Decisión nº 6235 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 30 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

198º y 149º

PARTE QUERELLANTE: M.O.V.E., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.979.958.

APODERADO JUDICIAL: J.C.M.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 55.724.

PARTE QUERELLADA: RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº. 3.729.869 y 5.793.742 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 11002

I

SÍNTESIS DE LA LITIS

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado J.C.M.F., en fecha 18 de septiembre de 2007, contra la decisión de fecha 08 de agosto de 2007, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: IMPROCEDENTE la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, intentada por la ciudadana M.O.V.E., contra los ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S. y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención que por reintegro propusiera la parte demandada contra la actora, y en consecuencia condenó a la demandante a pagar a la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00).

Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 14 de febrero de 2007, por demanda incoada por la ciudadana M.O.V.E., debidamente asistida por el Abogado J.C.M.F., contra los ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S., la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 05 de marzo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.

Afirma la actora en su libelo y su reforma: 1) Que es propietaria de un inmueble distinguido con el Nº. 12-27, ubicado en la Calle Vargas, Sector Corapal, Palmar Oeste, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas; 2) Que con tal condición dio en arrendamiento la planta baja de dicha casa a los ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN Y C.A.S., bajo las siguientes condiciones: a) Que se inició la relación por contrato privado suscrito el 01 de septiembre de 2001, por un plazo fijo de un (1) año contado a partir de esa misma fecha, venciendo el día 01 de septiembre de 2002; b) Que en fecha 01 de septiembre de 2002, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, por el lapso de seis (6) meses fijos, prorrogable por el acuerdo de ambas partes por seis (6) meses mas; c) Que el 1º de Septiembre de 2003, se suscribiò otro contrato por un plazo fijo de un (1) año contados a partir de esa misma fecha, venciendo el mismo el dìa 1º de Septiembre de 2004; d) Que en fecha 1º de septiembre de 2004, se suscribiò otro contrato de arrendamiento, por el tèrmino de un (1) año contados a partir del 1º de Septiembre de 2004, el cual venciò el dìa 1º de septiembre de 2005; y e) Que en fecha 1º de Marzo de 2006, suscribiò nuevamente un contrato de arrendamiento por el periodo de seis (6) meses, contados a partir de esa misma fecha, el cual venciò en fecha 1º de Septiembre de 2006. 3) Que en el último contrato se pretendió poner fin a la relación arrendaticia, considerando el plazo establecido como de prórroga legal, lo cual conforme a la legislación vigente no era posible, toda vez que el mismo solo podía hacerse cuando existe una relación de arrendamiento a tiempo determinado, y la relación se había convertido a tiempo indeterminado a partir del día 01 de septiembre de 2005 en virtud de haber operado la tácita reconducción. Lo anterior corresponde al libelo de la demanda original, en tanto que en la reforma se expresa: “Es de resaltar que en este ùltimo contrato, se pretendiò poner fin a la relaciòn arrendaticia, considerando el plazo establecido como de prorroga legal, lo cual conforme a la legislaciòn vigente no es posible toda vez que el mismo sòlo puede hacerse cuando existe una relaciòn de arrendamiento a tiempo determinado vigente, pero como para el dìa 1º de marzo de 2006 no existìa entre las partes contrato alguno con el tèrmino vigente, el ùltimo contrato suscrito por las partes constituye un contrato de arrendamiento a tiempo determinado convenido por las partes”. 4) Que la cláusula primera del contrato en cuestión establece que la arrendadora da en arrendamiento a los arrendatarios la planta baja del inmueble de su propiedad, otorgàndose garantìa arrendaticia y manteniendo todas las demàs clàusulas iguales a los contratos anteriores, por lo que se debe interpretar que dicho contrato constituye un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes, y asì lo interpreta la inquilina C.A.S., cuando en misiva de fecha 1º de Septiembre de 2006, informa a su representada que la relaciòn de arrendamiento tiene cinco (5) años y que en virtud de ello le corresponde una prorroga legal de dos (2) años, pero sòlo harà uso de seis (6) meses, hasta el primero (1) de marzo de 2007. 5) Que los inquilinos habían manifestado que harían uso del lapso que le otorgaba la Ley, lo cual era incorrecto toda vez que la Ley exigía que para que los arrendatarios tuvieran derecho a la prórroga legal era menester que estuvieran solventes con las obligaciones asumidas en el contrato, siendo que los inquilinos no le pagaron el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2006, además de tampoco haber pagado los meses subsiguientes, lo cual debían hacer si deseaban ejercer la prórroga legal. 