Decisión nº JUL-228-10 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Carupano), de 29 de Julio de 2010

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

EXP N° 15.739

DEMANDANTE: O.G., titular de la Cédula de

Identidad N° 1.195.218.

APODERADO JUDICIAL: V.D.O. y M.C.,

Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.

23.150 y 132.369 respectivamente.

DOMICILIO PROCESAL: Edificio Mary, Pasaje Colon Primer Piso 8-A,

Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.

DEMANDADOS: J.G.R.M. Y JORGE

L.H.R., titulares de las

Cédula de Identidad N° 1.321.237 y 11.441.187

Respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: CARLOS MENESES Y P.O.,

Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.

44.874 y 88.381 respectivamente, del ciudadano

J.L.H.R..

DOMICILIO PROCESAL: NO CONSTITUYO

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inicia la presente causa por libelo presentado en fecha 30 de Abril del 2.007, por el ciudadano O.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218 y de este domicilio, asistido del Abogado V.D.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150 y de este domicilio, en el cual expuso lo siguiente:

Que en fecha 16 de Septiembre de 1.982, celebró con la ciudadana R.R.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.460.248 y de igual domicilio, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en Calle Libertad 111 de esta ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, cuyo contrato de arrendamiento fuera reconocido por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, quedando asentado bajo el N° 261 de los Libros respectivos y que anexa marcado “A”.

Que el señalado inmueble pertenecía a la indicada ciudadana en comunidad conyugal con el ciudadano J.R.M., según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 27 de Junio del año 1.974, quien luego del Divorcio y que en la respectiva Partición de Bienes adquirió la casa en su totalidad según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 01 de Diciembre del año 1.986, Registrado bajo el N° 01 de la Serie, folios 1 al 6 vuelto, Protocolo Segundo Cuarto Trimestre año 1.986, continuando como arrendador de la misma y a quien ha reconocido con tal carácter. Que en su condición de arrendatario por espacio de 24 años he venido cumpliendo bien y fielmente las obligaciones contractuales, en especial la que respecta al pago de los cánones de arrendamientos y que ha venido depositando por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre lo correspondiente al canon de arrendamiento a favor del ciudadano J.R.M.; el cual es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 180.000,00 ), y que en la actualidad se encuentra en estado de solvencia, según se evidencia de los documentos que anexó marcados “B”.

Que en fecha 08 de Junio del 2.006, el ciudadano J.R.M., a través de la Notaria Publica del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, le notificó sobre su voluntad de vender la casa ofreciéndola en CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) de contado o en cheque de gerencia concediéndole un lapso de Noventa ( 90 ) días a partir de esa fecha para que adquiriera la casa, en cuya notificación le manifestó interés en adquirir la propiedad y que de eso se dejo constancia en el acta respectiva, tal como se demuestra del documento que se anexa marcado “C”.

Que no es la primera vez que el indicado propietario J.R.M., le ofrece el inmueble en venta, ya que en fecha 09 de Febrero del 2.004, le notificó sobre tal ofrecimiento, por lo cual manifesté su aceptación de comprar el mismo, tal como se desprende de la notificación que se efectuó a través del Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el cual se anexa marcado “D” y que después no vendió. Que si bien es cierto que el ciudadano J.R.M., le notificó sobre la oferta de venta y que estuvo de acuerdo con la misma, este no le vendió, no efectuó la documentación para el traslado de la propiedad, la cual se haría por documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, momento en el cual se pagaría el precio, que no permitió la elaboración de la misma, que no solicito la solvencia respectiva por ante la Alcaldía para la debida Protocolización, impidiendo que la operación se concretara. Que como podrá evidenciarse la obligación por parte del propietario-vendedor, de efectuar todo lo necesario para que la operación se llevara a efecto, siendo precisamente su principal obligación la elaboración de la documentación susceptible de Registro a fin de que el inquilino comprador cumpliera con la suya que era pagar el precio en esa época, ni antes, ni después.

Que en forma sorpresiva se ha enterado que el ciudadano J.R.M., dió en venta al ciudadano J.L.H.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.441.187, el inmueble objeto de este juicio, según se evidencia de documento Autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 14 de Septiembre del 2.006, quedando anotado bajo el N° 120, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual ocupa como inquilino, y que anexa marcado “E”, que toda esta negociación se hizo arteramente sin tomarlo en cuenta e irrespetando su derecho que como inquilino y ahora propietario de el bien inmueble.

Como podrá observarse, se efectuó la notificación sobre la venta de la propiedad, la cual acepté, que sin embargo el propietario no le vende y le vende a un tercero, que debo indicarle al ciudadano Juez, que esa negociación realizada con el tercero no es mas que una negociación simulada o fraudulenta, con la firme intención de burlar mi derecho y no otorgarme la documentación de venta, que el comprador no es persona de fortuna que disponga de los recursos necesarios para tal negociación, ya que este solo es empleado de una tienda dedicada a la venta de cerámica denominada PROSEIN CARUPANO, ya que con anterioridad había contratado los servicios profesionales correspondientes para la elaboración de una experticia sobre el inmueble, arrojando la misma como precio la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS VEINTITRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS ( Bs . 65.923.470,72 ) incluyendo el terreno.

Que el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que el arrendatario esta obligado a notificar al arrendador propietario su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de 15 días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento, que de aquí se deduce que de haber el arrendatario efectuado tal notificación dentro de las previsiones de la norma en comento aceptando la oferta, el contrato de compraventa se formará tan pronto como el autor de oferta tiene conocimiento de la aceptación por parte del arrendatario ( Art. 1.137 CC ); norma esta que acoge la teoría de la cognición que admite la formación del contrato cuando la declaración es recibida por el oferente y toma conocimiento de la misma, pues en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad, la propiedad se transmite y se adquiere por el consentimiento legítimamente manifestado, tal como lo refiere el artículo 1.162 del Código Civil, resultado así mismo que la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador ( Art. 1.487 CC ) y que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad ( Art. 1.488 ). De manera que si el arrendatario aceptó la oferta que le hizo el arrendador-propietario y este tuvo conocimiento de tal aceptación, el contrato se perfeccionó bajo el rigor del consentimiento que le dió perfección al acto en cuanto al concierto de voluntades en orden del objeto y el precio, quedando el arrendatario-aceptante con la obligación de pagar este ultimo, cuyo impago no le es imputable, pues la conducta ilegal del arrendador condujo a esa circunstancia que solo es imputable al mismo y que como el contrato de compraventa se perfecciono entre arrendador-propietario e inquilino y aun cuando el tercero adquiriente haya autenticado la documentación el acto traslativo de propiedad de tal modo no le es oponible, máxime cuando el arrendador estaba en conocimiento que no le estaba permitido vender el inmueble a un tercero, pues sabia de la aceptación de la oferta por el arrendatario y al tercero no le estaba permitido ignorar la existencia del derecho del arrendatario a ser preferido en primer lugar y con preferencia frente a cualquier tercero hasta el punto de no poder alegar la ignorancia del hecho y menos aun de la Ley.

