Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 22 de Octubre de 2010
| Fecha de Resolución | 22 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Juan José Molina Camacho |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: P.A.R.C., Venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.431.850.
DEMANDADOS: J.E.C.A. y E.R.A., Venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-5.676.931 y V-5.671.172, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo.
NUMERO DE EXPEDIENTE: 6795.
I
PARTE NARRATIVA
En fecha 30 de abril de 2010, proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes, se recibió por ante este Juzgado pretensión por desalojo, fundamentada en el artículo 34 literal “c)” de la Ley Inmobiliaria; la misma es intentada por el ciudadano P.A.R.C., contra los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., la cual se expone en los siguientes términos:
.- Expone la demandante que desde el año 2.001, dio en arrendamiento a los co demandados, un local comercial ubicado en un terreno de su propiedad situado en la avenida octava de la concordia, Municipio San C.d.E.T., signado como local Nro. 1, contrato que se comienza de manera escrita y que con posterioridad se transformó a tiempo indeterminado.
.- Señala que dicho local tiene un área techada de acerolit y con una superficie de 12 metros de frente por 7 metros de fondo, paredes de bloque y malla, con uso de un baño en comunidad para varios locales y entrada principal por el número 7-245.
.- Arguye que los arrendatarios se obligaron a utilizar dicho local para la actividad comercial de Torno mecánico y a no cambiar su objeto sin la autorización dada por escrito del arrendador y que el canon arrendaticio se fijo en la suma de Bs. 400.000,oo más IVA.
.- Señala que en vista al mejoramiento del inmueble que por construcción conforme a los requisitos del C.M., se encuentra realizando de una edificación que será destinada a posada turística, el área que ocupan los arrendatarios perturba la construcción e impide la continuación de la misma, ameritando demolición.
.- Señala que por esos motivos y a tenor de lo establecido en los artículos 33 y 34, C de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, viene a demandar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento.
.- Acompaña a su demanda, documento de propiedad del inmueble, permiso de construcción expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, planos de la obra, Inspección Judicial,
Al folio 18, consta auto de admisión de la demanda de fecha 21 de mayo de 2010, en el que se ordena el emplazamiento de la demandada de autos a los fines de contestación al segundo (2°) día de despacho en que constara en autos la citación del último de los co demandados.
Al folio 19, mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2010, la demandante indica que pone a disposición del alguacil lo correspondiente para la citación de los demandados.
Al folio 22 en diligencia de fecha 02 de junio de 2010, el alguacil del Tribunal informa haber realizado la citación de los co demandados, agregando las boletas firmadas.
A los folios 23 y 24, en forma tempestiva el co demandado J.E.C.A., procede a dar contestación a la demanda intentada en su contra, exponiendo que:
.- Niega y rechaza en parte lo expresado por la demandada y señala que es falso de toda falsedad que se haya dado al inmueble otro uso que no sea el de taller mecánico.
.- Niega y rechaza lo expresado por la demandada sobre la necesitar el inmueble para ampliar la construcción, y que el problema es quererlo desalojar a como de lugar ya que con esta van 3 demandas y que de ser ello cierto lo hubiera planteado con más oportunidad de acuerdo a la fecha de inicio de la construcción.
.- Que por lo anterior niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora en el libelo de demanda.
Al folio 25 consta escrito por el que la parte actora promueve pruebas, las cuales se providencian en auto de fecha 14 de junio de 2010.
Al folio 31 consta que en fecha 18 de junio de 2010, la demandada presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales se admiten en fecha 22 de junio de 2010, desechando la prueba de inspección Judicial en auto de fecha 09 de agosto de 2.010.
II
PARTE MOTIVA
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Del escrito libelar:
La demandante plantea una demanda de desalojo del inmueble que ocupan sus arrendatarios ubicado la avenida octava de la concordia, Municipio San C.d.E.T., signado como local Nro. 1, con área techada de acerolit y con una superficie de 12 metros de frente por 7 metros de fondo, paredes de bloque y malla, con uso de un baño en comunidad para varios locales y entrada principal por el número 7-245, en razón de estar realizando una edificación que será destinada para posada turística ya que el área que ocupan sus arrendatarios perturba la construcción e impide la continuación de la misma y amerita demolición.
De la contestación de demanda:
En su defensa la demandada señala que:
Niega y rechaza en parte lo expresado por la demandante, que no es cierto que se le haya dado otro uso que no sea el de taller mecánico al local alquilado y niega igualmente que sea cierto que la demandante necesita el inmueble para ampliar la construcción, ya que el problema de fondo es desalojarles a como de lugar y para ello, lleva ya 3 demandas en los diferentes tribunales.
En razón a las alegaciones del demandante y las defensas o excepciones de la accionada, se tiene que la presente demanda se encuentra referida a una pretensión de desalojo de un local comercial, por cuanto el mismo, según el accionante perturba y no permite el avance de una construcción que realiza, por lo que debe ser demolido; circunstancia negada por el accionado; demanda con fundamento en el artículo 34, literal c, de la ley de arrendamientos inmobiliarios, no siendo controvertido en la litis la existencia de una relación arrendaticia.
El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando, que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 34 eiusdem, el cual señala:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) c) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
Se hace necesario destacar que en esta causal el motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino la concurrencia de determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes.
Así las cosas, en razón de la alegación de esta causal de la demandante y en aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye para ella una carga probar su afirmación.
