Decisión nº 13372 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 30 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta de octubre de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-000339

Exp. 13.372 / Cumplimiento de contrato de arrendamiento

Se dio inicio a la presente causa por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano O.H.S.S. quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.385.094 y de este domicilio, a través de su apoderada judicial, abogada en ejercicio S.U.G., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 31.952, contra el ciudadano R.J.C.T. quien es igualmente venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 2.598.876 y de este domicilio.

Admitida la demanda en fecha 15-02-2008, se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a fin de contestar la demanda. En fecha 27-02-08 diligencia el Alguacil y consigna recaudos de la citación sin firmar, manifestando la imposibilidad de citar personalmente al demandado, por lo que la apoderada actora solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal, siendo verificadas las formalidades respectivas el 02-04-08. Seguidamente en fecha 22-04-2008, la juez Cuarto del Municipio Iribarren se inhibe de continuar conociendo la causa con fundamento al ordinal 20° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por lo que fue remitido el expediente a este Tribunal por distribución; procediendo de seguida+s quien suscribe a avocarse al conocimiento de la causa, de conformidad con el artículo 90 del Código Adjetivo. Una vez vencido el lapso de avocamiento, se solicitó al Tribunal Cuarto de Municipios, el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 03-04-08 al 22-04-08, siendo recibida dicha comunicación y agregada a los autos. Transcurrido el lapso de ley sin que el demandado compareciera a darse por citado, se le designó defensor de oficio, recayendo dicho nombramiento en la abogada L.R.R.. Consta igualmente que en fecha 25-06-08 comparece el demandado de autos asistido por el abogado E.M.M.R. quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 92.279, se da por citado y procede a consignar escrito de contestación a la demanda al que anexa documentales. Seguidamente en fecha 30-06-08 el tribunal estampa auto en el que declara válida la contestación efectuada de forma anticipada. Abierta la causa a pruebas ambas partes presentan escrito de promoción, siendo admitidas las pruebas promovidas. En su oportunidad la apoderada actora consigna escrito de conclusiones. Posteriormente el demandado otorga poder apud acta al abogado que le asiste y la apoderada de la parte actora sustituye el poder, reservándose su ejercicio, en el abogado Ranier González inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 92.289. Así mismo, consta en autos que en fecha 15-10-2008 se recibió del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L., las resultas de la inhibición la cual fue declarada con lugar. Concluida así la sustanciación de la presente causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 12 de febrero de 2007 celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble constituido por una casa signada con el N° 5 y ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano de la Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad, en el cual se estableció una duración de seis meses contados a partir del 01-02-07 hasta el 31-07-07. Así mismo manifiesta que dicho contrato no fue renovado una vez llegado el vencimiento, a cuyo efecto le fue remitido telegrama en el tiempo previsto para ello y que reproduce marcado “C”, por lo que afirma que en fecha 01-08-07 comenzó a correr la prórroga legal de seis meses, culminando el 31-01-2008. En este sentido sostiene que el demandado no ha dado cumplimento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado y agotada como se encuentra la vía conciliatoria, es por lo que con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a este instancia a demandar formalmente al ciudadano R.J.C.T. para que sea condenado en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado y en consecuencia entregue el inmueble dado en arrendamiento, en buen estado de conservación y mantenimiento, tal como fue recibido y solvente de todos los servicios. Así mismo solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Estima la demanda en la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00)