El tercero adquiriente sin duda sabia, que el inmueble objeto de este juicio se encontraba alquilado y que sin embargo procedió a comprarlo, que nadie creería que un comprador no indague la real circunstancia del inmueble que se propone adquirir, que es claro que el como arrendatario por efecto de la aceptación de la oferta quede como propietario, faltándole pagar el precio que acepte pagar y que no ha pagado todavía debido a la conducta ilícita asumida por el arrendador que incurrió en mora creditoris, obstaculizando la percepción del precio por la venta que hizo el tercero, pues no debió actuar como actuó, pues ya el había aceptado su oferta del modo indicado, perfeccionándose la misma, por consiguiente el tercero adquiriente no tiene porque notificarle sobre la venta, pues es el dueño del inmueble que el arrendador vendió ilícitamente al tercero, que tampoco resulta aplicable al caso el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento.

Que en consecuencia dejé de ser arrendatario como resultado de la aceptación de la oferta, para convertirme en propietario resultando la venta efectuada al tercero anulable por haberse vendido la cosa ajena a tenor de lo estatuido en el artículo 1.483 del Código Civil, pues el tercero adquirió el inmueble a sabiendas de que no le pertenecía a quien lo vendió, que él como aceptante de la oferta es el verdadero propietario, en cuyo caso este Tribunal por efecto de Sentencia Definitiva deberá así determinarlo, con la intervención procesal del arrendador y el tercero adquiriente, deberá establecer en la sentencia y a petición del demandante que la misma sirva de titulo de propiedad para ser Protocolizada, debiendo él como demandante consignar ante el Tribunal el monto del precio estipulado en la aceptación de la referida oferta en la oportunidad que el Tribunal indique como forma precisa para que se dé cumplimiento al pago del precio que acepte pagar.

Esta situación que da lugar a esta acción no esta prevista en la Ley de Arrendamientos en cuyo caso debe aplicarse las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil por disposición de lo establecido en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tal proceder de incumplimiento de las normas legales por parte del vendedor y del adquiriente del inmueble, ha traído como consecuencia la trasgresión a sus derechos y que es por lo que acude ante este Tribunal a objeto de demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos J.G.R.M. Y J.L.H.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 1.321.237 y 11.441.187, de este domicilio, el primero en calidad de vendedor y el segundo en su condición de comprador para que convenga en esta acción o en su defecto sean condenados en lo siguiente: 1) Que convengan en que él es el legítimo propietario del indicado inmueble y que en consecuencia que la venta que hizo J.G.R.M., por documento Autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 14 de Septiembre del 2.006, quedando asentada bajo el N° 120, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones respectivos al ciudadano J.L.H.R., no me es oponible, siendo la misma aparente ante él, pero sin ningún efecto y que en virtud de ello solicitó se Decretara su Nulidad y en razón de esto el ciudadano J.G.R.M., le otorgué o a ello sea condenado por el Tribunal el documento Protocolizado de compra-venta en la Oficina de Registro correspondiente, y se determine el monto en el cual pagaré el precio respectivo de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) o en su defecto la sentencia dictada por este Tribunal me sirva de justo titulo de propiedad en cuya fecha de Registro se pagara el precio señalado. 2) Que convengan los demandados o en su defecto el despacho así lo declare en que la venta en que se le haga del citado inmueble sea libre de todo gravamen, y solicitó las citaciones de los demandados a fin de que absuelvan posiciones juradas y así se obligo a absolverlas recíprocamente.

A tenor de lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 585 ejusdem pidió se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble cuyas características son: un terreno y la casa sobre el edificada situada en la Calle Libertad N° 111 de esta ciudad de Carúpano, alinderada así: NORTE: Con casa que es o fue de J.R., con una medida de Treinta y Un Metros (31 mts ) SUR: Con casa que es o fue de S.B., con una medida de Treinta y Un Metros ( 31 mts ) ESTE: Con casa que es o fue de M.G., con una medida de Seis Metros Sesenta Centímetros ( 6,60 mts ) y OESTE: Con la Calle Libertas, con una medida de Seís Metros con Sesenta Centímetros ( 6,60 mts ) y cuyo bien se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 01 de Diciembre del año 1.986, Registrado bajo el N° 01 de la Serie, folios 1 al 6 vuelto, Protocolo Segundo Cuarto Trimestre año 1.986.

Consignó igualmente los recaudos que cursan a los folios del 4 al 28 del expediente.

Que en fecha 04 de Mayo del 2.007, se admitió la demanda, y se ordenó la citación de la parte demandada, la cual fue practicada en fecha 05 de Junio del 2.007. ( folios del 30 al 33 del expediente ).

En fecha 02 de julio del 2.007, compareció el ciudadano O.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218 y de este domicilio, asistido del Abogado V.D.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150 y presento Reforma de Demanda, en la cual solicito la condenatoria en costas de la parte demandada, la cual fue admitida en fecha 06 de Julio de 2.007.

En fecha 07 de Agosto del 2.007, compareció el ciudadano J.G.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, asistido del Abogado C.E.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.874, y presentó escrito de Contestación a la demanda en el cual expuso lo siguiente: Que era cierto que el demandante en su condición de arrendatario por espacio de Veinticuatro (24) años cumplió bien y fielmente sus obligaciones en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, que también es cierto que él le notificó mediante documento Autenticado su voluntad de venderle la casa por el precio de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) en dinero efectivo de contado o mediante un cheque de gerencia, y que le concedió un lapso de Noventa (90) días, a partir de la fecha de su notificación, dando cumplimiento a lo contemplado en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que también era cierto que el señor O.G., manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda pero que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaria, tal y como se evidencia del documento que, constante de tres (03) folios útiles anexó marcado con el N° “1”, esta negativa de el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo Único del artículo 44 de la citada Ley.

Que durante el transcurso de los Noventa (90) días del plazo que se le dio al señor O.G. después de haberle hecho la notificación de comprar el inmueble, había perdido interés en comprar la casa y el terreno sobre la cual esta construida; motivo por el cual quedó en libertad de ofrecérsela en venta a una tercera persona, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, tal y como lo contempla la parte In-fine del referido Parágrafo Único del artículo 44 ejusdem, y que tuvo que ser así porque de haber transcurrido Ciento Ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, habría quedado sin efecto el ofrecimiento, debiendo el, en consecuencia, cursar una oferta al señor O.G. para volverle a ofrecer en venta el inmueble, como lo señala el artículo 45 de la citada Ley, convirtiéndose la negociación en un circulo vicioso; y que ante el silencio del ahora demandante, el se lo ofreció en venta a un tercero, el cual lo compro, de manera que el demandante no goza de la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por las razones antes señaladas y porque, además, no satisfizo sus aspiraciones.

Que el inmueble en cuestión esta ubicado en la Avenida Libertad, en la cuadra comprendida entre Calle Las Margaritas y la Calle Victoria de esta ciudad de Carúpano, en pleno centro de la ciudad, con terreno propio y libre de todo gravamen y servidumbre, por lo que si tenía un precio mínimo de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) que fue el valor por lo que se lo ofreció al demandante y que este nunca le propuso pagar el precio, que en consecuencia, mal podría el elaborar documentación alguna que implicara la enajenación del inmueble a favor de una persona que no estaba dispuesta a pagar el precio, no obstante la oferta hecha, de manera que no puede sorprenderse el señor O.G. por la venta que del inmueble le hizo a un tercero, pues, conocedor de la Ley que es, sabía que si él no la compraba en el lapso establecido, ni ofrecía otro precio en el mismo lapso, perdía la preferencia ofertiva, que tampoco era ni es su mandante sujeto del derecho del retracto legal arrendaticio por cuanto no cumplió con las condiciones establecidas en el artículo 44 de la tantas veces referida Ley, es decir, no satisfizo sus aspiraciones como propietario que era del inmueble identificado en las actas procesales del presente expediente; distinto hubiese sido si el señor O.G. hubiese aceptado pagar el precio que el aspiraba, y luego el se lo hubiese vendido a un tercero.

Asimismo, rechazó categóricamente las pretensiones del demandante de creerse propietario de un inmueble, por el sólo hecho de que se le ofreció en venta, pero que él no acepto el precio ni ofreció otro, y rechazó que él tenga que convenir que el demandante es el legítimo propietario del inmueble, rechazó igualmente en que la venta que del inmueble hiciera al ciudadano J.L.H.R., no le sea oponible al señor O.G., y en consecuencia, rechazó la solicitud que el demandante hace al Tribunal para que decrete la Nulidad del documento de venta, en virtud de que el demandante despreció la preferencia ofertiva y que no goza del derecho de Retracto Legal por lo que mal pudo haber demandado en Retracto Legal. En vista de ello rechazó que el tenga que otorgarle el documento de compra-venta del inmueble. ( folios 39 al 44 del expediente ).

En fecha 08 de Agosto del 2.007, compareció el Abogado C.E.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.874, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano J.L.H.R., tal y como se evidencia del instrumento poder que acompaña marcado “A”, y presentó escrito de Contestación a la demanda en el cual expuso lo siguiente: Que era cierto que el ciudadano O.G., suficientemente identificado en autos, en su condición de arrendatario por espacio de Veinticuatro (24) años, cumplió bien y fielmente sus obligaciones en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, cuando el señor J.R.M. era propietario del inmueble objeto de esta demanda y que además era su arrendador, que también era cierto que el ciudadano J.R.M. le notifico, mediante documento Autentico, su voluntad de venderle la casa por el precio de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) en dinero efectivo de contado o mediante un cheque de gerencia, y le concedió un lapso de Noventa (90) días, a partir de la fecha de su notificación, dando cumplimiento a lo contemplado en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que también era cierto que el señor O.G., manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda pero que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaría, tal y como se evidencia del documento que, constante de Tres (03) folios útiles, anexó marcado “B”, que con esa negativa el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo Único del artículo 44 de la citada Ley.

Que durante el transcurso de los Noventa (90) días del plazo que se le dio al señor O.G. para que comprara la casa éste no mostró ningún interés en adquirirla, ni tampoco ofreció otro precio, por lo que se entiende que el había perdido interés en comprar la casa y el terreno sobre la cual esta construida; motivo por el cual el señor J.R.M. quedó en libertad de ofrecérsela en venta a una tercera persona, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, tal y como lo contempla la parte In-fine del referido Paragrafo Único del artículo 44 ejusdem, lo cual tuvo que ser así porque de haber transcurrido Ciento Ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, habría quedado sin efecto el ofrecimiento, debiendo, en consecuencia, cursar una nueva oferta al señor O.G. para volverle a ofrecer en venta el inmueble, como lo señala el artículo 45 de la citada Ley, convirtiéndose la negociación en un circulo vicioso y que ante el silencio del ahora demandante, el señor J.R.M. se la ofreció en venta a su representado, el ciudadano J.L.H.R., quien la compró por justo titulo y de buena fe por el mismo precio que se le había ofrecido al señor O.G., esto es, CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ); de manera que el demandante no goza de la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por las razones antes señaladas y porque además, no satisfizo las aspiraciones del ciudadano J.R.M..

Rechazó y contradijo que la negociación tramitada entre su mandante J.L.H.R. y J.R.M. en relación con el contrato de compra-venta del inmueble objeto de esta demanda, se haya hecho arteramente y sin tomar en cuenta al señor O.G. e irrespetando su derechos que como inquilino tenía, que por el contrario, se le ofreció primero en venta a él y éste no aceptó el precio , y no propuso otro, y no respondió a la oferta en el lapso de Noventa (90) días que se le dio, ni mostró interés alguno durante ese tiempo de adquirir el inmueble, y ante esta realidad, se le ofreció en venta a su mandante, quien si la compró, y por el mismo precio que se le había ofrecido al ahora demandante, pues su representado si disponía de los recursos necesarios para tal negociación, por cuanto es un hombre trabajador y comerciante, independientemente de que sea un empleado, como de manera peyorativa pretende descalificarlo el demandante.

De manera que es legítimo propietario del inmueble, por lo tanto, en su nombre y representación, niega y rechaza que el señor O.G., como su inquilino que ahora es, sea propietario del bien inmueble.

Que el inmueble en cuestión está ubicado en la Avenida Libertad, en la cuadra comprendida entre Calle Las Margaritas y la Calle Victoria de esta ciudad de Carúpano, en pleno centro de la ciudad, con terreno propio y libre de todo gravamen y servidumbre, por lo que si tenia un precio mínimo de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) que fue el valor por lo que se le ofreció al señor O.G., que éste nunca se propuso pagar el precio, que en consecuencia, mal podría J.R.M. elaborar documentación alguna que implicara la enajenación del inmueble a favor de una persona que no estaba dispuesta a pagar el precio, no obstante la oferta hecha; de manera que no puede sorprenderse el señor O.G. por la venta que del inmueble que se le hizo a su poderdante, pues, como conocedor de la Ley que es, sabía que si él no la compraba en el lapso establecido, ni ofrecía otro precio en el mismo lapso, perdía la preferencia ofertiva. Tampoco era ni es su mandante sujeto del derecho del Retracto Legal arrendaticio por cuanto no cumplió con las condiciones establecidas en el artículo 44 de la tantas veces referida Ley, es decir, no satisfizo las aspiraciones de J.R.M. como propietario que era del inmueble identificado en las actas procesales de este expediente. Distinto hubiese sido si el señor O.G. hubiese aceptado pagar el precio que aspiraba el vendedor, y luego se lo hubiese vendido a J.L.H.R..