6) Que los mencionados arrendatarios no tenían derecho a la prórroga legal, toda vez que para la fecha en que la misma debía entrar en vigencia, es decir, para el día 01 de septiembre de 2006, habían incumplido con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2006, lo que legalmente los inhabilitaba para ser acreedores del beneficio de la prórroga legal. 7) Que los arrendatarios para que tengan derecho a la prorroga legal debieron estar solventes con todas y cada una de las obligaciones contractuales asumidas, entre las cuales se encuentra la de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, el cual deben pagar por mensualidades vencidas dentro de los tres primeros dìas de cada mes, y al no hacerlo le faculta legalmente para demandar como en efecto demanda el cumplimiento del contrato. 8) Que subsidiariamente y como justa contraprestación de los daños y perjuicios causados por el uso y disfrute del inmueble de su propiedad sin su consentimiento y sin que existiera razón legal que le obligara a permitirlo, tenían la obligación legal y contractual de pagar veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble, adeudando a la fecha la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.300.000,00) por los ciento sesenta y cinco días que habían transcurrido desde que debieron entregar el inmueble (1° de septiembre de 2006) hasta el día 12 de febrero de 2007, más los días que continuaran transcurriendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; 9) Que por los hechos narrados y el derecho invocado, se concluía que los arrendatarios habían incumplido con lo acordado y preceptuado en el contrato de arrendamiento, así como con las disposiciones de ley que regulaban la materia inquilinaria, pues no habían cumplido con entregar el inmueble arrendado para la fecha en que se cumplió el plazo contractual por no tener derecho a la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud del incumplimiento del pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2006, cayendo en mora con la actitud asumida y causándole daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble sin su consentimiento, daños estos estipulados contractualmente mediante cláusula penal prevista al efecto en la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) diarios, contados a partir del día 1° de septiembre de 2006; 10) Que por todo ello, era por lo que ocurría para demandar a los ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S., en su condición de arrendatarios del inmueble identificado en autos, para que convinieran o en su defecto fueran compelidos por el Tribunal sobre el siguiente petitorio: a) En el cumplimiento de su obligación legal y contractual de entregar el inmueble mencionado anteriormente, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que le fuera entregado, y con todos los servicios pagados sin plazo alguno, b) En pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por cada día que transcurriera desde el día 1° de septiembre de 2006, hasta la desocupación y entrega material del inmueble, adeudando a la fecha la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00), c) En pagar las costas y costos que se originaran por el presente debate judicial; 10) Finalmente estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, consigna en tres (3) folios útiles, escrito de contestación de demanda y expone: 1) Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda en referencia, por cuanto se encontraban en presencia de un fraude a la ley; 2) Que en efecto, como indicaba la demandante en el libelo, se inició la relación arrendaticia en fecha 1° de Septiembre de 2001, por un plazo de un (1) año, con vencimiento de dicha relación el 1° de Septiembre de 2002, y que era el caso que en fecha 1° de Septiembre de 2002, se celebró un nuevo contrato por el lapso de seis (6) meses fijos, siendo conveniente observar que en el primer contrato el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), mensuales, y en el segundo se fijó en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales; 3)Que todo ello constituía un evidente fraude a la ley, específicamente a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 38. Que en tal sentido, la exposición de motivos de dicha Ley expresaba que se creaba en beneficio del inquilino la figura de “LA PRÓRROGA LEGAL U OBLIGATORIA” que necesariamente debía conceder el arrendador que había suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual se trataba de un precepto imperativo que no podía relajarse por convenio entre particulares y si así sucediere se incurriría en fraude a la ley; 4) Que de tal modo, durante la vigencia de la prórroga legal no era viable la celebración de otro contrato de arrendamiento porque durante el lapso de esa prórroga la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que fueran consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal como lo expresaba el aparte b del artículo 38 de la referida Ley; 5) Que en consecuencia como no se daban en el presente caso los supuestos contenidos en la disposición legal en referencia, ese contrato de fecha 1° de Septiembre de 2002, era nulo de nulidad absoluta, por constituir fraude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así debía ser declarado en la sentencia definitiva; 6) Que cualquier convenio que modificara o alterara lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era absolutamente írrito, ya que violaba disposiciones legales que tutelaban el interés social, en particular un servicio de primera necesidad como lo era el alquiler de viviendas, y que admitir lo contrario sería aceptar que esas normas protectoras de los inquilinos de viviendas eran meramente formales, una entelequia válidas en tanto y en cuanto los particulares lo permitieran; 7) Que no solamente se celebró un nuevo contrato durante la prórroga legal, sino que en el mismo se fijó un canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil (Bs. 250.000,00) mensuales, es decir, un aumento de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales, con respecto al contrato original, lo cual era contrario a derecho, por cuanto no se daban los supuestos para el incremento del canon señalados en el ordinal d del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que lo mismo ocurría con el contrato celebrado el día 1° de Septiembre de 2003, esto era, que se mantuvo el aumento de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) en abierta violación a la disposición legal antes mencionada. Que por último en el contrato celebrado el día 1° de marzo de 2006, se agravaba la situación ya que se fijó un nuevo aumento del canon de arrendamiento de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), ya que se fijó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales; 8) Que por tal razón los arrendatarios habían pagado a la arrendadora sobre-alquileres por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por 42 meses, comprendidos entre el 1° de Septiembre de 2002 y el 1° de marzo de 2006, y por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por 6 meses, comprendidos entre el 1° de marzo de 2006 y el 1° de Septiembre de 2006, lo que hacía un total de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00), y que por todo lo expuesto con anterioridad, rechazaban que sus mandantes no pagaron el mes de agosto de 2006, sino que habían pagado sobre-alquileres derivados de aumentos a todas luces ilegales, por cuanto en los contratos antes referidos no se hacía mención alguna con respecto a la regulación del canon de arrendamiento del inmueble alquilado ni se acompañó con el libelo constancia de su regulación por parte del organismo competente; 9) Que de acuerdo con una interpretación sistemática de la norma jurídica debía concluirse que la intención del legislador en el caso concreto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que no podía demandarse el incumplimiento de pagar por parte del arrendatario sin que haya reiteración en ese incumplimiento; que por ello la letra a del artículo 34 de la mencionada Ley establecía como condición para que pudiera demandarse el desalojo de un inmueble arrendado que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y que si bien era cierto que esa disposición se refiere a los contratos a tiempo indeterminado, no lo era menos que la Ley no establecía discriminaciones entre los inquilinos, y dicha disposición debía aplicarse a todos los arrendatarios, de lo contrario se estaría creando una distinción de los inquilinos, según la cual unos gozarían de mayores ventajas, únicamente por no haber suscrito un contrato o por haberlo celebrado por tiempo indeterminado, contrariando de ese modo la intención del legislador de proteger a todos los arrendadores sin discriminación. Que de tal forma que podía establecerse en un contrato de arrendamiento una cláusula que permitiera la resolución del mismo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pero jamás de una, porque ello constituiría una disminución o menoscabo de los derechos del inquilino consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se atentaría contra una interpretación sistemática y progresiva del derecho; 10) Que era necesario observar que en el presente caso la relación arrendaticia se había mantenido por cinco años, razón por la cual los arrendatarios tenían derecho a que tal relación se prorrogara por dos años; 11) Que en tal virtud debía ser declarada sin lugar la demanda intentada por la ciudadana M.O.V.E., en contra de sus arrendatarios por no estar ajustada a derecho. Asimismo reconvinieron formalmente a la ciudadana M.O.V.E., para que reintegrara los sobre-alquileres de los cánones de arrendamiento por el lapso comprendido entre el 1° de Septiembre de 2002 y el 1° de marzo de 2006, esto era, 42 meses a razón de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, para un total de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), y el exceso de alquileres por el lapso comprendido entre el 1° de marzo de 2006 y el 1° de Septiembre de 2006, esto era, 6 meses a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) cada uno, para un total de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), es decir, la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00) que debía reintegrar la demandante por concepto de sobre-alquileres más los intereses moratorios causados por el retardo en el pago del reintegro, así como la corrección monetaria de las cantidades sujetas a reintegro, siendo de advertir que en el supuesto negado de que hubiese una diferencia a favor de la arrendadora demandante por concepto de pago de alquileres, dicha diferencia debía ser compensada con las cantidades que la arrendadora debía reintegrar.