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una condición o plazo pendiente, en concordancia con los artículos 38, 41 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que argumenta con base en el hecho de que la relación arrendaticia no comenzó el 12-02-06, sino el 03 de mayo del 2001 sustentado sus dichos en recibo privado de depósito que reproduce marcado “A” emanado de quien fungía como administrador del inmueble propiedad del actor. Así mismo señala que subsiguientemente la relación arrendaticia subyace y se concatena con la empresa Gestiones Inmobiliaria La Primera, S.A., quien emitió recibos por cuenta de Inversiones SEIJAS SIGALA, C.A. o por cuenta de O.H.S.S.. A tal efecto reproduce recibos marcados B, C, D, E, F, G y H. Sostiene que en caso de que se le hubiere notificado con el supuesto telegrama aludido, le corresponde una prórroga legal de dos años toda vez que tiene seis años y dos meses ocupando el inmueble, y en este sentido sostiene que la actora interpuso su demanda antes de vencerse la prórroga legal, y siendo que a tenor del artículo 41 de la Ley Especial, el demandante no debió interponer demanda alguna, es por lo que solicita además que sea declarada inadmisible la misma, por encontrarse pendiente la prórroga legal. Como contestación al fondo, niega, rechaza y contradice la demanda en los términos expuestos por el demandante, solicitando la aplicación de las normas legales contenidas en los artículos 346 del Código de Procedimiento Civil, 38, 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativas a las cuestión previa alegada, prórroga legal, el contrato a tiempo indeterminado y la inadmisibilidad de la demanda.

Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que sustenta el demandado en el hecho de que la relación arrendaticia locativa no comenzó a regir en la fecha que señala la actora, toda vez que, según su decir, ésta se inicia el 03 de mayo de 2001, por lo que en armonía con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le asiste el derecho de disfrutar una prórroga legal de dos años; por lo tanto se encuentra vigente la misma, ello por supuesto, en el caso de que se considere que el telegrama que le fuera remitido puso fin a la prorroga convencionalmente pactada en consecuencia no podía el demandante proponer su demanda. Al respecto debemos decir que, ciertamente el ordinal 7º del citado artículo expresa que: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas:…7º La existencia de una condición o plazo pendientes.” Dos situaciones contempla el ordinal que se menciona; la condición que se refiere al supuesto de que las partes se encuentren vinculadas por obligaciones condicionales es decir aquellas cuya existencia o resolución dependa de un acontecimiento futuro e incierto como lo establece el artículo 1197 del Código Civil y el plazo, que es una medida de tiempo determinada para la realización de un acto o para se generen los efectos jurídicos del mismo. Ahora bien en el caso especifico que nos ocupa la parte demandada alega como sustento de la cuestión previa que el contrato cuyo cumplimiento se demanda se encuentra en el período de prorroga legal en consecuencia hasta que ésta no concluya, no puede demandarse tal cumplimiento por no haberse vencido el plazo estipulado en la ley. Al analizar el planteamiento formulado por el demandado se observa que mientras el actor alega que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado es de un año y por tanto la prorroga legal que le correspondía era de seis meses por lo que ya culmino, el demandado afirma que la relación lleva ya seis años y por ende la prorroga legal que le corresponde disfrutar aún se encuentra vigente por lo que, se evidencia que existe disconformidad entre las partes en cuanto al tiempo de duración de la relación lo que es un problema de fondo pues su resolución determinará la procedencia o no de la acción intentada de manera que mal podría resolverse este aspecto como cuestión previa por lo que la misma debe quedar desechada y así se establece.

Entrando al fondo de lo planteado lo primero que debe determinar esta juzgadora es la naturaleza jurídica de la relación contractual que une a actor y demandado, observándose que la parte demandante trajo a los autos un contrato de arrendamiento privado, cursante a los folios 6 y 7 el cual, al no ser impugnado surte pleno valor probatorio en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; constatándose que en la cláusula sexta del mismo, se estableció lo siguiente: “El términos fijado para la duración de este Contrato es de SEIS (6) MESES partir del 01-02-2007 prorrogable automáticamente por períodos de SEIS (6) MESES convenido desde ahora y siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con Un (1) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el libramiento del un telegrama a la dirección de las partes contratantes sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente…” De acuerdo con lo anteriormente expresado, fue voluntad de las partes vincularse en una relación a tiempo fijo y determinado de seis meses, término que se prorrogaría de forma sucesiva y automática hasta que una de las partes notificara a la otra sus voluntad de no renovarlo más. En este sentido, corre al folio 8 de los autos, telegrama con acuse de recibo de fecha 26-06-07, dirigido a R.C. y remitido por O.H.S.S., parte demandada y actora respectivamente; ahora bien, de acuerdo con el artículo 1375 del Código Civil, el telegrama hace fe como instrumento privado cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, señala igualmente la norma que, la fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las oficinas Telegráficas. De manera que el telegrama que cursa en autos debe ser valorado al no haber sido impugnado, y cumplir con los requisitos necesarios establecidos en la norma. Del contenido del mismo se observa que el arrendador notificó en tiempo oportuno al arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato suscrito siendo que el mismo fue recibido en fecha 29-06-07; de suerte que, el contrato venció el 31-07-2007 conforme a lo contractualmente pactado por las partes, no operando la tacita reconducción. En consecuencia de lo expuesto debemos concluir que la naturaleza del contrato traído a los autos es la de ser a tiempo determinado y así queda establecido.