Rechazó categóricamente las pretensiones del demandante de creerse propietario de un inmueble, por el sólo hecho de que se le ofreció en venta, pero que el no acepto el precio ni ofreció otro. Asimismo rechazó que su poderdante tenga que convenir en que el demandante es el legítimo propietario del inmueble. Rechazó igualmente en que la venta del inmueble que se le hizo al ciudadano J.L.H.R. no le sea oponible al señor O.G., en consecuencia, rechazó la solicitud que el demandante hace al Tribunal para que declare la Nulidad del Documento de Venta, en virtud de que el demandante despreció la preferencia ofertiva y no goza del derecho de Retracto Legal por lo que mal pudo haberle demandado en Retracto Legal, en vista de eso rechazó que él tenga que otorgarle el documento de compra-venta del inmueble.

Que si el señor O.G., suficientemente identificado en autos, de verdad quiere comprar el inmueble objeto de la demanda, el se la vende por el mismo precio de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ), los cuales aceptare en cheque de Gerencia; de lo contrario, de no aceptar esta oferta, solicito al Tribunal decrete el Desalojo del Inmueble que el señor O.G., inquilino, viene ocupando como arrendatario y que desocupe de manera inmediata el inmueble libre de personas y de cosas o bienes muebles. ( folios del 45 al 52 del expediente ).

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada ciudadano J.L.H.R., hizo uso de ese derecho.

En fecha 19 de Marzo del 2.009, por Sentencia Interlocutoria, se declaró como no presentado el escrito de Pruebas presentado en fecha 16-10-2.007, por el Abogado V.D., plenamente identificado en autos, ( folio del 90 al 92 del expediente ), y el Abogado C.E.M., presentó escrito de pruebas en representación del codemandado J.G.R., sin ostentar tal representación, por lo que dichas pruebas se tienen por no presentadas. Así se decide.

En fecha 17 de Junio del 2.009, por Sentencia Interlocutoria, se repuso la causa al estado de Admitir las Posiciones Juradas solicitadas por la parte actora en el presente juicio. ( folio del 115 al 117 del expediente ).

Siendo la oportunidad para agregar Informes en el juicio ambas partes hicieron uso de ese derecho.

En fecha 02 de Octubre del 2.009, comparecieron primero el ciudadano J.L.H.R., titular de la Cédula de Identidad N° 11.441.187, asistido de la Abogada en ejercicio G.M.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.982, y presento escrito de Informes en el cual expuso lo siguiente: Que el ciudadano J.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, era el propietario el inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida ubicada en la Calle Libertad, signada con el N° 111 de la ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa que es o fue de J.R., con una medida de 31 mts.; SUR: con casa que es o fue de S.B., con una medida de 31 mts.; ESTE: con casa que es o fue de M.G., con una medida de 6,60 mts. Y OESTE: con la Calle Libertad, con una medida de 6,60 mts. La deslindada casa fue dada en arrendamiento al señor O.G., titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, quien la viene ocupando en calidad de arrendatario hasta la presente fecha. En vista de ello y para dar cumplimiento al artículo 44 del Decreto de Ley con Rango de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 08 de Junio del año 2.006, mediante documento autentico, el cual anexo marcado “B”, el cual cursa a los folios 51 al 52 del presente expediente, que el señor J.R.M. le ofreció en venta al ciudadano O.G., el identificado y deslindado bien inmueble por la cantidad de Bs. 100.000.000,00 ahora Bs.F 100.000,00, pagaderos en dinero en efectivo o con cheque de gerencia, y le concedió un lapso de 90 días contados a partir de la fecha de su notificación ocurrida el 08 de Junio del año 2.006 y manifestó que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaria Publica de Carúpano, tal y como se evidencia del nombrado documento autentico que se anexó marcado “B”.

Con esta negativa el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo Único de la citada Ley, es decir, no le notificó en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de 15 días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento; y por cuanto transcurrió ese término sin que el señor O.G. hubiera aceptado el ofrecimiento, el señor J.R.M. dejó transcurrir los 90 días que le concedió a partir de su notificación, para que aceptara la oferta y le notificara en consecuencia. Transcurrido ese lapso, y visto que El Arrendatario no cumplió con lo contemplado en el Parágrafo Único del artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, J.R.M. quedó en libertad de ofrecerle en venta a un tercero el nombrado inmueble; y fue así que se lo ofreció en venta a él, por el mismo precio de Bs. 100.000.000,00 ahora Bs.F. 100.000,00, el bien inmueble, por cuanto el señor O.G., ya no gozaba de la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 de la nombrada Ley, que esta venta se le notificó al señor O.G., también mediante documento autentico, en fecha 02 de Febrero del año 2.007, y se concedió una prorroga de Tres (03) años máximos, de conformidad con la Ley, para que desocupara el inmueble, y que los canones de arrendamiento debería pagarlos a él o a su abogado C.E.M.C., y el señor O.G. se negó a firmar la notificación.

Que queda demostrado que la parte demandante O.G., no promovió pruebas y en las posiciones juradas que fueron contestadas por éste quedo demostrado que J.R.M. si cumplió con todos los preceptos contemplados en los artículos 42 y 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como quiera que nada ha probado el demandante que le favorezca, forzoso es concluir a su entender que esta demanda, por temeraria, debe ser declarada Sin Lugar por el Tribunal, y así debe decidirse, y que esta Instancia Jurisdiccional ordené al demandante O.G. hacer la entrega material del inmueble a su persona, libre de personas o cosas.

el ciudadano J.G.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, asistido de la Abogada en ejercicio G.M.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.982, y presento escrito de Informes en el cual expuso lo siguiente: Que él era el propietario el inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida ubicada en la Calle Libertad, signada con el N° 111 de la ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez del Estado Sucre, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa que es o fue de J.R., con una medida de 31 mts.; SUR: con casa que es o fue de S.B., con una medida de 31 mts.; ESTE: con casa que es o fue de M.G., con una medida de 6,60 mts. Y OESTE: con la Calle Libertad, con una medida de 6,60 mts, que la deslindada casa fue dada en arrendamiento al señor O.G., quien la viene ocupando en calidad de arrendatario hasta la presente fecha, que en vista de ello y para dar cumplimiento al artículo 44 del Decreto de Ley con Rango de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 08 de Junio del año 2.006, mediante documento autentico, el cual anexo marcado “B”, el cual cursa a los folios 51 al 52 del presente expediente, le ofrecí en venta al mencionado ciudadano el identificado y deslindado bien inmueble por la cantidad de Bs. 100.000.000,00 ahora Bs.F 100.000,00, pagaderos en dinero en efectivo o con cheque de gerencia, y que le concedió un lapso de 90 días contados a partir de la fecha de su notificación ocurrida el 08 de Junio del año 2.006 y manifestó que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaria Publica de Carúpano, tal y como se evidencia del nombrado documento autentico que se anexó marcado “B”.

