Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 15 de Abril de 2011

Que el citado contrato de arrendamiento ha quedado concluido en de haber expirado el termino de duración del contrato así como de la prorroga legal.

La entrega inmediata del inmueble arrendado, identificado como un apartamento destinado a vivienda distinguido con Nº 21 ubicado en la segunda (2da) planta, del Edificio Residencias Don Eugenio, ubicado en la Calle Este 7, entre las esquinas de La Fe y Esperanza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas.

Que se imponga a la parte demandada el pago de las costas y costos del presente juicio.

Por último la parte actora estimó su demandada en la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.00) equivalentes para la fecha de la interposición de la presente demanda a 61.538462 Unidades Tributarias.

Admitida la demanda en fecha 15 de noviembre de 2010, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana A.M.O.R. y R.B.M.D.O., para que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y de contestación a la demanda incoada en su contra, librándose la respectiva compulsa de citación el 30 de noviembre de 2010.

En fecha 03 de enero de 2011, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, ciudadano W.P., consignó resultas de citación personal de la parte demandada, la cual fue consignada sin firmar por haberse negado a ello la parte demandada.

Así las cosas la parte actora mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2011, solicitó a este Juzgado la practica de la citación de la parte demandada mediante notificación por la secretaria de este Juzgado de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 20 de enero de 2011, designando en la misma oportunidad a la ciudadana ABG. M.N., como secretaria accidental para la practica de dicha notificación, quien en fecha 02 de marzo de 2011, dejó expresa constancia que en fecha 01 de marzo de 2011, se traslado a la practica de la notificación haciendo entrega de la misma a la ciudadana ISVELIA VELASQUEZ, dando así cumplimiento a las formalidades del artículo 218 iusdem.

Por consecuencia citada como fue la parte demandada por la secretaria accidental, la parte demandada consignó escrito de contestación de demandada en fecha 09 de marzo de 2011, mediante el cual se opuso a demanda incoada en su contra por ser según alega aquella falsa tanto los hechos y el derecho esgrimido en tan infundadas pretensiones, toda vez alega la parte demandada que la relación arrendaticia con la arrendadora es desde el año 1981, firmándose un segundo contrato el 01 de agosto de 1994 lo cual arroja un total de 30 años y es este último que se intenta la demanda.

En fecha 01 de febrero del 2009 el ciudadano A.M.O. le envió una misiva donde le informa su deseo de no renovar mas el contrato, dando cumplimiento y así lo especifica a lo establecido en el Titulo IV, Capitulo I del artículo literal b de la Ley de Inquilinato del año 1999, y me le anuncia el comienzo de la prorroga legal estipulada en el artículo 38; que igualmente le notificó que debe desocupar inmediatamente el Inmueble por lo tanto le haga la entrega material del mismo.

Continua señalando la demandada que en el año 2002 se termino con la relación arrendaticia, por lo que le corresponde una prorroga legal de tres (03) años y que concluyo el año 2005.

Que su arrendador le continuó cobrando los cánones de arrendamiento, de manera pacifica y continúa, por lo que alega que el contrato es de carácter indeterminado por haberse indeterminado en el tiempo invocando el artículo 34 de la normativa arrendaticia especial, y por consecuencia no pudiese demandar el Cumplimiento de Contrato.

De tal manera señala la demadada que la parte actora pretende lograr un Desalojo solicitando a este órgano jurisdiccional le favorezca con una demanda por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de Prorroga Legal, haciendo hincapié en el contrato de 1994, promovido por la actora, oponiéndose a la Notificación practicada por la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital del año 2007, ya que la misma fue practicada cuando el contrato de arrendamiento paso a ser indeterminado, cuando concluyó la primera prorroga legal que le notificara en el año 2002 el ciudadano A.O..

Posteriormente la parte demandada procedió a analizar la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y de acuerdo al contenido de la misma señala la demandada que el nuevo contrato firmado en 1994 nació fijo y en el transcurso del tiempo se prorrogo en forma sucesiva; que en el año 2002 el arrendador le notificó a la arrendataria por escrito con 06 meses de antelación su deseo de no prorrogarle mas el contrato y a la vez le avisa que nace la prorroga legal; que se dio cumplimiento a lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por tener de tiempo de arrendamiento suficiente le correspondió tres (03) años de Prorroga Legal; Que la arrendataria queda ocupando el inmueble finalizada como estaba la prorroga legal por cinco (05) años; Que el arrendatario siguió recibiendo su alquiler habiéndose terminado la prorroga legal.

Por todos sus alegatos señala la demandada que se esta en presencia de un contrato a tiempo Indeterminado, y que así las cosas entonces no prospera la demanda por Cumplimiento de contrato, debiendo quedar desechada la Notificación practicada en fecha 22 de junio del año 2007 ya que la misma se practico sobre un contrato a tiempo indeterminado.

