Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2008

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 16 de octubre 2007, por la parte demandada ciudadana S.N.M.M. asistida por el abogado J.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.426, contra la sentencia dictada en fecha 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la demandada contra la parte actora; con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano O.A.B.M. contra la mencionada ciudadana; condenó a la parte demandada a entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato; condenó a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios desde el día 22 de septiembre de 2006 hasta la oportunidad de la entrega definitiva del inmueble, con imposición de costas a la accionada, expediente Nº 30.263 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído por el a quo en ambos efectos mediante auto fechado 30 de octubre de 2007, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 1º de noviembre de 2007, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 07 de ese mes y año. Por auto dictado el 08 de noviembre de 2007 se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El día 22 de noviembre de 2007, compareció ante esta superioridad el abogado B.V. en su condición de apoderado judicial de la accionada y consignó escrito constante de cuatro (04) folios útiles a través del cual fundamenta la apelación ejercida, así: i) Que reitera lo afirmado en la litis contestatio en cuanto a que el contrato de prórroga legal suscrito entre su defendida y el demandante tiene vicios de ilegalidad, que el juez a quo en la decisión recurrida manifestó la potestad que tiene la arrendataria sobre la prórroga legal, esgrimiendo que su mandante hizo uso de la misma y por tanto operó su vencimiento que nada tiene que ver con el tiempo in continenti; que difiere de tal criterio, por cuando el carácter potestativo de la prórroga debe quedar expresamente convenido entre las partes y que a su decir a su patrocinada le corresponde un año de prórroga legal, y que el arrendador bajo engaño hizo suscribir el contrato a su representada sorprendiéndola en su buena fe al manifestarle que la prórroga que le correspondía era de seis (6) meses. ii) Que el demandante en el libelo indicó que la relación arrendaticia era de un (1) año, citando un solo contrato cuando en realidad eran dos, por lo que resulta claro que obvió expresamente la existencia del primer contrato de arrendamiento. iii) Que en ninguna parte del contrato su representada ejerce su potestad de renunciar a los otros seis (06) meses que le correspondían tan sólo afirma que se acoge a la prórroga legal, que es por ello que estima que el contrato está viciado de nulidad porque no expresa la intención real de su patrocinada en cuanto a la prórroga, la cual se vencía es en el mes de marzo de 2007, lo que traería como consecuencia que la demanda no tendría sentido, dado que no se puede demandar lo que no es exigible, y por ende, la demanda fue intentada antes del vencimiento de la prórroga legal. iv) Que en su opinión la decisión cuestionada es un exabrupto dado que lo que efectivamente se somete a consideración es la resolución del contrato ante un supuesto incumplimiento, lo cual niega, por cuanto al momento de presentarse la demanda aún no era exigible y que reitera la disposición de esa representación de colocar en manos del demandante el inmueble arrendado, empero debe considerarse lo desproporcionado del castigo al que se pretende someter a su defendida. v) Que está en desacuerdo con lo señalado por el juez de la primera instancia en el fallo apelado respecto a la usura, que en dicha cláusula se establece un pago adicional por concepto de mora en la entrega del bien inmueble, situación análoga al cobro de intereses sobre mora, por lo que solicita se declara nula dicha cláusula por cuanto la suma de la prórroga legal y los días generados al precio establecido significan una erogación astronómica de dinero para su defendida, por una interpretación de la ley que dista mucho de la realidad, que no puede privar sobre el orden público una cláusula violatoria de éste. vi) Que su defendida está cumpliendo mes a mes con su obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento, lo que ha venido realizando a través de consignaciones efectuadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dado que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra tal posibilidad ante la negativa del arrendador en recibirle el pago, y para probar tal acerto consigna copia simple de las actuaciones realizadas en el expediente Nº 2007-0136, contentivo de las aludidas consignaciones. Finalmente, solicita que se revoque la decisión cuestionada, se declare sin lugar la demanda y sin lugar la condena impuesta a su defendida de pagar la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios, desde el día 22 de septiembre de 2006 hasta la entrega definitiva del inmueble.

Mediante diligencia presentada en fecha 23 de noviembre de 2007, la representación judicial de la demandada consignó copia simple del expediente Nº 2007-0136, contentivo de las consignaciones efectuadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente controversia se inicia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 03 de octubre de 2006 por el ciudadano O.A.B.M., asistido por el abogado M.M.R., a través del cual demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por vencimiento de la prórroga legal, con base en los siguientes hechos:

Que por documento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 66, Tomo 13, dió en arrendamiento a la ciudadana S.N.M.M., titular de la cédula de identidad Nº 10.545.083 un apartamento de su propiedad, distinguido con el número y letra 112-B, ubicado en el piso 11, de la Torre “B” del Edificio “Doral México”, ubicado en La Avenida México, frente a la esquina Puente Brión, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que en la cláusula segunda del contrato se convino que el mismo tendría una duración fija sin prórroga, de diez (10) meses, contados a partir del día 21 de marzo del año 2005 y que terminaría el día 21 de marzo de 2006. Que finalizado el contrato la inquilina se acogió a la prórroga legal, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006, bajo el Nº 45, Tomo 49, en el cual la arrendataria asumió la obligación de entregar el inmueble una vez terminada la prórroga.

Que en la cláusula décima del contrato locativo se pactó una cláusula penal estimada en NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios por cada día de atraso, y en la cláusula décima primera la inquilina asumió la obligación de costear todos los gastos que ocasionara el contrato, y los que pudieran ocasionarse por desocupación o actuación judicial incluyendo honorarios de abogados. Que la prórroga terminó el día 22 de septiembre de 2006 y la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y de personas, que por ese atraso, incurrió en daños materiales previstos en la cláusula décima del contrato, es decir en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) por cada día de atraso. Que en este caso el contrato venció el día 21 de marzo de 2006 y la prórroga del mismo venció el día 22 de septiembre de 2006, motivo por el cual demanda a la ciudadana S.N.M.M. a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En hacer entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y de personas, Segundo: En pagar por concepto de daños materiales la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), diarios desde el día 22 de septiembre de 2006, exclusive hasta el día en que se reciba el inmueble, Tercero: En pagar las costas y costos del proceso.

La demanda in comento aparece presentada el día 03 de octubre de 2006 ante el Juzgado Distribuidor de turno de Municipio, constatándose que realizada la insaculación respectiva en esa misma data, la causa fue asignada al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El día 05 de octubre de 2006, el demandante ciudadano O.A.B.M. consignó los instrumentos de la acción impetrada.

