciudadano O.F.H.C., titular de la cédula de identidad No. 6.050.533, desprendiéndose de su lectura que, dicho Juzgado, declaró con lugar la demanda de desalojo, condenando al accionado (hoy demandante), a entregar el inmueble objeto de tal litigio, a cuyos fines dicho tribunal de causa, con fecha 06 de marzo de 2008, libró boleta de notificación al ciudadano O.F.H.C., notificándole, que disponía de seis (6) meses para efectuar la entrega del mismo.

   Con tales documentales efectivamente, determina este Despacho tomando en consideración que la necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera determinante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, que en el caso de autos, el demandante demostró su inminente necesidad de que le sea entregado el inmueble de su propiedad, para ser ocupado por su persona conjuntamente con su grupo familiar, dado que, igualmente, el apartamento que le servía de vivienda, por sentencia firme pronunciada por el Juzgado 23º de Municipio del área metropolitana de Caracas, lo debe entregar a quien es su arrendadora, y para lo cual –conforme a la Ley de Arrendamientos- disponía de un lapso de seis meses que, según la fecha de la boleta librada a tales fines, ha expirado.

   De modo pues, que habiéndose demostrado en juicio, las condiciones necesarias desde el punto de vista legal, para la procedencia en derecho de la causal de desalojo, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, determina este Juzgado la procedencia en derecho de la acción incoada, y así de establece.

   III

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano O.F.H.C. contra la ciudadana M.C., ya identificados. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar a la parte actora, el inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el No. 134, ubicado en el piso 13, del edificio TEQUENDAMA, situado en la avenida México, entre las esquinas Pele El Ojo y Puente Brión, La Candelaria, Municipio libertador, para lo cual de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede un lapso improrrogable de seis meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Igualmente, se le condena de forma subsidiaria, al pago a favor de la parte demandante de la suma de Un Mil Doscientos Setenta y Cinco Bolívares con Veintisiete Céntimos (Bs. 1.275, 27), equivalente a la cantidad dejada de pagar por cánones arrendaticios, por el uso del inmueble arrendado; y al pago de las costas procesales, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

   Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de 2008.

   La Jueza

   Abg. C.J.G.P.

   La Secretaria Accidental

   Abg. D.C.O.

   En esta misma fecha (09 de diciembre de 2008) siendo las 9:58 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria Acc.,

   Abg. D.C.O.