En fecha 12 de julio de 2007, el Tribunal a-quo admitió la reconvención, y fijó la contestación de la misma para el segundo día de despacho siguiente.

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención señaló: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta dado que en la misma no tenía fundamento jurídico alguno. Que efectivamente la reconvención propuesta era por concepto de reintegro dado que la parte demandada reconviniente consideraba que se le había cobrado sobre-alquileres, lo cual era incierto toda vez que el inmueble no había sido regulado y en consecuencia jurídicamente no podía existir la figura de sobre-alquileres en ese caso, aunado al hecho de que la variación de los alquileres se hizo de mutuo y común acuerdo mediante la suscripción de los respectivos contratos, a lo cual bien pudieron los demandados reconvinientes haberse negado a ello por estárseles aumentando el canon, lo cual por razones obvias no había sido así, dado que suscribieron los respectivos contratos y pagaron los respectivos cánones de arrendamiento; 2) Que por otra parte la resolución emanada del Ministerio de Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial N° 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, donde se paraliza o suspende el aumento de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a alquiler, establecía en su artículo 1° lo siguiente: “…Se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda…”; 3) Que así las cosas, los cánones de arrendamiento fijados para el 30 de Noviembre de 2002 no podían ser aumentados, siendo que las partes como bien lo confesaban los demandados reconvinientes, acordaron subir el canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares el día 1° de Septiembre de 2002, significaba que las partes no quebrantaron o contravinieron la resolución mencionada, toda vez que para el 30 de Noviembre de 2002, el canon de arrendamiento era de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), en consecuencia, su representada no había cobrado sobre-alquiler alguno en el periodo comprendido entre el 1° de Septiembre de 2002 y el 1° de marzo de 2006; 4) Que en lo concerniente al periodo del 1° de marzo de 2006 al 1° de Septiembre de 2006, donde las partes convinieron voluntariamente variar el canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) a trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), convenía en nombre de su representada en reintegrar la diferencia cobrada durante ese periodo, pero a razón de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por cada mes, que reintegraría en la oportunidad que a bien tuviera fijar el tribunal en la sentencia respectiva, lo cual obedecía a que al haberse congelado los alquileres que estaban fijados para el 30 de Noviembre de 2002, las partes tenían convenido para esa fecha un canon de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), el cual era un canon legítimamente fijado y cobrado, por lo que era la diferencia entre esa cantidad y la fijada en el contrato del 1° de marzo de 2006, la que estaba quebrantando la resolución de congelación de alquileres, la cual se había mantenido vigente hasta la fecha en virtud de sucesivas resoluciones que se habían dictado sobre el particular, por lo que su representada solo podía ser condenada a reintegrar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por cada mes que efectivamente cobró, siendo que en el periodo de marzo a Septiembre de 2006 solo cobró cinco (5) mensualidades, por lo que convenía en reintegrar la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), esto era, cinco (5) meses por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por cada uno; 5) Que cabía resaltar la confesión en que incurrían los demandados reconvinientes en el folio cincuenta y seis (56), segundo párrafo el cual citó: “…Es necesario observar que en el presente caso la relación de arrendamiento se había mantenido por cinco años, razón por la cual los arrendatarios tenían derecho a que tal relación se prorrogara por dos (2) años…”, y que esa confesión se compaginaba o complementaba, con la misiva enviada a su representada y agregada a los autos, lo que implicaba que la relación de arrendamiento efectivamente había tenido cinco años, desde el 1° de Septiembre de 2001 hasta el 1° de Septiembre de 2006, fecha en la cual venció el plazo fijo del último contrato de arrendamiento suscrito y debió tener inicio la prórroga legal, solo que los demandados reconvinientes habían incumplido el contrato, perdiendo el derecho a la prórroga legal; 6) A todo evento negó, rechazó y contradijo la hipótesis manejada por los demandados reconvinientes en cuanto a la disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y su literal a, y su aplicación en este caso, dado que dicha disposición solamente era aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo cual no ocurría en el presente caso, dado que la relación de arrendamiento fue a tiempo determinado, que de no haber incumplido los demandados reconvinientes, estarían disfrutando del beneficio de la prórroga legal.

Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignando la parte demandada en su oportunidad legal las respectivas probanzas.

En fecha 08 de agosto de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO propuesta por M.O.V.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 11.979.958 contra los ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº. V-3.729.869 y V- 5.973.742 respectivamente, y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN QUE POR REINTEGRO propusiera la parte demandada ciudadanos RIVERO ARTEAGA MARTÍN y C.A.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V- 3.729.869 y V- 5.973.742 respectivamente contra la actora M.O.V.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.979.958. En consecuencia, se condena a la identificada parte actora reconvenida a pagar a la demandada reconviniente, ambas ya identificadas, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00).

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total…

Por diligencia de fecha 18 de Septiembre de 2007, el abogado J.C.M.F., APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 20 de Septiembre de 2007.

En fecha 26 de septiembre de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, procediendo a diferir el fallo en fecha 16 de octubre de 2007.

En el día de hoy, treinta (30) de abril de 2008, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II

MOTIVACIÓN

La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el vencimiento del término convenido en el contrato y de la prorroga legal arrendaticia.

SOBRE LA RELACIÒN ARRENDATICIA

Al respecto vale la pena traer a colación algunas consideraciones emitidas por el a quo al proferir su fallo objeto de apelación:

Con respecto al acuerdo de prorroga a que se refiere la clàusula segunda del antes mencionado contrato, cuyo vencimiento fue el 01 de Septiembre del año 2004, una vez revisadas las actas del presente expediente, se evidenciò que el mismo no cursa a los autos en las documentales aportadas por las partes, pese a que el actor en su escrito de reforma (vuelto del folio 15) alega que los suscribiò, con vigencia del 01 de Septiembre de 2004 al 01 de Septiembre de 2005. Es decir, que vencido el plazo fijado por las partes como duraciòn del contrato de arrendamiento, en el celebrado el 01 de Septiembre de 2003, no hay prueba por escrito que demuestre los tèrminos en que se convino la prorroga del mismo, de acuerdo a la referida clàusula segunda. Es solo, el primero de marzo del año 2006 cuando las partes nuevamente por documento pactan la llamada por ellos “prorroga legal” del contrato de arrendamiento.

