Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 17 de Marzo de 2011

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DE LA REGIÓN CAPITAL

Vistos: Con Informes.

Los abogados en ejercicio de este domicilio LUSBY FREITES y M.G., venezolanos, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.093 y 50.613, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda el 16 de enero de 1995, bajo el No. 34, Tomo 11-A-Sgdo, interpusieron recurso contencioso administrativo de anulación, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013070, de fecha 08 de mayo de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado con el No. 4, del Parcelamiento No. 16, ubicado en la Avenida A.H., Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.

En fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), se admitió el recurso ejercido, ordenándose la citación de la Procuradora General de la República y las notificaciones de la Fiscal General de la República, mediante oficios, y mediante boletas a la Sociedad Mercantil INMUEBLE 310350, C.A., propietaria del referido inmueble, a los propietarios de la PELUQUERIA, LOTERÍA, CERRAJERÍA LICORERÍA Y RESTAURANT TASCA. Luego de practicadas las notificaciones ordenadas, se libró cartel de emplazamiento a los interesados, conforme a lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuya publicación del ejemplar fue consignado a los autos y corre al folio 55 de estos autos.

En fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010), comparecieron los abogados en ejercicio de este domicilio C.E.B.N. y F.F.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-7.027.632 y V- 13.586.272, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 24.122 y 141.581, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMUEBLES 310350, C.A., y consignaron poder que acredita su representación, recaudos y escrito constante de diez (10) folios útiles, mediante el cual se hicieron parte en el proceso, siendo admitida su intervención, mediante auto de la misma fecha -folios 56 al 112-.

En fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil diez (2010), se abrió a pruebas la causa, y en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), se agregaron las que promovieron las partes.

En fecha dos (02) de junio de dos mil diez (2010), este Tribunal dictó auto, mediante el cual admitió la prueba de experticia promovida por los terceros intervinientes, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble, y cuyas resultas corren insertas a los folios ciento cincuenta y siete (157) al ciento ochenta y cinco (185) de estos autos.

En fecha dos (02) de agosto de dos mil diez (2010) con motivo de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, de conformidad con la Disposición Transitoria Cuarta de la citada Ley, se fijó para el trigésimo día de despacho siguiente la presentación por escrito de los informes.

En fecha seis (06) de agosto de dos mil diez (2010), el Tribunal a petición de la parte recurrente, ordenó a los expertos designados aclaren sobre las características generales de la construcción del inmueble de que se trata el presente proceso y, sobre la referencia de los locales utilizados para establecer el valor del inmueble, a lo cual cumpliendo con lo ordenado, en fecha dos (02) de noviembre de dos mil diez (2010), consignaron su respectiva aclaratoria –folios 200 y 201- de estos autos.

En fecha dos (02) de noviembre de dos mil diez (2010), estando dentro de la oportunidad para presentar informes, comparecieron los recurrentes, los terceros intervinientes y la abogada M.D.C. ESCOBAR MARTÍNEZ, Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, y consignaron sus respectivos escritos, los cuales quedaron agregados, respectivamente, a los folios 202 al 218 de las precedentes actuaciones.

Vencido el lapso para presentar informes, en fecha tres (03) de noviembre de dos mil diez (2010), el Tribunal dictó auto, mediante el cual estableció que dictaría sentencia, dentro de los treinta días de despacho siguientes, a tenor de lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

En fecha diecinueve (19) de enero de dos mil once (2011), se difirió el lapso para dictar sentencia definitiva, por treinta días de despacho siguientes, debido al alto volumen de trabajo existente en este órgano jurisdiccional.

Siendo la oportunidad para decidir, la presente causa, se observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Alegan los apoderados de la parte recurrente que el ente administrativo tomó en consideración para determinar el canon de arrendamiento mensual el informe técnico e informe de avalúo efectuado por los funcionarios designados indicando una supuesta distribución sin dejar sentado que existe un único arrendatario, que es la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A.

Denuncian que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de falso supuesto, en virtud que el Director General de Inquilinato no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, al dar por cierto un hecho con pruebas que no aparecían en el procedimiento administrativo, toda vez que en la Resolución se indica que se notifique a la inquilina DEPOSITO EL OSO N° 3, C.A., no obstante el cartel de notificación indica como arrendatarias los locales (peluquería, lotería, cerrajería, licorería, Restaurant Tasca), lo cual no guarda relación con lo expuesto, dejándola en un estado total de indefensión, infringiendo así el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Denuncian igualmente que el acto administrativo recurrido está afectado del vicio de “falso supuesto de hecho”, el cual se configura por el hecho de que no se tomaron en consideración los actos de transmisión de la propiedad, que no se apreció la edad de la construcción, el tamaño del local, la zonificación existente en la zona, los reales precios medios, no se tomó en cuenta el valor fiscal, señalando que el dado por la Administración Inquilinaria es desproporcionado.

Que el ente administrativo trasgrede lo establecido en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto la Resolución impugnada indica solamente la actuación administrativa y el objeto sobre el cual recae su decisión, sin motivar cuales fueron las razones por las cuales se fijó el valor total del mismo.

Que se encuentra igualmente viciado de nulidad el acto impugnado conforme al artículo 19 ejusdem, por cuanto se actuó en la sustanciación del procedimiento administrativo con prescidencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido.

Igualmente alega que en el informe elaborado por el funcionario avaluador tomó en consideración para determinar el valor del inmueble factores determinantes que no se corresponde con la realidad (Uso, clase, calidad, situación y dimensiones), lo que trajo como consecuencia que aplicara el mismo factor de corrección en exceso para determinar la renta anual del inmueble, infringiéndose lo contenido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por tales motivos, solicitan la nulidad que impugnan y que fundamentan su recurso de nulidad conforme al contenido de los artículos 9 y 18, numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DEL TERCERO INTERVINIENTE

En la oportunidad correspondiente los ciudadanos C.E.B.N. y A.F.F.C., procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, INMUEBLES 310350, C.A, coadyuvaron al recurrente, exponiendo las siguientes razones de hecho y derecho:

Que el acto administrativo es ilegal por violar el mismo el ordenamiento jurídico relacionado con la materia, por ser contrario a derecho, ya que se observan violaciones de disposiciones legales en la determinación del valor del bien inmueble de autos, incurriendo el órgano de la administración pública en la infracción de las normas contenidas en los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, viciando de nulidad por no ajustarse a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que su valor, a juicio de quien actúa por medio del presente escrito, está por debajo del valor real, al que debió haberse fijado. Por esa razón, el ente administrativo al producir la Resolución que se impugna, incurrió en abuso de poder, dado que, efectuó un mal ejercicio de su competencia, desvirtuando la verdad, al tomar una decisión con base en un hecho falso, por incumplimiento de expresas disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lesionando con su actividad la situación jurídica subjetiva de su representado.

Que la Dirección de Inquilinato al no someterse al Principio de Legalidad, infringió lo dispuesto en los artículos 7, 9, 14, 16 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual trae como resultado que el acto administrativo esté viciado de ilegalidad, por lo que, la consecuencia jurídica es declarar la nulidad del mismo, y así lo solicitó.

Que respecto al primer alegato de la parte recurrente y arrendataria, en el sentido que el ente administrativo tomó en consideración para determinar el canon de arrendamiento mensual el informe técnico e informe de avalúo al efecto por los funcionarios designados indicando una supuesta distribución sin dejar sentado que existe una única arrendataria, que es la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., señala que su representada celebró con la hoy recurrente, contrato de arrendamiento sobre parte del inmueble de su exclusiva propiedad, con un área de Mil Sesenta Metros Cuadrados con Treinta y Cuatro Centímetros Cuadrados (1.060,34 Mts2) y las bienechurías sobre esa área construidas, las cuales se describen a continuación: 1.-) Área techada de Seiscientos Sesenta y Dos Metros Cuadrados con sesenta y seis centímetros cuadrados (662,66 Mts2); y 2.- Área sin techar de Trescientos Noventa y Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Ocho Centímetros Cuadrados (397,68 Mts2), dicho inmueble está ubicado en Los Cortijos de Lourdes, Avenida A.H., entre Segunda y Tercera Transversal, Parcelamiento No. 16, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, metraje éste que reconoce la recurrente en su escrito libelar al folio dos (2).

Que en fecha 28 de noviembre de 2008, a solicitud su representada INMUEBLES 310350, C.A., se practicó a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, una inspección judicial en el inmueble arrendado a la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., en la cual se dejó constancia que dicho inmueble había sido dividido en seis (6) locales, en los cuales se encuentran establecidos los siguientes negocios: 1) PELUQUERIA UNISEX (sin razón o denominación comercial), dedicado al corte, lavado y secado de cabello; 2) AGENCIA DE LOTERIAS (sin razón o denominación comercial), dedicado a la venta de billetes de lotería; 3) DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A. dedicado al expendio de bebidas alcohólicas y venta de golosinas; 4) TASCA THE GRET CAT, dedicado a la venta de comida, refrescos y bebidas alcohólicas; 5) Negocio sin denominación o razón social, dedicado a la elaboración de duplicados de llaves, cuyo encargado manifestó que estaba alquilado en ese local; y 6) Negocio sin denominación o razón social, dedicado a la venta de todo tipo de chucherías, cuya copia certificada debidamente expedida en fecha 20 de abril de 2010 anexaron al escrito, marcado “D”, motivo por el cual su representada procedió a demandar la Resolución del contrato de arrendamiento con la hoy recurrente, en virtud de haber violado las cláusulas Segunda, Octava y Décima del citado contrato de arrendamiento, al dividir el inmueble arrendado en seis (6) locales y entregar algunos de los mismos a terceras personas distintas de las partes del contrato, por tanto, mal puede alegar en el escrito libelar que el ente administrativo indicó una supuesta distribución sin dejar sentado que existe un único arrendatario, materia ésta ajena a la Dirección de Inquilinato, pues ella sólo tiene atribuidas la competencia de regulación de inmuebles para fijar canon de arrendamiento máximo mensual. Anexaron en copia simple la demanda en referencia, marcada “E”.

Que en cuanto a que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de falso supuesto, en razón que el Director General de Inquilinato no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, al dar por cierto un hecho con pruebas que no aparecían en el procedimiento administrativo, toda vez que en la Resolución se indica que se notifique a la inquilina DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., no obstante el cartel de notificación indica como arrendatarias los locales (peluquería, lotería, cerrajería, licorería, Restaurant Tasca), lo cual no guarda relación con lo expuesto, dejándola en un estado total de indefensión, infringiendo así el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, expresan que el ente administrativo está en la obligación de regular todos los espacios que conforman el inmueble a regular por formar parte integrante del inmueble arrendado a la hoy recurrente, conforme al contrato mismo tomándose en cuenta los metros que forman parte del bien inmueble, es decir, 1.060,34 m2.

Que por todas las razones de hecho y derecho expuestas, solicitaron la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013070, de fecha 08 de mayo de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, -ahora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-, por cuanto de dicho acto se evidencia que está viciado de nulidad de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5º, 19 numeral 1º y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 259 de la Carta Fundamental, en concordancia con lo dispuesto en el párrafo 17 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, concatenados con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, solicito en nombre de mi representada la DESAPLICACIÓN del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir directamente con lo preceptuado en el artículo 259 antes citado.

Por último, solicitó a los fines del restablecimiento de la situación jurídica infringida, se proceda a fijar nuevo canon de arrendamiento máximo mensual acorde con el citado inmueble y ajustado a la legislación vigente en materia inquilinaria, previa a la realización de una prueba de experticia.

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

En la opinión fiscal presentado por escrito el Ministerio Público expuso:

“(…) que tanto la recurrente como la tercera interesada coadyuvante solicitaron la nulidad de la antes mencionada Resolución, alegando que estaba viciada por inmotivación y falso supuesto “(…)”

Más adelante transcribe parcialmente sentencia No. 1290, del 23 de agosto de 2000, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, para aducir que la Resolución impugnada, adolece del vicio de falso supuesto, lo cual comporta un abuso de poder y, en consecuencia la nulidad del acto.

Que con el fin de restablecer la situación jurídica infringida, es criterio de los Juzgados Superiores Contenciosos Administrativos y las Cortes de lo Contencioso Administrativo, y ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 558, de fecha 17 de marzo de 2003, la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir efectivamente con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna, tal solicitud debe prosperar y así lo solicitó.

Por último, solicita que el recurso de nulidad en cuestión, sea declarado con lugar.

III

MOTIVACION PARA DECIDIR

Como punto previo, se pasa a dilucidar el alegato de la parte recurrente en cuanto a que el ente administrativo tomó en consideración para determinar el canon de arrendamiento mensual, el informe técnico e informe de avalúo efectuado por los funcionarios designados, indicando una supuesta distribución sin dejar sentado que existe una única arrendataria, que es la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., revisado el expediente administrativo, se constata que el funcionario administrativo, al realizar la inspección al inmueble objeto de regulación, dejó sentado que el mismo se encontraba dividido en 6 seis (06) dependencias, motivo por el cual procedió a realizar las mediciones correspondientes, a fin de determinar el valor del inmueble y sobre el cual se fijaría la renta máxima mensual aplicable, por lo que dicha denuncia, no puede prosperar, por cuanto no es cierto que en el inmueble se encuentre ocupado solamente por la recurrente, y así se decide.

Con respecto a que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de falso supuesto, en virtud que el Director General de Inquilinato no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, al dar por cierto un hecho con pruebas que no aparecían en el procedimiento administrativo, toda vez que en la Resolución se indica que se notifique a la inquilina DEPOSITO EL OSO N° 3, C.A., no obstante el cartel de notificación indica como arrendatarias los locales (peluquería, lotería, cerrajería, licorería, Restaurant Tasca), lo cual no guarda relación con lo expuesto, dejándola en un estado total de indefensión, infringiendo así el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, este Tribunal observa que cuando se trata de analizar el derecho a la defensa y al debido proceso, la jurisprudencia ha reiterado que éstos constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho les otorga el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas, puesto que no podría hablarse de defensa alguna, si el administrado no cuenta con esta posibilidad.

Asimismo, dicho derecho comporta que previamente el particular sea notificado de la decisión administrativa, a los efectos de que le sea posible presentar los alegatos que en su defensa pueda aportar al procedimiento, más aun si se trata de un procedimiento que ha sido iniciado de oficio; el derecho a tener acceso al expediente, con el propósito de examinar en cualquier estado del procedimiento las actas que lo componen; el derecho que tiene el administrado a presentar pruebas que permitan desvirtuar los alegatos ofrecidos en su contra por la Administración; el derecho que tiene toda persona a ser informado de los recursos y medios de defensa y, finalmente, el derecho a recibir oportuna respuesta a sus solicitudes.

De lo que se colige que se trata de un derecho complejo que encierra dentro de sí, un conjunto de garantías que se traducen en una diversidad de derechos para el procesado, entre los que figuran, el derecho a acceder a la justicia, el derecho a ser oído, el derecho a la articulación de un proceso debido, derecho de acceso a los recursos legalmente establecidos, derecho a un tribunal competente, independiente e imparcial, derecho a obtener una resolución de fondo fundada en derecho, derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, derecho a la ejecución de las sentencias, entre otros. Todos estos derechos se desprenden de la interpretación de los ocho numerales que consagra el artículo 49 de la Carta Fundamental. El debido proceso es un derecho aplicable a todas las actuaciones judiciales y administrativas, disposición que tiene su fundamento en el principio de igualdad ante la ley, dado que el debido proceso significa que ambas partes en el procedimiento administrativo, como en el proceso judicial, deben tener igualdad de oportunidades tanto en la defensa de sus respectivos derechos como en la producción de las pruebas destinadas a acreditarlos.

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01623, Expediente Nº 13260 de fecha 13/07/2000 manifestó en cuanto a la notificación de los actos administrativos, lo siguiente:

la notificación es un requisito esencial para la eficacia de los actos administrativos, tanto más importante para aquellos que afecten los derechos de los particulares o interesados, de modo que hasta que la misma no se verifique tales actos carecerán de ejecutoriedad. La aludida condición constituye además, el presupuesto para que transcurran los lapsos de impugnación, de allí que se exija la indicación de las vías de defensa procedentes contra el acto en cuestión, con expresión de los órganos y lapsos para su ejercicio. La eficacia del acto administrativo se encuentra, entonces, supeditada a su publicidad, y en los casos de los actos de efectos particulares la misma se obtiene con la notificación de los mismos, con la que se persigue, esencialmente, poner al administrado en conocimiento de una medida o decisión que le afecta directamente en sus intereses…

Por su parte, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, define quienes se consideran interesados, y al verificarse por el órgano administrativo, la existencia de los fondos de comercio antes descritos en el inmueble objeto del presente proceso, es de obligatorio cumplimiento su notificación, actuación que llevó a cabo la Dirección de Inquilinato conforme a derecho, por tanto, este Tribunal no encuentra que por tal razón, se le haya vulnerado el derecho a la defensa a la recurrente, más efectiva fue dicha actuación, por cuanto las demás personas que ocupan dichas dependencias y que consideren lesionados sus derechos subjetivos, y pudieran resultar afectadas por la regulación del inmueble, puedan acceder a los Tribunales, todo ello, a luz del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por tanto, se desecha el alegato en cuestión y, así se decide.

En cuanto al fondo de lo discutido se tiene que la parte actora y los coadyuvantes alegan que el acto administrativo infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, lo cual conlleva a su inmotivación, al respecto se observa:

Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.

No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ciento cincuenta y siete (157) al ciento ochenta y ocho (188), resultado de la experticia evacuada en esta sede, así como su aclaratoria inserta a los folios ciento noventa y ocho (198) al ciento noventa y nueve (199) por los expertos designados en la presente causa.

El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos -de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, por la parte coadyuvante y, en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Asimismo, el artículo 26 de la Carta Magna establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente

.

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y su aclaratoria, concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a restablecer la situación jurídica lesionada y procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.6.562.800,oo,), equivalentes a 100.966 unidades tributarias a razón de Bs.F 65,00, la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado con el No. 4, del Parcelamiento No. 16, ubicado en la Avenida A.H., Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES (Bs. 49.221,oo), distribuido entre las diferentes dependencias que lo conforman.

IV

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los abogados en ejercicio de este domicilio LUSBY FREITES y M.G., procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., ya identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013070, de fecha 08 de mayo de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado con el No. 4, del Parcelamiento No. 16, ubicado en la Avenida A.H., Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.

SEGUNDO

Se declara la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013264, de fecha 27 de julio de 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat-, solicitada tanto por el abogado en ejercicio de este domicilio LUSBY FREITES y M.G., procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., como por los abogados domicilio C.E.B.N. y F.F.C., actuando su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMUEBLES 310350, C.A., antes identificados.

TERCERO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad, solicitada por los abogados domicilio C.E.B.N. y F.F.C., actuando su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMUEBLES 310350, C.A., se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES (Bs. 49.221,oo), distribuido de la siguiente manera:

LOCAL PELUQUERIA……………………………………..Bs. 2.106,81

LOCAL LOTERIA…………………………………………...Bs. 1.220,44

LOCAL CERRAJERIA……………………………………..Bs. 1.039,99

LOCAL LICORERIA (acerolit y patio descubierto)…….. Bs.13.803,42

LOCAL RESTAURANT TASCA (tabelones, asbesto,

Patio descubierto)………………………………………….. Bs.31.050,35

TOTAL RENTA MENSUAL……………………………….. Bs.49.221,00

CUARTO

Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200º y 152º.

EL JUEZ PROVISORIO,

F.M.M.

EL SECRETARIO,

DAVID PAREDES DEL C.

En el mismo día, siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, diecisiete (17) de marzo de dos mil once (2011).

EL SECRETARIO,

DAVID PAREDES DEL C.