Así las cosas, contestada como fue la demanda, la parte actora mediante diligencia de fecha 17/03/2011, mediante la cual alegó que la presente demanda contiene un litis consorcio activo por ser un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal; así mismo desconoció de todas las formas la misiva consignada como medio de prueba en escrito de contestación marcada “A” por cuanto A.R. no suscribió la misma.-

Abierto a pruebas el presente procedimiento, en fecha 18/03/2011, hizo uso de tal derecho la parte demandada mediante escrito la cual promovió el merito favorable de los autos que favorezca a su representada, la misiva que le enviara el ciudadano A.M.O. de fecha 01 de febrero del 2009, a la inquilina anunciándole la no renovación del contrato de arrendamiento que concluyó el año 2005; recibos de depósitos Bancarios, correspondientes a los cánones de arrendamiento.

En fecha 21 de marzo de 2011, este Juzgado dicto auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada.

Al folio 60 cursa escrito de alegatos presentado por la parte actora mediante el cual señalo entre otras cosas lo siguiente:

La demanda intentada se fundamento en que la relación arrendaticia con la ciudadana tenia una prorroga legal de tres (03) años, la cual venció el 01 de agosto de 2010, porque según el contrato en su cláusula séptima había que notificar con por lo menos 30 días de anticipación la voluntad de que el mismo no se prorrogaría más, por un termino igual al allí establecido que era de un 01 año y el contrato fue suscrito el 01 de agosto de 1994. En fecha 22 de junio de 2007, se notificó validamente que el mismo no decía renovado y que le correspondía una prorroga legal de tres (03) años la cual efectivamente venció el 01 de agosto de 2010.

consecuentemente con lo anterior, la demandada evidentemente tenía obligatoriamente que seguir cancelando el canon de arrendamiento establecido. Ahora bien la única forma que dicho contrato se convirtiera a tiempo indeterminado conforme a los autos, es que la demandada hubiese probado que su representada recibiera pago alguno posterior al vencimiento de su prorroga, es decir el mes de agosto de 2010, y el cúmulo de depósitos consignados por la demandada con su escrito de pruebas se evidencia que el mes de agosto y los subsiguientes meses los depósitos en el Banco Venezuela en la cuenta del Tribunal de consignaciones de esta misma Circunscripción Judicial, reforzando que su representado no recibió pago posterior al mes de julio de 2010, con lo que el Contrato se encuentra dentro de los tiempo determinado y en consecuencia vencida la prorroga legal de tres años.

En cuanto a la misiva consignada por la demandada con su escrito de contestación marcada “A”, debe ser desechada lo cual pido respetuosamente por que esta fue desconocida bajo toda forma de derecho y la demandada no promovió prueba alguna que la cotejara y por ende sin valor probatorio alguno.

Por último solicitó sea declarada con lugar la presente demanda.

II

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

APORTADAS POR LAS PARTES

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Documento de Propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio Registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital de fecha 30 de agosto de 1995, bajo el Nº 19, Tomo 30 Protocolo Primero.

2. - Contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble distinguido con el Nº 21 ubicado en la segunda (2da) planta, del Edificio Residencias Don Eugenio, ubicado en la Calle Este 7, entre las esquinas de La Fe y Esperanza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado entre la ciudadana L.M.R. y la ciudadana ISVELIA VGELASQUEZ LEON

3. - Notificación practicada por la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de junio de 2007.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANDA:

1. - Misiva que le enviara el ciudadano A.M.O. de fecha 01 de febrero del 2002, a la inquilina anunciándole la no renovación del contrato de arrendamiento que concluyó el año 2005;

3. - Recibos de depósitos Bancarios, correspondientes a los cánones de arrendamiento

   -I-

   DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   La representación judicial de la parte actora, alegó que sus representados son propietarios de un inmueble distinguido con el Nro.21, ubicado en la segunda planta del Edificio Residencias Don Eugenio, ubicado en la calle Este 7, entre las esquinas de la Fe y Esperanza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado en fecha 15 de abril de 1974, bajo el Nº 14, Tomo 34, Protocolo Primero e inscrito por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, que el inmueble antes señalado fue dado en arrendamiento a la ciudadana ISBELIA VELÁZQUEZ LEÓN, por la hoy difunta ciudadana L.M.R., según consta de contrato de arrendamiento privado de fecha 1 de agosto de 1994.

   Que en fecha 22 de junio de 2007, la arrendataria fue notificada personalmente de la no renovación del contrato y de la prórroga legal, según consta en notificación realizada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que vencida la prórroga legal el 1 de agosto de 2010, la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble arrendado a pesar de los requerimientos que en este sentido se han realizado.

   Por otra parte, la demandada al momento de contestar la demanda, señala que la relación arrendaticia comenzó en 1981, que posteriormente el 1 de agosto de 1994 se suscribió un segundo contrato y por este último es que se intenta la presente acción. Que en fecha 1 de febrero de 2009, el ciudadano A.M.O., envió una misiva donde me informa su deseo de no renovarme mas el contrato e indica igualmente el comienzo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Que el contrato firmado en 1994 nació fijo y en el transcurso del tiempo se prorrogó en forma sucesiva, que luego de vencida la prórroga legal continuo ocupando el inmueble y que el arrendador continuó recibiendo el alquiler habiéndose terminado la prórroga legal, motivo por el cual, se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que no prospera la demanda por cumplimiento de contrato, ya que debe quedar desechada la notificación judicial presentada el 22 de junio de 2007, ya que hubo una anterior que dio paso a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

   El tribunal a lo fines de decidir la presente causa aprecia que el actor acompañó a la demanda original de contrato de arrendamiento suscrito entre la difunta L.M.R. y la ciudadana ISVELIA VELÁSQUEZ LEÓN, presentado como instrumento fundamental de la demanda, y al no haber sido impugnado por la contraparte se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil.

   En el contrato de arrendamiento bajo examen las partes establecieron en su cláusula Séptima lo siguiente: “ El termino de duración del presente contrato será de un (1) año fijo a partir de la fecha del firma del mismo, sin embargo se entenderá prorrogado por períodos de un (1)año, sucesivamente, cuando menos con TREINTA (30) `días continuos de anticipación al vencimiento de este primer período o de cualquiera de las prórrogas que de acuerdo a esta estipulación se opere, algunas de las partes contratantes no avisare a la otra, por escrito, su voluntad y decisión de NO PRORROGAR el presente contrato y darlo por terminado. Las prorrogas si las hubiere se consideraran como de tiempo fijo, así lo acepta tanto “LA ARRENDADORA”, como “LA ARRENDATARIA”. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulen el plazo de duración inicial o termino del mismo a excepción del canon mensual de arrendamiento, el cual es susceptible de modificación conforme a la CLAUSULA QUINTA de este Contrato.”

   De lo antes señalado se evidencia que la prorroga convencional del contrato era de un año fijo, desde el 01 de agosto de 1994 hasta 01 de agosto de 1995, con prorrogas automáticas de un año, que se aprecia que el hecho controvertido en la presente causa lo constituye la notificación que le hace la arrendadora a la arrendataria de no querer continuar con la relación arrendaticia, por cuanto parte actora alega que la notificación se efectuó 22 de junio de 2007, y la arrendataria alega que la notificación se efectuó el 01 de febrero de 2002, se aprecia que en el presente caso la representación judicial de la parte actora desconoció la misiva de fecha 1 febrero de 2002, y al respecto señaló que su representado no suscribió la misma, entonces siendo esto así debió la demandada de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, insistir en hacer valer la misma, promoviendo en tal sentido la prueba de cotejo, cuestión que no ocurrió en el presente caso, por lo que se debe concluir que dicha misiva queda desechado como prueba toda vez que la parte demandada no logró demostrar que en efecto dicha rubrica perteneciera al ciudadano Antonio M Ovalles R, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, siendo esto así es concluyente para esta sentenciadora que se le da plena validez a la notificación que hiciera la parte actora en fecha 22 de junio de2007, por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador, toda vez que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Y así se decide.-

   Continuando con el análisis del presente caso se aprecia que la relación arrendaticia comenzó el 01 de agosto de 1994 hasta el 01 de agosto de 1995, que el referido contrato se prorrogo automáticamente año por año hasta que el 22 de junio de 2007, es decir con treinta (30) días de anticipación la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de agosto de 1995 tal y como consta en la cláusula Séptima del referido contrato, se debe establecer que en el presente caso la prorroga convencional del contrato venció el 1 de agosto de 2007 y que a partir del día siguiente, es decir 02 de agosto de 2007 comenzó a computarse la prorroga legal de tres (3) años, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de mas de diez años tal y como lo establece el literal de d del Artículo 38 de la ley de arrendamiento Inmobiliario, la cual venció el 02 de agosto de 2010, que la presente demanda fue presentada el 10 de noviembre de 2010, es decir que ya había verificado el vencimiento de la Prórroga Legal, motivo por el cual éste Tribunal considera oportuno citar el dispositivo del 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Fin de la cita textual)

   De conformidad con el artículo antes señalado, esta Juzgadora concluye que habiéndose declarado el vencimiento de la prórroga legal es forzoso para éste Tribunal declarar el incumplimiento de la arrendataria de entregar el inmueble objeto de la controversia luego de vencida la misma en fecha 02 de agosto de 2010. Y así se decide

   III

   DISPOSITIVA

   Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por el ciudadano A.M.O. y R.B.M.d.O. en contra de la ciudadana ISVELIA VELASQUEZ LEÓN, todos suficientemente identificadas al inicio de presente fallo, en consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia y se CONDENA a la parte demandada a lo siguiente:

Un inmueble identificado con el Nro.21, ubicado en la segunda planta del Edificio Residencias don Eugenio, ubicado en la calle Este 7, entre las esquinas de la Fe y Esperanza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Pagar las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demandada resultó totalmente vencida en la presente instancia.

-PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A los Quince (15) del mes de Abril del año Dos Mil Once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ

ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha se publicó el presente fallo.-

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

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