Mediante decisión proferida el 11 de octubre de 2006, el mencionado Juzgado Décimo Tercero de Municipio declinó el conocimiento del presente asunto por razón de la cuantía en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

La demanda en referencia fue admitida el día 30 de octubre de 2006 (f.23), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenando el emplazamiento de la accionada ciudadana S.N.M.M., titular de la cédula de identidad Nº 10.545.083, a fin de que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a las once de la mañana y contestara la demanda u opusiera cuestiones previas, si así lo considerase pertinente.

Consta al folio veintisiete (27), que el día 08 de febrero de 2007 el Alguacil del tribunal de cognición ciudadano J.A.F.P., dejó constancia de que el día 26 de enero de 2007 se trasladó a la dirección aportada por el accionante y citó personalmente a la demandada.

El día 12 de febrero de 2007 compareció ante el a quo la ciudadana S.N.M.M. y asistida de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (04) folios útiles, argumentando lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo, por infundada, la afirmación realizada por el demandante en cuanto al supuesto incumplimiento de la obligación arrendaticia de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal; que el vencimiento de la prórroga legal es el día 22 de septiembre de 2006, pues a su decir la misma se hace efectiva en fecha posterior. Que no causó daños materiales al actor como consecuencia del atraso en la entrega del inmueble, dado que la fecha de entrega aún no se hace exigible. Que no adeuda al actor la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios desde el 22 de septiembre de 2006. Que no adeuda suma de dinero alguna al demandante ni a su apoderado judicial por concepto de costas del proceso. Negó, rechazó y contradijo la cuantía de la demanda impetrada por el demandante estimada en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.680.000,oo).

Impugnó “por contrario a imperio” el instrumento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006 bajo el Nº 45, Tomo 49, indicando que el demandante obvió mencionar que la relación se había iniciado el 27 de mayo de 2004, por documento autenticado en esa misma oportunidad en la señalada Notaría, bajo el Nº 60, Tomo 12, lo que conllevaría a que la prórroga correspondiente es de un año y en consecuencia viciado de nulidad el documento en el que se estipuló que era de seis (06) meses.

Que el accionante supuestamente la había amenazado en múltiples ocasiones con desalojarla del inmueble o iniciar un juicio, que es una empleada pública, asalariada, madre de un menor de dos (02) años y débil jurídico; que no fue por su voluntad que accedió a suscribir el contrato cuyo cumplimiento se demanda, pues ante la presión ejercida por el arrendador no le quedó otra alternativa, que si bien hubo consentimiento éste habría sido manipulado incurriendo así en error excusable al representarse falsamente la situación y tener un falso conocimiento de la realidad, por lo que no puede alegarse el incumplimiento de su obligación que la prórroga no se encontraría vencida, que no existiría retraso en la entrega del inmueble y, en consecuencia no puede reclamársele el pago de la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios por concepto de indemnización.

Que en cuanto a la señalada indemnización, la misma totalizaría mensualmente la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,oo); mientras que el canon ascendería a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,oo) mensuales, lo que arrojaría una desproporción de la indemnización respecto al mismo de un cuatrocientos veintiún ocho centésimas por ciento (421.8%), por lo que se ha incurrido en usura.

Que reconviene a la parte actora por incumplimiento del contrato por violación de sus obligaciones, ya que la existencia misma de la demanda constituye una perturbación directa del arrendador al goce pacífico de la cosa arrendada, y que la consecuencia de tal perturbación es la necesidad de acudir a un profesional de la abogacía para garantizar la continuidad de la relación locativa, estimó la cuantía de la misma en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.680.000,oo), y requirió que se declarara la nulidad de la prórroga legal y en consecuencia hubo novación de las obligaciones dada la continuidad del contrato locativo.

El juez a quo mediante providencia de fecha 16 de febrero de 2007 admitió la reconvención propuesta por la accionada (f. 35), ordenando el emplazamiento de la parte actora para el segundo (2do.) día de despacho siguiente a esa data a fin de que contestara la mutua petición, de conformidad con el artículo 888 del Código Adjetivo Civil.

Mediante escrito fechado 22 de febrero de 2007 (f. 36 al 39), el demandante contestó la reconvención propuesta en su contra argumentando lo siguiente: Alegó la extemporaneidad de la contestación, y por ende la confesión ficta de la accionada por los siguientes hechos: 1) Que la citación de la demandada se verificó el día 26 de enero de 2007, y desde ese día hasta el día 12 de febrero de 2007 transcurrieron diez (10) días de despacho de acuerdo al calendario del tribunal a quo, por lo que la contestación a la demanda se realizó en forma extemporánea conforme a lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil y en la orden de comparecencia y, para el supuesto de que el Tribunal considere que debía iniciarse el cómputo del lapso a partir de la constancia en autos de la práctica de la citación, señaló que la hora fijada para que tuviese lugar la contestación fue las once horas y la demandada contestó a las doce y treinta de la tarde, y es por ello que solicita se declare confesa a la demandada. 2) Que en relación con el error excusable invocado por la demandada como pretexto para la celebración del contrato de prórroga, se acoge a lo establecido en el artículo 1.149 del Código Civil, disposición según la cual “quien invoca su error para solicitar la anulación de un contrato, está obligada a reparar a la otra parte los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convención”, y siguiendo la cláusula décima del contrato de arrendamiento estima los posibles daños en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios, desde la firma del documento de la prórroga hasta el día de entrega del inmueble. 3) Que respecto a la supuesta usura alegada por la accionada, señala que la jurisprudencia invocada por la accionada no es aplicable a este caso dado que emana de la Sala Social solo tiene a su cargo la interpretación y aplicación de la Ley del Trabajo y el contrato de trabajo, y este asunto se refiere a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a un contrato de arrendamiento, que en cuanto a la usura en materia penal existe la responsabilidad por complicidad necesaria, y en este caso si eventualmente se calificara de usura a la cláusula penal, entonces la accionada es cómplice necesaria de ese eventual hecho dado que ella suscribió el contrato, y sin su concurso tal hecho no hubiese ocurrido. 4) Que la reconvención es contraria a derecho por cuanto se le reconvino por incumplimiento de contrato y esa acción es inexistente porque no está prevista en la Ley, y el artículo 1.167 del Código Civil solo prevé las acciones de cumplimiento, resolución y daños y perjuicios, de manera que tal acción no existe, que no está obligado contractualmente a mantener a la accionada en el inmueble, por cuanto el contrato terminó y este hecho consta en el documento que produjo y fue admitido por la accionada. 5) Que la demanda por sí sola no es una perturbación, sino el ejercicio legítimo de un derecho en contra de una persona irresponsable, y finalmente requirió que se declarara sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda impetrada

Abierto el juicio a pruebas fueron aportadas al proceso las siguientes pruebas:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Con el escrito libelar, el demandante consignó los siguientes instrumentos:

1 Marcado con la letra “A”, contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 66, Tomo 13.

2 Marcado con la letra “B”, documento de prórroga, autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006, bajo el Nº 45, Tomo 49.

3 Marcado con la letra “C”, documento de propiedad del apartamento distinguido con el número y letra 112-B, ubicado en el piso 11, de la Torre “B” del Edificio “Doral México”, ubicado en La Avenida México, frente a la esquina Puente Brión, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual aparece a nombre de los ciudadanos O.A.B.M. y LIRIS DEL VALLE GARCÍA.

Durante la etapa probática, mediante escrito de fecha 06 de marzo de 2007 la parte actora promovió: En el Capítulo I la confesión ficta de la accionada por cuanto contestó la demanda fuera del lapso que prevé el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, y que para el caso de que el Tribunal considere que contestó en el plazo legal, la misma es igualmente extemporánea ya que contestó fuera de la hora indicada por el Tribunal. En el Capítulo II insistió en hacer valer el documento de contrato de arrendamiento y el documento que contiene la prórroga legal. En el Capítulo II indicó, en cuanto a la reconvención propuesta en su contra por la accionada, que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil la acción de incumplimiento no existe, y en consecuencia la misma no es procedente.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial de la parte demandada en la etapa probatoria, mediante escrito de fecha 06 de marzo de 2007 promovió lo siguiente: En el Capítulo PRIMERO ratificó el mérito favorable de los autos de lo promovido por el accionante en todo cuanto le favorezca y haciendo valer el principio de la comunidad de la prueba, señaló:

1. La existencia de la relación arrendaticia.

2. El carácter de inadmisibilidad de la demanda, por cuanto la petición del vencimiento de la prórroga legal se basa en falsos supuestos al no estar vencida.

3. Que su defendida se encuentra al día con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, toda vez que el accionante reconoce que le corresponde la prórroga legal.

4. La confesión del actor de defraudar a su patrocinada al estipular la ilegal disposición de prórroga legal por seis (06) meses, cuando en realidad corresponde a un (1) año.

5. La realidad del error excusable invocado basado en las afirmaciones del actor en su escrito de contestación a la reconvención, ya que asume de carácter obligatorio para sí mismo, responsabilidad al extender la prórroga legal a la demandada.

6. La existencia efectiva de usura en el contrato.

7. La confesión del actor sobre lo estipulado en la cláusula de usura.

8. La confesión del actor de querer obviar expresamente lo dispuesto en la legislación vigente respecto a la prórroga legal.

En el Capítulo SEGUNDO promovió copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre su defendida y el accionante, autenticado en fecha 27 de mayo de 2005, en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 60, Tomo 12, a fin de probar que la duración de la relación locativa es por más de un (1) año.

Las aludidas pruebas aparecen admitidas por el juzgado de cognición mediante auto dictado en fecha 08 de marzo de 2007 (f. 50), indicando el a quo que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba que requiera pronunciamiento sobre su admisibilidad de conformidad con lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas serán objeto de análisis en la definitiva.

El juzgado de primer grado de conocimiento dictó sentencia en este caso el día 17 de septiembre de 2007, en la cual declaró sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la accionada contra el demandante; con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el demandante contra la ciudadana S.N.M.M., y como consecuencia de ello, condenó a la parte demandada a entregar al demandante, libre de bienes y personas el bien inmueble arrendado; condenó a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios desde el 22 de septiembre de 2006 hasta la entrega definitiva del inmueble, con imposición de costas a la parte accionada.

Notificadas la partes de tal resolución, el día 16 de octubre de 2007 la parte demandada ejerció apelación, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo el día 30 de ese mes y año.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, se entró en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar el fallo respectivo en la presente causa, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 16 de octubre 2007, por la parte demandada ciudadana S.N.M.M. asistida por el abogado J.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.426, contra la sentencia dictada en fecha 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la demandada contra la parte actora; con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano O.A.B.M. contra la mencionada ciudadana; condenó a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato y condenó a la demandada a pagarle la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios desde el día 22 de septiembre de 2006 hasta la oportunidad de la entrega definitiva del inmueble, con imposición de costas a la accionada, órgano judicial que emitió su decisión con fundamento en lo siguiente:

…Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por la ciudadana S.N.M.M., partiendo de la afirmación de que la arrendataria tenía la obligación de entregar el bien inmueble libre de personas y bienes una vez vencida la prórroga legal a la cual se acogió, y convino el pago de la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) por cada día de retraso en el cumplimiento de su obligación de entrega…omissis…

Entablado de este modo el contradictorio, pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes:

1. Quedó demostrada la existencia de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y la existencia de las obligaciones que tenían ambas partes en dicho contrato.

2. Quedó demostrado la existencia del documento de prorroga legal, a la cual la arrendataria se acogió en cada una de sus partes.

De la Pretensión Mero Declarativa:

…los documentos presentados bajo los números 1 y 3 no fueron objetos de impugnación, tacha o desconocimiento, en virtud de lo cual surten pleno valor probatorio (…) por su parte el descrito bajo el numero 2 fue impugnado por la demandante (Sic) por cuanto seria “contrario a imperio”. En tal sentido es pertinente precisar que el Código de Procedimiento Civil no regula la impugnación como forma genérica de ataque del valor de lo medios de prueba allegados al proceso, sino en formas especificas como la tacha de instrumentos, el desconocimiento de documentos privados y la tacha de los testigos, pues la impugnación prevista en el articulo 429 de dicho Código se dirige a instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente como tales producidos en copia simple, siendo inaplicable al caso del documento enunciado bajo el Nº 2 al haber sido allegado en original. Así las cosas, es posible deducir que la demandada habría rachado dicho instrumento. No obstante conforme a lo establecido en el articulo 440 del Código Adjetivo Civil, debía formalizarla al quinto (5º) día siguiente a su proposición, cuestión que no realizo, por lo que se entiende ha desistido de la misma, en razón de lo cual se le confiere pleno valor probatorio y, así se declara.

De la Impugnación de la cuantía

... la oportunidad de la contestación la ciudadana S.M. rechazo la cuantía estimada por la demandante en la cantidad de siete millones seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 7.680.000,00). No obstante, no indico las circunstancias de hecho que motivan su impugnación –si es exigua o exagerada-, cuestión que le corresponde conforme al principio dispositivo que rige el procedimiento civil, en razón de la cual se desecha la impugnación aducida y, en consecuencia queda firme la estimación realizada por la demandante y, asi se declara.

...omissis...

Respecto a que la estipulación de que la indemnización por concepto de daños causados por la demora en la entrega del inmueble en razón de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) diarios seria usuraria en comparación con el canon de arrendamiento, encuentra el tribunal que la usura se encuentra contemplada como delito en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, específicamente en el articulo 126. No obstante, dicha ley sujeta a su aplicación a “…todos los actos jurídicos celebrados entre proveedores de bienes y servicios y consumidores y usuarios, relativos a la adquisición y arrendamiento de bienes, a la contradicción de servicios públicos o privados y cualquier otro negocio jurídico de interés económico para las partes…” (Articulo 3) y, las partes en la actual controversia no mantienen una relación proveedor de bienes y servicios- usuario o consumidor, en razón de lo cual resulta inaplicable dicho texto normativo y, así se declara.

De la Acción de Cumplimiento de Contrato:

...omissis…

…, por lo que es determinante para quien decide concluir que ha quedado demostrado en este juicio la reticencia que ha puesto la de mandada e el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, fundamento de la pretensión deducida por la demandante en vista de lo cual la demanda impetrada debe prosperar y, así será decidido.

De la reconvención propuesta:

…omissis…

…en la oportunidad de la contestación la ciudadana S.M. manifestó que la existencia de la demanda constituye una perturbación directa por parte del arrendador a su derecho al goce pacifico de la cosa arrendada… en razón de la cual reconviene a la demandada el cumplimiento del contrato en ese sentido.

El ciudadano O.B. destacó que la demanda por si sola no es una perturbación, sino el ejercicio legitimo de un derecho, que la acción seria contraria a derecho por cuanto se le habría reconvenido por “incumplimiento de contrato” y ello no se encontraría contemplado en la ley.

….la demandada reconviniente promovió durante el lapso probatorio la “confesión espontánea” que habría realizado su antagonista en libelo respecto a ciertos hechos. Ante ello es menester precisar que, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra…

…cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. No toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.

Por lo expuesto, es improcedente promover la confesión espontánea contenida en el escrito libelar… es claro pues, que la aseveración de hechos realizada en el libelo es alegación y no confesión.

Ahora bien, en lo atinente a que el hecho perturbador del goce pacifico de la cosa seria la demanda que dio origen a la actual controversia es menester sentar de manera indubitable que todos los ciudadanos tienen el derecho de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos… Mal podría el ejercicio de un derecho consagrado en el texto constitucional por pare del ciudadano O.B., como lo es el haber accedido a la administración de justicia e instaurado la actual controversia en contra de la ciudadana S.M. derivar en perturbación a esta del goce de la cosa que el primero dio en arrendamiento, en razón de lo cual resulta forzoso para quien decide desechar la reconvención propuesta y, así será decidido…

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Corresponde ahora determinar a este Juzgado Superior el thema decidendum en el sub examine, que viene claramente señalado en el escrito libelar del demandante y está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por la parte accionada ciudadana S.N.M.M., para que ésta haga entrega del apartamento distinguido con el número y letra 112-B, ubicado en el piso 11, de la Torre “B” del Edificio “Doral México”, ubicado en La Avenida México, frente a la esquina Puente Brión, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, ello por cuanto en el contrato locativo autenticado en fecha 13 de junio de 2005, en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 66, Tomo 13, en la cláusula segunda se convino que la duración del mismo era fija y sin prórroga, de diez (10) meses, contados a partir del día 21 de marzo de 2005 hasta el día 21 de marzo de 2006, y que la accionada mediante documento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006, en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, Tomo 49, se acogió a la prórroga legal por seis (06) meses contados a partir del día 22 de marzo de 2006 y que terminó el día 22 de septiembre de 2006, quedando obligada a entregar el identificado inmueble, libre de bienes y personas. Adicionalmente, pretende el actor el pago por parte de la demandada de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por concepto de daños materiales diarios desde el día 22 de septiembre de 2006, exclusive, hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, y que se condenara al pago de las costas y costos del proceso; estimando la demanda en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.680.000,oo).

Dichas pretensiones fueron negadas, rechazadas y contradichas por la accionada en la litis contestatio, en cuya oportunidad manifestó que la afirmación hecha por el actor del supuesto incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal no es cierta, pues la misma se hace efectiva en fecha posterior y no el día 22 de septiembre de 2006. Que no causó daños materiales como consecuencia del atraso en la entrega del inmueble, ya que la fecha de entrega aún no se hace exigible; que no adeuda al demandante la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios desde el 22 de septiembre de 2006 ni tampoco suma de dinero alguna al demandante ni a su apoderado judicial por concepto de costas del proceso. Rechazó la cuantía de la demanda estimada por el actor en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.680.000,oo). Impugnó por contrario a imperio el documento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006 bajo el Nº 45, Tomo 49, indicando que el actor nada dijo de que la relación se había iniciado el 27 de mayo de 2004, por documento autenticado en la misma Notaría, bajo el Nº 60, Tomo 12, lo que conllevaría a que la prórroga que le corresponde es de un año y en consecuencia, el documento en el cual se fijó la prórroga de seis (6) meses está viciado de nulidad.

Que no fue por su voluntad que accedió a suscribir el contrato cuyo cumplimiento se demanda, pues ante la presión ejercida por el actor no le quedó otra alternativa, que si bien hubo consentimiento éste habría sido manipulado incurriendo así en error excusable al representarse falsamente la situación y tener un falso conocimiento de la realidad, por lo que no puede alegarse el incumplimiento de su obligación que la prórroga así como tampoco puede reclamársele el pago de la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios por concepto de indemnización; que respecto a la señalada indemnización, la misma totalizaría mensualmente la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,oo); mientras que el canon ascendería a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,oo) mensuales, lo que arroja una desproporción de la indemnización respecto al mismo de un cuatrocientos veintiún ocho centésimas por ciento (421.8%), por lo que se ha incurrido en usura.

Que reconviene a la parte actora por incumplimiento del contrato por violación de sus obligaciones, ya que la sola existencia de la demanda constituye una perturbación directa del actor al goce pacífico de la cosa arrendada, y que la consecuencia de tal perturbación es la necesidad de acudir a un profesional de la abogacía para garantizar la continuidad de la relación locativa. Estimó la reconvención en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.680.000,oo), y requirió que se declarara la nulidad de la prórroga legal y en consecuencia hubo novación de las obligaciones dada la continuidad del contrato locativo.

Establecido lo anterior a continuación pasa esta superioridad a fijar los hechos que han quedado afirmados por las partes en sus respectivos escritos alegatorios y tempestivos, los cuales quedaron admitidos y, en consecuencia, no son objeto de prueba alguna por lo que se establece que son ciertos y válidos a los fines de poder dirimir los demás hechos que han quedado controvertidos. A saber:

1 Que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento, según documento autenticado en fecha 13 de junio de 2005, en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 66, Tomo 13, sobre el apartamento distinguido con el número y letra 112-B, ubicado en el piso 11, de la Torre “B” del Edificio “Doral México”, ubicado en La Avenida México, frente a la esquina Puente Brión, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.

2 Que ambas partes suscribieron documento de prórroga legal hasta por seis (06) meses, según consta de instrumento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006, en la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 45, Tomo 49.

Cumplida como ha quedado una de las tareas de este juzgador, en cuanto a la fijación en la sentencia de los hechos controvertidos como de aquellos hechos afirmados y admitidos por las partes en este juicio, pasa ahora esta superioridad a decidir este asunto, por lo que emitirá pronunciamiento en primer lugar respecto a la impugnación a la cuantía formulada por la demandada, luego resolverá los alegatos de la parte demandada en su contestación; posteriormente emitirá pronunciamiento acerca de la reconvención propuesta, quedando fuera del conocimiento de esta alzada lo referente a la confesión ficta alegada por el actor en virtud del principio “quantun apelatum tantun devolutum”.

PUNTO PREVIO: La parte demandada en la litis contestatio rechazó la cuantía estimada en el libelo por el demandante en la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.680.000,oo). Al respecto, disponen los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...

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Artículo 39.- A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y capacidad de las personas.

Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que para determinar el valor de una demanda cuando su valor no conste específicamente –que no es el caso de autos- pero que sea apreciable en dinero, los demandantes tienen en su cabeza la obligación de estimarla, así revisado exhaustivamente el escrito libelar se constata que el demandante peticionó lo siguiente:

...SEGUNDO: En pagar por concepto de daños materiales, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), diarios desde el día 22 de septiembre del año 2006, exclusive hasta el día que se reciba el inmueble.

TERCERO: (…) en concordancia con la cláusula tercera del contrato. Estimo la presente demanda SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 7.680.000,00)…

Al respecto se observa que al haber contradicho la accionada la estimación de la demanda hecha por la parte actora, necesariamente debe alegar un hecho nuevo el cual debe probar en juicio, dado que no es posible que ese rechazo sea puro y simple por exagerado ni indicar una cuantía sin señalar las razones de la estimación de la misma; así lo dejó establecido la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004, caso: R.E.M.Y. y Otros contra Banesco Banco Universal S.A.C.A., fallo que en lo pertinente reza así:

…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de nueve millones ochocientos setenta y seis mil trescientos nueve bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs.9.876.309,51), la cual fue impugnada por la demandada en forma pura y simple.

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, caso: M.P.R. y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. estableció lo siguiente-:

...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

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En consecuencia, se desprende de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, que cuando el demandado impugna la cuantía de la demanda pura y simplemente, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna…”. (Énfasis de esta alzada).

Así las cosas, y no habiendo probado la parte demandada la procedencia de la estimación que a su juicio debía ser la cuantía del presente asunto, se tiene como no hecha la impugnación, y en consecuencia queda firme la estimación realizada por la parte demandante en el escrito libelar, ASÍ SE DECIDE.

La accionada apela contra la decisión proferida el 17 de septiembre de 2007 por el tribunal de primer grado de conocimiento, por cuanto en su opinión el contrato de prórroga legal suscrito entre ella y el ciudadano O.A.B.M. tiene vicios de ilegalidad; ya que el carácter potestativo de la prórroga legal debe quedar expresamente convenido entre las partes, que a ella le corresponde un año (1) de prórroga legal y que fue sorprendida en su buena fe al suscribir el contrato de prórroga legal en fecha 03 de mayo de 2006, puesto que el actor le indicó que le correspondía una prórroga de seis (6) meses. Al respecto, se observa que en el sub examine la parte actora produjo contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de junio de 2005 y documento igualmente autenticado el día 03 de mayo de 2006, ambos en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales serán analizados y valorados a posteriori en este fallo, constatándose en el último de los nombrados que la accionada se acogió a la prórroga legal de seis (06) meses, y que tal prórroga inició el día 22 de marzo de 2006 y culminó el día 22 de septiembre de 2006, quedando igualmente plasmado en él que la arrendataria quedó obligada a hacer entrega del inmueble identificado en autos al terminar la prórroga; lo que pone de relieve que la parte demandada hizo uso de la facultad que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al disponer de la prórroga legal, circunstancia que no origina per se la nulidad del documento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006; que a pesar de haber sido impugnado, no fue tachado no formalizado la misma, motivo por el cual este Juzgado Superior desecha tal alegato. Así se declara.

En relación al alegato de la demandada respecto a la supuesta amenaza por parte del actor de desalojarla del inmueble o iniciar un juicio, manifestando que no fue por su voluntad que accedió a suscribir el contrato cuyo cumplimiento se demanda (03 de mayo de 2006), dado que lo hizo ante la presión ejercida por el arrendador y que si bien hubo consentimiento éste habría sido manipulado incurriendo así en error excusable al representarse falsamente la situación y tener un falso conocimiento de la realidad, por lo que no podría alegarse el incumplimiento de su obligación si la prórroga no se encontrara vencida, no existiría retraso en la entrega del inmueble y, en consecuencia no podría reclamársele el pago de la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios por concepto de indemnización, este Juzgado Superior debe destacar que el Código Civil Venezolano reduce las posibilidades de impugnación del contrato por vicios del consentimiento a las hipótesis de error, dolo y violencia. La doctrina dominante ha indicado que no basta que en el contrato se configuren los elementos esenciales a su validez como es la capacidad sino que también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido, es, como lo expresa el autor patrio E.M.L., en su obra titulada “Teoría General de las Obligaciones”: “…El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas…”. Así el artículo 1.146 del Código Civil consagra la acción de nulidad del contrato por vicios del consentimiento, disposición legal según la cual “Aquél cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”. En opinión de este juzgador es verdad que el error excusable es un vicio que altera el consentimiento como un acuerdo que debe ser consciente y libre de voluntad del sujeto respecto a un acto externo, empero no lo es menos que conforme al principio dispositivo que rige el procedimiento civil venezolano y las normas que regulan la carga y distribución de la prueba contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil correspondía a la parte demandada indicar las circunstancias fácticas que le habrían conducido a incurrir en dicho error y probarlas, evidenciándose que los argumentos de la accionada respecto a ese alegato fueron débiles y nada aportó durante la etapa probatoria para demostrarlo; motivo por el cual este Juzgado Superior desecha tal argumento. Así se declara.

La demandada igualmente adujo que la estipulación de la indemnización por concepto de daños causados por la demora en la entrega del inmueble, a razón de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo) diarios configura “usura” en comparación con el canon de arrendamiento. Al respecto, el Tribunal observa que la usura en la actualidad está contemplada como delito en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, específicamente en el artículo 126; sin embargo, el artículo 3 de dicha ley sujeta su aplicación a “todos los actos jurídicos celebrados entre proveedores de bienes y servicios y consumidores y usuarios, relativos a la adquisición y arrendamiento de bienes, a la contratación de servicios públicos o privados y cualquier otro negocio jurídico de interés económico para las partes…”; y es el caso que la controversia que se a.n.e.r.a. una relación proveedor de bienes y servicios, usuario o consumidor. Adicionalmente, lo estipulado es una cláusula penal que consiste en que si la arrendataria no desocupare el inmueble al finalizar el contrato, (que en este caso es por vencimiento de prórroga legal) queda obligada a pagar por cada día que transcurra, sin efectuar tal desocupación, la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), resulta entonces evidente que la pretensión actora de que se cumpla con esta cláusula significa y se interpreta que el demandante pretende que la demandada cumpla de la forma como en la cláusula décima se pactó, admitiendo el autor patrio J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, 4º edición, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, (pág. 570), la legalidad de las cláusulas penales moratorias, dirigidas a resarcir al acreedor por el retardo culposo del deudor en la ejecución de su obligación, en cuyo caso sí procede que el acreedor reclame a título de daños materiales la cantidad antes mencionada como cláusula penal, evidenciándose de dicha cláusula que el demandante no reclamó en forma conjunta una cantidad igual al canon de arrendamiento fijado, lo que si hubiese determinado la configuración de la usura genérica, la cual se refiere a una inconformidad contractual donde una parte obtiene de la otra una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionada a la contraprestación que por su parte realiza. Siendo esa desproporción o inequivalencia lo que causaría la figura in comento, lo que conlleva a afirmar que al no darse tal supuesto debe desestimarse el alegato de usura formulado por la demandada, entendiéndose que, de ser el caso, al haber probado la parte demandada que viene realizando consignaciones del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dichos montos deberán ser tomados en cuenta al momento de procederse a la ejecución de las cantidades que se acuerden por este concepto. Así se declara.

La accionada impugnó por considerar contrario a la ley, el instrumento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006 bajo el Nº 45, Tomo 49, con fundamento en que el actor no mencionó que la relación se había iniciado el 27 de mayo de 2004 por documento autenticado en la señalada Notaría, bajo el Nº 60, Tomo 12, lo que conllevaría a que la prórroga que le corresponde es de un año, y en consecuencia está viciado de nulidad el aludido instrumento autenticado el 03 de mayo de 2006, en el cual se estipuló que la prórroga es de seis (06) meses. Al respecto, observa este Tribunal que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga a el arrendatario derechos que son irrenunciables y cualquier estipulación que los menoscabe debe considerarse nula, y en este caso la demandada en el aludido documento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006 en forma expresa se acogió a la prórroga legal de seis (6) meses, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, siendo la prórroga legal potestativa para el arrendatario; motivo por el cual se desecha el alegato de nulidad esgrimido por la accionada, compartiendo esta superioridad el criterio esgrimido por el a quo. Así se declara.

Para resolver el debate judicial que quedó así planteado respecto a estos hechos controvertidos, corresponde ahora efectuar el análisis de las pruebas que han quedado aportadas en esta causa, los cuales son del siguiente tenor:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1 Ratificó el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, pretendiendo evidenciar la existencia del mismo, cuyo cumplimiento demanda. Este instrumento autenticado riela del folio 05 al folio 09 del expediente, por lo que independientemente de que las partes han admitido su suscripción, este sentenciador lo aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se desprende que en efecto se pactó el arrendamiento del inmueble con la modalidad de pago de precio admitido por las partes. También se evidencia que en dicho contrato el hoy accionante declaró: “…el presente contrato tendrá una duración de Diez (10) meses fijo, sin prorroga alguna, y comenzara a regir a partir del día veintiuno (21) de Mayo del año 2.005 hasta el día veintiuno (21) de Marzo del año 2.006; Fecha en la cual este contrato quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de desahucio o notificación alguna, estando las partes completamente de acuerdo…. Si al finalizar el termino fijo del presente contrato de arrendamiento, o en todo caso de terminación de este contrato, por cualquier causa, la arrendataria no desocupare o entregare el inmueble, estará obligado, y así lo acepta, a pagar por cada dia que transcurra sin hacer efectiva la desocupación y entrega, la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) por concepto de cláusula penal…” Así las cosas, en atención a la facultad que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil otorga a este sentenciador, se interpreta claramente de dichas cláusulas contractuales, que para el momento en que se pactó la negociación, la accionada estaba al tanto de las facilidades y dificultades convenidas en dicho documento al momento de su autenticación. Así se declara.

2 Documento autenticado mediante el cual la arrendataria convino una prórroga legal de seis (6) meses a contar a partir del día 22 de marzo de 2006 y culminaría el día 22 de septiembre de 2006. Este documento fue autenticado el día 03 de mayo de 2006, el plazo pactado por las partes venció el 22 de septiembre de 2006, por lo que a partir de dicha fecha resulta obvio para este sentenciador que la accionada quedó obligada a hacer la entrega del inmueble, libre de bienes y personas. No consta en estos autos que las partes hayan prorrogado dicho plazo y, mucho menos, que hayan acordado sustituir o cambiar lo convenido, que al no haber sido tachado se valora a tenor del artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

3 Promovió documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 22, Tomo 04, Protocolo Primero, Primer trimestre de 2002, a los fines de evidenciar el título que acredita propiedad del inmueble arrendado por parte del demandante. Este instrumento con el carácter de instrumento público fue promovido en copia certificada, por lo que se aprecia y valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.384 y 1.357 del Código Civil. Independientemente de su legalidad o no –hecho éste que no resulta controvertido en el presente juicio- constata este sentenciador que en efecto fue otorgado el 25 de enero de 2002 y riela en el presente expediente a los folios 13 al 17. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Con el propósito de evidenciar el incumplimiento actor, la demandada promovió lo siguiente:

1. Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 27 de mayo de 2004, autenticado en la Notaria Publica Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 60, Tomo 12, a los fines de probar la duración de la relación arrendaticia, la cual demuestra que es por más de un año. Con esta probanza la parte demandada demostró que la relación arrendaticia se inició efectivamente a partir del día 20 de mayo de 2004, y esta documental se valora de conformidad con el artículo 1.357 y 1.384 del Código Civil, no obstante, este sentenciador observa del mismo que no es cierto que el accionante haya incumplido con el derecho de prórroga legal que la ley dá a la accionada; ahora bien el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que “…la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerá vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo variaciones en el canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes …” (subrayado de este tribunal). La ley al utilizar la palabra CONVENIO establece opción de elegir en beneficio del inquilino, ya que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador hasta el total del lapso señalado; pero lógicamente también quiere decir que si el inquilino encuentra una nueva vivienda antes de la terminación de dicho plazo podrá mudarse libremente. En el caso que nos ocupa la demandada se acogió a la prórroga legal de seis (6) meses en convenio con el arrendador mediante documento autenticado que cursa en autos, el cual fue objeto de impugnación por parte de la demandada por cuanto seria contrario a imperio. Señaló el a quo en la recurrida “…que el Código de Procedimiento Civil no regula la impugnación, el desconocimiento de documentos privados y la tacha de los testigos, pues la impugnación prevista en el articulo 429 de dicho Código se dirige a instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente como tales producidos en copia simple, siendo inaplicable el caso el documento enunciado dado que fue producido en original. Así las cosas, es posible deducir que la demandada habría tachado dicho instrumento. No obstante, conforme a lo establecido en el articulo 440 del Código Adjetivo Civil, debía formalizarla al quinto (5°) día siguiente a su proposición, cuestión que no realizo, por lo que se entiende ha desistido de la misma, en razón de lo cual se le confiere pleno valor probatorio.

2. Copia simple de las consignaciones por concepto del canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que riela a los folios 88 al 116 de este expediente, a fin de dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales, tal y como lo prevé la ley. Ahora bien, el hecho de que la parte demandada haya consignado en esta alzada tales fotostatos lo único que prueba es el pago en el canon de arrendamiento, resultando las mismas impertinentes al no estarse discutiendo en este caso el pago de los cánones sino el cumplimiento del contrato en virtud del vencimiento de la prórroga legal para la entrega de inmueble. Así se declara.

3. La demandada reconviniente en su escrito de promoción de pruebas de fecha 06 de marzo de 2007, promovió la confesión espontánea que habría realizado la parte actora en el libelo en cuanto a ciertos hechos. Así, en lo atinente a la denuncia de la demandada-reconviniente ya mencionada conviene citar lo que sobre las confesiones espontáneas realizadas en la demanda y contestación, ha dicho el profesor A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, pág. 36, así:

…no tienen por finalidad suministrar al contrario una prueba, ni creársela ella misma, -dice Devis Echandia- sino darle al juez la información de los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión o excepción. Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien por finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias.

Por su parte, sobre el mismo tema ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 259 de fecha 29 de mayo de 2005, lo siguiente:

...La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.

En resumen, no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa…

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Así las cosas, en opinión de quien aquí decide, las expresiones efectuadas en este caso por la parte actora en el libelo de la demanda no producen los efectos de confesión espontánea como motivo de prueba, pues la aseveración de hechos son de naturaleza alegatoria y no confesión; motivo por el cual este Juzgado Superior declara improcedente la confesión espontánea en que supuestamente incurrió el actor alegada por la demandada respecto a ciertos hechos plasmados en el libelo. ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada reconvino a la parte actora por incumplimiento del contrato por violación de sus obligaciones, ya que la sola existencia de la demanda constituye una perturbación directa del actor al goce pacífico de la cosa arrendada, y que la consecuencia de tal perturbación es la necesidad de acudir a un profesional de la abogacía para garantizar la continuidad de la relación locativa.

Por su parte, el demandante mediante en el escrito de contestación a la reconvención adujo lo siguiente:

…Con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, independientemene de haber sido hecha en forma extemporánea observo al tribunal que es contraria a derecho, porque se me ha reconvenido por incumplimiento de contrato, y esta es una acción inexistente, porque no esta prevista en la ley, en el artículo 1.167 del Código Civil, solo establece las acciones, cumplimiento, resolución y daños y perjuicios, de manera que la acción de cumplimiento no existe, tampoco tengo la obligación contractual de mantener ala demandada, en el inmueble, porque el contrato termino, y este es un hecho, que consta de documento público y admitido por la contraparte.

La demanda por si sola, no es una perturbación sino es el ejercicio legítimo de un derecho, en contra de una persona irresponsable como meridianamente ha quedado establecido…

La reconvención está prevista para todo tipo de juicio, en el artículo 888 del C.P.C. y 35 de la Ley de Arrendamiento, en el presente caso la reconvención propuesta es contraria a derecho porque se me ha reconvenido por una acción inexistente, por cuanto no existe la acción de incumplimiento de contrato…

. (Negrillas de la cita).

Así, revisada cuidadosamente la decisión cuestionada encuentra esta superioridad que el juez a quo, luego de una revisión e interpretación del escrito de contestación de la demanda, consideró en su sana apreciación que la parte demandada califica la reconvención como una reclamación de “incumplimiento de contrato”, no obstante de que éste sería el hecho que origina la misma, empero se puede inferir que lo pretendido por la accionada deviene de la perturbación al goce pacífico de la cosa dada en arrendamiento y en consecuencia pretende el cumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador.

El tratadista patrio Dr. A.R.R. define la reconvención como: “…La pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”. Se infiere entonces que los elementos esenciales de esta, que podrían resumirse en que se trata de una mutua petición o una pretensión distinta contra el actor, es decir, el proceso se inicia a través de la acción ejercida por el legitimado a fin de hacer valer la presunta violación de un derecho cuyo contenido y aspiración se encuentra determinado en el libelo de demanda en el cual expone su pretensión contra aquel que resulta obligado a satisfacerla, por lo que acude al sistema jurisdiccional a fin de resolver la controversia planteada (quien más que el estado para dirimir los pleitos entre sus ciudadanos), ahora, constituido el proceso y en la oportunidad procesal para el demandado ejercer la defensa, característica esencial de la contestación a la demanda, también le es permitido ejercer un ataque a través de la denominada reconvención, distinto a la contestación pero ejercido en la misma oportunidad donde se legitima el demandado no solo con la cualidad de sujeto pasivo de la relación-jurídico procesal, sino que a su vez se constituye en actor o sujeto activo denominándose demandado reconviniente y por ende el actor en demandante reconvenido, pudiendo entonces tal y como lo establece la norma convenir en ella en todo, en parte o rechazarla como tal. Teniendo significado lo anterior, en darle vigor al principio de economía procesal e igualdad entre las partes, permitiéndole al demandado en similitud al actor acumular cuantas pretensiones tenga contra aquel existiendo la limitante de que sean incompatibles entre sí.

Establecido lo anterior, se hace necesario indicar que en el sub examine, la parte demandada propuso reconvención contra el actor por considerar que con la demanda misma se le está perturbando en el goce pacífico de la cosa arrendada, y en ese sentido observa este Tribunal, como bien lo determinó el a quo, que todos los ciudadanos tienen el derecho de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sin que esto derive en que necesariamente deba asistirles la razón para acceder a la administración de justicia, sólo basta que cualquier ciudadano considere que tiene un derecho y éste ha sido desconocido para que pueda encaminar el conflicto derivado de esa situación mediante el procedimiento correspondiente. Siendo ello así, a criterio de quien aquí decide, no puede considerarse que el ejercicio de un derecho consagrado en el texto constitucional o en alguna ley especial, como lo es el haber acudido la parte demandante en este caso a los órganos de la administración de justicia e instaurar esta controversia, puede significar perturbación a la parte demandada en el goce de la cosa arrendada, pues, admitir lo contrario equivaldría a afirmar que nadie puede instaurar un juicio o un pleito judicial en defensa de sus legítimos derechos; y en atención a ello resulta forzoso para este juzgador desechar la reconvención propuesta, confirmando en ese aspecto lo decidido por el a quo. ASÍ SE DECIDE.

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL:

En el sub lite ha quedado demostrado que las partes pactaron el término de seis (06) meses de prórroga legal para la entrega del inmueble libre de bienes y personas por parte de la arrendataria, lo cual consta en el documento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006 en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, Tomo 49. Quedó evidenciado que dicho término fue acogido por la parte demandada, por lo que la demandada mal puede pretender que la prórroga legal que le corresponde es de un (1) año, por cuanto la reducción de dicho lapso se debió a un supuesto error excusable, acertó que no probó. En tal sentido y con fundamento a lo declarado en la apreciación probatoria ya cumplida, forzosamente debe este sentenciador declarar improcedente la pretensión de la demandada de que sea condenado al actor al otorgamiento de un (1) año de prórroga legal, así como tampoco resulta procedente la pretensión de la accionada de que en este caso hubo novación. Así se declara.

Respecto a la carga probatoria, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

.

Finalmente, en el particular primero, segundo y tercero del petitum libelar el accionante ha pretendido que se condene a la parte demandada a hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, cumplir con la cláusula penal y finalmente que sea condenada en costas y costos del proceso, establecida en el contrato de arrendamiento objeto de la acción de cumplimiento contractual.

Al respecto, el artículo 1159 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley

. (Énfasis y subrayado de esta alzada).

En primer lugar, consta en el documento de arrendamiento las cláusulas donde constan las obligaciones de la arrendataria. En efecto, expresamente las partes declararon lo siguiente:

… SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de diez (10) meses fijos, sin prorroga alguna y comenzara a regir del día veintiuno (21) de mayo del año 2005 hasta el día veintiuno (21) de marzo de 2006(…)

DECIMA: Si al finalizar el termino fijo del presente contrato de arrendamiento, o en todo caso de terminación de este contrato, por cualquier causa, LA ARRENDATARIA no desocupare o entregare el inmueble, estará obligada, y así lo acepta, a pagar por cada día que transcurra sin hacer efectiva la desocupación y entrega, la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) por concepto de CLAUSULA PENAL (…)

DECIMA PRIMERA: (…) queda expresamente entendido que correrá por cuenta de LA ARRENDATARIA todos los gastos que ocasione este contrato, inclusive los honorarios de abogados, y los que pudiese ocasionarse por desocupación o actuación judicial si llegare el caso, o por cualquier gestión realizada por incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de las obligaciones que contraen mediante este contrato…

Congruente con lo expresado, observa este Juzgado Superior de las probanzas aportadas por las partes debidamente apreciadas y valoradas por este sentenciador, que la parte actora demostró en este caso la existencia de la relación arrendaticia, perfeccionada entre las partes con una duración de diez (10) meses fijos, sin prórroga; que mediante documento autenticado en fecha 03 de mayo de 2006, la accionada se acogió a la prórroga legal de seis (06) meses, la cual se inició el día 22 de marzo de 2006 y culminó el día 22 de septiembre de 2006, que la demandada debe cumplir con su obligación de hacer entrega del bien inmueble identificado en autos, que debe pagar por concepto de daños materiales la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) diarios desde el día 22 de septiembre de 2006, exclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble, lo que determina que el medio recursivo ejercido resulta improcedente, en consecuencia se confirma la sentencia impugnada, se declara ha lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta, y así se resolverá en la sección dispositiva de este fallo en forma expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: