Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 16 de Diciembre de 2004

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda por parte de los ciudadanos E.J.Z.Z., A.E.G.M. y L.E.G.M., actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos O.L.V.M. y J.L.V.M. contra la sociedad mercantil GRUPO D.M.J, C.A., para ejercer en su contra acción de cumplimiento de contrato de compraventa, debido al presunto cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por partes de esta última quien fungía como vendedora de los demandantes, según documento autenticado ante la Notaria Pública de Higuerote, Municipio Autónomo Bríón del estado Miranda, el 7 de abril de 1997, bajo el N° 32, Tomo 11, de los libros respectivos llevados por esa notaria, en el cual los otorgantes ciudadanos O.L.V.M. y JOS ELUIS V.M., en su carácter de compradores, y la sociedad mercantil GRUPO D.M.J, C.A., en su carácter de vendedora, celebraron un pacto que las partes denominaron “compromiso de venta”, pero que de acuerdo a los términos de su redacción – en decir de la demandante, a las consecuencias que de el se derivan y e la intención de las partes, constituye un verdadero contrato de venta.

Continua la actora afirmando que mediante ese contrato la empresa se comprometió a vender y en efecto vendió, dos inmuebles constituidos por dos (2) town house (unidades de vivienda habitacional), los cuales tienen un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 mts2) cada una, constan de dos (2) plantas; en la parte baja: sala comedor, cocina y un (1) baño. En la segunda planta una (1) habitación y un (1) baño, con ductería para instalación de aire acondicionado, con estacionamiento techado, distinguidos con la letra y los números TH-39 y TH-40, situados en Higuerote sector Dos Caminos en la carretera Nacional Higuerote – Sotillo, Municipio Autónomo Bríón del estado Miranda, y que formaron parte de un proyecto de construcción, sobre un (1) lote de terreno de trece mil ochocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (13.855 mts2) aproximadamente, propiedad de la empresa GRUPO D.M.J, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bríón del estado Miranda, bajo el N° 35, folios 209 al 213, tomo 1, protocolo primero, de fecha 11 de abril de 1994.

Alega la parte demandante que a través del citado documento denominado “compromiso de venta”, la empresa GRUPO D.M.J, C.A., se comprometió a suscribir en un plazo de dieciocho (18) meses a partir de la firma del contrato (7 de octubre de 1998), el documento definitivo de compraventa, así como entregar los inmuebles antes identificados; sin que hasta la presente fecha – según la demandante – se hayan verificado tales hechos. La parte actora esgrime: “La remisión que en el texto de los contratos se hace a un futuro documento de compraventa definitiva a ser firmado por las partes, debe entenderse como una cuestión meramente adjetiva consistente en formalizar, en dar un toque formal a un negocio ya sustancialmente concluido, por lo que no cabe la menor duda de que estamos en presencia de verdaderos contratos de compraventa; nuestros representados cumplieron con las estipulaciones del contrato y en especial con el pago del precio total…”.

Finalmente demanda a la sociedad mercantil GRUPO D.M.J, C.A., a cumplir con su obligación en entregar los inmuebles señalados en el referido compromiso de venta de fecha 7 de abril de 1997, y otorguen de inmediato a los documentos de venta correspondientes, debidamente protocolizados. A pagar daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento, en razón que se han visto presuntamente privados de ejercer sobre dichos inmuebles el derecho de propiedad y obligados a otros medios y a otras actividades para compensar la perdida del uso y disfrute de los Town Hause, daños que solicitan sean determinados de conformidad con el artículo 2549 del Código de Procedimiento Civil. Solicitan la indexación de la suma resultante de la indemnización de los daños y perjuicios demandados.

Admitida la demanda en fecha 15 de mayo de 2002 y citada la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por resultar infructuosa su citación personal, el tribunal por auto de fecha 1° de noviembre de 2003, nombró como defensor judicial al ciudadano J.B., en vista de que la accionada no compareció en el término establecido para darse por citada. Notificado, aceptado el cargo y citado el defensor de referencia, compareció en fecha 18 de mayo de 2004 para contestar la demanda interpuesta negando de manera genérica la pretensión manifestada por los actores en su libelo de demanda. En fecha 17 de junio de 2004, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, en el que reproduce el mérito favorable de los autos, ratifica el documento consignado junto con el libelo, ratifica el valor probatorio de las letras de cambio anexadas marcadas con las letras C y D. En fecha 22 de julio de 2004, fueron admitidas las pruebas, tomando en consideración que el mérito de autos de autos y la distribución de la carga de la prueba, no constituyen medio probatorio conforme a la Ley, siendo su valoración una actividad obligada del Juez como principio probatorio.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO

El asunto que ocupa la atención de éste órgano jurisdiccional, es el cumplimiento de un contrato denominado “compromiso de venta”, celebrado entre los ciudadanos L.V.M. y J.L.V.M., denominados compradores; y la sociedad mercantil GRUPO D.M.J, C.A., denominada vendedora, que en afirmación de la parte accionante ésta última no ha entregado el inmueble objeto del contrato, no obstante que la compradora ha cumplido con las obligaciones mencionadas en la convención contractual.

El contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes. En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo; también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública; y por último podemos señalar que a la formación del contrato de compraventa puede preceder un contrato preliminar. Es en base a este último contrato que este tribunal disertará acerca de la naturaleza jurídica de la convención que hoy nos ocupa.

El contrato preliminar o también conocido como contrato preparatorio, es un contrato que solo obliga a las partes a celebrar una futura convención contractual. En la compraventa encontramos comúnmente este tipo de contratos, identificados principalmente con las promesas de venta, las cuales son conocidas también con el nombre de opciones de venta. Las principales opciones o promesas de venta, son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o reciproca de venta, las cuales producen particulares efectos jurídicos. La promesa unilateral (de compra o de venta) es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra, según el caso, una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación reciproca, a diferencia de la promesa bilateral, en donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo. En uno y otro de los supuestos anteriores (promesas unilaterales o bilaterales) no existe transmisión de la propiedad, por no concurrir uno de los elementos esenciales a la existencia y validez de la venta, a saber, el consentimiento perfectamente formado, el cual se perfecciona en un acto jurídico que las partes llevaran a efecto posteriormente a la celebración del contrato preliminar. La particularidad que se presenta en la promesa bilateral de venta, es que al haberse obligado las partes recíprocamente a celebrar un contrato de venta, la negativa de las partes de cumplir en los términos convenidos, no es suficiente para impedir la formación del contrato definitivo y la prueba del contrato final será la decisión que así lo declare, esto por cuanto se atribuyen iguales efectos a ésta promesa bilateral y a la venta propiamente dicha. Sin embargo, aunque parezca una sutileza, es conveniente conservar las diferencias entre la venta y la promesa bilateral de venta, ya que son instituciones diferenciadas y la formación de sus efectos jurídicos se encuentra en conceptos jurídicos disímiles. En otro sentido, pero bajo la misma línea, las promesas unilaterales no podrían producir el efecto antes mencionado por faltar de manera definitiva el consentimiento de uno de los contratantes.

En el caso de marras, el contrato objeto de controversia y titulo de la pretensión aducida, que corre inserto a los folios 11 y 12, al cual se le atribuye plena eficacia probatoria por no haber sido impugnado en la oportunidad legal y así lo declara el tribunal, establece: “…se ha convenido en celebrar el presente contrato de “COMPROMISO DE VENTA” sujeto a las cláusulas siguientes: primera: LA VENDEDORA se compromete a vender a los compradores, dos inmuebles…”, de la mencionada cláusula se desprenden los siguientes particulares; primero, que las partes calificaron su acuerdo de voluntad como un compromiso de venta, y segundo, que los otorgantes se definen a ellos mismos como vendedor y comprador. En este orden, resulta curioso en sentido jurídico que en un contrato preliminar de venta se presenten alocuciones tales como vendedor y comprador, ya que como se ha visto supra en los contratos preparatorios no existen propiamente vendedores y compradores, sino promitentes y aceptantes (promesa unilateral) o recíprocos promitentes (promesa bilateral), según sea el caso, por lo cual considera este juzgador que tales particulares resultan harto contradictorios, implicando esa circunstancia la imposibilidad de extraer la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa, y más aún, si tomamos en cuenta que la calificación que den las partes a sus acuerdos de voluntades no resultan vinculantes para el operador jurídico que pretenda desentrañar su naturaleza, ya que es la misma Ley la que se encarga de esclarecer su alcance y significado, en consecuencia, este tribunal pasa de seguidas de conformidad con el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a averiguar el sentido prescriptivo de la convención sometida a esta instancia y así se declara.

