Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 30 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 24 de septiembre de 2007 los abogados E.L.B.A., A.T.A. y J.I.A., Inpreabogado Nros. 15.793, 44.194 y 39.163, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., interpusieron el presente recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 011029 dictada en fecha 10 de mayo de 2007 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y oficina al inmueble constituido por los locales PB-1, PB-2, Planta Libre, 2-A, 3-A, 3-D, 4-D, 5-A y 5-B, 7, 8, 9 y 10-B (Propiedad Horizontal) del edificio denominado “TORRE CREDIVAL”, ubicado en la Avenida Segunda, Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao, Estado Miranda.

En fecha 26 de septiembre de 2007 se recibió en este Juzgado el expediente previa distribución.

En fecha 27 de septiembre de 2007 se ordenó librar oficio a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, a fin de que remitiese a este Juzgado los antecedentes administrativos del caso, para tal fin se le concedieron quince (15) días continuos contados a partir del recibo de su notificación.

En fecha 16 de octubre de 2007 fueron consignados los antecedentes administrativos del caso constante de cuatrocientos dieciocho (418) folios útiles. En fecha 22 de octubre de 2007 se ordenó abrir cuaderno separado con los referidos antecedentes, ello de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de octubre de 2007 este Juzgado admitió el presente recurso y ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y a la Procuradora General de la República, a objeto de que tuviesen conocimiento del recurso interpuesto y pudiesen ejercer la defensa del acto recurrido si lo estimasen conveniente, igualmente se ordenó notificar al Fiscal General de la República a los fines de la presentación del informe referido en el artículo 21 numeral 12 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, asimismo se ordenó notificar al Presidente del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓB BANCARIA (FOGADE), en su condición de propietaria del inmueble objeto de regulación. Del mismo modo se dejó entendido que dentro de los tres (03) días hábiles siguientes a que constase en autos que fue practicada la última de las notificaciones ordenadas, se procedería a librar y expedir el cartel al cual alude el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual debería ser publicado en el diario “El Nacional”, al efecto la parte recurrente debía consignar un ejemplar del periódico donde fuese publicado dicho cartel dentro de los tres (03) días siguientes a su publicación.

En fecha 05 de diciembre de 2007 se libró el cartel previsto en el artículo 21 párrafo 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue publicado en el diario “El Nacional” el día 12 de diciembre de 2007 y consignado por el apoderado judicial del recurrente el 13 de diciembre de 2007.

En fecha 14 de enero de 2008 comenzó el lapso de cinco (05) días despacho para la promoción de pruebas, ello de conformidad con el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 22 de enero de 2008 se agregó al expediente el escrito de pruebas presentado en fecha 17 de enero de 2008 por los abogados E.L.B.A., A.T.A. y J.I.A., actuando como apoderados judiciales de la parte recurrente. Igualmente se dejó constancia que el lapso de oposición a las pruebas promovidas comenzaría a computarse a partir del primer día de despacho siguiente.

En fecha 31 de enero de 2008 este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte recurrente. En fecha 06 de febrero de 2008 tuvo lugar el acto de designación de los expertos. En fecha 11 de febrero de 2008 tuvo lugar el acto de juramentación de los expertos designados.

En fecha 05 de marzo de 2008 el abogado J.I.A., actuando como apoderado judicial de la parte recurrente consigna diligencia mediante la cual solicitó al Tribunal la reposición de la causa al estado de notificar nuevamente, ello en virtud de que de los autos no se desprendía las notificaciones de los locales objeto de la regulación de la Resolución que se impugnaba. En fecha 05 de marzo de 2008 este Tribunal atendiendo a la solicitud del apoderado judicial de la parte recurrente, constató que ciertamente en el auto de admisión del presente recurso se omitió la notificación de los locales objeto de regulación y en virtud de que tal inobservancia constituye un vicio de procedimiento que puede inferir en el derecho a la defensa, este Juzgado repone la causa al estado admitir nuevamente el recurso.

En fecha 10 de abril de 2008 el abogado G.J.C.L., designado Juez Provisorio de este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo, se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 10 de abril de 2008 este Juzgado admitió el recurso interpuesto y ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y a la Procuradora General de la República a objeto de que tuviesen conocimiento del recurso interpuesto y pudiesen ejercer la defensa del acto recurrido si lo estimasen conveniente, igualmente se ordenó notificar a la ciudadana Fiscal General de la República a los fines de la presentación del informe referido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, asimismo se ordenó notificar al Presidente del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) y de los siguientes inquilinos: Venezuela Heavy Industries (Corporación Tacuar, C.A.) inquilino del local PB-1; DHL Fletes Aéreos, C.A., inquilino del local PB-2; Venamcham, inquilino de los locales Planta Libre 5-A Y 5-B, Corporación Mapaco inquilino del local 2-A; C.O.X. inquilino del local 3-A; A.E.P. inquilino del local 3-D; Mercadeo Creatividad inquilino del local 4-D; Consupet Consultores inquilino del local Nº 7; C.B.I Venezolana inquilino de los locales Nros. 8 y 9; y Quique Picasso Public inquilino del local 10- B. del mismo modo se ordenó notificar a los apoderados judiciales de la parte recurrente.

En fecha 14 de julio de 2008 se libró el cartel al cual alude el artículo 21 párrafo 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 30 de julio de 2008 el abogado J.I.A., actuando como apoderado judicial de la parte recurrente retiró el cartel. En fecha 11 de agosto de 2008 el referido abogado consignó a los autos el ejemplar del cartel publicado en el diario “ULTIMAS NOTICIAS” en fecha 09 de agosto de 2008.

En fecha 23 de septiembre de 2008 comenzó el lapso de cinco (05) días de despacho para la promoción de pruebas, ello de conformidad con el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 1º de octubre de 2008 se agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 25 de septiembre de 2008 por los apoderados judiciales de la parte recurrente, asimismo se dejó constancia que el lapso de oposición a las mismas comenzaría a computarse a partir del primer día de despacho siguiente. En fecha 07 de octubre de 2008 este Tribunal se pronunció en cuanto a las pruebas promovidas.

En fecha 09 de octubre de 2008 tuvo lugar el acto de designación de expertos. En fecha 15 de octubre de 2008 tuvo lugar el acto de juramentación de los expertos. En fecha 25 de noviembre de 2008 los expertos consignaron la experticia solicitada.

En fecha 02 de diciembre de 2008 se dió inicio a la primera etapa de la relación de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y se fijó el acto de informes para el décimo (10º) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 A.M). En fecha 18 de diciembre de 2008 tuvo lugar el acto de informes de manera oral, acto al cual compareció el abogado J.A.Y.A., actuando como apoderado judicial de la recurrente, igualmente se dejó constancia de la comparecencia del abogado Leandry J. S.P., actuando como sustituto de la Procuradora General de la República, asimismo se dejó constancia que asistió al acto la abogada M.d.C.E.M., en su condición de Fiscal Trigésimo Tercero (33º) a nivel nacional en materia Constitucional y Contencioso Administrativo Especial Inquilinaria.

En fecha 07 de enero de 2009 se dio inicio a la segunda etapa de la relación de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 19 párrafo 8 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la cual tendría una duración de veinte (20) días de despacho.

El día 25 de febrero de 2009 el Tribunal dijo “VISTOS” y fijó treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.

En fecha 20 de abril de 2009 este Juzgado de conformidad con el artículo 21 párrafo 8 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia prorrogó el lapso para dictar sentencia por treinta (30) días, ello en virtud de la complejidad del presente caso.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Narran los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil recurrente, que su representada es propietaria de varios bienes inmuebles constituidos por diferentes oficinas y locales situados en el Edificio Torre Credival, ubicado en la Segunda Avenida de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del Estado Miranda. Que su administrada fue con anterioridad por el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), en su carácter de depositario judicial de todos los bienes activos, muebles e inmuebles, acciones y demás derechos correspondientes a las empresas relacionadas con el Grupo Banco de Comercio. Que durante el tiempo que ejercía sus atribuciones como depositario judicial solicitó periódicamente ante el regulador competente la regulación de los cánones mensuales de arrendamiento de los inmuebles.

Que mediante Resolución Nº 011029 dictada en fecha 10 de mayo de 2007 la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en ejercicio de sus competencias reguló los inmuebles propiedad de su representada de la siguiente manera:

Local Nº 1 Bs. 519.500,00

Local Nº 2 Bs. 697.200,00

Local PL Bs. 7.084.687,50

Oficinas Nros. 2-A, 3-A, 5-A Bs. 497.495,00

Oficinas Nros. 3-D, 4-D Bs. 703.105,00

Oficina Nº 5-B Bs. 1.049.932,90

Oficinas pisos 7, 8 y 9 Bs. 4.639.710,00

Oficina Nº 10-B Bs. 1.507.190,40.

Alegan que la Resolución recurrida lesiona la esfera jurídica de su representada y quebranta el ordenamiento jurídico vigente, ya que el informe fiscal que sirvió de base para sustentar dicha Resolución no cumple con los extremos legales para su elaboración. Que el funcionario designado para elaborar el avalúo se limitó a señalar simples observaciones visuales y superficiales de los inmuebles objeto de regulación, sin tomar en consideración los elementos requeridos por la Ley, como lo son el uso, clase, calidad, situación y sin entrar a detallar ciertas características físicas, topográficas y económicas del terreno y de la construcción. Que el referido informe es tan insuficiente que mal pudo servir a la Sala de Avalúo del Organismo regulador para cumplir eficazmente su labor en cuanto a la asignación de valores se refiere, pues se requiere –dice- un informe fiscal que describa con la mayor precisión posible las características físicas del inmueble en especial en cuanto a la calidad de los acabados materiales y de los elementos de construcción empleados, así como el entorno urbano dentro del cual se encuentra ubicado el inmueble. Sostiene que del informe no se observa una descripción específica del área del terreno, del porcentaje de construcción y de una descripción tanto de la planta como del estado de los servicios públicos y privados que posee el inmueble.

Señalan los apoderados judiciales de la parte recurrente que en el avalúo realizado no se explica cual fue la metodología o sistema técnico empleado para llegar a los valores que allí se determinan, lo que dejó a su representada en estado de indefensión, por no saber cuales fueron los criterios técnicos y los argumentos de hecho y derecho aplicados por la Dirección General de Inquilinato para la determinación del canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles objeto de regulación.

Alegan igualmente los apoderado judiciales de la Sociedad Mercantil recurrente que la Resolución impugnada infringe lo establecido en el numeral 2º del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no tomar en cuenta para la determinación del valor del inmueble el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación y los precios medios a los que se hayan enajenado inmuebles similares ubicados en la misma zona geográfica en los últimos dos (02) años. Que la Dirección General de Inquilinato al momento de fijar la renta máxima mensual, no tomó en consideración el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, es decir, los gastos ocasionados por concepto de condominio, los cuales son cancelados por su representada como propietaria de los inmuebles.

Que la omisión en considerar los elementos anteriormente señalados, además de la errónea motivación constituye una violación al derecho a la defensa por no permitir que el afectado por la actuación administrativa conozca a plenitud los elementos utilizados por la Administración para tomar la decisión respectiva, y por otro lado conllevó a que la Administración dictara una Resolución incurriendo en falso supuesto de hecho, por cuanto su decisión descansa sobre falsos hechos.

Que al estar la Resolución impugnada incursa en falso supuesto de hecho y al lesionar el derecho a la defensa de sus destinatarios, sin duda alguna afecta la esfera jurídica de su mandante por cuanto su patrimonio se vió afectado de diferentes formas, primero porque el acto administrativo en cuestión contiene un avalúo que se puede considerar como una simple referencia del inmueble, que al estar notoriamente por debajo del verdadero valor disminuye su valor comercial en el mercado; y segundo porque la renta asignada resulta muy inferior a la que debería ser en realidad si se hubiera avaluado el inmueble correctamente aplicando el correspondiente porcentaje de rentabilidad previsto en la Ley, el resultado habría sido una renta considerablemente superior que su representada dejaría de percibir durante todo el tiempo que transcurra hasta que el Tribunal subsane la situación jurídica y patrimonial lesionada por el acto en cuestión.

II

DEL INFORME DE LA PARTE RECURRENTE

Los abogados E.L.B.A., A.T.A. y J.Y.A., actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., en su informe escrito solicitan a este Juzgado la fijación de un nuevo canon de arrendamiento para los inmuebles de su propiedad, de conformidad con los artículos 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Alegan que el verdadero valor de los inmuebles ubicados en el Edificio Torre Credival, fue debidamente demostrado con la experticia efectuada y aprobada por unanimidad por los expertos designados, y que dicha experticia cumple con los requisitos exigidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, ya que se tomaron en cuenta para su realización los factores de uso, clase, calidad, situación, características físicas, topográficas y económicas del terreno y de la construcción, que en el avalúo se describieron con mayor precisión las características físicas del inmueble en especial en cuanto a la calidad de los acabados materiales y los elementos de construcción empleados, el entorno urbano dentro del cual se encuentra situado el inmueble, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por los menos seis (06) meses antes de la fecha de la experticia y los precios medios por los que se enajenaron inmuebles similares en los últimos dos (02) años.

Concluyen que la experticia promovida y evacuada por su representada es prueba fehaciente de que el monto por el que debe fijarse la renta mensual de los inmuebles propiedad de su representada es de ciento sesenta y ocho mil quinientos veintisiete bolívares con once céntimos (Bs. 168.527,11).

III

DEL INFORME DE LA PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA

El abogado Leandry S.P., actuando como sustituto de la Procuradora General de la República, disiente de todos los fundamentos de impugnación del recurso de nulidad interpuesto, alegando que la Resolución recurrida fue dictada con entera y cabal conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala que en relación a la falta de descripción de las dimensiones del terreno avaluado, de la Resolución impugnada se evidencia que la Administración al realizar la distribución del canon de arrendamiento fijado, señaló claramente las dimensiones de cada uno de los inmuebles objeto de regulación. En lo que se refiere a la supuesta vulneración del derecho a la defensa por parte de la Administración, sostiene que en la Resolución recurrida no se configura ningún tipo de violación del derecho a la defensa, ya que se notificó a la parte accionada en su oportunidad, por vía personal y por cartel, tal y como se evidencia del expediente administrativo. Que se estableció el lapso probatorio y la parte recurrente presentó las pruebas que consideró pertinentes.

Que en lo que respecta al vicio de falso supuesto denunciado por la parte recurrente, señala el representante de la República que la doctrina ha establecido que el mismo tiene lugar cuando la Administración se fundamenta en una norma que no es aplicable al caso concreto o cuando se le da un sentido que ésta no tiene. Alega que la Resolución impugnada “carece en absoluto del vicio denunciado de falso supuesto, puesto que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del poder Popular para la Infraestructura, en primer lugar, basó su decisión en el informe de avalúo, de fecha 10 de marzo de 2006, realizado por el ciudadano Juan Padrón….., funcionario adscrito a dicha Dirección, donde se observa una descripción de los fundamentos fácticos y jurídicos, tales como uso, clase, calidad, situación y dimensiones aproximadas del inmueble avaluado, que originaron el monto fijado por concepto de canon de arrendamiento; y en segundo lugar, encuadró en forma concreta e irreprochable, el supuesto fáctico en las disposiciones que regulan la materia, a saber el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de manera que la decisión administrativa fue tomada con base al procedimiento legalmente establecido”.

IV

DEL INFORME DEL MINSTERIO PÚBLICO

La abogada M.d.C.E.M., Inpreabogado Nº 16.770, actuando como Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario señala que en cuanto al alegato de la parte recurrente de que la Resolución impugnada está viciada de inmotivación y por el vicio de falso supuesto, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que alegar conjuntamente vicios de inmotivación y falso supuesto es contradictorio, ya que ambos se enervan entre si, toda vez que cuando se aducen razones para destruir la apreciación de la Administración dentro del procedimiento formativo del acto es porque se conocen los motivos del mismo, de manera que resulta incompatible que por un lado se exprese que se desconocen los fundamentos del acto y por el otro se califique de errada tal fundamentación, de allí que la denuncia simultánea de los vicios de inmotivación y falso supuesto ha venido siendo desestimada por la Sala, al punto de desechar el vicio de inmotivación y sólo pronunciarse sobre el falso supuesto. En base al criterio anteriormente señalado esa representación considera que la denuncia de inmotivación es improcedente.

Que “de acuerdo al análisis efectuado por es(a) Representación del Ministerio Público, sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fij(ó) el canon máximo mensual a los referidos locales y oficinas. Así mismo, de las actas del expediente consta que el recurrente en fecha (SIC) consignó escrito de promoción de pruebas, observándose que además de la prueba documental, promovió la prueba de experticia, la cual se llegó a evacuar y sus resultados, fueron consignados por los expertos en fecha 25 de noviembre de 2008 y siendo que el informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, es la prueba fundamental que necesita el Juez para poder fijar el nuevo canon de arrendamiento a fin de subsanar la situación jurídica infringida denunciada por el recurrente, y poder efectuar un análisis comparativo con la valuatoria realizada por la Administración, se evidencia que el cálculo del valor del inmueble consideran los elementos obligatorios establecidos en la Ley de Arrendamientos es de Bs. 18.522.685,23 y el cálculo de la renta mensual de los trece (13) inmuebles es de Bs. 137.223,20 más los gastos comunes estimados en la Cantidad de Bs. 31.303,91 para un total de Bs. 168.527,11 y siendo que tal experticia arroja un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y por cuanto para su elaboración se tomaron en cuenta los extremos legales de obligatorio cumplimiento ya que fue realizada de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, deb(en) concluir que la misma tiene mérito probatorio pleno. Aunado al hecho de que no consta en autos que el referido informe pericial hubiere sido impugnado por alguna de las partes, por lo que ha quedado firme”.

Que si se toma en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el que la Administración basó su decisión, concluye forzosamente en que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto por silencio de prueba, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado. Que en criterio de esa representación fiscal no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo. Sostiene que la Resolución recurrida adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

V

MOTIVACIÓN

Denuncian los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil recurrente que la Resolución Nº 011029 dictada en fecha 10 de mayo de 2007 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura esta viciada de nulidad por cuanto incurre en los vicios de inmotivación y falso supuesto. Alega que la Resolución impugnada incurre en una errónea motivación, por cuanto el informe que sirvió de base para sustentarla no cumplió con los extremos legales para su elaboración, que el funcionario que elaboró el avalúo se limitó a señalar simples observaciones visuales y superficiales de los inmuebles objeto de regulación, sin tomar en consideración los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el avalúo no se explicó cual fue la metodología o sistema técnico empleado para llegar a los valores que allí se determinaron, quedando la empresa que representa en estado de indefensión, al no saber cuales fueron los criterios técnicos, los argumentos de hecho y de derecho que aplicó la Dirección General de Inquilinato para determinar el canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles objeto de regulación. De igual manera denuncian que esa omisión de la Administración de dejar de considerar los elementos que establece la Ley para tomar su decisión, se constituye por una parte en un violación del derecho a la defensa por cuanto no permite que el afectado por la actuación administrativa conozca a plenitud los elementos utilizados por la Administración para tomar la decisión y por otra parte conllevó a que la Administración dictara una Resolución que incurre en falso supuesto de hecho por estar basada en falsos supuestos.

Para decidir al respecto, este Tribunal hace una revisión exhaustiva de los antecedentes administrativos del caso llevados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), observando con preocupación que del informe de avaluo que corre inserto a los folios trescientos noventa y seis (396) al cuatrocientos uno (401), el cual es el documento fundamental para que la mencionada Dirección fije el canon de arrendamiento de los inmuebles, se evidencian tachaduras realizadas con tippex, en los valores y en las cantidades tomadas como referencia para fijar el canon de arrendamiento, y ello se puede comprobar del vuelto de los folios que contienen las enmendaduras, ya que en el vuelto de cada folio enmendado se refleja una cantidad diferente a la que se observa en el frente del folio, situación ésta que causa inquietud a este Juzgador, ya que dicho informe es el documento fundamental que le sirve de base a la Administración para fijar los cánones de arrendamientos, y en el estado en el que se encuentra dicho documento no posee la credibilidad necesaria para que quien aquí sentencia tome de base el mismo a los fines de decidir, cuestión ésta que resulta inaceptable, por cuanto al ser el informe de avaluo un documento tan fundamental para el procedimiento administrativo inquilinario, y que el mismo sea objeto de enmendaduras y tachaduras es reprochable para este Tribunal, por tal motivo este Juzgador se permite hacer un llamado de atención al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder para las Obras Públicas y Vivienda (antes Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura), para que tome los correctivos necesarios a los fines de que situaciones como éstas que perjudican la credibilidad en la Administración no sigan ocurriendo.

Ahora bien, en cuanto al fondo del asunto controvertido, este Tribunal observa que la parte recurrente solicita la nulidad de la Resolución recurrida alegando que la misma está viciada de inmotivación y de falso supuesto, y al respecto debe destacar este Tribunal que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en numerosos casos en cuanto a la denuncia de ambos vicios, refiriéndose a la contradicción que supone la denuncia simultánea de ambos vicios, por ser generalmente, conceptos excluyentes entre sí, por cuanto la inmotivación implica la omisión de los fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar al acto, y el falso supuesto alude a la inexistencia de los motivos, a la apreciación errada de las circunstancias presentes, o bien a la fundamentación en una norma que no resulta aplicable al caso concreto; no pudiendo afirmarse en consecuencia que un mismo acto, por una parte, carezca de motivación, y por otra, tenga una motivación errada en cuanto a los hechos o el derecho, por tanto este Tribunal desecha la denuncia, y así se decide.

Desechado como ha quedado por este Tribunal el vicio de inmotivación alegado, pasa ha analizar la existencia del vicio de falso supuesto denunciado y al efecto observa que los recurrentes en la oportunidad de promoción de pruebas promovieron la experticia sobre el inmueble objeto del nuevo canon de arrendamiento, instrumento éste que es el idóneo para demostrar si la Administración tomó o no en cuenta las circunstancias y elementos exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, necesarios para la obtención del valor real de los inmuebles objeto de la regulación, debe entonces este Tribunal analizar y decidir la ilegalidad denunciada (falso supuesto) y en consecuencia observa:

La Administración realizó un avalúo en los inmuebles y de él derivó el informe técnico del que discrepan los propietarios, en el cual se dejó constancia del tipo y destino del inmueble sujeto a regulación; características del sector, los servicios de los cuales dispone; así como las principales vías de acceso; plano descriptivo; cálculo de área del terreno; en los que no se determina la metodología utilizada; una pequeña descripción de los acabados y materiales de construcción; las instalaciones y equipos; así como la discriminación de áreas originales, y con ello procede a establecer unos valores en metros cuadrados, pero no expresa de dónde se obtienen los mismos, además no consta el valor de los actos de transmisión de la propiedad, que legalmente deben ser considerados a los efectos de fijar el precio del inmueble.

En tal sentido dispone el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la Administración para la determinación del valor del inmueble debe considerar los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, los cuales se especificarán razonadamente; valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de propiedad realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, así como los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos (02) últimos años. Pues bien, la Administración no ponderó los elementos de juicio considerados para arribar a los valores asignados, omitiendo, efectivamente según fue alegado, toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, los cuales debió mencionar expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastar el informe hecho en la Administración con el informe pericial inserto a los folios doscientos cuarenta (240) al doscientos cincuenta y uno (251) del expediente judicial, resultado de la experticia evacuada en esta Sede Judicial, en la que se determinó: los factores de localización del inmueble tales como su ubicación, documentación de propiedad, uso, zona, vialidad, servicios, zonificación, edad de la construcción; así como las características físicas, éstas son: áreas de terreno y de construcción, obras extras y equipos; los materiales y acabados, como son las características del inmueble y el estado de conservación. Investigación de valores: metodología empleada, valor fiscal aceptado o declarado por el propietario, valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares. De manera que al haberse evacuado ésta experticia en sede judicial con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sin que tuviese objeción alguna, tal como lo prevé el artículo 468 ejusdem, en consecuencia se acoge el peritaje y la rentabilidad del inmueble que se establece efectivamente constatado por los peritos.

En ese orden se constata, la notable diferencia entre los valores que arroja esta experticia evacuada en Sede Judicial y los establecidos por la Administración, y ello corrobora la existencia del vicio de falso supuesto cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquiler del cual es la causa, además de infringir los extremos prescritos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para su realización, lo que configura el vicio de ilegalidad denunciado, pues se fijaron los cánones de arrendamiento partiendo de unos valores que han quedado desvirtuados por la experticia que se evacuara en vía judicial, y así se decide.

En suma estima el Tribunal que la ilegalidad en la fijación de los cánones de arrendamiento fue probada, por tanto debe declarar NULA la Resolución contentiva de esas fijaciones y por ende se declara CON LUGAR el recurso de nulidad, y así se decide.

VI

DEL RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA INFRINGIDA Y LA DESAPLICACIÓN DEL ARTÍCULO 79 DEL DECRETO DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Declarada nula la Resolución impugnada observa el Tribunal que los recurrentes piden a este Tribunal la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual la fijación del canon de arrendamiento no le está permitida al Juez Contencioso Administrativo, en virtud de que el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana establece la competencia constitucional de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, para anular los actos administrativos contrarios a derecho, para así desaplicar la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerciendo control difuso de constitucionalidad de conformidad con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil .

En tal sentido observa el Tribunal que tal solicitud resulta procedente, toda vez que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de marzo de 2003 consideró lo siguiente:

…que no es violatorio del derecho a la defensa, al debido proceso y, en particular, al juez natural, la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad de la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

.

Por tanto este Tribunal acoge el anterior criterio, y conforme a lo dispuesto en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 21 párrafo 17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos, y así se decide.

En virtud de la decisión anterior, estudiado detalladamente como ha sido el informe pericial, correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta Sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación, y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria (alquiler) de los inmuebles ubicados en la Torre CREDIVAL, situada en la segunda Avenida de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao; estado Miranda, en un total de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 168.527,11), discriminados por inmueble de la siguiente manera:

Local Nº 1 Bs. 4.552,53

Local Nº 2 Bs. 6.601,50

Local PL Bs. 47.462,22

Oficina Nº 2-A Bs. 3.892,80

Oficina Nº 3-A Bs. 3.887,37

Oficina Nº 5-A Bs. 3.887,37

Oficina Nº 3-D Bs. 5.957,75

Oficina Nº 4-D Bs. 5.988,86

Oficina Nº 5-B Bs. 7.436,81

Oficina piso 7 Bs. 23.158,19

Oficina piso 8 Bs. 22.590,04

Oficina piso 9 Bs. 22.590,04

Oficina Nº 10-B Bs. 10.521,62

En virtud de lo antes decidido este Juzgado advierte a la Promotora recurrente que los efectos de la presente sentencia en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento son ex nunc, es decir, que el canon fijado mediante la presente decisión debe ser exigible a los inquilinos de los referidos inmuebles una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, y así se decide.

VII

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados E.L.B.A., A.T.A. y J.I.A., actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA OSVILU, C.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 011029 dictada en fecha 10 de mayo de 2007 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), acto cuya nulidad se declara, en los términos expresados en el texto de la presente decisión.

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria (alquiler) de los inmuebles ubicados en la Torre CREDIVAL, situada en la segunda Avenida de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao; estado Miranda, en un total de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 168.527,11), discriminados por inmueble de la siguiente manera:

Local Nº 1 Bs. 4.552,53

Local Nº 2 Bs. 6.601,50

Local PL Bs. 47.462,22

Oficina Nº 2-A Bs. 3.892,80

Oficina Nº 3-A Bs. 3.887,37

Oficina Nº 5-A Bs. 3.887,37

Oficina Nº 3-D Bs. 5.957,75

Oficina Nº 4-D Bs. 5.988,86

Oficina Nº 5-B Bs. 7.436,81

Oficina piso 7 Bs. 23.158,19

Oficina piso 8 Bs. 22.590,04

Oficina piso 9 Bs. 22.590,04

Oficina Nº 10-B Bs. 10.521,62

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TERCERO

Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme.

Publíquese, regístrese y notifíquese a la Procuradora General de la República.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativa de la Región Capital, en Caracas a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

G.J.C.L.

EL SECRETARIO TEMPORAL

A.R.Q.

En esta misma fecha 30 de abril de 2009, siendo las dos de la tarde (02:00 PM), se publicó y registro la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

EXP. 07-2057.