Que con esta negativa el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo Único de la citada Ley, es decir, no le notificó en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de 15 días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento; y por cuanto transcurrió ese término sin que el señor O.G. hubiera aceptado el ofrecimiento, el señor J.R.M. dejó transcurrir los 90 días que le concedió a partir de su notificación, para que aceptara la oferta y le notificara en consecuencia. Transcurrido ese lapso, y visto que El Arrendatario no cumplió con lo contemplado en el Parágrafo Único del artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedo en libertad de ofrecerle en venta a un tercero el nombrado inmueble; y fue así que se lo ofreció en venta, por el mismo precio de Bs. 100.000.000,00 ahora Bs.F. 100.000,00, al ciudadano J.L.H.R., titular de la Cédula de Identidad N° 11.441.187, el bien inmueble, por cuanto el señor O.G., ya no gozaba de la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 de la nombrada Ley, que de esa venta se le notificó al señor O.G., también mediante documento autentico, en fecha 02 de Febrero del año 2.007, y se le concedió una prorroga de Tres (03) años máximos, de conformidad con la Ley, para que desocupara el inmueble, y que los canones de arrendamiento debería pagárselos a J.L.H.R. o a su abogado C.E.M.C., y el señor O.G. se negó a firmar la notificación.

Que queda demostrado que la parte demandante O.G., no promovió pruebas y en las posiciones juradas que fueron contestadas por éste quedo demostrado que J.R.M. si cumplió con todos los preceptos contemplados en los artículos 42 y 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como quiera que nada ha probado el demandante que le favorezca, forzoso es concluir que esta demanda, por temeraria, debe ser declarada Sin Lugar por el Tribunal, y así debe decidirse.

Y en tercer lugar compareció el ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, asistido del abogado en ejercicio V.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150, y presentó escrito de Informes en el cual expuso lo siguiente: Que efectivamente, tal como refirió, interpuso por ante este Juzgado formal demanda en contra de los ciudadanos J.G.R.M. y en contra de J.L.H.R., por Nulidad de Venta, según consta del expediente N° 15.723, cuyo juicio determinara a quien en definitiva corresponde la legitima propiedad del inmueble que le fuera dado en arrendamiento ubicado en la Calle Libertad 111 en esta ciudad de Carúpano y que fuera objeto de venta.

Admitida como fue la demanda y practicada como ha sido las citaciones de los demandados, estos procedieron a dar contestación, rechazando la pretensión del demandante, rechazando que él sea el legítimo propietario del inmueble, alegando que él había rechazado la preferencia ofertiva y que no gozó del derecho de Retracto Legal, pero que acepta que le notificó sobre la voluntad de vender la casa por la cantidad de CIEN MILLONES ( Bs. 100.000.000 ) hoy CIEN MIL BOLIVARES FUERTES, en dinero efectivo o en cheque de gerencia, que le dio un plazo de 90 días, que reconoce y acepta que manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda, que durante el lapso de los 90 días de plazo no mostró interés en adquirirla ni ofreció otro precio por lo que a juicio del demandado J.R.M., perdió el interés.

Que llegado el día de la promoción de las pruebas, reprodujo el contrato de arrendamiento, el documento de propiedad a favor de J.R.M., la notificación del Juzgado de Bermúdez sobre la intención de vender la casa por parte del demandado J.R.M., el documento que contiene la venta de la casa por parte de J.R.M. y solicitó a través de informes información por parte de la Alcaldía y el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, esto para determinar que no se había tramitado ninguna diligencia por parte de esos organismos, que fueran determinantes de las gestiones efectuadas por J.R.M. sobre la venta, que es importante indicar, que aun cuando alguna de estas pruebas fueron declaradas sin efecto, estos hechos han sido reconocidos dentro del proceso por otros elementos probatorios como es la confesión y las posiciones juradas.

Por su parte el demandado J.R.M., reprodujo e hizo valer el documento donde se le notifica que ofrecía la casa en venta por un precio de Bs. 100.000.000.

En este sentido, se ha venido recalcando sobre su aceptación a la oferta de venta que le hiera J.R.M., sobre la propiedad que es objeto de juicio, razón por la cual en la oportunidad de la notificación manifesté el consentimiento ( aceptación ) quedando al vendedor efectuar los tramites correspondientes para que la venta se llevara acabo, que la venta es un contrato consensual y en virtud de ello al estar él de acuerdo sobre la compra quedaba pues en manos del ciudadano J.R.M., realizar el instrumento de venta a fin de que él efectuara el pago del precio,, lo que no se hizo sino contrario a esto el ciudadano J.R.M., procedió a la venta a un tercero.

En fecha 15 de Octubre de 2.009, siendo la oportunidad para presentar observaciones a los informes, compareció el Abogado V.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.150, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano O.G., y expuso lo siguiente: Que efectivamente, tal como referí su mandante interpuso por ante este Juzgado formal demanda en contra de los ciudadanos J.G.R.M. y en contra de J.L.H.R., por Nulidad de Venta, según consta del expediente N° 15.723, cuyo juicio determinara a quien en definitiva corresponde la legitima propiedad del inmueble que le fuera dado en arrendamiento ubicado en la Calle Libertad 111 en esta ciudad de Carúpano y que fuera objeto de venta.

Admitida como fue la demanda y practicada como ha sido las citaciones de los demandados, estos procedieron a dar contestación, rechazando la pretensión del demandante, rechazando que él sea el legítimo propietario del inmueble, alegando que él había rechazado la preferencia ofertiva y que no gozo del derecho de Retracto Legal, pero acepta que le notifico sobre la voluntad de vender la casa por la cantidad de CIEN MILLONES ( Bs. 100.000.000 ) hoy CIEN MIL BOLIVARES FUERTES, en dinero efectivo o en cheque de gerencia, que le dio un plazo de 90 días, que reconoce y acepta que manifesté que si esta interesado en comprar la vivienda, que durante el lapso de los 90 días de plazo no mostré interés en adquirirla ni ofreció otro precio por lo que a juicio del demandado J.R.M., perdió su cliente interés.

Que llegando el día de la promoción de las pruebas, como demandante reproduje el contrato de arrendamiento, el documento de propiedad a favor de J.R.M., la notificación del Juzgado de Bermúdez sobre la intención de vender la casa por parte del demandado J.R.M., el documento que contiene la venta de la casa por parte de J.R.M. y solicite a través de informes información por parte de la Alcaldía y el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, esto para determinar que no se había tramitado ninguna diligencia por parte de esos organismos, que fueran determinantes de las gestiones efectuadas por J.R.M. sobre la venta. Es importante indicar, que aun cuando alguna de estas pruebas fueron declaradas sin efecto, estos hechos han sido reconocidos dentro del proceso por otros elementos probatorios como es la confesión y las posiciones juradas.

En este sentido, se ha venido recalcando sobre su aceptación a la oferta de venta que le hiera J.R.M., sobre la propiedad que es objeto de juicio, razón por la cual en la oportunidad de la notificación manifesté el consentimiento ( aceptación ) quedando al vendedor efectuar los tramites correspondientes para que la venta se llevara acabo.

Que los elementos probatorios como son la confesión producida en la contestación de la demanda, así como la confesión provocada, obtenida como consecuencia de las posiciones juradas evidentemente son pruebas que el Juez no puede soslayar y que debe valorar y apreciar, de manera que resulta falso que su mandante no tenga pruebas en este proceso.

En este estado Tribunal pasa analizar las pruebas traídas a los autos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1) Copia Simple de documento Registrado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre en fecha 27 de Junio de 1.974, anotado bajo el N° 113, la ciudadana C.L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 561.749 Cedió en venta pura y simple, perfecta real e irrevocable a favor de la ciudadana R.R.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.460.248, una casa construida sobre terreno de propiedad Municipal, ubicada en la Calle Libertad de esta ciudad, distinguida con el N° 111, Municipio S.C., Distrito Bermúdez del Estado Sucre y alinderada así: NORTE: Casa que es o fue de J.R., SUR: Casa que es o fue de S.B.; ESTE: Casa que es o fue de M.G. y OESTE: Calle Libertad, la cual mediante documento Registrado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre en fecha 01 de Diciembre de 1.986, anotado bajo el N° 01, folios del 01 al 06 vto, Protocolo Segundo, el cual fue adjudicado al ciudadano J.G.R.M., por partición celebrada entre la ciudadana R.R.B. y el ciudadano J.G.R.M..( folios del 4 al 6 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2) Copia Certificada del Libro para presentación de documento parta ser reconocidos del año 1.982, emanada del Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, anotado bajo el N° 261, en donde la ciudadana R.R.D.R. y O.G., mayores de edad, y con Cédula de Identidad N° 1.460.248 y 1.195.218, presentaron para su reconocimiento con su contenido y firma un documento por el cual declaran: Que han conocido en celebrar el presente contrato de arrendamiento el cual se regirá por varias cláusulas estipuladas en el mismo contrato, la primera da en arrendamiento al segundo una casa de exclusiva propiedad signada con el N° 111 de la Calle Libertad de esta ciudad de Carúpano, jurisdicción del Municipio S.C.d. este Distrito Bermúdez. ( folios 7 y 8 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) Copia simple de Escrito dirigido al Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito Judicial, en donde el ciudadano O.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, consigna la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 360.000,00 ), por concepto de cánones de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Avenida Libertad N° 111 de esta ciudad de Carúpano, correspondiente a los meses de ENERO y FEBRERO del 2.007, por concepto de cánones de arrendamiento, cantidad esta que fue depositada en la Cuenta Corriente N° 012387000000394 de la entidad financiera BANFOANDES, mediante planilla de deposito N° 0105202 de fecha 13 de Febrero del 2.007 . ( folios 9 y 10 del expediente ).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa.

4) Copia simple de Escrito dirigido al Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito Judicial, en donde el ciudadano O.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, consigna la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 360.000,00 ), por concepto de cánones de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Avenida Libertad N° 111 de esta ciudad de Carúpano, correspondiente a los meses de MARZO y ABRIL del 2.007, por concepto de cánones de arrendamiento, cantidad esta que fue depositada en la Cuenta Corriente N° 012387000000394 de la entidad financiera BANFOANDES, mediante planilla de deposito N° 00157790 de fecha 12 de Abril del 2.007 . ( folios 11 y 12 del expediente ).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa.

5) Copia Simple de documento Emanado de la Notaria Publica de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 08 de Junio de 2.006, en donde se procedió a notificar al ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, de la decisión que ha tomado el señor J.G.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, propietario de la vivienda que ocupa junto con su familia, en condición de inquilino, la misma donde se encuentra constituida la Notaria en ese momento, en la Calle Libertad N° 111, explicándole el Notario, que tal notificación se le hace por tener el como inquilino Derecho Preferencial para adquirir la casa que ocupa y el precio de la misma es de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) y que tiene a partir de esta notificación Noventa (90) días calendarios para hacer efectiva la negociación y que de lo contrario el Señor J.G.R.M., queda en libertad de venderle su casa a cualquier persona. ( folios del 13 al 17 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por no haber sido impugnado en su oportunidad procesal correspondiente.

6) Notificación del ciudadano J.R.M., practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 26 de Febrero de 2.004, en donde el ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, asistido del Abogado en ejercicio N.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.973, acompañados del Tribunal se constituyeron en la Calle Principal de Macarapana de esta ciudad, Jurisdicción de la Parroquia Macarapana del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, con el fin de notificar al ciudadano J.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, a quien el Tribunal le impuso del motivo de la constitución y de inmediato se procedió a notificar al ciudadano J.R.M., sobre el contenido de la presente solicitud, haciéndole saber que el ciudadano O.G. manifiesta su aceptación de comprar el inmueble que hot en día ocupa en calidad de arrendataria pero que igualmente considera que se deben corregir todas las fallas presentes en la notificación que le hiciera el ciudadano J.R.M., en fecha 09 de Febrero del 2.004, donde le ofertaba en venta el inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Libertad de esta ciudad, identificado con el N° 111 de la nomenclatura Municipal y se le hace entrega de una copia de la presente solicitud de notificación al notificado. ( folios del 18 al 24 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por no haber sido impugnado en su oportunidad procesal correspondiente.

7) Copia Simple de documento Autenticado por ante la Notaria Publica de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre en fecha 14 de Septiembre de 2.006, anotado bajo el N° 120, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en donde el ciudadano J.G.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, por medio del presente instrumento declara a favor del ciudadano J.L.H.R., titular de la Cédula de Identidad N° 11.441.187; da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, un inmueble construido por una casa de habitación de su legitima propiedad, construida sobre una parcela de terreno también de su propiedad, con una superficie de Doscientos Cuatro Metros Cuadrados con Sesenta Centímetros Cuadrados (204,60 mts.2), situado en la Calle Libertad, signado con el N° 111 de la nomenclatura Municipal, en la ciudad de Carúpano, Parroquia S.C., Municipio Bermúdez, Estado Sucre, alinderado de la manera siguiente: NORTE: Casa que es o fue de J.R., con una medida de Treinta y Un Metro (31 mts.); SUR: Casa que es o fue de S.B., con una medida de Treinta y Un Metro (31 mts.); ESTE: Casa que es o fue de M.G., con una medida de Seis Metros con Sesenta Centímetros (6,60 mts.); y OESTE: Calle Libertad, con una medida de Seis Metros con Sesenta Centímetros (6,60 mts.). La deslindada y señalada casa le pertenece en pleno derecho de propiedad, casa y terreno, según documento de Partición de Bienes propios de la comunidad conyugal que tuvo con la ciudadana R.R.B., el cual fue debidamente Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 01 de Diciembre de 1.986, anotado bajo el N° 01, folios del 01 al 06 vto, Protocolo Segundo, Cuarto Trimestre año 1.986. ( folios del 25 al 26 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

8) Avaluó de una casa propiedad de la ciudadana R.R.D.R., titular de la Cédula de Identidad N° 1.460.248, ubicada en la Calle Libertad terreno debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, bajo el N° 113, folios 163, Tomo Segundo, Protocolo Primero de fecha 27 de Junio de 1.974, Zonificación RA-1, C3. Residencial Multifamiliar, Comercio Central y actividades relacionadas con el uso Residencial; Linderos: NORTE: Con propiedad que es o fue de J.R., SUR: Con propiedad que es o fue de S.B.; ESTE: Con propiedad que es o fue de M.G. y OESTE: Su frente, con Calle Libertad; con un área de Doscientos Diecinueve Metros Cuadrados con Sesenta t Cinco Centímetros Cuadrados ( 219,65 M2 ), el cual fue realizado por la Empresa LUIS ROJAS, C.A, Nit. V06951758-3 y Nit. 0593392066. ( folios 27 y 28 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa.

9) Posiciones Juradas promovidas por la parte demandante y estando ambas partes presentes el Tribunal le concedió la palabra al demandante, quien procedió a formular las posiciones juradas al ciudadano J.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, parte absolvente en el presente juicio, asistido del Abogado en ejercicio C.E.M.C., inscrito en el Inpreabogado 44.874, contestando el absolvente lo siguiente: que conoció al ciudadano O.G., porque tenia alquilada la casa y el mandaba a cobrar el alquiler; que él tenia alquilado el inmueble ubicado en la Calle Libertad N° 111 de esta ciudad y a través de él y su señora le cobraban el alquiler; que él era propietario de esa casa porque él el dueño; que no puede precisar cuantos años tuvo alquilando la casa; que le dio el plazo reglamentario que exige la Ley para la venta de dicho inmueble, después de la notificación; que al cumplir el plazo reglamentario no hubo ninguna manifestación de comprar el inmueble; que se le notifico en el plazo reglamentario y al no manifestar ninguna preocupación de compra del inmueble, procedo a vender; que nunca le manifesté que no estaba interesado en ese tiempo para vender dicho inmueble; que después de haber cumplido el lapso reglamentario que exige la Ley él vendió ese inmueble, al señor J.H. y si habla de solvencia dicho documento, que fue Notariado y Registrado como manda la Ley; que es cierto porque el lapso correspondiente que manda la Ley nunca manifestó comprar el inmueble; que Automáticamente al no responder el lapso reglamentario, él vendió al señor J.H.R. que ya la casa no le correspondía, que inclusive le mandaron a citar en el Tribunal de Municipio y él le contestó al Alguacil que le fue a notificar que pasara a recoger al Tribunal de Municipio el cobro de la mensualidad de dicho inmueble y que en la misma correspondencia que le llevo le expuso por escrito que dicho inmueble no le correspondía a él sino al ciudadano J.H.; que en ningún momento fue fraudulenta, porque dicha venta fue Notariada y Registrada, que allí no hubo ni disimulo ni fraudulencia.

Posiciones juradas de fecha 20 de Julio de 2.009, y estando ambas partes presentes el Tribunal le concedió la palabra al demandante, quien procedió a formular las posiciones juradas al ciudadano J.L.H.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 11.441.187, parte absolvente en el presente juicio, asistido del Abogado en ejercicio C.E.M.C., inscrito en el Inpreabogado 44.874, contestando el absolvente lo siguiente: que si conoce al ciudadano J.R.M.; que si es cierto que el ciudadano J.R.M. era propietario del inmueble ubicado en la Calle Libertad N° 111 de esta ciudad; que es cierto que el señor J.R.M. le vendió el inmueble ubicado en la Calle Libertad N° 111 de esta ciudad, por la cantidad de Cien Millones de Bolívares ( Bs. 100.000.000,00 ); que es cierto que se encontraba arrendado, como es cierto también que le había participado la venta de la casa, se hizo todo legal para eso, le dieron la primera acción y no dio respuesta; que es falso porque nunca hubo respuesta del señor OSWALDO, que lo acababa de responder ahorita, que se cumplió el tiempo legal y no hubo respuesta del señor OSWALDO; que él canceló el precio de la negociación; en el de hacerlo, que se le participo al señor que él era el nuevo propietario de la casa, que tenia constancia, cuyo documento o nota nunca le fue firmada y por ende nunca tuvo acceso a la casa; que el señor J.R., me debía un dinero producto de préstamo, cuyo monto se acentuó con el pago de la casa; falso, acabo de decir en la pregunta anterior, cuales fueron las condiciones de pago de la casa; falso, que es una venta Notariada y legalmente Registrada, como lo ha dicho en las otras preguntas al señor se le había notificado y nunca tuvo respuesta de su parte; falso, nunca hubo aceptación de dicha propuesta.

Posiciones juradas de fecha 21 de Julio de 2.009, y estando ambas partes presentes el Tribunal le concedió la palabra a los demandados, quienes procedieron a formular las posiciones juradas al ciudadano O.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, parte absolvente en el presente juicio, asistido del Abogado en ejercicio V.D., inscrito en el Inpreabogado 23.150, contestando el absolvente lo siguiente: que es cierto que el ocupa desde hace mas de 24 años como arrendatario la casa N° 111 de la Calle L.d.C.; que es cierto que dicha casa era propiedad de J.R.M.; que se le notificó mediante documento Autentico la venta de la casa; en esa oportunidad después de leer el documento le manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero que hice una observación que la misma le parecía muy cara, pero que siempre estuvo de acuerdo en comprar la misma, que el señor J.R. nunca hizo el documento para la venta de la misma y entregarle el dinero en el plazo que le dieron; que era cierto en la anterior pregunta conteste sobre la notificación y el plazo de la venta; que él ya había contestado esa pregunta con respecto al interés y el plazo para comprar la casa; que él ya ha manifestado anteriormente que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero que el precio me parecía muy alto, que siempre estuvo de acuerdo en comprar la misma; que siempre manifestó que estaba interesado en comprar la casa; que el presunto comprador, al cual vengo conociendo en este Tribunal, nunca le comunicó sobre la compra de la misma, no entiendo como una persona va a comprar una casa o cualquier bien y no ve en que esta invirtiendo esa suma; que él los cánones de arrendamiento los hace en el Tribunal de Municipio a nombre del señor J.R., porque el considero que esa es una venta fraudulenta, ya que vuelvo a repetir nunca conocí al presunto comprador; no es cierto, no lo recibí ningún telegrama, siempre he estado al día con los canon de arrendamiento, como consta en el Tribunal de Municipio.

Posiciones juradas que son apreciadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Documento de Notificación emanado de la Notaria Publica de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre de fecha 02 de Febrero del 2.007, en donde se dejo constancia de lo siguiente: Que en la casa N° 111 de la Avenida Libertad, Parroquia S.C., Carúpano, se pudo constatar que se encontraba un ciudadano quien dijo ser y llamarse O.G., mayor de edad, venezolano y titular de la Cédula de Identidad N° 11.195.218, acto seguido se le informo el motivo de la visita de acuerdo alo indicado por el solicitante: PRIMERO: que el dueño de la mencionada casa o vivienda es el ciudadano J.L.H.R.. SEGUNDO: se le manifestó que el ciudadano J.L.H.R., le concede un plazo de Tres (03) años máximo, de conformidad con la Ley, para que desocupe el inmueble. TERCERO: Además se le informo que debe pagar al propietario del inmueble, ciudadano J.L.H.R. o al Abogado C.E.M.C., los canon de arrendamiento del mencionado inmueble, después de haber sido notificado, el mismo ciudadano O.G. leyó la comunicación y el acta, la cual se negó a firmar el ciudadano O.G.. . ( folios del 41 al 44 del expediente )

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por no haber sido impugnado en su oportunidad procesal correspondiente.

2) Documento Emanado de la Notaria Publica de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 08 de Junio de 2.006, en donde se procedió a notificar al ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad N° 1.195.218, de la decisión que ha tomado el señor J.G.R.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.321.237, propietario de la vivienda que ocupa junto con su familia, en condición de inquilino, la misma donde se encuentra constituida la Notaria en ese momento, en la Calle Libertad N° 111, explicándole el Notario, que tal notificación se le hace por tener el como inquilino Derecho Preferencial para adquirir la casa que ocupa y el precio de la misma es de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 100.000.000,00 ) y que tiene a partir de esta notificación Noventa (90) días calendarios para hacer efectiva la negociación y que de lo contrario el Señor J.G.R.M., queda en libertad de venderle su casa a cualquier persona. ( folios del 50 al 52 del expediente).

Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y por no haber sido impugnado en su oportunidad procesal correspondiente.

En este estado este Tribunal para a decidir previamente observa:

Sobre la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42:

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El artículo trascrito establece el hecho de que el arrendador vaya a vender el inmueble y por ende el arrendatario tendrá el derecho preferencial respecto de cualquier tercero, y que solo será acreedor a la Preferencia Ofertiva, el inquilino que posea mas de dos años como tal, siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador en cuanto al precio.

En este mismo sentido tenemos que el artículo 43 eiusdem dispone:.

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Sobre el artículo trascrito tenemos que si el propietario del inmueble arrendado vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, el cual consiste en la facultad del arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía el Derecho Preferente.

Así las cosas tenemos que conforme al artículo 44 de la misma Ley, el propietario deberá notificar al arrendatario mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, y además que en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, y en este sentido tenemos que el propietario del inmueble arrendado ciudadano J.G.R.M., plenamente identificado en autos, en fecha 08 de Junio de 2.008, por la Notaria Pública de Carúpano, donde se le notifico al actor ciudadano O.G. la venta del inmueble que ocupa en calidad de Arrendatario y el precio de dicha venta, que era la cantidad de 100.000,00 Bs., así como el plazo otorgado para está que seria de 90 días a partir de la notificación, y en dicho acto el notificado manifestó su interés de comprar pero que no estaba de acuerdo con el precio, negándose a firmar el acta levantada, cumpliendo el propietario con el contenido del artículo 44 en su primer párrafo.

Por otra parte observa quien suscribe que el actor ciudadano O.G. a pesar de la manifestación efectuada al momento de la notificación de estar interesada en adquirir, no solo no cumplió con lo establecido en el artículo 44 en su parágrafo único, es decir, que el ciudadano Arrendatario O.G. no notifico al propietario ciudadano J.G.R.M., en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta en el termino de 15 días a contar de la fecha del ofrecimiento, ni siquiera dentro de los 90 días otorgados por el propietario, ya que así como se exige al propietario, realizar la oferta de venta de forma autentica, la manifestación realizada por el inquilino, también debe ser realizada de manera autentica, de manera que al no haber realizado la manifestación de su aceptación de esta manera, es evidente que no cumplió con los requisitos exigidos por el legislador y no tiene así derecho a ejercer el Retracto Legal. Así se decide.

Por todas las razones expuestas anteriormente, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL, intentara el ciudadano O.G. contra los ciudadanos J.R.M. Y J.L.H.R., ambas partes plenamente identificadas en autos.

Se deja expresa constancia, de que la presente sentencia ha sido publicada fuera de lapso legal, motivado al exceso de trabajo existente a que este Juzgado es de múltiple competencia, único en todo el Segundo Circuito Judicial, que atiende a una población aproximada de 400.000 habitantes, que además cumple funciones de Registro Mercantil en toda la zona de Paria y además que en Materia Agraria es Juzgado Ejecutor de Medidas.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.

Dada Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los Veintinueve (29) días del Mes de Julio del año Dos Mil Diez (2.010) Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez,

Abg. S.G.d.M..-

La Secretaria,

Abg. F.V.C..-

En su fecha y previa las formalidades de la Ley, se publicó la anterior sentencia, siendo las 1:00 de la tarde.-

La Secretaria,

Abg. F.V.C..-

SGDM/Fvc

Exp. N° 15.739