Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 30 de Enero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta (30) de Enero de dos mil nueve (2.009).

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-001262

PARTE ACTORA: O.H.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.323.361, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: S.U. G., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 31.952 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.M.R., inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nro. 92.279, 92.412 y 92.320, respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano O.H.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.323.361, y de este domicilio contra el ciudadano R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano O.H.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.323.361, y de este domicilio contra el ciudadano R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio. En fecha 24/11/2008 quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa y se fijó el DÉCIMO DÍA DE DESPACHO siguiente para dictar sentencia (f. 114). En fecha, 27/01/2009, este Tribunal negó la admisión de la prueba de posiciones juradas, por cuanto la parte promovente no manifiesta estar dispuesta a absolver en recíproca las posiciones juradas que le estampe la parte contraria. (f. 117). En fecha, 30/01/2009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes y conclusiones (Folios 118 al 123).

Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.J.S.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano O.H.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.323.361, y de este domicilio contra el ciudadano R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio. Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 12 de febrero de 2007 celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble constituido por una casa signada con el N° 5 y ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano de la Urbanización Nueva Segovia de esta ciudad, en el cual se estableció una duración de seis meses contados a partir del 01-02-07 hasta el 31-07-07. Así mismo manifiesta que dicho contrato no fue renovado una vez llegado el vencimiento, a cuyo efecto le fue remitido telegrama en el tiempo previsto para ello y que reproduce marcado “C”, por lo que afirma que en fecha 01-08-07 comenzó a correr la prórroga legal de seis meses, culminando el 31-01-2008. En este sentido sostiene que el demandado no ha dado cumplimento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado y agotada como se encuentra la vía conciliatoria, es por lo que con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a demandar formalmente al ciudadano R.J.C.T. para que sea condenado en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado y en consecuencia entregue el inmueble dado en arrendamiento, en buen estado de conservación y mantenimiento, tal como fue recibido y solvente de todos los servicios. Así mismo solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Estima la demanda en la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00).

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una condición o plazo pendiente, en concordancia con los artículos 38, 41 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que argumenta con base en el hecho de que la relación arrendaticia no comenzó el 12-02-06, sino el 03 de mayo del 2001 sustentado sus dichos en recibo privado de depósito que reprodujo marcado “A” emanado de quien fungía como administrador del inmueble propiedad del actor. Así mismo señaló que subsiguientemente la relación arrendaticia subyace y se concatena con la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A., quien emitió recibos por cuenta de Inversiones SEIJAS SIGALA, C.A. o por cuenta de O.H.S.S.. A tal efecto reprodujo recibos marcados B, C, D, E, F, G y H. Manifestó que en caso de que se le hubiere notificado con el supuesto telegrama aludido, le corresponde una prórroga legal de dos años toda vez que tiene seis años y dos meses ocupando el inmueble, y en este sentido sostiene que la actora interpuso su demanda antes de vencerse la prórroga legal, y siendo que a tenor del artículo 41 de la Ley Especial, el demandante no debió interponer demanda alguna, es por lo que solicita además que sea declarada inadmisible la misma, por encontrarse pendiente la prórroga legal. Como contestación al fondo, niega, rechaza y contradice la demanda en los términos expuestos por el demandante, solicitando la aplicación de las normas legales contenidas en los artículos 346 del Código de Procedimiento Civil, 38, 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativas a las cuestión previa alegada, prórroga legal, el contrato a tiempo indeterminado y la inadmisibilidad de la demanda.