Es conveniente destacar, que en la presente causa el hecho controvertido se circunscribe como ya se indicó en la necesidad de demoler el inmueble para avanzar en una construcción, lo que implica su desocupación -según la actora- y no en el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la arrendataria; razón por la cual, lo referente al uso del local nada tiene que ver con la controversia que aquí se discute. Así se establece.
ACERVO PROBATORIO
De seguidas, este Tribunal analiza y valora las pruebas aportadas por las partes:
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Junto con su libelo:
.- Documental: Planos de naturaleza privado. Al no ser ratificados mediante testimonial según lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no son objeto de valoración.
.- Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente acción. Se indica en primer término que dicha inspección se realizó extrajudicialmente y posteriormente fue ratificada o nuevamente practicada en el lapso probatorio. En la misma se dejó constancia de la existencia de una construcción de cierta magnitud (2 plantas) en la cual se laboraba para el momento de la realización de la Inspección Judicial; que hay un pequeño galpón o local con paredes de bloque, techo de acerolit y estructura metálica, el cual se identifica con un aviso que señala “TORNO”, y que sobre el mismo se aprecian amarres y vigas de la construcción y que su prolongación es sobre tal galpón o loca. Esta prueba de Inspección Judicial se aprecia en todo su valor conferido por lo artículos 1.428 y siguientes del Código Civil, en razón de que se realizó en el curso del debate probatorio por lo cual el demandado tuvo posibilidad de su control, por lo que se tienen como ciertos los hechos que en la misma se constataron.
.- Informe Nro. 081 de fecha 17 de julio de 2006, emanado de la Dirección Municipal de Ingeniería del Municipio San C.d.E.T., referido a la obra a ejecutarse en el inmueble objeto de la presente pretensión. Esta documental traída a los autos en copia simple conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora como documento administrativo emanado de autoridad administrativa de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar su contenido material.
.- Documentos de propiedad del inmueble. Se trata de copia de documentos Públicos emanados de la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito San C.d.E.T. en fechas 10 de agosto de 1979, Nro. 80, Tomo 8, Protocolo 1º y 22 de agosto de 1979, Nro. 74, Tomo 27, Protocolo 1º, los cuales no fueron impugnados, por lo que se valoran como documentos públicos, demostrativos del negocio Jurídico por el cual el demandante adquiere la propiedad del inmueble.
.- Documental privada contentivo de contrato de obra suscrito entre el demandante y el ciudadano A.R.M., venezolano, mayor de edad, arquitecto, con cédula de identidad Nro. V-17.644.771. Esta documental privada al ser ratificada mediante el testimonio en fecha 17 de junio de 2010 por su otorgante se aprecia en todo su valor como demostrativa del negocio Jurídico valido indicado en el mismo.
PRUEBAS DE LA ACCIONADA:
.- Documental: Copias de sentencias emanadas del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes; Juzgado Segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes y notificación Judicial realizado por el Juzgado Segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes, todos de esta Circunscripción Judicial. En relación a las copias de las sentencias proferidas por los Juzgados Primero y segundo de de los municipios San Cristóbal y Torbes, encuentra quien juzga que la primera se encuentra referida a una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, por lo que su decisión no arropa con carácter de cosa juzgada la presente controversia ya que difieren en su causa petendi y en igual sentido la sentencia proferida por el Juzgado segundo se refirió a una Resolución de contrato de arrendamiento y la presente acción es de desalojo. En tal razón estas pruebas nada aportan a la verificación del hecho aquí controvertido. Igualmente se desecha la prueba contentiva de notificación Judicial de consignación arrendaticia realizada por el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, ya que en la presente causa no es controvertida la solvencia de la demandada.
.- Inspección Judicial, Fue desechada en auto de fecha 09 de agosto de 2010.
.- Plano de construcción. Se indica que ya fue objeto de análisis.
Se tiene entonces que siendo la presente una pretensión de desalojo de inmueble de conformidad con el artículo 34 en su literal “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedó demostrada en la causa:
• Que el demandante tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
• La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o suscrito a tiempo indeterminado.
• Que el inmueble objeto de la acción de desalojo ciertamente se encuentra en el área de construcción de la nueva obra e impide o estorba su ejecución, constatado ello en la Inspección Judicial.
En consecuencia, para este Juzgador, se encuentran llenos los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado por la parte actora, en virtud de darse tres (3) requisitos concurrentes como lo son: Propiedad del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento, y que existen una serie de circunstancias especificas en el inmueble objeto de la presente demanda que ameritan sea demolido o desmantelado para que no entorpezca el avance la construcción; por lo cual para este Tribunal tal inmueble debe ser desalojado. ASI SE DECIDE.
APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 LITERAL “C)” DE LA
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
SE DECLARA CON LUGAR la pretensión por desalojo, fundamentada en el artículo 34 literal “c)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano P.A.R.C., contra los ciudadanos J.E.C.A. y E.R.A., suficientemente identificados en autos.
SE CONDENA a los codemandados J.E.C.A. y E.R.A., hacer entrega del inmueble que ocupan como arrendatarios, consistente local comercial ubicado en un terreno propiedad de la demandante, situado en la Avenida Octava de La Concordia, Municipio San C.d.E.T.; signado como local Nro. 1, con un área techada de acerolit y con una superficie de doce (12) metros de frente por siete (7) metros de fondo, paredes de bloque y malla, con uso de un baño en comunidad para varios locales y entrada principal por el número 7-245.
Por cuanto la presente demanda se fundamenta en el literal “c)” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada, un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo con el Parágrafo primero del artículo 34 eiusdem.
Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós días del mes de octubre de dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. J.J.M.C.
REFRENDADA:
La Secretaria,
Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 6795.