Ante esta falta de contrato y/o acuerdo de prorroga desde el 1º de Septiembre del año 2004 hasta el 01 de marzo del año 2006 que demuestre por escrito la existencia y tèrminos en que fue convenida la continuación de la relaciòn arrendaticia, se debe concluir que el contrato a partir de esa fecha se transformò en un contrato celebrado sin determinaciòn del tiempo, no porque las partes no hayan acordado el lapso de duraciòn, sino en virtud de que los hechos en el derecho ameritan prueba y al no constar por escrito no puede determinarse con certidumbre el plazo de duraciòn pactado para la prorroga, derivado esta limitaciòn probatoria entre otras razones, de la inexistencia del documento y de la restricción de la prueba testimonial de las obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (Bs.2000,00).

…omisis…

La acciòn de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del tèrmino y de la pròrroga legal, esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, segùn lo dispone el artìculo 38 eiusdem. En consecuencia, dado que fue establecido en el presente fallo que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda por vencimiento del tèrmino, se transformò en un contrato de arrendamiento sin determinación del tiempo, la acciòn resulta improcedente y asì se declara.

Entonces, concluye el a quo en la improcedencia de la acciòn ejercida dada la naturaleza del contrato en cuanto a su temporalidad arrendaticia, dado que siendo un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducciòn, no era idonea la acciòn de cumplimiento de contrato por vencimiento del tèrmino.

Ahora bien, de acuerdo a los hechos planteados por las partes tanto en la demanda como en la contestación, surge la interrogante; si las partes convienen en que la relaciòn de arrendamiento es a tiempo determinado y solo discuten la procedencia o no de la acciòn estando vigente la prorroga legal, podìa de oficio el a quo dictaminar sobre la tacita reconducciòn y concluir que el contrato es a tiempo indeterminado?

Para responder a esta interrogante habrìa que analizar en principio en que consiste el orden pùblico inquilinario, y al respecto se ha venido afirmando que el orden pùblico lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interès o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protecciòn de los derechos.

En efecto, el artìculo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protecciòn los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.

Ahora bien, partiendo de la premisa antes anotada del orden público inquilinario el a quo entra de oficio al estudio de la temporalidad arrendaticia y concluye que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no obstante que las partes aceptan que la relación es a tiempo determinado, apartándose así de lo convenido y no controvertido en los autos.

Puede el orden público inquilinario, justificar el apartamento del juzgador de los efectos procesales de un hecho convenido o aceptado? En criterio de quien aquí decide, y siguiendo en tal sentido los razonamientos antes expuestos y que en buena parte ha sido desarrollados por la doctrina en materia arrendaticia, el orden publico inquilinario no es absoluto, ni es nugatorio del necesario equilibrio que debe existir entre los derechos y los deberes recíprocos de los sujetos contractuales (Arrendador y Arrendatario), en consecuencia, no puede el sentenciador en materia inquilinaria apartarse de los hechos, de la calificación jurídica de la pretensión y de las defensas opuestas, lo contrario sería generar un estado de indefensión para la parte afectada.

Al respecto, un fallo proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de Octubre de 2005, dejó establecido lo siguiente:

…la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues, contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con es juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, ….”

Así las cosas, se limitó la representación judicial de los demandados a lo siguiente: 1) La nulidad del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de Septiembre de 2002, ya que constituye un fraude a la ley, pues se firmó estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia, con el agravante que aumentó el canon de arrendamiento en franca violación al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) Rechazaron que sus mandantes no hayan pagado el mes de agosto de 2006, siendo que por el contrario han pagado sobre-alquileres, alegando adicionalmente, que no puede demandarse el incumplimiento de pagar por parte del arrendatario sin que haya reiteración en ese incumplimiento, ya que es posible establecer en un contrato de arrendamiento una cláusula que permita la resolución del mismo por la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pero jamás de una, porque ello constituiría una disminución o menoscabo de los derechos del inquilino consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, 3) Reconvención por reintegro de sobre-alquileres.

Concluye entonces este sentenciador que entre los alegatos del demandado en su escrito de contestación no incluye objeción alguna respecto a la temporalidad arrendaticia, incluso concuerda con el actor en que el contrato es a tiempo determinado y se extendió por un lapso de cinco (5) años, razón por la cual sostienen que los arrendatarios tienen derecho a que tal relación se prorrogue por dos (2) años, razón por la cual entiende este sentenciador que hierra el a quo al desestimar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, bajo el supuesto de que el mismo es a tiempo indeterminado, pues la temporalidad arrendaticia no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa.- Así se establece.