Entrando a resolver el aspecto relativo al tiempo de prorroga legal que correspondía al demandado, el Tribunal observa que la pretensión deducida por el actor en el libelo, consiste en que la demandada sea condenada por vía judicial al cumplimiento del contrato, lo que se traduce en la entrega del inmueble por efecto del vencimiento del contrato así como de la prórroga legal correspondiente de seis meses ya que según lo alega, la relación ha tenido un lapso de duración de un año que culminó el 31 de julio de 2007, y que notificada la no renovación comenzó a correr la prorroga legal, la cual era de seis meses por lo que la misma comenzó el 01 de agosto de 2007 y venció el 31 de enero de 2008.Por su parte la demandada en su escrito de contestación rechaza y niega la pretensión de la actora y se excepciona afirmando que, habiendo comenzado la relación arrendaticia el 03 de mayo del año 2001 y finalizado por efecto de la notificación el 31 de Julio de 2007 si es que puede ser valedera la notificación por telegrama que aduce la actora, transcurrieron entonces seis años y dos meses por lo que se encuentra vigente la prorroga legal.

Al respecto debemos señalar que, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la misma; estipulándose en el literal a) que: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses”. Igualmente establece el literal c) que “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”. Y como en el presente caso, la consecuencia del vencimiento del contrato por efecto de la notificación realizada al arrendatario mediante telegrama el cual como se dijo arriba es perfectamente válido por cumplir con las disposiciones legales vigentes, operó la prorroga legal respecto de la cual existe disconformidad por las partes siendo se hace necesario que entre esta juzgadora a examinar el material probatorio que cursa en autos a los fines de determinar si existe o no una relación arrendaticia de una data mayor que la expresada por la actora en su libelo.

A los fines de demostrar el inicio de la relación arrendaticia el demandado produjo a los folios 42, 56, y 57 de los autos tres recibos expedido por la administradora de inmuebles F.H.; en relación a dichas documentales, debemos advertir que tratándose de documentos expedidos por un tercero ajeno al proceso, para que surtieran efectos contra la actora era necesario que, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, hubiesen sido ratificados dentro del proceso por el tercero ello en vista de que como lo ha señalado la Casación venezolana, “si un documento privado no emana de la parte en contra de quien se quiere hacer valer, ésta no está en la posibilidad de reconocerlo ni desconocerlo, puesto que el reconocimiento se refiere a la aceptación de que el texto y la firma del mismo le son imputables y no se puede pretender el reconocimiento de un texto y de una firma de una persona del cual ese instrumento no emana” en este mismo sentido se expresa el tratadista Rengel Romberg al decir que, no se aplican en este caso, las disposiciones sobre reconocimiento de instrumentos privados producidos por una de las partes en el juicio ya que el instrumento no proviene de ninguno de los litigantes sino de un tercero, se debe seguir, en consecuencia, el procedimiento establecido para la prueba de testigos vista la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así la contradicción ya que es posible repreguntar al testigo y de esa manera controlar la prueba. Como consecuencia de lo anterior, quedan desechados los documentos producidos a los folios 42, 56 y 57. Fueron promovidos igualmente a los folios 43, 44,45, 46, 47, 48, 49, 58, 59, 60, 61,62, y 63, recibos expedidos por la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera S.A. los cuales igualmente emanan de un tercero ajeno al proceso, adicionalmente a esto se observa que los dos primeros no especifican el concepto por el cual se emiten, así mismo los cursantes a los folios, 45, 46, 47, 48, 59, 60, 61, y 62 fueron emitidos por cuenta de una empresa de nombre Inversiones Seijas Sigala C.A. mientras que los cursantes a los folios 49 y 63 fueron emitidos a nombre del demandante, fue producida al folio 50 una solicitud de consignación arrendaticia formulada por el demandado conjuntamente con su cónyuge a favor de Inmobiliaria la Primera la cual fue recibida por la URDD en fecha 05-02-07 y que, tampoco puede ser valorada ya que la consignación como tal no constituye prueba de que efectivamente exista o haya existido una relación arrendaticia con la empresa Gestiones Inmobiliarias la Primera toda vez que no fue producida conjuntamente con la solicitud que es una manifestación de voluntad unilateral del arrendatario ninguna otra actuación que pueda corroborar que efectivamente la consignación haya sido admitida por el Tribunal, y la empresa a cuyo favor se hizo la haya retirado lo que su hubiese sido objeto de valoración a favor del demandado. Fue igualmente promovida la declaración testifical de los ciudadanos J.A.A.L. y Ariobeli Yelamo Espinoza y si bien estos son contestes en afirmar que el ciudadano R.C. habita el inmueble desde el año 2001 no puede considerarse que con estas testifícales pueda darse como existente una relación arrendaticia desde mayo de 2001 cuando el contrato traído a los autos es de febrero de 2007, en este sentido resulta aplicable el contenido del artículo 1387 del Código Civil según el cual, no es admisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento publico o privado o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. En tanto que es admisible la prueba de testigos como lo estipula el artículo 1392 ibidem, cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados no por testigos sean bastantes para determinar la admisión de la prueba. En este caso no existen suficientes elementos que lleven a la convicción de quien decide, que en efecto existe una relación continua e ininterrumpida de arrendamiento entre el actor y el demandado pues como se expresó antes, el demandado trajo a los autos recibos que no tienen continuidad unos con otros por que los mismos no reflejan periodos de tiempo continuos, sino que prácticamente se hizo valer un recibo por año y en unos no se especificó el concepto por el cual se emitió y en otros se señala que su emisión no es por cuenta de la administradora ni por el demandado sino por cuenta de otra empresa no constando en autos elementos que permitan vincular a una con los otros, y para que el juez pueda a través de las presunciones llegar a la convicción sobre la existencia de un hecho tal como lo establece el ordenamiento jurídico solo es posible admitir las que sean graves, precisas y concordantes y solamente en los casos en que la ley admite la prueba testifical. De suerte pues, que si tales documentales no constituyeron elementos de prueba suficiente no era admisible la prueba testimonial evacuada por que existiendo un documento privado que contradice lo alegado por el demandado los indicios y presunciones que debían producirse debían ser suficientes para concordarlas con las testimoniales.

En consecuencia de lo expuesto no habiendo demostrado el demandado lo contrario a lo expuesto por la actora en su libelo y visto que el contrato que fue traído al proceso y opuesto al demandado debe surtir todo su efecto jurídico tal como lo dispone el artículo 444 del Código Adjetivo en consecuencia y visto que el plazo de vigencia se encuentra vencido y tal como lo afirmó la actora la notificación de no prorroga del contrato fue hecha en tiempo oportuno y a través del medio previsto en el mismo contrato debe concluirse que vencido el contrato comenzó a correr la prorroga legal la cual era de seis meses por lo que la misma culminó el 31 de enero del presente año y siendo que por disposición expresa de la ley (artículos 1.159 y 1160 del Código Civil), los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes, y obligan a cumplir no solo lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse al demandado a la entrega del inmueble arrendado y así queda establecido.

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 3° del artículo 340 ibidem. Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por el ciudadano O.H.S.S. contra el ciudadano R.J.C.T., ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prórroga legal se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, constituido por una casa signada con el N° 5, ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano de la Urbanización Nueva Segovia, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena igualmente al demandado al pago de las costas procesales por haber vencimiento total. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°.

La Juez,

Dra. LIBIA LA R.D.R.

La Secretaria,

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó, siendo las 3:20 p.m.

La Sec.,