En el orden expuesto, es necesario repetir los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto. Se ha establecido con relación al consentimiento que éste no aparece del todo claro en el documento-contrato ya que en vista de la oscuridad que el mismo presenta, es necesario determinar si se trata de un contrato preliminar o un contrato de venta propiamente dicho, para lo cual este tribunal debe acudir a los demás elementos del contrato para salvar la vaguedad o dificultad de interpretación del contrato. Respecto a la capacidad se observa que la misma no ha sido discutida y que las partes contratantes se presumen capaces y así se declara. Respecto a la legitimación para enajenar el inmueble, establece la cláusula sexta: “El terreno donde se realiza la construcción del proyecto anteriormente identificado, le pertenece en propiedad a LA VENDEDORA según consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna de registro del Distrito Bríón del estado Miranda, bajo el N° 35, folios 209 al 213, tomo 1, protocolo primero, de fecha 11 de abril de 1994”, y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada se tiene como cierta, por lo cual se encuentra lleno tal extremo y así se declara. Con relación a la causa, obviando las diferentes teorías que sobre éste elemento perviven, este juzgador se inscribe en la tesis según la cual la causa es la finalidad perseguida por las partes; y en el contrato de marras se colige de la cláusula primera que el fin perseguido por el “comprador” fue adquirir la propiedad del inmueble identificado, y por su parte la finalidad perseguida por el “vendedor” se deduce de la cláusula segunda, en la que se establece el pago del precio, en consecuencia, considera este sentenciador que se encuentra presente el elemento a.y.a.s.d.. Con relación al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; el bien vendido se encuentra plenamente identificado en las actas que conforman el expediente, por lo que no es necesario hacer mayor énfasis; el precio del inmueble esta dispuesto en la cláusula segunda, que dispone: “El precio total convenido por ambas partes para la operación de compra venta a que se refiere la cláusula primera es la cantidad de VEINTICINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 25.600.000,00), dicha cantidad deberá ser pagada por el COMPRADOR de la forma siguiente: 1) La suma de DIECISIETE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.600.000,00) que declara recibir LA VENDEDORA en este acto, a su entera satisfacción; 2) y el saldo del precio, es decir, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00) será pagado por LOS COMPRADORES, en DOS (2) cuotas, trimestrales y consecutivas, a partir del 07 de abril de 1997, a razón de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) cada una. Para facilitar el pago de las cuotas señaladas, LA VENDEDORA ha librado a su favor, sendas letras de cambio por los montos señalados y que han sido aceptadas por LOS COMPRADORES, para ser pagadas a su vencimiento sin aviso y sin protesto”. Así pues, el referido elemento se encuentra perfectamente determinado, y asimismo la mencionada estipulación establece la forma de pago, que en conclusión es el precio total de la venta; más aun la cláusula transcrita en su encabezado reza que “El precio total convenido por ambas partes para la operación de compra venta…”, deduciéndose así que el precio se circunscribe no al contrato preliminar presuntamente celebrado, sino a la operación de compraventa; por lo cual es forzoso concluir que el precio de la venta se encuentra determinado de manera expresa e indudable y así se declara.

Visto así se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia de la venta lo cual hace presumir seriamente que el contrato analizado es en realidad uno de venta y no uno preparatorio. Ahora, la cláusula cuarta establece: “Si EL COMPRADOR deja de pagar una (01) cuota, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de resolución judicial alguna, entendiendo que las cantidades de dinero que LOS COMPRADORES han entregado a LA VENDEDORA les serán devueltas sin interés, descontando aquellos gastos ocasionados en la presente operación. Para el caso de operar la resolución de pleno derecho, establecida en la presente cláusula, LA VENDEDORA quedará liberada de todas y cada una de las obligaciones asumidas por ella en este contrato, pudiendo vender el inmueble objeto de la presente opción, a cualquier persona distinta a EL COMPRADOR. Y en caso de que la operación acordada en el presente contrato, no pudiese llevarse a cabo por los motivos imputables a LA VENDEDORA, esta devolverá a LOS COMPRADORES la cantidad o cantidades de dinero recibidas sin interés, y que no se considerará como indemnización ya que no hay daños”, de la cual se induce no otra cosa que una estipulación de resolución convencional. Se evidencia de la cláusula, que la vendedora en caso de resolución podrá “…vender el inmueble objeto de la presente opción, a cualquier persona distinta a EL COMPRADOR…”, y por interpretación en contrario, se induce que de no presentarse los supuestos de la resolución de pleno derecho no podría la vendedora enajenar el inmueble, precisamente, considera este tribunal, por haberse transferido la propiedad del mismo a los compradores con la celebración del contrato, y no simplemente por la obligación personal de mantener su promesa, sino como se dijo por no tener la propiedad del inmueble ya transferida, nemo plus iuris ad alium trasnferre potest, quam ipse habetur. En consecuencia considera este juzgador que el presente contrato se circunscribe a un verdadero contrato de compraventa y no un contrato preliminar y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La parte demandada no pudo ser ubicada a los fines de ejercer personalmente su derecho a la defensa en el presente juicio, en su lugar compareció su defensor judicial nombrado por este despacho, ciudadano J.B., quien en su oportunidad contestó la demanda en forma genérica. En la oportunidad para promover pruebas solo lo hizo la parte actora quien ratificó los documentos aportados con su libelo. Se observa que la representación judicial de la parte demandada no probó nada que lo favoreciera a los fines de desvirtuar las afirmaciones de los demandantes, siendo esta un imperativo de su propio interés.

Así, debe tenerse por cierto que los demandantes cumplieron su obligación de pago del precio pactado, así como las demás circunstancias establecidas; y por su parte se deduce que la parte demandada incumplió en su obligación de entregar los inmuebles señalados en el referido “compromiso de venta” de fecha 7 de abril de 1997 (folio 11) y así se declara. Con relación a las letras de cambio aportadas por los demandantes en su libelo (folio 9), este tribunal de conformidad con el artículo 411 del Código de Comercio, las declara invalidas como letras de cambio, por no contemplarse la firma del librador en tales instrumento y así se declara. Respecto al documento de venta inserto a los folios 14 a 18, contentivo de documento de venta, mediante el cual se acredita que la demandada GRUPO D.M.J, C. A., adquirió el inmueble objeto de este litigio, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil se aprecia en todo su valor probatorio en relación a la legitimación de la demandada para vender y así se declara.

En vista de las consideraciones antes expuestas este tribunal actuando de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, declara el incumplimiento de la parte demandada GRUPO D.M.J. C.A., en la obligación que tenia de entregar los inmuebles vendidos mediante contrato de venta celebrado en 7 de abril de 1997, entre las partes sobre los inmuebles identificados, en consecuencia es forzoso declarar con lugar la presente demanda, y condenar a la demandada al pago de los daños y perjuicios constituidos por los montos que dejaron de percibir los propietarios del inmueble durante el retardo en la entrega en que incurrió la demandada a partir del 7 de octubre de 1998, en razón que los demandados se vieron privados de ejercer sobre dichos inmuebles el derecho de propiedad y obligados para acudir a otros medios y a otras actividades para compensar la perdida del uso disfrute de los Town House, los cuales deberán ser determinados por experticia complementaria al fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta para tal determinación la productividad de un inmueble de la calidad y clase de los determinados en este fallo para la producción de frutos civiles desde el 7 de octubre de 1998 hasta la ejecución definitiva de la sentencia y así se declara. Asimismo se condena al pago de la indexación monetaria resultante de la determinación de los daños y perjuicios determinados mediante experticia y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda incoada por ciudadanos O.L.V.M. y J.L.V.M. contra la sociedad mercantil GRUPO D.M.J, C.A., por cumplimiento de contrato de compraventa; en consecuencia se ordena a la parte demandada la entrega de los dos inmuebles vendidos, constituidos por dos (2) town hauses (unidades de vivienda habitacional) las cuales tiene un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80 mts2) cada una, constan de dos (2) plantas; en la parte baja: sala comedor, cocina y un (1) baño. En la segunda planta una (1) habitación y un (1) baño, con ductería para instalación de aire acondicionado, con estacionamiento techado, distinguidos con la letra y los números TH-39 y TH-40, situados en Higuerote sector Dos Caminos en la carretera Nacional Higuerote – Sotillo, Municipio Autónomo Bríón del estado Miranda, y que formaron parte de un proyecto de construcción, sobre un (1) lote de terreno de trece mil ochocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (13.855 mts2) aproximadamente, que era propiedad de la empresa GRUPO D.M.J, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bríón del estado Miranda, bajo el N° 35, folios 209 al 213, tomo 1, protocolo primero, de fecha 11 de abril de 1994. se condena a la demandada al pago de los daños y perjuicios constituidos por los montos que dejaron de percibir los propietarios del inmueble durante el retardo en la entrega en que incurrió la demandada a partir del 7 de octubre de 1998, en razón que los demandados se vieron privados de ejercer sobre dichos inmuebles el derecho de propiedad y obligados para acudir a otros medios y a otras actividades para compensar la perdida del uso disfrute de los Town House, los cuales deberán ser determinados por experticia complementaria al fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta para tal determinación la productividad de un inmueble de la calidad y clase de los determinados en este fallo para la producción de frutos civiles desde el 7 de octubre de 1998 hasta la ejecución definitiva de la sentencia y así se declara. Asimismo se condena al pago de la indexación monetaria de los montos resultantes de la determinación de los daños y perjuicios determinados mediante la experticia complementaria antes mencionada.

Se condena en costa a la parte demandada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil cuatro (2004). Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 1:00 p.m.

LA SECRETARIA

HJAS/icbc/jigc.

EXP. N° 22.597