El Tribunal A quo sobre la cuestión previa propuesta se pronunció indicando que “ciertamente el ordinal 7º del citado artículo expresa que: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas:…7º La existencia de una condición o plazo pendientes.” Dos situaciones contempla el ordinal que se menciona; la condición que se refiere al supuesto de que las partes se encuentren vinculadas por obligaciones condicionales es decir aquellas cuya existencia o resolución dependa de un acontecimiento futuro e incierto como lo establece el artículo 1197 del Código Civil y el plazo, que es una medida de tiempo determinada para la realización de un acto o para se generen los efectos jurídicos del mismo. Ahora bien en el caso especifico que nos ocupa la parte demandada alega como sustento de la cuestión previa que el contrato cuyo cumplimiento se demanda se encuentra en el período de prorroga legal en consecuencia hasta que ésta no concluya, no puede demandarse tal cumplimiento por no haberse vencido el plazo estipulado en la ley. Al analizar el planteamiento formulado por el demandado se observa que mientras el actor alega que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado es de un año y por tanto la prórroga legal que le correspondía era de seis meses por lo que ya culminó, el demandado afirma que la relación lleva ya seis años y por ende la prórroga legal que le corresponde disfrutar aún se encuentra vigente por lo que, se evidencia que existe disconformidad entre las partes en cuanto al tiempo de duración de la relación lo que es un problema de fondo pues su resolución determinará la procedencia o no de la acción intentada de manera que mal podría resolverse este aspecto como cuestión previa por lo que la misma debe quedar desechada y así se establece”. Criterio éste ampliamente compartido por quien aquí decide. Y ASI SE ESTABLECE.

Por su parte, el Tribunal A-quo en la oportunidad de pronunciarse lo hizo en los siguientes términos:

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 3° del artículo 340 ibidem. Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por el ciudadano O.H.S.S. contra el ciudadano R.J.C.T., ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prórroga legal se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, constituido por una casa signada con el N° 5, ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano de la Urbanización Nueva Segovia, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena igualmente al demandado al pago de las costas procesales por haber vencimiento total

.

Contrato de Arrendamiento

Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos.

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta Juzgadora pasa a a.l.n.l. siguientes disposiciones legales:

El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

El artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El artículo 1.364 del Código Civil establece: “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”.

El artículo 1.364 del Código Civil establece: “...Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...”

El artículo 1.592 del Código Civil establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.

2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

El Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”.

Transcritas las disposiciones que rigen la materia y tomando en cuenta la existencia de un contrato de arrendamiento es menester entrar a.l.n.d. mismo.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En el caso de autos, se observa que la parte demandante aportó contrato de arrendamiento privado, cursante a los folios 6 y 7 el cual, al no ser impugnado surte pleno valor probatorio en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; constatándose que en la cláusula sexta del mismo, se estableció lo siguiente: “El términos fijado para la duración de este Contrato es de SEIS (6) MESES partir del 01-02-2007 prorrogable automáticamente por períodos de SEIS (6) MESES convenido desde ahora y siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con Un (1) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el libramiento del un telegrama a la dirección de las partes contratantes sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente…” Según lo señalado previamente se evidencia que privó en la voluntad de las partes vincularse en una relación a tiempo fijo y determinado de seis meses, término que se prorrogaría de forma sucesiva y automática hasta que una de las partes notificara a la otra sus voluntad de no renovarlo más. En este sentido, corre al folio 8 de los autos, telegrama con acuse de recibo de fecha 26-06-07, dirigido a R.C. y remitido por O.H.S.S., parte demandada y actora respectivamente; ahora bien, efectivamente como lo indicó el Tribunal A quo, según lo dispuesto en el artículo 1375 del Código Civil, el telegrama hace fe como instrumento privado cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, señala igualmente la norma que, la fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las oficinas Telegráficas. De manera que el telegrama que cursa en autos debe ser valorado al no haber sido impugnado, y cumplir con los requisitos necesarios establecidos en la norma. Del contenido del mismo se observa que el arrendador notificó en tiempo oportuno al arrendatario, su voluntad de no renovar el contrato suscrito siendo que el mismo fue recibido en fecha 29-06-07; de suerte que, el contrato venció el 31-07-2007 conforme a lo contractualmente pactado por las partes, no operando la tacita reconducción. En consecuencia de lo expuesto debemos concluir que la naturaleza del contrato traído a los autos es la de ser a tiempo determinado. Criterio que es compartido por esta Juzgadora. Y ASI SE ESTABLECE.

Prórroga Legal

En lo que respecta al tiempo de prorroga legal que correspondía al demandado, este Tribunal observa que la pretensión deducida por el actor en el libelo, consiste en que la demandada sea condenada por vía judicial al cumplimiento del contrato, lo que se traduce en la entrega del inmueble por efecto del vencimiento del contrato así como de la prórroga legal correspondiente de seis meses ya que según lo alega, la relación ha tenido un lapso de duración de un año que culminó el 31 de julio de 2007, y que notificada la no renovación comenzó a correr la prorroga legal, la cual era de seis meses por lo que la misma comenzó el 01 de agosto de 2007 y venció el 31 de enero de 2008.Por su parte la demandada en su escrito de contestación rechaza y niega la pretensión de la actora y se excepciona afirmando que, habiendo comenzado la relación arrendaticia el 03 de mayo del año 2001 y finalizado por efecto de la notificación el 31 de Julio de 2007 si es que puede ser valedera la notificación por telegrama que aduce la actora, transcurrieron entonces seis años y dos meses por lo que se encuentra vigente la prorroga legal.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica que en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la misma; estipulándose en el literal a) que: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses”. De igual manera dispone el literal c) que “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”. En el caso bajo análisis, la consecuencia del vencimiento del contrato por efecto de la notificación realizada al arrendatario mediante telegrama el cual como ya se señaló tiene validez ya que cumple con las disposiciones legales vigentes, operando la prórroga legal respecto de la cual existe disconformidad por las partes siendo se hace necesario que entre esta juzgadora a examinar el material probatorio que cursa en autos a los fines de determinar si existe o no una relación arrendaticia de una data mayor que la expresada por la actora en su libelo.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, para establecer clara e indubitablemente el tipo de pretensión. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución. Esta consideración previa sobre las instituciones prenombradas es sumamente útil, pues permite establecer el objeto de este juicio y delimitar los argumentos y pruebas en realidad pertinentes. A pesar de lo señalado, que el procedimiento no es afectado y basado en el principio procesal en virtud del cual las partes conocen de los hechos y el Juez del derecho.

De las disposiciones legales precedentes, observa esta Juzgadora a las partes que los Contratos tienen fuerza de ley entre las mismas, que deben ejecutarse de buena fe, que en el contrato bilateral, al no ejecutar una parte su obligación, la otra parte puede reclamar judicialmente, la resolución del contrato, que son obligaciones del arrendatario cancelar los cánones de arrendamientos en la forma estipulada y entregar la cosa tal como ha sido recibida.

Ahora bien, para decidir esta Juzgadora, observa, como ya se indicó precedentemente que en relación a las demandas en materia inquilinaria, la legislación patria, dependiendo de la naturaleza de los contratos, establece tres (3) tipos, correspondiendo las de resolución o cumplimiento a los celebrados por tiempo determinado, y la de desalojo a los pactados por tiempo indeterminado.

En este proceso, la demanda intentada fue por cumplimiento del contrato de arrendamiento, por lo que este Juzgado determina a continuación si dicho contrato, era a tiempo determinado o indeterminado, y así establecer la procedencia o no de la pretensión interpuesta.

Relación Arrendaticia Contractual

Con la finalidad de demostrar el inicio de la relación arrendaticia el demandado produjo a los folios 42, 56, y 57 de los autos tres recibos expedido por la administradora de inmuebles F.H.; en relación a dichas documentales, documentos expedidos por un tercero ajeno al proceso, para que puedan surtir sus efectos contra la parte actora se requiere que, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, hubiesen sido ratificados dentro del proceso por el tercero ello en vista de que como lo ha señalado la Casación venezolana, “si un documento privado no emana de la parte en contra de quien se quiere hacer valer, ésta no está en la posibilidad de reconocerlo ni desconocerlo, puesto que el reconocimiento se refiere a la aceptación de que el texto y la firma del mismo le son imputables y no se puede pretender el reconocimiento de un texto y de una firma de una persona del cual ese instrumento no emana”, razón por la cual se desechan tales documentales producidos a los folios 42, 56 y 57. Y ASI SE ESTABLECE.

Fueron promovidos igualmente a los folios 43, 44,45, 46, 47, 48, 49, 58, 59, 60, 61,62, y 63, recibos expedidos por la empresa Gestiones Inmobiliarias La Primera S.A. los cuales igualmente emanan de un tercero ajeno al proceso, adicionalmente a esto se observa que los dos primeros no especifican el concepto por el cual se emiten, así mismo los cursantes a los folios, 45, 46, 47, 48, 59, 60, 61, y 62 fueron emitidos por cuenta de una empresa de nombre Inversiones Seijas Sigala C.A. mientras que los cursantes a los folios 49 y 63 fueron emitidos a nombre del demandante, fue producida al folio 50 una solicitud de consignación arrendaticia formulada por el demandado conjuntamente con su cónyuge a favor de Inmobiliaria la Primera la cual fue recibida por la URDD en fecha 05-02-07 y que, tampoco puede ser valorada ya que la consignación como tal no constituye prueba de que efectivamente exista o haya existido una relación arrendaticia con la empresa Gestiones Inmobiliarias la Primera toda vez que no fue producida conjuntamente con la solicitud que es una manifestación de voluntad unilateral del arrendatario ninguna otra actuación que pueda corroborar que efectivamente la consignación haya sido admitida por el Tribunal, y la empresa a cuyo favor se hizo la haya retirado lo que su hubiese sido objeto de valoración a favor del demandado. Quien suscribe comparte en su integridad este criterio indicado por el Tribunal A quo. Y ASI SE ESTABLECE.

Cursa en autos que fue promovida la declaración testifical de los ciudadanos J.A.A.L. y Ariobeli Yelamo Espinoza y si bien estos son contestes en afirmar que el ciudadano R.C. habita el inmueble desde el año 2001 no puede considerarse que con estas testifícales pueda darse como existente una relación arrendaticia desde mayo de 2001 cuando el contrato traído a los autos es de febrero de 2007, aplicándose en este caso, lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil según el cual, no es admisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento publico o privado o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Y ASI SE ESTABLECE.

De tal manera, observa quien aquí decide y completamente de acuerdo con lo indicado por el Tribunal A quo, el demandado no demostró lo contrario a lo pretendido por el demandante en el libelo de demanda y el contrato de arrendamiento cursante en autos debe surtir todo su efecto jurídico tal como lo dispone el artículo 444 del Código Adjetivo en consecuencia y visto que el plazo de vigencia se encuentra vencido ya que la parte demandante oportunamente notificó sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento, por lo tanto en el caso concreto vencido el contrato comenzó a correr la prorroga legal la cual era de seis meses por lo que la misma culminó el 31 de enero de 2008, es por lo que esta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento acción debe prosperar y en consecuencia condenarse al demandado a la entrega del inmueble arrendado. Por lo cual debe confirmarse el fallo apelado, como efectivamente se hace. Y ASI SE DECLARA.

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 3° del artículo 340 ibidem. Segundo: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado ciudadano R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio. Como consecuencia de ello SE CONFIRMA el fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictada en fecha 30 de octubre de 2008. Tercero: CON LUGAR la demanda la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano O.H.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.323.361, y de este domicilio contra el ciudadano R.J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.598.876, de este domicilio. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prórroga legal se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, constituido por una casa signada con el N° 5, ubicada en el Conjunto Residencial Zamurobano de la Urbanización Nueva Segovia, de esta ciudad de Barquisimeto. Cuarto: Se condena al demandado al pago de las costas procesales por haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente al Juzgado “a quo”. Désele salida. Publíquese y regístrese. Y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de enero del año dos mil nueve (30-01-2009), Años: 198º y 149º.

La Juez Temporal

Abg. Keydis P.O.

La Secretaria

Abg. Eliana Hernández

Publicada hoy: 30-01-2009, a las 12:17 p.m.-

La Secretaria