Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 6 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis de julio de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO: AP31-V-2007-000086
S3e refiere el presente juicio a una demanda arrendaticia que presentó O.J.d.P. mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.11.558.589, representada por la abogada N.C.d.H. IPSA #71.323; contra A.G., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.22.748.751.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderado de la parte actora, que su defendida y su concubino: M.J.M., dieron en arrendamiento en forma verbal al demandado un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento ubicado en Callejón Los Mangos, 4ta Vereda, Calle El Rosario , Barrio El Rosario, Las Minas de Baruta, Municipio Baruta, Estado Miranda .El contrato se indeterminó; pero sin embargo al arrendatario hizo la promesa de devolver el inmueble, por lo que se le devolvió el depósito dado en garantía, Además de no devolver el inmueble, no volvió a pagar los alquileres, debiendo a la fecha catorce meses de arrendamiento que van desde diciembre de 2006 hasta enero y febrero de 2007, lo que suman Bs.3.500.000,oo
Dada esa insolvencia se le demanda:
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La entrega material del inmueble
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El pago de daños materiales ocasionados en el inmueble. Daños que después de subsanar la cuestión previa que prosperó, especificó así:”los arrendatarios procedieron a demoler las paredes para ampliarla misma, ocasionando con ello fisuras en las paredes, así como daño a la pintura y piso de la mencionada casa.”
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La cancelación de la deuda contraída hasta la fecha de la ejecución.
Contestación de la demanda.
La parte demandada se hace asistir por el abogado H.L.G.M. IUPSA # 29.262, quien pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
• Reconoce la existencia del contrato de arrendamiento objeto el presente juicio.
• Dice que M.J.M.G. (concubino de la parte actora) le ofreció en venta a su concubina el inmueble de autos, lo cual aceptaron, perfeccionándose así el contrato.
• En esa oportunidades se les devolvió los tres meses de depósito que habían dado
• Se comenzaron los trámites para obtener el financiamiento a través de “Misión Habitat” del Ministerio de Estado para la Vivienda Y Habitat. Acompaña Planillas y documentos demostrativos de esos trámites.
• Continuaron cancelando los alquileres al arrendador. Acompaña los recibos de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006.
• En el mes de mayo de 2006 se enteran de que la casa había sido vendida a CONAVI, violando su preferencia, según el art. 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Nos abstuvimos –dice—de pagar las nuevas pensiones hasta que les indicaran quién era el nuevo propietario de la casa.
• Se han dirigido al Alcalde Mayor y al Fiscal General para la agilización de los trámites.
• Incluso fueron a un programa de televisión, donde aparece una tercera persona reclamando ser la propietaria de la casa.
• Invoca falta de cualidad de la parte actora.
• Invoca también cuestiones previas. Cuestiones que fueron resueltas en la sentencia de fecha 5 de junio de 2007, declarando una de ellas con lugar; lo cual fue subsanada en fecha 08-06-07.
Examen de las pruebas
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- Al folio 08 riela en fotostato documento notariado del contrato de compra-venta celebrada entre A.G., como vendedor y los ciudadanos M.J.M. y O.P.J., como compradores, sobre el inmueble de autos.
Es de observar que dicha operación de compra-venta no aparece inscrita en le Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria, que debe hacerse como lo preceptúa el art. 1920 No.1° del Código Civil; caso contrario sus otorgantes no podrán invocar frente a los terceros “la fe registral” prevista en el art. 1924 ejusdem.
Esto lo decimos en relación con la propiedad del apartamento de autos, cuya discusión pudiese eventualmente suscitarse en otro juicio; ya que en éste, el contrato de arrendamiento, objeto de este juicio, celebrado con la actora, aún cuando se haya celebrado en forma verbal, ha sido reconocido como existente por la parte demandada, reconociéndosele en consecuencia legitimación ad-causa (CUALIDAD para demandar como arrendadora.
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- Al folio 24 corre, promovido por la parte demandada en contestación, un documento privado en original representativo de una misiva “a quien pueda interesar”, suscrita por M.J. Montilla—concubino de la parte actora—donde se expresa que el demandado esta alquilado en el inmueble de autos, cancelando un canon de Bs.250.000,oo
Contrato de arrendamiento que reconoció como existente.
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- Al folio 25 y ss. Corren en fotostato unos documentos representativos de planillas relativas a los requisitos que deben presentar las familias sujetos de atención del Programa VIII del Ministerio de la Vivienda y Hábitat, Misión Hábitat.
Medio probatorio que guarda relación con posibles trámites que hubiesen podido estar adelantando la parte demandada con miras a adquirir el inmueble objeto de este juicio; pero que no prueba que lo haya adquirido efectivamente.
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- Al folio 27 corre en original documento privado representativo de una oferta de venta del inmueble de autos, que hizo el señor M.J.M.G. al C.N. de la Vivienda (CONAVI).
Una oferta de venta no significa que la venta se haya perfeccionado. Se requiere el otorgamiento de instrumento de compra-venta y además debidamente registrado (art. 1920, No.1° CC); máxime cuando la negociación esta por los cincuenta millones de bolívares, donde se requiere además la prueba instrumental
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- Al folio 28 corre un documento representativo de una c.d.r. expedida por La Asociación e Vecinos de S.C.d.E. (Asovecruz) a favor de R.R..
Queda probado que la concubina del arrendatario habita en el inmueble de autos.
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- Al folio 29 corre C.d.C. de A.A.G. y R.I.R., expedida por la Alcaldía de Baruta.
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- Al folio 30 corre una C.d.T. de R.I.R.;
Estos son documentos, relativos a los requisitos solicitados en los trámites para la adquisición de vivienda; pero que nada aportan a esta litis.
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- Al folio 31 corre otra C.d.T. de R.I.R.. Cabe decir lo mismo.
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- Al folio 33 corre una declaración notariada de R.I.R., de que no posee vivienda propia. Cabe decir lo mismo.
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- Al folio 35 corre en documento representativo de una comunicación del Cuerpo de Bomberos Metropolitanos de Caracas, referente a una inspección realizada en el inmueble de autos. Cabe decir lo mismo: son medios probatorios que se refieren a los requisitos que posiblemente le habrían solicitado para la adquisición de vivienda; pero que nada aportan a esta litis
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- Al folio 37, corre otra C.d.R. de R.I.R.. Cabe decir lo mismo.
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- Al folio 38 corre otra C.d.R. de R.I.R.. Lo mismo.
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- A los folios 39, 40, 41 y 42 corren recibos de cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo y abril de 2006, librados por M.J.M. (concubino de la parte actora) a favor de la parte demandada.Se tienen por reconocidos.
Es de observar que la prueba examinada se refiere a meses que se corresponden parcialmente a los meses que en el libelo se señalan como impagados; ya que allí se dice que el demandado debe catorce meses de arrendamientos, que van desde enero a diciembre de 2006, y enero y febrero del 2007. Es necesario descontar esos cuatro meses, que suman Bs.1.000,000,oo.
Es de hacer notar que la parte demandada reconoció en contestación haber dejado de pagar esos meses; aún cuando dio una razón para dejar de hacerlo, lo cual pone sobre si la carga de traer a los autos la demostración de esa razón. Y si fracasa con esa prueba, lógico es que deba ser vencida en la acción incoada en su contra, de conformidad con el art. 1354 CC.
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- Al folio 43 corren en original comunicación de R.I.R. dirigida al Alcalde Mayor del Distrito Metropolitano, explicándole la situación en cuanto a su proyecto de comprar la casa, y como la parte arrendadora, violando su preferencia, resolvió vendérsela a CONAVI.
Nada prueba en relación a la venta que se habría efectuado a CONAVI, cosa que de probarse como realizada efectivamente, dejaría a la parte actora sin cualidad o legitimación para accionar la desocupación, de conformidad con el art.20 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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- Al folio 45 corre otra comunicación que R.I.R. le dirige a CONAVI, explicándole su situación y como la parte arrendadora, violando su preferencia, vendió el inmueble que ellos proyectaban adquirir, a través de un financiamiento del propio CONAVI.
Nada prueba en relación a la venta que denuncia como violatoria de su preferencia, para cuya defensa la ley ha previsto la acción de retracto.
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- Al folio 47 corre otra comunicación que R.I.R. le cursó al Fiscal General con el mismo propósito. Nada prueba en relación con la venta que denuncia, 1que de probarse dejaría a la parte actora sin legitimación para accionar.
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- Al folio 49 y 50 corre recaudos relativos al Programa “¿Cuál es la Solución?, lo cual pareciera que existe un tercera persona que también invoca título de propiedad sobre el inmueble. Ello tendrá que ser dilucidado en otro proceso, Ya que en éste la parte demandada ha reconocido a la parte actora como arrendadora suya; siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza personal; esto es, creador de derechos y obligaciones personales.
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- Al folio 69 corre documento privado representativo de un recibo que representa un reintegro de depósito, promovido por la parte actora.
Esta prueba al demostrar la devolución del depósito, pareciera insinuar que las partes querían dar por terminado el contrato. Lo que no prueba es la venta a un tercero por parte del arrendador.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos constatar que la parte demandada reconoció haber dejado de pagar los alquileres, dando como razón el que la parte actora habría vendido el inmueble a un tercero, esto es, a BANAVIH; con lo cual se habría producido una subrogación del tercero—como comprador—en el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, de conformidad con el art. 20 del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdiendo así interés y legitimación dicha parte actora en accionar en el presente juicio.
Pero ocurre que la prueba de ese traspaso o enajenación no se ha presentado a los autos, siendo carga del excepcionante aportar la prueba de su excepción, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
No hay prueba de los daños materiales demandado en el libelo, siendo en este caso carga probatoria del actor traer a los autos su demostración
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que presentó O.J.d.P. contra A.G.. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
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Declara disuelto el contrato de arrendamiento objeto de este juicio y condena al demandado al desalojar el inmueble arriba identificado libre de bienes y personas. Y entregárselo a la parte actora.
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Igualmente condena a la parte demandada a pagar a la actora los cánones de arrendamientos insolutos, que dieron motivo al presente juicio, que van de diciembre de 2006 hasta enero y febrero de 2007, descontando los meses pagados, que suman Bs.3.500.000,oo- 1.000.000,oo= 2.5000.000,oo Dos millones quinientos mil bolívares.
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No hay condena en costas por ser parcial el presente fallo.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis días del mes de julio del año dos mil siete, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez,
J.E.C.I.
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el presente fallo, insertándolo en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria
