Decisión nº 1415 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 17 de Febrero de 2010
| Fecha de Resolución | 17 de Febrero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Ana Lola Sierra |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
VISTO, CON PRUEBAS
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IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano P.A.R.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.431.850.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados A.E.P.M. e HILDEMAR ROJAS BALZA, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.884 y 6.691, en su orden, según consta en poder apud-acta otorgado en fecha 17 de diciembre de 2009, inserto al folio 14.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros 5.676.931 y 5.671.172, en su orden.
ABOGADO ASISTENTE DEL CO-DEMANDADO J.E.C.A.: C.O.S., de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.658.021, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.494.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 12.133-09.
i
NARRATIVA:
Nace esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano P.A.R.C., ya identificado, quien asistido de abogados, arguye:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2007, bajo el N° 19, Tomo 04, de los libros respectivos, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadano J.E.C.A. y E.R.A., ya identificados, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial ubicado dentro de un terreno de su propiedad, situado en la Avenida Octava de la C.M.S.C. delE.T., signado con el local N° 1, el cual tiene un área techada de acerolit, con una superficie de doce metros (12 mts) de frente, por siete metros (7 mts) de fondo, paredes de bloque y malla, un baño en comunidad con otros locales y su entrada principal por el N° 7-245.
* Prosigue su exposición afirmando, que los arrendatarios se obligaron a utilizar dicho local para la actividad comercial de torno mecánico y a no cambiar su objeto, sin la autorización dada por escrito por el arrendador, estableciéndose el canon de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), a partir del mes de diciembre del 2007, el cual fue de mutuo acuerdo por las partes.
* De igual manera manifiesta, que es el caso, que se les envió a los arrendatarios, notificaciones recibidas en fechas 29 de agosto de 2007 por el ciudadano E.R.A. y 08 de diciembre de 2007, por el ciudadano J.E.C.A., donde les expresaba su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, en vista de la necesidad que tiene del inmueble arrendado para realizarle unas reformas, otorgándoles la prórroga de dos (2) años a partir del vencimiento del contrato el día 30 de noviembre de 2007, en razón de los cual dicho plazo se cumplió el día 30 de noviembre de 2009, sin que los arrendatarios, ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., ya identificados, hayan cumplido con la entrega, por lo que, procede a demandarlos para que convengan o en su defecto sean condenados a entregarle el inmueble arrendado. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el local dado en arrendamiento.
Fundamentó su demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con copias fotostáticas de: dos (2) comunicaciones enviadas a los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A.; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de san Cristóbal, en fecha 10 de enero de 2010, bajo el N° 19, Tomo 04 de los libros respectivos; y documento de propiedad del inmueble arrendado. (Folios 4 al 12).
En fecha 07 de diciembre de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los demandados, ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., ya identificados, para su comparecencia por ante este Juzgado, al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos la citación de ambos, a los fines de la contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 13).
En fecha 22 de enero de 2010, el Alguacil del Tribunal informó que el día 21 de enero de 2010, el co-demandado, ciudadano E.R.A., firmó el correspondiente recibo de citación (Folio 17).
En fecha 26 de enero de 2010, el Alguacil del Tribunal informó que el día 25 de enero de 2010, el co-demandado, ciudadano J.E.C.A., firmó el correspondiente recibo de citación (Folio 17).
En fecha 28 de enero de 2010, se declaró desierto el acto conciliatorio fijado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 20).
En esa misma fecha el co-demandado, ciudadano J.E.C.A., asistido de abogado a través de escrito dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Opone la cuestión previa establecida en el numeral 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que existe cosa juzgada en este proceso, en razón de la Sentencia dictada en el expediente N° 4811-2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que a su decir, apreció la no existencia de contrato a tiempo determinado, por lo que, a su criterio, la prórroga que la patre demandante le concedió quedó sin efecto en su totalidad.
* Como contestación al fondo procedió a negar, contradecir y rechazar en parte, lo siguiente: Que la relación arrendaticia se haya iniciado en el año 2007, pues a su decir la misma proviene desde el año 2001; que exista relación arrendaticia a tiempo determinado, pues decir suyo, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dictaminó la no existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que sea procedente esta demanda pues a su criterio debió solicitar el desalojo del inmueble de acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 21 y 22). Acompañó su escrito con copia fotostática de: Su cédula de identidad y de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 22 de mayo de 2009. (Folios 23 al 34).
En fecha 29 de enero de 2010, el demandante asistido de abogado presentó en dos (2) folios útiles, escrito de contradicción de cuestiones previas. (Folios 35 y 36).
En fecha 02 de febrero de 2010, el actor asistido de abogado promovió a través de escrito las pruebas siguientes: Primera: la confesión ficta en que a su parecer incurrió el co-demandado, ciudadano E.R.A., al no dar contestación a la demanda no obstante de haber sido citado. Segundo: Los documentos consignados junto con el escrito libelar, a saber, copias fotostáticas de: dos (2) comunicaciones enviadas a los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A.; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de san Cristóbal, en fecha 10 de enero de 2010, bajo el N° 19, Tomo 04 de los libros respectivos; y documento de propiedad del inmueble.
En fecha 11 de febrero de 2010, el co-demandado, ciudadano J.E.C.A., asistido de abogado, promovió mediante escrito las siguientes pruebas: I. El mérito favorable de los autos. II. Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 21 de diciembre de 2001, bajo el N° 83, Tomo 185, folios 199 y 200 de los libros respectivos. III. Copia certificada de la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 22 de mayo de 2009. (Folios 40 al 57). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 58).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:
Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano P.A.R.C., en su condición de propietario-arrendador, demanda a los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., en su carácter de arrendatarios, alegando que no entregaron el inmueble dado en arrendamiento según Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2007, bajo el N° 19, Tomo 04, de los libros respectivos, el día del vencimiento de la prórroga de dos (2) años, que a su decir, fue el día 30 de noviembre de 2009, afirmando que, los arrendatarios fueron notificados de la misma en fechas en fechas 29 de agosto de 2007 el ciudadano E.R.A. y el día 08 de diciembre de 2007, habiéndose iniciado la misma el día 30 de diciembre de 2007, por lo que, solicitó que sean condenado en entregarle el inmueble arrendado. Por último solicitó medida de secuestro sobre el local dado en arrendamiento.
Seguidamente esta Juzgadora antes de proceder a la valoración y análisis de las pruebas aportadas por las partes, considera necesario una vez revisado y analizado el escrito libelar y la copia fotostática del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2007, bajo el N° 19, Tomo 04, de los libros respectivos, el cual valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público; proceder a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que:
En la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, quedó establecido que: “El presente contrato comenzará a regir el día PRIMERO DE DICIEMBRE DEL AÑO 2006.”
Asimismo en la Cláusula Quinta, las partes contratantes convinieron en que:
El plazo de duración del presente contrato es de UN AÑO fijo, sin prorroga alguna y así lo aceptan LOS ARRENDATARIOS
. (subrayado y negrillas de la Sentenciadora).
Ahora bien, a criterio de quien aquí decide, tomando como base la manera en que fueron redactadas las Cláusulas transcritas, considera que las misma no admiten dudas, respecto a la fecha de inicio de la relación arrendaticia y sobre que el mismo no sería prorrogable, por lo tanto, al haberse iniciado el Contrato de Arrendamiento el día 01 de diciembre de 2006 finalizó el día 01 de diciembre de 2007, comenzando por ende, a partir del día 02 de diciembre de 2007, la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dada la duración del contrato de arrendamiento, que según consta en las actas procesales fue de un (1) año; por lo que, se considera que en el contrato una vez finalizada la prórroga legal, esto fue, el día 02 de junio de 2007, sin objeción alguna del arrendador respecto a la permanencia de los arrendatarios en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inevitablemente operó la tácita reconducción y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, no siendo viable las notificaciones de no prorroga del contrato de arrendamiento, insertas a los folios 4 y 5, pues ambas fueron realizadas con posterioridad al vencimiento del término fijo; y así se considera.
Dicho esto, habiéndose vencido la prorroga legal, el día 02 de junio de 2007, y habiendo continuado ocupando los arrendatarios el inmueble dado en alquiler, después de esa fecha, sin que conste oposición del arrendador, pues no fue sino hasta el mes de agosto de 2007, es decir, después de vencido el Contrato de Arrendamiento, en que les hizo saber de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, operó la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual clara y ciertamente establece:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
.
De igual manera el artículo 1614 del Código Civil, reza lo siguiente:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
.
Por lo que, esta Sentenciadora en razón de todo lo antes dicho, establece que el Contrato de Arrendamiento celebrado en un principio a término fijo pasó a ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se decide.
En virtud de la calificación del Contrato objeto de la acción como un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, esta Sentenciadora pasa a verificar si era procesalmente posible que se demandara el “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, como lo demandó la actora y en tal sentido observa que:
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece la vía por la cual se puede demandar cuando se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como el que ocupa a esta operadora de justicia, al establecer que:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…
. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).
En tal virtud, atendiendo a la norma transcrita, la única vía para demandar en contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO y no “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO”, tal y como erradamente lo hizo la actora en la presente causa, y así se considera.
Al respeto, es menester de esta operadora de justicia, precisarle a las partes, que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: 1. El término convenido ha concluido así como la subsiguiente prórroga, si el arrendatario tiene derecho a ella; y 2. Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.
Atendiendo a lo precedentemente analizado, considera quien aquí decide, que al estar vinculadas las partes por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como ya ha quedado establecido, es improcedente e implica subversión del debido proceso haber instaurado su demanda el propietario-arrendador por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL”, dado que la demanda debió haber sido instaurada por alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, debiendo por ende esta Juzgadora declarar la inadmisibilidad de la demanda, y así se decide.
En razón de todo lo cual, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas aportadas por las partes en este proceso, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL”, interpuesta por el ciudadano P.A.R.C., contra los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., todos suficientemente identificados en esta Sentencia. En consecuencia condena a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil diez. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
Abg. A.L. SIERRA
Juez Temporal
Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, quedando registrada bajo el N° “1.415”, en el “Libro de Registro de Sentencias” dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 12.133-09.