En efecto, riela a los autos: 1) Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes y con vigencia entre el 1º de Septiembre de 2001 y el 1º de Septiembre de 2002; 2) Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por las partes con vigencia desde el 1º de Septiembre de 2002, prorrogable por seis meses de común acuerdo por ambas partes; 3) Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1º de Septiembre de 2003, prorrogable de común acuerdo por ambas partes por seis meses; 4) Documento privado debidamente suscrito por las partes el cual califican como “prorroga legal del contrato de arrendamiento”, en el cual se establece un plazo de seis (6) meses y un nuevo canon de arrendamiento por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00),y asimismo se establece que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a pedir la desocupación del inmueble.

En lo que atañe al último documento con vigencia a partir del 1º de marzo de 2006, las cláusulas indican que no obstante que las partes ha calificado esta ultima convención como ”prorroga legal”, no hay duda que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento, pues las partes han fijado un nuevo plazo de duración y un nuevo canon de arrendamiento, excediendo lo que constituye una simple prorroga, la cual es de pleno derecho y no requiere ser instrumentada contractualmente para que adquiera eficacia.-

Tales instrumentales no fueron desconocidas por las partes y evidencian que existe una relación de arrendamiento ininterrumpida por un lapso superior a cinco (5) años, por lo que, los arrendatarios tendrían derecho a una prorroga legal de dos (2) años, beneficio que sólo puede ser excluido ante el evento del incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, y por una vía judicial distinta al cumplimiento del contrato por vencimiento del termino.

Sin embargo, la arrendataria remite comunicación a la arrendadora en fecha 1º de Septiembre de 2006, en la cual expresa lo siguiente:

Por medio de la presente me dirijo a usted, con el objeto de notificarle que he decidido hacer uso de la Prórroga Legal que tengo a mi favor, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, que tengo a mi favor, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza: “En los contratos de arrendamiento que tengan como objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1 de éste Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado; llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas ….

C.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años

Es de hacer notar que nuestra relación arrendaticia se encuentra perfectamente encuadrada en dicha norma, ya que vengo poseyendo el inmueble de su propiedad en calidad de arrendamiento desde el 1º de septiembre de 2001. De igual forma le informo que dicha prorroga será de seis (6) meses y comenzará a correr desde la presente fecha hasta el 1º de marzo de 2007….”

La referida instrumental de naturaleza privada y exenta de impugnación en el curso del proceso, indica que la arrendataria asume que la relación de arrendamiento es a tiempo determinado y que la prorroga es de dos (2) años, pero decide renunciar al plazo legal y se acoge a un plazo distinto y mas reducido, que es de seis (6) meses.

Aduce la doctrina que la prorroga legal arrendaticia opera de pleno derecho, es decir, procede aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios (por ministerio de la ley), la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, visto su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem.

En consecuencia, la prorroga a la que se sometió la arrendataria y que vencía en fecha 1º de marzo de 2007, constituye una renuncia al beneficio que confiere la ley y que en tanto opera de pleno derecho, razón por la cual y siendo que no es posible para el arrendatario renunciar a la prorroga legal, dicho acto volitivo carece de valor, quedando plenamente vigente la prorroga legal que correspondía en el caso de marras, y que tratándose de una relación de arrendamiento cuya duración supera los cinco años, dicha prorroga es de dos (2) años.- Así se establece.

En consecuencia, habiéndose vencido el ultimo contrato suscrito por las partes en fecha 1º de Septiembre de 2006, es obvio que a partir de esa fecha comenzaba a transcurrir la prorroga legal de dos (2) años, venciéndose la misma en fecha 1º de Septiembre de 2008, por lo que, la presente demanda se ha incoado estando vigente la prorroga legal arrendaticia, lo que impone un análisis relativo a la procedencia de la acción incoada.

En efecto, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Pues bien, en el caso de autos la relación de arrendamiento venció en fecha 1º de Septiembre de 2006, razón por la cual la prorroga legal de dos (2) años, vence en fecha 1º de septiembre de 2008, en consecuencia, se pregunta este sentenciador sería procedente demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia? Ha sostenido la doctrina en materia arrendaticia que cuando el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero sì indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues, una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal” (Art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por cumplimiento de contrato (Art.41).

El incumplimiento a que se concreta el artículo 40 conduce a otra acción diferente a la de cumplimiento de contrato, pues como bien establece el artículo 41 en comento “No obstante, si se admitirían aquéllas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”, es decir, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento de término.

De allí que como la prórroga legal se inicia al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, es de suponer que inmediatamente de tal vencimiento estará en curso la prorroga legal si el locatario continúa ocupando el inmueble con tal carácter, en cuyo caso la referida demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término sería inadmisible debido a que la misma está prohibida en el artículo 41 en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la propia ley faculta al arrendador para que intente y se le admita aquella que interponga por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, esto es, la resolución del contrato por incumplimiento.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 3 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:

Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:

…omisis….

La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del termino del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto-Ley es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prorroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prorroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1167 del Código Civil), según sea el caso.

En el caso de autos, la representación de la parte actora arguye que a la fecha del vencimiento del contrato y por ende la entrada en vigencia de la prorroga legal, esto es, para el día 1º de Septiembre de 2006, los inquilinos habían incumplido con su obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2006, razón por la cual no tienen derecho a la prorroga legal, y como corolario demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino.

Tal como se dejó asentado anteriormente, si bien es cierto que la prorroga legal no tiene porque beneficiar al arrendatario que incumple sus obligaciones, también es cierto que el actor se equivoca en la calificación de la acción, pues habiendo alegado el incumplimiento de obligaciones contractuales y estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia, no debió demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, pues, ante la situación de hecho planteada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 41 lo legitima para intentar la acción de resolución del contrato por incumplimiento, en consecuencia, se inhibe este juzgador de sentenciar sobre al mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

SOBRE LA RECONVENCIÒN

Con relación a la contra demanda propuesta por la representación judicial de la demandada, sentenció el a quo:

“Ahora bien, dado que en fecha 08 de abril del año 2003, fue publicada en Gaceta Oficial la Resolución Nùmero 036 emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y de Infraestructura, en la cual expresamente se prevé: “Artìculo1: Se mantiene en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre del 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda de inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda”, no era posible, por ser contrario a dicha norma el aumento del canon de arrendamiento, efectuado con posterioridad al 30 de Noviembre del año 2002, es decir, a partir del 30 de Noviembre del año 2002 quedaron congelados los cánones de arrendamiento. En el caso de autos, quedó congelado el canon de arrendamiento pactado el primero de septiembre del año 2002, y que alcanzaba la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00), por lo que el aumento de la llamada “prorroga” de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00) mensuales desde el 01 de marzo del año 2006 al 01 de septiembre del 2006, queda sujeto a reintegro, reintegro en el cual convino la actora reconvenida en su contestación, con respecto a los meses que efectivamente cobró y que alcanzan la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.250.000,00)…”

En efecto, en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada propone reconvención y formula la siguiente pretensión:

1. - Que reintegre los sobre-alquileres de los cánones de arrendamiento por el lapso comprendido entre el 1º de septiembre de 2002 y el 1º de marzo de 2006, esto es, 42 meses a razòn de Bs. 50.000,00 cada uno, para un total de Bs.2.100.000,00, y el exceso de alquileres por el lapso comprendido entre el 1º de marzo de 2006 y el 1º de septiembre de 2006, esto es, 6 meses a razón de Bs. 100.000,00 cada uno, para un total de Bs. 600.000,00, es decir, la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.2.700.000,00) que debe reintegrar la demandante por concepto de sobre-alquileres, mas los intereses moratorios causados por el retardo en el pago del reintegro, así como la corrección monetaria de las cantidades sujetas a reintegro, siendo de advertir que en el supuesto negado de que haya una diferencia a favor de la arrendadora demandante por concepto de pago de alquileres, dicha diferencia debe ser compensada con las cantidades que la arrendadora debe reintegrar.

Ahora bien, planteada la reconvención y admitida por el a quo, compareció el actor reconvenido al acto de contestación, y alega: 1) Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta dado que la misma no tiene fundamento jurídico alguno; 2) Que la Resolución emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha 08 de Abril de 2003, donde se paraliza o suspende el aumento de cánones de arrendamiento de inmueble destinados a alquiler, establece en su articulo 1º lo siguiente: “…Se mantienen en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones de arrendamiento para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda…”; 3) Que los cánones de arrendamiento fijados para el 30 de noviembre de 2002 no pueden ser aumentados, siendo que las partes, como bien lo confiesan los demandados reconvinientes, acordaron subir el canon de arrendamiento de Doscientos Mil Bolívares a Doscientos Cincuenta Mil Bolívares el día 1º de Septiembre de 2002, significa que las partes no quebrantaron o contravinieron la resolución mencionada, toda vez que para el 30 de Noviembre de 2002, el canon de arrendamiento era de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.250.000,00), en consecuencia, su representada no ha cobrado sobre-alquileres en el periodo comprendido entre el 1º de septiembre de 2002 y el 1º de Marzo de 2006; 4) Que en lo que respecta al periodo del 1º de marzo de 2006 al 1º de septiembre de 2006, donde las partes convinieron voluntariamente variar el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,00) a Trescientos Mil Bolívares, conviene en nombre de su representada en reintegrar la diferencia cobrada durante ese periodo, pero a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,00) por cada mes, que reintegrará en la oportunidad que a bien tenga fijar el Tribunal en la sentencia respectiva.-

SOBRE EL REINTEGRO POR SOBRE ALQUILERES COBRADOS

En efecto, el reintegro por sobre alquileres, nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. Ante esa hipótesis, el arrendatario tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas en exceso; es decir, lo que supera cuantitativamente el precio justo tasado por el justiprecio pericial de la entidad administrativa.

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados…

.

Por su parte el artículo 58 eiusdem, expresa:

…en los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

.

Ha sostenido la doctrina que el crédito por concepto de pago en exceso de alquileres convencionales que resulte de la regulación, es compensable por los cánones de arrendamiento vencidos. Dicha compensación opera ipso iure y con efectos hacia el pasado, en el sentido de que la insolvencia por falta de pago del arrendatario no existe realmente, si lo adeudado es inferior al monto total de lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento.

Tal como lo dictaminó el a quo, mediante Resolución Nº 036 emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial de fecha 8 de abril de 2003, se congelaron los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, quedando vigentes los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002.

En el caso de marras, al 1º de septiembre de 2002, las partes pactaron un canon de arrendamiento que asciende a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.250.000,00), por lo que ha debido mantenerse el mismo canon en el contrato suscrito en fecha 1º de marzo de 2006 con vigencia hasta el 1º de Septiembre de 2006, y al estipularse un canon por un monto superior al fijado legalmente, este es, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00), es evidente que nace un crédito a favor del arrendatario por el exceso en el pago efectuado durante el periodo comprendido entre el 1º de marzo de 2006 al 1º de septiembre de 2006.

El monto pagado en exceso comprende la suma de CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.50.000,00), por cada mes, ya que el monto pactado por las partes en contravención a la ley, fue de TRESCIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs.300.000,00), mensuales, quedando sujeto a reintegro la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.250.000,00), monto convenido por la actora reconvenida con respecto a los meses que efectivamente cobró, quedando así desestimada por improcedente la reclamación de sobre alquileres correspondientes a periodos anteriores y distintos al descrito en este capitulo, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

Finalmente alega la demandada reconvincente la compensación por los sobre alquileres, al respecto es preciso añadir que el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:

los reintegros previstos en este Titulo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres

.

Afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su texto “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Pag127, lo siguiente:

…el importe de los sobre alquileres adeudados por el propietario puede descalificar la causa pretendí de la acción de desalojo de un contrato a tiempo indeterminado; o a tiempo determinado según lo que se haya estipulado en este caso. Si por Ej. el inquilino adeuda dos mensualidades en un contrato a tiempo indeterminado, y con base a ello es demandado el desahucio (literal a del Art. 34), la regulación del canon que resultare en una cantidad inferior a la que se venía pagando, hace obrar ex lege la compensación a favor del arrendatario, al punto de que no puede considerársele insolvente,…… de lo cual se deduciría la improcedencia de la demanda fundada en la insolvencia….

Ahora bien, en el caso de autos este sentenciador no emitió pronunciamiento sobre el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales alegadas (insolvencia arrendaticia), ello en virtud de que se ha desestimado la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, por resultar una vía judicial no permitida por la ley estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia, en consecuencia, si bien es cierto existe un crédito por sobre alquileres declarado por este sentenciador, dicho pronunciamiento no puede extenderse a declarar una compensación declarando en estado de solvencia al arrendatario.

Como corolario de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta lógico concluir que la APELACIÒN ejercida no puede prosperar en derecho, luego la sentencia proferida por el a quo debe ser confirmada pero con distinta motivación, declarando improcedente la demanda incoada y parcialmente con lugar la reconvención, así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

III

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con Sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora y en consecuencia se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 08 de agosto de 2007 y en consecuencia: 1) IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO incoada por la ciudadana: M.O.V.E., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.979.958 contra los ciudadanos: RIVERO ARTEAGA MARTIN y C.A.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.729.869 y V- 5.973.742, respectivamente y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÒN QUE POR REINTEGRO interpusieran los demandados RIVERO ARTEAGA MARTIN y C.A.S., contra la parte actora, Ciudadana: M.O.V.E..

SEGUNDO

Se condena a la parte actora reconvenida, ciudadana MARÌA O.V.E., ya identificada en autos, representada en el juicio mediante apoderado judicial J.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.724, a pagar a la demandada reconviniente, ambas ya identificadas, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs.250.000,00), por concepto de reintegro de sobre alquileres. TERCERO: Como consecuencia de la confirmación del fallo apelado, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora (apelante). Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Treinta (30) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2008).

EL JUEZ

EL SECRETARIO,Acc

Abg. CARLOS ORTIZ FLORES

ELIAS W. HERNÀNDEZ

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).

EL SECRETARIO,Acc

E.W. HERNÀNDEZ

COF/LPI/af

Exp Nº. 11002